房地产抵押的问题
房地产抵押评估中存在问题及改进的建议-2019年文档资料
房地产抵押评估中存在问题及改进的建议引言房地产抵押评估是指对拟参与抵押贷款的物业进行评估，以确定其抵押价值。
房地产抵押评估是金融信贷中一项重要的风险控制措施，对保护金融机构的资产安全和借款人的合法权益具有重要意义。
然而，当前我国房地产抵押评估还存在一些问题，例如评估价格偏低或偏高、评估时间过长等。
本文就这些问题进行分析，并提出改进的建议。
问题分析评估价格偏低或偏高房地产抵押评估在确定物业抵押价值时，需要进行准确的估值。
但是在实际操作中，评估价格往往存在偏低或偏高的情况，导致借款人缺乏真实的反映物业价值的信息，而金融机构也可能因评估价值不准确而面临风险。
造成评估价格偏低或偏高的原因主要有以下几个方面：1.评估公司的资质和水平参差不齐，一些公司评估水平欠缺，可能由于缺少专业知识或经验不足等原因导致评估价格失真。
2.物业市场本身的不确定性和波动性。
由于市场上存在各种因素的干扰，例如政策、经济、地理位置等因素的变化，物业的市场价值可能因时因地而异。
3.抵押物的特殊性。
不同类型的抵押物存在不同的特殊性，例如土地、房屋、商业专用房等，每种抵押物的价值评估需要采用不同的方法和标准，评估结果也会有所不同。
评估时间过长房地产抵押评估的时间过长也是当前存在的问题之一。
一般情况下，评估时间需要2-3个工作日，但有时可能需要更长时间，甚至超过1周。
长时间的评估周期可能会给借款人带来困扰，无法及时获得贷款，也会给金融机构带来不必要的损失。
造成评估时间过长的因素主要有以下几个：1.评估公司工作效率低。
部分评估公司管理落后、人员素质较低，导致评估工作效率不高。
2.物业情况复杂。
部分物业因为地理位置、历史问题、建筑结构等原因，评估难度较大，需要更长的时间来完成评估。
3.抵押物数量增加。
随着抵押物量的增加，评估公司的工作量也在增加，评估时间也相应加长。
改进建议为了解决上述问题，并提高房地产抵押评估的准确性和效率，以下是本文的改进建议：评估公司的改进1.提高评估公司的专业水平和管理水平，确保评估人员具有必要的资质和经验，并对评估工作进行有效管理。
如何正确处理房屋买卖中的抵押问题
如何正确处理房屋买卖中的抵押问题在房地产交易中，抵押是一个经常出现的问题。
合理处理抵押问题对于房屋买卖双方至关重要。
如果您正在考虑购买或出售房屋并涉及抵押，本文将对其中的问题进行概述，并提供一些解决方案。
了解抵押在开始讨论如何处理抵押问题之前，我们需要先了解什么是抵押。
抵押是指在贷款人向银行申请贷款时，将自己的房屋作为抵押物，获取到的一种担保方式。
在还清贷款之前，该抵押物会一直处于贷款银行的名下。
对于我们买卖房屋的双方而言，抵押意味着什么呢？对于卖家而言，如果他们已经贷款，抵押会使他们需要在房地产交易完成后还清全部贷款。
此外，卖方还需要确保在房地产交易中，买方能够取得该房屋的清晰所有权证明，以便完全将房屋所有权交易给买方。
对于买家而言，了解抵押情况可以帮助他们确保房屋存在的问题。
如何正确处理抵押问题？在购买或出售房屋时，正确地处理抵押问题是至关重要的。
以下是一些解决方案供您参考。
1.审查房屋所有权证明在进行房地产交易之前，您必须确保房屋的所有权证明上没有任何抵押或贷款。
如果证书或文件上存在抵押或贷款记录，您需要尽快询问卖方。
如果卖方确实存在贷款，则您应该了解有关还款计划以及计划何时还贷款的详细信息。
这将有助于您了解何时可以完全购买该房屋。
2.与贷款银行交涉在交易完成之前，您需要与贷款银行直接进行交涉，并确保贷款已还清。
这可以在确保完全购买该房屋后避免不必要的麻烦。
在掌握有关贷款还款的详细信息后，买方应确保他们已经按时偿还了贷款，并将所有清单和银行回执表归档。
另外，卖方也应该与银行协商，确保在交易完成后可以清除贷款和抵押记录。
3.法律援助房屋买卖涉及到的问题比较复杂，如果您没有足够的经验和了解相关法律问题，那么建议寻求法律援助。
专业的律师可以帮助您确保所有法律文件和合同都正确，从而确保整个交易过程顺利完成。
结论在房地产交易中，抵押问题是一个必须要处理的问题。
如果正确处理抵押问题，将有助于买方和卖方顺利完成交易过程。
房产抵押无力偿还解决方案
房产抵押无力偿还解决方案第1篇房产抵押无力偿还解决方案一、背景分析近年来，我国房地产市场快速发展，越来越多的家庭通过房产抵押贷款方式实现购房梦想。
然而，受经济形势、个人信用等多种因素影响，部分贷款人在面临房产抵押无力偿还的困境。
为妥善解决这一问题，本方案旨在为贷款人提供合法合规的解决方案，以减轻其经济压力，保障合法权益。
二、解决方案1. 贷款重组（1）贷款人可向贷款机构申请贷款重组，即延长贷款期限，降低月供负担。
（2）贷款人需提供无力偿还原因及相关证明材料，如收入减少、突发疾病等。
（3）贷款机构在审核通过后，与贷款人签订贷款重组协议。
2. 贷款转按（1）贷款人可寻求其他金融机构，申请贷款转按，以减轻当前贷款压力。
（2）贷款人需提供房产证、贷款合同、还款记录等材料，以便金融机构进行审核。
（3）转按成功后，贷款人需与新贷款机构签订贷款合同，并按照新的还款计划进行还款。
3. 房产处置（1）贷款人可主动寻求房产中介机构，将房产出售，用于偿还贷款。
（2）贷款人需关注市场行情，合理定价，提高房产销售成功率。
（3）在房产交易过程中，贷款人应积极配合办理过户手续，确保交易合法合规。
4. 法律途径（1）贷款人可向法院申请个人破产，以便在法律框架内解决债务问题。
（2）贷款人需提供个人财产状况、债务情况等证明材料。
（3）法院在审理过程中，将依法对贷款人的财产进行清算，用于偿还债务。
三、政策支持1. 金融机构政策（1）金融机构应积极响应国家政策，对无力偿还贷款的贷款人提供贷款重组、转按等服务。
（2）金融机构可适当降低贷款利率，减轻贷款人还款压力。
2. 政府部门政策（1）政府部门应加强对房地产市场的监管，规范金融机构贷款行为。
（2）政府部门可设立专项资金，对符合条件的贷款人提供临时性救助。
四、风险提示1. 贷款人应充分了解自身债务状况，合理选择解决方案，避免因操作不当导致损失。
2. 贷款人在寻求房产处置时，应选择正规中介机构，确保交易安全。
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。
房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。
由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。
而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。
在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。
这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。
房产抵押货款的法律后果(3篇)
第1篇一、引言房产抵押贷款是指借款人将自己的房产作为抵押物，向贷款机构申请贷款，贷款机构在借款人无法按时偿还贷款时，有权依法处置抵押物以清偿债务的一种贷款方式。
在我国，房产抵押贷款已经成为个人和企业融资的重要途径。
然而，由于房产抵押贷款涉及的法律关系复杂，一旦发生违约，将产生一系列的法律后果。
本文将重点探讨房产抵押贷款的法律后果。
二、房产抵押贷款的法律后果1. 借款人违约的法律后果（1）承担违约责任借款人未按照约定的期限、数额偿还贷款本息的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
逾期利息的计算方法、逾期期限等，按照贷款合同约定执行。
（2）抵押权实现借款人未按照约定的期限、数额偿还贷款本息，贷款机构有权要求借款人提前清偿全部贷款本息。
借款人逾期未清偿的，贷款机构可以依法实现抵押权，处置抵押物以清偿债务。
（3）抵押物处置所得优先受偿抵押物处置所得，应当优先用于偿还贷款本息。
抵押物处置所得不足以偿还贷款本息的，借款人应当继续履行还款义务。
2. 贷款机构违约的法律后果（1）承担违约责任贷款机构未按照约定的期限、数额提供贷款的，应当按照约定或者国家有关规定支付违约金。
违约金数额、违约期限等，按照贷款合同约定执行。
（2）赔偿损失因贷款机构违约，给借款人造成损失的，贷款机构应当承担赔偿责任。
三、房产抵押贷款的法律风险防范1. 借款人风险防范（1）选择信誉良好的贷款机构借款人在选择贷款机构时，应注重其信誉、经营状况、服务质量等因素，选择信誉良好、经营规范、服务质量高的贷款机构。
（2）签订明确、合法的贷款合同借款人与贷款机构签订贷款合同时，应仔细阅读合同条款，确保合同内容明确、合法，避免因合同条款不明确或违法而导致纠纷。
（3）按时还款借款人应按照约定的期限、数额偿还贷款本息，避免逾期还款，以免承担违约责任。
2. 贷款机构风险防范（1）加强贷前调查贷款机构在发放贷款前，应加强对借款人的贷前调查，了解其信用状况、还款能力、抵押物价值等因素，确保贷款安全。
担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题
担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题不动产抵押是担保实务中常见的一种担保措施，通常指的是将不动产作为借款人向贷款人提供的担保，以保障借款人按时履行还款义务。
在实际操作中，不动产抵押可能涉及到一些常见问题，包括抵押物的选择、抵押登记手续、抵押权的优先顺位等等。
本文将围绕这些问题展开讨论，以期为相关担保实务工作提供一些帮助。
一、抵押物的选择在不动产抵押中，抵押物的选择是至关重要的。
借款人往往要将自己的不动产作为抵押物，而贷款人则需要对抵押物进行评估，以确定其价值和是否足以覆盖借款金额。
在选择抵押物时，需要考虑以下几个方面：1. 不动产的稳定性：选择抵押物时需要考虑其价值是否稳定，是否易于变现。
比如商业用地、住宅用地等不动产比较稳定，而工业用地、农田等就不太稳定。
2. 抵押物的评估价值：抵押物的价值需要通过评估来确定，一般情况下，评估价值要比市场价值略低一些，以防止市场波动对抵押物价值的影响。
3. 抵押物的质量：抵押物的质量也是非常重要的，如果抵押物本身存在质量问题，可能会影响到抵押物的稳定性和价值。
二、抵押登记手续不动产抵押需要进行抵押登记手续，这是很重要的一个环节。
抵押登记手续需要借款人和贷款人共同办理，程序较为繁琐。
在办理抵押登记手续时，需要注意以下几个问题：1. 权属证明：抵押登记时需要提供不动产的权属证明，以证明借款人对抵押物的所有权。
2. 贷款合同：抵押登记时需要提供贷款合同，以证明借款人与贷款人之间的借贷关系。
3. 抵押登记手续费：抵押登记需要支付一定的费用，这也是需要考虑的成本之一。
抵押登记手续办理完成后，才能确保抵押权的效力，借款人和贷款人之间的借贷关系才能得以保障。
三、抵押权的优先顺位在不动产抵押中，抵押权的优先顺位是一个常见的问题。
当同一不动产上存在多项抵押权时，需要确定各抵押权的优先顺位。
一般来说，先办理抵押登记的抵押权优先顺位较高，先办理的抵押权可以优先受偿。
在确定抵押权的优先顺位时，需要考虑以下几个问题：1. 先办理抵押登记的抵押权优先：按照《不动产登记管理条例》的规定，先申请登记的抵押权优先。
房产抵押的十大忠告
房产抵押的十大忠告
1.在进行房产抵押前，务必了解清楚自己的还款能力和风险承受能力，以避免过度借贷而导致的财务危机。
2. 要选择信誉良好的银行或金融机构进行抵押，以确保合法性和合理性。
3. 在签署抵押合同前，要认真阅读合同条款，特别是关于利率、还款方式、罚息等方面的内容，以避免日后产生纠纷。
4. 在抵押房屋前，务必进行充分的评估和估价，以保证房屋价值与借款金额相符。
5. 在抵押期间，必须按时还款，避免产生滞纳金和罚息等额外费用。
6. 如果出现还款困难，应及时与银行或金融机构沟通，并尽量与其协商延期或调整还款计划。
7. 在房屋抵押期间，要保持房屋良好的维护和管理，避免造成房屋贬值等损失。
8. 在房屋抵押期间，要及时办理相关保险，以避免意外事件带来的不可预测的损失。
9. 在抵押期结束后，要及时申请注销抵押登记，以保证房屋产权清晰无误。
10. 在进行房产抵押前，应当咨询专业人士或律师的意见，以避免未来产生不必要的纠纷和损失。
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房产抵押合同中的抵押物面积差异处理
房产抵押合同中的抵押物面积差异处理一、概述房产抵押合同是抵押权人与抵押人之间签订的协议，其中规定了抵押物的数量、质量、价值、抵押期限、违约责任等内容。
在房产抵押合同中，抵押物的面积是一个重要的条款，因为它直接关系到抵押物的价值和抵押权人的利益。
然而，在实际操作中，由于各种原因，抵押物的实际面积往往与合同中约定的面积存在差异。
本文将探讨房产抵押合同中抵押物面积差异的处理方式。
二、抵押物面积差异产生的原因1.测量误差：在房地产交易中，由于测量方法、技术、人员等因素的影响，可能会导致抵押物的实际面积与合同中约定的面积存在误差。
2.建筑结构变化：在抵押物使用过程中，可能由于建筑结构的变化（如扩建、改建等）导致面积发生变化。
3.土地使用权变更：抵押物所占用的土地使用权发生变更，也可能导致面积发生变化。
三、抵押物面积差异的处理方式1.合同约定：在签订房产抵押合同时，双方应明确约定抵押物的面积，并尽可能约定面积误差范围。
一般来说，合同中应约定当实际面积超出或低于约定面积的多少时，双方如何处理。
2.重新测量：如果实际测量结果显示抵押物的面积与合同中约定的面积存在差异，抵押权人和抵押人可以重新进行测量。
一般来说，双方应共同委托有资质的第三方进行测量，以确定实际的抵押物面积。
3.价格调整：如果实际面积超出或低于约定面积的幅度超过一定范围（如3%以上），双方可以协商对抵押物的价格进行相应调整。
一般来说，双方可以按照市场价格进行调整，或者按照一定的比例系数进行调整。
4.违约责任：在房产抵押合同中，双方应明确约定违约责任。
如果一方因面积差异而造成另一方损失，受损方有权要求赔偿。
具体赔偿方式应根据实际情况而定，可以包括直接损失赔偿、间接损失赔偿等。
5.法律救济：如果双方协商不成或存在其他争议，可以通过法律途径解决。
当事人可以向仲裁机构或法院申请仲裁或诉讼。
在法律程序中，当事人可以申请对抵押物进行重新测量或委托专业机构进行评估，以确定实际的抵押物价值。
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实用法学通论期中作业：写一篇与法律有关的案例分析或论文房地抵押中若干问题分析目录一、合并抵押不成立法定抵押权 (1)1、公法性质的法定抵押权 (1)2、基于和抵押人之间的特殊关系的法定抵押权 (1)二、房地合并抵押绝对化会造成严重的后果 (2)1、土地和地上建筑关系的民法模式 (2)2、我国采取的民法模式 (2)3、我国采取立法的原因 (3)4、盲目采取房地合并抵押产生的后果 (3)三、片面要求房地合并抵押，是对抵押和转让的混淆 (5)四、当事人仅仅约定就房屋或土地设定抵押权时，强行规定抵押权效力扩张到未约定抵押的土地使用权或房屋权，是对抵押权性质的误解 (5)五、当事人仅仅约定就房屋或土地设定抵押权时，强行规定抵押权扩张到未约定抵押的土地使用权或者房屋所有权，是对《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《房地产管理法》、《担保法》有关房地合并转让、抵押的规范性质的误解 (6)1、国对于房地抵押的法律规定 (7)2、我国房地抵押、转让的法律分析 (7)论文摘要抵押权效力的范围取决于当事人设定抵押权的约定和登记。
房屋和土地一并抵押的规定，只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。
在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权和房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。
房屋和土地一并抵押的规定只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。
在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权或房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。
关键词：抵押权效力、土地使用权、房屋所有权、合并抵押抵押权效力的范围取决于当事人设定抵押权的约定和登记。
房屋和土地一并抵押的规定，只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。
在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权和房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。
一、合并抵押不成立法定抵押权法律规定土地使用权和房屋所有权一并抵押的，并不成立法定抵押权。
所谓法定抵押权，是指不需要当事人设定抵押的合意，也不需办理抵押登记，而根据法律规定直接发生抵押效力的抵押权。
观诸世界各国的抵押权制度，法定抵押权的情形主要有下列几种：1、公法性质的法定抵押权。
如瑞士《民法典》第836条规定，基于公法或其他对土地所有人有普遍约束力的，并由各地州法规定的不动产抵押权，除另有规定外，虽未登记，仍生效力。
此类抵押权是为了确保国家税收等权利的实现。
2、基于和抵押人之间的特殊关系的法定抵押权。
比如法国《民法典》第2121条规定，夫妻一方对另一方的财产，未成年人与受监护的成年人对监护人或者法定管理人的财产，国家、省、市镇行政公共机构对税收人员和会计人员的财产等享有法定抵押权。
这类法定抵押权的目的是为了保护夫妻一方，未成年人或者国家、省、市镇等的合法效益，确保其对夫妻另一方、监护人、特殊的国家工作人员的债权的实现。
因为在上述主体关系中，夫妻另一方、监护人、税收人员或者会计人员在很大程度上掌握着另一方的财产，存在利用这种优势侵吞另一方利益从而增加自己财产的极大风险与可能，所以，法律有必要给与特殊的保护。
法定抵押权的目的在于对特殊债权给予特别保护，除特别的公法上的债权外，其原因大多在于，该债权的产生是抵押物保值、增值的重要前提。
如果没有该债权，就不会有抵押物的现存价值，所以，如果不规定法定抵押权，就会导致特定债权人的财产充当了其他债权人的担保，从而破坏了债权人之间的利益平衡；而且，也不利于激发债权人对抵押物保值、增值的积极性。
所以，法律规定了法定抵押权，允许该债权人不经合意、不需登记，就可以获得抵押权。
但是，我国土地和房屋一并抵押的规定，却显然与上述两种情况无关，它解决的不是债权和抵押物的价值的关系问题，而是土地和土地之上建筑物的关系问题。
二、房地合并抵押绝对化会造成严重的后果1、土地和地上建筑关系的民法模式关于土地和土地上建筑的关系，近代民法大致有两种模式：以德国为代表的立法模式认为，土地与建筑物是一个物，建筑物是土地的重要成分。
德国《民法典》第94条规定，附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。
因此，不存在土地和地上物分别登记，分别流转，以至出现权利主体不一致的情况。
以日本为代表的立法模式认为，建筑物和土地是两个独立的不动产。
我国台湾地区也是这种模式。
由于土地和房屋在法律上属于不同的物，但事实上二者又无法分离，建筑物必须依附于一定的土地，当土地和房屋所有权不能归属于一人时，就只能通过地上权的关系来处理，也就是通过土地所有人为建筑物所有人设定地上权的方式解决建筑物的占地问题。
在当事人没有达成约定的情况下，视为已有法定地上权的设定。
如我国台湾民法典第876条规定，土地及其土地上之建筑物，同属于一人所有，而仅以土地或仅以建筑物为抵押者，于抵押物拍卖时，视为已有地上权之设定，其地租由当事人协议定之，协议不谐时，须申请法院定之。
2、我国采取的民法模式我国大陆和日本及我国台湾相同，坚持认为土地和地上的房屋属于不同的物。
由于我国坚持土地公有制，而房屋却一直是私有财产，土地和房屋的分离有历史的合理性。
在土地公有制不可动摇的前提下，坚持房屋与土地的分离，对于实现房屋的流转，维护房屋所有人的合法权益是非常必要的。
并且，这种土地和房屋的分离，随着房屋和土地的分别登记日益得到强化。
但是，事实上二者又无法分离，如果土地使用权和房屋不能归属于一人时，就需要像台湾那样通过法定的土地权利来解决房屋所有人和土地使用权人之间的利益冲突。
但是，我国不但没有规定法定地上权，反而为了回避权利冲突，规定了房、地一起抵押的做汉。
1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
1994年《中华人民共和国房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
1995年的《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
3、我国采取立法的原因立法者为什么采取这种做法，而不是法定地上权的做法来解决土地和房屋权利的冲突，不得而知。
我认为主是为了方便司法。
因为在一般情况下，土地和房屋在自然上不可区分，所以当权利人将土地使用权或者房屋所有权转让或者抵押时，将它们一并转让或纳入抵押，这对司法者来说操作最为简便易行。
但是，这种简单的做法恐怕还有以下几个原因：1）、当时立法者乃至整个学界对法定地上权制度缺乏深入的研究。
1990年《城镇土地使用权出让转让暂行条例》颁布实施的时候，我国的土地使用权刚刚开始有限度的流转，民法研究非常肤浅，法定地上权的精湛设计对大多人来说闻所未闻。
2）、我国实行土地公有制，私人不拥有土地所有权，私有的房屋是建立在土地使用权（类似传统的地上权）基础之上的，而土地使用权年限相比来说较短，如果在土地使用权上再设定土地使用权或者地上权，恐怕成本过高，而且，理论上也存在很多难点。
3）、当时土地使用权制度主要是解决土地的有偿使用问题，对土地使用权的流转更多的是限制。
使用权流转导致的土地使用权和房屋所有权分属于不同主体的情况基本上还没有进入立法者的视野。
所以，从管理的角度来说，房地合并抵押的简单划一的做法是最方便的。
4、盲目采取房地合并抵押产生的后果这种做法显然只是掩盖了矛盾，而不是解决了矛盾。
一方面，土地使用权和房屋所有权分离的现实没有改变；另一方面，法律不是为此现实提供解决办法，而是不顾这一现实，采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法，这就造成了制度内部的逻辑紊乱。
随着新建房屋的不断增多，随着房屋流转的日益频繁，我国土地使用权和房屋所有权的权利冲突也就日益严重，尤其是在我国房地分别登记的情况下，再盲目地绝对坚持房地合并抵押的做法就会产生严重的后果。
1）、无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位，对交易安全造成危害。
房地合并抵押并没有确定房屋抵押登记或者土地使用权抵押登记哪一个要优先进行，导致了土地使用权抵押后，地上房屋随之抵押；其后，房屋所有权抵押的，其范围内的土地使用权也随之抵押。
由于两次抵押是在不同的登记机关办理的，都属于第一顺位的抵押登记。
但是，二者实际上又是重复的。
根据一般的登记法理，登记顺位是由纳入登记簿的先后决定的，由于这两个抵押权是分别登记在不同的登记簿上，所以，在它们之间也就不存在谁是第一顺位的问题。
两次登记的当事人都有主张自己是第一顺位的理由。
所以，确定谁是第一顺位的，都对另一方不公平。
2）、给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机。
现实中很多房地产开发商在将土地使用权抵押贷款后，在房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款。
根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
但是，房屋抵押时，其价值的计算并没有除去已被抵押的土地使用权的价值，因此，在土地使用权部分是重复抵押的，这很显然违反了《担保法》第三十五条的规定。
即使我们从学理出发允许重复抵押，但是，重复抵押的进行，后顺位的抵押权人只有在前抵押顺位的抵押权人获得优先受偿后才能就其余额优先受偿。
所以，一般来说，考虑到后顺位的抵押权实现的风险要远远大于前顺位的抵押权的风险，后顺位的抵押权人会提高对债务人的贷款利率，这就要求其能够明确的知晓自己作为后顺位的地位，从而注意自己的风险，适当提高贷款的利率。
但是，在我国现有分别登记的情形下，后顺位的抵押权人却无从知晓自己的风险。
债务人没有支付重复抵押的代价，却获得了重复抵押的收益，这对后顺位抵押权人是不公平的。
债务人的做法也违背了权利义务相一致的公平原则。
3）、在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押的做法，大大限制了当事人的意志自由，削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用，不利于当事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易风险。
众所周知，抵押的范围是和债务人的代价紧密相关的，抵押人仅仅以土地使用权作抵押还是以土地使用权以及地上的房屋所有权一并抵押来担保债务，和债务的内容，尤其和债务人支付的利息等是密切相关的。