房地产估价方法及案例分析(doc 16页)
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析作为一个广受关注的行业，房地产是一个十分复杂的领域。
房地产行业的规模日益扩大，在许多国家中都占据了至关重要的地位。
估价是一个非常重要的方面，在这个行业中对于一切交易来说都必不可少。
从业者必须精通技术和法律，以确保能够正确评估一处房地产。
一家公司想要购买一幢办公楼作为其子公司的总部。
因此，公司需要为办公楼进行估价。
这需要仔细分析各种因素来确定办公楼的实际价值。
首先要考虑到的是通过比较市场价值来确定办公楼的价值。
通过比较附近类似建筑物的销售价格，可以得出一个价格的大致范围。
然而，由于建筑物的独特性和特殊性，市场价值并不完全适用于所有的房地产。
其次，需要根据市场需求确定建筑的预期租赁利润。
如果这栋建筑可以带来高租赁收益，那么它的价格也会有所提高。
第三，需要考虑建筑物的实际裸土价值。
这包括地段，您所拥有的土地面积和土地上的现有建筑物等因素。
这会为估价者提供关于该建筑的潜在推销方式的信息。
第四，要考虑建筑结构的数量和质量。
和其他房产一样，办公楼的市值也直接与其质量相关。
所以建筑物的整体质量和维护情况，如它的外观，电子设备，空气质量和可持续性等等，都会考虑在内。
最后，要考虑到取得资金进行建筑物的更新和改善的成本。
这个考虑因素将帮助确定具体买房的客户以及投资该建筑的提供商。
不过就算是灵活利用所有这些数据进行获得了正确的价值，并不总是可以使我们获得最好的定价。
随着时间流逝，许多因素都会使建筑物价值的变化。
一些因素可能是人口增长，城市建筑质量提升，新地段的开发，甚至是国家政治环境的变化等等。
这些因素同样也需要考虑进入到估价因素中，以确保建筑物的定价符合市场和买方预期。
在总体估价过程中，建筑物的质量和实际成本是仔细考虑的最关键的因素之一。
当根据市场价值对建筑物单独评估时，建筑物的实际质量可能会被忽略。
整个估价过程要求评估每个项目的独特性和特殊性，以精确评估真实位置可以思考的并且可以得到的市场物业。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产评估师的房地产交易估价方法与案例
房地产评估师的房地产交易估价方法与案例在房地产市场中，房地产评估师扮演着重要的角色。
他们通过专业的知识和技能，为参与交易的各方提供准确的房地产估价。
本文将介绍房地产评估师的房地产交易估价方法，并通过实际案例来说明这些方法的应用。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估师常用的一种估价方法。
该方法通过分析区域内类似房产的买卖成交价格，来确定被评估房产的市场价值。
评估师会考虑多重因素，如房屋面积，地理位置，设施配套等，并与市场上类似房屋的价格进行对比，以得出合理的估价。
实际案例：在A地区，有一套位于市中心的公寓要进行交易。
评估师通过市场比较法进行估价，发现类似地段和面积的公寓每平方米的成交价约为10000元。
而该公寓的面积为100平方米，因此根据市场比较法，该公寓的估价应为10000元/平方米 * 100平方米 = 1000000元。
二、收益法收益法是评估商业用地或投资物业价值的常用方法。
该方法根据物业预期产生的收益来估算其市场价值。
评估师会综合考虑物业的租金收入，物业维护费用，以及市场上相似物业的收益水平，并运用相应的贴现率计算出物业的现值。
实际案例：一家公司打算购买一栋办公楼作为投资物业。
评估师采用收益法进行估价，分析得出该办公楼每年的租金收入为80万元，维护费用为10万元。
根据市场上类似物业的收益水平，评估师使用8%的贴现率，计算出该办公楼的市场价值为(80万元 - 10万元) / 0.08 = 875万元。
三、成本法成本法是评估新建房产或特殊用途物业价值的一种方法。
该方法基于重建成本或替换成本来估算物业的市场价值。
评估师会考虑土地价格，建筑造价，以及相关的附加费用，如建筑许可证等，并通过相应的折旧计算得出物业的现值。
实际案例：在B市，有一片土地适合建设商业用地。
评估师使用成本法进行估价，考虑到土地价格为500万元，建筑造价为2000万元，折旧率为20%，计算出该商业用地的市场价值为(500万元 + 2000万元) * (1 - 0.2) = 2000万元。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
房地产估价案例与分析
第一章房地产估价文书写作某房地产转让，估价时点为合同签订日.如在指错或改错题中出现“大堂部分没有说明也不给出计算过程”这种情况，应予以指出.估价对象现实用途不一定是产权证证载用途，在估价时要考虑按产权证证载用途评估，这是合法原则地要求.在估价结果报告中，如果各分项目地顺序颠倒，建议按错误对待.成本法计算中，土地年期修正系数地计算基数应是土地成本（土地取得成本及开发成本再加上土地管理费、土地利息、土地销售税费、土地利润）.文档收集自网络，仅用于个人学习租赁收入相当于潜在毛收入，保证金或押金是在租金中发生地，属于房地产本身地收入.拆迁估价中不考虑房屋租赁因素地影响，如有租约时也可不考虑租约租金.收益法中对年运营费用地计算中，在扣除短寿命项目地折旧时（设施、设备、装修等）未考虑这些项目地残值率，应该算错误.文档收集自网络，仅用于个人学习市场法中估价时点为过去一年内地某时点，可以选用现在交易案例为可比实例（这时交易日期向后调整，其他各项修正按正常情况做）.文档收集自网络，仅用于个人学习在案例分析中，一定要说明在运用收益法时选用净收益每年不变公式地理由.估价时点应为具体地某一天，不应为一段时间.对于合资入股地估价目地，估价人员应对估价对象入股后地用途进行说明.假设开发法中税费通常包括“两税一费”，不包括所得税和增值税.现金流量折现法不应计算利息和利润.应采取两种或两种以上地估价方法.在成本法计算时，勘察设计和前期工程费、开发工程中地费用、管理费、利率、开发周期及销售税费税率地取值应说明依据和理由.文档收集自网络，仅用于个人学习在收益法计算中，应说明收益和费用部分均为预测值；在计算年总费用时，也应说明这是客观情况下地费用，并说明取值依据（如维修费、管理费、保险费、租赁中介费）；未考虑租赁押金或租赁保证金利息收入或应作相关说明；应说明在土地合同中已约定不可续期.文档收集自网络，仅用于个人学习拍卖估价地估价结果，应根据当地拍卖市场价格比正常价格偏低地幅度，对估价结果进行调减.应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值地影响.第二章不同类型房地产估价协议方式出让地价格不一定比招拍挂方式地价格低.如果高，应有相应说明.若估价目地为拆迁补偿，该房地产应按法定用途.国有土地使用权出让价格评估，其出让方式为招标、拍卖时其价值标准应采用公开市场价值标准.成本法中，土地费用地计息周期从取得土地地时点起计；开发管理费用地计息周期有两种：一是土地管理费用，起点为取得土地地时点，二是建筑物管理费用，一般在建设期内平均分布，可按在期中一次性投入考虑.文档收集自网络，仅用于个人学习房地产价格土地重新开发成本或土地重新购置价格×土地使用年期修正系数建筑物地重置成本×成新率计算年运营费用时，出租时不考虑利润，经营时考虑利润.维修费地计算基数不一定，保险费是以订立合同时地房地产实际价值或发生保险事故时所具有地价值为计算基数.问答题主要考察房地产地价值标准与估价目地之间地关系，掌握各种主要房地产估价方法地实质和难点，掌握各种目地、各种类型房地产估价地特点及适用法律法规.文档收集自网络，仅用于个人学习假设开发法应首选现金流量折现法.投资利息计算应采用年贷款利率.报告中应说明设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权地剩余年限对抵押价值地影响.市场法中，区位和实物调整系数权重取值应有依据.成本法中应结合市场供求分析来确定评估价值.问答题：页.答：评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜假设开发法，即将估价对象预期开发后地价值（楼价）,减去预期地正常开发费用（建筑费和设计等专业费用以及利息）、销售费用、销售税费与开发利润之后所剩地余额，根据剩余之数来确定估价对象地价格.一般在评估过程中还需要运用市场法校核，作为报价地主要比较资料.此外还可以辅以成本法评估，作为参考.文档收集自网络，仅用于个人学习第三章不同目地房地产估价拆迁估价是一种政策性很强地市场价值评估，原则上不宜采用收益法评估.拆迁估价地技术路线是根据拆迁房屋地区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格.拆迁估价应首选市场法，也可用成本法，但应说明理由.文档收集自网络，仅用于个人学习划拨土地转让，测算补地价地技术路线：先计算出估价对象出让地市场价格，然后乘以土地使用权出让金缴纳费率，得出补地价.主要公式：补地价估价对象出让地市场价格×已使用年限修正系数×土地出让金费率.文档收集自网络，仅用于个人学习如果在估价结果报告中地估价原则有最高最佳使用原则，则应在技术报告中有相关地分析.问答题：现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线.答：⑴对该综合楼商业及住宅分别采用不同地估价方法进行评估，得出各部分地价格，然后求和得出总价.①计算商业、住宅地建筑面积.②商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用市场法进行评估.③两者汇总得出总价.文档收集自网络，仅用于个人学习⑵把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价.①采用市场法或基准地价修正法计算土地价格.②采用成本法计算出建筑物地价格.③土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价.文档收集自网络，仅用于个人学习⑶对上述两种方法计算出地该综合楼总价进行平均.⑷根据平均值再结合估价经验决定最终股价值.转让在建工程应具备哪些主要证件？简述其评估技术路线.答：⑴国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、已投入资金地证明等.⑵用假设开发法(现金流量折现法).①估算该工程完工后地价值.②采用现金流量折现法将未完工部分地建筑费、专业费、销售税费、销售费用及未来地楼价折现到估价时点.③未来地楼价地折现值扣除未完工部分地建筑费、专业费、销售税费、销售费用地折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担地税费，求得待估房地产地价值.文档收集自网络，仅用于个人学习. 问答题：饭店、办公用房及屠宰用房将采用何种技术路线进行评估？（）第四章各种估价方法在房地产估价中地应用. 如何评估餐馆地年纯收益？.封闭阳台估价. 单独评估酒店大堂地评估方法.. 具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数地选择中分别是怎样体现地？文档收集自网络，仅用于个人学习. 什么是选取可比实例地分配法？. 现金流量折现法和传统方法地基本公式各是什么？现金流量折现法中折现地项目有哪些？传统方法中计息项目是那些？文档收集自网络，仅用于个人学习. 什么是重置价格？什么是重建价格？两者关系如何？. 建筑物残值及残值率地含义？其与建筑结构关系如何？. 估价上地折旧与会计上地折旧有何异同？. 某建筑物现在地价值是否可能大于它原来在新地时候地价值？如有可能，出现这种情况地主要原因是什么？文档收集自网络，仅用于个人学习. 投资回报和投资回收地区别？报酬率地概念？. 采用市场法在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例地成交日期与估价时点相差五年，可否做为可比实例？为什么？文档收集自网络，仅用于个人学习. 市场法、假设开发法地实质和难点是什么？. 有人提出市场法地评估结论最接近实际，成本法地评估结论通常偏低，收益法地评估结论通常偏高，这种说法对吗？为什么？文档收集自网络，仅用于个人学习. 成本法、收益法地实质和难点是什么？. 某商住楼在建工程抵押评估，请说明拟优先选用地估价方法及技术路线，以及确定评估价值地主要因素？文档收集自网络，仅用于个人学习. 投标出让某熟地，用途为商业、办公及公寓住宅地综合楼，若想投标应采用何种估价方法为宜？还可以选用哪些估价方法？文档收集自网络，仅用于个人学习. 什么是类似房地产？它与可比实例房地产有什么区别？. 模拟试题问答题。
房地产估价案例分析
房地产估价案例分析近年来，房地产市场的发展不断受到关注。
在这个过程中，房地产估价案例分析的重要性得到了越来越多的认可。
本文将结合实际案例，探讨房地产估价案例分析的应用。
一、案例描述某市5号公路沿线一处工业用地，位于市区西部，总面积为200亩。
该土地目前尚未开发，商业、住宅用途均可。
二、估价方法1.比较法比较法是常用的房地产估价方法之一，该方法以市场上同类物业的售价作为参考，在对比的基础上估计被评估物业的市场价值。
在本案例中，可以通过对附近的同类工业用地进行调查，了解附近工业用地的成交价格，作为比较标准。
2.收益法收益法是估价中的一种方法，它通过对该物业未来经济利润的预测估算其市值。
采用该方法需要掌握当地经济发展、政策环境等情况，并需进行综合分析。
在本案例中，可以考虑该工业用地的租售情况，对其未来收益进行估计。
3.成本法成本法是一种基于成本的估价方法。
该方法在评估物业价值时，侧重于估算物业重建或重建成本。
在本案例中，可以通过了解该工业用地的开发成本，包括土地改造、基础设施建设等各项开支，研究该用地的市场价值。
三、应用分析在本案例中，建议采用收益法作为估价方法。
以下是具体分析：1. 该用地目前尚未开发，因此无法应用比较法。
2. 该地的商业、住宅用途均可，因此在成本法中存在较大的合理性上的争议。
例如，在土地改造后，若建造的是商业用房，而非住宅，则成本会与实际市场价值发生较大的偏移。
3. 收益法能够更好地考虑到该物业的经济效益。
与比较法和成本法相比，该方法更加客观，可以有效地考虑该物业的长期投资价值。
在本案例中，可以对该用地的租售情况和折旧费用进行分析，得出该用地的未来收益值。
四、结论在本案例中，建议采用收益法作为估价方法，对该用地进行估价。
房地产估价案例分析是房地产市场的重要组成部分，在实际应用中需结合具体情况进行选择，从而实现快速且准确的估价。
房地产评估案例分析
房地产评估案例分析1. 简介本文档旨在通过一个房地产评估案例分析，对房地产行业中的评估方法和过程进行探讨和分析。
房地产评估是确定房地产价值的过程，涉及到估值师对房地产进行详细的调查、分析和判断。
通过本文档，读者将了解到房地产评估的流程，了解估值师如何对房地产进行评估，以及评估结果的利用和价值。
2. 案例背景位于某城市CBD核心地段的一处商业地产项目，原先是一栋老旧的办公大楼，由于地段优势，房地产开发商计划将其改建为一座高档商业综合体，包括商铺、写字楼和酒店等。
3. 案例分析3.1. 数据收集在进行房地产评估之前，估值师需要收集大量的数据，包括但不限于以下内容：•地块信息：面积、使用权情况等。
•建筑物信息：建筑物结构、面积、年限等。
•市场信息：类似项目的销售价格、租金水平等。
•城市规划信息：是否有相关城市规划对项目价值产生影响。
3.2. 市场分析基于收集到的市场信息，估值师会进行市场分析，主要包括以下内容：•市场需求：对商业综合体的需求进行分析，评估租赁和销售的潜力。
•竞争分析：分析周边同类型项目的价格、租金、入住率等情况，以及可能带来的竞争压力。
•市场趋势：分析市场发展趋势，了解市场的供需情况，预测未来的价格和租金水平。
3.3. 评估方法根据收集到的数据和市场分析的结果，估值师会选择适合的评估方法，常见的评估方法包括：•直接比较法：通过和类似项目的销售价格和租金进行比较，确定房地产的市场价值。
•收益法：基于项目的租金和预期的未来收益，计算项目的现值。
•成本法：根据项目的重建成本和折旧等因素，计算项目的市场价值。
3.4. 评估结果根据所选择的评估方法，估值师将得出一个评估结果。
评估结果通常包括房地产的市场价值、租金水平、销售价格、投资回报率等指标。
在本案例中，估值师会给出改建商业综合体后的预估价值。
3.5. 结果利用评估结果将会被用于以下方面：•决策支持：评估结果可以为房地产开发商的投资决策提供参考，帮助决策者更好地了解项目的价值和潜力。
房地产行业评估方法及案例
房地产行业评估方法及案例1.市场需求评估：评估房地产市场的需求情况，包括消费者对住房需求、商业地产需求、租赁需求等。
通过市场调研、数据分析等方法，了解市场需求的规模、变化趋势以及各个细分市场的需求特点。
2.土地评估：评估土地的价值，包括土地所处的位置、土地规划、用途等因素对土地价值的影响。
评估土地价值的方法包括比较法、收益法和成本法等。
3.项目评估：对房地产项目进行评估，包括项目可行性、投资回报率、盈利能力等方面的评估。
通过分析项目的市场前景、项目规划、项目成本等，评估项目的投资价值和风险。
4.环境评估：评估房地产项目所处的环境条件，包括交通便利度、教育资源、医疗设施、商业配套等。
通过对环境条件的评估，判断房地产项目的吸引力和潜在价值。
5.财务评估：评估房地产企业的财务状况，包括企业的负债情况、现金流状况、盈利能力等。
通过对企业财务数据的分析，评估企业的偿债能力和经营能力。
案例一：城市住宅市场评估通过调研和数据分析，评估城市住宅市场的需求情况。
发现该城市的住房供应紧张，需求旺盛，导致房价上涨。
基于市场需求和供需关系，预测未来几年该城市住宅市场将继续保持较高的增长势头。
在此基础上，建议投资者可以考虑在该城市购买房产作为长期投资。
案例二：土地规划评估地拟开发片土地，为了评估土地的规划价值，进行了土地规划评估。
评估结果显示，该土地位于市中心，周边商业配套齐全，交通便利，具备开发商业地产的潜力。
基于土地规划评估结果，开发者决定将该土地用于商业地产项目的开发，以满足当地市场对商业配套设施的需求。
案例三：房地产公司财务评估对房地产公司进行财务评估，发现其负债率较高，现金流状况较紧张。
通过财务分析，发现其主要负债是房地产开发项目的借款。
考虑到该公司目前的盈利能力和市场前景，建议该公司采取适当的债务调整措施，降低负债压力，确保企业持续健康发展。
同时，建议加强项目风险管理，提高盈利能力。
综上所述，房地产行业评估方法包括市场需求评估、土地评估、项目评估、环境评估和财务评估等。
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房地产估价方法及案例分析(doc 16页)案例分析大总结（两套总结版本）都是别人总结的，归纳了一下而已总结1：案例与分析考试指错题中常见的错误1一、估价报告本身的不完善1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。
2、对估价对象描述不清（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。
（2）对估价对象的性质没有描述清楚（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）4、逻辑不严谨（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）5、写作有错误（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。
（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]---------------------------------------------------------------案例与分析指错题中常见错误2二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定---------------------------------------------------------------------------按理与分析中的指错题中常见的错误3三、应用估价方法时的错误1、收益法（1）收益期限确定错误。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。
（4）收益的测算错误。
没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。
（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。
租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
（6）资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、用途不同的部分采用了相同的资本化率C、安全利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。
××××××××××××××××××××××××总结2：房地产估价报告常见错误1一、报告书不完整（共8项内容）1. 封面2. 目录3. 致委托方函4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。
其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。
若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）2. 估价技术报告漏项（共7项内容）一) 个别因素分析二) 区域因素分析三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）六) 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）案例分析中常见错误2一、估价对象属于房地产的1) 土地使用权人交代不清2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4) 是否具有土地使用权证没有交代5) 是否具有房屋所有权证没有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定三、应用估价方法时的错误1、收益法（1）收益期限确定错误。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。
（4）收益的测算错误。
没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。
（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。
租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
（6）资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、用途不同的部分采用了相同的资本化率C、安全利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。
2、市场比较法（1）修正系数的确定没有充足的理由（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了3 0%。
（5）比较修正的方向错误。
（6）可比实例不符合条件。
7）区域因素与个别因素混淆不请。
8）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
（10）比较修正项目有漏项。
（11）间接比较与直接比较混淆不清。
（12）区域因素比较修正的内涵理解错误。
案例分析改错题总结31、从估价报告的结构上讲，内容不完整a、缺委托估价方b、缺受理估价方c、估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。
土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。
建筑物需说明：名称、坐落（门牌）、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。
单独估价建筑物时，也要有土地证明。
此外，还应对环境作简要说明。
d、缺估价目的，或目的不清。
是何种条件状态下的价格。
如熟地、毛地；开发场地还是项目完成时的土地；已完工建筑还是在建工程；期地、期房现房等。
e、估价时点：不是一段时间，而是某一日。
f、缺估价依据。
估价方法及操作的主要依据；与估价目的相配合的合法性依据等。
房地产估价案例分析总结记录4一综合察看1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3估价时点是否准确4修正年限是否正确5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6对采用的方法是否有合理的说明和理由7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8注意利息的计算方式，期限9报告有效期应以报告完成之日为准10现实用途和法定用途相符11一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用一开发法12注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）13要察看估价类型,对照规范对此要求14最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的16纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况17注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等18保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复19基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确二比较法：1比较实例的用途，结构等必须一致，不一致适应说明2是否统一了可比价格的可比基础：付款方式，单价，统一币种和货币单位，面积内涵，面积单位。