第八章 选址合理性分析
房地产开发项目选址的合理性分析
房地产开发项目选址的合理性分析摘要：本文结合了环境影响评价中对房地产项目选址的要求做了阐述，房地产项目选址与环境之间的相互影响，通过对几种房地产选址模型的分析研究和房地产项目选址的选择依据的合理分析。
通过剖析这些不同的选址因素，对几种选址模型的方法比对，并最终找出最合理的选址方案加以参考。
关键词：房地产；环评；选址模型中图分类号：f293.3 文献标识码：a房地产项目的开发、选址是房地产项目成功规划投资的第一步[1]，选址即是项目成败关键，决定着项目的风险评估等级，进而影响项目的整个运作过程，所以作为第1步项目选址就成为房地产项目的首要任务，必须采用有效合理的方法对选址问题进行科学的决策分析。
1 房地产类开发项目发展房地产最基本的两个特征是不可移动性、永久性[4]。
不可移动性是指房地产的位置唯一且固定，并且它不并具备其他物质所具有的流通特性。
永久性指的是房地产具有很长的使用寿命，一般按要求都会超过40年。
2 房地产项目的区位影响因素在房地产开发项目的过程中，地段位置指的是房地产所处在的具体空间区位和周围环境。
按照影响范围的不同，环境因素可以分成微观区位、中观区位和宏观区位这3种影响因素。
微观区位影响因素是指该项目选址所处的具体区域与自然条件，还有周围的基本配套设施等；中观区位影响因素是指项目选址所在区域的自然资源所占有的条件、经济发展的水平等；宏观区位影响因素是指该项目的开发具有的社会环境要素。
2.1 项目选址与环境因素房地产选址首先要考虑的要素主要有2点，宏观区位影响因素和细部环境影响因素。
2.1.1 宏观区位影响因素2.1.1.1自然条件和环境因素。
这是决定项目选址区域的最基本要素。
这里包括了地形结构、地形特征、地质特征、气候特征、水文特征、自然条件和自然资源情况。
2.1.1.2交通和通信因素。
这是确立土地区位的一个重要因素。
这里包括区域内、外的交通和通信情况。
2.1.1.3基础设施因素。
主要是与生产生活、社会服务等相关的基础设施。
选址适宜性分析(新学校和新道路)
实习2 栅格数据的空间分析—选址适宜性分析(新学校和新道路)班级专业学号姓名得分一实习内容和意义1.1.内容(1)学校选址背景：合理的学校空间位置布局，有利于学生的上课与生活。
学校的选址问题需要考虑地理位置、学生娱乐场所配套、与现有学校的距离间隔等因素，从总体上把握这些因素能够确定出适宜性比较好的学校选址区。
要求：1)新学校选址需注意如下几点：A、新学校应位于地势较平坦处。
B、新学校的建立应结合现有土地利用类型综合考虑，选择成本不高的区域。
C、新学校应该与现有娱乐设施相配套，学校距离这些设施越近越好。
D、新学校应避开现有学校，合理分布。
2）各数据权重比为：距离娱乐设施占0.5，距离学校占0.25，土地利用类型和地势因素各占0.125。
3）实现过程运用ArcGIS的扩展模块（Extension）中的空间分析部分功能，具体包括：坡度计算、直线距离制图功能、重分类及栅格计算器等功能完成。
4）给出适合新建学校的适宜地区图，并作简要分析。
(2) 最佳路径要求：A新建路径成本少。
B新建路径为较短路径。
C新建路径的选择应该避开主干河流，以减少成本。
D新建路径的成本数据计算时，考虑到河流成本（reclass_river）是路径成本中较关键因素，先将坡度数据（reclass_slope）和起伏度数据（reclass_QFD）按照0.6：0.4权重合并，然后与河流成本作等权重的加合并，公式描述如下：Cost=reclass_river +(reclass_slope *0.6 +re_classQFD*0.4)E寻找最短路径的实现需要运用ArcGiS的空间分析（Spatial Analyst）中距离制图中的成本路径及最短路径、表面分析中的坡度计算及起伏度计算、重分类及栅格计算器等功能完成。
F提交寻找到的最短路径路线图。
1.2意义通过练习，熟悉ArcGIS栅格数据距离制图、成本距离加权、数据重分类、多层面合并等空间分析功能；熟练掌握利用ArcGIS空间分析功能，分析和处理类似学校选址、寻找最佳路径等实际应用问题。
8项目建设的可行性及厂址选择合理性分析
8 项目建设的可行性及厂址选择合理性分析8.1 项目建设的可行性8.1.1 产业政策的符合性拟建项目为中（高）密度板改扩建项目，根据国家发展和改革委员会颁布的《产业结构调整指导目录（2011年）（2013年修正）》，本项目不属于其中的鼓励类、限制类和淘汰类范畴，属于允许类，该项目已取得高唐县发展和改革局备案证明。
因此，本项目建设符合国家当前产业政策要求。
8.1.2 与“三线一单”符合性分析本项目与环境保护部印发的《十三五环境影响评价改革实施方案》中“三线一单”符合性分析，具体见表8.1-1。
表8.1-1 “三线一单”符合性分析表内容符合性分析生态保护红线项目位于高唐县经济开发区内光明路，周边无自然保护区、饮用水源保护区等生态保护目标，根据《山东省生态保护红线规划》，本项目不在生态保护红线规划区范围内，因此符合生态保护红线规划要求。
具体见图8.1-1。
资源利用上线项目营运过程中消耗一定量的电、水等资源，项目资源消耗量相对区域资源利用总量较少，符合资源利用上限要求。
环境质量底线项目所在区域环境空气质量现状不满足《环境空气质量标准》（GB3095-2012）二级标准要求。
本项目废气污染物主要为工艺废气，经相应处理措施处理后均能达标排放，因此项目运营过程中对周边环境空气质量影响较轻。
项目所在区域地表水现状水质不能满足国家《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅳ类标准要求，本项目运营过程中废水排入市政污水管网，不会对地表水水质造成不良影响。
项目所在区域地下水环境质量现状不能满足《地下水质量标准》(GB/T14848-2017)Ⅲ类标准要求，建设单位在落实好各构筑物防渗措施的基础上，同时加强管理，杜绝事故排放，减少跑冒滴漏，项目运营过程中不会对项目所在区域地下水造成不良影响。
项目所在区域声环境满足《声环境质量标准》（GB3096-2008）3类声环境功能区的限值要求，项目设备运营噪声经采取消声、减振、厂房隔声和距离衰减后对周围敏感点影响较小。
选址规划与分析.全面PPT资料
（美元）
A 250 11 （1）列出相关因素清单
绝大多数企业并不力图得到它们所能得到的最好位置，而是选择一些可以接受的地点，并从中选择。
36
0 48
B
100
30
C
150
20
D
200
35
[解]： a.
700
600 年 总 500 成 本 400 / 千 300 美 元 200
100
B最优
C最优
D B C A
找到新评价方案 No
有优解?
Yes 领导决策
第三节 选址的评价方法
一 选址的难度
1 影响选址的因素很多，这些因素又相互矛盾。 2 不同因素的相对重要性很难确定和度量。 3 不同的决策部门利益不同，所追
求的目标也不同。 4 判别的标准会随时间变化，现在
认为是好的选址，过几年可能就 不一定是好的了。
二 选址的评价方法
m*a b
c
交通条件 0.2 70 17.5 100 25 80 20
5
土地状况 0.1 80 8
0
70 7
100 10
停车场地 0.2 70 14 60 12 90 18
可获性 0
公众态度 0.2 90 22.5 80 20 90 22.5
5
扩展潜力 0.2 90 18 80 16 80 16
(三)线性规划运输问题算法
（一）量本利分析法 （二）因素评分法 （三）线性规划运输法 （四）重心法
(一)量本利分析法
分析过程包括以下步骤： 1）确定每一被选地点的固定成本和可变成本 2）在同一张图表上绘出各地点的总成本线 3）确定在某一预期的产量水平上，哪一地点 的总成本最少或者哪一地点的利润最高。 *总成本=FC+v×Q
项目选址合理性分析及功能区划相符性分析
项目选址合理性分析及功能区划相符性分析
项目选址合理性分析及功能区划相符性分析
⑴项目选址位于阳江市高新区福冈工业园科技四路，现状属于工业用地，没有占用基本农业用地和林地，项目周围没有风景名胜区、生态脆弱带等，符合当地城市规划。
⑵项目厂址地区交通运输条件较好，交通便利，物流能流进出方便。
厂址所在地主要的基础配套设施包括道路、供电、给排水等，为项目的建设提供了较为优越的公用市政配套设施及建设环境。
⑶项目所在地大气环境属于二类区，声环境属于3类区。
项目投入运营后可保证项目所在地环境空气满足二类区标准要求，厂界噪声符合3类标准要求，符合环境保护规划的要求。
本项目产生的污染物量较小，同时所排放的污染物经过治理均达标排放，可将影响的范围和程度降到最小，不会改变原有的功能区规划，符合环境功能区划要求。
8 选址及总图布置分析
8.0 项目选址平面布置合理性分析8.1 项目选址合理性分析8.1.1 原料资源及人力资源条件优势彭泽县农业以棉花为主，种植面积、总产量、单产量均人全省之首，素有“赣北棉乡”之誉。
近几年来，彭泽境内大力推广种植无害棉花品种，发展生态棉种植基地，提升原棉品质，这无疑给建立纺织基地提供了一定的资源保障。
凭借着“全国优质棉基地县”这块金招牌，引来纺织产业发展新辉煌。
彭泽县过去由于工业基础条件比较薄弱，其纺织工业在其境内均为小规模、分散型发展，比较老的纺织工业有棉针织厂、织袜厂及县纺纱厂。
如今彭泽县确定了走工业化之路，以资源招商、以商招商的发展思路，已建的纺织厂有龙升棉纺有限公司、永加纺织公司及化孚纺织集团等。
彭泽县农村大量的剩余的劳动力也为企业提供了廉价的劳动力，降低了企业的生产成本。
8.1.2 交通区位优势厂址西北面距离九牛公路不到1公里，距城关约4公里，距九江市区约70公里，交通运输十分方便。
8.1.3 厂址条件项目选址芙蓉镇青峰村。
总占地约66.641公顷，其中农用地32.4533公顷（耕地25.0012公顷，其它7.4521公顷）；建设用地22.1067公顷；未利用地12.0810公顷。
整个场地比较平整，没有大的高差起伏，除了待拆除的一家小型砖瓦厂、一家电杆厂及少数几家农户外，厂址周围无名胜古迹、风景区、自然保护区等重要环境敏感点，环境条件较优越。
8.2 厂区总图布置合理性分析总平面布置是根据厂址现有的地势、地形及生产工艺流程等进行分区设计的，并充分考虑了主导风向、物料运输、污水收集处理和排放等因素，厂区总平面布置情况详见附图三。
厂门位于北端；由北至南为办公楼，喷泉广场，20万锭主厂房及仓库等；西面布置为职工宿舍、食堂和休闲场所，紧靠钓鱼台湖，考虑到服装厂对环境影响较小，服装车间拟靠近宿舍区，中间采用50米绿化带隔开；厂区南面自上而下布置了织造车间、染整车间、锅炉房、仓库、淡碱回收站及污水处理站等。
2019咨询-项目决策分析与评价-精讲班-52、第八章第三节项目占用土地及其合理性分析评价
第三节项目占用土地及其合理性分析评价【考试大纲要求】㈥项目占用土地及其合理性分析评价【内容讲解】一、土地资源利用分析评价的目的和依据㈠分析评价的目的合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
对我国的土地资源综合利用进行评价可为国土整治、土地利用规划和土地利用制度制定等方面提供科学依据，有利于实现土地资源的高效利用，促进土地资源的可持续发展。
㈡分析评价的依据⑴国家相关法律法规：⑵国家有关标准、规范、规定：⑶行业相关法律法规、标准、规范、规定和地方其他相关法律法规、标准、规范、规定等。
二、土地资源利用分析评价的基本内容和方法按照国家有关规定，投资项目可行性研究报告或项目申请书必须包括土地资源综合利用分析篇章，相应的评估报告中也必须对土地资源综合利用提出评估意见和建议。
㈠项目土地资源综合利用评价的基本内容⒈项目土地资源综合利用方案及措施分析评价分析项目是否采取了技术上先进可行、经济上合理以及环境和社会上可以承受的措施，从各个环节减少土地资源的滥用、提高土地资源的利用效率，实现有效、合理地利用土地资源。
⒉项目环境效益分析评价分析评价项目的土地资源利用水平和指标是否符合国家有关规定要求，如有条件与同类项目的国内外先进水平进行对比分析。
对于不符合强制性综合利用标准要求的项目，对土地资源中的生态环境以及水环境或者其他人类环境造成一定破坏的，要明确提出项目不能建设的咨询评估意见。
⒊土地综合利用效果分析评价采用定性定量相结合方式，对项目综合利用的效果进行分析评价。
如有可能，尽量采用对比方法进行量化分析，如建设前后对比、与标准规范要求指标对比、与国内外先进水平对比等。
⒋土地资源优化配置建议针对项目在土地综合利用方面存在的问题和不足，提出改进优化的意见和建议。
㈡农用地综合利用评价要求及方法农用地综合利用评价要求及方法适用于所有直接用于农业生产的土地投资项目。
其评价可采用定量评价的方法，建立评价的数学模型，可使评价指标定量化，使评价方法更具科学性、实用性。
某项目选址选择合理性分析
某项目选址选择合理性分析摘要：随着我国建设项目的不断发展，地震中的建筑建设需要满足灾后人们日常生活，而且也要非常坚固，但是随着再一次的地震摧毁，使建筑重新经受考验，对此为了人们的人身安全，而且自然灾害的影响，就应该重新地再地址上进行选择，这也是新地址必须选择的原因，实现对安全隐患的排除，为后建工程打下良好基础。
关键词：新地址；建设条件；区域环境；比选引言地质灾害频繁的发生和巨大的受灾损失，凸显出解决人与地关系、人与环境关系的重要性和必要性。
要全面防治灾害要在选址的基础上开展综合防治，通过选址能够远离重大灾害发生点，避免二次灾害的发生，选址的过程本身就是一个将危害程度尽量减到最小的过程。
1.项目建设条件某项目在4.25大地震发生前已基本建成，本项目为该边检站的灾后恢复工程，本不存在选址的问题。
通过现场考察可看出，虽然场内建筑物本身在地震过程中受损轻微，但建设场地周边区域受地震、洪水影响较大，其安全性存在巨大隐患。
是在原址续建，通过抗震加固排除一定风险，还是另行选择建设场址，本报告认为应该对此进行比选，为项目续建提供更为科学合理的决策依据。
1.1 选址原则项目可能的新场址选择遵循以下原则：1）尽可能接近边境（友谊桥）；2）场地尽可能平整；3）用地面积不小于40000平方米；4）场地周边地质灾害风险尽可能小。
1.2 选址概述A公路（AranikoHighway）是从某口岸到某城市的唯一道路，该道路沿B河，一路崇山峻岭，越往北山势越为险峻。
道路两侧除少量开阔河滩地外，其余均为陡峭山崖。
考察组从友谊桥出发，沿A公路在15公里范围内进行选址考察，最终仅寻找到两块基本能够满足建设需要的地块。
1.3 备选场址区域环境及建设条件1.3.1 地块1该地块位A公路4.8公里处，由两个小地块组成。
北地块为山体崩塌堆积体，南地块为河滩，两地块相距约300米，中间有一座水电站。
经平整共可形成约42000平方米建设场地。
1）地块优点a）北地块已形成约4000平方米用地；b）南地块河滩地较为平整。
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第8章场址选择合理性分析
8.1 场址比较选择
根据国家相关标准选址要求以及中国铝业河南分公司未来发展规划，新建第五赤泥库服务年限不少于8～10年，结合考虑周边地区自然环境状况，在河南分公司周边预选了四处场址。
各场址的相关建设条件如下：
（1）1号库址
该场址位于高山镇北部，现正在使用的河南分公司第四赤泥库的下游沟段内；所在山谷为南北走向，沟谷横剖面呈“U”型。
上游始于第四赤泥主坝，下游止于曹沟水库，全长约1.1km。
根据现场踏勘，下游坝址到沟谷出口处居民众多。
（2）2号库址
该场址位于河南分公司厂区西南侧约5km处的荥阳市高山镇乔沟村辖区的自然沟—乔沟内，所在山谷基本为西南－东北走向，沟谷横剖面呈“U”型。
乔沟主河槽长5.4km，但在沟口往库内约2.1km沟段内居民多，因此可利用的沟段约3.4km。
在沟尾处有郑州－西安高速铁路通过。
（3）3号库址
该场址位于现第四赤泥库西侧约2.1km处的荥阳市高山镇许村村、潘窑村和穆沟村辖区的自然沟内，沟谷横剖面呈“U”型，在沟内有一座小水库—岳阵图水库，距离厂区17km，在该条沟谷的出口处有陇海铁路通过，沟谷主河槽全长7.4km。
其中沟谷出口到原岳阵图水库坝址处长约1.8km沟段内居民多、耕地多、两岸地势高程不足，无法利用。
因此可利用沟段上游长度5.6km作为赤泥库
（4）4号库址:
该库址与岳阵图水库库址沟谷的末端只有一山之隔。
沟谷内支沟较多，主要由7条沟组成（其中5条为大的支沟、2条为小的支沟），犹如一只张开的凤爪，基本呈南北走向。
该沟谷出口有一村庄，名为源村，故定名为“源村库址”。
该库址地处河南省巩义市辖区。
以上各库址的赤泥库特征值列于表8-1。
从上表8-1可知，只有岳阵图水库和源村两个库址的服务年限基本能满足河南分公司要求的服务年限，而第四赤泥库下游和乔沟两库址的服务年限都不能满足要求，特别是第四赤泥库下游库址的服务年限离公司要求相去甚远。
而岳阵图水库比起源村库址来，有以下几个优点:
(1) 岳阵图水库库址与中铝河南分公司所在地同属荥阳市，且河南分
公司第二、三、四赤泥库均在高山镇境内，在征地和将来施工过程中处理与当地居民的关系上要容易一些；而源村库址地处河南省巩义市辖区，根据对源村库址的现场调查和经与相关部门进行初步协商后发现征地难度很大，故该库址暂时也得放弃。
(2) 岳阵图水库库址的输送和回水设施线路比源村库址的短3km，该部分的投资省。
综上所述，从工程服务年限、建设可行性、施工条件、投资、技术及经济角度分析，岳阵图水库库址是上述四个备选库址中最理想的一个。
8.2工程选址的合理性分析
⑴、选址可行性分析
拟建赤泥堆场位于荥阳市高山镇许村村、潘窑村和穆沟村辖区的一狭长沟谷内，沟谷横剖面呈“U”型，该库区地质条件较好，山体稳定，植被覆盖较好，并且距离现用第四赤泥库西侧约2.1km，赤泥输送、回水距离短，运行成本低，投资省。
河南分公司公司已委托中国地震局地球物理勘探中心郑州基础工程勘察研究院进行了尾矿库的选址工程地质勘察，荥阳市建设管理局出具了选址意见书，同意本工程选址。
本工程占用废弃的穆沟、岳阵图水库，已得到郑州区及荥阳市水利局的许可。
2008年11月5日，委托由河南振安企业管理咨询有限公司所做的《中国铝业河南分公司第五赤泥库工程安全预评价报告》通过了由河南省安全科学技术研究中心组织的专家评审。
安全预评价评价结果分析：拟建赤泥库区域属稳定地块，地质构造简单，无断层分布，工程地质较简单，无大的不良地质现象，在选址、平面布置、筑坝方式、排洪方案以及防渗方案等方面符合有关尾矿库规范的要求。
综上所述，本评价认为工程选址基本可行。
（2）与城市发展总体规划、环境功能区划的符合性分析
根据荥阳市及高山镇城市发展规划，本项目拟建场区不在的荥阳市城市和高山镇区规划范围内。
根据荥阳市环保局批复，该地区环境质量执行：
空气环境质量执行《环境空气质量标准》GB3095-1996 二级；
地表水环境执行《地表水环境质量标准》GB3838-2002 Ⅲ类；地下水环境执行《地下水环境质量标准》GB/T14848-93 Ⅲ类；
声环境执行《城市区域环境噪声标准》GB3096-93 2类；
土壤环境执行《土壤环境质量标准》GB15618-1995二级。
工程建设对环境主要影响为：部分自然资源占用对生态环境产生长期影响、工程渗滤液对地下水环境的影响及赤泥尾矿的堆存对生态环境的影响等。
据环境影响预测，本工程采取有效污染治理措施后，对评价区域环境质量影响较小，对关心目标影响很小。
在正常生产情况下，该区域环境质量没有发生明显的变化，仍符合该地区环境功能区划的要求。
（3）环境可行性分析
结合当地城市发展总体规划，从废气、废水的排放对大气环境、地表水环境、地下水环境、声环境、土壤环境、人群健康及风险等因子方面进行对岳阵图水库库址环境可行性分析。
环境可行性分析详见表8-2。
拟建场址周围500m 以及夏季主导风向500m 内的居民搬迁后，没有环境敏感点，且场区及其附近无自然保护区、风景旅游区、文物古迹区、居民集中区、人畜居栖点、水源保护区和集中式生活用水取水点等，场址符合城市总体规划，拟建进场道路两侧50m 内无居民点。
赤泥属第Ⅱ类一般工业固体废物，对照《一般工业固体废物贮存、处置场污染物控制标准》（GB18599－2001）中场址选择的有关环境保护标准，判断本工程拟建场址的符合性，见表8-3。
8.3 选址结论
通过以上工程、环境比选分析，本项目的建设，符合当地城市总体规划；场址位于荥阳市高山镇许村村、潘窑村和穆沟村辖区的一狭长沟谷内，不位于城区主导风向的上风，场址用地为丘陵荒坡地，没有占用
基本农田；居民搬迁后，卫生防护距离内没有居民点，场址地质条件较好，适宜赤泥堆场的建设。
场址所在区域环境空气及声环境质量状况较好。
经影响预测分析，本项目建成后，不会对环境空气、声环境质量和周围水体现状功能产生影响。
只要认真落实库区防渗、生态恢复等污染防治措施，从环境角度分析本工程选址可行。