房地产法经典案例

中国工商银行宣城分行营业部诉宣城市宣州区百货公司、宣州百货商城、芜湖百蕊房地产公司宣城分公司、安徽杰成房地产公司侵害抵押物权损害赔偿纠纷抗诉案

[基本案情]

1998年8月18日，中国工商银行宣城分行营业部（以下简称工行营业部）与宣城市宣州区百货公司（以下简称百货公司）签订最高额抵押合同，约定贷款限额为 600万元，借期1997年12月3日至2咖年12月3日，百货公司以其房屋作抵押，并在房地产市场产权管理部门办理抵押登记，标的物为十字街、交通路36号价值528万元的二处房屋。后该部9次放贷计608万元，各次月息分别为6．354‰、6．39‰、 5．58‰、5．85‰，期满百货公司未能还款付息。2001年6月19日工行营业部发出催款通知，百货公司在回执上签章确认借款本息。其间当地政府对老城进行拆迁改造。 2000年8月15日，安徽杰成房地产公司（以下简称杰成公司）获得拆迁许可证，拆迁范围含百货公司二处抵押房。拆迁公告发布后，杰成公司拆除其中十字街处房屋。同年9月22日，芜湖百蕊房地产公司宣城分公司（以下简称百蕊公司）与百货公司签订拆迁安置补偿合同，约定百货公司负责拆迁搬迁，百蕊公司给付安置费360万元。嗣后百货公司委托他人拆除了交通路36号房屋。2001年10月19日，百货公司与杰成公司签订拆迁补偿协议，杰成公司付补偿金33．63万元及民族商城门面房1037平方米。后百货公司将其部分回迁房以387万元卖给7购房户，各户先后付款。同年 11月21日，百货公司委托杰成公司销售部分门面房，杰成公司与各户签订了买卖合同。百货公司得到杰成公司补偿金、回迁房款443．3万元，及百蕊公司安置费360万元，共计803．3万元，用于置换职工身份、支付养老、失业保险、医药费，返还集资款、风险保证金，其中155．23万元垫付宣城市宣州区百货商城（以下简称百货商城）职工集资款。工行营业部发现二处房产被拆除后，于2002年4月30日向宣城市中级人民法院提起诉讼，请求确认抵押担保有效，判令百货公司、百货商城偿还抵押物等值货币528万元，百蕊公司、杰成公司承担侵害担保物权的连带责任；杰成公司赔偿其实现债权费用3．72万元及诉讼费。

[原审裁判]

2002年9月25日，宣城市中级人民法院[2002]宣中民二初字第23号民事判决认为，工行营业部与百货公司1998年8月18日签订的最高额抵押合同系其真实意思表示，不违反法律强制性规定，且办理了抵押登记手续，登记范围包括十字街、交通路36号的房屋。《担保法》第36条第1款规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。原告对位于十字街、交通路 36号房地产享有抵押权。抵押权存续期间，百货公司将其被抵押房屋因拆迁而获得的补偿费及回迁的门面房1037平方米委托杰成公司出售得款803．3万元，用于支付职工身份置换金、医药费、养老保险、返还职工集资款，侵害了原告抵押权，致使其行使抵押权受到障碍，故原告要求百货公司偿付抵押房等值货币528万元的诉求，予以支持。百货商城是独立法人，原告要求其承担528万元连带责任的诉求，不予支持，但因其接受补偿款155．23万元，垫付职工集资款，侵害了原告权益，故应在该款范围内承担连带责任。交通路36号抵押房屋系百货公司委托他人拆除并完成拆迁搬迁后才交给百蕊公司的，原告百货公司没有告诉其拆迁物上设有抵押权，百蕊公司亦不知该拆迁物上存在抵押权，善意向抵押人给付补偿金，因此原告要求其承担侵害担保物权连带责任的诉求，不予支持。《城市房地产抵押管理办法》第38条规定“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人”，百货公司违反此义务，把拆迁补偿金及抵押代位物的出售款用于安置职工、返还集资款，致原告抵押权不能实现，故应对侵害原告担保物权承担主要责任。抵押合同签订后，原告依法在房地产产权市场管理处办理的登记具有公示作用，杰成公司作为房地产开发企业，在得到拆迁许可后应合理谨慎地进行拆迁，并交付拆迁补偿费和受委托出售抵押代位物的价款，却在未见到百货公司提供房产证，也未到房产登记部门查看拆迁物权利设定的情况下，将拆迁补偿款和抵押代位物销售款交百货公司，致原告抵押权不能实现，应对侵害原告担保物权负次要责任，其向原告承担责任后，可向百货公司追偿。原告未提供证据证明其实现债权的费用，故对此项诉求不予支持。判决：（1）原告与百货公司抵押担保合同有效；（2）百货公司向原告偿付抵押

房屋的等值货币528万元；（3）百货商城在接受百货公司给付的155．23万元范围内对上述债务承担连带责任；（4）如百货公司、百货商城不能偿付上述债务，杰成公司应向原告承担其原付给百货公司443．3万元的30％即132．99万元的赔偿责任；（5）驳回原告的其他诉求。宣判后，当事人均未上诉。

[抗诉及其理由]

判决生效后，杰成公司向检察机关申诉。2004年7月6日，安徽省人民检察院向安徽省高级人民法院提出抗诉，认为宣城市中级人民法院[2002]宣中民二初字第23号民事判决认定事实和适用法律均有错误。（1）判决认定申诉人将拆迁补偿款和委托出售抵押物的代位物价款交与百货公司，致使抵押权不能实现，故应对侵害担保物权负次要责任，没有事实和法律依据。①杰成公司拆迁十字街房屋，同百蕊公司拆迁交通路36号房屋一样，均系合法拆迁。②杰成公司没有通知工行营业部、与之协商并向其支付拆迁补偿款的法定或约定义务。根据《城市房地产抵押管理办法》第38条和第51条规定，工行营业部得知抵押房产被拆迁后，既不向百货公司主张抵押权，也未依法同拆迁人或其主管部门联系申请保留迫偿债务权利，也未依法及时起诉申请采取保全措施，因此申诉人在未被告知拆迁物上设有抵押权，也不知拆迁物上有抵押权的情况下，只能按拆迁协议向百货公司给付补偿款，否则即构成违约。（2）工行营业部与百货公司系借贷法律关系，杰成公司与百货公司系拆迁法律关系，杰成公司与工行营业部没有法律上的权利义务关系，其系依法进行拆迁，无须与工行营业部协商，没有向工行营业部直接支付补偿款的义务。杰成公司给付百货公司补偿款，受其委托出售拆迁安置房，符合法律规定，不影响抵押权人担保物权的实现，依法不应承担责任。（3）工行营业部明知抵押物被拆迁，怠于行使抵押权，致使抵押物被拆迁后抵押权未能实现，应自行承担相应损失。（4）判决认定杰成公司向百货公司交付了受其委托出售的抵押物代位物的价款，没有事实依据，认定事实错误。

[再审结果]

安徽省高级人民法院受理后，将本案交宣城市中级人民法院再审。2004年12月21日，宣城市中级人民法院[2004]宣中民二再初字第04号民事判决认定，再审中各方对原审认定的事实均无异议，根据当事人的一致陈述，补充认定杰成公司受百货公司委托，代为销售拆迁安置补偿协议约定的回迁安置房，各户依购房协议如数将房款付给百货公司，杰成公司未经手收款。本案为房屋拆迁补偿导致侵害债权人抵押权的纠纷，工行营业部与百货公司签订的最高额抵押合同约定以百货公司的十字街和交通路36号两处房产为工行营业部600万元最高额债权提供抵押担保，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，签约后双方依法办理了抵押登记，工行营业部领取了房屋他项权证，依法对该两处房产享有抵押权。合同履行期间，百货公司设定抵押的该两处房产因处于城市拆迁改造范围之内需被拆迁，为此，百货公司分别与杰成公司和百蕊公司签订拆迁补偿协议，依约百货公司获得百蕊公司就其位于交通路36号房屋的补偿款360万元，获得杰成公司就十字街房产的补偿款33．63万元及回迁房1037平方米。根据担保法规定，在抵押物灭失、毁损或被征用的情况下，抵押权对抵押物的效力及于该抵押物的代位物，抵押权人可追及抵押物的代位物行使抵押权，故宣城工行营业部依法就两处被抵押房产的拆迁补偿款和1037平方米回迁房的销售款享有优先受偿权。再审中各方对原审其他被告责任确定、分担及相应实体内容均无异议，仅在杰成公司应否承担损害赔偿责任上存有分歧，鉴于此，再审对原判主文其他各项不予审查，争议焦点是杰成公司是否侵害担保物权及如何确定其责任份额。经审查认为，（1）百货公司在明知工行营业部享有抵押权的房产已列入拆迁范围的情况下，违反《城市房地产抵押管理办法》第28条规定，未及时告知工行营业部抵押物被拆迁的情形，也未依法与该行协商清理债权债务或重新设定抵押，在获得抵押物的代位物补偿款后，擅自将原审原告依法享有优先受偿权的该补偿款和回迁房变卖款用于安置职工或返还集资款，其行为客观上导致百货公司清偿债务能力的丧失；也妨碍了工行营业部抵押权的实现，应承担相应损害赔偿责任，原审认定其对损害后果负主要责任，并无不当。（2）原审原告依法享有抵押权的两处房产，已经拆迁管理部门公告列入拆迁范围。在自公告之日起至抵押的两处房产被依法拆除及二拆迁人分别与百货公司签订拆迁补偿协议达1年有余时间内，既未按《城市房地产抵押管理办法》第51条规定，向房屋拆迁主管部门申请保留追偿债务权利，取得该部门批准要求拆迁人暂缓发放补偿款、暂缓办理产权证照，也未及时与百货公司就抵押物拆迁问题协商清理债务，或采取有效措施避免权利受损是实，即其未尽到注意义务而采取合理的保全措施，