房地产发展问题建模大赛
房地产业发展问题
摘要:本文针对房地产发展问题，综合运用回归分析，灰色系统理论，建立了相应的模型。
问题一，经济发展用全市生产总值来描述并作为因变量，根据指标量纲（单位同为亿元），选取房地产业生产总值增加值，城镇以上固定资产投资额，房地产开发投资和商品房销售额作为自变量，通过建立逐步回归分析模型来求解，得到房地产发展与经济发展息息相关；通过检验级比，调整平移量，合理预测2009年各季度的房地产业生产总值增加值，房地产开发投资，说明房地产的发展形势。
问题二，采用灰色关联度中的优势分析法，通过问题一分析选取房地产业生产总值增加值，房地产开发投资作为母因素，根据矩阵R 的各个元素的大小得出9个因素起主要影响，来指导政府调控房地产市场。
问题三，根据附件一计算出泡沫指标，分析该市房地产的发展情况，运用灰色预测得出2015年的人均住房面积，通过相关性分析，得出主要因素，最后综合分析，给出相应措施。
关键词：逐步回归分析灰色预测优势分析相关性分析
一问题重述
住房问题是关系民生的大问题。自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动了整个固定资产投资的快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53％，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高（6月同比上涨5％），中国经济运行出现偏热的迹象。
从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，各项指标表明中国房地产存在一定程度的泡沫（测定房地产泡沫的指标可参照附件一）。为保持经济健康稳定的发展，近年来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。从阶段和性质上分析，可划分为两个阶段。第一阶段：2003年以“121号文”为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕，2004年调控加强，2005-2006年达到高潮，2007年属于持续阶段，并延续至2008年上半年。第二阶段：从2008年下半年开始，由地方到中央，开始放松调控，其性质是松绑，节奏逐渐加快，这是一个过渡性的阶段。总体来看，调控初见成效。但房地产市场仍然存在住房
供给结构不合理、部分城市房价上涨太快、中低收入居民住房难以满足等问题。
2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，2009年世界经济形势非常严峻，这场百年一遇的金融危机，目前尚看不出何时会到底，最坏的时间或许还没有到来，世界经济步入衰退，已没有什么悬念，这必将对我国房地产业产生巨大影响。
附件二提供了1998——2008年我国相关房地产政策，附件三提供了某城市2003——2008年房地产业的部分数据，请针对以下问题进行研究。
问题一：试建立数学模型阐述房地产市场发展与经济发展的关系。2009年该市的房地产市场发展形势如何？
问题二：试建立数学模型分析影响房地产业发展的因素，该模型对于政府调控房地产市场有何指导作用？
问题三：作为建设小康社会的一项重要指标，在房地产业健康稳定发展的前提下（可参照附件一中的部分指标），欲使该市人均住房面积在2015年达到30平方米，政府应采取哪些措施？
二问题的分析
问题一:通过分析指标，选用全市生产总值作为经济发展的指标并作为因变量，根据指标量纲（单位同为亿元），选取房地产业生产总值增加值，城镇以上固定资产投资额，房地产开发投资和商品房销售额作为自变量，我们通过建立逐步回归分析模型来求出回归系数。移除两个不相关的自变量确定线性方程，得到最终的回归模型并预测2009年的房地产发展趋势。
问题二:本题需要我们分析影响房地产业发展的因数，既含有已知，又含有未知，我们采用灰色关联度中的优势分析法，由问题一的分析得出的两个因素作为母因素，然后让十三个子因数与之进行关联度分析，从而选出优势母因数和优势子因数作为影响房地产业发展的因数。
问题三:本题要求在房地产业健康稳定发展的前提下使使该市人均住房面积在2015年达到30平方米，先通过附件一的方法计算出四个泡沫指标，分析该市的房地产发展情况，然后通过灰色预测2015年人均住房面积，为保证可以达到住房要求，进行相关性分析，得出四个相关因素，最后综合所得的表，主要因素，对该市给以适当的建议。三模型假设
1:题目所给的数据是真实可靠的,对模型计算没有影响
2:讨论主要因素的影响时，次要因素可以忽略
3:没有其他自然因素影响该市的房地产调控政策的实施四定义与符号说明
X1 房地产业生产总值增加值
X2 城镇以上固定资产投资额
X3 房地产开发投资
X4 商品房销售额
X5 居民消费价格指数
X6 居民居住消费价格指数
X7 全市各类房屋竣工面积
X8 商品房施工面积
X9 商品房竣工面积
X10 商品房销售面积
X11 房屋销售价格指数
X12 房屋租赁价格指数
X13 年末城区人均住宅使用面积
X14 城市居民人均可支配收入
X15 城市居民人均消费性支出
X16 社会职工平均工资
y 全市生产总值
五模型的建立与求解
5.1问题一房地产市场发展与经济发展的关系并且预测2009年该市的房地产市场发展形势。
在此模型中我们用全市生产总值来代表经济发展，而房地产发展的四个综合指标来表示;房地产业生产总值增加值，城镇以上固定资产投资额，房地产开发投资和商品房销售额。我们用逐步回归分析确定线性方程，经过方程显著性检验F后用所确定的线性方程来预测2009年的房地产发展趋势。
5.1.1模型的建立
逐步回归法是人们最常选用的变量筛选方法。它是向前选择变量法和向后删除变量法的一种结合。在向前选择变量法中，一旦某个自变量被选入模型，它就永远留在模型之中。然而，随着其它变量的引入，由于变量之间相互传递的相关关系，一些先进入模型的变量的解释作用可能会变得不再显著。而对于向后删除变量法，一旦某个自变量被删除后，它就永远被排斥在模型之外。但是，随着其它变量的被删除，它对 y 的解释作用也可能会显著起来。所以，逐步回归法采取边进边退的方法。
假设一个因变量Y与多个自变量X有关系，其中x是自变量数据，y是因变量数据，分别为n×m和1×n矩阵，inmodel是矩阵x的列数的指标，给出初始模型中包括的子集（缺省时设定为空），alpha 为显著性水平。模型的起始与向前选择变量法一样。首先，求 y 与
每一个ix 的一元线性回归方程：
n n X X X y ββββ +++=32110
选择F 值最大的变量进入模型。然后，对剩下1?m 个模型外的变量进行偏F 检验（设定1ix 已在模型中），在若干通过偏F 检验的变量中，选择j F 值最大者进入模型。再对模型外的2?m 个自变量做偏F 检验。在通过偏F 检验的变量中选择j F 值最大者进入模型。接着对模型中的三个自变量分别进行偏 F 检验，如果三个自变量都通过了偏F 检验，则接着选择第四个变量。但如果有某一个变量没有通过偏F 检验，则将其从模型中删除。重复上述步骤，直到所有模型外的变量都不能通过偏 F 检验，则算法终止。为了避免变量的进出循环，一般取偏F 检验拒绝域的临界值为
F 出 >F 进 5.1.2模型的求解
在MATLAB 统计工具箱中用作逐步回归的命令是stepwise ，得到下图所示的图是界面。
可以看出，X 2，X 4不显著，移去这两个变量后的统计结果如下图所示：
上图中的X 2，X 4两行用红色显示，表明它们已移去。 从新的统计结果可以看出，虽然剩余标准差s （RMSE ）没有太大的变化，但是统计的值明显增大，因此新的回归模型更好一些。可以求出最终的模型为
3127443.648291.6913.189X X y ++=
把两变量代入函数关系式得到了处理后的全市生产总值，下面同原始的全市生产总值进行对比，一边从直观印象上分析所得函数关系式的合理性。蓝色代表原始数据，绿色代表函数关系式的数据。
\
从2002年到2008年共有22个季度，通过以上的图我们看到两条线基本走向一致，模拟的较好。并且相关系数R2=0.7534，看来此次的模型比较成功。
5.1.3预测2009年的房地产发展趋势
预测2009年的房地产发展趋势我们用房地产业生产总值增加值来表示，运用灰色理论的预测得到x1和x3各个季度的预测值如下表所示；
X1的预测 X3的预测
房地产业生产总值增加值房地产开发投资
原始值预测值原始值预测值
17.34 17.34 36.5 36.5
27.12 17.5722 50.5 34.0698
14.88 18.7571 16.4 37.1507
20.54 19.9441 42.1 40.2512
21.03 21.1332 49.1 43.3715
27.25 22.3244 55 36.5116
19.25 23.5177 28.4 49.6718
21.37 24.7132 62.8 52.852
23.32 25.9108 74.8 56.0625
27.19 27.1105 57.8 59.2733
19.52 28.3123 38.9 62.5146
21.16 29.5162 78.5 55.7766
14.92 30.7223 93.5 69.0594
71.64 31.9306 46.1 72.363
21.25 33.1409 46.4 75.6876
42.97 34.3535 91.1 79.0335
32.96 35.5682 97.2 72.4006
43.93 36.785 87.7 75.7891
21.45 38.004 57.3 89.1992
47.86 39.2251 100.4 92.631
33.59 40.4485 112.2 96.0847
47.47 41.674 103.2 99.5603
我们用以上数据在MATLAB运行得到他们的模拟图形和相关系数如下面所示；
X1的模拟图表
X3的模拟图表
x1和x3的预测值和原始值之间的相关系数如下图所示；
5.1.4数据的检验与处理
a 为了保证建模方法的可行性，需要对已知数据列做必要的检
验处理，计算数列的级比)(k λ；()()()k X k X k 111-=λ
)
4156.1,7717.0,9767.0,7244.0,8226.1,6394.0(1=x λ)
9366.1,8927.0,8574.0,3895.0,0793.3,7228.0(3=x λ由于31,x x λλ不属于（0.9167,1.0980），需要对以上数列进行偏移处理，使其落在（0.9167,1.0980），为此我们两个数列取常数c1和c2.
111C X Y +=
232C X Y +=
b 求新数列级比
C1取650，C2取450.根据指标x1和指标x3程序运算算出所有的的级比都属于（0.9167,1.0980），故可以用该模型对2009年的房地产业的发展。
通过以上的运算我们看到x 1和x 3图中两条线基本走向一致，模拟的较好。并且x 1和x 3相关系数R 2=0.5540和R 2=0.7221，且级比在可控的范围。由此看来此次的模型比较成功。 5.1.5预测结果以及分析
2009年的房地产业生产总值增加值和房地产开发投资为；
2009年各季度房地产业生产总值增加值
（亿元）房地产开发投资（亿元）
第一季度44.1331 106.5778
第二季度45.3625 110.1203
第三季度46.5994 113.6852
第四季度47.8358 117.2729
2009年年度183.9308 447.6562
2008年年度150.37 373.1 从表格可以得出，2009年相比2008年X1Z增加33.5608亿元，X3增加74.5562亿元，该市2009年房地产发展形势呈现上升趋势。
5.2问题二：建立数学模型分析影响房地产业发展的因素，该模型对于政府调控房地产市场有何指导作用？
5.2.1数据的处理与分析
通过分析整理附件三的数据，得到如下表格。去除括号里面的住房面积，选取商品房施工面积，竣工面积，销售面积，作为参考数据。
5.2.2模型的建立
通过问题一模型的建立与求解，我们选出里面十七种因数中的房地产业生产总值增加值X 1和房地产开发投资X 3作为母因数，其他的作为
2004 2005 2006
2007
2008
全市生产总值(亿元) 2163.80 2695.50 3206.58 3786.52
4435.6
2 房地产业生产总值增加值
(亿元) 83.70 91.13 127.24 141.11 150.37 城镇以上固定资产投资额
(亿元) 936.60 1403.20 1485.60 1635.40
2019.0
0 房地产开发投资(亿元) 162.60 223.80 257.00 322.40 373.10 居民消费价格总指数 102.08 102.28 100.88 104.54 70.88 居民居住消费价格指数 101.90 191.03 104.01 102.63 104.20 全市各类房屋竣工面积(万
平方米)
1444.10 1378.80 1328.20 1556.40 199.82 商品房施工面积(万平方
米)
682.30 1311.70 2781.10 5288.50
10455.
30 商品房竣工面积(万平方
米)
1383.00 2735.50 652.60 6041.60
12030.
60 商品房销售面积(万平方
米) 4098.00 739.00 8558.60 17008.70
33879.
80 商品房销售额(亿元) 1223.30 2417.20 4813.10 9560.80
19081.
70
房屋销售价格指数 100.00 110.90 106.90 106.50 111.90 房屋租赁价格指数 100.00 103.30 110.10 108.30 115.30 年末城区人均住宅使用面
积(平方米)
24.22 25.01 25.75
23.70 26.80
城市居民人均可支配收入
(元)
924.04 1076.71
1277.33 4463.96
5116.1
0 城市居民人均消费性支出
(元) 56863.22 823.71 995.34 3343.96
3749.6
6 社会职工平均工资(元)
13445.00
15616.00 18235.00 21074.00
22986.
00
子因数。每一个参考数列对l 个比较数列有l 个关联度，设rij表示比较数列xj对参考数列yi 的关联度，构造关联（度）矩阵。根据矩阵R 的各个元素的大小，可分析判断出哪些因素起主要影响，哪些因素起次要影响。起主要影响的因素称之为优势因素。再进一步，当某一列元素大于其它列元素时，称此列所对应的子因素为优势子因素；若某一行元素均大于其它行元素时，称此行所对应的母元素为优势母元数。
5.2.3模型的求解
子因素母因素X1 X3
X2(城镇以上固定资产投资额) 0.9853 0.9753
X4（商品房销售额）0.7044 0.698
y（全市生产总值）0.9794 0.9855
X5（居民消费价格指数）0.909 0.9382
X6（居民居住消费价格指数）0.9128 0.928
X7（全市各类房屋竣工面积）0.8971 0.9252
X8（商品房施工面积）0.705 0.6984
X9（商品房竣工面积）0.8039 0.7948
X10（商品房销售面积）0.8116 0.8121
X11（房屋销售价格指数）0.9237 0.9528
X12（房屋租赁价格指数）0.9236 0.9538
X13（年末城区人均住宅使用面积）0.9192 0.9492
X14（城市居民人均可支配收入）0.8626 0.861
X15（城市居民人均消费性支出）0.8329 0.859
X16（社会职工平均工资）0.9593 0.9874
5.2.4模型的分析
由上图可得出与房地产业生产总值增加值x1关联度最高的七个指标分别是城镇以上固定资产投资额x2，全市生产总值x5，社会职工平均工资x17，房屋销售价格指数x12，房屋租赁价格指数x13，居民消费价格总指数x6和全市各类房屋竣工面积x8。而与房地产开发投资x3关联度最高的七个指标分别是：社会职工平均工资x17，全市生产总值x5，城镇以上固定资产投资额x2，房屋租赁价格指数x13，房屋销售价格指数x12，居民消费价格总指数x6和全市各类房屋竣工面积x8
5.2.5模型的指导作用
政府相关部分应该针对主要的9个因素进行房地产调控，综合运用各种针对性措施。比如
1：适当增加城镇以上固定资产投资额，合理调控房地产开发投资，增加商品房的有效供给，控制物价指数。
2：给予首次购房优惠政策，打击打击炒房，炒地
3：提高社会职工工资，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，抑制房价飞涨。
5.3问题三：在房地产业健康稳定发展的前提下欲使该市人均住房面积在2015年达到30平方米。
5.3.1房地产情况分析
由于要在房地产业健康稳定发展的前提下，该市人均住房面积在2015年达到30平方米，因此有必要根据所给资料分析房地产的发展起来，再结合该市的实际情况进行调控。
根据附件一的方法我们依次计算出:表一房地产利润率，表二房地产投资的比重，表三家庭全部收入与房价之比，表四居民个人月收入与每平米房价之比，从而测定该市房地产泡沫情况，以及通过表格说明附件二国家房地产调控政策对房地产的影响。
具体分析如下：
表一 2003-2008房地产利润表
年份房地产业生产总值增加值(亿元) 房地产开发投资(亿
元)
房地产利润率
2003 44.46 87 51.10% 2004 83.7 162.6 51.48% 2005 91.13 223.8 40.72% 2006 127.24 257 49.51% 2007 141.11 322.4 43.77% 2008 150.37 373.1 40.30% 在国际市场上,房地产业平均利润率为8%左右，而该市的连续7
年达到40%以上。
表二2003-2008房地产业投资的比重
房地产占社会总投资比例在10%以内为宜， 10%到15%为轻度泡沫,15%到20%为中度泡沫,超过20%以上,说明国民经济出现严重泡沫并出现房地产依赖倾向。
该市2003年是出现严重泡沫，2004年-2008年均为中度泡沫。
年份 房地产开发投资(亿
元)
城镇以上固定资产投资额
(亿元)
房地产投资的比重
2003 87 345.8 25.16% 2004 162.6 936.6 17.36% 2005 223.8 1403.2 15.95% 2006 257 1485.6 17.30% 2007 322.4 1635.4 19.71% 2008
373.1
2019
18.48%
表三 年度家庭全部收入与房价之比
计算说明：家庭全部收入与房价之比为
m
f e
d m c b
a
???=
a 家庭全部收入，
b 房价，
c 社会职工平均工资，
d 商品房销售额
e 商品房销售面积，
f 年末城区人均住宅使用面积，m 家庭人数
西方发达国家居民家庭年收入与房价之比通常在1∶2.5-5之间，
联合国相关机构合理的指导性指标为1∶3,世界银行的指标为1∶5。 该市2003-2008年的家庭年收入与房价之比都不在这个范围内，存在泡沫情况。
年份 社会职工平均工资(元) 商品房销售面
积(住房)(万平方米) 商品房销售额(住房)(亿元) 年末城区人均住宅
使用面积(平方米)
家庭全部收入与房价之比
2003 14162 345 800000 19.4 0.31 2004 13445 4098 12233000 24.22 0.19 2005 15616 739 24172000 25.01 0.02 2006 18235 8558.6 48131000 25.75 0.13 2007 21074 17008.7 95608000 23.7 0.16 2008
22986
33879.8
190817000
26.8
0.15
房地产问题模型+数学建模论文正稿
模糊数学在房地产估价问题上的应用与评估 李著，陈为勇，李威 （徐州空军学院，徐州 221000） 摘要:随着我国房地产市场的不断发展与壮大，房地产交易案例的急剧增加，房地产估价在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术性工作，并且国家实行了房地产估价制度。如何运用合适模型对房地产价格的形成，演化机理，价格评估及如何有效地抑制价格上扬等已成为摆在我们面前的问题。本文利用初等模型解释房地产价格形成及演化机制，将模糊数学运用于房地产估价中，引进了隶属函数、贴近度、择近原则的概念，研究了权重确定方法，应用了“快速递减加权”理论，将比较法评估房地产价格时选取可比案例以及权重确定的科学理论依据运用于实际项目中，很好地解决了比较法评估房地产价格时的难题。从而避免了以往对可比案例及权重选取的主观随意性问题。该方法对大宗房地产价格的评估具有广泛的推广应用价值。本文注重影响房地产价格的主要因素——土地价格的，原材料，人均收入，供求关系，利率水平；大胆假设他们与房地产的关系依次为指数关系，正比，二次曲线，反比关系。忽略了很多次要的及相对微弱因素。建立的模型为 E=f(P,B,R,Q,T,C)=V1λD*G+|V2K1B/RQ+V3aeΨ+V4K2P+r,G为综合评判后的建设成本，V1···V4为各因素对房价影响的权重，为0到1范围内的常量。在估价出单座建筑价格后，再与其同类建筑比较，利用模糊数学理论估价出相对均稳的价格。通过模型中的主要因数与房价的关系可采取如下措施来抑制房价的过快增长：一﹑政府通过控制建材、上调利率水平、调节供求关系等手段进行宏观调控。二﹑加强市场监控和信息化建设。三﹑充分发挥市场化对资源的配置作用，促使房地产市场供需平衡、价格平稳。这些政策符合我国房地产业的现状。对房地产管理者起到一定的政策导向作用。 一、阐述问题 近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续高涨、高居不下的现象。房价的上涨使生活成本大副增加，导致许多中低收入人群买房难。因此如何有效的抑制房地产价格上涨，是一个备受关注的社会问题。现在请你就以下方面的问题进行讨论： 问题一建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析； 问题二通过分析找出影响房价的主要因素； 问题三给出抑制房价的政策建议； 问题四对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。 二、模型假设
投资发展部岗位职责
投资发展部岗位职责 1、负责公司的土地项目获取工作 2、负责项目的产品定位工作 3、负责设计管理工作 4、负责前期报批报建 5、负责宣传推广的效果 6、负责总体协调与社会相关各专业单位部门、媒体及广告公司等的业务关系 7、配合负责公司网站建设与设计 资产管理部的岗位职责 1、负责建筑工程材料采购审批 2、负责资产管理与发放 3、负责建设项目的装修、维修 人力资源部 1、根据公司发展战略和现有人力资源状况，分析预测人员需求，制定人力资源配置和编制 人力资源总体规划。 2、负责公司日常人事管理，制定和完善人力资源管理制度和工作流程，落实本部门的各项 工作。 3、负责各岗位的招聘、选聘、录用；建立人才挖掘、引进与人才库工作；建立健全员工人 事档案。 4、以组织结构为核心，负责拟订和优化机构设置、部门职能、人员编制和岗位说明书工作， 经审批后认真实施。 5、组织建立绩效管理体系，制订相关方案，对部门绩效考核进行指导和监督，协助总经理 对各部门负责人的考核；做好考核结果的汇总、审核和归档管理等工作； 6、建立和完善员工内部培训体系，认真组织实施对员工的培训（分类、分层次），确保广 大员工适应企业发展的需要，通过培训有效提高员工队伍整体素质。 7、负责公司的薪酬福利管理体系建设，做好员工考勤及工资核算，包括社会保险费的计提 与缴纳手续。 8、负责企业文化建设、宣传与推广工作，以企业精神和经营理念为核心，增强员工凝聚力， 不断提高企业形象。 9、熟悉掌握政府有关劳动关系管理方面的政策、法规，妥善处理有关劳动争议。 10、负责健全和完善员工沟通渠道，了解和关心员工思想动态，负责调解和处理员工投诉。行政部 1、负责公司日常行政事务管理工作，建立健全各项行政管理制度、工作流程等，加强部门
房地产发展状况分析与建议
房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房商 品化、货币化、社会化后才开始起步。从宏观经济上看，长期内房地产业正处于快速发展 的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。 保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。 未来中国房地产业的机会在于：以高周转和产品创新为核心的传统住宅开发、以资产管理为核心的办公楼宇的开发、以改造升级和管理提升为核心的存量房开发、以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发、以服务配套为核心的老年服务社区的开发和以直接融资为核心的多元化资本结构的构建 四、若干政策建议 我国的房地产市场是从计划经济转轨进入市场化阶段的，受国家宏观经济政策的影响很深。并且，我国的房地产市场刚刚步入正规化发展阶段，相应的金融市场才刚刚起步，还远远不能适应房地产业的迅速发展。对于房地产开发商来说，市场上没有很好的信息及融资渠道使他们能够更准确地把握房地产市场的动向。因此，尽快制定并调整房地产业的宏观政策，建立并完善相应的金融体系以及建立相应的信息服务体系已经迫在眉睫。我国的住宅产业要成为新的经济增长点并成为经济可持续发展的源动力，从对我国房地产市场的周期分析可以看出，政府在其中的作用举足轻重。因此；要使房地产市场健康发展，关键在于要有正确的政策措施，坚持统一的政策和目标指导，因地制宜地组织实施，并坚持短期利益与长远利益、总体利益和局部利益的辩证统一。比如在国家税收、政府投资等一些方面，给予房地产市场宏观上的政策支持。具体可以从以下几个方面入手：1）整顿房地产行业的经营秩序，确定降低民用商品房的成本和价格。2 ）尽快取消对居民现有住房进入市场交易的各种限制，努力活跃民用住房市场。3 ）努力推进居民购房的抵押贷款消费，完善居民抵押贷款的法律支持，以保证普通居民能够以抵押贷款的方式购买住房，使银行的此项业务得到安全保障。现在，房地产市场的主要问题之一就是房地产价格居高不下。要切实提高居民支付能力，必须建立有效率的住宅金融体系，从观念上、政策上及实践上将房地产融资的重点转移到住房消费上，拓展和利用好政策性住房资金，形成稳定的低成本的住房资金来源。在资金来源上，
城发投资公司投资管理部部门职责1.doc
城发投资公司投资管理部部门职责1 城发投资公司投资管理部部门职责城发投资公司投资管理部部门职责提要：部门使命负责管理公司的各项投融资活动，制订和实施各类投融资计划，为公司高层决策收集相关信息 城发投资公司投资管理部部门职责 1.岗位设置图 2.部门使命 负责管理公司的各项投融资活动，制订和实施各类投融资计划，为公司高层决策收集相关信息、进行决策分析以及提供相关服务。 3.部门职责： 投资战略研究 根据公司整体发展战略，制订本公司投资战略，包括投资的行业、地域和区域、时间计划以及投资策略。 根据投资战略，寻找各类投资机会。 负责评审其他部门提供的投资机会。 委托项目部、开发部和其他中介机构进行尽职调查，并审核尽职调查报告。 长期投资管理
根据公司整体发展战略，结合项目拓展部、开发部及项目公司等提出的项目投资计划，会同财务部共同编制各类投 资计划（年度和季度）。 对公司对外投资（包括短期投资及长期投资）实施过程中的进度、资金使用情况、可能存在的风险及风险的应对措施等方面的管理。 汇总公司上年度对外投资的规模及投资收益，并分析取得成绩的原因及没有实现目标的原因。 根据财务部的年度资金使用计划及年度投资计划，参与项目部、开发部对项目的预可研，提供初步投资分析意见。 负责对开发部组织的房地产项目可行性研究进行投资可行性方面的评估，参与可行性研究评审。 负责投资过程管理，对正处于投资阶段的项目公司，根据项目公司、项目部等提出的投资需求及进度，会同财务部共同编制投资进度安排表。会同财务部根据每个季度报表分析，对公司持有的项目公司股权、资产或其他物业等的投资收益、现金流量作出整体分析等。 负责组织相关部门进行房地产项目的后评估工作。 短期投资管理 根据证券市场、债券市场、货币市场及其他金融市场等资本市场上各种有价证券的情况和其他投资对象的盈利能力编报短
浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/9a9226498.html, 浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议 作者：石磊 来源：《科学大众》2019年第09期 摘 ; 要：随着人民生活水平和城市化水平的提高，房地产市场也发展迅速。房地产市场的繁荣在一定程度上促进了中国经济的发展，但是过度繁荣容易产生“泡沫”，一旦“泡沫”刺破对人民生活和中国经济都有着重要影响，因此分析房地产发展现状，并预测其发展趋势并针对性提出相关建议，对保持房地产市场健康平稳发展有着重要意义。 关键词：房地产;发展现状;趋势;建议 1 ; ;房地产发展概述 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，可以发现从20世纪90年代初开始，中国房地产市场初步形成后，经历了30年的突进式发展过程，有资料显示短短的30年间，中国商品房销售面积从1987年的2 697万平方米，增长到2018年的14.6亿多平方米，年均增长 18.51%，商品房价格从1987年的408元每平方米，增长到2018年8 736元每平方米，是1987年的21.4倍，年均增长11.87%，由此可见从1987年到2018年短短的30年里，我国房地产出现了过度繁荣的现象。 2 ; ;房地产过度繁荣因素及相关危害 2.1 ;房地产过度繁荣因素 造成房地产过度繁荣的主要因素主要有：（1）经济快速增长，居民收入快速提升。（2）城镇化水平快速提升。（3）国家严格的耕地保护政策。（4）东方人传统的购房情节。（5）宽松的货币政策向市场释放流动性。（6）土地财政及不合理的土地招拍挂制度。（7）房地产投机等。这些因素推高了房地产价格上涨预期心理，增加了恐慌性心理需求，进一步推高房价。 综上，房地产过度繁荣无外乎4点：（1）长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接推助剂。（2）投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因。（3）居住型需求和实际购买力是支持房地产持续发展的发展基石。（4）土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素。 2.2 ;过度繁荣危害分析
房地产开发公司投资发展部管理制度
投资发展部管理制度 一、项目投资管理制度 第一章总则 第一条目的 为加强投资计划管理，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现公司战略目标， 特制定本管理制度。 第二条使用范围 本制度适用于公司所有房地产开发项目的投资控制。 第三条投资管理的原则 对投资的管理应该坚持以下三个原则： 1、以事前控制为主，其他控制为辅。 2、预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 3、投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要， 不可偏废。 第四条管理职责 1、负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 2、配合成本合约部进行投资估算、预算、竣工决算等编制工作。 3、配合财务部编制《项目投资建议书》等工作。 第二章投资的审批原则 第五条投资发展部提请的投资项目按照隶属关系，层级请示、批复。 第六条新项目的开发必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下五个方面。 1、对公司发展的影响。 2、主要风险和应对措施。 3、考虑公司的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足投资需要。 4、投资收益。 5、财务及税务论证。 第七条向公司提请新项目时，应积极充分准备好相关资料。
1、项目投资申请报告或建议书。 2、项目可行性研究报告。 3、有关合作单位的资信情况。 4、政府的相关政策及许可文件。 第八条在完成新项目的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并形成初审意见。对初审予以否决的项目，在征得公司领导的同意后，可申 请复查一次。 第九条经初审认为基本可行的项目，在征求公司领导意见后，会同有关部门召开投资审议会。 第十条投资审议会的内容 1、查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。 2、对项目的疑点、隐患提出质疑。 3、提出项目的最终决策和建议等。 第十一条总经理及董事长根据投资审议会对项目所做出的决议签署审批意见。 第三章投资风险控制 第十二条负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发方案和销售策略。 第十三条参与评选设计规划方案，从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，对方案进行评审；再由成本合约部进行投资估算，财务部进行项目经济 评价，最终形成《项目详细可行性研究报告》。 第十四条组织对《项目详细可行性研究报告》的评审工作，评审结果报总经理签署意见。 第十五条立项后，细致审核项目投资计划和筹资计划，报总经理及董事长批复后方可实施。 第四章项目的考核和验收 第十六条组织公司相关职能部门成立投资评价小组，定期在项目运作后开展评价工作。 第十七条项目竣工验收后，负责组织对项目投资效益进行研究分析。 第十八条本制度由投资发展部编制，解释权、修改权归投资发展部。 二、项目前期开发管理制度
我国房地产业的发展现状及趋势分析
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
房地产公司投资管理部部门职责标准范本
编号：QC/RE-KA1714 房地产公司投资管理部部门职责 标准范本 Describe the work content that the post needs to complete, and realize the scientific allocation of labor and employment to the greatest extent through the concrete work description. （岗位职责示范文本） 编订：________________________ 审批：________________________ 工作单位：________________________
房地产公司投资管理部部门职责标准范 本 使用指南：本岗位职责文件适合在描述岗位所需要去完成的工作内容以及应当承担的责任范围，无论兼任还是兼管不同的职务之间，通过具象化的工作描述能最大限度地实现劳动用工的科学配置。文件可用word任意修改，可根据自己的情况编辑。 房地产公司投资管理部部门职责 投资管理部是负责公司资产管理、对外投资项目管理和代表投资方对公司所投资企业进行管理的部门。投资管理部向公司领导负责，具体职责如下： 1. 组织制定公司对外投资企业管理办法（财务人事等专项职能管理办法除外），负责公司对外投资企业的管理工作，维护公司利益； 2. 调查、收集、分析对外投资企业经营状况，编制统计报表，撰写投资分析报
告提供领导参考，并向对外投资企业反馈意见； 3. 对公司外派人员进行管理； 4. 调查、收集、分析公司投资的房地产公司、房地产开发项目的资金使用状况、投资回收及投资收益等，撰写投资分析报告提供领导参考； 5. 建立并完善公司及对外投资企业资产管理制度，负责公司和对外投资企业资产的管理； 6. 负责办理公司并协助对外投资企业办理与企业资产有关的各方面的手续； 7. 负责对外投资企业投资项目的备案，限额以上的投资报批工作以及对外投资企业购置、处理限额以上固定资产的审
房地产市场现状及未来发展趋势(精)
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
房地产数学建模
房地产数学建模集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]
房地产问题分析 摘要 房地产行业与百姓的生活息息相关。近年来，由于房地产价格的不断攀升，房地产行业已经引起了社会的广泛关注。本文分别就影响房地产价格的因素和未来房地产价格的趋势进行了细致的分析研究和预测，并最终提出了相应的改进措施和调控房价的建议。 对于问题一，由于影响房地产价格的因素众多，我们就选取了人均消费水平，人均GDP 占有量，人口密度，土地成本，银行贷款利率五个与房地产价格有着密切关系的指标在全国范围内进行研究分析。我们采用一元线性回归模型利用SPSS 统计软件分别对五个指标与房地产价格进行线性回归，得到线性回归方程和相关系数。并通过分析得出：土地成本、人均GDP占有量、人口密度（市场需求）、人均消费水平这四个因素对房地产价格的影响较大，而银行贷款利率的影响相对要小一些。因此，最后我们使用多元线性回归模型，利用SPSS 软件对四个变量进行了多元线性回归，并得出了回归方程。 问题二，虽然线性回归对房价的形成预测比较高，但它只是根据有限的几个因素来确定的，于是我们通过分析确定了可以利用华中科技大学控制科学与工程系教授，博士生导师邓聚龙于1982年提出的灰色预测模型来进行求解。我们建立了灰色预测模型并进行了模型的求解。通过对模型的求解，预测得了未来几年的房价，并就调控房价提出了一些政策建议，对建议可能产生的效果进行了科学的预测和评价。 关键词：房地产 SPSS MATLAB 灰色预测模型线性回归模型 一、问题重述 虽然国家多次进行宏观调控，多次调整利率、存款准备金率等，试图对房地产市场进行调控，但自1998年实行房改以来，我国大部分城市的房价出现了普遍持续上涨情况。一方面，房价的上涨使得新进入城市或需要购房者的生存成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难，其它消费也无法提升；另一方面，部分投资或投机者通过各种融资渠道买入房屋进行出租或空置，期望因房价上涨而获得超高回报，导致房价居高不下。因此，如何分析影响房地产市场
投资发展部部门职责及岗位职责
附件4 投资发展部部门职责及岗位职责 一、投资发展部部门职责 1、负责制定公司的年度投资与发展计划，负责公司本部及下属公司的投资及撤资的策划、运作及管理，拟定公司投资管理制度； 2、选择投资合作项目，建立投资项目库，负责组织对投资合作项目前期考察、论证，负责起草投资项目意向书，协议书，经济合同等有关文件； 3、负责招商引资、资本运作、对外合作、联络及谈判；配合计划财务部做好融资工作； 4、定期对公司各经营单位的经营活动进行分析，负责公司本部及下属公司的经营业绩考核与管理工作，并对经营过程中的重大问题及时跟踪分析调研，出具解决方案； 5、收集、整理、分析与公司业务和发展有关的政策、动态、趋势等，为公司的决策提供信息支持； 6、对公司的经营管理进行战略符合性分析，对未来经营方向及战略调整做出合理建议； 7、跟踪研究国际、国内资本市场，为公司上市做必要的准备； 8、负责公司综合统计工作，按时完成上级和政府有关部门报表的填报； 9、完成公司领导交办的其他工作。 二、投资发展部岗位职责 （一）经理（副经理）岗位职责：
全面负责投资发展部运行及管理，实现投资发展部的最有效管理，承担本部门因错误或过失产生的所有影响责任。 1、全面主持投资发展部工作； 2、负责对本部门职责范围内的工作进行指导、指挥、协调和监督管理； 3、定期检查部门人员工作任务完成情况，负责对下属人员进行考核、评比和激励； 4、组织制订、完善部门工作规章制度和流程； 5、组织协调公司经营计划、绩效考核方案的制订，协调考核结果的落实； 6、组织召开经营活动分析会议； 7、负责组织、协调投资合作项目的实施和督办； 8、负责对外投融资合作的联络及谈判，为公司决策提供参考； 9、组织制订公司投资管理制度和流程； 10、完成领导交办的其他工作。 （二）项目管理岗位职责： 1、负责投资类项目后期评价和分析，为公司决策层提供参考意见； 2、组织、参与投资合作项目评审、尽职调查及谈判； 3、建立完善各种工艺的运营类项目成本核算参数内部标准； 4、建立并完善BOT、TOT、托管运营类项目尽职调查、项目分析评价模板； 5、建立完善投资项目档案库； 6、完成领导交办的其他工作。 （三）经营考核岗位职责：
房地产行业的数学建模
房地产行业的数学建模 目录 一问题重述 二模型假设 三住房需求模型 1.住房需求影响因素分析 2.数据收集 3.使用SPSS软件对需求模型进行相关性分析 4.使用SPSS软件对需求模型进行回归拟合 5.用EViews软件画出时序图 6.用EViews软件回归拟合 7.数据预测 四、住房供给模型 1.住房供给影响因素分析 2.数据收集 3.用SPSS软件对供给模型进行相关性分析 4.进行回归拟合 5.用EViews软件画出时序图 6.二次曲线拟合 7.数据预测 五、房地产行业与国民经济其他行业关系模型 1.房地产行业与其他行业关系分析
2.数据收集 3.使用SPSS软件分析各指数 3.1房地产业增加值指数与国内生产总值指数的关系 3.2 房地产行业增加值指数与交通运输与邮政业增加值指数的关系 3.3房地产行业增加值指数与批发和零售业增加值指数的关系 3.4 房地产行业增加值指数与其他三个行业增加值指数的关系 4.EWews画出时序图 5.二次曲线拟合 6.结果分析 五、房价模型 1.房价影响因素分析 2.数据收集 3.用SPSS软件进行回归拟合 4.画出时序图 5.回归拟合 6、数据预测 一问题重述 房地产行业既是国民经济的支柱产业之一，又是与人民生活密切相关的行业之一，同时自身也是一个庞大的系统，该系统的状态和发展对国民经济的整个态势和全国人民的生活水平影响很大。近年来，我国的房地产业发展迅速，不仅为整个国民经济的发展做出了贡献，而且为改善我国百姓居住条件发挥了决定性作用。但同时房地产业也面临较为严峻的问题和挑战，引起诸多争议。2011年国务院发布新的措施，抑制投资投机性购房，建设经济适用房和保障房，努力解决低收入家庭的住房困难问题。因此，认清当前房地产行业的态势，从定量角度把
我国房地产市场发展现状及对策
我国房地产市场发展现状及对策 刘华倩 （吉林市房地产交易中心，吉林 吉林 132101） [摘要]近几年来，国家先后出台了一系列调控政策，使偏高的房价、特别是一些大城市过高的房价得到抑制，房屋 价格涨幅总体趋缓。当前， 不容乐观，仍需高度关注的问题是一些城市出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象，产品结构存在严重失衡。我国房地产市场发展的对策是：完善两房政策，加大投入力度,增加经济适用房和廉租房供给；继续整顿房地产市场秩序，打击“捂盘惜售”，增加市场透明度；实行更为严格的差别化住房信贷政策；调整住房供应结构，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应；建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。 [关键词]房地产市场；价格；对策[中图分类号]F293.35 [文献标识码] B [收稿日期]2012-10-11 一、我国房地产市场发展现状 (一)房地产开发投资完成情况 2012年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%)，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。 (二)商品房销售和待售情况 2012年1-9月份，全国商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1-8月份提高0.5个百分点；其中，住宅销售额增长3.3%，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。 (三)宏观经济政策调控状况 总体上看，宏观经济政策初步抑制了房价过快上涨，特别是一些大城市过高的房价得到抑制，房屋价格涨幅总体趋缓，显现了宏观调控的初步效果，但是当前形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升，导致少数城市房价涨幅仍然较高。此外，大量国际资本流入使长期利率走低，一方面，有可能降低居民利息支付压力，保持房地产市场的有效需求；另一方面，也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加，这些因素将导致房地产价格的上升。 (四)我国房地产供应状况 国家统计局最新数据显示，2012年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26％，大大超过国际公认 的10％的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。 事实上，空置率直接体现着供需比例，综观国内一些城市的房地产市场，中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位和经济适用房供不应求。一方面是许多城市中新建住宅，尤其是高档住宅乏人问津；另一方面，是广大中低收入者，望房兴叹。在一些城市火火红红的房市背后，出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象。如北京，空置的商品住宅主要是价位在每平方米4000元以上的中高档住宅，而售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡。造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。这就形成了一些大城市房地产的特殊现象，即定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、 企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。因此，如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。 二、我国房地产市场发展存在的问题 (一)房产“泡沫”现象 房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。 近年，我国房地产价格持续上升，特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以大理为代表的西南地区的房地产价格上涨幅度为甚，各城市房价全线上涨至高位。据统计，2009年我国住宅均价上涨了25%左右，为2001年以 第2012年第12期（总第412期） 商业经济 SHANGYE JINGJI No.12，2012Total No.412 [文章编号]1009-6043 （2012）12-0014-0214--
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
产业发展部部门职责
产业发展部部门责任制 产业发展部职责范围： 1.根据集团公司战略定位，负责编制公司中长期发展规划，组织研究公司发展战略，提出实施方案，报董事会审批，并实施战略控制。 2.指导审查公司所属分公司、子公司、控股子公司发展规划及战略方案，监督其方案的实施。 3.根据国家产业政策和市场需要，研究制定公司投资政策、投资方向以及产业结构调整方案。 4.策划新建项目和重大技改项目的投资论证，并办理投资项目标准、备案的报批等事项；委托投资项目初步设计和初步设计论证评审、报批。 5.编制公司项目投资年度计划和固定资产投资计划安排，强化投资管理。 6.按照公司战略方针和规划目标，制订投资项目决策程序管理规定；监督投资方案的实施；对投资效果实行跟踪管理和考评；负责投资项目后评估工作，保证投资收益。 7.拟定和审查公司及子（分）公司改制方案；负责公司内外部的合并、分立、破产、转让、兼并、改组中的整体运行事宜；负责制定、审核新设公司方案，报董事会审批。 8.研究制定公司及其全资子公司、控股子公司的融资方案。 9.推动产权制度改革、资产重组、主辅分离、产业改制工作，拟定资本运作实施方案，报董事会审批。 10.参与制订和修改公司《章程》和基本管理制度。 11.提供公司战略性发展咨询。 部长岗位责任制 1.岗位描述 负责公司战略研究、拟定中长期发展规划、投资管理，产业重组、改制等工作，促进产业可持续性发展。 2.职责 2.1负责组织研究、编制公司及子公司发展战略中长期发展规划。
2.2负责组织公司投资机会分析，新上项目和重大技改项目的前期工作。 2.3负责行业发展趋势研究、产业投资战略研究、投融资战略研究、资产重组战略研究，定期形成相关的研究报告供董事会决策参考。 2.4根据市场需要和国家产业政策，提出公司产业结构调整意见和建议，研究和统一安排公司的投资政策、投资方向；负责重大项目总体方案的编制。 2.5负责联系相关的社会发展战略机构，与公司相关产业、投融资、产业战略等方面的机构，建立战略联盟，共同就相关课题进行研究。 2.6负责拟定和审查公司及子（分）公司改制方案；负责公司的合并、分立、破产、转让、兼并、改组事宜；负责制定、审核新设公司的方案，报董事会审批。 2.7研究制定公司的重大投资方案，拟定项目年度投资计划，强化投资管理，监督投资方案的具体实施。搞好公司新上项目和重大技改项目的可行性研究论证工作，负责项目上报审批工作。 2.8参与制订和修改公司《章程》和基本管理制度。 2.9参与制订和评价公司上市发行股票、可转换债卷、发行产业债卷等直接融资方案。 2.10负责建立公司所属经营性公司档案。 2.11按照公司战略方针和规划目标，制订投资项目决策程序管理规定，对投资效果进行考评和监督，保证投资效益。 2.12提供公司战略发展咨询。 2.13贯彻集团相关业务部门的指示。完成公司董事会交办的其他工作。 3.考核目标 指标名称数值考核周期 3.1重大投资方案的采用率 70% 季 3.2重大项目的审批率 70% 季 3.3改革方案的采用率 70% 季 副部长岗位责任制 1.岗位描述 根据公司发展战略，协助部长进行战略规划、投资管理、产业改制等工作，促进产业可持续发展。 2.职责
肇庆市房地产市场现状与对策
肇庆市房地产市场现状与对策 2005-11-21 作者：肇庆市统计局课题组 近几年来，我市房地产业迅速发展，房地产开发总量有较大的增长，房地产业己成为我市经济发展新的增长点。但较高的发展速度也引起社会的关注，到底情况如何，我们在对有关资料整理和调研基础上，对我市房地产市场形势提出如下看法，以供决策参考。 一、房地产市场的现状 近几年以来，我市房地产业进入了新的发展时期，发展态势良好，具体体现在： 1、房地产开发经营趋于理性、规模化 很多开发商重视市场调查和分析，开发建设地段选择、环境配套、套型设计、房屋档次各方面与市场需求较适应。推出了一批具有一定档次的小区式、花园式住宅，连片式开发渐成势头。出现了一批有规模、有实力、有信誉的大型房地产开发经营企业，这些房地产开发企业的规模、资金实力、技术力量、经营水平等都有了大幅度提高，形成了一定规模的开发投资集团，推动了我市房地产开发业持续、稳定、健康发展。2004年，全市房地产开发投资规模超亿元的企业有21家，占全市127家房地产开发企业的17%；完成投资9.85亿元，占全市总量的56.32 %；当年施工规模223.16万平方米，占全市施工规模的54.10%。主要的大型房地产开发经营企业有：肇庆市建设实业总公司、文明房地产有限公司、肇南房地产实业开发有限公司、市鸿益房地产有限公司、华英实业开发有限公司、市安居工程发展有限公司、七星发展公司、建设房地产有限公司、中鑫房地产实业有限公司、百花园房地产有限公司、龙基房地产开发有限公司、新世界房地产有限公司、星荷豪苑房地产开发有限公司等企业。大型房地产开发经营企业树立了良好的企业品牌，成为我市房地产开发队伍中的中流砥柱。 2、房地产开发总量逐年增大 1999年-2004年全市房地产开发累计完成投资额84.78亿元，年平均增长速度16.2%；土地开发面积325万平方米；商品房竣工面积440.71万平方米；商品房销售额74.31亿元；创缴税收5.2亿元。 1999年－2004年肇庆市房地产完成投资情况 单位：亿元 年份完成投资比上年增长 % 1999 8.26 36.1 2000 14.10 70.7 2001 13.83 -1.9 2002 14.62 5.70
房地产开发公司投资发展部相关问题研究4
房地产开发公司投资发展部 相关问题研究 1绪论 1.1研究背景 改革开放以来，我国房地产从无到有，尤其在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业出现高速增长态势，有力的推动了国民经济的发展。然而应当客观的看到，我国房地产业在取得有目共睹成绩的同时，也存在着不少问题。 出现这些问题的原因很多，作为房地产开发企业主要是缺乏对项目决策的科学性和定位的准确性，表现在缺乏对政策的研究、市场的准确调查和对项目的科学分析以及项目定位不准确、规划设计不结合市场需求、房型结构上与广大居民需求不吻合等等。房地产开发企业只有真正意识到房地产开发前期工作在房地产开发中的地位和作用，充分了解房地产开发前期工作的内容和工作重点，正确的组织和开展开发前期工作，才是房地产开发企业健康发展的必由之路 1.2研究对象 目前中国房地产企业规模良莠不齐，小到由几个人合伙成立的项目公司，项目结束公司结束；大到房地产集团，几十个项目同时运作，项目分布在国内外多个城市，例如深圳万科、招商地产、上海复地等。规模经济是当今产业经济发展的一条基本规律。目前世界上很过经济发达的国家和地区，房地产企业都基本形成了规模经济，例如在寸土寸金的香港，新世界、和记黄埔、新鸿基地产等三家房地产巨头的开发量占市场份额的50%。然而房地产开发企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低是我国房地产业当前的主要产业结构特点。在上海乃至全国，房地产行业前50强的开发量只占到整个市场的三分之一。由此可见，大型房地产企业是我国房地产行业未来发展趋势。所以本文将研究对象界定为大型房地产开发企业。 1.3研究目的 房地产开发前期工作作为房地产开发的龙头，在房地产开发中占有十分重要的地位，起着十分重要的作用。房地产开发公司通过设立投资发展部，对项目前期工作进行专业、详细的研究，可以有效避免企业盲目开发建设。 中国房地产市场发展前景毋庸置疑，但随着政府关于土地、信贷各种政策规