大厦物业管理方案

广州 863 产业促进中心大厦
物业管理方案
广东大华仁盛科技有限公司物业管理分公司二0 0五年元月

广州“863”产业促进中心大厦
—— 物业管理服务方案
“863”大厦经营管理的整体设想及策划
一、认识与定位
1、项目概况 “863”科技促进中心大厦（以下简称大厦）位于白云区太和镇辖区民营科技工业园内，是一座以高档写字楼，集科研、办公、会议、展览的综合大厦。整座大厦建筑形象充满现代气息、壮观。总建筑面积 15000 平方米，楼高 9 层，一层设有展厅、会议厅，楼宇机电设备先进，配套设施完善。是白云区政府“863 计划”的一个重点项目。大厦拟定于 2005 年 1 月完工，并验收交接全面投入运行使用。 2、服务要求大厦物业管理的总体要求是：（1）创造高效、有序、严肃、尊贵、舒适的科研办公环境；（2）整体设备运行可靠，物业管理服务优良：（3）提供商务、会务、信息、咨询等服务，全方位满足大厦客
户的需求。 3、客户分析大厦客户群体包括业主、租户、来宾、顾客等，这些客户主要是政府行政人员、民营企业家、科研人员、白领一族为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务台需求期

望值较高，对环境、文化、环保、信息等方面的要求与一般客户群体亦有所不同。这样就对物业管理服务工作提出了更高的要求。必须实施高质量、全方位的特色物业管理服务是其基本要求。
4、项目定位
大厦的整体定位是：现代、高效、环保、便利。 ·现代——展示现代化、国际化的科研办公形象。 ·高效——塑造进取、创新和富有效率的气氛。 ·环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。 ·便利——提供方便快捷的客户服务平台。
二、工作重点 1、全方位整体经营大厦集科研、办公于一体，要满足客户的不同需求，要求物业管理公司要保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括租赁服务、会务服务、商务服务、餐饮服务、信息服务、网络设备维护及技术服务等。大厦接管后，物业管理公司将迅速组织专业力量融入该项目之中，深入分析客户需求，细致调整物业功能布局，从时间、市场、服务三个视角规划和经营大厦优质物业，全面提升该项目的市场价值。 2、整体形象通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理、周边治安环境和交通的控制与引导、物业管理服务人员的行为规范，以及物业管理公司专业形象展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保的整体形象，为发展商（科技局）和白云区树立物业管理优质品牌。 3、楼宇设备管理

大厦设备先进，自动化程度高，使用功能多样化，要求 24 小时
全天候保障设备万无一失，这对物业管理公司管理的技术实力是重大
的考验。物业管理公司在前期介入期间已全面参与了设备的安装、调
试，熟悉设备的特性，掌握了运行规律；在正式运行后，确保电梯系
统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调系统（？）、
通讯网络等关键设备运行正常。
三、指导思想、管理模式、管理目标
1、指导思想：真诚合作、专业保障、长运承担（1）真诚合作体现物业管理公司尊重客户、依法经营的风格，重合同、讲道德、守信誉，注意用时沟通和协调，真诚为大厦客户提供高水准专业服务，为社会创造价值。（2）专业保障
展示物业管理公司“敬业、服务、创新”的企业精神，实施 ISO9000 质量管理体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系，组织专业力量、体现专业水准、保障专业效果。
（3）长运承担注重合作的即效性，亦更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。 2、物业管理模式 (1)性质上建立以业主(科技局)为主导的物业共管体制业主（科技局）领导及机关事务部，主要负责物业管理公司工作的监管，而不参与具体的物业管理活动，使其从繁杂的事务管理中解脱出来，有精力更好地行使其它职能。每年定期组织召开物业管理会议，审议物业公司的年度总结及下年度计划、审批大中维修、改造项目，使物业公司的一切活动完全符合业主（科技局）意愿，尽可能完善大厦功能。（2）大华仁盛物业管理有限公司“863”大厦管理处

根据大厦的工作性质，在管理上要予以高度重视，聘请品行和技术兼优的人员担任管理工作，并要赋予管理处较大自主权，使其圆满地完成领导交给的各项任务，充分展示本物业管理公司良好的企业形象及管理水平。使其成为名符其实的物业管理专业公司；增加社会知名度，为公司拓展业务、发展壮大奠定基础。
（3）管理运作上，严格按 ISO9000 国际质量体系标准进行管理。有一整套完善的岗位责任制及管理制度，责任到人： A、设备设施方面：将所有设备设施分为空调（？）、电梯、消防报警、气体消防（？）、供配电、给排水、保安监控、通讯、避雷等多个系统，所有系统要有完善的管理程序文件、设备设施清单、操作规程、巡视维护规定、维修保养规定、服务质量标准等文件。其中巡视维护、维修保养工作量化，具体做法是编制出巡视维护表，维修保养表，将每项工作分解成若干小项，工作完成情况用百分制进行考核，完成规定工作量记满分，工资奖金对应于工作量完成情况。从而指导各管理人员全面细致地观察设备运行、提高维修保养质量。专业技术管理岗每月对设备设施运行情况进行审查，对技术工人打分，严格地进行管理。同时将每台设备责任到人，专人保养、维护。“预防为主” 贯穿设备管理全过程，及时发现设备故障，将事故消灭在萌芽状态。以保证设备设施的正常发挥其功能，并延长使用期限。 B、房屋管理方面：将物业划分区域，责任到人，办公楼按标准配备管理人员，明确岗位职责、工作标准。考核内容分为配套设施（房屋本体、供电、给排水、玻璃门窗、消防器材等）的完好率、清洁绿化、应知（物业内业主及住户的分布、详细资料）应会（专业技能）、水电表抄表的及时准确率、管理费的收缴率、服务礼仪（沟通）、投诉、质量记录、住户报修处理及时率以及服从管理 10 项指标。以百分制对应工资总额，每月底由部门负责人打分、主任审核、经理批准执行。 C、治安保卫方面：在管理上按高标准严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节；建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制；半年末尾淘汰制等有效措施。以确保护卫员的素质和战斗力。在防范上采用人防和技防（监控）相结合，确立治安重点，加大对人流、物流、车流的有效监控，“三岗（固定岗、流动岗、）” 联合防范，着重安全防范点、线、面的配合与互动，并进一步密切与地方派出所的联系，积极同工作，加大治安综合管理力度。

D、环境文化方面：生态环境是二十一世纪人类关注的主题，绿色办公环境是业主建设大厦的理念。因此，对整体物业实施环境绿色计划，从室内外及周边绿化、排污排水，垃圾处理、噪音处理、自然景观的营造是环境保护的重点，具体构思：设立专人对环境进行管理，除开展正常的环境清洁、美化工作外，配合政府环保部门对大厦噪音、水源、空气等环境要素进行监察、管理，及时反馈大厦业主及租户对环境工作的意见与建议；?以专业绿化队伍为核心，选聘具有专业水平的人员对区域的绿化进行科学、有效的管理与养护；?开展区域环境文化建设，实施环境形象战略；设立各类标识牌，使周边具有独特的自然景观和人文景观；制订环境保护标准倡导环境意识，鼓励客户参与环境保护工作，共同建立绿色环境。
3、管理目标承诺
（1）接管之日起，两年内达到省级、三年内达到国家级城市优秀示范大厦要求，树立大厦品牌形象。
（2）自接管之日起，第一年内实现物业管理客户满意率 95%以上。（3）入住一年内，配合开发商，力争出租率达到 90%以上。
管理方式、工作计划及物质装备一、管理方式
（1）组织机构框架图
业主（科技局）
物业管理公司
村镇、工商税务、公安
“863”大厦管理处
客户服务中心
政府业务主管部门
综合部
行政事务人力资源财务管理后勤保障
客户服务信息服务协调调度
机电工程部
物业经营
设备运行工程维护节能降耗消防管理
物业部
质量控制安全管理治安交通环境工程

说明： ①管理处接受发展商（科技局）和物业管理公司领导。 ②管理处作为专门机构，财务相对独立，在物业管理公司的授权下，履行《“863”大厦物业管理委托合同》中规定的权利、义务和责任。 ③管理处实行公司领导下管理处目标责任制。管理处内部实行垂直领导。 ④组织机构设置原则是精干高效、一专多能。 ⑤管理处突出以服务台客户为中心，建立以客户服务为重点的组织流程。 ⑥管理处实行值班主任制，由各部门主管轮值，行政总值 24 小时
不离开大厦，授权在事件处理中代行管理处主任职责，以确保工作效率，提高服务台质量。
（2）运作体系 A、整体运作流程
拟定方案
组建机构
交接验收
日常管理
前期介入
岗位培训
正式入住
① 整体运作流程的设计原则是全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。
② 整体运作流程的具体运行，按 ISO9000 质量管理体系要求来进行。
③ 重视物业经营工作，确保大厦的社会形象和经济效益。 B、内部运作流程
授权
考核业主客户
服务需求建议、意见、投诉
客户服务中心（24 小时）
大华仁盛物业管理公司述职
考核
“863”大厦管理处信息指令

指挥协调
反馈、回访
指令反馈
信息反馈
部门主管及作业层
① 客户服务中心 24 小时担负统一指挥、协调节器工作，处理日常事务和紧急事项。
② 设立值班主任制由管理处主任和部门主管轮值负责，坚持每周例会和第天工作早会，一般问题不过夜。（3）、信息系统
A、信息反馈及流程图
其它渠道
“863”开发商
客户意见调查
计算机信息系统
管理处员工
客户服务台中心
执
反
跟
命
行
馈
踪
令
结相关部门和人员执行
①坚持管理处每果季度安排租户专访，每月走访单位不少于 10 家，收集租户意见、建成议或投诉。
②管理处每季度向开发商（科技局）作正式汇报，提交管理报告，并公布管理处物业管理费的收支情况，征询各方面的意见和建议。
③坚持每半年组织一次租户座谈会，广泛了解租户对物业管理服务台的意见和建议，同时要强化服务台系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足租户的要求。
④管理处员工日常征询租户意见，这是最重要的沟通渠道。

(4)、管理机制
① 实行目标管理责任制目标管理责任制就是将所有服务项目的管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式为重要职责交托给予管理处的领导集体，并赋予相应的权力，同时将目标的实现与领导集体切身利益（工资、奖金、岗位升迁）挂钩。这种管理机制使管理处各级骨干责、权、利明确，在管理处与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理、共同承担压力，共同迈向成功。 ② 激励机制物业管理强调在严格、量化、规范管理的基础上融洽激励机制。在大厦管理处，我们将通过三个方面建成立激励机制。 A、事业激励用大华仁盛物业管理公司确立的创建白云区物业管理品牌企业发展目标感召人、吸引人，为广大员工创造团结协作、共创末来的工作环境和竞争上岗、优胜劣汰的发展空间。实行管理处各级岗位考核和聘任制，形成管理处员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气，在物业管理行业奋力前行。 B、量化目标激励实行量化目标管理和目标管理是公司推动科学管理的重要措施和经验。管理处内部的量化目标管理是将目标分解成各部、班组分项目标，并全部以量化形式体现，使各部、班组直至员工明确个体指标，做到“千斤重担大家挑，人人肩上有指标”，共同参与管理，推动总体目标的实现，并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。 C、效益激励优秀的管理机制的重要内容之一是分配机制。管理处在工资、奖金分配体系中，采取季度、年终量化考评，体现多劳多得，严格兑现量化目标管理的奖罚措施，并坚持年度考评中首 5% 加薪或晋升、尾数 5%降职或淘汰的原则，保持管理处员工队全的优良素质和活力。 ③ 监督机制
A、制定管理处廉洁自律基本要求。 B、管理处全体员工严格遵守道德标准、行为规范和员工守
则。 C、每季度公布物业管理费用收支状况，提交物业管理报
告。 D、重视租户意见惩询工作，发现问题及时跟踪解决。

E、高度重视年度租户意见惩询工作，对发现的问题彻底跟踪解决。
监督机制图
管理处运作的同时接受员工的监督。
管理效果、服务质量物业经济效益组织行为管理制度
社会各界、发展商、租用户监督
政府业务主管部门监督
收费标准消防、治安、纳税等
政府相关部门监督
委托管理合同规定的
租、用户
二、工作计划
权利、义务、责任
监督
物业管理管理公司根据工作进度安排，分别制定前期筹备、入驻
接管工作计划，并依照管物理处业人管、理财、方物案的设计，制定大厦大正华常仁运盛物作业期管的理公司
工作计划。
资源，管理质量
1、前期筹备工作计划
ISO9000 体系监督
前期介入工作计划表
序号
1 2
工作计划
拟定物业管理方案拟定财务核算
计划要点
针对“863”大厦特点制定针对“863”大厦特点制定
实施时间备注
签定《物业管理委
3
与业主（科技局）商定
托合同》
确定物业管理办公场所
组建“863”大厦管
4
办理管理处有关手续
理处
人员调配、培训
签《合同》之日起

完善管理处办公设备
施工欺有、设备安装调试期物业管理事项
参与设备运行，熟悉各类设备设施，提供专
业意见
前期筹备及前期物
5
制定接管计划
业管理
收集各类工程资料
拟定交方案接
物业管理供应商评审、确定
导入物业管理公司导入物业管理理念 6
物业管理模式导入各项规章制度
成立管理处之日起
7 物业接管验收
竣工验收，接管验收移交资料问题备忘
按施工进度
2、接管验收工作计划接管验收及入住工作计划表
序号工作计划
计划要点
建筑本体和疫备资料的接收、建档
大厦设施设备的交接、验收、试运行
1 接管理验收实施问题备忘
档神机妙算的建立、分类、管理
清洁开荒
完善入住、计划
模拟实操
入住二次装修管
2
备齐入住资料
理
入伙仪式及办理入住手续
装修审批及监管
征求大厦合理化建议
首次征询租户意
3
上门调查和回访
见
分析调查结果、改进物业管理方案
建成立完善的标制作各类设施、设备标识
4
识
制作各类公共标识系统
实施时间
2005 年 1 月
2005 年 2 月
2005 年 3 月
2005 年 2 月
备注

制作物业管理办公室标识
3、正常运作期工作计划正常运作期限工作计划表
序号工作计划
计划要点
实施时间
1 员工培训
重点强调安全防范、思想品德和业务 2005 年 2 月
技能
2 配套服务项目启有偿服务、无偿服务项目及便民措施 2005 年 2 月
动
3 物业管理报告向开发商详细汇报工作进程及状况每每季度 1
次
4 财务分析报告
如实向开发商反映物业管理费用的每每季度 1
使用情况
次
导入 ISO9000 质量管理体系并定期
5 完善管理体系
内部评审，运作 1 年后认证单位评审认证完善管理外信息局域网，修订管理办
2005 年 2 月起
法
示范大厦创建基础工作
6
创建工作
文明大厦创建成工作
2005 年 3 月起
备注
4、工作计划流程图
（续表）

三、物资装备计划
物质装备计划表
序物质装备号项目
内容描述
主任
技术
工作
管理处
名称
办公室
仓库
1
办公室
办公室操作间
工作场所
面积（M2） 30
50
20
20
20
2 办公用品
见后附表
3 维修工具
见后附表
安防设备 4
消防设备
见后附表
员工宿舍 5
用品
见后附表
员工宿舍 150
备注目
管理人员配备、培训与管理
一、管理人员的配备 “863”大厦整体管理方案确定之后管理团队的配备和素质就是
决定性的因素。管理处主任需项目经理担任大厦管理处主任，前期介入期间已经委派公司管理、技术骨干工作人员赴现场配合。在正式接管后，形成以主任目标管理责任制为基础的物业、经营、质量、工程、财务等专业人员配合的管理队伍。
1、管理处人员配置

管理处拟配置各类人员 31 人，具体如下表：
管理处主任 1 人服务中心 2 人
综合部 2 人
主管 1 人
（兼综合部主管）
助理 1 人
文员（助理兼）
工程部 4 人
物业部 22 人
主管 1 人（服务中心
主管兼）
2、各财部务门1 人人员素质要求
文秘 1 人
部门编制岗位
主管 1 人
主管 1 人
（兼工程师）
绿化 2 人
技工 3 人
保洁 5 人
保安 10 人
车管 3 人
素质要求
管理处 1人
大专以上，5 年从业经验，物业管理企业经理上岗证有较强的组织、协调和决主任 1 人策能力；熟悉法律、法规及行业市场。
客户服务中心 2 人
主管 1 人助理 1 人
大专以上，3 年工作经验，持物业管理部门经理上岗证，熟悉各部门运作流程，组织、协调、沟通能力强
大专以上，3 年工作经验，持物业管理部门经理上岗证，熟悉各部门运作流程，组织、协调、沟通能力强。
综合部 2人
（其余岗位主管兼）
大专以上，5 年行政管理经验，中级职称，持物业管理企业部门经理上岗证，主管 1 人
有较强的组织、协调和决策能力，电脑熟练，有写作功底，良好的服务意识。大专，有会计上岗证， 3 年以上财务管理经验，熟练使用电算化操作，业务财务 1 人能力强。

文秘 1 人大专，1 年以上经验，电脑熟练为务能力强。后勤 1 人大专以上，2 年采购工作经验，持物业管理上岗证，电脑熟练，为务以力强。
大专以上，中级以上职称，5 年以上工作经验，持物业管理部门经理上岗证，主管 1 人
有较强的组织、协调、决策能力。
工程部
大专以上，中级以上职称，5 年以上工作经验，持物业管理上岗证，可独立完工程师 1 人
成项目规划、设计、改造、维修、技术指导等工作，懂专业英语术语。
4 人（工
程师主管
中技，2 年以上工作经验，相关专业上岗证，动手能力强，身体素质好，能吃
兼）
运行班 1 人
苦耐劳，熟悉 ISO9000 体系。
中技，3 年以上工作经验，相关专业上岗证，专业素质高，身体素质好，能吃维修班 2 人
苦耐劳，动手及协调能力强。
主管 1 人
大专以上，中级以上职称，5 年以上工作经验，持物业管理部门经理上岗证，有较强的组织、协调、决策、公关能力强，有良好的服务意识。熟悉 ISO9000 质量管理体系、并持内审员证。
物业部 21 人
安全、车辆高中，20-30 岁，身高 1.70 米以上,体重 55-70 公斤,身体健康,品德优良,思管理 13 人想作风过硬,相貌端正,工作责任心强.有保安员上岗证，退伍军人优先。
中学，35 岁以下，有物业管理公司或清洁专业公司工作经验 1 年以上，有良保洁员 5 人
好品德和服务意识，身体健康，能吃苦耐劳。
合计
中学，35 岁以下，有园艺场或专业工作经验 1 年以上，身体健康，能吃苦耐绿化员 2 人
劳。 31 人注：各岗位配置在运作中根据实情况进行逐步调整，直至最佳状态。
二、管理人员培训持续有效的员工培训是人力资源一开发最重要的基础工作，是企
业保持竟争力的重要手段。管理处大多数管理障碍，可以通过培训加以改善。基础员工在某些工作上的不足，特别是服务观念上的差距，也可以能过培训得到解决。员工培训是企业管理升级重要环节。公司要高度重视员工的培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每年安排周密和员工培训、考核。

1、培训体系
培训体系图
6
1
培训需求分析
培训计划
2
培训绩效评估
5
4
组织实施
3
岗位应用
培训考核
（1）、体系描述 ①贯彻员工培训原则，坚持培训体系不漏项，切实达到壤训效果； ②在管理处管理骨干中，安排有培训经验的专业人员负责培训工作； ③通过培训制度和支作机制的确定，使员工培训成为管理处整体工作的必备环节，避免流于形式； ④注重课程开发和教职工材选定，解决培训深度和特色问题； ⑤加强流程中的培训绩效评估和培训需求分析两个薄弱环节。 2、培训原则因需施教、培考结合、观念在先、注重实效。 3、培训目标品德优良、观念到位、胜任岗位。 4、培训内容（1）、观念培训（针对全体人员）服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念以及公司的企业文化。（2）、管理培训（针对各级骨干）员工激励、客户沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件处理、管理理论。（3）、岗位技术培训（针对操作层）基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理、办公自动化管理、消防及治安管理、房地产基础。（4）基础培训（针对新入职员工）行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、
岗位职责、企业管理目标等。
5、年度培训计划

物业管理公司拟将首年度员工培训分务两个阶段，第一阶段入伙
前期培训，采用集中、封闭、强化培训，重点为基础培训和观念培训，
配合两轮培训考核；第二阶段为入住后培训，采用定期、实操、教练
式培训，激发潜能，启导信心，配合为务考核与业绩评估，巩固培训
效果。
管理处对员工培训年度课时要求：人均受训 130 课时以上，保安员受训 260 课时以上。
管理处年度培训计划
培训类别
培训内容
管辖物业基本情况、管理重点
公司概况、理念、组织机构
管理制度及行为规范
岗位职责
基础培训现场勘察
服务观念及沟通技巧
物业管理法律法规
突发事件处理
消防治安教育
ISO9000 质量管理体系
物业管理概论
管理费收支概算系统培训
成本控制
房地产开发与物业管理
计算机应用
高层楼宇主要设备管理
应急事件处理
给排水系统运行、保养及维修专业培训
供电系统运行、保养及维修
空调系统运行、保养及维修
楼宇设备自动化系统
培训对象新员工新员工新员工全体员工相关人员新员工新员工新员工新员工全体员工全体员工管理人员全体员工管理人员全体员工全体员工全体员工相关人员相关人员相关人员相关人员
培训方式授课讲座授课自学研讨授课、示范授课、自学授课、示范录相、VCD 外培、讲课授课研讨讲座研讨授课、实操授课授课实操、外培实操、外培实操、外培实操、外培
学时 4 4 4 4 32 4 10 4 3 10 30 3 4 4 20 8 10 20 20 20 20

楼宇综合布线系统电梯运行、保养及维修房屋维修管理保安员专业技能消防设备设施管理资质培训物业管理岗位资质培训（取得证书）
相关人员
授课
20
相关人员
授课
20
相关人员
授课
6
保安员
授课、演练
10
相关人员
授课
20
管理人员
外送培训
6、培训方式
入职强化培训，常规集中授课，
内部岗位培训
技能培训、参观考察，专题研
培
讨，案例分析，实操演练等。
训
外送专业培训
短期限研修，专职进修，参观
方
学习，行业沙龙，论文交流。
激励员工通过电大、夜大和自
式
在职自学培训
学等方式充电。
7、培训效果：通过业务考核和业绩评估检验培训效果
培训前安排测试，了解员工基础和培训需求，培训中考核巩固培
训效果，培训后通过结业考核确保胜任岗位，并对员工工作业绩进行
跟踪评估。
二、管理人员的管理
1、严格要求，规范管理，选好人，培育人
把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符
合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。在公司里，经营和管理骨
干是人才，为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是
人才。物业管理首先要管理好人，其次才能管理事。做事先做人，正
人先正己。重学历而不惟学历，德才兼备首先要看德。倡导导敬业、
服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》
中做出明确的规定，并能过量化考核办法，不断强调员工的进取心、
创造性，注重积极协调节器和主动投入的工作态度。
注重员培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解和终身教
育的重要内涵，明确培训需求，主动“充电”。同时要求管理处主任
从上任之日起，就要注意培养息息的接班人，这种培养过程中，推进

了工作，增强了团队实力，也提高了自己。坚持物定管理骨干自行培养为主，对外招聘为辅，按比例 7:3 的原则运作提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业发展目标。
2、竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤其重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工的全体参与，因而在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年 10%换岗，首数 5%提薪和末数 5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。 3、以企业文化感召人，留住人由企业精神经营管理理念和企业发展目标构成公司企业文化是公司重要的无形资产。我们塑造和倡导这种文化，目的就是要便广大员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工的积极性，形成团队力量。坚持定期限惩询广大员工对公司发展的意见和建意，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作的不足，这样公司才能凝聚一批热爱物业管理、重事业勤钻研的骨干队伍，他们不断创新，取于挑战，矢志不渝，为公司发展做出较大贡献。
管理制度与档案建设
一、完备的管理工具管理工具并非我们日常驻所用的手工工具和器材。而是物业管理
公司要在“863”管理处开展物业管理服务所需用的依据——各类支持性文件。
1、《用户公约》《业主公约》是一份用户签署的有法律依据的文件，订明租户所应负的责任及所享受的权利，并制定了应遵守的管理规章及条例。当出现违反及影响他人的情况（如逾期不缴纳管理费及违章改变物业用途等违反管理条例的事项），也赋予物业管理者权力及方法去禁制此类现象。

2、《物业管理委托合同》《物业管理委托合同》是一份由管理委托方和受委托方（物业管理公司）有法律效力的文件，订明签约各方所尽的义务和享有的权利，签约各方均需遵从，违者将承担相应的法律责任。 3、《用户手册》《用户手册》是根据大厦实际情况编制的用户指引性文件，主要具有说明书的性质。 4、“863”大厦的《管理规章制度》（1）建立一整套富有操作性的规章制度系统，并引入 ISO9000 质量保证体系，作为规章制度的重要组成部分，通过不断的完善和补充，使各管理项目有章可循，有法可依。（2）结合《物业管理条例》和《全国城市物业管理示范大厦考评标准》的总体要求，提炼形成“863”大厦物业管理规章制度体系。管理规章制度结构图：
“863”大厦物业管理规章制度
内部管理制
公众制度
度
岗员行财客工安
位工政务户程全
职考管管管管管
二、物业档案责资料的核建立理理理理理物业档案资料的建成立与管理是物业管理工作重要的组成部分。
科学、规范的档案管理以为专业的物业管理提供有力的支持。针对 “863”大厦情况，拟采取系统化、电脑化的管理手段，对大厦物业档案进行全面的收集和管理。
1、档案资料的建立与分类（1）物业档案资料建立 ①采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集、储存资料。 ②收集到的资历料进行细分，分类标准严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范大厦标准及有关考评验收工作的通知》发布后

浙江绿城项目物业管理方案

目录 ◎物业概况………………………………………………………() ◎编制依据………………………………………………………() ◎管理目标………………………………………………………() ◎管理原则………………………………………………………（）◎管理办法………………………………………………………（）◎服务项目………………………………………………………（）◎具体方案………………………………………………………（）早期物业管理介入阶段………………………………………（）前期物业管理阶段……………………………………………（）接管验收管理方案……………………………………（）业主入伙管理方案……………………………………（）治安管理方案…………………………………………（）消防管理方案…………………………………………（）绿化保洁方案………………………………………（）房屋、设施设备管理方案…………………………( ) 娱乐设施管理方案…………………………………（）水系使用管理方案…………………………………（）财务管理方案………………………………………（）质量管理方案………………………………………（）十一、档案资料管理………………………………………（）十二、人力资源管理……………………………………（）

◎智能化系统的管理和维护…………………………………（） ◎机构设置及人员配置……………………………………() ◎物业管理年度收支预算………………………………………() 物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）位于，周边周边设施，交通便利，地理条件优越。由开发建设，占地面积平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有台电梯。编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）《浙江省物业管理服务收费暂行办法》《杭州市物业管理条例》《杭州市物业管理服务收费实施办法》楼书浙江绿城物业管理有限公司质量手册及其他规定

哈尔滨中宝大厦物业管理方案

中宝大厦管理方案哈尔滨保利科技大厦有限公司二00三年八月中宝大厦物业管理方案目录一、中宝大厦概况二、中宝大厦现状分析三、中宝大厦功能定位四、委托管理模式及委托费取酬办法五、组织机构与部门设置六、家具设备配备计划七、营销策划分析八、效益测算一、中宝大厦概况（略）二、现状分析 1、大厦设备设施状况。中宝大厦建成于2001年，楼宇的主要硬件和装修相对较新，但其设备型号并非先进设备。楼宇供暖锅炉较为落后，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳定性较差，未来安全运行系数较小；自备发电机组为国产机器，即时启动能力差，工作状况尚不得知，产生排烟目前无法顺利排出室外，应列入重点设备设施改造之列及时处理；大厦煤气阀违规安放在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严重的隐患，也要进行改造。一些新风供给管道、大厦自动喷淋，监控等工程尚未完工或完善；一些配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等），未来工程量较大，其次二号楼正处于基本建设中，大厦与安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及主要入厦门面的装修尚未进行。内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦个别处隐性基建不足等）。 2、物业管理状况。大厦现有物业人员均非专业化人员，未经过规范、系统的培训，管理处于基本维持状态。工作无细分，管理无章法，发展无目标。 ·保安规范、职业化较差； ·无正常规范保洁。绝大多数已基本竣工地方也未进行卫生开荒； ·工程基本要素：各种图纸、设备说明，合格证等不健全；

·内业管理空白； ·物业核算不清； ·物业管理意识尚未形成； ·对已存在的问题物业人员不能监管发现。 3、经营状况。大厦虽已运行两年，厦内有近十家客户入驻，但没有签订任何经营合同，更无租赁许可证合法经营之谈，没有进行系统的经营测算与基本规划，致使公司总体构想难以实现，日常经营也处于收不抵支状况。 4、综合问题，由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题，一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待建阶段，使物业管理与基建均处于混乱无序状态，致使大厦总体上还不具备全面营业条件。就核算而言，由于无法提供完备的合同、图纸、台帐等，因此缺乏科学的测算依据。三、中宝大厦功能定位以写字楼出租为主，宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅，尽可能外租1—3层，形成集办公、商服、娱乐休闲为一体的综合性服务大厦，在铁路街与安发桥交会处形成一道亮丽的风景。 1、由于地点所限以写字楼形式对外出租适于本厦，利于稳定，投资较少，可以避开火车站前酒店多如牛毛的激烈竞争，吸引招揽大直街及附近同等价位的公司入住。 2、以宾馆、公寓、餐厅、泳馆等配套服务功能满足本厦客户多层面的需求，从而实现互补，促进写字楼营销。 3、开展楼体广告业务营销或以较合理价位为本厦入驻客户服务，先期宣传推广本厦业务、招商引客。 4、接纳旅游团体入驻就餐，实现经营一体化、核算一体化。 5、开展多种形式的商业服务，引入银行邮政、火车票、货运仓储代理、邮件寄存、仓买快餐等增加收入四、委托管理模式及管理酬金根据中宝大厦实际状况，以业主公司委托物业公司实施物业项目经营管理较为科学。方案一中宝大厦公司委托保利大厦进行物业管理。由业主公司设立A帐户、物业公司设立B帐户，由业主公司监管审批合同，所有收入均存入A帐户。物业支出包括人员工资、福利费用、日常运营费用等由B帐户统支，在年度总预算内实行每月费用预算报批管理，由业主公司审批，逐月划拨到B帐户，由物业公司具体安排使用，以保证大厦正常工作为准则，逐步实现上台阶。物业公司使业主的年度目标实现，业主需支付给物业10万元的酬金；如不能实现，业主更换物业公司，不付任何酬金。超过目标的利润部分，物业与业主按3：7分成。方案二中宝大厦公司委托保利经营后，设立A、B帐户，只负担物业人员各项费用（工资、福利、社保、工服费等），不负担营销人员工资等。公司以物业管理面积每平方米建筑面积8元/年取酬，同时按租赁合同金额5%提取营销佣金，签

高品质写字楼物业服务设计方案

高品质写字楼物业服务设计方案高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案：一、服务原则 1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。 2.业主至上的原则：有需求就有服务； 3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值； 4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行； 5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。 6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。二、服务内容 1.共性服务：从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务 1)总台服务

商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。 2)礼仪服务商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。特色服务 1，每日雍尚服务每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。 2，VIP服务针对重点业主租户建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。 3，互动服务经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主（老总）的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。 4，超值服务管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。 5，设立专业设计部门及人员，打造大厦形象。标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质，为此物业公司要对标示系

国际金融中心物业管理方案(DOC 24页)

国际金融中心物业管理方案国际金融中心位于民歌湖旁，周边公共设施齐全、交通便利、地理条件优越，由广西恒大企业集团有限公司开发建设，占地面积10000平方米，总建筑面积约110000平方米，大厦内设中央空调及消监控设施，配有17台电梯。管理目标为充分体现开发商建造国际金融中心的初衷，创建高档写字楼，我们将遵从春风物管公司“业主至上，服务第一；员工为尊，坚实负责”的企业文化，本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本、规范服务、务实高效、开拓创新”的服务管理理念，对国际金融中心实施科学的管理、为客户提供优质的服务，在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受到高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，我们的物业管理过程将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）

的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明和谐的办公环境。（三）物管为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以更好地为业主（租户）服务。管理办法（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，打造一个优秀的物业管理硬件环境。（二）成立国际金融中心管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为国际金融中心组建一支高素质的物业管理队伍。（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。（五）严格遵守《南宁市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。物业管理服务项目（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：

2020大厦物业管理工作计划书(最新版)

编号：YB-JH-0798 ( 工作计划) 部门：_____________________ 姓名：_____________________ 日期：_____________________ WORD文档/ A4打印/ 可编辑 2020大厦物业管理工作计划书(最新版) Frequently formulating work plans can make people’s life, work and study more regular, and develop good habits, which is a habit necessary for success in doing things

2020大厦物业管理工作计划书(最新版) 摘要：经常制订工作计划，可以使人的生活、工作和学习比较有规律性，养成良好的习惯，因为习惯了制订工作计划，于是让人变得不拖拉、不懒惰、不推诿、不依赖，养成一种做事成功必须具备的习惯。本内容可以放心修改调整或直接使用。 20XX年是xxx橱柜门业精品城调整、改造的一年;四、五层招商可持续发展的一年;实现成为xxx股份有限公司一个新的经济增长点打基础的一年。为此，我们要以招商调整、抓经济效益为中心;以人为本，抓好两个队伍建设为核心;以商城为重点、以商户为主体，走出一条适合橱柜门业专业商城的新城商城新型业态的管理模式，以大厦物业管理为基础，全面做好物业管理工作，以消防安全为大事，杜绝大小事故发生。以“观念创新、强化服务、爱岗敬业、真抓实干。”为宗旨全面完成20XX年公司制定的各项任务和经济指标。一、20XX年总经济指标：770万元。 (一)xxx橱柜门业精品城摊位租赁费(含物业费)656万元、广告

XX大厦物业管理服务方案.doc

物业组织管理方案一、项目概况『×××大厦』位于，总建筑面积平方米，根据×××业主公司的工作特点，需要带有金融色彩的物业管理服务，大厦楼宇智能化程度较高。周边高档物业环绕，位置重要。『×××大厦』凭借×××业主公司之崇高外部形象，加之以新中物业管理（中国）有限公司之丰富的高档物业管理经验和成熟的管理体系，以及在业内特别是银行物业管理已经获得的的良好口碑，我们确信，『×××大厦』将成为北京市中心物业群体中的一颗璀璨明星。二、物业管理组织物业管理是楼宇建设的延续和完善，是一个复杂的系统工程，为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，我们能在物业管理的不同时期提供专业项目服务。具体服务范围及内容如下： 1、物业管理筹备期在×××大厦入住前期，我们可根据该物业项目的设计思想，建筑档次以及其它诸多因素，为『×××大厦』制定一套完整的物业管理规划，并据此制定筹备工作计划，以确保在入住前全部完成。主要工作内容如下：（1）制定《『×××大厦』物业管理公约》（2）编制《『×××大厦』使用者手册》（3）制定物业管理财务预算（4）设计组织机构及工作岗位（5）建立各项规章制度（6）制定员工招聘计划（7）制定、实施培训计划

----物业管理概论及物业管理法规 ----处理客户投诉技巧 ----紧急事件处理程序 ----物业财务管理知识 ----各部门工作流程及工作程序的培训 ----节能意识和节能计划的培训 ----工程、设备设施的日常保养培训 ----员工礼仪、礼貌培训 ----岗位职责培训 ----撰写各类报告及公函（8）协助筹备进驻庆典活动 2、进驻后的物业管理『×××大厦』进住后，即转入正常的物业管理阶段。在此期间，我司将按照筹备阶段制定的物业管理规划，逐步落实到位，主要工作范围包括以下诸方面：（1）治安保卫与消防（2）日常保洁与定期保洁（3）绿化及绿色植物的租摆和维护（4）工程运行维护及设施/设备的日常维修与定期保养（5）车辆管理与交通管制（6）会议接待服务及针对高层的要人服务（7）节日装饰（8）特约服务根据『×××大厦』写字楼及××业主公司的项目特点，我司建议提供如下

某国际商务中心物业管理方案

长春国际商务中心物业管理方案 “长春国际商务中心”位于解放大路36号，占地面积约6992平方米，建筑面积达37520平方米。“中心”具备商住两用功能，目前业主入住率已达20%以上，业主将房屋用途基本定位于办公用房。永成物业将立足本中心，提供高品质物业服务，树本土化大厦管理品牌，最终达到外拓市场的目的。“永成人”在对本“中心”管理期间，将按以下服务内容及服务标准竭诚为广大业主提供优质的保洁、保安、维修、绿化等各项服务，最终达到业主满意。一、服务内容 1、本物业房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查及公共消防、机电设备、区内道路管线等公用设施的维修、养护和管理工作。 2、大厦平台绿地景观的管理养护。 3、电梯的维护以及保养。 4、本物业公共部位的清洁卫生和产权人（使用人）日常生活垃圾的处理等环境卫生的管理服务。 5、本物业治安秩序、公共秩序的维护工作。 6、参与物业竣工交付使用时的验收交接。 7、入住管理。 8、物业装饰、装修施工监督管理。 9、管理本物业内的道路交通，车辆行驶、停放管理。 10、物业档案资料的管理。 11、为产权人（使用人）提供良好的社区文化生活，定期组织大厦社区文化活动。二、服务标准永成物业为国际商务中心业主提供的服务标准基本定位于吉林省写字楼服务等级二级标准。 1、基本要求 (1)具有三级以上物业管理资质证书。

(2)建立完善的管理服务制度，并落实到位，按规范签订物业管理合同。 (3)管理人员持有物业管理上岗证。 (4) 物业管理人员具有大专以上学历。 (5) 对业主档案、收费管理等多方面要实行计算机管理。 (6) 实行每天12小时物业服务接待，通过发放《业主手册》的形式公示服务联系电话6183777或在大堂显著予以公示。 (7) 根据业主需要，开展有偿特约服务及代办服务（公示服务项目及收费价目），详见《业主手册》。 (8) 采取恳谈会、电话回访、问卷调查等多种方式，每年与30%以上业主作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到95%。 (9) 大厦统一以水牌的方式明示各办公单位，招牌、广告牌、霓虹灯在楼体外一律不允许设置。 (10) 建立较完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案），并落实到位。 (11) 配合社区开展必要的文化活动。 (12) 建立健全财务管理制度，每年向业主公布一次（或按物业服务协议约定时间）物业管理服务费用的收支状况。 (13) 按规定管理、使用专项维修资金。 2、房屋管理 (1)按政策规定和业主公约约定，对房屋及配套设施进行管理服务。 (2)房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。 (3)空调安装位置统一有序，支架无锈蚀，无安全隐患。 (4) 除建筑设计有要求外，不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。 (5) 房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等，对危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止，及时报告有关部门，并协助有关部门处理。

大厦物业管理方案大纲

第一章物业管理服务的整体设想及策划物业管理目标严格按照我们公司的整体构想和管理策划思路为中心，开展管理和服务以创优为目标进行整体规划。争创优秀小区，严格按照创优小区标准来进行操作。第二章进驻管理程序及相关内容 ●前期介入服务将根据施工进度的实际情况，对“项目”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 ●建设施工阶段工作内容监控和消控中心的设臵；公共照明开关设臵位臵；小区垃圾房的设臵；公共告示栏的配臵；各种便民标识的设臵方案能源设施的改造方案分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布臵及所用建材的性能检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；配合设备安装、管线布臵，进行现场监督，确保安装质量；提出遗漏工程项目的建议；对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、 ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。确认垃圾堆放点。计划施工阶段结束后，相关档案记录在册，上报房产公司和总公司。 ●竣工验收阶段工作内容参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；参与重大设备的调试和验收；

写字楼物业单位管理目标方案

信阳中乐百花A座写字楼物业管理方案信阳中乐百花物业管理有限公司 2014年10月15日

A座写字楼物业管理方案目录 ◎方案目录………………………………………………………( 1 ) ◎物业概况………………………………………………………( 3 ) ◎编制依据………………………………………………………( 4 ) ◎管理目标………………………………………………………( 4 ) ◎管理原则 (5) ◎管理办法 (6) ◎服务项目 (7) ◎具体方案………………………………………………………（8 ）早期物业管理介入阶段………………………………………（8 ）前期物业管理阶段……………………………………………（9 ）一、接管验收管理方案………………………………………（9 ）二、业主入伙管理方案 (10) 三、治安管理方案 (11) 四、消防管理方案 (13) 五、绿化保洁方案 (14) 六、房屋、设施设备管理方案………………………………( 15) 七、娱乐设施管理方案 (18) 八、水系使用管理方案 (18) 九、财务管理方案 (19) 十、质量管理方案 (19) 十一、档案资料管理 (20)

十二、人力资源管理 (21) ◎智能化系统的管理和维护 (22) ◎机构设置及人员配置 (23) ◎物业管理年度收支预算………………………………………( 26)

物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）中乐百花A座写字楼位于信阳市羊山新区第七大道周边设施有信阳市政府、行政审批大厅、火车站、信阳高铁东站、铁路医院、羊山中小学、中乐百花酒店交通便利，地理条件优越。中乐百花A座写字楼由中乐百花投资集团开发建设，占地面积7846.71 平方米，总建筑面积61382.49㎡，大厦内设中央空调、及消监控设施，共配有14台电梯。编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）中乐百花A座写字楼楼书中乐百花物业管理有限公司质量手册及其他规定，管理目标（按照物业具体情况描述）为充分体现开发商建造信阳五星级写字楼的开发初衷，开创信阳市高档写字楼的新时代，我们将本着中乐百花物业管理公司“真诚、善意、精致、完美”的企业服务精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对中乐百花A座写字楼项目实施科学的管理提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。中乐百花A座大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到95%—98%以上。大厦交付两年内达到信阳地区物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到河南省物业管理优秀示范大厦标准。

大厦物业管理方案

最新资料，word文档，可以自由编辑！！精品文档下载【本页是封面，下载后可以删除!】

淮安移动公司大楼物业管理方案物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）移动公司大楼位于北京东路38—2号（北京东路南面与银川路西侧交叉处）。交通便利，地理条件优越。淮安移动公司由___________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时消防、监控设施，配有2台电梯。管理目标（按照物业具体情况描述）为充分体现移动公司服务“满意100”是中国移动的服务标志和服务主题。我们将本着南京紫竹物业管理有限公司“环境至善，成果之重，进步之远，业主至上”的企业精髓，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对淮安移动公司实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（移动公司）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（移动公司）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。（三）物业服务为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广业主（移动公司）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（移动公司）服务。管理办法（一）实施全程物业服务，从业主及专业物业服务公司的角度对物业提出合理化建议，构筑

商业物业管理服务方案98034

山东大厦物业管理方案（草案）第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划

第一节项目整体分析一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。三、客户群体分析山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。四、商业物业管理理念

商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商业促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

甲级写字楼物业管理方案

甲级写字楼物业管理方案 ●物业概况（按照物业具体地理位臵、周边设施、具体情况及环境风格描述）位于，周边设施，交通便利，地理条件优越。由开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有台电梯。 ●编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） ※《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 ※《杭州市物业管理条例》 ※《杭州市物业管理服务收费管理办法》 ※楼书 ※浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定

●管理目标（按照物业具体情况描述）为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。 ●管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

一、服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。二、专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。三、物管为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

大厦物业管理办法方案

精心整理金丰大厦物业管理方案 1.1大楼基本情况地理位置：金丰大厦由天源房地产开发有限公司开发建造，位于市中心人民广场北部，沿着鸿基中心商业街新华路展开。舒展的婺江天然水域，前的物业管理服务使业主在体现尊贵身份之余，更让其写意地享受生活的惬意、闲暇。客户群体特点：颇具现代化的建筑气质反映业主的身份，知名公司、金领、富豪将是入住金丰大厦的主要居住群体。 1.2物业管理服务总体思路针对金丰大厦华丽、现代的设计理念，时刻维护和保障业主的利益，

坚持服务以人为本、管理以物为本，我们以全国物业管理住宅小区标准及评分细则为物业日常管理与服务工作的指导，以业主需求为导向，以诚信、优质、创新、高效为服务理念，以完美服务持续超越业主不断增长的需求为宗旨，以科技、时尚、舒适的精彩契合为特点，树立人文关怀的人性精神，通过皇家级管家服务模式，使业主真正享受高档物业，尊贵业主的温馨、舒适之生活与良好的办公环境。 1.2.1 分别排干（湿）衣收送及熨衣服务，安排家居设施维修、安排房屋托管、业主外出访客接待等“管家”服务。 ◆业主的每一项服务请求都将被汇录在案，并输入服务数据库，留作将来类似服务的参考和便于提供更个性化的服务。 1.2.2酒店物管针对入住金丰大厦的白领、金领乃至顶级富豪对物业管理服务的需

求，我们将引进酒店化服务。在前期阶段与五星级酒店管理公司合作，根据五星级酒店服务的标准对全体员工进行酒店式礼仪培训。在每个大堂设置服务台，接待业主的来电、来访、问讯及投诉，并提供留言服务和小件物品存放服务。在大厦的入口处放置自动擦鞋机、行李车、伞袋机等。 1.2.3 公布空气质量周报、气象预报、紧急通知和大楼公共信息。我们拟在出入口增设大屏幕显示屏，实行空气质量周报公布措施。利用高科技，建立物业管理信息网。建议开发商建立金丰大厦智能化局域网，实现网络互通和资源共享。业主只需轻触键盘，随时了解物业公告、通知、规定及近期动态。

办公区物业管理服务方案

办公区物业管理服务方案房屋建筑物及设施、设施维修养护服务一、维修养护范围 1、房屋建筑共用设施的维护、养护、管理和运行服务。包括：共用的上下管道、落水管、电线、供电线路、公共照明、消防设施、安防设施等。 2、物业规划红线内的共用设施的维修、养护和管理。包括：庭院道路、围墙、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、机动车库等。 3、物业规划红线内的配套附属服务设施的维护和管理。 4、公共设施定期清理。如：化粪池（物业管理区域内所有化粪池｛含窖井、管道｝均由物管公司负责巡查、清掏，费用含在合同总金额中）、沟渠的清掏、蓄水池清洗消毒（物业管理区域内所有蓄水池清洗消毒均由物管公司负责清洗消毒，费用含在合同总金额中）等，确保正常、安全使用。 5、职工食堂厨房设备的日常维修。 6、会议音控设备的日常维修。二、设施设备维修养护工作计划 1、配电设备从确保安全及正常运行考虑，督促维保公司（甲方聘请外包单位）每一年进行一次配电站高压设备的检测工作，配电站日常安全运行工作由值班运行电工进行，每个配电站至少安排3人365天7*24小时不间断轮班值守（数据中心配

电站至少安排6人轮班值守，每班保证2人值守），按配电站值班制度、交接班制度、设备巡检制度、维修制度等管理制度填写值班日志（包括交接班、设备日常巡检、维修记录等），做好配电系统的日常监护工作。同时，做好设备定期清洁、养护计划并实施，保证设备正常运行，对设备运行安全隐患应及时检测、发现、排除，若需大中修，应及时报告业主方。 2、消防系统消防系统是业主大厦的安全保障重要手段之一，必须做到万无一失，按照消防法规，该系统将由甲方聘请具有一定资质和能力的消防专业公司承担该系统的维保工作。物管公司对维保单位行使监督权力，负责督促消防维保公司每月一次对设备主机系统、消防报警系统等进行检测，在日常情况下对出现的消防系统故障提供24 小时上门服务。物管公司应对物业管理服务区域内的消防报警系统、消防栓系统、灭火器材等消防设施设备进行日常巡查，发现问题及时向甲方提出书面维修申请及清单，并经甲方同意后及时进行维修恢复，材料费用由甲方承担。 3、中央空调系统（1）分行大楼和数据中心商务中央空调系统由甲方聘请具有一定资质和能力的空调专业公司承担相应系统的外包维保工作，乙方督促维保单位根据外包维保合同进行维保。（2）分行办公大楼商务中央空调系统以外的其他中央空调系统，由乙方进行日常管理和维保，每天日常工作按该中央空调系统正常运行必须和

办公大楼物业管理方案.doc

办公大楼物业管理方案1 商业广场物业管理方案一、物业管理服务范围 1、大楼的防盗、防火、防事故等日常安全保卫工作,24 小时保安值班。 2、公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括:发电机组、给排水泵、高低配电、给排水管道、照明、疏散指示灯、消防控制系统、监控系统、电梯、门窗等(除电脑联网、电话系统外的全部设备)。 3、绿地、花木等的养护与管理。 4、环境卫生。除工作人员办公室、资料室、仓库、电脑房以外所有场所的卫生清洁,垃圾收集和清运、定期消毒、灭鼠、水池清洗,化粪池清理。 5、大楼的来人来访登记、车辆停放管理、交通秩序管理。 6、负责门岗管理及报刊、杂志、信件的收发。二、人员配备要求人员配备须按我方制定的人数、学历、岗位证、专业上岗证(各管理部门均要求要有上岗证)、职称、年龄要求具备。具体如下: 1、管理处主任1人，中专以上，50周以下；

2、设备及配套设施运行及维护人员1人，高中以上，50周岁以下，需具备水、电工证； 3、保安9人，初中及以上，55周岁以下，符合上海市保安管理规定的要求； 4、保洁及绿化2人，45周岁以下，经过培训；三、工作流程与质量要求 (一)大楼清洁服务 ①细则及要求 1.清理大楼内的所有垃圾，2次/天； 2.收集及清理所有垃圾箱，1次/天； 3.清洁所有大堂墙壁、宣传栏，不少于1 次/周； 4.清洁所有花盆及植物，不少于1 次/周； 5.清洁所有出口大门，不少于1 次/周； 6.清洁所有扶手、栏杆，不少于1 次/周； 7.清洁所有通风窗口及玻璃表面，1 次/月； 8.清扫天花板尘埃、蜘蛛网1 次/季；男女卫生间 1.抹净所有门，1 次/周；

维绿大厦物业管理前期及进驻期管理方案

维绿大厦物业管理前期介入及进驻工作方案我公司中标维绿大厦后，在接管前与甲方及甲方租赁部门通力合作，采用高标准的物业管理标准，建立“服务中心”；寓管理于全面、细致的服务之中。同时借助其他先进物业公司成功实施的办公楼、大厦物管经验，并会同项目管理处提供全天候、全方位、全过程的高标准的服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的星级服务物业管理标准。为了更好的配合甲方进行租赁，我公司针对现场实际情况拟定了前期工作方案。第一部分服务中心前期介入工作一、前期主要人员配置及工作（人员配置表见下表）二、该阶段主要工作（一）、人员管理（公司人事行政部配合） 1 与甲方讨论管理架构及工作进度讨论确定 2 与甲方领导讨论人员进驻计划（含招聘职位/数量/入职时间），凭甲方的进驻人员通知进驻人员。

3 进驻员工的招聘、培训 4 与甲方领导确认进驻人员工服款式、样式及订做、配置标准事宜 5 与甲方沟通物业管理用房办公、装修等条件（二）、前期工程介入、接管验收及装修管理工程前期介入主要涉及以下几个几大系统的设备熟悉并提出整改建议； 1 电力系统（电力分配、外墙、园林照明、车库照明、楼梯照明、设置电表、设备控制等提建议） 2 电梯（电梯的通风、运力、安全监控等提建议） 3 弱电系统（智能化系统功能、安防、停车场管理、电梯桥厢、监控中心配置等提建议 4 给排水系统（绿化水源预留、电梯井排水、设置相关计量水表等提建议） 5 空调系统（空调负荷、供冷分配、公共区域空调配置、中央空调循环水处理、空调系统计量建议） 6 现场装修管理并提出合理化建议 7 其他方面 1、外立面维护设备或设施设置、设备及设备房标识建议 2、建立工程部管理制度及操作程序 3、与甲方联系并落实工程图纸交接事宜（各类图纸、技术资料、运行数据等） 4、接管验收工作的开展（可能会延长时间到交付、进驻阶段） 5、联同客户服务部与发展商工程部及承建商对公共设施、公共区域及单元内部进行初检工作，提交遗漏工程整改报告 6、跟进并反馈遗漏工程的执漏工作进度 7、对物业整体工程进行复检工作，提交复检报告：如仍有遗漏工程，继续跟进拾漏工作（三）、现场外围环境、车辆物资进行秩序的维护

大厦物业管理方案及管理制度

管理方案及管理制度 1、日常管理及客户服务 1.1工作程序 1.1.1总服务台接待服务（工作时间: 根据实际需要） A)总服务台服务应思想集中，精神饱满，真诚微笑，着装整齐，仪表、仪容端庄整洁; B)客人来到总服务台，应及时站立，用规范标准的语言向客户主动招呼，热情问候，让人感到温馨感; C)接待问讯时，应双目平视客户，专心倾听。对能回答的要随问随答；对不清楚的问题和事情，不能随便回答或轻率回答“不知道”，应表示歉意然后了解清楚后再回答客户; D)在接待客户问讯时应按《总服务台接待问讯登记表》的要求认真仔细、字迹清晰地填写;在接待客户求助服务时应按《客户求助登记表》的要求认真仔细字迹清晰地填写，并马上与各部进行协调，确保客户求助工作的及时性。负责及时将客户求助服务工作中发生的物品跟踪、收回、归部; 1.1.2 礼仪接待服务（根据工作需要）礼仪接待站立的位置及服务时间，固定到位，流动服务，主动补位，通力合作; A)按规定着装，仪表、仪容端庄整洁，精神饱满，彬彬有礼，真诚微笑，表里如一; B)应在规定场合站立，站立时两脚合拢，双手交叉在前。对客户要主动热情，和蔼可亲，微笑服务; C)工作中要一丝不苟，认真负责，既要坚持原则，又要掌握灵活运用。与安保部紧密配合，做到外松内紧，有理有礼。 1.1.3 电话服务（服务时间：8:30--17:00）话务员的声音代表着大楼的形象，接听电话铃响三声必有应答。 A)按照标准的普通话（英语）和严格按照话务员规范用语接听电话; B)礼貌、友善、愉快地应答每个来自大楼内外部电话; C)仔细倾听客人的要求，如遇到无法解决回答的问题，须将电话转交部门主管处理; D)在转接电话时，首先要认真听完客户讲话后再转接，在转接电话过程中，给予客户适当的说明; E)接到火警电话时首先要了解清楚火情及火灾具体地点，迅速报告监控中心; F)认真做好上下班电话总机的交接工作，并有记录。 1.1.4 报修接待服务（服务时间: 8:00--17:00）

写字楼物业管理方案

xxx物业服务方案第一部分：整体设想及费用标准根据客户要结合软件园大楼物业的特点，我司拟对软件实行一体化的综合管理，采用先进的管理手段，有针对性地对客户服务、秩序维护、清洁绿化、设备设施等实行重点管理，聆听客户的需求，提供创新及符合客户需求的服务。据科学详细的计算，管理费定为/㎡。软件园建筑面积为㎡，年费用为： /年。各项费用详细如下表：费用明细表序号项目费用（元/年）占用比例备注 1 综合服务包含项目经理、前台服务 2 秩序维护费 3 清洁绿化服务费 4 综合维修运行费 5 专项委托服务包含监控、门禁、消防、电梯保养 6 其他不可预计的费用 7 公司酬金 8 税费 9 合计第二部分：服务内容

一．前台服务、特约服务 1.接听前台电话，对重要事情做好记录，并传达到相关人员及部门。 2.收发邮件、报刊等工作。 3.租车服务（员工班车，机场、车站接送等相关业务） 4.餐饮、酒店预订服务。 5. 二． 1. 2.各岗位职责 2.1保安队长岗位职责

a.执行管理处指令，主持保安部日常工作。带领全体队员依据各岗位工作职责，认真做好服务区域内的保安、消防、车辆管理工作。 b.熟悉各岗位职责、任务、操作规程和其它要求。 c.不间断对各岗位工作进行巡查，督促各岗位保安员按操作规程规范操作，发现岗位操作中存在的问题或不符合操作规范，及时纠正处理。 d.当发生突发事件时，按照应急预案，立即组织全队人员进行有效处理。 e.按照部门的培训计划，定期组织全体员工进行各项业务培训。 f.定期组织召开工作会，查找、分析工作中存在的不足，了解员工工作和生活情况，将各项情况书面汇总交上级领导。 g.完成管理处下达的其它工作任务。 2.2保安班长岗位职责 a.执行保安队长指令，处理当班期间的各类事件，按管理处计划定时召开班务会。 b.在完成自身工作的同时，监督各岗位按照岗位规范操作，发现问题及时上报处理。 c.定时对重点区域进行巡查签到，发现问题及时上报处理。 d.完成管理处下达的其它工作任务。 2.3消防监控岗位职责 a.熟悉视屏监控设备及消防设备操作平台的操作方法。 b.对监控区域内发现的异常情况及时通知相关岗位跟进。并做好相关记录。 c.监控员应爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备。 d.监控室所监控范围及摄像监视头的开关时间均属保密，严禁外传，更不准向无关人员介绍监控情况。 e.没有部门经理同意，其它任何人都不能拷贝、翻拍监控记录。 f.完成管理处下达的其它工作任务。 2.4后通道车库岗位职责 a.指引车辆按规定正确停放，能熟练操作车库机械设备。 b.保证后通道道路畅通，禁止无关人员进入大楼内。 c.对外出携带重要物品若有疑问应进行检查后再放行，确保客户的财产安全。 d.认真做好本职工作，对管区内的安全保卫负全责。