房地产法案例分析
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
常见法律案例及解析：综合案例分析及解析
案例一：李某的房产遗产纠纷事实经过李某的父亲于去世前拥有一套位于北京市中心的房产，由于父亲去世时未留下遗嘱，房产遗产的分配成为了家庭内部的争议焦点。
李某作为父亲的独生子女，主张自己作为唯一继承人应该继承全部房产。
而李某的叔叔和姑姑则主张根据法定继承顺序，按照三世代间的继承比例进行分割。
律师解读根据中国的继承法规定，当一方没有留下遗嘱时，其财产将按照法定继承顺序进行分割。
根据《中华人民共和国继承法》，继承顺序为：配偶、子女、父母、兄弟姐妹。
在本案中，由于李某的父亲没有配偶和其他子女，因此李某作为独生子女，有权继承全部房产。
建议建议李某与叔叔和姑姑进行协商，明确向其解释继承法的规定，阐明自己作为独生子女的权益。
如果协商无果，李某可以向法院提起诉讼，要求确认其对房产的继承权。
在诉讼过程中，李某需要提供相关证据，包括父亲去世时的相关证明文件、户口簿等，以证明自己作为独生子女的身份和继承权。
案例二：王某购买的房产出现质量问题事实经过王某在购买新房后不久，发现房屋存在严重的质量问题，包括墙体渗水、地板开裂等。
他多次联系房地产开发商进行维修，但开发商拖延时间并未解决问题。
王某希望能获得赔偿或退款。
律师解读根据《中华人民共和国合同法》的规定，开发商对新房的质量负有明确的责任。
购房合同中往往包含了房屋的质量保证条款，一般规定了质量问题的检验和维修的责任，以及可能的赔偿金额。
如果开发商拒绝或拖延维修，王某可以通过调解、仲裁或诉讼等方式要求开发商履行合同，赔偿损失或退还购房款。
建议建议王某首先与开发商进行协商和沟通，明确要求开发商解决质量问题。
如果协商无果，王某可以向房地产开发商所在地的消费者投诉部门投诉，并申请调解；或者通过仲裁机构进行仲裁，或向法院提起诉讼。
在维权过程中，王某需要保留相关证据，如购房合同、质量问题的照片和视频等，以便证明自己的权益和损失。
案例三：张某的房地产合同纠纷事实经过张某在2018年与一家房地产开发商签订了购房合同并支付了定金，约定了房屋交付时间是2020年底。
房地产管理法规案例分析
房地产管理法规案例分析房地产管理法规案例分析引言房地产市场一直以来都是一个备受关注的领域，涉及到众多法规和政策的约束。
本文将以案例分析的方式，对房地产管理法规进行深入研究和分析。
我们将探讨一些具体的案例，并解析这些案例背后的法规依据和影响，以期更好地理解房地产管理法规的实施效果，为相关从业人员提供一定的指导和参考。
案例一：《房地产开发经营管理办法》《房地产开发经营管理办法》是我国房地产行业的核心法规之一。
其中，第六章第四条规定了“开发商出具住房交付前质量保证书，承诺所建楼盘和房屋的质量、使用年限、性能及住房维修等服务的承诺。
”通过此条款，保障了购房者的权益，要求开发商为购房者提供房屋质量保证，并承诺提供住房维修服务。
这一法规的实施，推动了房地产开发商加强了对房屋质量的把控，保障了购房者的合法权益。
另外，该法规还规定了开发商在房地产项目开发过程中应遵循的合规程序。
比如，开发商在竣工验收前需向所在地房地产主管部门申请验收。
这一程序的实施，有助于监管部门对房地产开发商进行监督，确保开发过程和房屋质量符合相关的法规要求。
案例二：《商品房销售管理办法》《商品房销售管理办法》是对商品房销售活动进行规范的重要法规。
其中，第二章第六条明确规定了开发商在销售商品房时应当公示房屋的价格，包括总价、单价、加价情况等。
借助这一法规，购房者可以充分了解到房屋的真实价格，避免被开发商的一些隐藏费用所欺骗。
此外，该法规还规定了开发商不得采取捆绑销售、硬性搭售等不合理销售行为。
这一条款的制定，杜绝了一些开发商以高价出售次要配套设施的行为，维护了购房者的合法权益。
案例三：《物业管理条例》《物业管理条例》是对房地产物业管理进行约束的法规。
其中，第三章第十八条明确规定了业主应当履行与公共区域使用和管理等方面的义务，包括保持公共区域的卫生、安全，不得占用、堵塞公共通道等。
这一法规的实施，促使业主养成了良好的公共区域管理习惯，有效提升了小区整体的管理水平。
房地产法案例分析
房地产法案例分析随着现代社会的发展，房地产领域的法律问题也日益复杂。
房地产法案例的分析对于加强法律意识、防范法律风险具有重要意义。
本文将通过对几个房地产法案例的分析，探讨其中的法律问题和解决办法，旨在帮助大家更好地理解房地产法律领域的重要性和复杂性。
案例一：购房合同纠纷在购房合同纠纷案例中，购房者与开发商就房屋质量存在争议。
购房者认为房屋存在严重质量问题，要求退还购房款，并赔偿相应的经济损失。
而开发商则辩称购房者未在规定的时限内提出质量问题，并要求购房者承担相应维修费用。
在这种情况下，购房者应首先查看购房合同中的质量保证条款，确定房屋质量的标准和责任分配。
如果合同中有明确规定，购房者可以据此主张自己的权益，要求开发商承担相应的责任。
若合同中的质量保证条款模糊不清或存在问题，购房者可以参照《合同法》等相关法律规定，主张自己的合法权益。
案例二：物业管理合同纠纷在物业管理合同纠纷案例中，小区业主委托物业公司进行管理，但物业公司未按合同要求履行管理职责，导致小区内环境脏乱差，安全隐患丛生。
小区业主要求物业公司承担相应的违约责任，并索赔相应的经济损失。
在这种情况下，小区业主可以先检查物业管理合同中的服务内容和物业公司的责任承担条款。
如果合同中明确规定了物业公司的管理职责和违约责任，小区业主可以根据合同主张自己的权益，要求物业公司承担相应责任。
如果合同中对物业公司的管理职责和违约责任没有明确规定，小区业主可以参照《物权法》等相关法律法规，主张自己的合法权益。
案例三：违法建筑拆除案件在违法建筑拆除案件中，一位业主在未取得相关审批手续的情况下，私自在自己的土地上建造违法建筑物，违反了国家法律法规。
政府部门出于维护法律权威和公共利益，要求拆除违法建筑。
在这种情况下，业主无法以违反法律规定为理由主张自己的权益。
政府部门根据相关法律法规，有权进行违法建筑的拆除，并可以要求业主承担相应的法律责任和经济损失。
即使业主主张自己在土地上的权属，但由于违法行为的存在，法律对其权益的保护也存在限制。
房地产法案例分析
房地产法案例分析.房地产法案例分析概述房地产行业是一个国民经济重要支柱产业，涉及到众多法律法规的规范和监管。
本文将通过分析几个房地产法案例，探讨其中的法律问题、争议以及解决方案。
案例一：违规销售商品房的法律责任案例描述某房地产开发商在未办理商品房预售许可证的情况下，擅自向购房者销售商品房。
购房者购房后发现开发商违规操作，要求退房并要求开发商承担违约金和损失赔偿。
法律问题与争议1. 开发商违规销售商品房行为属于违约行为，应该承担何种法律责任？2. 购房者是否有权要求退房，并要求违约金和损失赔偿？解决方案根据我国《合同法》和《商品房销售管理办法》等法律法规规定，开发商未办理商品房预售许可证进行销售属于违约行为。
购房者有权要求退房，并要求开发商承担违约金和损失赔偿。
双方可以通过协商解决，如果无法达成一致，购房者可以向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
案例二：未履行房屋交付义务的法律责任案例描述某房地产开发商在合同约定的期限内未按照约定交付房屋，并且未提前通知购房者。
购房者要求开发商立即履行交付义务，并要求开发商承担违约金和赔偿责任。
法律问题与争议1. 开发商未按时交付房屋是否构成违约？2. 购房者是否有权要求开发商承担违约金和赔偿责任？解决方案根据我国《合同法》规定，开发商未按时交付房屋属于违约行为。
购房者有权要求开发商履行交付义务，并可以据此要求开发商承担违约金和赔偿责任。
购房者可以通过书面形式要求开发商履行义务，如开发商拒绝履行，购房者可以向法院提起诉讼。
案例三：物业公司未履行管理责任的法律责任案例描述某小区的物业公司未按照合同约定对小区进行管理和维护，导致小区环境脏乱差，并且未及时修复设施故障，给业主的正常生活造成了困扰。
法律问题与争议1. 物业公司未履行管理责任是否构成违约？2. 业主是否有权要求物业公司承担违约责任和赔偿损失？解决方案根据我国《物权法》和《物业管理条例》等相关法律法规规定，物业公司未履行管理责任构成违约行为。
购房诉讼撤销合同案例分析
一、案件背景近年来，随着房地产市场的快速发展，购房纠纷日益增多。
其中，购房合同撤销诉讼成为常见类型之一。
以下以几个典型案例进行分析。
二、案例一：房屋面积缩水，购房合同可撤销案情简介：施某、刘某看中一套119平方米的三房户型样板房，签订购房合同后支付首付，办理贷款。
交房时发现房屋实际面积只有92平方米，且一间卧室变成了厨房。
施某、刘某认为开发商存在欺诈行为，要求撤销购房合同。
分析：法院经审理认为，开发商在销售过程中未明确告知房屋实际面积与样板房存在差异，构成欺诈。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因欺诈订立的合同，当事人一方有权请求变更或者撤销。
因此，法院支持了施某、刘某的诉讼请求，撤销了购房合同。
三、案例二：房屋被查封冻结，购房合同可撤销案情简介：陈某、付某将涉案房屋出售给万某，实际成交价格25万元。
后因陈某、付某欠李某借款，涉案房屋被查封冻结。
万某得知后，要求解除购房合同，返还购房款及装修款。
分析：法院经审理认为，涉案房屋在出售时已被查封冻结，陈某、付某未履行告知义务，构成欺诈。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因欺诈订立的合同，当事人一方有权请求变更或者撤销。
因此，法院支持了万某的诉讼请求，解除购房合同，返还购房款及装修款。
四、案例三：恶意串通，购房合同无效案情简介：谭女士为逃避债务，将价值1200余万元的房产以300万元的价格出售给外甥侯先生。
购房款全部来源于谭女士的二姐。
孙女士发现后，请求法院确认买卖合同无效。
分析：法院经审理认为，谭女士与侯先生的买卖行为属于恶意串通，损害了孙女士的合法权益。
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定，恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
因此，法院支持了孙女士的诉讼请求，判定合同无效，要求案涉房产恢复登记至谭女士名下。
五、总结购房合同撤销诉讼涉及欺诈、恶意串通等多种情形。
在审理此类案件时，法院需综合考虑合同内容、当事人行为等因素，依法保护当事人合法权益。
房地产法案例分析
案例分析五
案例分析
陈丽丽诉北京海润房地产有限、北京顺城拆迁服务有限办司、陈杰对产所 有权利纷案
【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（ 以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽 与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润 房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】
陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我 父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属 于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况 下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与 海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的 全部诉讼费。
【判决】法院认为，原告与被告自愿达成施工协议，并已实际履行，协议合法有效。被告为原告 施工的工程自1998年11月20日交付使用，当时原告未提出质量问题而是签署了结算书并接受房屋使 用达3年之久，而且在接受房屋两年后的2000年底，仍为被告支付工程款，也未提出工程质量问题。 只是在被告诉原告拖欠工程款一案败诉后才提出。原告不能提出被告将工程交付时就存在工程质量问
房地产法案例分析
2020年5月26日星期二
案例分析一
案例：保修期内的责任事故，谁来承担赔偿责任 【案情】2002 年 5月，陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房，并 随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨，第二天早晨陈先生起 床后发现房屋侧墙面开始漏水，并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久 ，墙面也开始出现放射性裂纹。于是，陈先生找到该开发商，要求其对房屋进 行修补，并赔偿损失。在双方协商不成的情况下，陈先生诉至法院。
自考房地产法真题案例分析题汇总
自考房地产法真题案例分析题汇总本案中，XXX与XXX签订的房屋买卖合同有效。
原因是双方在签订合同时具有完全民事行为能力，且合同内容真实有效。
虽然房屋过户登记手续尚未办理，但这并不影响合同的成立和生效。
因为房屋过户只是所有权转移的必经程序和要件，而不是合同生效的要件。
另一方面，XXX与XXX签订的房屋买卖合同也是有效的。
尽管该合同是在XXX与XXX签订合同后订立的，但仍然符合合同法的规定。
合同双方具有完全民事行为能力，且合同内容真实有效。
在XXX与XXX之间，应该由XXX取得该争议房屋的所有权。
这是因为，XXX与XXX签订的房屋买卖合同已经被视为有效。
而XXX与XXX签订的合同则是在后面订立的，因此不能影响XXX在合同中的权益。
综上所述，本案应该判决XXX履行与XXX签订的合同，并确认XXX与XXX的房屋买卖合同有效。
XXX取得了争议房屋的所有权，因为他已经与XXX一起到房地产管理部门合法地办理了房屋过户登记手续，而XXX与XXX则未能办理该手续。
根据我国相关法律规定，登记是房屋所有权转移的必要程序和要件，因此XXX取得了该房屋的所有权。
法院应判决该房屋归钱某所有，因为XXX已经违反了与XXX的合同，应承担违约责任。
XXX应退还XXX所付的30万元房价款并支付同期银行利息，如果合同中有违约金的约定，则应向XXX支付违约金。
如果XXX因此遭受其他损失，则应判决XXX赔偿这些损失。
XXX和XXX签订了一份房屋买卖合同，约定XXX将一套位于锦城住宅小区的房屋以200万元的价格出售给XXX。
由于XXX的一笔定期存款一个月后才到期，购房款不足，因此XXX与XXX商定先交付一半的购房款，等余款付清后再交房并办理房屋所有权变更登记手续。
一个月后，XXX前往XXX某处付款并要求办理过户手续时，得知XXX已将该房屋卖给了XXX，并与XXX办理了房屋所有权变更登记手续。
经过交涉没有结果后，XXX向人民法院提起诉讼，主张拥有该房屋的所有权，但法院经审理判决该房屋所有权属于XXX。
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案例分析二案例:保修期内的责任事故,谁来承担赔偿责任【案情】2002 年5月,陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房,并随后入住。
陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨,第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水,并将其放在墙边的数码照相机浸坏。
此后不久,墙面也开始出现放射性裂纹。
于就是,陈先生找到该开发商,要求其对房屋进行修补,并赔偿损失。
在双方协商不成的情况下,陈先生诉至法院。
【分析】本案中,出现质量问题的房屋显然处于保修期内。
根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。
建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定,陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。
当然,如果该质量问题就是由施工方的原因造成的,开发商可以向施工方追偿。
案例分析三案例:因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位,甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。
双方在施工合同中约定:建筑材料、建筑构配件与设备均由甲公司提供。
甲公司为了降低开发成本,购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙,并提供给乙建筑公司使用。
在小区投入使用后,出现了严重的质量问题,小区业主集体将开发商起诉至法院。
【分析】海沙虽然洁净了但盐分高,对建筑工程质量危害极大,所以国家禁止在建筑上使用海沙。
本案中,甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准,根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定:发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准,造成建设工程质量缺陷,应当承担过错责任。
故甲房产公司应承担相应的责任。
此外,作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任,因为施工方有检验建筑材料就是否合格的义务,不合格的禁止使用,而乙公司没有尽到审查的义务。
案例分析四案例:竣工验收合格的建筑工程,就是否就不会出质量问题【案情】1998年4月,被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议,双方约定:由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。
之后,双方开始履行协议。
在施工前,原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告,作为施工依据。
1998年11月20日工程竣工,交付使用,双方进行了结算,工程总造价为1 522 656、10元,扣除应上缴的税金,自1998年5月至2000年12月28日,原告共给付工程款35笔,有现金、物资材料等,合计470 017、20元。
2001年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案,经法院一审、再审及高院二审,判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399、30元。
之后,原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在严重质量问题,委托县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为:“全部拆除重新处理”。
2002年7月17日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改通知书”,认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患,要求停产、停业整顿。
原告要求被告返修重建,遭被告拒绝,起诉至法院,请求判令被告赔偿拆除重建费55、9万元,造纸车间重建全线停产将损失利润40万元。
【判决】法院认为,原告与被告自愿达成施工协议,并已实际履行,协议合法有效。
被告为原告施工的工程自1998年11月20日交付使用,当时原告未提出质量问题而就是签署了结算书并接受房屋使用达3年之久,而且在接受房屋两年后的2000年底,仍为被告支付工程款,也未提出工程质量问题。
只就是在被告诉原告拖欠工程款一案败诉后才提出。
原告不能提出被告将工程交付时就存在工程质量问题的证据,现在的房屋质量状况,不能代表交工时的房屋质量状况。
按照法律、法规的规定,不合格的建筑工程就是不能验收与交付使用的,所以,原告要求被告赔偿因房屋质量不合格造成的经济损失95。
9万元,没有事实与法律依据,不能支持。
依据《建筑法》第61条及《建设工程质量管理办法》第14条之规定,判决驳回原告的诉讼请求。
【分析】《建筑法》第六十条建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程与主体结构的质量。
本案经县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为:“全部拆除重新处理”。
说明在合理使用寿命内,没有确保主体结构的质量,开发商与建筑商当然要承担责任。
法院的判决显然避开了这个规定。
拖欠工程款与质量保证责任就是两码事,不知法院为甚么要这么判?案例分析五案例:出卖人不能因出卖时未取得所有权,主张合同无效【案情】2003年5月26日,吴某夫妻与李某签仃了房屋出售协议,约定由吴某夫妻将从开发公司购置的某套房屋出售给李某,价格为80000元,李某预付订金20000元。
协议同时约定,待吴某夫妻的房产证办好后,双方办理交割后,李某一次交清余款60000元。
同日,李某向吴某交付了订金20000元。
因后来吴某夫妻反悔,不愿展行合同,李某向法院起诉,要求吴某夫妻继续履行合同,协助其办理产权过户手续。
吴某夫妻则辩称,她们的房屋未办产权证即转让,双方签仃的房屋买卖协议违反有关规定,属于无效合同,应该予以解除。
【分析】显然,法院不能支持吴某夫妻的主张。
因为,办理产权证不就是双方签订买卖合同的前提条件。
即使法律明确规定签署房屋买卖合同时出卖人必须就是登记的产权人,本案当事人签署的合同亦可以理解为附条件买卖,等出卖人获得产权时再履行过户登记手续。
这样的规则,同样适用于商品房买卖合同。
开发商不得以未取得房屋产权(大产证)而主张房屋买卖合同无效。
案例分析六案例分析陈丽丽诉北京海润房地产有限、北京顺城拆迁服务有限办司、陈杰对产所有权利纷案【案由概述】2003年3月,陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司(以下称海润房地产公司)签订拆迁补偿协议,并领取全部房屋拆迁款。
陈丽丽与陈杰系兄妹关系,陈丽丽声称陈杰就是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的,为此诉至法院。
【原告诉称】陈丽丽诉称:海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁,我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。
该房屋虽由陈杰个人经营饭馆,但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。
但二被告公司在没有其她共有人授权的情况下,与陈杰达成拆迁协议,并将全部拆迁款交给陈杰。
现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效,三被告支付我拆迁款312500元,并负担本案的全部诉讼费。
【被告辩称】海润房地产公司辩称:陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住,经我们多方寻找均未能与其取得联系,而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。
陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议,但其确系未向我公司提供其她被拆迁人的委托手续。
另外,顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁,其在此次拆迁中的行为均就是代表我公司实施,故其不应成为本案的被告。
现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议,但前提就是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。
顺城拆迁公司辩称:我公司就是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁,即拆迁行为并非我公司的行为,且我公司也未与陈杰签订任何协议。
另外,拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽,但确系没有能够与其取得联系,现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。
陈杰辩称:被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成,故扩建部分的产权应归我所有,且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆,陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权,现我不同意陈丽丽的诉讼请求。
【一审案件事实及证据】经审理查明:2003年3月16日,陈杰以被拆迁人委托代理人的名义,与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”,该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。
庭审中,海润房地产公司明确表示,签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。
当日,陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取,上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。
庭审中,陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆,海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为,均就是接受海润房地产公司委托所实施。
上述事实,有双方当事人陈述,北京市住宅房屋拆迁补偿协议,拆迁补偿款领款凭证在案佐证。
问题:一、本案房屋征收补偿款1250000元包含了对哪些方面的补偿？如何在被征收人中分配？二、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？三、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？四、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见代理不？五、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为就是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？六、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？七、常见的效力待定合同有哪些？八、本案该如何判决？参考答案:一、二、根据陈丽丽的陈述,该处房屋就是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产,因而她们四人就是被征收房屋的共同共有人。
又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽,可以判断以上四人就是房屋征收的被征收人。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定,该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。
三、属无权代理,因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。
在没有陈丽丽授权委托情况下,以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议,因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同,从效力上来瞧属于效力待定的合同。
如果陈丽丽等人追认授权,则合同有效;如果陈丽丽等人拒绝追认,则合同无效。
但本案并不能确认补偿协议全部无效,因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人,但陈杰自己个人的名义签订的协议部分,亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。
只就是由于该合同事后未获得陈丽丽授权,因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。
《合同法》第五十六条规定:“合同部分无效,不影响其她部分效力的,其她部分仍然有效。
”四、狭义的无权代理主要有以下几种情况:第一,根本无代理权的无权代理,即代理人在未得到任何授权的情况下,以本人的名义从事代理活动;第二,超越化理权的无权代理,即代理人虽享有一定的代理权,但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限制;第三,代理权消灭以后的无权代理。
根据我国《合同法》第四十八条的规定,无权代理合同就是效力待定的合同,只有经过被代理人的追认,才能对被代理人发生效力;未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人负责。
表见代理:就是指代理人虽无代理权,在其实施代理行为时,如果善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其为法律行为,该法律行为的效果应由被代理人承担。