(房地产管理)重庆花园洋房面积专题研究详细版

大点好？小点好？

——重庆花园洋房面积专题研究一、洋房起源及概念

花园洋房起源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。

狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。

广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以四层为主，异域建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。一般首层赠送花园，顶层赠送顶跃，中间楼层多阳台和露台设计，户户观景。

二、重庆花园洋房发展脉络梳理

随着时间的推移，洋房在不断的发展和进化，从面积大小来看，03年以前的洋房主力面积在120—160平米，到06年、07年面积开始走大，主力集中在200平米左右，而发展到现在，面积开始逐渐多元化，从68-190平米。不管从洋房的种类、面积大小，还是产品特点、产品品质感来看，目前洋房市场可以说是百花齐放，百家争鸣。

从产品设计来分析，洋房户型的功能在不断完善，从前庭后院，送入户花园或屋顶花园；到赠送大量的面积，如送“退、错、露”形成的露台，送地下室等；再逐渐发展为产品建筑风格异域化和材质向别墅看齐，更强调产品的品质感。

（二）知名开发商洋房发展梳理

万科洋房的面积从04年的138-168平米大户型到08年的70-124平米的小户型，再到2010年面积适中的90-158平米，这变化也反映出万科在户型面积上不光追求舒适度及豪华度，还更深层次的追求最佳舒适居住尺度标准。

也不难看出，万科地产的各类洋房形态，重点在对产品的自身塑造和改进上。从简单的错层户型设计，逐渐讲究丰富的建筑形态，发展到现在的最佳舒适尺度户型标准。展现了万科地产对产品专业度的高度精确化，以及不断创新，追求完美的执着。

金科地产是重庆洋房产品的发扬者，从2003年开始不断的摸索和演绎，从面积变化上来看，05年以前的洋房面积做的很大，非常讲究气派和舒适度，不过04年的天湖美镇，金科也特例尝试过将面积缩小到100平米以内，但是07、08年并未延用小面积设计，而是在保证舒适度的同时，一定程度控制了总价范围，将面积做在110-170平米之内。到了08年的阳光小镇，由于市场需求的多样化，金科开始做兼容型洋房，将面积跨度做大，但是户型的面积大小相对以前要小很多，约为75-160平米。

从产品特点来分析，金科的各类洋房最大的亮点是人性化的创新设计。从私密性的研究到多重院落空间的打造，再到五星级酒店式物管的配置，无不展示金科在洋房产品研究上用心度。

龙湖地产在08年以前，洋房面积做的很大，基本保持在110-300平米之间，属于典型的类别墅洋房产品，注重豪华度，讲究气派和大气感；而到了08年以后，龙湖地产开始由类别墅洋房转向普通型洋房开发，整体面积控制在170平米以下，以郦江和花千树为代表的舒适普通型洋房，其面积集中在115-170平米，注重项目的品质感和舒适度，而且客户群相对纯粹；以悠山庭院为主的另一类是面积适中的普通型洋房，面积集中在83-153平米，在保证洋房的特征以外，控制了总价，提高了性价比。

从产品来看，龙湖地产的洋房项目，在沿用市场现有产品设计的基础上，融入了龙湖擅长打造的园林景观，小区绿化以及无微不至的物业服务。

三、目前市面上洋房面积种类梳理

（一）洋房面积的影响因素

1、政策因素

（1）面积及建筑规范界限

按照现在的营业税征收方式，建筑面积144平米是一个征收界限点，这是影响洋房面积的一大因素，可能以后建筑面积在144平米以上的洋房将会有所减少。此外，贷款政策的出台（即购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的客户，贷款首付款比例不得低于30%）以及部分建筑规范的自定（套内面积60平米以上的住宅，阳台结构投影面积之和占该户套内面积的17%以上，超出部分按全面积计入容积率）可能也会对以后洋房面积大小的控制带来一定的影响。

（2）土地政策

政府对别墅用地的日趋严格化，市面上储备的土地容积率普遍偏高平均达到3，这对大面积的奢侈型洋房带来较大的不利，但是对中小型面积的洋房提供了一定的平台。（3）物业税和房产税

以后物业税和房产税的出台，可能会以面积大小或总价来制定征收量，这可能也是对洋房面积走势的潜在影响因素之一。

2、客群因素

任何产品的诞生及演变都离不开市场需求的带动，洋房面积的不断变化也不例外。洋房刚出现的时候，由于产品稀少，物以稀为贵，产品追求气派，豪华超大面积，到后来的逐步普遍，客户群也相应的逐渐壮大，产品开始控制面积，控制总价，发展到现在，客户更看重产品的性价比和独特的个性。随着客户对产品功能房的看重，除了面积变化外，室内功能房的设计也越趋人性化和个性化。

3、地块属性及区域环境

洋房地块的自身的先决条件比如，容积率等经济指标、地块资源占有等因素也是决定产

品档次高低的主要因素。而洋房的面积大小直接作用产品的总价高低，及产品品质感，高总价的产品应该享有地块较好的资源景观以及完善的内外部配套设施，相反亦成立。此外区域的独特资源以及发展成熟度也会作用洋房面积的大小，比如南岸区由于拥有独特的南山自然景观资源，而让该区的多数洋房面积较大。比如滨江洋房，多数是豪华大面积产品。

4、开发商的打造力及擅长性

龙湖洋房面积一般都中上偏大，这主要是由于龙湖地产很擅长以及重心偏向打造高端豪华型产品。相反万科就更喜欢开发中小面积类洋房，更注重精细化和专业化。开始由开发高端产品逐渐转向普遍的大众化。

单从洋房的面积大小和总价范围将目前市面上的洋房产品分为以上4种类型。其中舒适型洋房目前仍占绝大多数，该类产品面积大小适中，总价控制合理。但是随着洋房的不断发展和创新，市面上产品开始出现多元化和个性化，比如目前出现的奢侈型和经济型洋房产品，该类产品最大的特点就是在面积和总价控制上相比前者有很大的差别，而且目标客户直接竞争经济型别墅和高层产品，显示洋房的一大突破。最后旅游地产洋房主要是位于偏远的旅游景区，面积较小，总价很低，一般业主买来主要是短期的度假和休闲养生居住。

（三）奢侈型花园洋房面积梳理

奢侈型洋房面积较大，一般底跃和顶跃在170平米以上，底跃赠送地下室，顶跃送露台，赠送面积在100平米左右，中间平层面积在120-150平米左右，阳台以及露台赠送面积约30-50平米。从楼层数来看，豪华高端奢侈型产品，一般设计为5+1或4+1，比如恒大华府、雨山前等，其舒适度以及品质感完全和经济型联排别墅不分伯仲。还有部分资源占有较好，开发商品牌渗透力强的洋房，其楼层数一般不会有太多的限制，从6+1到8+1均有，比如拥有独特南山资源的雨山前，拥有强大品牌号召力的万科缇香郡和保利高尔夫华庭。

2、典型项目面积梳理

达到145平米；2层至7层均为平层设计，并且户型及面积大小一样，赠送面积为18平米；顶跃面积在220平米左右，赠送露台和花园面积达到145平米。

了50-100平米左右；6层是平层，面积最小，约为160平米；顶跃面积约为190平米，赠送73平米的露台。

奢侈型洋房，除了底层和顶层赠送面积很大外，中间层也要尽量做到最大附加赠送量，因为产品面积较大，总价较高，为了让客户甘愿下单，开发商在保证产品品质感的同时，还必须提高产品性价比以及尽量增大附加赠送空间。

从开盘统计来看，奢侈型洋房在重庆目前市场上客户接受度较好。主要是由于该类项目一般都会拥有较好景观资源优势以及“别墅型”的产品材质和配置，而且相比经济型别墅，其户型设计合理，舒适度更高，赠送空间多，而且该类项目多数是知名大型开发商建设，其品牌影响力也是一大卖点。

从上面的楼盘畅销以及滞销面积区间可以看出，项目中的小户型以及部分赠送面积多的跃层及底层大户型去化较好；而多数户型大、赠送又相对较少的产品相对滞销。一般奢侈型洋房畅销区间在100-140

平米，滞销区间在150-180平米。而顶跃和底跃在200平米左右市场能接受。 5、竞争分析

与其它洋房相比，奢侈型洋房的竞争环境更为严峻，它需要与经济型别墅正面厮杀，这也是为什么市面上类别墅洋房较少的主要原因之一。

以下为目前市面上的主力经济型别墅面积及单价的统计。

经济型别墅与奢侈型洋房重合面积区间120㎡-170㎡占比26%左右，价格重合水平在11000元/㎡以下的占比40%，竞争相对激烈，而且奢侈型洋房毕竟就是洋房，体现客户心里的尊贵感相对别墅要弱。为了规避这样的竞争，在面积设计上，我们最好采用加大附加赠送面积，以及尽量将面积控制在120-140平米之间以达到控制总价的目的。

6、未来的发展机会

就奢侈型洋房开发条件而言，它对地块资源占有依赖度很高，同时需要开发商有较强的产品打造力，而资源占有是可遇不可求的，因此，开发条件决定了这类洋房产品不可能是市场的主流。就竞争环境而言，目前市面上对经济型别墅追捧的人越来越多，而奢侈型洋房虽然能保证舒适度与一定的资源占有，但它仍然很难跟经济型别墅相抗衡。

当然，从长期来看，随着政府对别墅用地供应的限制，未来别墅项目将越来越少，而客户对生活品质的追求不会因此而减弱；此外，经济型别墅虽然具有别墅的标签，但这类产品的多数在控制面积及总价的同时降低了户型的舒适度，因此奢侈型洋房虽然不可能成为洋房主流，但它仍然具备一定的市场空间。

（四）舒适型花园洋房面积梳理

目前市场舒适型洋房套内面积从70-180㎡分布较广，地下室面积一般为50-40㎡，赠送面积从10-260㎡不等。舒适型洋房一般在5+1—7层，户型设计一般是底层送地下室，顶层送露台或送顶跃，中间层多送阳台及露台面积。

2、典型项目面积梳理

俊峰香格里拉主要有两种产品——5+1F和6F。其中1-4F的处理方式基本一样，即1-2F 为跃层，带地下室，套内面积约为153-156㎡，地下室面积约为55-95㎡；3、4F为平层，套内面积分别为142㎡和124㎡；而5+1的顶跃面积为157㎡，约赠送80㎡；6F的平层面积为110左右，赠送面积约为20㎡。

就意向性客户而言，俊峰香格里拉面积需求比例如下，87㎡—120㎡，所占比例56 %，120㎡—140㎡，所占比例15 %，140㎡—160㎡，所占比例29 %；而在楼层结构上，指定

购买平层30%，底跃40%，顶跃30%。

从上述面积需求我们可以看出：峻峰香格里拉的需求特性呈“哑铃状”分布，即小户型和赠送较大的底跃和顶楼需求较大，120-140㎡的中间户型需求相对较小。而通常情况下，100-120㎡的中间户型去化较快。

蓝光十里蓝山底层是平层，面积在130平米左右，无地下室赠送，但有34平米的花园和17平米的阳台赠送面积，中间层面积变化不大，在120平米左右，但中间每隔一层退出6-8平米的露台面积，且每层均有约16平米的阳台，做到了赠送面积最大化，顶层是跳空跃层设计，赠送了82平米的露台面积。这种中间送阳台、露台，底层和顶层送地下室、花园以及露台是洋房普遍设计的一种模式。

3、客户接受度

舒适型洋房的整体销售优于奢侈型洋房，主要原因在于这类洋房的性价比相对较高，且面积跨度较大，客户辐射面较广。

4、面积建议

从当前项目销售及客户心理分析我们可以得知：舒适型洋房80-120㎡是需求最大，同时也是性价比较高的面积区间，此外，赠送较大的底跃和顶楼（面积通常为140-160㎡）需求亦较大；而110-160㎡的中间户型需求相对较小。因此，我们建议舒适型洋房中间户型控制在120㎡以下，底跃和顶跃面积控制在160㎡以下，顶楼平层控制在100㎡以内较为适宜。

5、未来发展机会

舒适型洋房由于它的覆盖面广，同时能保证洋房应有的品质感，并能很好满足容积率要求，此外，这类洋房通常配套齐全，环境优良，并且能保证洋房应有的舒适度，是目前市面上洋房的主流。

（四）经济型洋房面积梳理

近期，重庆市面上出现了一个“另类”的洋房项目。黄山大道东，69㎡、79㎡、81㎡、

106㎡，原本是高层才有的户型，竟然运用到了洋房身上。

黄山大道东是不折不扣的经济型洋房项目。该洋房设计1梯2户、6+1层，其中1F为商业，2-5F面积一样，为69-106平米，顶跃面积为97-145平米；整体赠送面积均较少，无地下室，无露台。这种产品实属伪洋房，面积很小，总价较低，没有太多赠送空间，一般规划在以高层为主的组团中，除了楼层层数相对少，容积率低外，基本和高层无差别。客户群也一般以买高层的客户为主，资金优势不是很明显。

从黄山大道东开盘销售情况来看，市场对这种经济型洋房接受度较好。而在满足市场需求更趋多元化与个性化的同时，这类经济型洋房亦能提升高容积率项目品质，而这也是目前相对较高容积率项目提升项目形象、品质与利润的有效手段之一。因此，经济型洋房项目在未来市场也将有一定的市场份额。

四、未来洋房面积发展趋势

不管是受政策还是客户群等因素的影响，未来洋房面积趋势将呈现出百花齐放的态势。比如有独特资源占有的地块多考虑做奢侈型，而高容积率地块一般偏向经济型洋房产品。结合项目自身具备的条件、开发商对项目利润最大化的追求，以及客户需求的变化，我们推断未来洋房面积主要有以下三种发展趋势。

1、有独特资源占有（优势地段或独特资源）的地块：奢侈型产品定位。

定位支撑：大户型洋房+ 别墅级配置和材质+ 独特资源占有。

面积建议：奢侈型洋房整体面积控制在110-200平米，中间户型110-140平米，顶层和底层控制在180-200平米。

利用大户型、配置、材质做出建筑的别墅感觉。利用独特资源占有加上别墅品质与经济型别墅相竞争！

2、无独特资源占有的地块：舒适型的产品定位。

定位支撑：户型面积适中 + 别墅级配置和材质 + 附加值最大化（送地下室、入户花园、露台、阳台）

面积建议：舒适型洋房整体控制在80-170平米，中间户型面积90-120平米，底跃和顶跃控制在140-170平米，顶楼平层面积最好控制在100平米以内。

利用户型面积适中控制住产品总价，拓宽客户；利用“送面积”送到极致，保证洋房产品独特的卖点；利用建筑异域风情，以及别墅级配置和材质，保证了建筑的品质。

最终形成高品质加上合理的总价加上最大的实惠，成就高品质洋房定位，弱化了“前阻后追”被别墅和品质小高层夹击的状态。

3、较高容积率的地块：小面积，低总价的经济型洋房产品定位。

定位支撑如下：小面积户型+ 低总价控制+ 较好中庭景观资源+ 完善的内外部配套面积建议：经济型洋房中间户型面积控制在70-110平米，顶跃或底跃面积控制在120-140平米左右。

利用户型面积较小，控制产品低总价，以及大社区内外完善的配套以及优良的中庭景观资源等优势，抢占部分高层目标客户群。

附件晟城人观点

事业部经理张英强：

1、洋房是一种生活方式的表达，是一种很有卖点的房子

洋房更多是一种住宅概念和生活方式的表达，而非是一种住宅规范下的产品类型提及，它是普通高层与别墅之间的一种平衡产品。用一个形象的比喻，洋房是一种“很有卖点”的房子——除了具有高附加值外，它能满足洋房客户“上层生活”的心理感受。

2、洋房是“混搭”的首选产品

在一些高容积率的项目地块，我们可以搭配适量洋房以提升项目整体的品质、形象、气质等。比如容积率3.5的黄山大道东，在高层组团中参杂少量的洋房项目，在提升项目品质感的同时，也提高了项目的利润率。

事业部经理梁艳：

1、目前洋房定义已悄然蜕变

洋房现在的定义已发生了变化，它已不再仅仅指传统的体现舒适的产品，而是包罗万象，大到奢侈型的类别墅产品、中到兼容型的舒适型产品、小到面积高层化的经济型产品，是需求多元化的产物。

2、洋房是生活心理状态的体现

洋房是对人们的一种生活心理状态的体现，所以在后期营销推广方面，我们可以从以前产品理解推广试着转变到诉求客户，尤其是年轻的80后客户内心虚弱满足感等方面。

事业部经理唐勇钧：

目前市面上的洋房已经呈现出“泛洋化”的特性，及随着需求的多元化，面积从大到小，层出不穷，我们也应顺势而为，因地而为。

事业部策划专员张宇：洋房营销方式和诉求点逐渐多样化

在洋房市场越来越泛滥的情况下，产品营销方式和诉求卖点的提炼显得更为重要，目前少部分洋房开始由原来的产品转向园林、生活方式等方面重点包装推广。比如雨山前，除了景观资源较好外，其产品很普通，但是开发商从细节出发，用很多精致的古老收藏品（马车、挂画等），加上儒雅、宁静的平面广告画面，以及精心打造的园林景观，全面展现项目的气质、品质和独特的个性！