关于发展旅游房地产的思考

关于发展旅游房地产的思考
一、我国的旅游房地产前景广阔
旅游房地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。

其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。

一般说来，旅游房地产可分为以下几类：一是景区住宅、风景名胜度假村等，是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。

二是时权酒店，指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。

三是产权酒店，指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。

一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。

四是养老型酒店，指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营至退休后自用。

委托管理期间，将获取一定的投资回报。

一般情况下，该度假村在产权人去世后有管理公司回购再出售，收益归其家人所有。

五是高尔夫、登山、滑雪运动度假村，指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。

旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性，在中国有着巨大的发展空间。

今年4月在京举行的第二届中国旅游房地产发展论坛，专家学者也一致认为，我国旅游房地产有着广阔的发展前景。

具体表现在：
（一）国家政策的支持
党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。

（二）市场潜力巨大
据国家统计局显示，2000年5月1日至6日，全国居民外出旅游4600万人，旅游消费181亿人民币，分别比前一年国庆假日增长15%和27%，国内居民出境人数10万人，增长3 0%。

另据国家旅游局、国家统计局联合调查，2000年“十一”黄金周，全国宾馆饭店和旅馆招待所的平均床位出租率为46.7%，21个重点旅游城市中更高达65.5%。

从2000年的“黄金周”每次旅游支出都比上次增加数10亿元人民币的势头中，不难体会到假日经济在国内的强大影响力。

然而。

与此形成鲜明对比的却是酒店业淡旺两季的供需不平衡现象。

旅游旺季到来时，各大小酒店供不应求，人满为患，住宿价格居高不下；当淡季来临时，大量客房积压，酒店资源不能充分利用。

发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。

（三）交通条件日渐成熟
从城市基础设施尤其是高速公路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，广州、深圳约10个人一辆车。

专家预言，在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代。

便利的交通使得住处距离不再是难以逾越的障碍。

（四）空置商品房能得到有效解决
我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置商品房。

据不完全统计，我国空置商品房面积已超过8000万平方米，主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。

尽管国家有关部门对此采取了不少措施，然而效果并不理想。

而把其中一部分改造为旅游物业，将是消化这些空置房的有效途径。

二、我国旅游房地产的发展现状
（一）市场运营初露端倪
目前，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。

北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。

从199 9年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。

其中有中国华源集团与海口南泰实验有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、西安佳隆房地产开发公司推出的“蓝水假期”（温泉别墅）、昆明官房企业集团开发的“滇西明珠”（产权式酒店）。

可见，随着住宅市场的进一步细分，这一有着广阔发展空间和市场潜力的新兴物业形式已引起不少发展商和业内人士的关注。

二）存在问题不可忽视
1.经营模式单一，缺乏创新
目前的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。

2.经营市场混乱，缺乏行业规范
巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。

但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响。

一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的
承诺，以此误导消费者。

更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。

比如“康巴斯”、“格林巴拉迪斯”和“派克林”等销售公司，在销售分时置业卡时，声称可以用RCI全球交换系统进行度假交换，在获利数百万美元后却销声匿迹。

广东还出现了一些小公司借分时度假之名进行非法集资。

3.消费者支付能力的制约
旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。

尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。

而且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。

另外，带薪休假制度在我国并未全面实行，这使得广大消费者对于投资旅游房地产更加审慎。

三、发展旅游房地产的几点建议
（一）加强旅游房地产的创新，尤其是营销手段
与传统房地产不同，旅游房地产的所有权不一定发生转移，它出卖的是它的功能，它的服务，它的软性消费品。

所以在营销手段上，必须进行技术创新，向国际潮流靠拢，不一定将自己限定与房地产业的销售模式上。

例如推行贵宾会员卡、异业联名卡，甚至可以进行跨行业结盟，跨国度联动，实现对消费资源最大限度的挖掘。

（二）加强规划，整合旅游与房地产资源
风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了房地产开发规模和利用程度。

只有对旅游景点客源市场需求进行分析，并细分休闲旅游、度假旅游、体育运动旅游等市场，才能通过房地产规划设计，稳步有序地进行开发，进行营销及全过程的信息管理服务，进而形成一个全新的产业运行模式。

（三）制定有利于旅游房地产发展的相关法规
《商品房销售管理办法》规定，不得采取售后包租返本销售或分割拆零方式销售商品房。

这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。

为此，国家旅游局应与建设部协商，对属于旅游业的酒店、度假村的房地产，鉴于它使用变化大的特点，制定相关的法规，促进旅游房地产的发展。

同时，应全面落实带薪休假制度。

各企事业单位应结合具体条件进一步推开实行带薪休假制度，并联系单位实际情况，由个人自主选择休假时间，这样可避免旅游度假消费的过度集中，使得旅游房地产一年四季得到更重复的利用。

（四）健全法律约束机制，加强监督管理
当前，关于旅游房地产的法律法规还不完善，发展过程中出现了违法乱纪的现象，投资者的利益受到严重损害。

政府应进一步制定相关法规，使得执法部门能有法可依。

同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游房地产健康、快速地发展。

参考文献：
1.沈飞，2001：《旅游房地产前景广阔》，《中国房地产报》7月9日。

2.辜晓川、杨钺，2001：《旅游房地产：消化空置商品房的新尝试》，《中国房地产金融》第8期。

3.郭松海，2002：《引导假日住宅消费，扩展旅游房地产市场》，《中国房地产报》3月18日。