集体土地是指农民集体所有的土地
集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。
集体土地是我国土地所有制的一种形式。
我国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有二种形式。
（1）《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”
《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
（2）在集体土地的经营管理方面规定：《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；
已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”
（3）集体土地所有权的确认。《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”
（4）集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
（5）集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。
所有权的转变目前只有土地征收一条路，而获得国有土地使用权的办法是从政府获得出让，或者其他使用权人的转让。详细法律可以参考《土地管理法》
集体建设用地，是指乡村、集镇内的住宅建筑、公共建筑、公共设施、道路、绿化以及乡村企业、事业等各项用地。它主要包含以下三个部分：乡（镇）、村企业建设用地，乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地，农村居民住宅建设用地。集体建设用地的规划，应当遵循合理布局、节约用地、有利生产、方便生活的原则。
集体建设用地的流转，是经规划为建设用地的集体土地的所有者、所有权行使者、使用者，依法将建设用地的使用权以转让、出租、作价入股、合作、联营的方式移转给受让人，并通
过签订集体建设用地有偿使用合同，取得一定数量的土地收益的土地法律制度。
集体建设用地流转的主体，分流转方和受让方。流转方，既有乡（镇）、村集体经济组织等集体土地所有者所有权的行使者，还有乡（镇）、村企业等经济组织和个人等依法享有建设用地使用权益的土地使用者。受让方，即土地使用者，既可以是本集体经济组织的内部成员，也可以是其他集体经济及其成员，甚至可以是其他法人和个人。
当前各地集体建设用地流转的实践状况不一致，主要是受到所在地区的经济发展水平状况的制约：（1）在农村经济欠发达地区，形式上一般仅限于农民出租住宅和市场出租摊位所涉的土地流转；（2）在农村经济中等发展地区，形式上除出租住宅、摊位外，已经涉及农村企业改制、改组和盘活厂房、场地过程中的土地使用权；（3）在农村经济发达地区，以转让、出租为主的多种形式并存，更趋于灵活。同时，流转涉及的地类较全，数量也较大。可以说，建设用地流转在这些地区已得全面发展，在土地交易市场体系的地位日益重要。农村集体经济组织进行规模经营土地资产的局面已经来临。
当前，集体建设用地的流转形式主要包括以下几种：
（1）农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权；
（2）农村房屋产权人转让、出租房产时，连带转让、出租土地使用权；
（3）乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租；
（4）农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业；
（5）村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目；
（6）经征用、补办为国有土地并输转让、出租；
（7）由于企业破产清算或债权债务因素，经司法裁定发生流转。
推行集体建设用地流转，有利于农村经济改革的深化，有利于农村土地法律制度的完善。正确实施建设用地流转的重要意义，应包括以下三个方面：
（1）维护了土地公有制和农村集体经济组织的合法权益，使土地所有权在经济上得到体现，有利于农村经济组织的进一步巩固和发展。
（2）有利于防止浪费土地，调动土地的合理配置，促进土地的合理利用，提高土地经济效益。
（3）一定程度上减轻国家、集体的经济负担，弥补农村建设资金的不足，为农村的土地开发和兴办公益事业提供经济上的保证。
三、建立村民股份制法人模式的土地产权制度。
当前，我国法律尚不能明确指出集体土地所有权主体。如《民法通则》规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有”。这一规定没有明确指出所有权主体，导致集体、集体经济组织、村民对土地的权属显示不清。我国学者一直以来从不同角度提出了各自的观点。总的来看，无论何种观点均有其缺陷性。近年来，在物权法、民法典的创制过程中，就体现二种观点。
（1）一种观点认为：集体土地属于该集体全体成员共同所有。
《中国物权法草案建议稿》对集体土地所有权归属明确规定“属于全体居民共同所有”。
此观点完全引入“共同所有”的概念，又指出农村集体土地由其所涉集体的内部成员共同享有权利（占有、使用、收益、处分四项权能），共同受“不得划分份额，不得转让继承”
的限制。而内部成员直接享有权利则体现在使用土地方面和土地收益方面。这一观点有其缺陷：
①集体、全体成员因出生、婚姻、死亡迁徙等原因始终处于动态，是一个变量。这使得集体组织在确定所有者具体权属和土地收益分配的操作上产生极困难。
②共同所有的观点，与我国农村现阶段“乡（镇）、村集体所有”所有制相冲突。现阶段，农村集体土地事实上由村、村民小组、乡镇实际控制。
③共同所有的观点，容易引起土地私有化，会背离社会主义土地公有制原则。
（2）另一种观点认为：集体土地由该村集体经济组织或村民委员会行使所有权。
《中国民法典（草案）》的物权法编第六章第五十八条的规定“农村集体土地属于村农民集体所有的，由该村集体经济组织或村民委员会行使所有权。”
此观点的产生，实际上学者们已经注意到前一观点的缺陷性，于是提出“集体土地属于农村集体所有的，由该村集体经济组织或村民委员会行使所有权。”但这一提法仍没有解决问题的结症。
其缺陷性体现在：
（1）对集体所有权主体不予明确“农村集体所有”是一个模糊概念。看该款表述，所有权主体，既不是农民，也不是集体经济组织或村民委员会。
（2）集体土地受益者——农民，如何从所有权行使者获得的权益，由于缺乏法律依据造成权益实现困难。
（3）“村集体经济组织”又是不明确概念。
因此，法律应当明确规定集体土地所有权主体为股份制法人，可表述为“农村集体土地属于村集体经济组织成立的股份制法人所有”。同时也可规定股份制法人可以是村经济合作社或是村土地资产经营公司，可以是乡镇资产经营公司或乡镇土地资产经营公司。作为村集体内部成员或乡镇集体内部成员的每个村民以股份制形式，享有与其他成员平等的使用上收益上权益。股份制法人则代表全体股份成员的利益。两者产权关系，股份制法人与村民的财产权相互独立，各自承担自己的民事责任，村民对股份制法人则享有较公司股东更广泛的权利的成员权。这种权利，不仅限于表决权，收益权等股东权利，它还应包括特有的股份法人资产流转使用权和股份制法人投资的公共设施、公益设施使用权利等等。股份制法人的设立，同时引入类似公司法上的股东会、董事会模式的议事规则，使其具有现代理念决策机制，从而保证其对集体土地的权益行使更加规范。
采用股份制法人模式是基于如下几个因素：
（1）股份制法人为集体土地所有者、经营者，并不需要改变我国农村土地的结构状况，也不是对现行集体土地所有制的根本改变，它只是对集体土地所有权主体的确认。股份制法人作为集体土地所有者，是对我国农村土地现状的承认，并没有根本否定村、村民小组、乡镇是事实上土地所有者的状况。
（2）股份制法人为集体土地所有者、经营者，符合我国社会主义土地公有制性质，明确了法律上的土地所有权关系。其对本集体所有的土地享有法人所有权与农村集体所有制的性质相符合。
（3）股份制法人作为集体土地所有者，从而排除“村集体经济组织”的模糊概念，排除“村民委员会、乡镇人民政府”非经济主体的概念，显得更为科学。
办事规程：分中心土地登记窗口受理申请、初审→建立电子档案→分中心经办人审查→分中心负责人审核→分管局长审批→注册登记、缮证→土地权利人凭《窗口受理通知书》到分中心土地登记窗口颁证
所需材料：1、《土地登记申请书》、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书及委托人和代理人的身份证复印件
2、土地权属证明文件（包括《国有土地使用证》，转让土地批准文件，土地出让合
同或出让合同变更协议，土地转让合同等文件）
3、变更地籍调查表、界址点成果表、宗地图
4、土地挂牌转让成交确认书
5、建设工程规划验收合格证、房屋所有权证复印件（限竣工换发证）
6、土地使用者名称、土地座落、土地用途、用地面积变更等有关材料
7、企业改制及土地资产处置批准文件（限企业改制）
8、企业验资报告，公司章程，公司股东会决议，工商部门相关材料（被兼并企业工商注销、债权债务转移至兼并企业的证明材料）
9、人民法院的《民事裁定书》、《协助执行通知书》（限法院裁定土地过户）
10、土地出让金缴纳情况审核表
11、契税完税凭证或缓交、免交契税材料
12、用地单位《营业执照》（副本，验原件收复印件）、机构代码证（复印件）
13、规划部门对建设项目容积率情况的说明材料（限2007年4月23日以后竣工验收项目）
法律依据：1、《中华人民共和国物权法》第9、21条
2、《中华人民共和国土地管理法》第11、12条
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条
4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条
5、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第
6、8条
6、国土资源部令第40号《土地登记办法》
备注说明：1、土地使用权转让，已在成都市土地矿权交易中心办理土地转让手续或挂牌转让成交确认书；
2、房屋产权变更，已办理过户后的房屋产权证；
3、建设项目竣工换发土地证，已办理建设工程规划验收合格证或已领房屋产权证；
4、完成变更地籍调查、界址点成果表、宗地图；
5、原土地证书收回、未收回原证已在《成都日报》上登报注销；
6、出让合同或出让合同变更协议规定的地价款、出让金已交清、缴清契税或已办理缓交、免交手续。
农村集体土地所有权互换协议范本
编号：_____________ 农村集体土地所有权互换 协议 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方： 乙方： XX乡XX区域服务中心XX村和XX乡XX区域服务中心XX村为相邻两村，为了方便村发生产生活，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十七条及相关法律法规政策的规定，甲乙双方经过友好协商，就土地互换的问题达成如下协议： 一、甲方愿意将某地的56.75亩土地与乙方在某地的56.75亩土地进行互换。 二、土地互换以后，双方互不进行经济补偿（但如果双方同意补偿则不受本协议的限制）。如果互换的土地为承包土地，则双方负责解除与村民的土地承包合同。 三、双方互换为所有权的互换，互换的年限为永久性。任何一方在签订互换协议后不得再主张权利，但双方都同意变更互换协议除外。 四、互换以后，如遇国家征收一方的土地，则互换另一方不得干涉，更无权享受土地征收相关的补偿。（按互换以前的土地使用方享用征用的安置补偿，同时享用补偿的一方得将另一方的土地还给对方，也可以协商按互换以后的使用方享受补偿，原与村里的承包合同解除，由未被征用土地的一方重新与村签订承包合同）。 五、互换以后，一方如果改变土地使用性质，由改变土地使用性质方到国家规定的有关部门办理相关手续，另一方可永久性的享受互换以后土地的使用权（国家规定不能享受的除外）。 六、土地互换协议上签订后报村委会备案。 七、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，报村委会一份。
浅谈农村集体土地的所有权主体
浅谈农村集体土地的所有权主体 作者：郭丽媛，胡吕银 作者单位：扬州大学法学院 出处：社会主义新农村建设理论月刊2007 年第10 期 内容摘要：我国立法在农村集体土地所有权主体上使用了非法律意义的“农民集体”的概念，使法学界对此产生了多种理解。本文认为农民集体是具有较浓团体色彩，介于自然人和法人之间的一种组织形态，即非法人团体。其组织形式则类似于法人的组织机构。 关键词：农民集体;非法人团体;组织形式 中图分类号：D9 文献标识码：A文章编号：1004-0544(2007)10-0159-03 正文： 一、现有的讨论：农民集体是什么 人们在讨论农村集体土地所有权主体时，多集中在“农民集体”这一概念上。因为从现有法律规定来看，有关农村集体土地所有权主体的法律表述都使用了“农民集体”的概念。[1]这些规定反映了我国集体所有制的内容，即由农民享有土地。但从法律的角度而言，却没有一个明确的权利主体。因为从民法理论看，民事权利主体主要有自然人和法人两种，以及特殊情况下的国家。显然“农民集体”不是民法上的权利主体概念。其作为农村土地的所有权主体，只是一个经济学意义上的概念，这是一种政治制度的设计而非法律意义上的权利主体设计。这导致了法学界对“农民集体”有了丰富的理解。 1．社区说。认为农民集体作为农村集体土地所有权的主体，是一定社区范围内的全体成员的集合体。[2]该集体成员的资格以户籍登记为公示要件。因此该一定范围内的公民基于出生就获得相应的权利能力，可以享有土地权益。外来居民到该社区落户，就当然成为集体成员。原社区内的公民前往他地，则当然丧失这种资格。这种土地所有权对社区内居民是一种天赋人权，作为农村居民的生存权均分给社区居民。[3]而该农民集体可表现为乡(镇)农民集体、村农民集体、组(即村以下一级建制)农民集体三个方面。 2．自然人的特殊形式说。根据对农村集体土地所有权性质的不同认识，可分为两种观点。一是认为农民集体的所有权是一种共同所有的形式，但这种共有是在继承和更新传统总有形式的基础上的一种新型总有形式——总同共有。总同共有是指村、村民小组、乡等社区范围的居民全体为实现其共同利益对属于其集体所有的财产，共同为全面支配的权利。其主体仍属自然人，是自然人以特殊形式——群体形式享有所有权。自然人以一定社区为范围结成群体(团体)，群体与成员互相联系，密不可分。群体不能脱离成员而独立，成员组成群体
国土资源部关于农村集体土地登记发证的若干意见
国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见 各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门、农办（农工部、农委、农工委、农牧办）、财政厅（局）、农业（农牧、农村经济）厅（局、委、办），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局、农业局，解放军土地管理局： 为切实落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号），国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号），进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，现提出以下意见： 一、明确农村集体土地确权登记发证的范围 农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。 二、依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作 按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关法律政策文件以及地方性法规、规章的
规定，本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展确权登记发证工作。 农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；法律、法规等规定的其他文件等。 三、加快农村地籍调查工作 各地应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）、《集体土地所有权调查技术规定》、《城镇地籍调查规程》等相关技术规定和标准，充分利用全国土地调查等已有成果，以大比例尺地籍调查成果为基础，查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途（地类）等，按照统一的宗地编码模式，形成完善的地籍调查成果，为农村集体土地确权登记发证提供依据。同时，要注意做好变更地籍调查及变更登记，保持地籍成果的现势性。 凡有条件的地区，农村集体土地所有权宗地地籍调查应采用解析法实测界址点坐标并计算宗地面积；条件不具备的地区，可以全国土地调查成果为基础，核实并确定权属界线，对界址走向进行详细描述，采用图上量算或数据库计算的方法计算宗地面积。农村集体土地所有
20160704155911 (《集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿))
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
农民集体之间土地所有权争议的确权研究
农民集体之间土地所有权争议的确权研究 作者：秦永雄发布时间：2010-10-18 18:15:38 一、集体土地所有权的归属 由于历史原因，农村集体之间土地所有权的归属，目前仍然呈现出“三级所有，队为基”，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理，已经属于乡（镇）集体所有的由乡（镇）集体经济组织经营管理。”由此可以看出，集体土地的所有权可以归属于村民委员会，可以归属于村民小组，也可以归属于乡镇集体经济组织所有。弄清了集体土地所有权可以归谁所有，政府才能进行正确的确权。 二、土地行政管理部门处理农村集体之间土地所有权坚持的原则 建国后，我国的土地权属经历了土地改革、互助组、合作化、人民公社等演变过程，在土地私有制转变为全民所有制和集体所有制过程中，土地权属出现了混乱。我国土地制度经过了土改、四固定、合作化以及以后的权属变化，土地权属不明确，长时间存在争议，大多数缺乏有效证据，给土地确权案件带来一定的困难。土地改革、“四固定”不彻底，以及在其后一系列政治运动中土地林地权属发生多次变更，历史遗留问题多，且缺少书面形式的文字记载，时间长，地形地貌已变，难于认定。土地林地确权行政案件，多发生在农村，涉及面广，政策性强，土地林地作为农民的生产、生活资料，与农民关系非常之大，特别是改革开放后，土地利用价值不断提高，发生的纠纷也随之增加。由于存在以上诸多原因，政府在处理土地确权案件，要遵重历史，面对现实，要从有利于农民生产、生活，有利于管理和利用的角度来处理争议。 三、土地行政管理部门在处理集体之间土地所有权纠纷的法律程序 土地行政管理部门在处理农民集体之间土地所有权争议时应严格按程序进行，《土地权属争议调查处理办法》规定土地行政部门在处理这类案件时应遵循的程序： 1、调查证据 2、审查证据 3、先行调解 4、进行确权 四、土地行政管理部门处理所有权争议的法律依据 《确定土地所有权和使用权若干规定》规定： 1、土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。见18条
非农集体土地使用权转让协议
转让方（以下简称甲方）： 受让方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经甲乙双方协商一致，现就甲方集体所有的土地及地上附着物使用权转让于乙方有关事宜订立如下协议： 第一条：甲方将位于，面积为平方米，地上附着物为的甲方集体所有的闲置非农用土地及地上附着物经民主决议通过受让于乙方使用。 第二条：使用权转让期限共年，甲方从年月日起将上述使用权交付乙方使用，至年月日收回。 第三条：乙方支付甲方转让费共元（大写元），支付方式为。 第四条：甲方权利义务 1、如国家法律、行政法规调整或政府行为需征用上述使用权，甲方有权收回。 2、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。 3、如因乙方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付违约金元。 4、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。
5、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，并提供办理使用权变更手续相关证明材料。 第五条：乙方权利义务 1、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑物及修建附属设施，甲方不得干涉。 2、合同有效期内，乙方搭建的建筑物及修建的附属设施由乙方占有、使用、受益、处分，甲方无权干涉，合同期满后，乙方同等条件下有续订合同的优先权。 3、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权。 4、因国家法律、行政法规调整或政府行为征用、甲方单方收回使用权、合同期满后，乙方建筑物或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失元。 5、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应提前30日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。 6、乙方应按时支付转让费用并不得违法使用上述使用权。 第六条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份，交土地管理部门留档备查一份。 第七条：本合同自双方签字盖章后生效。 甲方：乙方： 年月日年月日
集体土地所有权主体制度研究图文稿
集体土地所有权主体制 度研究 文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]
集体土地所有权主体制度研究 [摘要]当前农村集体土地法律制度出现的一切问题，归根结底是由于其主体制度的不完善引起的，必须重视主体制度的研究。应当在坚持集体土地所有制的基础上对其进行改良。集体土地所有权是一种新型的总有，其权力运作机制中不应当由村委会的介入。 [关键词]所有权用益物权法人总有新型总有民事主体 一研究这一制度的意义 （一）目前农村土地所有权制度的现状 《宪法》第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地也属于集体所有。”明确了农村土地的集体所有制。《民法通则》第74条进一步规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有的，由村农业生产合作社等集体经济组织或村民委员会经营管理。已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有。”《土地管理法》第10条进一步补充规定“村农民集体所有的土地分别属于村内两个以上农民集体经济组织所有的，可以属于各该农村集体经济组织的农民集体所有。”《农业法》也有相同规定。由此可知农村集体土地的所有权主体是农民集体，在法律上有三类：村农民集体，乡（镇）农民集体，村内农业集体经济组织内的农民集体。 （二）缺陷及分析 由上面列举的法律我们可知农村集体土地的所有权主体是农民集体，而不是有些学者所说的集体经济组织[1].但法律的规定并不严谨，何为集体法律没
有界定。何为集体所有法律只规定由集体经济组织或村民委员会经营管理。这种定性上的空白与权利行使上的简单粗糙的制约导致了极权的产生。实践中，土地名义上由农民集体所有，实际上为集体经济组织或村民委员会所有，甚至是由其中的个别人所有，农民不能从法律上看到自己与土地的关系。这一方面使农民在于集体经济组织或村民委员会的承包合同纠纷中不能正切地主张自己的合法权益，另一方面也使农民淡化了土地的保护意识，对土地抛荒、被侵蚀的现象十分淡漠。而集体经济组织或村民委员会的领导者们也毫无土地由农民集体所有的观念，随意撕毁承包合同，随意干涉农地经营，甚至私自卖地。这些行为都不利于农业的发展，最终损害了农民的利益，而这一切都源于法律对集体所有定性上的空白和权利运作机制上的简单粗糙的规制，所以必须完善集体土地所有权主体制度。 （三）两点补充 1 研究主体制度有助于改善集体土地所有权内容不完全的现状。土地既是一种重要的财产也是一种的重要的自然资源，国家对其权利进行限制是有必要的，但这种限制在我国在我国却泛滥开来，在使用权、收益权和处分权权能方面，明显存在国家土地管理权排斥集体土地所有权的倾向[2].我认为这与集体土地所有权主体制度的不完善有直接关系，正因为主体制度在法律上的种种缺陷、在实践中的种种弊端极大限制了其所有权权能的发挥，其私法自治的能力受到怀疑，国家公权利才会强势介入，替其包办一切，而当我们明确了集体所有有权的性质并健全其权利运作机制，才能保证权利的正确行使，才能保证权利内容的完整性。 2 “虚化所有权，强调用益物权”的改革思路是不妥的。有学者主张应将改革的重点放在农村土地用益物权的完善上，而不应纠缠于对集体土地所有权的定性，因为改革的目的是为了更好地实现集体土地的利用价值，物权法的
集体土地使用权转让合同范本(标准版).docx
编号：_________________ 集体土地使用权转让合同范本 甲方：________________________________________________ 乙方：________________________________________________ 签订日期：_________年______月______日
转让方（以下称甲方） 负责人： 受让方（以下称乙方） 甲乙双方根据我国有关法律规定，本着平等互利，协商一致的原则，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以资双方共同遵守： 一，甲方转让给已方的土地位于至，总面积平方米/亩。（以下称该土地） 二，甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。 三，乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。 四，双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。 五，在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民币一次性支付给甲方。
六，甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。 七，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。 八，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。 九，本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖章后生效。 十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。 甲方： （公章） 乙方： 年月日
集合共有-一种新的共有形式——以集体土地所有权为研究对象(一)
集合共有:一种新的共有形式——以集体土地所有权为研究对象(一) 关键词:集体土地所有权/总有/联合所有/集合共有 内容提要:集体土地所有权的准确定性是改革和完善集体土地所有权制度的切入点。既有的定性都不具有法理和实践上的可行性。只有大胆借鉴英美法系的联合所有制度,重构大陆法系的共有形式,才能对集体土地所有权予以准确定性。新的共有形式——集合共有,与集体土地所有权性质具有内在的一致性。以集合共有规则来解释和处理集体土地所有权,既符合学理和逻辑的要求,更贴近中国的实际。在中国,对农业生产土地所有权关系的分析主要以集体土地所有权为对象。但对集体土地所有权却存在认识上分歧、立法上模糊和实践上混乱。这种状况很大程度上影响了农业土地资源的有效利用,以及土地承包经营制度的落实,甚至公有制在中国农村的存续。准确把握集体土地所有权的性质就成为当今中国农村改革的关键。一、集体土地所有权准确定性的意义改革和完善集体土地所有权制度已备受学界重视。其基本思路大体上有三种:其一,主张废除集体土地所有权,实行全部土地国有化；1]其二,主张国家所有的农用地和集体所有土地私有化,形成农民私人土地所有权；2]其三,主张保留集体土地所有权,实行集体土地所有权的再造。3]土地同其他自然资源一样具有不可再生性,且现代社会对其依赖为以往任何时代所不及,因此,许多国家的法律明定土地资源属于国家所有。农地国有化思路确有许多优点。但中国目前实行农地国有化方案面临很大障碍。首先,选择国有化途径的障碍。一般说来,土地转为国有的途径有两条:一是无偿宣告为国有；二是有偿购买。第一条途径显然将引起农民不满,如果将农民集体的土地无偿地国有化,农民就有一种被剥夺感,很可能引起社会的剧烈动荡。第二条途径受国力的制约,政府无法提供一笔巨额资金来对农地进行有偿购买。其次,土地管理上的障碍。农地国有化后至少要考虑两个问题:一是农村社区在失去土地所有权以后如何存在和运行；二是国家面对众多而分散的农户如何有效地行使它的所有权。农地私有化方案是要使农民获得最充分永久的土地权利,这本身无可厚非,也不应无限上纲。但该方案的缺陷是显而易见的:第一,农地私有化的成本太高,缺乏可操作的方案。由于无法确定公平的土地分配方案,在私有化进程中难以做到公平公正。一方面,人口是一个变量,无法确定土地分配的基准；另一方面,土地分配势必耗费巨大的人力、物力进行土地计量和评估。第二,农地私有化不可避免地导致土地兼并,引发一系列严重的社会问题。土地私有化将导致两极分化,与社会主义“共同富裕”的根本目的自然背道而驰。第三,农地私有化会导致农地资源的低效率和管理的无序。中国土地的自然条件和农业生产的实际,决定农地私有化并不会产生出规模经济的效益。相反,会出现管理上的无序,分散的家庭、众多的人口和辽阔的国土,很难禁止农民的投机使用、闲置、随意转让和改变用途。第四,国外农地私有化的实践证明,土地私有化不是济世良药。“所有中东欧国家的农业生产在私有化初期都遇到了困难,农业生产总值在改革开始后的几年里连续下降。而且,经济发展水平较高、集体农业相对发达的国家遇到的问题更严重,农业生产下降的时间更长、幅度也更大。”4]比较农地国有化和私有化方案,集体土地所有权再造方案是切实可行的,这也是目前学界多数学者的主张。尽管在具体方案上仍存在分歧,但在大的方面是一致的,即对集体土地以农民集体所有为前提,针对集体土地权利主体虚位、权利内容残缺等缺陷去寻找改革的突破口。对集体土地所有权的改革和完善,学界大多是从重新界定集体土地所有权的主体作为切入点的。“就现行立法而言,我们无法回避农村集体土地所有权在法律上有名无实的状况。权利主体虚位,是集体土地所有权弱化的原因与表现。”5]然而,只要我们对现行法进行正确的解读,我们就不会得出上述的判断。新《土地管理法》第10条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的,由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”结合《宪法》第9条和第10条、《民法通则》第74条第2款和《农业法》第11条的规定,可以清晰地显
村内农民集体土地所有权归属状况证明
村内农民集体土地所有权归属状况证明 村内农民集体土地所有权归属状况证明乡（镇）村集体土地所有权归属状况证明兹证明行政村下辖个村组，其具体名称分别为，集体土地所有权分别归各村民小组农民集体。归村农民集体所有的土地为。 特此证明。 村民委员会乡（镇）人民政府（公章）（公章）___年__月___日___年__月___日附录B、2 乡(镇)农民集体土地所有权归属状况证明乡（镇）集体土地所有权归属状况证明兹证明土地归乡（镇）农民集体所有。 特此证明。 乡（镇）人民政府（公章）___年__月___日附录C 附录C、1 村内农民集体土地所有权归属状况公示乡（镇）村集体土地所有权归属状况公示现将行政村集体土地所有权归属状况公示如下：集体土地所有权分别归各村民小组农民集体，村民小组分别为； 归村农民集体所有的土地为。 对公示结果有异议的，请于___年__月___日前向国土资源局反映。公示期7天。逾期未提出异议的，公示结果有效。 联系人： ______联系电话：联系地址：国土资源局（公章）___年__月___日附录C、2 乡(镇)农民集体土地所有权归属
状况公示乡（镇）集体土地所有权归属状况公示现将乡（镇）集体土地所有权归属状况公示如下：归乡（镇）农民集体所有的土地为。 对公示结果有异议的，请于___年__月___日前向国土资源局反映。逾期未提出异议的，公示结果有效。 联系人： ______联系电话：联系地址：国土资源局（公章）___年__月___日附录D 附录D、1 NO:______ 指界通知书（存根）乡（镇）村（组）：根据农村集体土地确权登记发证工作的要求，现需对你单位和相邻单位的集体土地所有权界线进行实地指认。请你单位法定代表人或委托人持有关身份证明文件于年____月____日____午____时___分出席现场指界，请准时参加。未按时参加又未委托他人出席指界的，作违约缺席指界处理。 国土资源局（公章）___年__月___日送达情况：本通知于年__月__日__时__分在________的地点送达。 其他情况:______ 送达人签字：签收：___年__月___日附录D、2 NO:______ 指界通知书乡（镇）村（组）：根据农村集体土地确权登记发证工作的要求，现需对你单位和相邻单位的集体土地所有权界线进行实地指认。请你单位法定代表人或委托人持有关身份证明文件于年____月____日____午____时___分出席现场指界，
集体土地使用权证明书
集体土地使用权证明书 篇一：集体土地使用证明 证明 图号：，地号：，用地面积，建筑占地：，现提供给 特此证明 年月日 篇二：土地使用权属证明 土地使用权属证明乡(镇) 村 申请人性别出生年月婚否 现有家庭人口情况姓名性别出生年月与申请人关系婚否是否农业工作单位现有住宅(处) 占地面积(平方米) 申请 理由 申请人：年月日 申请间数拟选地点 (村内外) 旧宅基地新划 宅基地 申请面积 (平方米) 东西长米耕地平方米 折合平方米其中：
南北宽米非耕地平方米 四至 签字东至南至 西至北至 平面图比例尺：1：500 村民代表意见年月日 村委会意见 (盖章) 年月日乡镇政府意见 (盖章) 年月日 国土局意见经办人：年月日局长意见 (盖章) 年月日 审核人：年月日 主管局长：年月日 县政府 批示 (盖章) 年月日 批准文号：沧政农宅字[200 ] 号 农村建房宅基地 申 请 书 县人民政府制 说明 建房户先向所在村委会提出书面申请，服从规划，经村
民大会或代表大会讨论通过后，要真实填写申请书，不得有隐瞒和虚假，否则取消建房资格。 申请书业经批准，持有县国土局颁发的“准建卡”方可建房。要严格按批准地点、用地限额进行建设，否则按有关政策处理。 农村村民的宅基地申请经县人民政府批准后，应当自收到批准之日起三十日内，向县土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，有县人民政府颁发《集体土地使用证》。申请书一式三份，县存一份其它二份直发乡(镇)政府。 申请书封面批准文号，由批准机关填写。 此书各级土地管理部门，按期装订存档，妥善保存，不得遗失。 申请 沧县国土局： 土地所： 我是村村民，全家口人，现有住房处，因 需申请新宅基一处，东西长米，南北长米，面积平方米，请予以批准。 附：现有宅基地情况一览表 内容 处数持证人(现居住者) 审批文(证)号面积(平方米) 第一处
集体土地所有权中的集体概念的不足及完善
集体土地所有权中的集体概念的不足及完善 摘要：集体土地所有权是我国特有的一种土地所有权形式，农业合作化以后，各种形式的农民集体所有并存，且界限模糊。农村集体土地所有权制度一直是我国社会主义公有制的重要标志，政治上的隐喻性很强。现实生活中，它又存在着性质模糊，主体虚位，权能不全等问题，这都与我国社会主义市场经济条件下的物权保障等内容冲突。如何更好地阐释和完善集体所有权中集体这一概念，不同的学者给出的理论观点各异。论文从集体所有权的来源历史和它的不足之处来论述集体所有权的现状，同时，对解决集体所有权的上述问题，参考各家的观点，旁征博引，在论文中给出了自己的看法。 关键词：集体土地所有权；合作社运动；农民集体；总有制度；社员权；
集体所有权，是指农村劳动群众集体经济组织对于依法属于自己所有的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国集体土地所有权的主体为农民集体，《宪法》第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地也属于集体所有。”这项规定明确了土地所有权的主体，即农民集体和国家。国家土地所有权的各项规定和制度在法律中十分明确，行政性的保护国有土地所权的法律法规居多，而经济性的保护集体土地所有权的法律法规相对不足，导致在集体土地所有权方面存在诸多法律缺陷。 我国集体土地所有权的直接来源于农业合作化运动，其背后则是马列主义关于将“小农”改造成“大农”的理论。作为我国特有的一种土地所有权形态，是伴随着农业合作化运动、人民公社化运动而最终形成的一种所有权形态。纵观其历史，政治上的作用不可忽视。在新民主主义革命时期，中国共产党与农民群体达成了将土地权利分配给农民的政治契约，革命的目标即通过土地改革没收封建地主的土地分配给农民，摧毁封建主义的生产关系以巩固工农联盟的政权基础。土地改革完成后，农民对土地享有完全的所有权，包括占有、使用、收益、处分等各项完整的权能，农民对其土地可以“自由经营、买卖和出租”。1954年颁布的《中华人民共和国宪法》第8条第一款规定：“国家依照法律保护农民土地所有权和其他生产资料的所有权。”农民个人的土地所有权在法律上得到了明确的确认和保障。随后开展的农业合作化运动，逐步采取互助组、初级社和高级社等形式，即“三大改造”中的农业改造运动。农业合作化在高级社形式中表现为农村的土地转归高级社使用和所有，农民在中国共产党的领导下在自愿互利的基础上组织起来成为社会主义的集体经济组织。但在合作化过程中对集体所有权制度的构建和设计也存在一些问题，合作化运动过程主要采取的是一种政治动员的方式来建立集体土地所有权。“合作化运动承载了太多的功能，加上新生国家面临社会主义建设压力，导致合作化运动不断加速，而在政治压力和政治动员下，集体化成为必然“。自此以后，合作化运动造就了集体所有权这一新型的所有权形式，这一权利形式依托于国家公共权力，带有鲜明的政治色彩和公共利益色彩。人民公社化运动时期，全国在政治动员下涌起了将小型合作社并为大型农业合作社的浪潮，即人民公社。本时期的土地所有权制度为”三级所有，队为基础“。绝大多数土地由生产队集体所有，公社和生产大队也拥有部分土地。土地物权制度的改革完全是在行政权力主导下进行的，脱离了农民的生产实际情况，也违背了农民的意志。改革开放以后，在保留集体土地所有权的基础上，又确立了土地承包经营权、宅基地使用权、农村建设用地使用权等用益物权制度。虽然实现了农村土地所有权和使用权的分离，但规定的所有权主题依然是集体。 我国的所有制形式为以公有制为基础，多种所有制经济共同发展。在农村，集体土地所有制承载了社会主义公有制标志的政治上的象征意义。虽然目前农村土地承包经营权的范围和实际意义远远大于抽象的集体土地所有权，但在《宪法》《民法通则》等法律中都坚持了集体土地公有的观点，反对“私化“。法律中明确规定了农民可以以转包、互换、入股、转让、出租甚至抵押等形式来对土地进行流转，集体的地位和功能就被虚化了。虽然说，所有权压倒使用权，但在这种情况下，集体土地所有权成了法律概念上的理论本体。 在我国法律中，可以找到对集体土地所有权的主体的规定。《民法通则》在第74条中明确规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业
农村集体土地权属调查方案
农村集体土地权属调查 方案 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
五、权属调查 1.权利内涵 集体建设用地使用权是指农民集体和个人依法使用集体土地建造除农村住宅之外的建筑物、构筑物及其附属设施的权利。 农村宅基地是指农村村民依法使用集体土地建造住宅、厨房和厕所等建筑物和构筑物的土地及庭院用地。农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。 2.基本要求 权属调查是农村集体土地确权登记发证工作的前期和基础，应以第二次全国土地调查成果为基础，结合大比例尺地籍调查工作的逐步推进，全面开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等地籍调查工作。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《集体土地所有权调查技术规定》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等相关技术规定的要求、因地制宜选取调查方法，查清农村每一宗地的权属、界址和用途等，形成完善的地籍调查成果，为农村土地确权登记发证提供依据。 3.调查单元 权属调查的基本单元是宗地。凡是被连续的权属界址线所封闭的地块称为宗地。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清界限的也称为一宗地。过境公路、铁路等国有线状地物，应按用地范围单独划宗，不调查使用权人，仅调查地类。其他未确定使用权的土地，如住宅区内的街巷用地、排水沟渠等公共基础设施用地，须按用地范围单独划宗，使用权确权给集体经济组织。 农村宅基地要逐户分宗进行调查。 4.宣传与技术培训
通过报纸、电视、广播、网络等媒体和渠道大力宣传农村土地确权登记发证的重要意义、工作目标和法律政策，创造良好的舆论环境和工作氛围。争取广大农民群众和社会各界的理解和支持，充分发挥农村基层组织在申报、土地确权、纠纷调处等工作中的重要作用，调动广大农村群众参与的积极性。 各领导小组负责对土地确权登记发证人员及队伍进行培训，根据县局编制的培训材料制定培训材料和计划。根据国家统一标准和《河北省农村土地确权登记发证工作实施方案》，对参与此项工作的队伍进行资质审查。通过资质审查的队伍和经培训合格的人员，方可承担土地确权登记发证任务。同时完成乡镇、街道办事处村工作人员的相关配套培训。 5.宗地划分与地籍编码原则 集体土地使用权宗地划分原则：集体土地所有权宗地内的集体建设用地、宅基地，按使用权划分宗地。 国有土地使用权宗地划分原则：国有土地按照使用权分宗。一个地块由一个国有土地使用者独自使用的划为一宗地，一个地块由几个权属单位共同使用，其间难以划清权属界线的，划为共用宗地。 有争议土地的宗地划分原则：有争议的土地按双方各自所指的界线划出争议区，设为争议宗地，在地籍调查表的权属调查记事与调查员意见栏内记载争议情况。 参照《宗地编码规则(征求意见稿)》要求，宗地代码采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地所有权类型、宗地号。在同一个地籍子区内，宗地号按照“从左到右，自上而下”的原则，用阿拉伯数字依次连续编号。 XXXXXX – XXX– XXX –XX － XXXXX 宗地号5位 土地所有权类型
集体土地是指农民集体所有的土地
集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。 集体土地是我国土地所有制的一种形式。 我国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有二种形式。 （1）《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” 《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。” （2）在集体土地的经营管理方面规定：《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理； 已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。” （3）集体土地所有权的确认。《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。” （4）集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 （5）集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。 所有权的转变目前只有土地征收一条路，而获得国有土地使用权的办法是从政府获得出让，或者其他使用权人的转让。详细法律可以参考《土地管理法》 集体建设用地，是指乡村、集镇内的住宅建筑、公共建筑、公共设施、道路、绿化以及乡村企业、事业等各项用地。它主要包含以下三个部分：乡（镇）、村企业建设用地，乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地，农村居民住宅建设用地。集体建设用地的规划，应当遵循合理布局、节约用地、有利生产、方便生活的原则。 集体建设用地的流转，是经规划为建设用地的集体土地的所有者、所有权行使者、使用者，依法将建设用地的使用权以转让、出租、作价入股、合作、联营的方式移转给受让人，并通
集体土地使用权转让合同范本正式版
YOUR LOGO 集体土地使用权转让合同范本正 式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
集体土地使用权转让合同范本正式 版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 转让方（以下称甲方） 负责人： 受让方（以下称乙方） 甲乙双方根据我国有关法律规定，本着平等互利，协商一致的原则，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以资双方共同遵守： 一，甲方转让给已方的土地位于至，总面积平方米/亩。（以下称该土地） 二，甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。 三，乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。 四，双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。 五，在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民
币一次性支付给甲方。 六，甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。 七，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。 八，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。 九，本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖章后生效。 十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。 甲方： （公章） 乙方： xx年xx月xx日 可在本位置填写公司名或地址 YOU CAN FILL IN THE COMPANY NAME OR ADDRESS IN THIS POSITION
论集体土地所有权与土地承包经营权之间的冲突与协调(一)
论集体土地所有权与土地承包经营权之间的冲突与协调(一) 关键词:集体土地所有权/土地承包经营权/冲突 内容提要:集体土地所有权与农村土地承包经营权并行存在于农村土地上的事实决定了两者之间必然会产生冲突与协调的问题。现实中，集体土地所有权与土地承包经营权之间的冲突普遍存在于农村土地的调整过程中、集体收回承包地的过程中以及农村土地承包经营权的流转过程中。严格限制集体调整承包地与收回承包地的权利，允许农民在自愿的基础上充分流转其承包地，建立集体土地所有权在土地承包经营权限制下实现的制度，可以达到协调两种权利的运行，构建和谐农村法秩序的目的。在农村的农用土地之上，普遍存在着集体土地所有权与农村土地承包经营权。集体土地所有权与农村土地承包经营权之间存在着一种共生与制约的关系。理论上，集体土地所有权应由集体成员共同形成决议并由集体土地所有权代行主体（通常是村民委员会）来实现，而土地承包经营权则直接由农民家庭与农民个体来行使。集体土地所有权与农村土地承包经营权的主体与行使方式不一致，导致了两者之间存在着发生冲突的空间。 土地承包经营权设定以后自然对集体土地所有权形成了制约，这一点已经没有什么疑问。问题的关键在于土地承包经营权可以在什么程度上对农村土地承包经营权进行制约与限制？作为代行主体的发包方，其行为可以在多大程度上影响农村土地承包经营权的行使？发包方能否调整、收回承包地，改变已经形成的承包关系？能否对农民转让承包经营权的行为进行限制？对于上述问题的回答离不开对集体土地所有权与农村土地承包经营权之间冲突的现实考察。现实中集体土地所有权与农民的土地承包经营权的冲突也主要表现在如下方面：以集体的名义进行土地调整，损害农民个人土地承包经营权；集体收回农民的承包地，侵害农民土地承包经营权；集体否认农村土地承包经营权流转的效力；土地征收补偿时，对集体土地物权的补偿与对农民个体土地物权的补偿混淆。 一、农村土地调整中的集体土地所有权与土地承包经营权之冲突及协调 土地承包经营权是一种物权，目前已经没有什么疑问。但是，在土地承包经营权制度推行之初，这一点并不明确。在农民最初要求承包经营时，出于对政治风险的担心，他们一般都与乡村干部约定一个较短的承包期，通常为1-3年。在这一期限届满后，乡村干部会组织农民根据人口变动的具体情况对承包地进行相应的调整，重新发包再确定一个1-3年的承包期。1984年的中央一号文件规定承包期一般应在15年以上，并强调在延长承包期以前，可以本着“大稳定，小调整”的原则，经过充分商量，由集体统一调整。中央这一政策的目的是通过土地承包经营权这一权利来实现向新民主主义革命理想的有限回归，因此，中央希望农民能够在历史上进行承包基础上，再进行一次较小规模的调整，达到农民的土地权利之间的基本平等后，长期维持农民对特定地块的承包经营权。让农民一次性地获得对特定农地地块长达15年以上甚至更长的土地使用权的制度安排只能是一种物权性的安排，1986年颁布的《民法通则》就很好地把握并贯彻了中央的这一意图。但是这一规定在实践中并没有被很好地遵守，它的法学意义也没有被法学家与司法实务界人士很好地挖掘。1990年中共中央国务院发布的《关于1991年农村工作的通知》强调“只要承包办法基本合理，群众基本满意，就不要变动”，“确实需要调整的，也要从严掌握”，再次说明了中央要实现农民对特定地块进行稳定支配的政策导向。 但是在实践中，人民公社时期土地集体所有与集体使用的实践与普遍的意识形态宣传形成并强化了农民心目中朴素的平等观念。在农村土地承包之初，农村土地基本是在综合考虑土地的肥沃程度等因素的基础上，按照人口与劳动力等情况进行均分的。在经过最初的一次或者两次的调整与均分以后，土地的调整与按人口进行再次均分被农民群体与乡村干部所普遍接受，土地承包经营权延长到15年以上的政策目标没有得到实现。农民的平等观念与平均主义意识对土地平均调整提供了有力的思想支持，而乡镇政府与乡村干部也希望借助于农村土