同策杭州保利东湾市场评估及产品策划建议
保利地产营销策划方案word
保利地产营销策划方案word一、项目背景和目标保利地产作为中国房地产领域的知名品牌，一直以来致力于打造高品质、高端的房地产项目。
在当前竞争激烈的市场环境中，保利地产需要制定一项全面的营销策划方案，以吸引更多的目标客户并提高销售效益。
本文将为保利地产制定一套切实可行的营销策划方案，以实现以下目标：1. 提高品牌知名度和美誉度；2. 吸引目标客户群体，增加客户粘性；3. 提高销售量和销售额；4. 加强市场竞争力，稳定市场份额。
二、目标市场及目标客户1. 目标市场保利地产的目标市场是在中国主要城市和一线城市的高消费群体。
这些城市具有较高的人口密度、较高的经济实力和较高的消费水平。
此外，保利地产还将重点关注一些新兴城市，享有较高发展潜力的地区。
2. 目标客户保利地产的目标客户主要包括：- 高净值客户：包括企业家、高级职业人士、高级管理人员等；- 度假房产投资者：有较强的置业投资需求；- 优质家庭：有稳定收入和良好的家庭背景；- 学区房购房群体：重视子女教育资源的家庭；- 养老房购房群体：年龄介于50-65岁的退休群体。
三、营销策略1. 品牌塑造通过积极推广保利地产的优秀品质和服务，提高品牌的知名度和美誉度。
具体措施包括：- 提升品牌形象：通过广告、宣传片、户外广告等方式，突出品牌特色，并展示保利地产的高品质项目；- 加强品牌传播：与媒体合作、利用社交媒体平台、举办品牌推广活动等方式，增加品牌曝光度；- 建立品牌定位：明确保利地产的市场定位和目标客户群体，确保品牌形象与目标客户相匹配。
2. 定位和差异化竞争保利地产通过不同的产品定位和差异化竞争，满足不同客户的需求，并提高市场竞争力。
具体措施包括：- 分类产品定位：根据客户需求和购房动机，开发不同类型的产品，如高端住宅、商业综合体、度假项目等；- 强调产品差异化：通过创新设计、周边配套等方面，使产品在同类竞争中脱颖而出，并满足不同客户群体的需求。
3. 渠道建设建立多元化的销售渠道，提高销售能力和效益。
保利房地产产品定位及方案建议
保利房地产产品定位及方案建议石俊臣【摘要】房地产业是我国的支柱性产业，在国民经济中起着十分重要的作用。
本文是针对哈尔滨市“水韵长滩”房地产项目产品开发的策划。
通过产品的功能定位和市场定位，选择可行的产品线，并进行组合，拟定规划设计方案。
【关键词】房地产策划市场分析项目定位经济分析营销策划哈尔滨市“水韵长滩”项目是由黑龙江保利澳娱房地产开发有限公司投资建设，位于松北新区三环路与西宁路交汇处，东侧紧邻西宁路，南侧邻三环路，西、北两侧分别为规划12号路和规划17号路。
项目总占地面积为56万平方米，规划的建筑面积为70万平方米。
分南、北两区开发，是以别墅为主的大型高档低密度社区。
1.产品线选择由于课题研究的核心问题就是如何进行产品的创新突破，现拟定该项目的产品线主要有以下三种：1.1大平层：所谓大平层，更多是把别墅的功能区间都放置到一个平面上，本质上是将别墅“扁平化”，但不是大户型公寓的简单放大。
从2022年楼市的发展来看，大平层出现“总体总动员”情况，而且逐渐由豪宅向中档亲民楼盘过渡。
相比较一般别墅的上上下下、条条道道，大平层大幅提升了空间的利用率，大面宽、全景观、全套房的空间布局，层层递进下，使得空间上比较有尺度感。
在生活气氛等方面，大平层也更具有优势节省了垂直交通空间，例如别墅内的楼梯。
同时，也相应多出了平面内的公共过道，对于老人和小孩来说更加安全、方便。
在私密性方面，大平层虽不如别墅的独门独户，但也基本能做到一梯一户，较普通的公寓更为独立。
哈尔滨现今的别墅市场大平层产品还是相对匮乏的，主要供应项目是“左岸唯美”二期。
本项目在设计中的大平层产品主要是尊贵豪华的平层官邸，借鉴绿城的杭州留庄和北京御园，主要面向城市最高端的客户，打造东三省的千万级豪宅，成为顶级代表。
1.2独栋和双拼别墅：就哈尔滨市的别墅市场来看，普遍以“经济型别墅”为主，联排别墅和叠拼别墅的供应量较大。
因此项目在规划时将主要采用的是稀缺的独栋和双拼别墅，同时也根据不同的规划方案，推出形式各样的别墅产品，如类独栋、类双拼等1.3空中别院：如今，设计师在中高层住宅的建筑设计中，加入花园的设计，以连接室内和室外，并且和室外景观连成一体，共享充足的通风和采光。
保利房地产策划书
一、前言房地产项目策划是将策划理论与房地产开发、房地产投资、房地产估价、房地产经营、房地产市场营销、物业管理等有关理论与知识结合，并应用于房地产项目实际运作过程中的一门新兴边缘学科。
它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动，具有地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性、操作性、多样性。
房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。
计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。
而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。
研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。
在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。
所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的所决定的，也是企业生存和发展的客观要求所决定的。
在房地产项目中，营销策划极其重要，为了能更好的策划房地产项目的营销，于是带出了房地产项目营销策划书。
二、浅析当前房地产市场基本情况（一）当前房地产市场营运形势中国的房地产市场经历了近10年（1998--2007）的高速增长和繁荣后，和当前的中国宏观经济一样，进入了一个调整周期。
从全国房地产开发景气指数来看，2007年10月份最高，从10月份开始出现下降，而整个2008年呈下降趋势，到2008年10月份处于低迷状态，比07年同期回落了8.13%，比08年6月份回落了4.62%，整个08年进入了比较深度的回调期。
09年以来的头两个月份，国内的部分城市，特别是几个特大城市，房地产市场新房成交量有所上升。
（二）房地产市场基本竞争格局房地产市场竞争经历了4个阶段：1、成本竞争阶段：在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。
【集锦】同策研究院15大产品矩阵服务案例及服务思路
【集锦】同策研究院15大产品矩阵服务案例及服务思路同策研究院，作为智力密集的应用型专业团队，我们依托定量与定性的专业研究能力，利用自主研发的大数据资源，围绕房地产“大交易、大资管”领域进行深度研究，在宏观经济、楼市政策、房地产市场、房企战略、房企营销、地产金融、资产管理、特色小镇、房地产服务行业等研究方面拥有雄厚的专业实力，研究成果具有良好的专业性、实战性、权威性和前沿性。
同策研究院，专业·精准·前瞻性·应用型的研究服务！获取完整报告联系方式请直接下拉至文末。
PART 1大/ 宏/ 观同策研究院产品矩阵No.1市场监测通过对政策、供求量价、来访指数、开盘认筹等数据的监测，在市场周期中对所关注区域能更有效的把握市场趋势变化，以便及时调整经营策略。
详情→同策研究院系列产品发布——市场监测2.0No.2政府策略为政府部门解析房地产市场走势，同时针对可能出现的情况需要采用哪些相关预案措施。
也为政府区域发展提供专业咨询服务。
详情→同策研究院系列产品发布——政府策略2.0No.3投资组合策略不同的类型市场特征有差异，我们对不同城市/经济圈提供短期、长期布局投资组合策略、规模和利润投资组合策略，通过研究发现投资机会，规避投资风险，同时对甲方需求提出最精准的战略。
详情→同策研究院系列产品发布——投资组合策略2.0大/战/略同策研究院产品矩阵No.4房企对标基于市场周期与城市层面市场需求变化的特征，分析对标企业的城市投资布局路径、投资策略、营销策略、转型策略等。
根据甲方需求，提出综合性解决方案。
详情→同策研究院系列产品发布——房企对标2.0No.5收并购通过对近几年来房地产市场变化及房企通过收并购获取资源的情况进行分析，对发展周期规律进行总结，并对未来发展趋势进行判断。
同时对标志性企业在收并购领域的成功经验进行分析，以期未来为企业收并购拿地提供参考价值。
详情→同策研究院系列产品发布——收并购2.0No.6企业战略管理面对不同发展阶段、不同业务类型的房企，做战略咨询、组织管控设计、人力资源及绩效管理、制度流程建设、营销体系标准化建设等多方面咨询。
杭州湾房地产营销策划方案
杭州湾房地产营销策划方案一、项目背景杭州湾地区拥有得天独厚的自然资源和区位优势，近年来发展迅速，迅速成为人们理想的居住和投资地。
为了充分利用这个机会，我们公司决定推出杭州湾房地产项目，并制定全面的营销策划方案。
二、市场分析1. 目标市场：- 居住需求：推广给杭州和上海等一线城市居民，以及新兴经济人群。
- 投资需求：针对国内和国际投资者，吸引他们在这个地区购买房产。
2. 市场规模：- 居住需求：根据调研数据，杭州和上海一线城市的人口超过1000万，其中大部分居民在杭州湾地区购房的需求旺盛。
- 投资需求：国内外投资者的资金实力强大，他们对房地产的投资需求不断增加。
三、项目定位1. 居住需求定位：- 高端人群：提供优质的住宅环境和高品质的公共服务设施，满足其对品质生活的需求。
- 经济人群：开发经济适用房和租赁住房，满足他们的居住需求。
2. 投资需求定位：- 高端投资者：开发高端海景别墅和高层公寓，吸引高端投资者进行长期投资。
- 一般投资者：提供多样化的房产产品，满足不同投资价位和风险偏好的投资者。
四、市场推广1. 品牌宣传：- 建立项目独特的品牌形象，强调项目的优势和特点。
- 制作高质量的宣传资料，包括项目手册、海报、宣传片等，向目标市场进行广泛传播。
- 聘请知名广告公司设计品牌标识和广告活动，提高项目知名度。
2. 线上推广：- 建立项目官方网站和微信公众号，定期更新项目最新动态和销售信息。
- 利用社交媒体进行广告投放，增加项目的曝光率。
- 利用搜索引擎营销技巧，提高项目在搜索结果中的排名。
3. 线下推广：- 参与房地产展览会，展示项目的规划和特色，并吸引潜在买家和投资者。
- 在当地媒体上刊登广告，提高项目的知名度。
- 利用特殊渠道，如地产经纪人和代理商，推广项目。
- 组织项目推介会，邀请潜在买家和投资者，向他们介绍项目的优势。
五、销售与推广策略1. 销售策略：- 提供多样化的产品选择，满足不同客户的需求。
【房地产】同策杭州保利东湾市场评估及产品策划建议
新城中心区行政办公、市民活动、会展、商务、 金融、文化体育、居住等各种功能交合叠加。
沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东南 三大生态型居住区，具有15万人左右的居住规 模。
北部工业区以松下工业园项目落户为带动， “十一五”期间，全面完成基础设施建设。
2006.6下沙十一五规划获得通过
•本案理论目标客户 •非本案理论目标客户
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•市区客
•富阳区域及 少量市区客
•市区及滨江区域 客
•萧山区域及 少量市区客
【房地产】同策杭州保利东湾市场评 估及产品策划建议
•主要人口迁移线路
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【房地产】同策杭州保利东湾市场评 估及产品策划建议
•本案理论客户购房感性描述
内部道路系统 ➢ 区域内路网建设基本 完成。 ➢ 目前已经修筑的15横 15纵宽阔马路贯通开 发区的东西南北,在绕 城高速以南形成流畅 的路网覆盖。
•绕城公路 •九沙大道（规划建设中） •下沙路（通过艮山东路连接市区）
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【房地产】同策杭州保利东湾市场评 估及产品策划建议
•交通体系状况
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【房地产】同策杭州保利东湾市场评 估及产品策划建议
•项目地块现状
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【房地产】同策杭州保利东湾市场评 估及产品策划建议
•地块四至情况
•北面：在建厂房
地块北面和西面 与工业厂房隔路 相望，东南为临 江景观大道
地块平整，无动 拆迁任务
地块周边道路系 统健全
•西面：22号大街
属 依托高教园区建设 性
依托经济技术开发区
高起点 引导郊 提升区 引进技
占地约289377平方米 50万方住宅，容积率1.8/2.5 20万方商业，容积率3.5
保利_杭州保利东湾_大平层公寓二期别墅推广策略_79PPT_2009年_同策
7.1 2#开盘
8.1
9.1 14#开盘
10.1
11.1
12.1
2#楼作为保利东湾的两栋王座之一，公开后价格上必定有所突破，通过2#的价格整体提
升楼盘价格,为下半年14#楼的公开建立价格平台；
目前库存别墅由于位置等方面的限制，去化缓慢，大量客户开始等待二期的开盘，实际 上二期别墅的蓄客已经开始，同时，为增加人气，可以考虑与14#楼同时开盘；
PART1
库存去化预估
从目前的去化情况来看，上面提到的滞销户型也在缓慢销售，其中77平米
的小两房户型由于目前标准两房基本售磬，所以估计下一步会实现加速动 销；而60平米左右的小户型中，3#楼新推的由于性价比比较高，也会快 于其他楼栋相同户型，但由于体量较大，需要通过一定的包装去化；而其 余三房户型，通过挤压，也会加速销售； 排屋的库存则主要为沿马路的10#、11#两排沿马路的产品，由于现在没 有房源可选，这也是客户唯一的选择。
PART1
11-107 527万
目前货量分析
11-106 372万 11-105 375万 11-104 373万 11-103 378万 5-102 398万 11-102 382万 3-2-103 487万 10-104 390万 10-101 541万
2-103
1296万
1-102
1162万
西溪里
西溪蝶园
西溪望庄 和家园
PART1
2、同质产品分析
市场综述
西溪板块
主要特点： 1、区位：杭州城区最近的景观别墅区，有国家西溪湿地这一稀缺资源，随着文一、文二路延伸段的建成，区域 越发成熟；
2、产品：走豪宅化路线，个案的项目产品创新比较突出，如留庄的十字户型，和家园的山景大平层
保利营销策划
保利营销策划保利地产是中国领先的房地产开发商之一，拥有丰富的房地产开发经验和卓越的品牌影响力。
为了进一步巩固其市场地位并吸引更多的潜在客户，保利地产需要一个创新而有效的营销策划方案。
本文将介绍一个基于市场调研和分析的保利地产营销策划方案。
一、市场调研和分析在制定营销策划方案之前，必须首先进行市场调研和分析，以了解目标客户的需求和市场趋势。
通过调查问卷、访谈和竞争对手分析等方法，可以获取关键数据和信息，为后续的策划工作提供有力支持。
二、明确目标客户在保利地产的营销策划中，明确目标客户是非常重要的一步。
根据市场调研的结果，我们可以确定目标客户的年龄段、收入水平、购房需求等关键特征。
例如，保利地产可以针对年轻白领群体推出高品质、价格合理的公寓产品，以满足他们对舒适生活的需求。
三、品牌塑造和宣传作为一家知名的房地产开发商，保利地产已经建立了较高的品牌知名度。
在营销策划中，我们可以通过品牌塑造和宣传来进一步提升品牌价值和认知度。
通过打造独特的品牌形象、优质的产品和服务，将保利地产定位为可靠、创新和值得信赖的房地产开发商。
四、线下推广活动线下推广活动是一个有效的营销策略，可以吸引潜在客户的注意并增加品牌曝光度。
保利地产可以组织开发项目的展览会、开放日活动等，让潜在客户亲身体验项目的品质和特点。
同时，可以与当地商业伙伴合作，举办购房优惠活动，吸引更多的购房者。
五、线上推广策略在当今数字化时代，线上推广策略是不可忽视的一部分。
保利地产可以通过建立官方网站和社交媒体账号，发布公司动态、项目进展和客户案例等内容，吸引潜在客户的关注和参与。
此外，还可以结合搜索引擎优化（SEO）和关键词广告等技术手段，提高公司在搜索引擎结果中的排名，增加品牌曝光度。
六、客户关系管理保利地产应该重视客户关系管理，建立良好的客户关系。
通过建立客户数据库、定期发送电子邮件和短信、举办客户答谢活动等方式，与客户保持密切联系并提供个性化的服务。
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两个商贸服务配套网络：大型居住区的社区便利商贸服务设施；地铁
站口商贸服务设施预留规划。
•14
•公交车辆线路
•交通体系状况
•15
•交通体系状况 •16
•核心区 域
•公交线路辐射
•轨道交通线路
•交通体系状况
•本案地块 •17
•交通体系状况
•地铁1号线途经站点：
•湘湖—滨康路—西兴—滨和路— 滨江—富春路—秋涛路——城站— 湖滨—龙翔桥—凤起路—武林广场 —文化广场—艮山门—闸弄口—火 车东—彭埠—建华—红普路—九堡 —九堡东；
工业区发展成为具备工业、居住、科技、
教育、研发等多种功能于一体的、就业与
居住平衡的综合新城 。
•12
•区域规划方向
•“一核、一心、一带”到“一心、二副、二街、二配套”
“一核、一心、一带”为主体的新城格局 “一核”即新城中心区7.8平方公里，将重点打造以九沙大道高层建筑群为主
体的地铁物业型城市轴，做好九沙大道和核心区域城市设计；调整优化中心区北侧元 成单元功能定位，按照经营城市理念，调整为以居住用地为主的中心功能拓展区；调 整优化中心区南侧七格单元规划，使其整体形象与中心区功能、环境相协调。
“一心”是启动区块公共服务中心，通过实施“退二进三”，逐步推进传统
企业搬迁，腾出400亩工业用地用于城市功能配套，延伸4号路商业街至新城中心区景 观湖，打造高品位的休闲特色街，建成与中心区连为一体的公建住宅区。
“一带”则是指沿江生态居住带，通过加快沿江土地出让和房地产开发，打造
高低错落、形态丰富的滨江型生态人文居住景观带。
沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东南 三大生态型居住区，具有15万人左右的居住规 模。
北部工业区以松下工业园项目落户为带动，“
十一五”期间，全面完成基础设施建设。
2006.6下沙十一五规划获得通过
公建配套 按照中心区、沿江区、高教区、工业
下沙新城的建设目标：国际先进制造业基
区四大商贸集聚区进行空间布局。
内部道路系统 ➢ 区域内路网建设基本 完成。 ➢ 目前已经修筑的15横 15纵宽阔马路贯通开 发九沙大道（规划建设中） •下沙路（通过艮山东路连接市区）
•19
•交通体系状况
•交通 目前交通体系较为薄弱，主要依靠公交以及自驾车出行； •条件 •汇总 未来公共交通设施改善明显，地铁将成区域发展强心剂。
地、新世纪大学城、花园式生态型城市副 利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资源
中心。
，科学规划12公里的沿江大道景观带、1200亩
下沙新城的品质定位：国际化、现代化、
生态湿地公园、高教园区景观带。
人文化。
规划到2020年，下沙新城的人口规模达到
60万-70万，建成区面积60平方公里。这
是一个中型城市的概念，将由最初单一的
交通设施
德胜快速路
道路体系 杭金衢高速公路
杭州绕城公路
轨道交通 轨道交通1号线
k197
k210
主要 公交
311 k401
连接区域 下沙副城、主城区 诸暨、义乌、金华、永康、上海等 整个杭州城区，并对外围高速道路形成联通 主城、下沙城、临平城、江南城 蒋村—天目山路—环城北路—高教园区 杭州火车站（城站）—乌龙庙—七堡—文溯站 火车东站—下沙综合市场 马市街—浙一医院 —钱江二桥 —下沙高教东区•20
同策杭州保利东湾市场 评估及产品策划建议
2020年6月5日星期五
•“涉案”问题
•位置？交通？配 套？产业？……
•本案地块有何吸 引客户的特质？
地块特征
客户来源
•区域？年龄？家 庭结构？经济实 力？……
•本案该瞄准哪些 样的客户？
产品打造
•概念？实体？住 宅？商业？…… •本案该用何种策 略竞争客户？
•一主三副格局 •东扩战略落点
•本案地块
•10
•区域规划方向
•一主三副 •大杭州蓝图
•下沙区 •城市远郊
•“下沙城”
•+
•“核心都市区”
•=
•下沙城市角色及形象转变机遇
•11
•区域规划方向
•内部规划解读
• • 精品资料网
新城中心区行政办公、市民活动、会展、商务 、金融、文化体育、居住等各种功能交合叠加 。
商业金融业 ≤3.5
建筑密度 ≤40% ≤40%
绿化指标 ≥25% ≥25%
G
95602
•土地获取成本：22.8亿元
H
136925
住宅
≤2.5
•土地楼面价：3326元/㎡
住宅
≤1.8
≤25%
≥30%
≤28%
≥30%
•9
•区域规划方向
•外部规划解读
杭州市新一轮 城市总体规划 将下沙确定为 杭州大都市三 大副城之一。
地块平整，无动 拆迁任务
地块周边道路系 统健全
•西面：22号大街
•本案地块
•东面：沿江大道绿化带
•南面：18号地块 •本案
•8
•地块经济指标
•商、住一体；大规模开发
出让面积 地块号码 单位：㎡
土地用途
容积率
A
29076 商业金融业 ≤3.5
••http:精//w品Cw资w/.c料Dn网 28063
竞争环境
•区内？区外？热 销？滞销？……
•竞争市场正在怎 样分化客户？
•2
•第一部分：地块基本属性研究 •第二部分：客户市场布局分析 •第三部分：客户竞争态势分析 •第四部分：本案开发策略导出 •第五部分：相关附件参考
•3
• • 精品资料网
•第一部分：地块基本属性研究
•htt•p:往//w下w沙w.方cn向sh的u.站cn点依次为 • ：精品资料网
•下沙西—下沙中心—下沙东—文 泽路 •往临平方向的站点依次为： •乔司南—乔司—乔司北—汽车城 —世纪大道
•18
•交通体系状况
外部道路系统 ➢ 经绕城高速联通沪杭 、杭宁、杭甬、杭千 、杭金衢等高速 ➢ 德胜快速路，九沙大 道，下沙迎宾大道以 及沿江大道贯入市区
•4
•杭 州 •Hangzhou
•下 沙 •Xiasha
•5
•项目地块位置
本项目地块位 于杭州东部下 沙区域，钱塘 江下游，处于 杭州湾的南部 位置。
•6
•项目地块现状
• • 精品资料网
•7
•地块四至情况
•北面：在建厂房
地块北面和西面 与工业厂房隔路 相望，东南为临 江景观大道
•13
•区域规划方向
• • 精品资料网
“一心、二副、二街、二配套”的总体框架。 一个商业中心：下沙城新区商贸和现代商务中心(CBD)。 两个商业副中心：建成区与大学城商业副中心；东南沿江商业副中心。 两条商业特色街区：文渊路-4号路“L”型都市商业街区；东南部钱江