产业地产轻资产运作主题研究报告
商业地产行业的轻资产运营模式研究
商业地产行业的轻资产运营模式研究作者：徐倩颖来源：《商场现代化》2019年第19期摘要：近年商业地产行业发生了翻天覆地的变化，为了应对这次挑战，商业地产企业纷纷改变运营模式，本文主要介绍商业地产面临挑战的现状，以及其轻资产运营模式特点，并且运用绿地控股集团的经营状况说明轻资产运营带来的益处。
关键词：商业地产行业;轻资产运营模式;绿地控股集团一、商业地产行业轻资产运营模式商业地产行业的轻资产运营模式主要有以下这几个方面的特点：（1）专业分工。
商业地产行业一般依靠开发项目盈利，一个开发项目中存在许多环节，整个价值链的每个部分不是由商业地产行业全部管控，主要是由在各个方面具有专业优势的企业承担，商业地产企业主要负责协调各个方面的关系，并且运营本身所具有的优势。
（2）融资渠道。
轻资产模式下，商业地产企业的筹资方式，主要为组建基金进行筹集，降低本身资本投入，同时降低对于银行资金的依赖，有利于项目对于资金的灵活运用，增加项目的资金来源。
（3）运营风险。
轻资产模式下，企业在为项目投资时，开始引进银行之外的社会资金以及相关资源，降低自身资金以及对于银行借贷的依赖程度，放弃企业可能存在的资金方面的风险。
（4）盈利模式。
轻资产模式中，商业地产企业与其他企业进行合作，将房产利润中心从土地房产买卖转变为核心运营，从运营费用中获取更多收益。
企业获得的利润不仅为买卖房产分得的收益，同时也包括由于对项目进行全程管控，收取的管理费用以及超额收益，企业盈利点有效增加。
二、绿地控股集团简介2015年，绿地集团位居《财富》世界500强第258位，是我国实力较为雄厚的商业地产企业。
绿地集团商业地产开发项目涉及全国各个地区，在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园建设中远远领先于其他商业地产行业，将近半数以上的世界十大高楼源于绿地建设。
绿地集团在商业地产之外的其他产业也具有行业内领先的规模以及实力，比如能源、金融、商业、建筑、汽车服务等产业。
房地产企业轻资产运营战略转型必要性研究
房地产企业轻资产运营战略转型必要性研究作者：阳扬来源：《今日财富》2022年第18期当前，国内房地产行业虽然保持较快的发展趋势，但是已经无法获得巨额利润，整个行业的发展更加理性。
对于房地产企业来说，怎样保持高效运营成为关注的重点。
本文主要针对轻资产运营战略展开探析，寻找可行的转型路径，以期使得房地产企业的管理更加精细，真正实现可持续发展。
对于房地产企业来说，自身的稳定发展是不可忽视的，而要实现这个目的，必须要对运营战略实施过程中出现的各种问题有清晰认知，在此基础上予以适当调整，尤其是要保证轻资产运营战略的转型工作能够顺利完成，如此方可在激烈的市场竞争中保持优势，进而达成持续发展目标。
一、资产运营模式特点在过去很长一段时间内，国内的房地产企业采用的是重资产运营模式，此种模式在现阶段已经无法满足实际需要，因而朝向轻资产运营模式进行转变成为当务之急，此种模式具有特点集中在以下方面：（一）分工更为专业。
对于房地产企业来说，分工的专业程度得到提升后，相关人员就可将关注点完全放在自身领域中，企业也可重点打造产业链当中的一个环节，将自身拥有的优势充分展现出来，如此方可保证获取的利益更为理想。
在获得较大收益后，则可进一步夯实优势，这样就能够在市场竞争中保持较大优势，市场判断更为精准，面对的经营风险明显降低。
（二）融资渠道更加多元。
众所周知，房地产开发需要投入大量的资金，然而回收速度却很缓慢，这就使得一些企业出现资金无法顺利周转的情况，严重的话则会导致企业倒闭。
解决这个难题的有效途径就是轻资产运营，同一项目可能产生的风险由多家企业共同承担，收益也归属大家，如此就能够达成风险稀释目的。
对于企业来说，筹资工作难度也会降低很多，工作重心就可真正转移到建筑施工方面。
企业所需资金能够得到满足，融资成本控制在合理范围内，这样就可保证风险控制岗位理想，收益也可实现最大化。
（三）盈利模式明显转变。
在对轻资产模式加以运用时，企业间的合作会更为紧密，获取经济效益的方式不再局限于土地增值、房产增值，费用收益成为主要的盈利途径。
房地产企业转型轻资产运营模式的研究 以万科集团为例
3、战略效果
3、战略效果
轻资产转型不仅使万科集团在财务和业务方面取得了显著成效，还为其未来 发展提供了更大的战略空间。转型后的万科集团更加注重创新和合作，积极探索 新的商业模式和市场机会，为企业长期的可持续发展奠定了基础。
五、结论
五、结论
以万科集团为例，房地产企业转型轻资产运营模式是行业发展的必然趋势。 通过转型轻资产运营模式，企业可以降低经营风险，提高抗风险能力，同时拓展 合作领域，加强品牌建设，创新业务模式等策略来实现转型。转型后的企业财务 状况得到改善，业务领域更加多元化，发展战略也得到了更大的拓展空间。因此， 对于其他房地产企业来说，转型轻资产运营模式是值得借鉴和参考的重要方向。
二、转型动因
1、市场竞争加剧
1、市场竞争加剧
随着中国房地产市场的不断发展和成熟，房地产企业之间的竞争也日益激烈。 为了在激烈的市场竞争中获得更大的市场份额，房地产企业必须不断创新和转型， 以提高自身的核心竞争力。
2、政策调控压力
2、政策调控压力
中国政府对房地产市场的调控力度不断加强，政策环境日益严峻。在这种情 况下，房地产企业需要加强自身的抗风险能力，降低对传统重资产运营模式的依 赖，以适应市场的变化。
3、降低经营风险
3、降低经营风险
传统的重资产运营模式使得房地产企业的资金投入较大，而市场变化和政策 调控等因素的影响可能导致企业资金链的紧张甚至断裂。转型轻资产运营模式可 以帮助企业降低对资金的依赖，提高企业的抗风险能力。
三、转型策略
1、拓展合作领域
1、拓展合作领域
万科集团在转型轻资产运营模式的过程中，积极拓展与其他企业的合作领域。 通过与金融机构、政府和其他企业的合作，万科集团可以获得更多的资源和支持， 实现互利共赢。
轻资产运营模式下L房地产财务绩效研究
轻资产运营模式下L房地产财务绩效探究关键词：轻资产运营模式；L房地产公司；财务绩效；负债压力；现金流水平；利润率；毛利率。
一、引言随着我国房地产市场近年来的快速进步，房地产企业也经历了从起步阶段到扩张阶段再到成熟阶段的不同进步阶段。
过去，房地产企业追求的是规模和资产的扩张，因此推行重资产运营模式可以带来规模效益和财务收益。
但是，随着行业竞争加剧和市场需求的变化，传统的重资产运营模式已经无法满足企业的需求。
轻资产运营模式则是当前房地产企业的主流进步趋势。
二、轻资产运营模式的定义及特点1.定义：轻资产运营是指房地产企业通过投资少许的资本和资源，利用互联网、人工智能等技术手段，快速得到用户资源和流量的一种商业模式。
2.特点：（1）资本投入少：轻资产运营模式强调的是快速验证业务模式，因此资本投入要尽可能少，以降低运营风险。
（2）流淌性强：轻资产运营模式将资产依据使用价值和资本收益率进行优化配置，最大化降低资产人力、物力和财力成本，提升资产负债结构灵活性。
（3）快速迭代：轻资产运营模式也强调快速迭代，不息试错和完善。
因此，接受轻资产运营模式的企业需要具备快速反应的能力和丰富的实践阅历。
（4）高度数字化：轻资产运营模式涉及到的技术手段除了互联网和人工智能，还包括大数据、区块链等。
因此，企业需要加强数字化转型建设，提升数据收集、存储和应用的能力。
（5）重视用户体验：轻资产运营模式将用户需求放在首位，强调产品设计、服务体验和客户干系管理，打造品牌影响力和口碑。
三、轻资产运营模式下L房地产公司的财务绩效探究1.探究方法：本文接受财务分析、比较分析、趋势分析等方法，对L房地产公司财务数据进行分析和开掘。
2.探究结果：（1）降低负债压力：接受轻资产运营模式后，L房地产公司的总负债状况得到了改善。
以去年为例，公司总负债缩减了15%，负债率也从40%下降到了30%左右。
（2）提高现金流水平：接受轻资产运营模式后，L房地产公司不仅能够在短期内快速得到用户流量，还能提高现金流水平。
房地产行业轻资产运营模式研究
财务管理FINANCIAL MANAGEMENT房地产行业轻资产运营模式研究刘爱珠山东高速新产业集团有限公司摘要：房地产行业已经历了20多年的繁荣，传统的运营模式在特定的经济环境及改革红利下为房地产企业带来丰厚的利润。
在当下房地产行业调控持续升级的背景下，房地产企业融资渠道收窄，资金压力普遍增大，面临拓展融资渠道、降低融资成本和维持稳定现金流的急迫需求，在此背景下轻资产运营模式显得日益重要。
本文分析了房地产企业轻资产运营的动因和目前主流的轻资产运营模式，总结了轻资产运营模式的财务意义。
关键词：房地产行业；轻资产；动因分析；模式研究引言过去20多年来，我国房地产行业在特定的经济环境和政策环境下，取得了快速发展并收获了巨大的利润。
在传统的运营模式下，既往开发过程中形成了大量的自持性写字楼、自持性商业物业等固定资产和投资性房地产，这部分资产体现在资产负债表的非流动资产中，沉淀了大量资金且变现能力较差，较大程度上影响了房地产企业整体资金周转效率。
我国房地产企业自有资金普遍较薄弱，而随着“房住不炒”的政策基调的落定，给房地产企业的现金流带来了更大挑战，融资压力日益凸显，濒临资金链断裂等财务困境的房企也不在少数。
轻资产运营模式对于盘活企业非流动资产、减少资金占用，具有很强的现实意义。
一、房地产行业轻资产运营模式介绍及动因分析（一）轻资产运营模式介绍“轻资产模式”与“重资产模式”相对，是企业利用财务杠杆效应，以较少的资金投入来获取更高的利润。
轻资产运营模式下，房地产企业不再把土地、资产放在开发的核心位置，而是更加重视运营管理过程给企业带来的价值增值。
通过较少的资金投入，配以标准化、专业化的运营管理，给企业带来较高的资本回报。
转型轻资产运营模式的房企大多具有以下特点：①资产结构中土地储备占比适中；②企业存货周转率高；③拥有充足的自由现金流；④融资手段丰富，且严格控制融资成本。
（二）房地产企业采用轻资产模式的动因分析1.减少自有资金投入，维持稳定现金流房地产企业由于所处行业特性，相较于其他行业来说，现金周转效率较低，周转时间较长。
商业地产行业的轻资产运营模式研究
☆产业商业地产行业的轻资产运营模式研究祝瑜艳(云创商业管理(杭州)有限公司浙江杭州311100)摘要：近些年，商业地产发生了翻天覆地的变化，为了能够更加高效地应对这一挑战，就需要加大对商业地产企业运营模式的改革力度，本文以商业地产行业轻资产运营模式的特点为主要切入点，对其中存在的问题展开探讨，在此基础上提出了对应的解决措施，以期为相关工作起到参考作用。
关键词：商业地产行业；轻资产运营模式；策略分析1.商业地产中运用轻资产运营模式的优势如今，大多数企业之所以转型成为轻资产发展模式的关键在于，可以充分运用较低的生产投入来得到“微笑曲线”中比较高的附加值的经济效益，同时，使其他企业的业务资源得到最大限度地运用。
比较成功的轻资产有万达、阿里巴巴等，很多企业都抓住了产品中附加值较高的阶段。
轻资产运营模式的关键在于致力于企业的软实力发展，比如，产品的品牌建设、产品设计以及优质的服务等等，在了解本企业并不擅长的业务的基础上，和擅长业务的企业进行合作，并且将企业的优势最大限度地发挥出来。
以云泰商业为例，云泰商业属于近期新崛起的商业运营资产管理公司，以“银泰城”为软实力，运用银泰招商、运营管理优势，主打购物中心、特色街区、旅游小镇和社区商业等业态运营管理模式。
对外业务涵盖代理招商、整租运营、委托管理、共享利润等，在确保业主收益的情况下，增量收益分享。
与此同时，轻资产运营模式不需要使用大量的现金来购买设备以及厂房，这样一来就能够有效降低资本的投入，而且市场的准入门槛也相对较低。
就市场上的一些同质化的产品而言，其自身并没有什么可以提升的空间，因此，需要提升品牌建设、市场营销以及后期服务的竞争力，以此来很好地满足企业轻资产的发展模式。
在财务结构上，还应该重视企业经营和财务之间的关键，确保企业具备相应的风险防控能力以及具备财务弹性。
轻资产运营模式的关键优势在于充足的现金和快速的资金周转。
就以万科而言，2017年我国的房地产行业并不景气，万科借助于“小股操盘”，持有低于10%的股份，运用吸引大量投资者的方法实现了资源共享，用小资本获取了大收益，同时，借助各种融资方法成功地转型到了轻资产的发展模式。
房地产企业轻资产转型研究
管理论坛1引言近年来，我国房地产市场经历了快速发展的黄金时期，但随着经济结构的调整和市场竞争的加剧，房地产企业面临着从重资产向轻资产转型的压力和挑战。
在这种背景下，房地产企业轻资产转型成为行业关注的焦点。
轻资产转型意味着企业从依赖资产规模和土地储备的传统发展模式，转向以管理和运营能力为核心竞争力的模式。
轻资产运营作为一种全新的运营模式，正逐渐成为房地产行业的主流运营模式。
轻资产运营强调以最小化的资源投入来获取最大化的收益，通过灵活性、创新性和高效性的特点，对企业和市场产生着深远的影响。
2轻资产运营的定义轻资产运营是指以较低的成本、风险和资源投入，实现利益最大化的一种运营模式。
相比传统的重资产经营模式，轻资产运营更加注重体现企业的核心竞争力，通过重点发展企业最具优势的部分，创造属于企业特有的无形资产。
这一模式最早由美国麦肯锡管理咨询公司提出。
麦肯锡首次提出“轻资产经营”这一概念，其是指在资源有限的情况下，基于智力资本的运营、各种资源的杠杆利用，以最小的投资实现企业经营模式的价值最大化[1]。
Camarinha-Matos et al.[2]认为，在轻资产企业中，轻资产看似仅占企业资产数量的一小部分，而实际上却是整个价值链的拥有者，所以，轻资产模式能够使公司的资金运作和市场反应速度得到迅速的提高。
Maly et al.[3]在关于轻资产经营模式的研究中指出，轻资产经营方式可以对公司的资产构成进行调整，有助于投资人获取较高的回报。
近年来，国内对于轻资产运营模式的研究逐渐增多。
周泽将等[4]以A 股上市公司为例，论证了在企业运作过程中，轻资产运作方式是怎样改变公司的价值和发展路径的。
陈靖斌[5]把轻资产运营看作一个主要依赖于内部资金的运营模式，外部贷款很少。
伏娅娅[6]认为，从供应链角度来说，采用轻资产运作方式的供应链管理体系效率很高，并且有一个固定的供应商。
陆寅[7]认为，轻资产运营模式下，股东通常依靠股份增值，而不是通过分红来获取额外的收入。
我国商业地产转型轻资产运营模式的研究以万达商业地产为例
展望未来，我国商业地产行业将继续面临着转型和升级的压力。万达商业地 产作为国内知名的商业地产企业，将继续积极探索和实践轻资产运营模式，为行 业的转型和升级做出更大的贡献。
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2、提高资金效率：轻资产运营模式可以实现资金的快速周转和高效利用， 提高资金效率，降低风险。
3、增强品牌影响力：通过转型轻资产运营模式，商业地产企业可以输出自 己的品牌、管理和资源，提高品牌影响力，扩大市场份额。
二、目标和可行性分析
本次演示的目标是探讨万达商业地产如何转型轻资产运营模式，同时分析其 可行性。可行性分析可以从以下几个方面进行：
四、结果与讨论
通过文献综述和案例分析，我们发现万达商业地产在转型轻资产运营模式方 面进行了积极的探索与实践。具体实践包括：成立轻重资产分离的运营公司、建 立合作共赢的模式、创新融资方式等。这些实践为万达商业地产转型轻资产运营 模式提供了有力的支持。同时，万达商业地产还注重培养人才队伍、优化组织架 构、打造数字化平台等方面的工作，以进一步推进转型的进程。
在轻资产运营模式下，万达商业地产采取了输出品牌、管理和资源的策略。 通过这些策略的实施，万达商业地产提高了资产质量和盈利能力，降低了风险， 并实现了资金的快速周转和高效利用。同时，转型轻资产运营模式还使万达商业 地产提高了品牌影响力，扩大了市场份额。
然而，转型过程中也存在着一些问题和挑战。例如，传统思维模式的束缚、 组织架构和人才队伍的调整等。因此，万达商业地产需要在转型过程中采取有效 的措施，以应对这些挑战。例如，加强培训和宣传工作，以增强员工的转型意识； 优化组织架构，以提高工作效率；加强人才引进和培养，以提高人才队伍的素质 和能力等。
轻资产运营模式是指通过输出品牌、管理和资源等方式，实现低成本、高收 益的运营。这种模式可以帮助商业地产企业提高资产质量和盈利能力，同时降低 风险。在当前的经济发展形势下，转型轻资产运营模式具有以下意义：
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运营利器：树立品牌 运营捷径：价值链定位
轻资产运营 八大要素
运营要素：客户关系 运营法则：业务外包
轻资产运营特点
产业地产轻资产运营特点是不以土地资产为核心，而是重视项目运营过程带来的企业价值增长，开发商 通过增值服务获取丰厚收益；即降低公司资本投入，特别是固定资产投入，以此提高资本回报率。
低
输出核 心业务
土地投资 决策环节 项目工程 建造环节
输出核 心业务
园区运营 服务环节
实操案例-亿达中国
截至2015年底，通过运营服务输出，亿达中国接受委托运营商务园区项目11个，运营管理面积140万平 米， 提供咨询服务项目7个，获得运营管理收入2548.2万元、实现业绩1238万元。 输出 内容
投资组合 固定收益类资产
2015年-2023年7月24日前项目100%实际或应当取得的（扣除 物管费用）营业收入（占比不超过 50% 基金资产） + 股票、债 券和货币市场工具投资收益（占比不低于50%基金资产） 运作模式
深圳万科及指定 关联公司
50% 股权 基金通过协 议及章程约 定获取目标 公司总营业 收入，通过 万科股权回 购及利润分 配方式实现
产业地产微笑曲线
高
• • •
利 外部融资 土地获取
外包非核 心业务
• • • • •
• • • • • •
项目策划 建造设计 招标管理 施工建造 工程管理
营销推广 招商运营 园区服务 物业租售 产业运营 品牌打造
输出内容： 咨询管理、全程代建、定制开发、创业孵化、 园区委托运营、项目选址、产品定位、规划 设计、代建管理、招商运营、物业管理增值 服务等。 优点： 可以较小资金和较低风险实现园区规模化布 局； 快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现； 为重资产项目进入新的城市探路； 培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故 事性的独立业务。 代表园区：亿达中国、光谷联合、联东U谷等
通过发展 REITs ，房地产企 业资金来源不再只局限于 银行贷款、承包商工程款 占用、客户预收款和收取 长期租金这些典型的重资 产模式，减少银行体系风 险；出售分散和打包设立 REITs 在公共市场出售，降 低投资门槛，实现公众参 与资本密集型的不动产投 资。
REITs 可以使直接集中占有 的房地产产权模式转变为 由众多分散的投资者占有 的模式，可以使得产权转 移简化，只需通过 REITs 收 益凭证的交割，不需进行 实物交易，从而丰富和深 化房地产管理和服务的范 围，盘活不动产存量资产， 房地产经营集约化、透明 化、专业化。
操作 项目
包括上海外高桥项目、长沙梅溪湖创新中心、苏州昆山财智科技园、苏州高融大厦、成都 国宾总部项目、河南外包产业园等； 其中以占地3.4平方公里的“武汉软件新城”项目最具代表性，该项目是武汉市软件及信息 服务产业集群的核心承载基地，亿达运用产业规划、建筑规划、区域运营、招商运营等解 决方案，使得项目迅速成长。
以咨询、委托运营、包租等模式，面向当地政府、其 他房地产开发商所拥有的产业园区项目提供运营管理 服务，内容包括项目选址、产品定位、规划设计、代 建管理、招商运营、物业管理增值服务等。
收益 模式
这些业务的收费模式包括租金分成、固定费用+租金分 成、租金分成+奖励、咨询费等； 2016年上半年，商务园运营管理收入增长106.4%至 2760万元。
“四两拨千斤”，产业地产轻资产运营常见模式
孵化与投资 合作开发
03
运营输出是园区价值的横向 延伸，产业孵化投资则是对 园区价值的纵向深挖，即放 长线钓大鱼。
04
产业地产从早期的厂房、仓 储，向复合化形态进化，开 发运营商强强联合共同出资、 共同享效益、共同担风险。
运营（服务）输出
当前市场上存在大量园区、商务楼宇，因为缺乏专业的管理队伍和客户资源，而陷入举步维艰的困境， 这给有丰富产业运营经验的产业地产商提供了输出运营管理服务的机会，比较典型的是以输出品牌提供 运营服务的方式来拓展园区市场。
-产业地产专题研究系列-
产业地产轻资产运营专题研究
2016年9月
产业地产轻资产运营产生背景
2015年中国房地产业平均利润率低至9.4%，而随着工业用地价格上涨、产业地产政策的严苛限制，相对 高利润的产业地产也进入“后土地红利时代”；传统开发及盈利模式已不能满足产业地产发展需求。
通过囤地、土地 储备，利用土地 升值、高房价等 实现丰厚回报。 通过出售或出租 物业实现产业地 产收益。
基金管 理部门
• 基金管理费 • 业绩提成收益 • 基金份额收益
基金 公司
• 募集基金 • 投资管理 （资产收购与剥离） • 资本管理 （负债率控制） • 收益分配
REITs类型
按照投资模式，可分为三大类型，其中权 益型收益较高，也是目前主流的REITs模式
投资形式 主要特点 属于房地产权益 的证券化产品， 拥有并经营房地 产，提供物业管 理服务 属于房地产债权 的证券化产品， 向开发商或物业 持有人提供直接 或间接融资 不仅从事房地产 权益投资，也提 供房地产抵押贷 款，其投资比例 由经理人根据市 场景气与利率变 化进行调整 收益来源 租金收入 及房地产 增值 利率敏感度
按照组织模式，又分为公司型及契约型两大类型
权益型
小
抵押型
抵押贷款 利息及相 应手续费
大
混合型
兼有前二 者的收益
适中
（二者最大的区别就 是前者投资人与投资 信托公司的关系是股 东与公司的关系，而 非信托法律关系）
国内REITs发展意义
1 促转型
2
拓来源
3 促发展
促进房地产企业由传统的 依赖土地红利“拿地 - 开发 - 销售”重资产模式向轻资 产模式转型；开发商通过 项目运营成熟后，出售分 散和打包设立 REITs 在公共 市场出售，引入投资人、 资产管理人和托管人，利 用金融杠杆，获取更多收 益。
VS
风险隔离及税负安排上并未取得 实质性突破，仍需支付高额税负
产业地产Reits除面临国内金融资本市场不成熟、法律政策不完善等因素制约外，还面临着自身的行业难题，比如销售为 主、收益稳定可靠的优质资产稀少；工业用地年限较短等都限制了产业地产借用Reits推行轻资产的可能性。
1
投入少 风险小 高杠杆 高回报
开发代工（定制开发）收益
2 3
品牌溢价（贴牌）收益
产业运营收益
专业化 标准化
4 5
地产基金金融服务收益 其他增值服务衍生收益
四大运作模式
运营（服务）输出 借力REITs
01
做大、售卖乃至分拆“运营 能力”，以较小资金和较低 风险实现园区规模化布局。
02
将项目形成资产包，当项目 达到良性状态，形成Reits 快速变现，是地产资化本必 然选择。
地产行业的重资产模式是 指当土地升值速度高于资 金成本时，所有房企都会 寻求储备更多土地，只要 拿着资产本身就可以获得 丰厚回报。 而“轻资产”模式指的是 从赚取资产升值收益走向 赚取增值服务收益，包括 代工品牌溢价、商业运营、 其他衍生收益以及地产基 金等多元地产金融服务过 程中的提成收益。
契约型，10年封闭期运作，届满后转为上市开放式基金（LOF）鹏华丰锐债券型证券投资基金；最低认购金额 10万元，最低交易 金额1万元 收益分配
目标公司
投资 （BOT） 收益
预期年收益率7%-8%，采用现金分红方式，在满足分红条件下， 每年至少分红一次；每年基金收益分配比例不低于当年可分配 利润的90%，现金收益回报稳定可期 募集份额
流通环节的税负
REITs投资者 的税负
实操案例-鹏华前海万科
鹏华基金与万科就前海企业公馆项目进行合作，设立鹏华前海万科REITs基金，是国内首个公募REITs基金； 普通投资者只需最低1万元即可成为项目的房东，分享优质产业地产租金收益。
股权 回购
前海万科REITs
增资 扩股 50% 股权 利润 分配
轻资产相关概念
“轻资产运营”：是以价值为驱动的资本战略，指企业只专注自己的核心业务，将非核心业务外包出去；具 体到产业地产就是指项目从投资到开发及后期运营服务等各个环节由各专业公司分别完成，有效地实现以小 博大、杠杆他人的资产。 “轻资产”是指企业的无形资产，包括企业的经验、规范的流程管理、治理制度、与各方面的关系资源、资 源获取和整合能力、企业的品牌、人力资源、企业文化等。 运营基础：核心能力 运营关键：业务整合 运营依托：专业知识 运营要务：质量控制
前海企业公馆项目
租金 租金 其他 收入
总额为30亿份，其中基石投资人前海金控将以自有资金或指定机 构认购3亿份，两年内不等转让；同时，鹏华基金作为管理人将以 自有资金认购1000万份，3年内不得转让
租户
展馆
投资路线
其他设施
退出路径
交易基础
基金于募集成立6个月内通过增资入股的方式获得深圳市万科前 海建设管理有限公司（目标公司） 50% 的股权；随后分别在 2015年、2018年、2021年、2023年的12月31日前向万科及其 指定关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的目标公司股权实 现逐步退出
国内REITs税负
运营环节的税负
●企业所得税：按企业利润的25%缴纳 ●营业税、城市维护建设税及教育费附加：租金收入的5.5% ●房产税：从售价计征-原房产值*（70%~90%）*1.2% 从租价计征-为租金收入的12%
资产收购： 买方 （1）契税：交易金额的3%~5%；（2）印花税：交易金额的0.05% 卖方 （1） 企业所得税：出售利的25%；（2）营业税及附加：增值部分的5.5%； （3）土增税：土地增值额的30%~60% （4）印花税：交易金额的0.05% 股权收购： 买方 （1）印花税：交易金额的0.05% 卖方 （1）企业所得税：出售利的25%；（2）印花税：交易金额的0.05% ●机构投资者：企业所得税、营业税和印花税 ●个人投资者：个人所得税和印花税