富力地产董事长李思廉

富力地产董事长李思廉.txt43风帆，不挂在桅杆上，是一块无用的布；桅杆，不挂上风帆，是一根平常的柱；理想，不付诸行动是虚无缥缈的雾；行动，而没有理想，是徒走没有尽头的路。44成功的门往往虚掩着，只要你勇敢去推，它就会豁然洞开。富力地产董事长李思廉（图片来源：南都周刊）

广州珠江新城。未来的新城市中心。

55层高的富力中心坐落于此。阳光普照，没有风的日子，这栋高楼银灰色钢架结构的外墙，反射出炫目的银色光，一下子就将自己与其它写字楼区分开来。

在这栋仿香港中环国际金融中心风格的建筑门口，富力地产(2777.HK)的招牌摆设——两尊镀金狮子永久性地展示着其动物界领袖雄性勃发、屹立不倒的姿态。

就在这里，富力总部占据了45-54层的10层空间。富力董事长李思廉的办公室，则占据了某层的一半面积。

负债未必是坏事

李思廉很少在公众面前露面，但他还是为公众熟知，这源于他特殊的身份——富力地产董事长，与总裁张力一起创办了如今地位显赫的富力地产。作为南派地产的代表之一，富力和李思廉在业内都有着大佬般的江湖地位。

1994年李思廉与搭档张力创建富力时，公司结构松散，业务也杂，科技、实业都做，甚至还经营过餐馆。“但有一点是我们一开始就很明确的，那就是一定要做地产。”李思廉说。

而一直坚持做地产的富力与众多房企不同的是，即便在各行各业都讲究专业分工的现在，富力似乎仍坚持上下流产业链“通吃”，有着自己的建筑公司、设计院、监理公司、物业管理公司乃至门窗厂。

这很像多年前的碧桂园，当时为了控制成本，甚至连建房子的砖、黄沙等原料，杨国强都坚持自己生产，“肥水不流外人田”。富力未上市之前也甚少有外包业务，早年也一直坚持在竞争激烈的广州大本营市场发展，一定意义上而言，正是在广州市场的沉淀和积累，为其在扩张后期积累了充分的资金基础和量化生产经验。

李思廉说，从最初的改造厂房做中低档产品，到如今的中高档住宅和商业地产并驾齐驱，富力一直是一个“危险感”和“机遇感”都相当强的地产开发商。在地产行业高速发展的十几年中，富力获得了长足发展，项目纯利可达25%。

近两年来，富力的土地储备中，大约50%来自于收购兼并模式，相对其他疯狂高价圈地的房企而言，富力在土地储备方面是相对谨慎而缓慢的。但如今面对规模庞大的现金流行业现状，富力还是进入了高负债率的时期。

话题一下子转到了开发商较为敏感的资金链上，李思廉很淡定地喝了口水，“其实可以乐

观一点看这件事，现在所有银行要贷款给房地产企业都要‘四证’，审批严格。如果能够从银行拿到钱出来，企业就会增加所谓的‘负债率’，不过这也代表一个企业有大量的施工面积，换个角度你可以理解为这个公司有着充足的开发能力和施工能力。”

“当然银行在这么严谨的条件下也愿意贷款给这样的企业，乐观一点就可以说这样的公司前景会很好。”李思廉说话语调平淡，很喜欢用反比和对比：“对一个企业，负债率低也并不一定就是好事。地产这个行业太复杂，它已经不可能单用一些很老的办法来看，比如以前付款分几年的，当然看上去负债率低。现在的付款经常都是三个月、半年就要完成，开发周期又很长，那么算账的时候土地只能按成本价算进去，这样资产是没办法增加的，所以负债率就高。”

李思廉认为，现在看见的富力高负债率是一种财务会计上的呈现，但在考察一个企业的时候，不能单纯用数字来衡量。他说富力的钱都放在了正规的财产土地里，按照政府法规，企业是不能压住土地不动的，“所以从另一个角度来看，(恰当的负债率)代表你这个企业更有动力，更有增长性。”

“还有一个重要原因，是新会计准则下可评估增值效应的是写字楼而非酒店，富力目前的资产表中有很多投资物业以成本价计算，并没有评估增值效应，这也导致富力的净资产没有体现真正价值。”李思廉说，银行在放贷的时候，也会对企业综合资产值和综合实力有一个大概的把握，从这一点看，富力是具有偿还实力的。

中国地产无霸主

2007年下半年，除了以天价1.8亿元拍下广州白云山风景保护区内的云祥路住宅地块之外，富力在大本营广州没有任何拿地记录。

李思廉不否认珠三角是富力一直想进入的区域。“说到底还是因为买不到嘛。买地嘛，要合适的价钱才能买，2007年下半年中国的地价突然之间猛涨，出现了地价带动楼价的连锁反应。不过地价、楼价无论怎么猛涨，终究是要有个承受度，它绝不是天然的而是连环的市场反应。”

在李思廉看来，目前高房价的市场格局的形成远不是老百姓想的那样——完全是由房地产公司一手造成，也不是所有楼盘都能暴力般增值，房价和地价的抬高是相互影响的结果。因而高房价时买地，会孕育较大的市场风险。再加上企业无论何时都要重视现金流，从一个企业团队长远发展的角度来考虑，富力不会为了土地储备而捂着房子不卖，或者购买价位不适合的地皮。

市场确实如李思廉所言，房地产商的某些购买行为和消费者无异，哄抢只会造成紧张气氛，进而导致价格的不理性。站在这个角度来说，地产商与房产消费者是相通的。但是，当两者间出现了绝对的优势者，那么这样的状态就会打破：“市场很复杂，但中国房地产市场没有霸主，霸主的说法是一个误会。包括富力也好，公认的万科也好，其实都是很小的个体。”

李思廉搬出一大推的具体数据来佐证即便是现在最大的房地产商万科，也未能占据整个市场份额的10%，这样也形成了房地产市场的势力相对均衡，因而也给了很多小房地产商的

生存发展空间。

“虽然份额小，但只要你能把东西做好，还是能卖的。因为现在还有绝对的霸主，所有的调控政策都不致命。”如果将公司的市场份额放到全国来看，那就更加微小：“不到1%的企业，市场想杀你也不容易的，因为自己会想到很多谋生的手段；如果占有率是20%就麻烦了，动一动就做不了。”与业内普遍认为调控会让势单力薄的中小房企生存更加艰难不同，李思廉认为即便到现在，所有的调控政策都没有到可以致命的地步，即便是份额微乎其微的小房企。

“只要核心的竞争力——其实就是质量和价钱，质量OK，价格OK，你永远都能卖出去。你可以看到，到最后市场的赢家都是靠这最根本的两条，只要大家卖的产品不超出市场承受力，那么我们这个行业其实是一个可以稳步上涨的行业。”在李看来，年初万科掀起的“降价风暴”之所以能引起这么大的市场反响，其实靠的也是合适的价位和过硬的质量这两条基本的定律。

虽然在过去的2007年里，房地产市场变化很大，但2008年，富力仍然提出了做到240亿的销售目标，李坚信富力有能力去完成：“你可以这样看待我们，我们是一家成长了14年的公司，在2000年之后才比较出名，你看看我们所有的预测，从年头到年尾，其实我们从来没有错过的。”而李也曾在公开场合说过，2010年富力的目标是要实现500亿元人民币的销售目标。

除了对行情的准确直觉之外，李思廉这番话的底气还来自于富力强大的销售计划和销售能力。今年富力在广州市区的楼盘新货多以140平方米以上的大户型为主，因应市场有一定幅度的下调，但总价下降不明显，而在近郊的楼盘例如富力城、富力桃园等项目主推70/90的小户型，打出“首付20万轻松入住”的广告，迅速圈住观望中的首次置业人群。

而在2008年，富力的住宅产品结构正式走上了多元化路线，产品线涉及中高档住宅、服务式公寓、酒店公寓等众多类型，住宅发展路线以中高档为主，房价因应城市而有不同定价策略，例如重庆、西安等西部城市，定位于5000多元/平方米，成都、惠州、海南、太原等城市则开发中档产品线，6000多元/平方米；而在北京、天津、上海、广州等地，则主打高档产品，售价7000-10000元/平方米。

李思廉说，多元化的住宅产品线和灵活的定价策略，增加了富力地产的抗风险能力。早在今年一季度，富力就把41亿元的卖房收入装进了口袋。二、三季度富力在11个城市同时推出了10多个新盘，而在下半年，上海、成都、重庆、天津、惠州、海南等地的新项目也都会陆续启动，这些自然会为富力带来大笔的资金。

“脚踏两条船”

国内开发商中，大连万达是专业的商业地产开发商，而万科则是纯住宅开发商，富力的目标却是要“脚踏两条船”。

2004年，李思廉决定为富力地产求变。

这一年，富力一举在珠江新城圈下7块商业地块，并于当年7月与全球两大酒店业巨头

万豪国际集团和凯悦国际酒店集团在广州的东方宾馆（爱股,行情,资讯）同时签约——富力与万豪、凯悦一起携手在珠江新城打造国际顶级豪华酒店，分别是富力丽思卡尔顿酒店和富力君悦酒店。(注：丽思卡尔顿和君悦都是两大酒店业巨头下属系列品牌中最高档的品牌。)

那次，李思廉在庆祝酒会上喝得酩酊大醉，拉着宴席上的每一个人敬酒，不停地感谢，向与会者讲述富力地产的第一个商业地产项目的艰辛。2004年，也成了富力地产“脚踏两条船”的起点。

经过四年的磨练，如今的富力和李思廉，对商业地产项目的选择已经从容。

在富力总部所在的广州珠江新城，这个广州唯一尚未完全开发的城区黄金地段和未来的新城市中心，李思廉已经布下了大大小小的10多个棋子。以至于业内戏言，珠江新城几乎成了“富力城”。而在富力这些珠江新城项目中，大多都是写字楼和酒店等商业地产项目。2007年9月，富力又联同合景泰富地产(1813.HK)联合竞得该区域最大的一个商业巨无霸地块——猎德地块，富力希望开始新的尝试，建设大卖场并在2011年投入使用。

2008年对于富力而言，有着里程碑式的意义。今年内，富力首批50多万平方米的商业地产项目将落成开业。富力总裁张力在富力第一个酒店项目——丽思卡尔顿开业仪式上表示，富力商业地产的总建面约120多万平方米，明后年商业地产将占总资产的15%左右。而在未来，富力的目标是商业地产占到总资产的25%。

在张力此番言论之后不到半年，继广州富力丽思卡尔顿、富力君悦两家酒店开业之后，富力又再次牵手万豪，在惠州打造富力万丽酒店。在这次签约仪式上，李思廉透露目前富力已落实的酒店项目有16个，而在2010年前后富力的商业地产项目将扩大到200万平方米。

今年，富力新落成的商业项目包括丽思卡尔顿酒店、君悦酒店、富力中心，还有位于北京东三环占地30万平方米的大型综合性项目，该项目包括10万平方米的商场、5万平方米的酒店和5万平方米的写字楼。富力在北京的酒店项目还包括万丽酒店和快捷假日酒店，其中万丽酒店将于奥运前开业。

可以预见，2008年年报中，日益增多的商业地产项目上的进账将占据240亿全年目标的一定比例。仅以富力地产在广州珠江新城的9幅商业地产项目为例，保守估计这批总建面约90万平方米的商业地产项目年租金就会超过10亿元人民币。明后年，商业地产就将占到富力总资产的15%左右，2010年后，第二批商业物业又会投入使用。

李思廉谈及当初涉足商业的缘由，只是简单一笔带过：

“其实地产是一个有周期性的行业，在资金紧张的时候，有投资型物业做现金流补充，整个资金链也就会辗转自如了。而作为上市公司，持续稳定的现金收益对公司股价也同样重要。”

在几乎所有的地产商都集中精力在大热的住宅地产上掘金时，深谙此道的李思廉领导富力在2004年高调进入商业地产，当年便在珠江新城CBD“砍下”七块地皮。在地产新政“发威”的这两年，富力的首批商业项目已投入使用，这显然部分抵消了宏调的负面影响。

如今回头来看近年来的多轮地产调控，无一不是把矛头指向住宅地产，相对而言商业地

产就安全得多。而现在众多上市房企都加码商业地产，无不是出于这些考虑。

自述

曾与李嘉诚、邵逸夫、曾宪梓、霍英东、马万祺、何鸿燊以及香港演员成龙等共同获得“中华慈善奖”的李思廉对于近年来所扮演的慈善家角色，有感慨，也有叹息。

慈善不能跟生意挂钩

富力开始在做公益的时候并没有一个系统的想法。就像大多数企业一样，在成长到一定规模、赚到钱之后，很自然地就想到去帮别人，或者是受到地方政府的一些指引，慢慢就有系统的想法：是不是赚到了钱，就拿一定比例出来捐？

当然富力这几年公司规模大了，也是上市公司，也想考虑一个捐赠的合理比例，但总的来说直到今天富力还是不能给出一个肯定的金额。

我认为房地产这几年、可能是超过5-10年，都是可以预期盈利的，而且是见到钱的盈利。这些年赚了钱的地产企业捐助不少，多的上千万，少的100万、50万，但我觉得那是企业自己的事情，没必要同他们生意大小挂钩。关于做慈善的动机，我认为绝大部分人捐助是觉得自己可以帮到别人。比如我今年赚了一千万，就捐几十万，我想也不会有什么闲话，我们也不怕闲话，而且也不可能你捐了一点钱也没有人说你闲话。

经济发达的国家，捐赠的力度，都比中国大得多，而且整个社会风气都在提倡慈善。我相信随着国人的平均教育水平的提高，也会引导慈善之风的盛行。

现在慈善的市场力量还没发掘出来，好像这么多年捐钱的企业都是以房地产为主，地产是政府调控力度最大的行业，而那些A股权重行业，如果他们能有所响应，产生的效果比我们大得多。

我想大部分人捐钱，只是希望这笔钱别乱花了，能够真正帮到人，你说搞希望小学、赈灾，但我们却坚持盖孤儿院，也是这个原因。别人搞几年都盖不起来，我们一两年就帮你盖起来，成本质量装修水平都到位，我们大部分捐款都是以这种实际的形式表现出来。

富力这些年的慈善主要集中在几个领域：慈善医院、教育、孤儿院和盖老人院。教育方面，大部分是透过青少年基金会捐赠。从2003年开始，每年捐300万，到了今年总共1500万。2008年后可能也会再来一个5年规划，我的想法是力度会增加一点，保持增长。孤儿院方面，富力一直自己出资并且由自己的设计院设计、施工队伍施工，这种方法可能也是最快、最省钱和最有效率的，也满足政府方面的要求。富力现在正在盖的一座老人院，希望也能产生类似的效果。

对话

房地产市场不会崩溃

Q：你说富力不会在不合适的时候买地，那么2007年下半年拿地的房企会不会很难受？

A：一定会的，就像你在6000点买股票，那种感觉是一样的。

Q：富力是怎么判断什么时候“合适”呢？

A：富力地产的经营模式其实很简单，我们是民营企业，要听股东的。我们大股东的意思是，你买地时要很强地感觉到那个钱是自己的，你觉得贵就不要买。中国是一个很大的国家，大家说没有地那是错觉，有路就有地，其实大家不用太紧张。

Q：广州市场销售的放缓，富力地产会不会也跟着改变销售节奏？

A：市场也有些心理作用，特别是中国现在的房地产市场，跟股票的市场关系太密了，因为很多人在买股票，如果能够在股票市场容易地赚到钱，买房子当然就轻松一些，刚刚亏了，套住了，拿什么去买呢？

Q：消费者里传出了房地产市场会崩溃的说法，你怎么看？

A：中国经济还是向前发展，房地产我看不到有什么崩溃的迹象，我也不相信会崩溃。有时市场去分析发展商会不会割价，这很正常。我们日常人的生活也是每分每秒过的，今天怎么想，明天又怎么想，往后一看其实都只是一个个片段。没什么，波动一下而已。

Q：你在2007年11月对媒体讲，还是相信有“地心吸力”，意思是太高的东西自己会掉下来，现在也这样认为吗？

A：我不希望看到大家不停地说这个不行，那个不行。我的看法是即使跌下来也没什么，就像股市会跌，但跌下来也不代表它不会涨上去，更不代表它永远就会掉下去。其实真正决定我们这个行业的因素是我理解的“承受力”，我们的房子是卖给用家(消费者)的，消费者买这些房子最终是住人的。这样，用家的承受力就代表了整个行业的平衡点和承受力。