房地产企业收入确定与税务稽查重点
第一部分税务稽查执法程序
一、税务稽查对象的产生
依照稽查打算按征管户数的一定比例筛选或随机抽样选择；依照公民举报、有关部门转办、上级交办、情报交换的资料确定。
二、《税务检查通知书》下发时刻的法律规则
告知被查对象本次税务检查开始的时刻、检查涉及的内容，以及派出的检查人员等，并请被查对象预备齐全本次检查所需的财务资料，届时配合检查工作的开展。
三、在什么情况下税务稽查无需通知事先通知企业
公民举报有税收违法行为的；税务机关有依照认为纳税人有税收违法行为的；
四、税务稽查方法以及调阅企业帐务、资料等相关凭据内容的确定
税务机关在税务检查过程中能够采取的，包括实地检查、调账检查等在内的多种方法
五、税务稽查过程中企业知情权的确定
检查结束后，检查人员应就认定的违法事实与被查对象交换意见，应与被查对象核对有关的数据。
六、税务稽查结果发生法律效力时刻的确定
税务文书一经送达被查对象，即发生法律效力。
七、税务稽查处罚告知制度程序及企业同意处罚的权利
税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、税务稽查实施检查告知、税务稽查作出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查作出税务处理决定告知。
注意相关问题
①企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保被担保人无偿还能力,对无法追回的是否能够按照坏账损失进行税务处理？
②企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保支付的本息是否能够税前扣除？
八、税务稽查与税务检查的区不
（1）主体不同。
（2）对象不同。
（3）程序不同。
（4）目的不同。
第二部分房地产企业收入确定与税务稽查要点
一、收入内容稽查的差不多方法、内容与相关问题税务处理“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人年度中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人年度中间开业且年度中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。
注意开发产品完工行为的税务界定
税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征
收治理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收治理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、治理。
二、房地产企业收入的税务处理
1、收入的确定
所称企业取得收入的货币形式，包括现金、存款、应收账款、应收票据、预备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等。
所称企业取得收入的非货币形式，包括存货、固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、不预备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。
2、销售收入的实现
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的确定。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的确定
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的确定
(四)采取托付方式销售开发产品的确定
注意相关问题出：
房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人处理
3、视同收入处理
将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。
注意相关问题：
①关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函〔2008〕828号
②如何界定企业政策性搬迁和处置收入?
③企业取得的政策性搬迁或处置收入应如何缴纳企业所得税?
检查企业债务重组收益，是否将纳税人重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产金额、股权公允价值的差额确认收入。
注意相关问题
①企业债务重组中因豁免债务等取得的债务重组所得的处理
②财政性资金界定
③违约金处理
④股东个人股权转让过程中取得违约金收入的处理
⑤承受装修房屋契税计税价格确定
⑥单位和个人转让在建项目的税务处理
4、未完工开发产品的计税毛利率确定
5、租金收入处理：
6、劳务收入
是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。
注意几个问题：
①企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费的税务处理
②单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款税务处理
③单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权的处理
④单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权
7、转让财产收入
企业发生的固定资产，是指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营治理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的财产都在此进行核算。
当企业转让财产同时满足下列条件时，应当确认转让财产收入：
一是企业获得已实现经济利益或潜在的经济利益的操纵权；
二是与交易相关的经济利益能够流入企业；
三是相关的收入和成本能够合理地计量。
注意相关问题：
①单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
②公司转让财产行为应如何纳税
③房地产开发企业用自有办公楼（自开发但已转为固定资产）对外投资是否要缴纳土地增值税？
8、权益性投资收益
1、收入的实现
股息红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定。注意相关问题：
①个人股权转让是否纳税？
②股权转让是否缴纳营业税?
③股东借款问题处理：
④纳税义务人从中国境外取得的所得处理
9、利息收入
因企业的资金被他人占用而从他人取得的收入。
10、同意捐赠收入
企业同意的捐赠收入，按实际收到受赠资产的时刻确认收入实现，即按照收付实现制原则确认，以款项的实际收付时刻作为标准来确定当期收入和成本费用。
注意相关问题：
①买一赠一等方式组合销售本企业商品的是否属于捐赠
11、其他所得，
债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。
①纳税人直接借出的款项，无法收回或逾期无法收回而发生的损失处理
②已作坏账损失处理后又收回的应收款项的税务处理
（五）收入核算要点与税务稽查分析指标计算方式及其异常判定1、收入方面税务稽查注意：
（1）纳税人销售物资给购货方的销售折扣。
（2）纳税人销售物资给购货方的回扣。
注意相关问题：
①物业治理企业的代收费用处理
②征地单位支付给土地承包人员的补偿费处理
第二部分成本、费用扣除的税务处理
“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
1、支出与取得的收入的合理性税务检查确定方法
所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
注意相关问题处理
①经法院判决的无效产权转移行为的涉税处理
②房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题
③企业在开发区内建筑的会所、物业治理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施处理
④企业采取银行按揭方式销售开发产品提供担保的处理
⑤企业的利息支出处理：
2、企业之间支付的治理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息处理注意相关问题：
①企业关联方利息支出税前扣除标准
②金融机构向境外外国银行支付贷款利息的处理，
③未办理土地使用权证转让土地处理
3、计税成本的核算
计税成本是指企业在开发、建筑开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
4、营业外支出的稽查及内容与相关问题的处理
①以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的处理
②采纳售后回购方式销售商品的税务处理
③房地产开发公司采纳“购房回租”等形式处理
④股权投资转让所得和损失的所得税处理
⑤关于股权投资转让所得和损失的所得税处理
⑥企业转增股本和派发红股征个人所得税处理
⑦企业盈余公积金转增注册资本个人所得税的处理
⑧土地出让金出让国有土地使用权征收契税的问题
⑨供热企业缴纳房产税和城镇土地使用税问题
二、税前扣除稽查的差不多方法及内容与相关问题处理
（一）成本费用内容稽查的差不多方法
查阅企业相关成本费用明细表，确定税前扣除是否符合配比、权责发生制原则，并与有关的总账、明细账、会计报表及有关的申
房地产开发企业税务稽查预案(各税种)20180301
房地产开发企业税务稽查预案 房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增成本等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。为提高检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。 一、查前准备 （一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基本情况，了解企业检查期限内的申报纳税情况，查看稽查部门以前年度检查档案，掌握以前年度税务检查情况。（二）要求被查单位提供有关资料。对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料，以初步了解企业情况： 1、营业执照 2、税务登记证 3、企业章程 4、纳税申报表 5、以前年度检查报告表 6、减免税批准文件 7、发票存根、收据 8、合同：如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等 9、自用房产的房产证 10、土地使用证 11、开发项目的国有土地使用权证 12、发改部门签发的项目批准计划书 13、建设用地规划许可证 14、建设工程规划许可证 15、建设工程开工许可证 16、建设规划平面图 17、工程预算及决算报告 18、销售平面图 19、商品房屋预售许可证 20、销售面积明细表 21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体实施方案 22、配套工程和物业管理具体实施方案 23、人员资料。
房地产企业销售收入确认原则及核算
房地产企业销售收入确认原则及核算 随着我国经济健康、快速发展，人口城市化进程不断加快，我国房地产开发业得到了迅猛发展，并有效推动了相关产业的发展和经济总量的增加。不论是前段时间房地产市场异常火热的情形，还是在当前国家对房地产市场进行整顿的形势下，房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。买过商品房或关心房地产市场的人都了解，对于市场普遍看好的商品房，作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市场。在卖方市场下，即使开发商提出诸如房款全额预缴订购尚在建设中的商品房等苛刻的条件，买主也会接受。在这种情形下企业销售形势非常好，随之带来的却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。本文就此问题进行探讨。 一、问题的提出 新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。 针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。 二、会计制度中房地产行业收入确认原则
新形势下税务稽查创新与实践
新形势下税务稽查创新与实践 日期：2011-01-10 作者：襄阳市国家税务局【选择字号：大中小】 一、税务稽查改革创新路径之一：“以案说查” 主要做法：一是健全制度，规范“说”的要求。重点健全三项机制，即：典型案件一案一析制、行业检查分类剖析制、规范管理考核制。二是加大力度，明确“说”的重点。力求说实话、亮实情、出实招。坚持说查案经验不留余地；坚持说管理漏洞不留空隙；坚持执法责任不留情面。三是拓展广度，丰富“说”的形式。做到组织干部集中说，质量评选竞赛说，搭建平台网上说。四是注重深度，增强“说”的能力。力求讲之能懂，懂之能用。通过经验手册化和指标要点化，大力支持提高稽查人员评估能力，提高评查质效，减轻干部负担。 推行效果：一是“说”出了税收的新潜力。通过“以案说查”，不仅找准了企业逃税的新动向和新手段，而且找准了我们内部管理的薄弱环节。据统计，2009年稽查部门共向征管部门提供疑点对象1700多户，征管部门通过评估，共挖潜税收6000多万元，有效弥补了全市税源不足的状况。二是“说” 出了管理的新机制。襄樊市国税稽查局通过“以案说查”，促进了管理机制的建立和完善。特别是2009年初，稽查部门针对企业利用会计核算软件和物流管理软件隐匿销售收入，逃避纳税义务这一新动向，及时向征管部门予以反馈，并提出了加强会计电算化企业税收管理的建议。仅此一项就增加税款2600多万元。三是“说”出了干部的新能力。通过“以案说查”一大批干部在实践中得到了锻炼、在认识中增长了才干、在学习中掌握了技能，队伍素质产生了新的飞跃。 二、税务稽查改革创新路径之二：“以案说法” 主要做法：通过稽查部门以往查结的涉税违法案件作为教材，以广大纳税为对象，对其开展针对性的纳税辅导和政策服务，同时进行警示教育，从而促进纳税人依法诚信纳税意识的提高，减少纳税人涉税违法风险。襄樊市国税稽查局通过四种灵活实用的“说法形式”，在全市范围内对广大纳税人开展“以案说法”活动，即一般案件现场说法，对不具有普遍性且性质较为轻微的案件的涉税违法问题，稽查人员边查边宣传，做到检查一户，宣传一户，查出一个问题，解决一个问题，发现一个潜在隐患，及时作一次提醒；共性案件行业说法，对涉税违法问题和特点具有普遍性、行业性的案件，通过对其进行分税种、分类型、分环节的深刻剖析，汇编成册，制作宣传制品，广泛宣传和教育，从源头上规避涉税违法风险，做到检查一个行业、规范一个行业的税收秩序；典型案件曝光说法，对涉税违法问题大且违法性质恶劣的大案要案，利用多种形式在系统内外网络、宣传栏、工作场所公开曝光，收到了查处一案，震慑一片的良好效果；风险案件跟踪说法，注重通过征管互动平台发布的相关行业和重点税源企业增值税、所得税纳税评估预警值，坚持将发案率较高、案件线索指向较为集中行业，及时安排稽查人员以“稽查调查” 的方式深入企业实地核查，对调查属实的违法违规涉税业务处理问题，及时说之以法，晓以利害，督促企业依法纠正调账，把问题解决在萌芽状态，避免“养痈为患”遭受税务行政处罚，乃至刑事责任的追究。 推行效果：一是纳税遵从显著提高。通过“以案说法”设身处地帮助纳税人分析税务违法行为给企业带来的经济损失和企业信誉损害账，促使纳税人自己在加法和减法、
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析 一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件： 1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）； 2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）； 3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）； 4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。 在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。二、特殊问题 1.风险和报酬尚未转移
在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。 2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入 签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。 订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可
房地产企业税收分析
房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部
分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的
商业企业典型税务稽查案例
商业企业典型税务稽查案例 课程介绍： 税务稽查是国家税收管理的重要部分，企业在生产经营中不可避免地接受稽查的“洗礼”。而稽查中出现的税务风险点，往往就是企业在日常经营中面对的“疑难杂症”。如果企业不能对经营中出现的问题有准确的税务理解，在稽查的税企博弈中就可能要承担补缴税款和滞纳金的责任，甚至受到税务行政处罚，不但会对企业的经营带来沉重的资金负担，更可能造成企业的信誉受损。 铂略财务培训《商业企业典型税务稽查案例》在线课程，以税务机关在对商业企业稽查过程中的常见涉税疑难问题为切入点，使税务管理者对经营中的涉税风险有较强的防控能力，避免企业在税务稽查中处于不利地位。 流程： 案例一：确实无法偿付的应付款项税务分析 RY煤炭物资有限公司成立于2007年6月，主要从事煤炭购销业务。2014年税务稽查人员对该单位进行纳税检查，发现应付账款科目有以下情况： （1）该单位2010年形成一笔应付黑龙江某煤矿的款项为12万元，系因为从煤矿购进煤炭卡数低于合同约定标准，对方单位也承认煤炭质量不达标，该单位不打算支付此笔款项； （2）发现2013年8月从本市另一家煤炭公司购进低卡煤，尚欠货款6万元，经税务稽查人员查询，该煤炭公司已经注销； （3）发现2013年该单位从内蒙古某矿业公司购进块煤，尚欠5万元货款，该单位每年都与内蒙古方面联系付款事宜，但电话打不通，发送传真也无人接收，无法联系。 （4）该单位2007年形成一笔7万元的应付账款，系发生的运费，因为对方一直没有开具发票，所以就一直未付款，但运输公司一直在索要此笔款项。 请问： （1）关于以上应付款项是否都可以认定为确实无法支付的应付款项？ （2）在征管实践中，如何把握确实无法偿付？ （3）如果被税务稽查认定为确实无法偿付，但后来又支付出去，如何处理？（4）如果税务机关认定应付款项为确实无法支付款项并入收入征税，举证责任在哪一方？ 案例二：总分机构移送货物涉税分析 某家纺贸易公司属于跨地区经营汇总缴纳企业所得税的商贸企业，总部设在上海闽行区，在南京、杭州、合肥设有三个分支机构。2014年10月~12月，公司账面反映有1400万元产家纺产品分别运到了上述三个分支机构，进项税金190万
高金平房地产企业税务稽查方法与案例分析
高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析 第一讲营业税检查 一、销售不动产税目适用的检查 （一）基本规定 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。 1.销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 2.销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 不动产租赁，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租赁业”税目征税。 二、纳税义务发生时间的检查 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据（权利）的当天。其中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。 《企业会计准则—收入》：一项经济交易同时符合下列四个条件时，确认商品销售收入。 第一，商品所有权上主要的风险和报酬转移给买方； 第二，销售方不再对售出商品实施控制，也不再保留与售出商品所有权有关的继续管理权； 第三，与交易相关的经济利益能够流入企业； 第四，相关的收入和成本能够可靠地计量。 在实际操作中，我们可以根据房地产企业会计制度进行具体判断。财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。 《中华人民共和国发票管理办法》规定，企业应当于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。 根据以上规定，企业取得的预收账款应当在实际收到时申报营业税。当预收账款转为房屋销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。 三、计税依据的检查 房地产开发企业本期应纳销售不动产营业税=[主营业务收入+（期末预收账款-期初预收账款）+视同销售收入+价外费用]*5% （一）主营业务收入 非房地产企业、房地产企业 (二)预收账款 1.有无将预收账款，记入“其他应付款”“应收账款（贷方）”，递延纳税？ 2.采取虚假的融资合同，将预收账款记入“短期借款”“其他应付款”科目，递延纳税？ (三)视同销售 (四)价外费用 《条例》及其实施细则规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 四、房地产业营业税审核要点 房地产企业的应税营业收入由经营收入和其他业务收入组成。“经营收入”是企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的经营收入，它包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等。“其他业务收入”是指企业主营业务以外的其他业务收入。它包括商品房售后服务收入、材料
房地产收入确认原则
房地产收入确认原则 《企业会计准则》对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满 足下列条件的，才能予以确认： 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制； 3、收入的金额能够可靠的计量； 4、相关的经济利益能够流入企业； 5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。 针对上述收入确认原则，《准则指南》及《讲解》进一步解释：企业已将商品所有权 上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有 关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。判断企业是否已将商品 所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转 移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的 任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代 销商品等。在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。 由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售 方式下收入确认条件，给企业在实践中一定的判断空间。 我们从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态有：期房、现房。组合 成下列六种类型的销售： 一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金额计量及经济利益是否能够流入问题；根据《城市商品房预售管理办法（2004年）》关于房屋销售的相关规定，其涉及期房、现 房状态销售问题，对于期房销售根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的 波动风险与报酬由购房者承担，其涉及的系房屋价格变化的问题，亦即与所有权有关的主
稽查偷税案例分析
稽查偷税案例分析 一、案件背景情况 按照专项检查计划，地方税务局稽查局于xx年3月6日至3月26日对xx某股份有限公司xx年度履行纳税义务的情况进行了专项检查。xx某股份有限公司为独立核算股份有限公司，经营范围为液氨、碳酸氢铵、甲醇、甲胺、多聚甲醛、甲醇等化工原料，主管税务机关为xx地方税务局第一税务分局。 二、检查过程与检查方法 一是提前进入“角色”。接到检查计划后，检查组根据被查单位的行业特点，重点学习了相关的财务制度和税收政策，提前进行相关稽查业务的“充电”准备。通过网上查询系统地了解了该企业的经营、管理、纳税等情况，并结合实际，明确了主查人员、拟定了检查方案、明确了工作分工、提出了检查要求和注意事项。 二是账内检查“查深、查透、查细、查实”。检查人员针对被查单位内部往来等收入构成、各种涉税凭证及发票多等特点，坚持不放过任何与税收有关的细节，做到“疑点必查、
循序渐进、由表及里、逐步深入”，以尽快发现深层次的偷逃税问题而“切中要害”。 三是注重“账内检查”与“账外侦察”相结合。检查人员入户后，注重询问，多方了解企业的相关信息，首先听取被查单位主管财务人员的情况介绍，重点了解其主要业务及财务核算方式。在此基础上，结合账簿检查，从中寻找出各种疑点问题。进一步核实与查对各种信息，对各种疑点问题进行逐一排查，检查实施全面细致，做到“税种查全、环节查到、问题查透、不留死角”。 四是经过账面检查及企业提供的银行对账单，发现企业取得按揭贷款收入未按规定入账造成少缴各税。 三、违法事实及定性处理 （一）违法事实和作案手段 1、灰罐使用费等129745.20元记入营业外收入。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条，《中华人民共和国营业税暂行条例实行细则》第二条规定，应补缴营业税（租赁业）6487.26元，并从税款滞纳之日起按日加收万分之五滞纳金。 2、专家产品评审费46900元记入管理费用，依据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，应补缴个人所得税（劳务报酬所得）9380元；6606665.03元记入应付职工薪酬，依据《中华人民共和国个人所得税法》及其
房地产行业税务稽查技巧专题之一
房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定 (2010-11-13 13:14:53) 转载 标签： 分类：财税家园 委托销售 确认 房地产行业 营业收入 商品房销售收入 财经 写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。 房地产业收入的确定 一、收入核算范围 房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。 二、房地产业收入确认原则 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入： 1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。 2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。 3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。
4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认： （1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。 （3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。 （4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。 5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。 6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。 三、开发产品预售收入的确认 开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。 预计营业利润=预售收入×利润率 待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。 四、开发产品视同销售收入的确认 1、下列行为应视同销售确认收入 （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。 2、收入确认时限
房地产税务稽查的详细解释
房地产税务稽查的详细解释 房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。 房地产业收入的确定 一、收入核算范围 房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。 二、房地产业收入确认原则 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入： 1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。 2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。 3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。 4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认： （1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位臵、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。 （3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。 （4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。 5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。 6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。 三、开发产品预售收入的确认 开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。 预计营业利润=预售收入×利润率 待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。 四、开发产品视同销售收入的确认 1、下列行为应视同销售确认收入 （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。 2、收入确认时限 在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。
新会计准则对房开企业收入确认的影响
五步法收入确认模型在房地产企业的应用分析 新收入准则采用了“五步法”收入确认模型来确认和计量收入，即： 第一步，识别与客户订立的合同； 第二步，识别合同中的单项履约义务； 第三步，确定交易价格； 第四步，将交易价格分摊至各单项履约义务； 第五步，履行各单项履约义务时确认收入。 其中，第一步、第二步和第五步主要与收入的确认有关，第三步和第四步主要与收入的计量有关。该模型的核心思想为：企业应当在完成合同中约定的履约义务，即在商品或服务（以下简称“商品”）控制权转移时确认收入。下文主要分析以“五步法”模型来确认房地产企业的收入。 一、“五步法”模型的理论分析 （一）识别与客户订立的合同 收入确认的基础为识别出符合条件的合同，合同是指双方或多方之间订立有法律约束力的权利义务的协议，合同包括书面形式、口头形式以及其他形式（如隐含于商业惯例或企业以往的习惯做法中等）。 企业与客户之间的合同同时满足下列五项条件的，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入：一是，合同各方已批准该合同并承诺将
履行各自义务；二是该合同明确了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；三是该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；四是该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额：五是企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。 企业与客户之间的合同，在合同开始日即同时满足上段规定的五项条件的，企业在后续期间无需对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。例如，企业与客户签订一份合同，在合同开始日，企业认为该合同满足五项条件，但是，在后续期间，客户的信用风险显著升高，企业需要评估其未来向客户转让剩余商品而有权取得的对价是否很可能收回，如不能满足很可能收回的条件，则该合同自此开始停止确认收入，并且只有当后续合同条件再度满足时或者当企业不再负有向客户转让商品的剩余义务，且已向客户收取的对价无需退回时，才能将已收取的对价确认为收入，但是，不应当调整在此之前已经确认的收入。 企业与客户之间的合同，不符合五项条件的，企业应当在后续期间对其进行持续评估，判断其能否满足准则规定的五项条件，如果企业在此之前已经向客户转移了部分商品，当该合同在后续期间满足五项条件时，企业应当将在此之前已经转移的商品所分摊的交易价格确认为收入。
公司导致税务稽查的原因解析及应对
通过学习本课程，你将能够： ●知道导致税务稽查的原因； ●学会进行事件的深度解读； ●掌握应对税务稽查的策略。 公司导致税务稽查的原因解析及应对 一、导致税务稽查五大原因及案例解读 1.导致税务稽查的五大原因 一般来说，导致税务稽查的原因主要包括： 领导批示 在中国，只要是领导交办的事情，下面都会非常重视。所以，对于领导批示的重大税务稽查案件，人力、物力的投入就会非常庞大，甚至有时举报一件事，可能查出十件事。 有人举报 现在这种举报类型来自于各方面，如会计举报、商业竞争对手之间的举报、举报专业户举报等。对于不同的举报，要根据不同情况确定处置方式。 专项检查 专项检查每年由税务总局落实。在2012年落实的专项检查中，有成品油发票问题、资本交易类项目、出口退税项目，打击力度很大，甚至可能出现刑事案件。 当地稽查 当地稽查就是税务稽查局亲自查账。 纳税评估 税务稽查局查账后，如果对某些数字产生异常，企业要按照预警调整数字，把该交的税都交了，以后一般不会有大问题。 当税务稽查到来时，一定要问清楚稽查的目的，从而根据税务稽查原因确定应对措施。一般来说，当地稽查和纳税评估的风险指数较低，应该想办法将其控制在可控的范围内；领导批示、有人举报和专项检查的风险指数较高，一旦出现状况，对企业的伤害比较大。 了解税务稽查局的想法很重要。认为企业都有问题，这是税务稽查局的一种思维方式。税务稽查考核指标之一是选案准确率达到95%以上，这意味着税务稽查局所选的100个企业中最多只能有5个没有问题。 2.案例解读 排行榜问题
图1 榜上有名 如图1所示，漫画中的人物“您上了福布斯排行榜了”，紧接着税务局就开始来调查了。 作为税务局，所评估的部分信息可以被理解为模糊信息，也就是上榜之后，意味着财富值很大，成为税源大户后，就会被税务局列为重点评估和稽查对象。如2009年国家税务总局对八大房企总裁进行了重点检查，其中包括潘石屹、任志强等。 直接查办问题 【案例】 黄光裕案件 2010年，财富排行榜首富、国美电器总裁黄光裕被判刑14年，与其他三人一起共被罚款11亿元。 该案件最早的源头是国家税务总局下发的《关于开展部分大型电器零售企业增值税存根联滞留票专项检查的通知》，国家税务总局点名对国美、苏宁、大中进行 查账。税务局利用存根联滞留票信息，核实电器零售企业未认证抵扣进项税的原因，检查是否存在隐瞒销售收入问题。 按照相关规定，国美从其他厂商买来电器，厂商开据发票后，要求国美在90天内申报抵扣，但是国美没有这么做，而不要发票抵扣联就意味着隐藏相应收入。 于是，国美被厂商举报。同时，国美没有对外披露涉嫌隐瞒销售收入，税务局进来 检查这一重大消息。受相关报道的影响，国美电器股价当日大跌9.33%。国美随即 以声明的方式否认隐瞒销售收入。最终，国美还是被查出多种罪行，黄光裕被判刑 14年。 从纳税角度讲，与中石油相比，国美电器不属于纳税大户，但是国家税务总局直接查办这种小企业，是有其他原因的。而黄光裕所想到的只是国美增值税专用发票的滞留情况比较严重，所以只是召集全国财务人员，分兵把手，多头应对，把它当作普通的税务稽查应对。 作为企业管理者，对这种情况应高度警惕，而不是简单地认为只是查账补税。此案件的真正原因是黄光裕案件牵扯到很多腐败案件，国家税务总局要从税案入手，打击相关腐败案件。 一般来说，国家税务总局直接组织查办或督办的案件只有三种情况：第一，国家税务总局直接督办，国家税务总局领导批准交办的案件一般都是个案，对于小企业的查办基本可以排除；第二，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、审计署、国家信访局等部门需要国税系统协助查办的案件，比如审计署对企业进行整体审计之后，发现需要补税款，移交到税
房地产企业税务检查方法
房地产企业税务检查方法 房地产企业税务稽查技巧：检查方法 一、检查项目有关情况 对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。 二、检查财务会计资料 对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。 三、实地检查与询问调查相结合 在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊
情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。 四、营业成本的检查 房地产企业的成本结转方法为： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积 销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本 检查时应注意以下几个问题： 1.审查成本计算是否正确 审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。 成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费） 预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。 审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。 在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的
2019年颁布新收入准则对房地产业的影响
2017年颁布新收入准则对房地产业的影响 摘要：新收入准则的颁布弥补了旧准则内容的缺陷，使企业在实际业务处理上更加规范。本文以房地产业为切入点，讨论了2017年颁布新收入准则对此类企业的影响。首先，文章阐述了新收入准则的主要修订内容；然后讨论了新收入准则对房地产企业影响关键点；最后，基于新收入准则提出了几点有关于房地产企业管理的完善措施，促进房地产企业能够更好地适应新准则，进而提升相关业务处理效率。 关键词：新收入准则；房地产业；影响 2006年我国财政部为了能够规范会计业务处理，颁布了《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》。新颁布的两项准则的内容与当时国际会计准则存在一定的一致性。但是随着我国市场经济步伐的不断加快，房地产行业的业务模式变化加快。现阶段，2006年的收入准则已经不能够完全满足企业收入业务处理需要，存在着应用解释和核算规范上的缺陷，直接影响了财务信息质量。鉴于此，我国财政部于2017年在旧准则的基础上颁布了新收入准则，这对房地产企业收入相关业务处理产生了一定的影响。 一、新收入准则的主要修订内容 新收入准则修订内容主要表现在构建了统一的收入确认模型，以控制权转移作为收入确认时点的判断标准，明确了合同处理方式，明确某些特定事项的收入确认和计量等四个方面。 （一）构建了统一的收入确认模型 旧收入准则对于一些事项的规定还不够明确，经常出现一些相似业务收入确认方法选择不同的情况。而新收入准则将所有的收入统一纳入一个确认模式，对于一段时间内的确认条件在后续进行判断。相比之下，新收入准则构建了统一的收入确认模型不仅使企业的收入确认方法得到了规范，而且还省去了原先需要选择相应准则的麻烦，促进了房地产企业财务信息可比性的提升。 （二）以控制权转移作为收入确认时点的判断标准 相对于旧收入准则来说，新收入准则以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。虽然房地产企业大部分交易事项风险和报酬的转移与控制权的转移时点存在着一致性，但是在某些交易项下可能产生风险和报酬的转移与控制权的转移时点的偏离。新收入准则将收入确认时点进行统一，收入确认时间将变为交货时点确认。 （三）明确了合同处理方式
浅谈新时期如何做好税务稽查工作
浅谈新时期如何做好税务稽查工作 税务稽查工作是税收征管体系的最后一道“关口”，担负着打击偷漏税的重任，对于维护税法的尊严，创造公平、公正、和谐的税收环境，保障国家财政收入，促进社会主义市场经济健康有序发展起着至关重要的作用。改革开放三十年来，我国经济得到迅猛发展，各种意识形态、多种所有制形式并存，逐步呈现“百花齐放”的多元化发展态势。随着改革开放的纵深发展，各种“新型”偷税手段“日新月异”式的出现且具有高科技性、超强隐蔽性等特征，给税务稽查工作带来巨大的挑战和压力。面对相对复杂的治税环境，在新时期如何做好税务稽查工作，充分发挥税务稽查的职能作用，结合工作实践，笔者粗浅的谈几点自己的看法。 一要坚持以人为本，强化干部队伍建设，全面提高干部素质。实践证明，只有一流的稽查干部队伍才能保证稽查案件的查处质量和稽查工作效率。通过强化政治思想道德培训，在稽查队伍中深入贯彻“执法为民、聚财为国”的指导思想，使稽查人员牢固树立“依法行政，公平、公正、规范执法，廉洁自律，令行禁止”的职业道德意识;坚持德才兼备、有为有位的用人原则。大力推行岗位准入竞争制、末位换岗调离制、业务能级评定制，稽查质效量化考核制等制度，着力培养工作责任意识;经常开展业务标兵(岗位能手)评选活动、优秀案例分析评比活动，鼓励税务稽查干部勇于在“争先进位”中实现自我价值，提升工作积极性;根据稽查队伍的现状，采用“立足岗位、走出去、请进来”等多种形式，有针对性的开展各种业务技能培训，努力提升稽查人员的综合办案能力。在抓好教育培训的同时积极鼓励稽查人员开展自学，对取得专业职称和相关专业从业资格证书人员给予重奖，以此激励稽查人员努力提高业务技能，增强打击偷税本领，全面提升税务稽查业务素质。 二要坚持依法办案，强化案件质量，增加威慑力。税务稽查作为一种行政执法行为，存在一定的执法风险，可能遇到各方面的阻力和干预，在一定程序上都会影响到执法的公正与公平，制约税务稽查打击偷漏税职能的发挥。依法办案，全面提升案件查处质量应是新时期做好税务稽查工作的根本途径。首先严格按照行政处罚法的程序开展各项税务稽查工作并严格按税务稽查工作规程的要求实行“四分离”，确保“四个环节”相互监督制约;其次从“四个环节”齐入手，合力提升案件查处质量。以征管信息系统为信托依、充分利用纳税评估成果、鼓励群众举报、畅通情报来源渠道，从案件源头上找准切入点。坚持依法、高效、快捷、规范取证，客观、公正、详实记录各项违法事实，保证证据充分、互为因果、符合逻辑且有章可寻;坚持严格审理，确保定性准确、处理恰当，要充分听取纳税人的陈述意见，注重维护纳税人的合法权益，融洽税企关系，有效避免行政复议、行政诉讼案件的发生;高效快捷送达各种涉税文书，积极采取有效措施保证案件执行到位。另外要加大违法案件曝光力度，对影响较大的典型案件采取多种形式向社会曝光;坚持依法移送，绝不以罚代刑，达到查处一户、打击一片、规范一个行业的震慑作用。 三要加强部门协作，形成打击合力、强化“双刃剑”职能。在稽查工作中建立与公安、审计、工商、房管等相关部门联席协作制度，定期互换情报信息，最大限度实现信息资源共享，注重协作，形成打击偷税合力，维护税收秩序，有效促进地域经济稳健、快速发展;协调与基层税务分局的关系，针对检查中发现的问题，及时建议征管部门改进，发挥“以查促管”作用。
房地产企业收入确定与税务稽查重点
第一部分税务稽查执法程序 一、税务稽查对象的产生 依照稽查打算按征管户数的一定比例筛选或随机抽样选择；依照公民举报、有关部门转办、上级交办、情报交换的资料确定。 二、《税务检查通知书》下发时刻的法律规则 告知被查对象本次税务检查开始的时刻、检查涉及的内容，以及派出的检查人员等，并请被查对象预备齐全本次检查所需的财务资料，届时配合检查工作的开展。 三、在什么情况下税务稽查无需通知事先通知企业
公民举报有税收违法行为的；税务机关有依照认为纳税人有税收违法行为的； 四、税务稽查方法以及调阅企业帐务、资料等相关凭据内容的确定 税务机关在税务检查过程中能够采取的，包括实地检查、调账检查等在内的多种方法 五、税务稽查过程中企业知情权的确定 检查结束后，检查人员应就认定的违法事实与被查对象交换意见，应与被查对象核对有关的数据。 六、税务稽查结果发生法律效力时刻的确定 税务文书一经送达被查对象，即发生法律效力。 七、税务稽查处罚告知制度程序及企业同意处罚的权利 税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、税务稽查实施检查告知、税务稽查作出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查作出税务处理决定告知。 注意相关问题 ①企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保被担保人无偿还能力,对无法追回的是否能够按照坏账损失进行税务处理？
②企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保支付的本息是否能够税前扣除？ 八、税务稽查与税务检查的区不 （1）主体不同。 （2）对象不同。 （3）程序不同。 （4）目的不同。 第二部分房地产企业收入确定与税务稽查要点 一、收入内容稽查的差不多方法、内容与相关问题税务处理“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人年度中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人年度中间开业且年度中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。 注意开发产品完工行为的税务界定 税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征