01商业地产基本知识培训

咨询、房地产开发、贸易、批发、 零售、服务等所有的经济活动都是商 业的范畴
Commerce 狭义的商业：“买卖”，指专门 从事商品交换活动的营利性事业
特征：以商品交换为手段 包括吃穿住行等息息相关的商品、 服务和消费场所，主要包括购物、餐 饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展 等
本报告是严格保密的。
商业 模式
第一代商业
街区商铺
风光数十年后在20世 纪前期遭遇挑战 ，传 统商业的赢利率无法 支撑起再扩张 、 发展 的负担
第二代商业
百货商场
超市兴起，倡导自由 选购的理念。最大贡 献是给零售业业态注 入工业制造业的文化 要素。
第三代商业
摩尔
以Shopping Mall为代表， 追求一站式购物。环境污 染、郊区化的边缘生存状 态、交通堵塞、旧城衰落 等问题使其渐渐退出发展 舞台。
本报告是严格保密的。
7
商业地产——用于经营用途的房地产形式
泛商业地产：除住宅以外的房地 产形式，主体特征以租赁回报为 目的，包括商场、酒店、办公、 旅游、展览、集贸市场等 狭义商业地产：就是指用于商业 经营的地产开发项目
商业地产的形式多种多样，最常见 的如mall、大型批发市场、商业街、 商场、社区商业等（开放、封闭）
包括百货店、大型综合商场、超级 市场、便利店、专业店、专卖店、购 物中心、家居中心、仓储商店、折扣 店、自动售货机、邮购店、无店铺销 售形式（电子购物——B2C，C2C） 等
本报告是严格保密的。
6
货
业种——面向顾客某类用途的商店营业种类
业种：依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类
特征：“卖什么” 目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（11万）种，国外发达国家的 业种细分更多，难以胜数 从使用目的上分为消费品和再生产品，从购买习惯上分为日常用品、选购品、专用品，包括男 装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等
选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道
商圈根据不同经营规模、经营商品而定 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场 租赁制， 目标顾客以流动顾客为主
本报告是严格保密的。
20
家居中心 home center(H．C)
概念
以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等 用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方 式销售的零售业态
300 US$
1000 US$
3000 US$ 5000US$
第二阶段
简单家用电器为重要消费内容
长三角 珠三角
深圳 上海 北京
第三阶段
讲究品牌消费
第四阶段
以要求舒适、追求时尚、讲究情 调为消费宗旨
本报告是严格保密的。
26
商业模式发展规律
城市中心区域
城市核心 社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽
本报告是严格保密的。
22
三、 商业发展规验
零售业市场高度集中化、规模化 传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展 大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加 跨国企业的拓展迅速 超全 超大 超值
本报告是严格保密的。
24
国内零售业态所处的生命周期位臵
本报告是严格保密的。
19
购物中心 shopping center(S．C)
概念
企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零 售业态、服务设施的集合体
特点
由发起者有计划地开设，实行商业型公司管 理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传 等共同活动，实行统一管理 内部结构由百货店或超级市场作为核心店， 以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、 娱乐设施构成 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体 。根据卖场面积，设相应规模的停车场
商业招商基本知识
2011.8
本报告是严格保密的。
报告提纲
第一部分：商业基本概念 第二部分：零售业态介绍
第三部分：商业发展规律
第四部分：商业项目招商基础
本报告是严格保密的。
一、 商业基本概念
本报告是严格保密的。
商业——生意、买卖
Business 广义的商业：“生意”，指所有 以营利为目的的事业
特征：以获取利润为目的 一次握手、一个电话、一次会议、 一单交易都是商业活动的具体表现， 通俗来说商业就是“赚钱的游戏”
概念
采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和 向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态
特点
采取自选销售方式，出入口分设，结算在出 口处的收银机处统一进行 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的 商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食 品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、 熟食品以及日用必需品为主 营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营 方式，有一定的停车场地 选址在居民区、交通要道、商业区 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象 商店营业面积在500平方米以上 目标顾客以居民为主
商店规模大，在5000平方米以上 商店设施豪华，店堂典雅、明快
目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人
本报告是严格保密的。
14
大型综合商场 generalmerchandise store(G．M．S)
概念
采取自选销售方式，以销售大众化实用品为 主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合 为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态
选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医 院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地
商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5— 7min到达的范围内
商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率 高，店堂明快、清洁、货架丰满，目标顾客主要为 居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购 买
无形资产，可以超越产品的 生命周期
本报告是严格保密的。
9
商家品牌
本报告是严格保密的。
10
商品品牌
本报告是严格保密的。
11
餐饮品牌
本报告是严格保密的。
12
二、 零售业态介绍
本报告是严格保密的。
百货店 department store(Dept．)
概念
在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区， 开展各自的进货、管理、运营的零售业态
沃尔玛
总裁
李斯阁
张 近 东 黄光裕
5
本报告是严格保密的。
店
业态——面向某类目标顾客的商店营业形态
业态：零售店向确定的顾客群提 供确定的商品和服务的具体形态
特征：“怎么卖 ” 对特定消费者的特定需要，按照一 定的战略目标，有选择地运用商品经 营结构、店铺位臵、店铺规模、店铺 形态、价格政策、销售方式、销售服 务等经营手段，提供销售和服务的类 型化经营形态 目前中国有9种零售业态，日本20 多种，美国40多种
4
零售业——有关商品销售终端的行业
零售业：
美国商务部的定义：零售贸易业包 括所有把较少数量商品销售给普通公 众的实体 营销学定义：零售业是任何一个处 于从事由生产者到消费者的产品营销 活动的个人或公司，他们从批发商、 中间商或者制造商处购买商品，并直 接销售给消费者 零售是一个与批发相对应的概念， 是商品销售的终端环节，主要指商品 的最终销售渠道，包括销售过程中对 应的主体和客体，其对应经济中的社 会消费品环节 零售业包括百货、超市、家电连锁、 购物中心等零售商家和零售集团，以 及提供商品的厂家及提供经营场所的 “房东”，如百联、国美，步步高， 万达等
本报告是严格保密的。
16
便利店(方便店) convenience store(Cv．S)
概念 特点
满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银 机处统一进行，可采取连锁经营方式 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应 急性等，营业时间长，一般在16h以上，甚至24h， 终年无休日
特点
选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者 自有房产比率较高的地区 商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、 园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等 作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和 超级市场的开架自选销售等优势 提供一站式购足和一条龙服务 可采取连锁经营方式 有一定的停车场
第四代商业
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
国外 模式
发展 特征 国内 模式 发展 特征
供销社
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位臵
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
着眼于满足大众日益增 加的精神和文化需求， 国内目前出现的并不多， 惠商项目率先将城市休 闲生活带到常州
特点
采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经 营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为 主 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱 乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全 选址在城市繁华区、交通要道
商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象
经营实行信息系统化，开展单品管理，便利店的 商品价格略高于一般零售业态的商品价格 17
本报告是严格保密的。
专业店 speciatity store(S．S)
概念
经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知 识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态
特点
采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营 商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可 供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具 有自己的特色，一般为高利润 从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街 或百货店、购物中心内 商圈范围不定 营业面积根据主营商品特点而定