某写字楼市场主流客户需求分析

北京写字楼市场主流客户需求分析

市场经济条件下，需求是引导市场发展的根本动力。早期北京写字楼市场的发展，主要源于中国改革开放政策，不断涌入的外资公司对位于成熟商务区，可租赁使用的办公场所的需求。经过近十五年的发展，北京写字楼市场已成为亚太地区房地产市场的重要组成部分。目前，北京有优质写字楼约520万平方米，共计约130个项目，为数千家机构提供了办公场所。这些写字楼项目主要分布在CBD、中关村、金融街等三大热点商务区。上述商务区在发展背景、支柱产业以及政府相关支持政策等方面各具特色，导致区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。

CBD及东部城区

CBD及东部城区是北京涉外资源最集中的地区。根据世邦魏理仕公司抽样调查，该区域写字楼用户中，外资机构所占比例高达70%以上。在行业分布方面，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业，没有绝对性发展行业。区域写字楼市场以租赁为主，但2003年，建外SOHO的入市，为区域写字楼销售市场的渐热拉开序幕。

区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主，在需求方面的主要特点如下：

1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高。尤其是SARS之后，环保成为写字楼用户的关注点，有无四管式空调，以及新风量等衡量楼宇内空气质量的硬指标成为许多租户决策的主要因素。

2、能承受的租金水平相对较高。CBD区域及东部城区的写字楼租金水平在北京是最高的。多数租户能承受的租金水平在USD30~35/月/平方米使用面积(含物业管理费)，相对高于其他商务区。

3、通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜。因区域写字楼租户多为跨国公司的海外分支机构，有使用专业代理机构服务的惯例，与市场上较活跃的一些外资房地产顾问公司已建立长期服务关系。

由于以外资企业租户为主，区域写字楼市场未来的租赁吸纳受世界经济发展形势影响较大。进入2003年下半年后，全球各主要地区的经济均出现了良好的复苏势头。美国摩根大通公司估计，第三季度全球新兴市场经济平均增幅达到8.7%，为1994年以来的最高速度。经济专家普遍认为，2004年，世界经济复苏步伐将明显快于今年，发达国家和发展中国家经济前景普遍看好。国际货币基金组织预计，明年世界经济将增长4.1%，比今年的3.2%高出0.9个百分点。此外，未来几年，中国政府将逐步实现加入WTO的有关开放承诺，可以预见，外商投资经济在华将迎来新的发展契机。受此影响，未来外资机构在CBD及东部地区的写字楼需求呈上升趋势。2003年下半年，在CBD及东部地区的外资金融保险公司写字楼需求出现明显上升迹象，美国友邦保险公司的扩租、加拿大永明保险公司在长安街华夏银行大厦租赁2600平方米写字楼、信诚人寿落户东方广场，租用面积6000平方米等等充分体现了这一发展趋势。另一方面，随着中央电视台东迁步伐的临近，许多关联企业，如广告公司、节目制作公司及一些新兴传媒行业公司也会在CBD及东部城区寻找新的办公场所。

在购买需求方面，尽管2004年CBD及东部城区将有很多优质写字楼项目进入销售市场，如财富中心、华贸中心、佳程广场等。但出于控制国家风险、以及财务在现金流方面的管理要求，跨国公司的海外机构在当地购置办公场所的可能性仍较小。该区域主流客户仍将主要通过租赁方式使用办公物业。

金融街商务区

金融街写字楼市场的客户以大型国有金融、电信、证券、保险企业和其他大中型国企为主。根据世邦魏理仕公司所进行的抽样调查，客户以内资企业为主，所占比例为92.6%；且写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投资、IT通讯高科技及顾问咨询业，三者在金融街地区写字楼客户中所占总比例之和为75.4%，其中金融保险和投资业客户约占金融街写字楼客户的一半，充分反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点。

金融街是北京写字楼销售市场最为活跃的区域。购买优质写字楼的客户主要以国内大型机构为主，尤其是购买大面积整层写字楼的客户，且金融机构买家居多。例如：太平洋保险公司、深圳发展银行、中国贸促会分别购买远洋大厦部分楼层、中国证监会购买富凯大厦部分楼层、华夏银行购买北京国际金融中心部分楼层等；此外，一些金融机构和国内大集团公司，以参与投资建设的形式(直接参与或其关联公司参与)，入住金融街地区，如交通银行落户通泰大厦、招商银行落户国际金融大厦、中远集团落户远洋大厦，未来北京商业银行将落户金融城等。这些大单客户的购买需求呈现以下特点：1、购买选择带有比较浓厚的行政决策色彩，国家机构改革中新机构的产生直接促成大面积写字楼的需求。这种新机构可分为两种：一种是伴随着国家机构改革的进行，产生的一些适应市场经济发展需要的新型行业监督机构，如证监会、保监会、银监会以及电监会等等。另一种是新成立的垄断行业国有大公司，如国家电力体制改革产生的五大电力公司、中国电信、中国移动通信等等。2、国有大型垄断行业机构入住比例上升。由于金融街位于西部城区，与国家各部委办公地点相邻，且交通连接便利。因此对一些新成立的垄断行业机构颇有吸引力，除已入住富凯大厦的三峡电力外，国家五大电力集团之一的大唐电力也将落户金融街。

未来，金融街写字楼市场的需求仍以国内客户、尤其是金融行业客户为主，一些实力雄厚的在京中央直属企业将会成为未来新兴潜在大单买家。另一方面，政府对区内金融企业未来可能实施的行业性扶持政策，将会带动区域写字楼市场需求上升。2003年10月，西城区为促进金融街的发展，专门成立了金融产业促进办公室，同时发文《北京市西城区人民政府关于加快北京金融街建设的意见》，表明区政府在未来将通过加大区域基础设施建设投资、为区内金融企业提供购买/租用办公用房补贴、代办人事手续等一系列措施，以加快北京金融街建设，增强区域对金融业的吸引力和凝聚力。目前，这一政策对区域写字楼市场需求变化的影响还不甚明显，但表明地方政府对金融街的未来发展非常重视。但是，金融街写字楼市场的潜在需求在未来会出现一定分流，本年度新推出北三环沿线的写字楼项目如富安国际大厦，已将目标客户锁定大型内资机构，此类项目的入市，将会成为金融街写字楼项目的新竞争对手。

中关村地区

近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。根据世邦魏理仕公司进行的抽样调查，IT、通讯

和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60%以上，其他行业的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。此外，区域写字楼推广方式以出售为主，是典型的销售市场。目前，民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户，未来需求变化与区域产业经济发展密切相关。自2003年下半年，国家及地方政府针对中关村科技园区的进一步发展实施了一系列积极促进措施，主要包括；海淀新区北扩计划、《中关村科技园区管理体制改革方案》的出台、以北京市代市长王岐山、科技部部长徐冠华、教育部部长周济共同挂帅、吸纳了企业家柳传志、邓中翰的新一任中关村科技园区管理层的走马上任。这些政策信号体现了国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及支持，也预示着中关村的发展将进入突破性阶段，逐渐完成商贸到研发的转型。由此带来的对写字楼市场需求的刺激作用是不容忽视的。一方面，研发机构或大型跨国公司研发部门域写字楼市场需求将上升，例如：2003年一些大型跨国公司如IBM公司在上地的研发部门扩租、Intel公司的研发部门落户中关村地区。另一方面，高科技需要高投入的带动，未来市场需求中，银行、担保公司、风险投资基金等金融行业企业所占比例会上升，这类客户租金承受能力高，对楼宇外观、硬件条件要求也较高。中关村金融中心理想国际大厦等新建优质写字楼就是为此类客户度身定制的项目。总的来看，在世界经济形势好转、外商在华投资额逐年增长的良好宏观经济条件下，加上中央、地方各级政府对北京三大商务区发展的重视和支持，未来北京写字楼市场的总体需求呈上升趋势，需求层次较丰富。因此，不同档次、不同区位的写字楼项目应根据自身资金实力、团队运作水平以及项目区域经济发展特点，通过准确的市场定位，在竞争中获取市场份额

软件系统开发需求分析-模板

软件系统开发需求分析模板 1. 引言 1.1 编写目的本系统的开发目的在于更好的管理和经营酒店餐饮行业。本文档的预期读者是酒店管理系统软件开发有关的开发人员。 1.2 项目背景本项目的名称：酒店管理系统。随着国民经济的发展，酒店餐饮行业的队伍在全国范围（尤其是在经济发达地区）不断壮大，从事酒店餐饮行业的单位之间竞争愈加激烈。为了提升自身的竞争能力，各酒店餐饮单位都在尽量定制或购买各项业务的应用软件，运用高科技手段进行经营和管理。为了让酒店更好的经营，我们组织开发了本软件。本项目的任务提出者及开发者是酒店管理系统软件开发小组，主要是面向酒店餐饮服务行业。 1.3 定义酒店管理系统是帮助酒店自身管理和服务酒店客户的软件。 1.4 参考资料 ①《现代软件工程》北京希望电子出版社孙涌等编著 ②《Delphi住宿餐饮管理系统开发实例导航》人民邮电出版社刘敬严东明马刚编著 ③《软件需求说明书（GB856T——88）.doc》 ④《iso标准之需求分析说明书.doc》 2.任务概述 2.1 目标开发本软件是为了服务酒店，使得酒店更好的经营。适用于一些大中型酒店，主要用于就餐管理和住宿管理。本软件产品是一项独立的软件，不过功能还可以增加，

完成后可以升级以增加功能和完善系统。 2.2 用户的特点使用本软件要求用户熟悉Windows 操作，并且有一定的软件操作基础。预计本软件将会在一些大中型酒店中得到广泛使用。 2.3 假定和约束本软件由我们小组六个人共同开发，几乎不要经费，开发期限一个月左右。3.需求规定 3.1 对功能的规定 ①系统帐号管理第一次用一个管理员账号（系统给定）登陆，登陆成功后，可以设置其他用户，包括密码、权限等。 ②就餐管理为就餐客户查询并分配餐桌，纪录客户用餐情况并结帐。 ③住宿管理为住宿客户查询并分配房间，纪录客户住宿情况并结帐。 3.2 对性能的规定 3.2.1精度本软件主要用于管理，不是科学计算，要求计算的精度不是很苛刻。所以输入,输出数据精度的要求不是很高，用于计算的数用浮点数就可以了。 3.2.2时间特性要求本软件运行的响应时间要求不超过1～2秒，基本能实现。 3.2.3灵活性本软件具有升级功能，以满足用户的需求。 3.3输人输出要求

写字楼租赁市场的中期营销是一个常态的营销模式知识交流

写字楼租赁市场的中期营销是一个常态的营销模式，主要工作内容包括：新客户招租、存量客户的续租和扩租、存量客户的分租、客户结构的优化、建立后备客户储备库等。写字楼的租赁客户包括静态和动态两种类型。优质高端的写字楼一般都有一个相对稳定和相对静态的基础客户群即忠诚客户群：租期稳定、经营稳健、与写字楼互为依托、风雨同舟、和谐共赢、长久不变。然而，写字楼的客户群中也会有一部分动态的客户，由于各种原因而终止租约，有些是因为业务萎缩，有些却是因为业务扩大，有些是因为购并重组，有些则仅仅是因为变更了CEO。同时，写字楼经常会有全新的客户签约入住，还有些存量客户由于业务发展而扩大租赁面积，而另一些存量客户则由于经营欠佳而减少租赁面积。理论上，一个高品质写字楼的理想租赁状态是：由基础客户群占有60%的租赁面积，用20%的租赁面积招租新客户，用另外20%的租赁面积来满足写字楼内优质存量客户由于业务发展而产生的扩租需求。在写字楼的租赁经营中，经常会发生这样令人扼腕的情况：优质存量客户由于其业务发展而产生扩租需求，但却由于写字楼没有适当和足够的空置面积而被迫迁离。这种优质客户的弹性流失是写字楼经营中的大忌，所导致的是一个双输的结局。写字楼中期租赁营销中新客户招租的具体方式可以根据空置面积的具体情况而定。如果空置面积较大，也可以采取写字楼前期租赁营销中类似的策略，包括举办写字楼推介会、以优惠的佣金政策鼓励和发动业界的中介公司为之效力、在相关的报刊媒体和网络媒体上进行广告推介、将装潢精美的楼书在商务会所和高端俱乐部等地进行投放、赞助和冠名相关的文艺文娱活动和体育赛事等，不断扩大写字楼的知名度，从而扩充和延伸写字楼的客户资源。而在写字楼空置面积较小的情况下，则可以采取其他不同类型的营销策略，包括从自有的储备客户资源中遴选出优质客户、维系良好的客户关系从而吸引存量客户的关联企业入住等。尤其重要的是，写字楼的市场部一定要与相关的商业地产中介机构建立和保持良好的、长期的、可持续的合作关系，从而在写字楼行业内树立起自己稳固的商业信誉。为达到这一目标，首先应制定出良好的佣金政策（一般为一个月的租金）且保证佣金给付及时到位。第二是不能因出租率的高低而影响对中介机构的态度，即使写字楼的出租率达到百分之百仍然要与中介机构维系良好的合作关系从而维系本写字楼在业内的良好口碑和诚信商誉，确保写字楼能在将来市场所发生的错综复杂变化中获得业界的支持从而提升可持续的经营能力。写字楼租赁市场营销中的优惠策略：写字楼租赁市场营销中的优惠策略是写字楼租赁市场中供求双方理性博弈的产物。该优惠策略包括：写字楼办公空间租金的减免，写字楼商用空间租金的减免，写字楼次级租赁资源即停车位、储物间、仓库等租金的减免等。写字楼的租金减免即免租期，是指由出租方给予租赁方每年一定时间的不收租金只收物业管理费的无偿使用期限。这种租金减免式优惠策略的应用有如下几种形式：1、写字楼租赁市场前期营销中的促销活动；2、写字楼租赁市场中期营销中的博弈手段；3、写字楼市场部门维持表面租金价格体系的营销方式等。在写字楼租赁市场供求双方的理性博弈中，租金收入最大化是出租方永远的追求，而租金投入最小化则是租赁方永远的追求。写字楼租赁市场中优惠策略的采用与否和实施强度是市场供求关系的直接反映。从理论上说，当写字楼租赁市场中的卖方市场因素趋大时，其优惠策略将趋弱；而当买方市场因素趋大时，其优惠策略将趋强。与市场经济中的一般商品不同的是，写字楼租赁市场中供求双方的博弈成果将维系较长的周期，按照供求双方达成的契约式约定可为1-3年（甚至更长的时间），这就更增加了此种博弈自身的强度和重要性，使博弈双方需要投入更多的心智和精力来追求最佳的平衡点，而这个平衡点则往往是通过实施具体的优惠政策来体现的。在写字楼租赁市场的营销活动中，写字楼租金的折扣一般是通过由出租方向承租方提供免租

写字楼客户需求调查问卷

写字楼市场调查问卷姓名：电话：公司名称： 1、您公司所属的行业： □房地产□金融□贸易□政府机构□法律、会计咨询业□加工、制造业□信息通讯□交通运输□中介服务□教育、培训□广告媒体 2、您公司的性质： a)□国营□外资企业□政府机构□民营□其他（） b)贵公司是否为上市公司：□是□否 3、您公司现有的办公面积： □300㎡以下□300-500㎡□500-700㎡□700-900㎡□900㎡以上 4、您目前使用写字间的方式为？□购买写字间□租用写字间 5、公司规模？□30人以下□30-70人□70-100人□100人以上 6、请问您的公司近两年是否打算另外购买/租赁办公楼？ 7、您购买写字楼时主要考虑那些因素：（可多选） □地段交通□商务配套□市政配套□价格环境□户型设计□物业管理□开发商信誉□其他（） 8、a) 假设您的公司选用办公楼的话，目的是什么？ □自用□投资□两者皆有 b) (选择自用的客户填写，其他客户不填写)，您购买写字楼原因： □公司规模扩大□改善办公环境□作为企业工厂展示窗口 □业务发展需要□追随企业产业链公司 c) (选择投资的客户填写，其他客户不填写)，您投资主要考虑用来： □长期出租□短期出售 9、若选择租赁办公楼的话，请问您的公司所能接受的日租金是？ □200元/㎡以下□200-250元/㎡□250-300元/㎡□300-350元/㎡10、就您观点，在选择办公楼时，您认为什么因素最重要？（多选题） □价格□区域位置□建筑质量□交通□建筑外观 □物业管理□智能化设施□其他（请注明）( ) 11、您最注重写字楼的哪些硬件？ □大堂□电梯□走道□卫生间□停车位□公共设施 12、就您的观点，您的公司愿意选择下列哪种区域环境内的办公楼？ □中央商务区（CBD）□金融区□高档住宅区□宾馆/饭店集中

写字楼的大客户营销

写字楼的大客户营销由于产品特性和客户特性的不同，住宅销售和写字楼销售有着非常大的差别。住宅销售是一种产品化的销售，潜在客户和成交客户数量相对多，整个营销过程更强调营销策划定位的重要，项目定位准确，只要进行规范的销售组织管理，将营销广告活动与销售现场配合好，就可以保证项目销售业绩。而写字楼销售则强调个性化销售，或者说是关系营销或组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售过程更强调对每一单的销售进程管理，强调对每个意向客户决策关系网的分析和公关，更强调一种团队协作销售。写字楼销售从客户到手段等多方面的不同。写字楼与住宅销售的差别很大，尤其表现在大客户销售方面，写字楼强调的是大客户销售，主要表现在以下几个方面： 1、对公司客户的关键信息采集的支持公司客户购房不同于个人购房，客户购买时需要考虑的问题是不同的，很大程度上和客户自身企业的一些个性化特点相关。因此，销售人员在收集公司客户的信息时，一定要注意了解例如：“客户的人员数量，客户对办公面积需求的情况”等关键客户数据，应该指导基层销售人员的信息采集工作，提醒他们注意到那些是客户的关键业务信息，以便于企业判断客户需求，有效组织销售策略。 2、大客户营销更注重潜在客户线索的管理与跟踪由于写字搂销售的目标客户数量相对有限，因此更强调对每一条销售线索的管理与跟踪。每一条有效的客户线索都应该及时跟进处理，使销售管理人员能够是实时掌握最新的信息，及时作出业务判断和指导，监督和推进业务员的具体业务跟进过程。客户的来电、来访、我们对客户拜访、客户与我们的谈判等企业所有人员与客户的所有接触过程等都应该记录下来，最终形成一个企业和客户交互的完整历史，业务相关的每个人都可以在系统中及时了解

软件项目需求分析通用模板

1. 引言 1.1 目的说明编写这份报告的目的，指出预期的读者。 1.2 背景指出待开发的软件系统的名称；行业情况；本项目的任务提出者、开发者、用户；该软件系统同其他系统或其他机构的基本的相互来往关系。 1.3 参考资料列出编写本报告时参考的文件(如经核准的计划任务书或合同、上级机关的批文等)、资料、技术标准，以及他们的作者、标题、编号、发布日期和出版单位。列出编写本报告时查阅的Intenet上杂志、专业著作、技术标准以及他们的网址。 1.4 术语列出本报告中用到的专门术语的定义。

2.任务概述 2.1目标叙述该项软件开发的意图、应用目标、作用范围以及其他应向读者说明的有关该软件开发的背景材料。解释被开发软件与其他有关软件之间的关系。如果本软件产品是一项独立的软件，而且全部内容自含，则说明这一点。如果所定义的产品是一个更大的系统的一个组成部分，则应说明本产品与该系统中的其他各组成部分之间的关系，为此可使用一张方框图来说明该系统的组成和本产品同其他各部分的联系和接口。 2.2系统（或用户）的特点如果是产品开发，应列出本软件的特点，与老版本软件（如果有的话）的不同之处，与市场上同类软件（如果有的话）的比较。说明本软件预期使用频度；如果是针对合同开发，则应列出本软件的最终用户的特点，充分说明操作人员、维护人员的教育水平和技术专长，以及本软件预期使用频度。这些是软件设计工作的重要约束。3.假定和约束列出进行本软件开发工作的假定和约束，例如经费限制、开发期限等。 4.需求规定 4.1软件功能说明逐项定量和定性地叙述对系统所提出的功能要求，说明输入什么量、经怎样的处理、得到什么输出，说明产品的容量，包括系统应支持的终端数和应支持的并行操作的用户数等指标。 4.2对功能的一般性规定

写字楼的客户分类讲解学习

写字楼的客户分类

一、写字楼客户分类与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型客户和投资型客户。1、自用型客户分析市场上写字楼普遍存在车位不充足的情况，据调查了解，车位充足与否，已成为客户购买和衡量未来写字楼素质高低的重要因素。部分高端商务客户在济南很难找到相应的办公场所，市场存在大量购买整栋、整层办公空间的需求（如：中润世纪广整层以上去化量占所有已售房源3/4，现在在售的1号楼也以整层或多层销售为主）。其中大中型客户群主要包括一下四类：（1）、政府机构转制出来的大集团以及将要转制的大集团；

（2）、国内外的金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融性机构；（3）、大型股份制公司及外省市集团，包括上市公司；（4）、国内外大型的专业公司，如服务咨询行业、广告行业、IT行业、通讯行业等。 2、投资型客户分析针对投资客户对购买的写字楼产品不同的处理方式和受益方式，我们将投资客户分为纯投资型客户和兼顾型投资客户。（1）纯投资型客户该类客户将购买的写字楼完全出租，以获得租金收入为主。这类客户可分为两种：一种是有足够空余资金的个体，包括外商、港澳台客户及省内外个体老板，一般购买的面积较小，他们在升值未得的情况下，投资以获得租金收入；另一种是国内外的专业投资机构和投资基金，他们可能会整层或多层购买，他们购置物业，主要是为了长期持有经营。（2）兼顾型投资客户这类投资客户购买的主要目的其实还是自用，但是在购买时有前瞻性的判断，为企业留下了充裕的空间，富余的那部分对外出租；另一部分在自用之余，购买物业作长期投资。

二、写字楼客户主要考虑的细节与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型和投资型。但由于写字楼产品是作为办公场所出现的，客户在购买时候也更多的考虑到了商务功能。总结一下，客户在购买时主要考虑一下几点： 1、地段优势：与住宅产品一样，好的地段往往是最大的卖点。因为好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。相对于住宅产品而言，写字楼更加倚重地段的优势。不论是投资租用型业主或自用型业主，都是想买一个良好的增值前景，因此，在选择中应与写字楼所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、人气等方面的独特优势相结合，关注该区域基础设施和其他配套设施的建设及今后的发展，并了解相毗邻的周边都有哪些国内外知名企业加入。同时，因为房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区及商贸繁荣区土地的稀缺性更强，增值的空间更大。这些区域的人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发，区位资源优势得天独厚。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。 2、写字楼的档次：随着社会经济的发展和各企业经济实力的不断增强，客户对写字楼的要求越来越高，写字楼已经成为企业身份的表征。特别是给人第一直观印象的外立面，作为建筑语言，不但是企业形象和实力的表现，还担任代表所在城市商务区标志性建筑的重要角色，更成了客户选择写字楼的重要参

北京市写字楼市场整体状况

2003年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容第一章北京市目前写字楼市场状况分析 (九力研究部，策划部联合编制） 2001年，北京申奥成功、中国加入WTO、APEC会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。据统计，2002年北京拟、在建写字楼面积达到1200万平方M以上，其中市场新增供给量为280万平方M，是2001年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平M。图截至到2002年底北京市写字楼存量(单位:万平M)

图－2002年北京市写字楼新增供应量（单位：万平M）数据来源：北京市写字楼信息网预计2003年北京市将有300万平M的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争程度还会进一步的加深。 1. 区域竞争：中关村略逊一筹目前，北京市写字楼主要分布于CBD（商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三大板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有的板块将呈现租金和售价回升的趋势，而有的区域则会出现竞争进一步加剧的场面。 CBD区域历来是高档写字楼的聚集地，预计2003年该区域会有四栋写字楼入市，共22万平 M。

图－2003 CBD区域新上市的楼盘数据来源：北京市写字楼信息网另外，在建工程世纪财富中心（15万平M）和北京财富中心（70万平M）今年也会有少量的写字楼供应量，2003年该地区能提供给市场的面积至少也在40万平方M以上，而且未来三年内该区域的市场总供给量将达到70万平M。随着CBD规划的出台，该区域的需求也日趋放大。根据九力公司去年对CBD区域部分甲级写字楼客户类型的调查结果来看，外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。此外，保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行业的需求也比较强烈，如民生银行与另外一家公司合资成立的民生人寿保险公司在联合大厦也租了2600平方M的使用面积；一汽大众、中国一汽和现代汽车在嘉里中心、南银大厦和盛世大厦分别租或买了3000、4500和1600平方M的面积；外资银行尽管在2002年没有大的动作，但由于预计会有更多的外资银行拿到营业执照（目前已有19家），因此2003年估计外资银行对写字楼的需求会日趋强烈。表－CBD区域现有写字楼的主要客户群体

软件开发需求分析模板42039

需求分析【1】目录需求分析【1】 (1) 1引言 (2) 1.1编写目的 (2) 1.2背景 (2) 1.3字符定义 (2) 1.4参考资料 (2) 2任务概述 (3) 2.1目标 (3) 2.2用户特点 (3) 2.3假定和约束 (3) 3总体设计 (3) 3.1.1需求规定 (3) 3.1.2基本设计概念和处理流程 (4) 3.1.3结构 (5) 3.1.4功能需求与程序的关系 (5) 3.1.5人工处理过程 (5) 3.1.6尚未解决的问题 (5) 3.2安全退出：返回登录界面。 (6) 3.2.1运行模块组合 (6) 3.2.2运行时间 (6) 3.3系统数据结构设计 (6) 3.3.1逻辑结构设计要点 (6) 3.3.2数据结构与程序的关系 (7) 3.4异常处理 (7) 3.4.1出错信息 (7) 3.4.2补救措施 (7) 3.4.3系统维护设计。 (8) 4运行环境规定 (8) 4.1运行环境 (8) 4.2接口设计 (8) 4.2.1外部接口硬件接口 (8) 4.3.2内部接口 (8)

需求说明书 1引言 1.1编写目的电子商务平台系统是保证以电子商务平台为基础的网上交易实现的体系。网上交易依然遵循传统市场交易的原则。网上交易的信息沟通是通过数字化的信息渠道实现的。因此，首要条件是交易双方必须拥有相应的信息技术工具。其次，网上交易的交易双方在空间上是分离的，为保证交易双方进行等价交换，必须提供相应的货物配送和支付结算手段。此外，为保证企业、组织和消费者能够利用数字化沟通渠道，保证交易能顺利进行配送和支付，需要由专门提供服务的中间商参与，即需要电子商务平台服务商。基础电子商务平台系统基础电子商务平台系统包括Internet信息系统、电子商务平台服务商、企业、组织与消费者、实物配送和支付结 1.2背景 A.软件名称：电子商务平台系统 B.开发者：XXX C.项目简介：本系统主要分为前台和后台年管理系统一、前台管理（全面、分类展示商城内所有商品功能、查看商城内的交易信息、提供新商品上市公告，方便顾客及时了解相关信息、对用户输入的数据，系统进行严格的数据检验，尽可能排除人为错误、界面设计美观友好，操作简便）二、后台管理（用户管理、管理商品、管理商品类别、订单管理、订单打印、管理员管理） 1.3字符定义 1.4参考资料 1 项目指导老师参考资料 2 网上的资料包括论坛帖子 3 信息系统分析与设计（教材）php概要

房地产销售管理系统需求分析

房地产销售管理系统需求分析 1、需求分析：伴随着人类社会的进步和科学的发展，人们生活的水平也在不断提高，房地产行业已经成为当今社会比较热门的行业。房地产销售是房地产行业的重要组成部分，由于房地产销售形式复杂、业务种类繁多，早起的手工销售方式已经不能适应现代房地产销售的需要，在这种情况下，房地产销售管理系统应运而生。在各大中型房地产销售公司的房屋销售管理当中，主要存在着以下几个问题：（1）房屋销售工作人员的工作量大、工作效率低在房屋销售管理的工作流程中，需要完成很多的工作。这其中要填制大量的单据，而且在填制这些表单时，有很多的录入信息都是很重要的。例如，楼盘名称、楼房名称、房型信息、客户信息及房屋销售信息的反复出现，这些信息的重要性录入，必然降低工作人员的工作效率，加重了工作负担。（2）房地产公司各个部门之间沟通困难现代房地产企业在营销管理的工程中，主要面临着大量的数据和报表无法在多个部门之间进行有效的、畅通的信息交流和沟通，无法实现跨区域的实时管理、监控以及如何满足集团公司多级管理的需求等问题。（3）查询、统计困难每天的房屋销售情况，客户退房、换房情况，这些大量数据的产生，都会加重查询统计工作的负担。为了解决以上问题，我们从房地产销售公司的角度出发，开发了房地产销售管理系统。2、系统分析（1）业务流程：房地产销售管理系统主要包括房屋销售管理、主要包括房屋销售管理、客户换房管理、客户预定房屋管理和客户退房等几项业务，在不同的业务中分别完成相关的业务操作，并且能够打印出相应的单据和凭证，从而使得房地产公司的各项业务正常运转。房地产销售管理系统的业务流程如下图：

写字楼客户要素分析

写字楼客户要素分析报告一、客户置业心理分析 1、个人投资要点写字楼投资被称为个人投资者的新“金矿”，什么样的写字楼比较迎合个人投资者的需求？ A、区位房产的增值主要来源于土地的增值，而的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。所以，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言，一定谨记！ B、档次形象个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。所以，客户需求面积也大一些，是在500㎡以上。但对于那些规模较小的成长型企业而言，由于规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，所以对档次形象也不是很看重。相比而言，这类公司更看重的是面积和总价。由于这类公司流动性大，再加上小业主多，当经济不景气的时候，小业主可能竞相压价，对客户进行的争夺战，因此发展商在项目销售之后有必要成立租赁中心，对小业主的物业租售进行同一管理，避免小业主之间的恶性竞争，保障小业主的利益。 C、品质写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。 D、软性配套与物业管理在软性配套方面，着重看信息化配置和和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。

餐厅客户需求调查表

餐饮商户营销推广需求调研表尊敬的客户：您好！为了更好的了解您的需求，为您的餐厅提供针对性的营销推广方案，同时也为帮助您了解餐厅营销过程中需要注意的问题，本着专业营销团队的职业操守，我们诚挚邀请您参与本次餐饮商户营销推广的需求调查。为保证调研数据的严谨性和营销方案的合理性，请您根据贵餐厅的实际运营情况对以下问题发表宝贵意见。在此，我们首先郑重申明，不对任何第三方透露关于您餐厅的任何商业机密！您的答案对于我们双方的工作都具有非常重要的意义，万分感谢您的配合！ 1.您的餐厅名称：________________________________ 2.您餐厅的开店时间：________________________________ 3.您现有餐厅的规模：______ A.特大型（经营场所面积＞3000㎡） B.大型（500㎡＜经营场所面积≤3000㎡） C.中型（150㎡＜经营场所面积≤500㎡） D.小型（经营场所面积≤150㎡） 4.您目前餐厅经营现状:______ A.盈利较多 B.盈利一般 C.保本经营 D.亏损经营 5.在餐厅运营过程中，您是否认为营销推广对餐厅经营至关重要：______ A.非常重要 B.重要 C.一般 D.不重要 6.您是否了解营销推广：______ A.非常了解 B.了解 C.一般 D.不了解 7.目前,您餐厅的营销推广方式是：______ A.聘用专职团队，专门负责餐厅运营 B.找专业运营公司，外包营销推广 C.运用餐厅现有团队，根据经营情况自主进行营销推广

D.暂未开展营销推广 E.其他_______________________________ 8.您平均每年投入餐厅的营销推广成本为：______ A.0＜成本＜1万 B.1万≤成本＜5万 C.5万≤成本＜10万 D.成本≥10万 9.您对餐厅目前的营销推广效果是否满意：______ A.非常满意 B.满意 C.一般 D.不满意 10.您在餐厅的营销推广过程中，最看重以下哪些因素（可多选）：______ A.内容营销（线上软文的撰写和推广，如服务号、订阅号等平台的软文） B.活动策划（线下根据市场行情做出相应活动方案的策划） C.品牌VI（菜单、宣传彩页、台卡、易拉宝、H5等内容的设计） D.会员关系维护（建立会员体系，员工KPI考核机制，三方后台维护等） E.其他__________________________________________________________ 11.若您餐厅尚无专业营销团队，您是否愿意接受外部专业营销团队的介入： ______ A.非常愿意 B.愿意 C.可以试试 D.不愿意 12.若交由专业营销团队负责您餐厅的营销推广，您每月可接受的投入成本为： ______ A.0＜成本＜2000 B.2000≤成本＜5000 C.5000≤成本＜8000 D.8000≤成本＜10000 E.成本≥10000 13.若交由专业团队负责您餐厅的营销推广，您短期内期望达到的最直接的效果为：______

(客户管理)写字楼客户要素分析

（客户管理）写字楼客户要素分析

写字楼客户要素分析方案壹、客户置业心理分析 1、个人投资要点写字楼投资被称为个人投资者的新“金矿”，什么样的写字楼比较迎合个人投资者的需求？ A、区位房产的增值主要来源于土地的增值，而的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于的主中心区，是衡量壹幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。所以，“第壹是地段，第二是地段，第三仍是地段”这句投资名言，壹定谨记！ B、档次形象个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业均将写字楼的档次形象放于仅次于区位的主要因素之壹。所以，客户需求面积也大壹些，是于500㎡之上。但对于那些规模较小的成长型企业而言，由于规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，所以对档次形象也不是很见重。相比而言，这类公司更见重的是面积和总价。由于这类公司流动性大，再加上小业主多，当经济不景气的时候，小业主可能竞相压

价，对客户进行的争夺战，因此发展商于项目销售之后有必要成立租赁中心，对小业主的物业租售进行同壹管理，避免小业主之间的恶性竞争，保障小业主的利益。 C、品质写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量和配置情况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，均需要逐壹比较、现场观察、实地感受。 D、软性配套和物业管理于软性配套方面，着重见信息化配置和和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度和可变性等等。而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要见物管公司的品牌和社会品碑，关键是见该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过ISO9000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。 E、置业门槛和投资回报置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，也就是“以小搏大”，

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一：影响我国房地产市场需求因素：价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价

格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。

市场需求分析报告模板

市场需求分析报告MKT_CD_T_0005 V1.0 深圳市xx电子股份有限公司

修订记录

目录市场需求分析报告 (1) 1前言 (4) 2客户期望分析 (5) 2.1 客户的Wants&Needs (5) 2.2 客户需求分析和总结 (5) 3细分市场特征需求分析 (5) 3.1 ××细分市场1 (5) 3.1.1 ××细分市场宏观层面需求分析 (5) 3.1.2 ××细分市场细节层面需求分析 (5) 3.1.3 网络位置和网络结构..................................................... 错误！未定义书签。 3.1.4 对接设备及接口 (6) 3.1.5 产品主要需求总结 (6) 3.2 ××细分市场2 (6) 3.2.1 ××细分市场宏观层面需求分析 (6) 3.2.2 ××细分市场细节层面需求分析 (6) 3.2.3 网络位置和网络结构..................................................... 错误！未定义书签。 3.2.4 对接设备及接口 (6) 3.2.5 产品主要需求总结 (6) 4目标市场准入需求分析 (7) 4.1.1 准入要求 (7) 4.1.2 测试标准 (7) 4.1.3 准入需求描述 (7) 5解决方案配套需求分析 (7) 5.1 解决方案配套描述 (7) 5.2 配套要求总结 (7) 6E2E交付需求分析 (8) 7商业模式需求分析 (8) 8价格需求分析 (8) 9现有产品组合需求满足度评估分析 (8) 9.1 我司市场需求满足度评估 (8) 9.2 竞争对手市场需求满足度评估 (9) 9.3 竞争力需求分析 (9) 10需求汇总和策略分析 (9) 11文档评审Checklist (9) XXX 产品市场需求分析报告

房地产需求分析

房地产需求分析论文导读：在商品经济条件下，需求会或多或少的影响到商品的价格变动，而对于房地产这种无法替代的需求而言，需求的变化起到举足轻重的地位，资源的稀缺，需求的膨胀，必然导致价格的大幅度变动。本文意在探讨房地产需求构成类型及其对房地产价格的影响。关键词：房地产需求，分析近两三年来，房地产价格成了人们关注的重点，经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，导致国家在2009年底针对房地产市场不断出台新的政策。对于当前的房地产价格，国内学者持有不同的观点，部分学者担心我国会重蹈日本泡沫经济的历史，认为房地产价格现在处于泡沫状态，如果放任发展，必将导致泡沫破灭，拖累整个宏观经济。笔者认为，一个城市乃至国家房地产价格变动是一个非常复杂的问题，它受许多因素的影响：建筑成本、土地政策、经济环境、城市规划、人口变动、供求关系等。近期，房地产供应持续增长，建筑成本增长有限的情况下，房地产价格却出现了大幅度的上升，此种情况主要是需求大幅度变动所致。本文试图从房地产需求层面上探讨一下我国房地产价格大幅变动的成因。在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系就是供求关系，它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。在商品经济中，价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系，供大于求，价格就下落;求大于供，价格就上升。结合到房地产上看，供求关系由以下两方面构成：其一、房地产需求：在特定条件下，消

费者对某种房地产愿意并且能够购买（承租）的数量，此种需求数量同样也要受其价格水平、消费者收入水平、消费者消费偏好、消费者对未来房地产价格的预期的影响。其二、房地产供应：在特定条件下，房地产开发商和房地产拥有者愿意并且能够提供租售的房地产的数量，这种供应数量要受其价格水平、开发建设成本、开发技术水平、开发商对未来预期的影响。一、在我国，房地产需求大致有三种： 1、基本性需求：此种需求是为了满足家庭比必备的住房需要，属于基本需求范畴包括结婚购房、动拆迁购房、求学就业的临时性居住、迁入定居等等。基本需求往往具有一定的稳定性，其对产品、地域的限定性也比较明显，对就近的交通、商业、服务、教育、医疗配套的要求较为直接和紧迫。由于我国城市化进程和人口流动的加快，城市规模在不断扩大，导致基本性需求呈不断扩大的趋势。由于房地产需求是一种不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，属刚性需求。 2、改善性需求：如改善住房面积、改善居住环境、照顾老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些个性化的居住生活（休闲、度假）的改善等等。其最重要的特点在于：改善性需求、发展性需求比较明显。改善性需求的可变性和稳定性兼而有之，因为改善和发展是一个总的方向，同时也受社会经济、政策、市场特别是个人家庭情况所影响。这部分需求也有一定的可塑性。科技论文。以上两种需求是我们真正意义上的生活需求，它们的稳步提高，是房

现代高层写字楼的创新管理和增值服务

现代高层写字楼的创新管理和增值服务相对住宅管理而言，高层写字楼的管理局面比较平稳，纷争不多，负面报道也很少；而承接写字楼项目影响大、形象好、收益可观，因而成为众多物管企业向往的业务领域。相对住宅管理，写字楼管理有几个特点：高要求——写字楼配置高端，客户群要求高，所以对管理和服务的要求高；高收费——写字楼提供的服务多样化、管理复杂，收费一般高；高风险——写字楼客户人群密集，且设备安全、消防安全、治安安全要求高，管理风险大；高回报——写字楼管理费收入较高，且服务范围广，经营潜力大，管理回报相对高。随着写字楼客户需求的不断提高，政府、社会对写字楼角色的期望越来越高以及写字楼自身发展的需要，写字楼管理和服务也必须要不断创新、不断提升。写字楼的管理服务创新要从劳动密集型向管理技术型、从对物业的管理向不断满足人的需求、从物业管理区域资源提供向整合社会服务资源、从简单的管理手段向充分借用现代科技手段四个方向转变。高层写字楼的创新管理写字楼的创新管理是指物业管理企业根据写字楼环境条件的变化，特别是客户需求的改变，更新管理理念，在管理制度、管理措施、管理方式、管理手段、操作流程等方面不断改进创新，提升写字楼的管理水平和最大程度满足客户需求。物业管理企业可以从管理体制、设备管理、安全防范、秩序管理、管理流程、电脑化管理等方面实行写字楼管理创新。 1、管理体制创新——管理层与操作层分离

目前物业管理体制通行的是“大而全”，主要从事设施设备运行、维护、保养，安全防范、秩序维护、清洁、绿化等粗放型的劳务，而这种运作方式与技术含量高的写字楼管理要求相比略显落伍。在写字楼管理中应当实现管理层和操作层分离，具体的管理和服务操作则通过外包，由专业公司完成。而管理层主要精力放在物业监理和资产管理上，这不仅将使写字楼的管理更专业化、规范化，也可以提升管理的整体水平，发挥更大的管理和服务潜能。 2、设备管理创新——节能环保、自动化设备管理是写字楼管理的重点。对设备管理，传统习惯是通过操作、保养、维修，达到延长设备使用寿命的目的。而近年的设备管理在此基础上更提出了节能、环保等新要求，要求物业管理企业不断采用新技术。例如，使用中央空调控制系统、空调变频技术，可以有效地控制空调使用量，大大降低中央空调的耗电量；使用感应水龙头，可减少20%-30%的用水量；在人流量较少的区域采用照明红外控制、声控，可以节约用电量。 3、安全防范创新——引进新技术，多防结合如何确保写字楼安全（治安、消防）是管理的重中之重。随着治安形势日趋严峻，安全防范压力增大。物业管理企业要尽可能采用技防手段实现安全防范创新。比如监控、红外线布防、公安联网报警、门禁系统卡、证件扫描器等。同时要不断提高人防水平，发挥普通员工的防范作用，达到群防群治的目的。 4、秩序管理创新——提供零干扰办公环境写字楼作为公司机构的办公场所，对大厦内的秩序要求非常高，对环境的安静要求近乎苛刻。比如不允许楼内喧闹，不希望闲杂人员打扰。但现实中经常有客户装修造成有气味、噪音影响邻近客户；客户公司开张庆祝，搞舞狮活动；各种衣冠楚楚、西装革履的推销人员混进大厦骚扰客户，甚至有公司上班开始全体

需求分析模板

一、那些人应该参与网站开发项目的需求分析活动需求分析活动其实就是一个和客户交流，正确引导客户能够将自己的实际需求用较为适当的技术语言进行表达（或者由相关技术人员帮助表达）以明确项目目的的过程。这个过程中也同时包含了对要建立的网站基本功能和模块的确立和策划活动。所以项目小组每个成员、客户甚至是开发方的部门经理（根据项目大小而定）的参与是必要的。而项目的管理者在需求分析中的职责有如下几个方面： 1、负责组织相关开发人员与用户一起进行需求分析。 2、组织美术和技术骨干代表或者全部成员（与用户讨论）编写《网站功能描述书（初稿）》文档。 3、组织相关人员对《网站功能描述书（初稿）》进行反复讨论和修改，确定《网站功能描述书》正式文档。 4、如果用户有这方面的能力或者用户提出要求，项目管理者也可以指派项目成员参与，而由用户编写和确定《网站功能描述书》文档。 5、如果项目比较大的话，最好能够有部门经理或者他授权的人员参与到《网站功能描述书》的确定过程中来。二、完整的需求调查文档记录体系在整个需求分析的过程中，将按照一定规范的编写需求分析的相关文档不但可以帮助项目成员将需求分析结果更加明确化，也为以后开发过程中做到了现实文本形式的备忘，并且有助于公司日后的开发项目提供有益的借鉴和模范，成为公司在项目开发中积累的符合自身特点的经验财富。需求分析中需要编写的文档主要是《网站功能描述书》，他基本上是整个需求分析活动的结果性文档，也是开发工程中项目成员主要可供参考的文档。为了更加清楚的描述《网站功能描述书》往往还需要编写《用户调查报告》和《市场调研报告》文档来辅助说明。各种文档最好有一定的规范和固定格式，以便增加其可阅读性和方便阅读者快速理解文档内容，相关规定将在本文后面讨论。三、向用户调查些什么在需求分析的工程中，往往有很多不明确的用户需求，这个时候项目负责人需要调查用户的实际情况，明确用户需求。一个比较理想化的用户调查活动需要用户的充分配合，而且还有可能需要对调查对象进行必要的培训。所以调查的计划安排：时间、地点、参加人员、调查内容，都需要项目负责人和用户的共同认可。调查的形式可以是：发需求调查表、开需求调查座谈会或者现场调研。调查的内容主要如下： 1、网站当前以及日后可能出现的功能需求。

某商业写字楼物业客户需求的调查与分析规程

1.0目的明确客户需求调查和分析的方法，确保进行有效客户需求调查。 2.0适用范围适用于管理中心对客户需求进行调查和分析活动。 3.0职责 3.1管理中心助理负责客户需求调查的总体策划，并依客户需求的调查结果开发客户服务项目； 3.2客户服务主任负责客户需求调查的组织实施、结果分析和项目开发建议工作； 3.3管理中心各部门人员负责实施客户需求调查工作。 4.0工作程序 4.1客户需求调查的频率和形式管理中心每半年以《客户服务需求调查表》的形式或组织访谈的形式组织一次顾客对服务工作满意程度的调查活动。 4.2客户需求调查的内容包括：家政服务、商务服务、社区健康服务、保姆服务、小孩放学代管、文化活动、老年活动、生日聚会、接送客人、代办旅游服务、组织外出参观活动、其他礼仪活动等。 4.3《客户服务需求调查表》的发放和客户需求访谈的组织 4.3.1客户服务需求调查表由客服人员负责发放，客户需求访谈由客户服务主管负责组织，由客服人员负责实施。 4.3.2?客户服务需求调查表?发放的面积要大于30%以上的业主和住户； 4.3.3客户需求意见的访谈面要大于10%以上的业主和住户。 4.4?客户服务需求调查表?的收集或访谈意见的归类 4.4.1由客服人员负责组织收集客户填写完毕的?客户服务需求调查表?，客户服务主任负责对收集的调查表进行统计、归类和分析； 4.4.2客服人员对业主和住户的服务需求访谈意见进行归类和分析，并填写《客户需求调查统计分析表》，提交客户服务主任； 4.4.3客户服务主任对提交《客户需求调查统计分析表》进行进一步客户需求进

行分析，根据调查统计分析结果或访谈归类分析意见，提出客户需求服务项目开发建议。 4.4.4客户服务主任将调查统计归类结果或访谈归类分析意见和服务项目开发建议提交管理中心助理。 4.5客户共性需求的开发 4.5.1管理中心助理根据客户服务主任提交的统计归类结果和服务项目开发建议，召集有关人员进行研讨，对客户共同需求的服务项目，提出实施措施和资源支持要求。 4.5.2针对客户共同需求开发的服务项目，管理中心制定实施方案，提交公司领导批准。 4.6客户不同需求的社会资源集成 4.6.1管理中心助理决定客户所需求的服务项目的开发意见； 4.6.2客户服务主任针对不同客户需求的社会资源的调研，建立社会服务资源档案； 4.6.3客户服务主任根据社会资源的调研，制定客户不同需求的服务实施方案，报管理中心助理审批。 5.0记录表格 5.1客户服务需求调查表——————GG—JL—04013/B01 5.2客户需求调查统计分析表————GG—JL—04013/B02