物流地产：一个尚待开发的市场
我国物流地产的发展现状、问题与对策
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络规 划
本文认 为 ， 所谓物 流地产 ， 就是开发商 以赢利为 目的 ， 根据顾 客 的需求 ， 选择合适 的地 点 ， 资 、 投 建设所需 的物 流设 施 ， 与客户 建 立 密 切 的合 作 关 系 ， 为其 在 合 适 的 时 间 ， 过产 权 转 让 、 通 出租 和物业服务等方式提供的专业 化物流设施不动产 ， 包括与物流 业 务 相 关 的 房 地 产 以及 配 套 物业 设 施 。常 见 的 物 流 地 产 开发 商可能是物流企业 、 房地产企业或专业投资基金等 。客户主要
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物流地产
物流地产(一)概念“物流地产”，就是工业地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，并由一个资产管理队伍进行相应的服务管理。
“物流地产”的典型顾客包括造商、零售商、第三方物流企业(3PL)、货代等。
由于日常物流业务仍由客户操作，而开发商只提供物业相关服务，故物流地产的本质是地产而非物流。
典型物流地产项目包括种类仓库、货柜码头、物流园区、配送中心。
(二)物流和地产的结合根据土地的用途不同，土地的价格也不同。
站在地产公司的角度:物流地产的核心仍然应该是在地产本身，是地产就有增值的空间，只不过操作的方式不同罢了。
而站在物流的角度，物流地产的核心在于物流业务，是物流就能够创造价值。
就物流地产来说,有几种形式:一是面向市区的配送基地,并辅以写字楼、仓储;二是集中的物流园区建设,这也是地产商最有操作可能性的方式。
三是参与物流园区或者是物流基地的建设中,这样有机会获得一定比例的配建用地,土地性质往往是住宅或者是商业,这也正是地产商所擅长的领域,但是获取土地的成本更便宜,也可以说是借物流的名义在地产中获得了更好的资源和发展机会。
物流地产需要丰富的资源门槛,地产公司往往没有这方面的经验,后期招租容易遇到的困难,因此现在地产公司尝试涉足这个领域时,仍然以建设为主,后期运营都找到相应的专业机构或是物流公司进行合作;但物流地产土地成本低廉,这也正是地产商看到的最大机会——抢占不可再生的土地资源,成为地产商与物流发生关系的核心因素。
根据调研，现在有大型的专业卖场就有类似的土地储备,相关人士透露他们在前期会做仓储式的购物基地,将现有的商家资源全部引进,甚至为了吸引商家会在租金上有很大的让利空间,在人气和商气起来之后,将仓储拆卸,部分土地置换再投入到地产开发,虽然他们在房地产领域比较陌生,但是土地成本低廉,产品出来之后在价格方面的操作空间非常大。
很多物流公司最早做仓储配送中心,规模非常小,但土地很便宜,增值以后,有了更多的资本,开始向外发展，土地增值带来的溢价成为近年来他们盈利的重要组成部分。
普洛斯物流地产研究报告
普洛斯物流地产研究报告物流地产作为现代物流行业的重要组成部分，在近年来得到了迅猛的发展。
普洛斯作为全球领先的物流地产企业，其成功经验和发展模式具有重要的研究价值。
一、普洛斯的发展历程普洛斯成立于 1991 年，总部位于美国。
经过多年的发展，普洛斯已成为全球最大的物流地产企业之一。
在其发展过程中，普洛斯不断通过并购和扩张来扩大业务规模，并逐步形成了全球化的网络布局。
早期，普洛斯专注于美国市场，通过开发和运营高品质的物流设施，满足了客户对于现代化物流仓储的需求。
随着业务的不断拓展，普洛斯开始将目光投向国际市场，先后进入欧洲、亚洲等地区。
在亚洲市场，普洛斯尤其取得了显著的成就。
通过与当地合作伙伴的合作，普洛斯迅速适应了不同国家和地区的市场环境，建立了广泛的物流设施网络。
二、普洛斯的业务模式1、物业开发普洛斯通过精准的市场调研和选址，开发建设符合客户需求的物流设施。
这些设施通常具有高标准的设计和建设质量，包括合理的空间布局、高效的装卸设备以及完善的配套设施。
2、物业管理普洛斯为客户提供全方位的物业管理服务，包括设施维护、安保、清洁等，确保物流设施的正常运营和客户的满意度。
3、基金管理普洛斯通过设立物流地产基金，吸引了大量的外部资金，为业务的扩张提供了充足的资金支持。
同时，基金管理也为投资者带来了稳定的回报。
三、普洛斯的竞争优势1、强大的品牌影响力普洛斯作为全球知名的物流地产企业，其品牌在行业内具有很高的知名度和美誉度，这为其在市场竞争中赢得了更多的机会。
2、全球化的网络布局普洛斯在全球多个国家和地区拥有广泛的物流设施网络，能够为客户提供全球范围内的物流解决方案，满足客户的跨国业务需求。
3、丰富的客户资源普洛斯与众多知名的企业建立了长期稳定的合作关系，这些客户的需求为普洛斯的业务发展提供了持续的动力。
4、专业的团队和先进的技术普洛斯拥有一支经验丰富、专业素质高的团队，能够为客户提供优质的服务。
同时，普洛斯积极应用先进的技术，如物联网、大数据等，提高物流设施的运营效率和管理水平。
物流地产的黄金2.0时代：物流地产行业开发链条
物流地产的黄金2.0时代：物流地产行业开发链条投资要点供给：一线城市工业物流土地供给非常紧张，现在最好的资源来自于二手土地市场，以及一手的一线卫星城。
网络溢价开始出现，成网打包的用地单价甚至高于单个地块的单价。
需求：线上+线下的需求仍然巨大。
线上来自于B2C和仓配模式比例提高，线下则来自于渠道变化、制造业升级。
长期来看行业供需失衡的状况不会有改善，好地段的好仓库价格将会非常坚挺。
竞争格局：复杂化，物流地产的物流属性正在增强，而过去的客户也开始自持部分物业。
在物流行业对精细管理、速度和SKU要求越来越高之际，行业核心的竞争优势除了土地资源获取之外，更有对运营和物流的理解。
REITs在中国发展阶段仍处于早期，未来会有更多空间，整体来说REITs是一个顺周期的游戏，在物流地产当前整体租金水平稳定的前提下，未来一旦放开，对风险偏好较低的资金如养老、保险等将会极具吸引力。
风险提示：行业增速低于预期物流地产行业开发链条⏹物流地产行业老大普洛斯的典型客户现代物流地产属于产业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施。
其范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。
本篇报告主要的讨论对象即为现代物流地产，其典型客户包括零售、第三方物流、高端制造业如汽车配件、电子产品、医药医疗设备等。
⏹现代物流设施在硬件指标上大幅提升1）好位置2）开阔的地面面积3）高天花板4）高载重能力5）宽阔的柱间空间6）配备起重机7）方便卡车行驶的通道结构单层：高品质钢结构结构多层：混凝土/钢结构多层：无通道，极少有多层结构附带通道/电梯总建筑面积≥8000平方米规模不一（~4000平方米）屋顶净高≥8米4米至7米承载力1楼：≥3吨/平方米1楼：≤3吨/平方米2楼：≥2吨/平方米2楼：≤2吨/平方米立柱间距≥8米5米至7米消防消防栓、灭火器、火灾报警装置消防栓地面漆耐磨性环氧树脂/混凝土地面涂装工程非标准，如水泥地面或素填土监控系统24小时安保及集中监控服务公共警卫室或尚无采光顶装备条形照明灯的天花板非标准集中供暖（可选）办公室及仓库装置（可选）尚无通风设备（可选）每小时两次（可选）手控通气或尚无信息管理系统WMS/ERP等没有。
2023年物流地产行业现状：物流地产市场需求强劲
2023年物流地产行业现状：物流地产市场需求强劲网讯，物流地产市场需求强劲，现阶段我国物流地产行业已较为成熟。
过去十年间，北京物流地产市场因供应不足叠加需求旺盛，而长期保持供不应求态势。
在将来三年，物流地产市场将迎来大规模供应放量，将成为十年来最重要的转折点，充分释放被长期抑制的需求潜力。
以下对2023年物流地产行业现状分析。
物流地产作为零售供应链中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验等方面有着重要的作用。
因此，消费需求的拓展将会持续推动物流地产的需求。
而第三方物流企业因其专业化、低成本、高效率成为大多数企业的首选。
2022-2027后新冠疫情环境下中国物流地产市场专题讨论及投资评估报告指出，2022年中国第三方物流规模约为3310亿美元，2022年至2022年的复合增长率达到16.6%。
将来随着消费的增长，企业对于第三方物流的需求也将持续增长，带动物流地产的需求。
国内物流地产行业由于其资产的稀缺性，正渐渐成为资本圈内炙手可热的赛道。
在资产壁垒、规模经济和网络效应的共同作用下，行业形成稳固的行业护城河，后发者难以超越。
同时，物流地产基金走上前台，为企业融资、盘活资金、提升盈利供应更多机会。
现从四大状况来分析2023年物流地产行业现状。
行业现状一：红利政策频出，土地供不应求作为服务于制造业、零售业、物流业等产业进展的重要载体，物流地产近年来受到政府部门的重视，多个土地、税收等优待政策出台。
尽管国家频繁地出台扶持政策，并将物流纳入基础设施网络建设范畴，赐予行业较优的成长环境。
但是也要看到，物流地产正面临着土地供应收紧、物流地产项目投资成本上升这一局面。
当前，地方政府对仓储物流用地的供应趋于较为保守。
主要缘由一是物流用地价格偏低，对地方政府土地财政收入有限;二是仓储用地经济效益和税收贡献较少;三是仓储业供应就业岗位相对较少;四是物流仓储用地的投资强度较小。
从供需来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的状况就更加严峻。
解析：物流地产的运营模式、投资与问题
解析：物流地产的运营模式、投资与问题物流地产作为物流活动的重要载体，对于提高物流运营效率、降低物流成本至关重要，尤其是近年来我国经济持续快速发展，产业规模不断发展壮大和电子商务等产业的高速发展，带动了我国物流地产的持续快速扩张。
掌握物流地产的投资运营规律，掌控物流地产的投资机会显得尤为重要。
物流地产属于工业地产的范畴，是指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。
现代物流地产的范畴包括物流园区、物流中心、分拨配送中心、仓库等物流业务的不动产载体。
与传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
物流地产发展规模不断壮大。
以物流园区为例，2012年中国物流与采购联合会发布了《第三次全国物流园区（基地）调查报告》，报告显示2012年我国物流园区数量达到754家，与2006年的207家相比增长了264%。
说明我国物流地产投资在过去几年保持较高的增速和投资规模。
物流地产的开发模式较多，当前国内物流地产的开发模式主要有以下几种。
（一）地产商开发、物流企业租赁的运营模式这种模式与商业地产的开发模式十分相似，主要是以物流地产开发商为投资主体，在国内投资建设标准化、优质的物流仓储设施，然后再转租给物流企业，开发商只负责投资开发和物业管理，而具体的物流业务运营主要由物流企业开展。
目前这种模式以普洛斯、安博置业、嘉民集团等为代表。
这种模式的优点是对于物流地产投资企业能够实现快速扩张，降低运营风险，享受土地升值和租金增长收益；对于入驻的物流企业可以降低企业经营成本，提高企业的核心竞争力。
缺点是作为开发商不能享受物流地产经营带来的增值收益，对于入驻的企业短期内可以降低经营成本，长期会由于租金的上涨增加企业的经营成本，也不能享受土地增值带来的额外收益。
（二）物流企业独立开发经营模式物流企业作为相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自主经营，自主管理。
当前国内大多数物流企业都是这种模式。
该模式优点是可以节省一部分租金，可以享受到土地升值和租金增长带来的额外收益。
一个尚待开发的新兴教育园地——有关声乐普及教育的思考
一个尚待开发的新兴教育园地——有关声乐普及教育的思考贺照清【期刊名称】《吕梁学院学报》【年(卷),期】2000(000)003【摘要】我国艺术教育在经济飞速发展的当今 ,又一次迎来了它的春天。
各类高档名牌乐器逐渐走入社会和家庭 ,器乐教育的社会化已成为我国艺术普及教育的一大景观。
器乐的社会普及教育不再是遥远的梦想。
但在器乐普及日益发展的同时 ,声乐普及教育却步伐缓慢 ,不尽人意。
形成了艺术教育的特殊现状 ,这种不正常的发展继续下去将会出现艺术普及教育的畸形化 ,单一化 ,这是不符合事物发展的规律的 ,声乐是音乐艺术的重要范畴 ,它的发展状况将会影响到艺术教育的整体发展 ,是决定艺术普及教育成败的关键所在。
开发声乐教育园地势在必行 ,本文就此话题阐述自己的观点。
一、声乐艺术普及的意义1、导向意义 :艺术普及活动的的全面开展是教育素质化的重要标志 ,发达国家很早就开始重视艺术教育 ,高度文明的社会要求人人应具备特有的艺术素质 ,它是人的整体素质的重要组成部分。
近年器乐教育领域蓬勃发展 ,令人欣喜 ,声乐领域却令人担忧 ,全国上下已成通俗的歌海。
爱情歌曲 ,港台之声弥漫校园 ,如此境况一直漫延 ,将严重扭曲青少年心灵 ,腐蚀社会 ,引来不堪设想的严重后果 ,国家教委明确规定流行歌曲不得进校园实为明智之举 ,但要真正做起来并非易事。
流行歌曲使通俗唱...【总页数】2页(P61-62)【作者】贺照清【作者单位】吕梁高等专科学校艺术系【正文语种】中文【中图分类】J61【相关文献】1.物流地产：一个尚待开发的市场 [J],2.组织创新与西部开发--一个新兴古典经济学角度的思考 [J], 贾明德;李斌3.一个现代国际流行和在我国尚待开发的宝石品种 [J], 王春晖;才文博4.组织创新与西部开发rn——一个新兴古典经济学角度的思考 [J], 贾明德;李斌5.地下经济:一个尚待开发的核算领域 [J], 胡晓晖因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
【探秘：物流地产的前期市场调研秘籍】
【探秘：物流地产的前期市场调研秘籍】2016-07-02 一个物流地产项目要想成功，就一定要需在调研上多用点功！靠预感和直觉早晚要走弯路！物流地产旺盛的市场需求和稳定的收益吸引了大量资金的，加之人民币的通胀因素，工业地产就被视为资产避险的救命稻草，基金财团，国企央企，利用雄厚的财力快速囤积土地，大量的物流地产项目上马。
各地风风火火如赶集一般上马的物流地产项目面临同样的窘境：忽视前期的调研的重要性，不分析调研结果。
很大程度上说明了企业在战略规划的专业手法上不够熟悉和重视，依靠直觉和政府引导，导致了后期项目出现空置和运营困难。
前期客户压力、运作模式压力、回收期比较长以及市场风险等风险估计不足，缺乏前期的策划和论证，导致了物流地产战略定位不准确、规划不充分，造成了物流地产低水平重复建设。
问题：一些物流地产项目建设运营后出现的问题。
1.远离物流集散区，短途倒转成本失控由于取得土地困难，临近城市的土地获取难度迅速加大，新的开发区急需项目注入，所以一些物流地产项目选择远郊的地区，直接丧失了有着城市市区配送类业务的企业的青睐。
快消类产品如饮料、休闲食品、批发类商城类仓储如国美苏宁、服装类企业。
企业对于仓储的要求是及时响应销售订单，短途时效和成本的失控直接失去这一类客户。
2.客户类别不确定导致配套考虑欠妥快递、机电、快速消费品、日化、零担、服装、医药、钢铁、建材、冷链....不同的行业对仓库有着不同的具体要求，无法定位是仓储营销遇到的最大难题。
由于租赁面积和品种的不确定，使得库内分隔形成困难，服装和建材，建材的灰尘直接影响服装的品质。
不能形成集群效应，形成货品种类快读过大，比如食品与轮胎气味的互窜使得储存产品受损。
变压器容量较小，导致电瓶叉车和分拣设备受限。
中央厨房食品的加工需要库内的上、下水改造。
医药类企业实施了GMP、GSP标准，使得温度湿度、有效期的管理难度加大，由于医药企业一般需要将销售的一部分和仓储融合在一起，那么仓储的位置就需要交通，办公、食宿等各方面的便利性。