房地产法案例习题
房屋纠纷法律案例分析题(2篇)
第1篇一、案件背景某市A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）于2009年取得某地块的开发权，并在此地块上开发建设了名为“幸福家园”的住宅小区。
该小区于2011年竣工并开始对外销售。
2012年，B先生购买了该小区一套面积为100平方米的住宅，并与A公司签订了《商品房买卖合同》。
合同约定，房屋总价款为80万元，B先生于签订合同之日支付10万元定金，余款于交房时一次性付清。
合同还约定，A公司应在2013年6月30日前将房屋交付给B先生。
然而，A公司未能按照合同约定的时间交房。
B先生多次与A公司协商，要求其履行合同，但A公司以各种理由推脱。
直至2014年9月，A公司才将房屋交付给B先生。
此时，B先生发现房屋存在多处质量问题，如墙面裂缝、漏水、地面不平整等。
B先生再次与A公司协商，要求其整改房屋，但A公司拒绝承担任何责任。
B先生无奈之下，将A公司诉至法院，要求A公司返还定金、支付逾期交房违约金，并赔偿房屋质量问题的损失。
二、争议焦点1. A公司是否应当承担逾期交房违约责任？2. A公司是否应当承担房屋质量问题的责任？3. B先生是否可以要求A公司返还定金？三、案例分析1. A公司是否应当承担逾期交房违约责任？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，A公司未能在合同约定的交房日期前将房屋交付给B先生，构成违约。
因此，A公司应当承担逾期交房违约责任。
2. A公司是否应当承担房屋质量问题的责任？根据《中华人民共和国合同法》第一百八十二条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，应当承担违约责任。
”在本案中，B先生购买的房屋存在多处质量问题，A公司作为出卖人，应当承担房屋质量问题的责任。
3. B先生是否可以要求A公司返还定金？根据《中华人民共和国担保法》第八十八条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
00169 房地产法案例题
1.钟某在甲市有一套价值200万元的别墅用于自住，2018年8月1日，由于急需资金，钟某向唐某借款100万元，借期1年，为保证到期还本付息，钟某将别墅抵押给唐某，双方签订了抵押合同并办理抵押登记。
2018年9月1日，钟某将甲市别墅以180万元价格出售给李某并签订了房屋买卖合同，李某于当天付清了房款，双方约定：钟某于2018年10月1日交付房屋并办理过户登记。
同年11月25日，钟某向胡某借款100万元，并将自己位于乙市价值180万元的某乡镇企业的一块空地抵押给胡某，双方11月27日签订了抵押合同，但未办理抵押登记。
2019年1月10日钟某以乙市乡镇企业的厂房作为抵押向银行借款150万元，借期1年，双方签订了抵押合同并办理抵押登记，2019年2月1日钟某在乙市乡镇企业的空地上新建了一个小型的车库用于停放车辆。
问题：（1）钟某是否可以将已抵押的别墅出售给李某？并说明理由。
（2分）（2）2018年10月1日，李某取得A市别墅所有权应履行何种程序？（3分）（3）胡某是乙市乡镇企业的抵押权人吗？为什么？（3分）（4）若2020年1月10日钟某对银行的债务到期不能偿还，银行是否可以就乡镇企业的厂房及新建的车库变卖所得的所有价款优先受偿？为什么？（3分）（1）可以。
（1分）根据相关法律规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
当事大男有约定的，按照其约定。
本案中，钟某与唐某没有就抵押的别墅另行约定，因而，钟某可以将已抵押的别墅出售给李某。
（1分）（2）2018年10月1日，钟某应当及时通知唐某，并与李某共同到别墅所在地的房屋登记管理部门办理房屋产权过户手续。
（1分）根据相关法律规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
买卖双方共同到房屋所在地的房屋登记管理部门办理登记手续。
（2分）（3）不是。
（1分）根据相关法律规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
该案中，钟某以位于乙市的某乡镇企业的空地作为抵押，抵押权不成立。
2023年房地产法案例习题
案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。
经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。
后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。
法院拟拍卖甲公司的房产。
甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。
”丙公司依法参与竞买，以1000万元竞买成功。
甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。
法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。
法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。
协议签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。
甲公司假如在协议签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除协议，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对协议的履行承担连带责任。
”在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖协议的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖协议。
丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。
丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。
甲公司则规定丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。
鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。
经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订协议后，本地房地产市场价格变化不大。
问题：1.乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？为什么？成立。
由于根据《物权法》规定，经当事人书面协议，乙公司可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押，无须以登记为设立要件。
2.某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，后实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产的抵押权？为什么？不是。
房地产法规题目
土地使用税每平方米年税额如下：1、大城市1.5元至30元；2、中等城市1.2元至24元；3、小城市0.9元至18元；4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
除规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。
[案例分析1]王某为开诊所于去年元月同某开发商签订了《商品房购销合同》，购买开发商坐落于某商务楼一层办公楼一套，合同约定交房期限为2008年6月11日，合同附件为房屋坐落平面图图纸，该图纸明确标明公用水管等设施。
合同签订后，王某支付了首付款14万元后到建行办妥了按揭贷款手续。
2008年6月10日，开发商通知王某去办理房屋交接手续，王某发现所交付房屋的周边结构发生了变化，公用卫生间改成了物业办公室，公用水管也没有了，实际情况与图纸严重不符，无法实现开诊所的目的，于是要求解除合同，开发商不同意，请问王某可以解除合同吗？[解答]首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
”王某所购买的商品房是用来开办诊所的，众所周知，开办诊所必须要有水，王某所购买的商品房，由于开发商单方擅自改变房屋结构，将卫生间及水管去掉，使王某不能实现开诊所的合同目的，因此王某要求同开发商解除合同是有法律依据的，开发商不同意解除，王某可向有管辖权的机构提起仲裁或诉讼解决。
其次，根据建设部颁布实施的《商品房销售办法》第二十四条规定：“商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
”第二款规定：“经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确定之日起10日内，书面通知买受人。
”第三款规定“买受人有权在通知到达15日内作出是否退房的书面答复。
房地产法模拟练习题
房地产法模拟练习题一、题目1.ABC公司购买了一块土地，打算开发成住宅小区。
请问，ABC公司在房地产项目开发过程中应该遵守哪些法规和规定？2.住户小李在购房合同中发现了一些问题，他发现房屋的实际面积与合同约定的面积不符，该如何保护小李的权益？二、答案1. ABC公司在房地产项目开发过程中应该遵守的法规和规定在房地产项目开发过程中，ABC公司应该遵守以下法规和规定：•建设用地规划许可证：ABC公司在购买土地后，应该获得建设用地规划许可证。
该许可证是国家或地方政府颁发的，规定了土地的用途、开发目标等。
ABC公司在项目开发过程中应该严格按照许可证的要求进行开发。
•建筑工程规划许可证：ABC公司在进行房地产项目开发前，需要获得建筑工程规划许可证。
该许可证是由建设主管部门颁发的，确认了土地使用计划、建筑工程项目的技术条件等。
ABC公司在项目开发过程中应该按照许可证规定的条件进行建设和管理。
•施工许可证：ABC公司在进行房地产项目的实际施工时，需要获得施工许可证。
该许可证是由建设主管部门颁发的，规定了施工单位和工程的规模、工期等。
ABC公司在施工过程中应该按照许可证的规定进行施工，并确保施工质量和安全。
•环境影响评价：ABC公司在房地产项目开发前，应该进行环境影响评价。
该评价是根据国家和地方的环保法规要求，对项目可能产生的环境影响进行评估。
ABC公司在项目开发过程中应该遵守评价结果提出的环境保护要求，保护生态环境。
•建设工程质量管理：ABC公司在项目开发过程中，应该按照相关法律法规和国家标准进行建设工程质量管理。
ABC公司需要制定质量管理制度和质量控制方案，确保工程质量达到标准要求。
2. 如何保护小李的权益如果小李发现购房合同中存在问题，例如房屋的实际面积与合同约定的面积不符，小李可以采取以下措施保护自己的权益：1.寻求法律援助：小李可以咨询律师，寻求法律援助。
律师可以帮助小李分析合同内容，评估小李的权益受损程度，并给出相应的法律建议。
自考房地产法真题案例分析题汇总
自考房地产法真题案例分析题汇总本案中，XXX与XXX签订的房屋买卖合同有效。
原因是双方在签订合同时具有完全民事行为能力，且合同内容真实有效。
虽然房屋过户登记手续尚未办理，但这并不影响合同的成立和生效。
因为房屋过户只是所有权转移的必经程序和要件，而不是合同生效的要件。
另一方面，XXX与XXX签订的房屋买卖合同也是有效的。
尽管该合同是在XXX与XXX签订合同后订立的，但仍然符合合同法的规定。
合同双方具有完全民事行为能力，且合同内容真实有效。
在XXX与XXX之间，应该由XXX取得该争议房屋的所有权。
这是因为，XXX与XXX签订的房屋买卖合同已经被视为有效。
而XXX与XXX签订的合同则是在后面订立的，因此不能影响XXX在合同中的权益。
综上所述，本案应该判决XXX履行与XXX签订的合同，并确认XXX与XXX的房屋买卖合同有效。
XXX取得了争议房屋的所有权，因为他已经与XXX一起到房地产管理部门合法地办理了房屋过户登记手续，而XXX与XXX则未能办理该手续。
根据我国相关法律规定，登记是房屋所有权转移的必要程序和要件，因此XXX取得了该房屋的所有权。
法院应判决该房屋归钱某所有，因为XXX已经违反了与XXX的合同，应承担违约责任。
XXX应退还XXX所付的30万元房价款并支付同期银行利息，如果合同中有违约金的约定，则应向XXX支付违约金。
如果XXX因此遭受其他损失，则应判决XXX赔偿这些损失。
XXX和XXX签订了一份房屋买卖合同，约定XXX将一套位于锦城住宅小区的房屋以200万元的价格出售给XXX。
由于XXX的一笔定期存款一个月后才到期，购房款不足，因此XXX与XXX商定先交付一半的购房款，等余款付清后再交房并办理房屋所有权变更登记手续。
一个月后，XXX前往XXX某处付款并要求办理过户手续时，得知XXX已将该房屋卖给了XXX，并与XXX办理了房屋所有权变更登记手续。
经过交涉没有结果后，XXX向人民法院提起诉讼，主张拥有该房屋的所有权，但法院经审理判决该房屋所有权属于XXX。
房地产法案例答案-五版更新
第一章房地产由房产与地产二者结合而成,因此，在物理属性上，房产不能脱离地产而独存，但地产却可以脱离房产而单独存在。
在法律属性上，我国立法对房产与地产的关系一直实行分别主义，即房产与地产可以分离而分别确定其物权归属。
但有鉴于二者物理属性的紧密结合性和出于简化法律关系的考虑，在处分上，我国立法却采取了房产与地产的一体处分原则，即通常所谓的“房随地走”“地随房走”。
本案中，拟出售房屋的所有权人是张某，其房屋占用范围内的土地使用权人却是H市某公司，房屋所有权与土地使用权的归属发生了分离。
但根据一体处分原则，在发生房地产转让行为时，房产与地产应一并转让，从而保证其权利归属上的主体一致性，因而H市房地产交易中心的抗辩理由难以成立。
本案所涉房地产交易要有效进行下去，正确的解决方式是，应先由H市某公司将土地使用权过户登记至张某的名下，再由张某过户登记至李先生名下，从而贯彻房地一体处分原则。
第二章案例1从情理上讲，甲乡镇下辖行政村的反对不无理由。
根据我国相关法律规定，集体土地实行三级所有的公有制，乡镇农民集体所有是其中的一种。
乡镇农民集体所有不是乡镇政府所有，也不是乡镇集体经济组织所有，而是由乡镇集体经济组织代行相应的经营管理权。
乡镇集体所有是历史形成的，其所有权主体是“乡镇集体成员集体”。
在乡镇合并风刮起之前，乡镇是由原来的人民公社演变而来，而人民公社的历史形成往往具有地域的特定性和固定性，其下辖的行政村或自然村范围往往也没有变化。
因此，本案中，合并前甲乡镇集体所有的2000亩土地，就属于甲乡镇下辖的16个行政村全体1万村民集体所有；乙乡镇集体所有的1000亩土地，就属于乙乡镇下辖的36个行政村全体5万村民集体所有。
乡镇合并不应是简单的“1+1”，其本身是一个复杂的行政和法律运作过程，如果不能很好地对合并前乡镇的财产权作出妥善的平衡处理，乡镇合并就会弊大于利，原集体成员的财产权益和成员权益就会遭受侵害。
本案中，甲乡镇村民提出的反对意见就凸显了这一问题，所以，甲乡镇下辖的行政村的反对不无理由。
法律案例试题(3篇)
第1篇题目：某市居民李某因房屋质量问题起诉开发商，法院如何审理？背景材料：李某于2018年购买某市某开发商开发的住宅一套，合同约定交房时间为2019年6月30日。
然而，李某在2019年7月1日收房时发现房屋存在严重质量问题，如墙体裂缝、漏水、地板变形等。
李某多次与开发商协商，要求其进行整改，但开发商以种种理由推脱。
无奈之下，李某向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，赔偿其损失。
问题：1. 请分析李某与开发商之间的法律关系。
2. 法院在审理此案时，应如何认定开发商的违约行为？3. 如果法院认定开发商违约，应如何判决？4. 请分析此案对房地产开发行业的启示。
答案：1. 李某与开发商之间的法律关系为买卖合同关系。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付标的物，并保证标的物符合约定或者交易习惯的质量。
本案中，李某与开发商签订了房屋买卖合同，双方形成了买卖合同关系。
2. 法院在审理此案时，应依据以下证据认定开发商的违约行为：（1）李某提供的房屋质量问题照片、视频等证据；（2）开发商提供的房屋验收报告；（3）双方签订的房屋买卖合同；（4）相关行业标准或规范。
3. 如果法院认定开发商违约，可作出以下判决：（1）判决开发商对李某房屋进行修复，直至符合合同约定或行业标准；（2）判决开发商赔偿李某因房屋质量问题造成的损失，包括但不限于维修费用、搬迁费用、精神损害赔偿等；（3）判决开发商承担本案诉讼费用。
4. 此案对房地产开发行业的启示：（1）开发商在房屋开发过程中，应严格遵守国家相关法律法规和行业标准，确保房屋质量；（2）开发商应加强合同管理，明确约定房屋质量标准及违约责任；（3）开发商应提高服务质量，加强与业主的沟通，及时解决业主反映的问题；（4）政府及相关部门应加强对房地产开发行业的监管，严厉打击违法违规行为。
二、选择题题目：以下哪项不属于合同法规定的合同解除条件？A. 合同双方协商一致解除合同B. 一方当事人违约，另一方当事人解除合同C. 合同到期，合同自动解除D. 一方当事人死亡，合同自动解除答案：D解析：根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，合同解除的情形包括：（1）合同双方协商一致解除合同；（2）一方当事人违约，另一方当事人解除合同；（3）合同到期，合同自动解除。
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房地产法案例习题————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：ﻩ案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。
经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押,没有办理抵押登记。
后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。
法院拟拍卖甲公司的房产。
甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。
”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。
甲公司将从子公司筹得的10０0万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。
法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。
法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1４00万元。
合同签订后10日内,丁公司应先付给甲公司4０0万元,尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。
甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金７0０万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。
”在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日,丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。
丙公司以1５0０万元的价格将该房产卖给戊公司,尚未办理过户手续。
丁公司见状,拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续,将房产过户到丁公司名下。
甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。
鉴于各方僵持不下，半年后,丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。
经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后,当地房地产市场价格变化不大。
问题：1.乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？为什么?成立。
因为根据《物权法》规定，经当事人书面协议,乙公司可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押，无须以登记为设立要件。
2．某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，后实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产的抵押权?为什么?不是。
因为甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没有明确约定抵押份额，属于连带抵押。
抵押权人（即银行)可以选择就任一财产实现抵押权。
3.甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何?为什么？具有法律效力。
因为在法院依据竞买结果制作裁决书后,甲公司将房产过户给了丙公司，丙公司是房产所有人。
当事人对房产权属作的特别约定,不具有物权效力。
但是该备忘录没有违背法律的强制性规定,具有债权效力,丙公司对甲公司负有合同义务，即依约履行将房产过户给甲公司的义务。
４.丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何？为什么?有效。
因为丙公司是房产所有权人,有权对房产进行处分,且就同一房产签订多份买卖合同,合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响，也不会仅因为是一物多卖而受影响。
5.丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务?为什么？有权。
因为丁公司可以行使不安抗辩权。
虽然在甲公司、丙公司与丁公司签订的房产买卖合同中约定,丁公司应先交首付，甲公司后办理房产过户。
但是,房产产权人丙公司在签约次日就和戊公司签订房产买卖合同。
该行为已经明确表明,甲公司有无法履行交房义务的可能。
作为先交首付款义务的丁方,有权行使不安抗辩权。
6．丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付4０0万首付款的情况下先办理房产过户手续?为什么?无权。
因为甲公司可以行使先履行抗辩权。
甲公司办理房产过户手续的义务在后。
丁公司享有不安抗辩权,可以拒绝履行自己的先给付义务，但是不能以不安抗辩权要求甲公司履行在后的义务。
7.丁公司能否解除房产买卖合同?为什么？能。
因为甲公司在合同订立半年内没有履行办理房产过户手续的义务，丁公司行使约定解除权的条件已经成就。
8.丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任？为什么？不能。
因为甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同中约定丙公司和甲公司对合同的履行承担连带责任。
该约定属于当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，具有法律约束力。
9.甲公司可否请求法院减少违约金数额？为什么？可以。
因为根据《合同法》和相关司法解释,合同约定的违约金超过造成损失的百分之三十,数额过分高于损失，当事人可以请求法院予以适当减少。
案例分析商品房买卖中惩罚性赔偿与双倍返还赵云梧诉北京海开房地产集团公司商品房买卖合同纠纷案【案情介绍】赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。
1999年7月19日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司(以下简称海淀房地产公司)签订了《商品房购销合同》。
合同约定:赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2#一4一60３室商品房一套,房屋单价每平方米43５0元。
合同签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。
海淀房地产公司于20０0年6月2８日变更为海开公司。
200０年6月２８日海开公司取得海淀区上地南路6号院房屋所有权证，20０2年1月7日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让合同,2002年4月海开公司取得国有土地使用权证。
200２年１0月25日,北京海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复,答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证,属于现售商品房”。
2０01年9月３日，海开公司与赵云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在２00２年6月３0日日前为赵云梧办理房屋产权证,海开公司于2002年5月2２日开始在海淀区上地南路６号院内贴办理房屋产权证的通知。
赵云梧未办理房屋产权证。
海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押,但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内。
【原告诉称】赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段,即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。
当我发现海开公司的欺诈行为后，多次找其协商,海开公司又于200１年９月3日与我签订了补充协议,该协议约定海开公司在２0０2年6月30日前为我办理房屋产权证,但时至今日海天公司未办理产权证。
海开公司于2000年6月28日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行，抵押期限为2０01年4月至2002年4月1４日,海开公司无证据说明该抵押已解除。
因海开公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益,现根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,要求解除《商品房购销合同》，海开公司双倍返还我购房款７６3680元及银行利息１７06０6元。
【被告辩称】海开公司辩称：1997年７月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设，虽然我公司没有销售许可证,但有房地局的文件，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。
我公司通知购房人办理房产证，但他们不配合，有的人已经办理房产证。
我公司房屋是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押房屋不包括销售的房屋。
我公司没有欺诈行为,根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可，现不同意赵云梧的诉讼请求。
【问题】一、原告的诉求涉及到商品房买卖合同纠纷案件处理中的什么问题：参考答案：惩罚性赔偿。
本案中，原告主张被告因在商品房销售中存在欺诈行为而要求法院判决双倍返还购房款,亦即适用惩罚性赔偿规则。
惩罚性损害赔偿具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。
２003年最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第八、九两条明确规定了商品房买卖合同中在特定条件下可以适用惩罚性赔偿。
第八条规定：“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
”二、本案的原告诉求能否得到法院的支持?为什么?不能。
因为本案的被告不存在原告所说的欺诈、违约不予办理房产证和抵押等致使不能实现合同目的行为。
三、我国立法和司法解释是否允许商品房先出卖后抵押？又是否允许商品房先抵押后出卖？第一问:商品房先出卖后抵押也称商品房的先卖后抵：是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，为获取建设资金,在尚未转移房屋所有权与买受人之前，又将该房屋抵押给第三人的行为。
根据最高人民法院《关于<担保法＞若干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
也就是说,房地产开发企业以期房或者现房进行抵押的,只要房屋所有权没有转移给买受人前,依法办理抵押登记手续的即可认定抵押合同有效成立。
这样,在同一房屋之上，就可以同时存在着买受人的债权和银行的抵押权。
因此,根据我国现行法律和司法解释的规定，出卖人就同一房屋是可以先卖后抵的《商品房解释》第八条规定,只要先卖后抵的行为导致买受人无法取得房屋的,出卖人就属于恶意违约，要承担惩罚性赔偿责任。
第二问:为了加速经济流转，更好的发挥财产的功能,法律允许财产所有人在抵押期间将抵押物转让，但为了保障抵押权人和转让物的受让人的合法权益，转让财产必须受到一定的限制。
《担保法》第四十九条第一款规定:抵押期间,抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵钾人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
《关于适用＜担保法＞若千问题的解释》第六十七条规定:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其余部分债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。