社区商业策划

社区商业社区商业(Community Busine ss)什么是社区商业社区商业是一种以社区范围内居民委服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

社区商业是城市商业空间中一个重要层次。

社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务是具有综合性和便利性的特点，但不一定是廉价的。

因此，社区商业是具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。

社区商业的定位社区商业定位策略在进行社区商业定位之初，对社区商业的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提。

其中外部环境因素包括：经济环境、区域城市发展规划、行业政策、市场环境、市场容量等要素；在此基础上明确社区商业所要面对的服务人群，对其人口规模、消费能力、消费需求及消费习惯的准确把握，也就有针对性地锁定了目标、客户；社区商业的规划布局、业态组合，经营档次也要与目标客户的需求相适应同时再结合社区商业所在商圈的市场供应情况，与周边现有／潜在的竞争对手进行竞争分析，以确定社区商业是采取强强联合。

优势互补还是差异化经营的竞争策略。

社区商业功能定位明确了目标客户的消费需求和竞争策略后，社区商业的功能属性也随之明晰起来，是外向型还是社区服务型或是二者兼而有之的中间模式，社区商业的形态是集中式、商业街还是底商，从而找出社区商业地产项目在整个商圈中的准确定位，并结合项目自身拥有的资源条件营造独具特色的商业主题。

社区商业表现的表现形式以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。

值得注意的是社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。

一、社区底商所谓社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。

社区底商的本质特征区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分。

二、社区商业街社区商业街是指位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。

社区商业街的产生主要是基于小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要而起到必要的补充作用，因而在住宅开发较活跃或大型商业配套设施比较缺乏区域的社区商业街的开发体量都比较大。

结合全国各地的开发状况，组成社区商业街的建筑形态主要表现为1~3层商业楼或住宅建筑底层商铺。

1、社区商业街的形态分类社区商业街的形态按照不同的标准可以分为不同的类型：按空间布局分：沿街式；裙组式；会所式。

按规模和辐射范围分：内向服务型（服务对象仅限社区内居民）；外向型（服务范围可延伸至社区外部消费人群）。

2、社区商业街的主要职能社区商业街的主要职能是以先进的商业形态、完善的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多元化、个性化的综合性消费。

3、社区商业街的服务对象社区商业街的服务对象主要是小区内居民，服务人口一般为2～5万人左右。

部分外向型社区商业街的服务范围可延伸至社区外部消费人群，其服务半径要比传统意义上的内向服务型社区商业街相对更大，服务类型相对更广，服务层次也相对更高。

4、社区商业街与社区商业中心的对比分析（详见下表）三、社区商业中心社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，是各类社区商业网点的集合体，在目前众多大型社区中，社区商业中心也被称为社区商业广场。

社区商业中心是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。

社区商业中心是社区商业的最高组织形式，一般社区商业中心都由社区底商、社区商业街及其他高级配套，如酒店、医院、大型购物中心等共同组成。

社区商业中心设在居住区内人流集中地区，单位服务人口为3 万至4 万人，商业服务网点数在20个以上，包括超市、菜市场、便利店、餐饮店、药店等，具备购物、餐饮、修理、理发、洗衣、家政、再生资源回收等功能。

已建成的住宅区一般选择在已经具备一定商业基础的地区，通过改造和业态调整，形成“沿街式”的社区商业中心，而新建住宅区一般以购物中心的业态形式为主，规划建设社区商业中心。

社区商业中心构成的三种基本模式大型商业中心：大型商业中心配置了大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院、酒店等社区配套服务设施应有尽有，类似于欧美国家社区商业中心的模式；“沿街式”社区商业中心：“沿街式”社区商业中心模式是指在成规模的新建居民区中，选择其中一些居民楼底层，建成商业用房，引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施，满足居民就近对生活必需品消费和一定程度的精神享受的需要。

“沿街式”社区商业中心类似于社区商业街。

“改建式”社区商业中心：“改建式”社区商业中心模式是指只用现代商业业态，对散布在社区的传统商业网点进行改造，并根据常住人口的消费需求和小区结构，对社区商业网点布局进行科学、统一规划，形成有一定吸引力的商圈。

社区商业的发展前景社区商业是以一定居住地域为载体，以便民利民为宗旨，以不断提升居民生活质量为目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。

随着城市的不断发展，新型的社区大量涌现，面对新的需求，应有定位准确、层次分明、功能完善的社区商业，这对促进地区经济增长，适应消费观念的变化和扩大内需，应对国际商业集团的挑战具有十分重要的意义。

社区商业是综合消费的有效载体。

近年来，北京商业以前所未有的速度发展着，在流通规模、设施建设、经营管理和效益水平等方面取得了显著的进步和提高，对保持经济持续、快速发展具有重要的促进作用。

城市住宅建设的快速发展所需求的配套面积增加和以城乡居民收入稳定提高为基础的多元化消费结构逐步升级。

商业的发展要跟着需求走。

消费的革新，需要新的商业形式来承接，而兼容了先进的商业业态、完善的商业组合、优美的购物环境和周到细致的服务的社区商业，恰好迎合了城市居民这种需要。

据有关资料显示，在未来的10年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的1／3。

2002年上半年以来，全国社区商业的迅速发展引起了业界的普遍关注。

仅上海市社区商业的零售额就达到了600亿元，占全社会零售额的30％；在北京，2002年上半年就有17家营业面积在500平方米的商业企业走进社区。

我市居民的消费方式已越来越倾向于方便、快捷，“就近便利”成为消费者的首选。

现在北京销售增长率最高的商场不再是那些闹市区的巨无霸型商场，而是一批社区型商场。

社区商业已经成为服务业中新的经济增长点。

从经济发展的角度看，需要大力推进社区商业发展。

社区商业是现代人购物的重要场所。

社区商业是城区经济发展的重要组成部分。

伴随现代商业经济和房地产的高速发展，社区商业已被提到一个重要的议事日程上来。

社区商业既是现代城市格局的重要组成部分，又与老百姓日常生活紧密相连。

对于居住区和郊县城镇，社区商业的发达程度是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。

社区商业的兴起与发展，极大地方便了百姓的生活，人们可以不出社区便可得到生活的享受。

社区商业由于离消费者最近，因此它需要负责消费者所有的日常消费需求，提供必备性服务和指导性服务以及娱乐性服务。

由于一些大型社区向城市周边、近郊扩展，但商业配套设施奇缺，为社区商业的发展提供了空间；也由于交通不便利，人们对社区商业的依赖性越来越大；同时随着收入水平的提高，人们对服务的多种要求也逐渐显露出来。

城市经济的发展离不开商业繁荣所带来的土地、房产、劳动力以及基础设施等要素的普遍升值。

商业的发展对房地产业的带动作用也十分明显，良好的商业设施可提高房地产的销售价格，提升社区的档次，这已为许多新建居住区所证实。

社区商业的萧条将会直接导致社区物业的贬值，给房产商带来巨大的损失。

社区商业成为新的商业增长点。

由于城市空洞化日渐明显，而居民就近消费习惯的形成，使中心商业街空壳化也变得越来越明显，这无疑使内城相对集中的零售业面临困难。

另外，近几年迅速发展的超市、便利店取代了百货业态的一些功能，加之零售业态之间、业态之内争夺消费者的竞争越演越烈，一些精明的商家，已从大商场云集、狼烟四起的商战中转战来到社区这一平静的港湾，以寻求更大的发展。

2003年的国内零售市场，大超市、大百货、大卖场势头较旺。

就在中外零售巨头纷纷瞄准大型超市、购物中心等大业态，展开激烈竞争的时候，还是有很多零售企业把矛头瞄向了社区这一新的商机。

社区的生鲜超市、24小时便利店等，正以一股不可抗拒的冲劲开始抢食国内零售业的市场份额。

物美、华润、金象大药房、普蓝德洗染店等一批知名品牌的连锁企业已细雨润无声般在社区悄然地扎根。

社区商业已成为服务业中新的经济增长点。

发展社区商业，可以方便居民生活，同时促进就业和经济发展。

社区商业已成为地区经济发展的重要力量。

社区商业的确定要素社区商业规模的确定，主要依据以下三点：首先是参考有关的规范数据，比如《城市居住区规划设计规范》千人指标，这一数据是综合了诸多统计结果，作为普遍指导原则的数据，但这一数据的实效性差，数据更新远远落后于社会经济发展，而且无地域性的考虑，通常我们将其作为低限数据参考。

其次是商业研究机构的统计研究数据以及针对性的调研成果等，此类数据可能是针对某种业态的专业统计数据及研究成果，可能是针对某一城市某一区域商业情况的分析总结，乃至针对某项目进行的专项调研等等。

客观的、有针对性、时效性的相关数据往往具有很高的参考价值。

再次，在以上参考数据的基础上，社区商业规模的设置很大程度上取决于对该项目所在区位、资源条件、建筑总量、服务人口及周边市场环境进行全面考虑后的综合判断。

无论是规范数据还是引用的研究数据，对于一个具体项目来说，都是外部的参考数据，都有可能因项目的特殊性而与真实的需求情况存在较大的偏差。

所以，在综合参考的基础上，必须因项目个案情况做出独立的判断。

规划建设社区商业当前，社区商业虽然日渐火爆，但也存在不少亟待改善的问题。

撇开政府、市场机制、投资者、经营者不说，对于社区商业项目的开发商，在开发和经营社区商业地产时应吸取社区商业以往的经验和教训，以适应经济社会发展的形势和居民需求变化的趋势。

1、注重市场调查，全面掌握情况商业物业的开发和住宅的开发有相同之处，但也有较大的差异性。

衡量商业物业的成败，它的标准除了物业的销售快慢和盈利的大小外，更主要是看依托该物业的商业经营成效如何。

因此在开发前应进行充分市场调查，了解总体情况，明确定位。