房地产估价理论与方法(4)

第一章 房地产估价概述 1、 评估价值=真实价值+误差 2、 估价时点：是指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间，一般用公历年、月、日表示 3、 估价程序： （1） 获取估价业务 （2） 受理估价委托 （3） 拟定估价作业方案 （4） 搜集估价所需资料 （5） 实地查看估价对象 （6） 分析估价对象及房地产市场 （7） 选定估价方法进行测算 （8） 确定估价结果 （9） 撰写估价报告 （10） 出具估价报告 （11） 估价资料归档 4、 估价方法 美国体系为成本法、市场比较法、收益法 英国体系为剩余法、承包商法（成本法）、比较法、投资法和利润法（收益法） 5、 习惯上把征收农民集体所有的土地称为“土地征收”，把征收城镇单位、个人的房屋称为“城市房屋拆迁”

第二章 房地产 一、 房地产的定义 是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。对于房地产估价来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间：地表、地上空间、地下空间 二、 房屋与构筑物定义 房屋是指有基础、墙、顶、门、窗起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐储藏物品或进行其他活动的建筑物。 构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物如烟囱、水塔、水井、道路、水坝等。 其他地上定着物是建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。 三、房地产权益：指基于房地产实物而衍生出来的权利、利益、收益。 房地产权利中国目前主要有所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权。 四、房地产区位 是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。 一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括坐落、方位、距离、朝向、楼层 交通，是指进出该宗房地产的方便程度通达性，从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。 环境景观，指该宗房地产周围的自然环境，人文环境和景观 外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务 五、房地产用途分类 1、居住房地产 2、商业房地产 3、办公房地产 4、旅馆房地产 5、餐饮房地产 6、娱乐房地产 7、工业房地产 8、农业房地产 9、特殊用途房地产 10、综合房地产 六、按照房地产开发程序分类 1、生地：指不具有城市基础设施的土地 2、毛地：指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地 3、熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。“三通一平”；指路通、水通、电通和场地平整。“五通一平”指具有了道路、给水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整。“七通一平”指具有了道路、给水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施和场地平整。 4、在建工程又分基础某层、正负零、结构某层、结构封顶、完成外装修 5、现房：又分毛坏房、粗装修房和精装修房。 七、土地的描述与分析 1、名称 2、位置 3、四至 4、面积 5、形状 6、地势 7、土壤及地基状况 8、权利状况 9、使用条件，主要为城市规划设计条件包括：用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、建筑后退红线距离、建筑间距、交通出入口方位、停车泊位、建筑体量、体型、色彩，地面标高、 绿地率：各类绿地面积的总和占该地块总面积的比率 10、开发利用情况 11、交通条件 12、周围环境景观 13、公共服务设施完备程度 14、其他 八、建筑物的描述与分析 1、名称 2、位置 3、规模包括：建筑面积、使用面积、其他面积 房屋套内面积是指由套内房屋使用面积，套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成 套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 4、年龄 5、层数和高度 6、建筑结构 7、设施、设备 8、装饰装修 9、层高或净高 10、空间布局 11、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照 12、外观 13、维修养护情况及完损程度 14、权利状况 15、占有使用情况 16、其他

第三章 房地产价格和价值 1、房地产价格实质上是房地产权益的价格 2、房地产形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。 3、决定房地产需求量的因素：（1）该房地产的价格水平（2）消费者的收入水平（3）消费者的偏好（4）相关物品的价格水平（5）消费者对未来的预期 4、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他各类房地产转换为该种房地产量+新开发量 5、决定房地产供给量的因素：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发建设成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发商对未来的预期 6、房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比 用“中点法”计算 7、房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比 8、房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分/人口数量变化的百分比 9、房地产需求的交叉价格弹性=一种房地产需求量变化的百分比/另一种房地产或商品价格变化的百分比 10、房地产需求的价格预期弹性=房地产需求量变化的百分比/预期的房地产价格变化的百分比 11、房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比 12、房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比/要素价格变化的百分比 13、房地产评估价是评估房地产的交换价值 14、最高买价大于等于成交价大于等于最低卖价 15、通常把市场法求得的价值称为比准价格，把成本法求得的价值称为积算价格，把收益法求得的价值称为收益价格。 16、账面价值：也称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。 17、公允价值：是指在公平交易中，交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。 18、真正的房租构成因素应当包括：（1）地租；（2）房屋折旧；（3）维修费；（4）管理费；（5）投资利息；（6）保险费；（7）房地产税； （8）租赁费用；（9）租赁税费；（10）利润。 19、抵押贷款额度=抵押价值*贷款成数 抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-法定优先受偿款 =未设立法定优先受偿权利下的市场价值-拖欠建设工程价款-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款 20、再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-已抵押贷款余额/贷款成数 21、房地产所有权价格，是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权与土地所有权价格。中国目前只有房屋所有权价格。 22、实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现在成交日期的价格。 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。 23、期房价格=现房价格-预计从期望达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 24、房地价格=土地价格+建筑物价格 25、楼面地价=土地总价/总建筑面积 =土地单价/容积率 26、容积率=总建筑面积/土地总面积 27、起价：指所销售的商品房的最低价格 标价：也称为报价、表格价、是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格即卖方要价 成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格。 均价：是所销售商品房的平均价格，是总销售收入/总建筑面积 28、评估价：测算价 保留价也称拍卖底价 起拍价也称为开叫价格、起叫价，是拍卖师在首次报出的拍卖标的价格。 应价是竞买人对拍卖是由报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。 成交价是经拍卖是由落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。

第四章 房地产价格的影响因素 一房地产自身因素： 1、 区位因素：位置：方位、距离、朝向楼层、 朝向楼层，住宅的朝向主要影响到采光，中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西又次这，北不良”一般地说，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，顶层较劣。有电梯的中高层住宅，城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。而商业楼层，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，不到其租金的60%。 交通 环境景观 外部配套设施 2、实物因素： （1）土地实物因素：面积 形状 地势 土壤及地基状况 基础设施完备程度和土地平整程度 （2）建筑物实物因素；建筑规模 建筑结构 设施、设备 装饰装修 层高或净高 空间布局 防水、保温、隔热、隔音 建筑物防水的基本要求是，屋顶或楼板不漏水，外墙不渗雨。 通风、采光、日照 外观 完损程度 （3）权益因素：权利状况 使用管制：在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率，在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的和不包含地下建筑面积的。 相邻关系 二、房地产外部因素： 1、人口因素：人口数量：人口增长率=本年人口增长绝对数/年平均总人数 人口自然增长率=（本年出生人数-本年死亡人数）/年平均总人数 人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长 人口机械增长率=（本年迁入人数-本年迁出人数）/年平均总人数 人口素质 人口结构 2、 制度政策因素：房地产制度政策：房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。 抑制房地产价格的措施：通过增加土地供应或者加大，加快房屋建设，以增加房地产供给；规定执照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价；制定最高限价；建立一套房地产交易管理制度 税收政策 金融政策：影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括严格控制或适度放松房地产开发，购房贷款，上调或下调金融机构贷款基准利率，提高或降低购房首付款比例，提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购房贷款期限等。严格控制房地产开发贷款，会减少未来的房地产供给量，从而使房地产价格上升；采取诸 上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会减少房地产需求，从而会降低房地产价格。 特殊政策 相关规划和计划 3、经济因素：经济发展 居民收入：居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。 物价 利率：从房地产开发建设成本的角度来看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房地产价格上升或下降。综合来看，房地产价格与利率负相关；利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格上升。 汇率：当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从