项目财务分析

性分析。
（一）项目开发成本的敏感性分析
市场经济条件下，由于原材料价格、人工费及其他费用的波动，将会直接影响项
目开发成本，从而引起项目经济效益的变化。据市场调查，未来ⅹⅹ年项目开发成本最
大升幅可达ⅹⅹ%，现分别设开发成本上升ⅹⅹ%、ⅹⅹ%、ⅹⅹ%，分析项目经济效
益变动的敏感程度。分析结果如下表所示：
项目开发成本影响程度分析表
开发成本增长幅度
10%
20%
30%
……
开发成本（万元）
实现利润（万元） 上缴所得税（万元）
税后利润（万元） 投资利润率（%） 投资利润率下降幅度（%） 由上表分析结果可看出，本项目经济效益对开发成本的变动非常敏感，只要开发 成本上升ⅹⅹ%和ⅹⅹ%，投资利润率就相应下降ⅹⅹ%和ⅹⅹ%。当开发成本升 幅达到ⅹⅹ%时，项目即处于盈亏平衡状态。由此可见，严格控制成本开支，推行责 任成本制，在项目开发过程中，广泛引入竞争机制，实行招标承包是行之有效的管理 办法。
变动成本 =投资总额 -固定成本 =ⅹⅹ（万元）
单位变动成本 =变动成本开发工程量 =ⅹⅹ（元 米）
平均销售单价 =销售收入 开发工程量 =ⅹⅹ（元 米）
由上述数据可求得本项目的盈亏平衡点、边际利润和边际利润率。
1.盈亏平衡点
Q=固定成本
（平均销售单价 -单位变动成本）=ⅹⅹ（万元）
2.边际利润与边际利润率
项目财务分析
根据上述分析及估算资料，可进行项目的财务分析，以评价项目的盈利水平、偿
债能力及资金的安全性等。为此，首先编制项目的财务报表。
（一）项目财务报表
本项目财务分析的现金流量表和收益表分别如下表所示：
项目现金流量表
项目
合计
年度分配
备注
一、现金流入
1.销售收入
2.筹措资金
（1）贷款
（2）自有资金
现金流入合计
1.销售利润率 =税后利润 销售净额
即本项目每销售收入 1 元，可获纯利ⅹⅹ元。
2.投资利润率 =税后利润 投资总额
即本项目每元投资可望获利ⅹⅹ元。
3.自有资金投资利润率 =税后利润 自有资金投资额
即本项目每元自有资金投资可望获利ⅹⅹ元。
九、投资效果汇总
本项目投资效果如下表所示：
项目投资效果汇总表
二、现金流出
1.投资
2.销售成本
3.偿还贷款本利
4.应缴税费
现金流出合计
三、盈余现金
1.本期盈余
2.期初盈余
累计盈余
项目收益表
项目
合计
年度分配
备注
一、销售收入
二、销售支出
1.投资
2.销售成本
3.应缴税费
4.偿还利息
5.其他支出
三、税前收益
四、所得税
五、税后收益
（二）项目的获利比率分析
如前所述，反映房地产开发项目获利能力的比率主要是项目的销售利润率和投资利润率。
M=销售收入 -变动成本 =ⅹⅹ（万元）
m=边际利润 销售收入ⅹⅹ100% =ⅹⅹ%
即本项目不至于亏损的最少商品房开发面积为ⅹⅹ平方米，当开发量超出ⅹⅹ
平方米时，每超过ⅹⅹ平方米，可获利ⅹⅹ万元。
十一、项目经济效益敏感性分析
由于本项目投资期长达ⅹⅹ年，考虑到项目建设成本、销售单价、开发工期等因
素均有可能发生变化，故针对这些因素设定一些变化幅度进行项目经济效益的敏感
项目
单位
数额
投资总额
建筑面积销售收入
上缴税费
百度文库
上缴所得税
税后利润
销售利润率
投资利润率
自有资金投资利润率
每平方米商品房实现利润
十、项目盈亏分析
由项目投资估算汇总表及其他相关资料，可分离项目开发成本。
固定成本 =前期工程费 +基础设施及公用建筑配套费 +其他费用 +各种应缴税
费 -综合开发管理费 -城市维护建设税 -商品房营业税 -市政建设费 =ⅹⅹ（万元）