传统房企探索新业态——产业地产
传统房企探索新业态
——产业地产
在传统房地产市场利润空间收紧、加速去库存的背景下，加之近年来国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，房企正谋求新的利润增长点，产业地产进入龙头房企的视野。加上地方政府的支持，房企纷纷转型布局产业地产，产业地产开始成为各路资本和房企激烈争夺的焦点。未来随着各路资本和房企的大量涌入，将使其竞争更加激烈，产业地产潮流也迎来空前的机遇与挑战。
随着住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张，房企开始寻找新的盈利增长点，纷纷主动或被动进行战略深入调整和跨界转型，从“房地产开发商”角色转型为“城市综合运营商”成为多数房企的选择。
然而，转型“城市运营商”过程中如何创造新的业务增长点成为房企亟待解决的问题。屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，无论是住宅地产、商业地产还是产业地产，都是开发商针对不同地块的土地属性和业态内容相结合的开发模式，依据市场环境的发展和变化，在不同阶段有不同的开发方向。与实体经济息息相关的产业地产凭借其在提升土地产业价值、推动产业结构转型升级和推进新型城镇化发展方面的重要作用，受到政府的高度支持。在政策鼓励、市场需求等多种因素刺激下，传统房企开始跨界试水产业地产领域。
据园区中国的不完全统计，截至目前，已经有48家传统房企从住宅市场转
型进入产业地产领域，包括万科、招商、协信、碧桂园、保利、远洋、世茂、金地等一大批品牌房企，产业地产正成为各路资本和众多房企布局的新风口。
联合体拿地、合作与并购成主流
相对于传统地产的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，产业地产的培育和发展需要较长的周期，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，门槛并不低。另外，在产业地产领域，多数开发商都是“新手”。擅长做住宅和商办并不代表产业地产能做好，为了更好地驾驭这一门“技术活”，它们往往会选择一个在产业发展领域有更多经验的伙伴进行合作。例如，试水产业地产较早的协信集团，是通过与在科技园区开发运营已有相当经验的启迪控股成立合资公司来实现产业地产的开发。而对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块，也越来越多的房企选择联合拿地、共同开发，以降低各自房企的生产经营压力和投资风险。
在深圳土地稀缺、旧住宅区更新也一度遭遇瓶颈的背景下，部分房企选择合作的方式进行“工改”类城市更新来加码产业地产。10月17日，星河地产接手酷派南山科技园北区的酷派信息港城市更新项目，与酷派集团共同合作开发。对此，屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，产业方和地产商的合作是一个趋势，可以结合双方优势各自发挥，酷派信息港是产业用地，在无法更改土地性质的背景下，酷派选择牵手星河地产，无疑看中的是其在旧改和
产业地产开发运营方面的经验与优势。星河地产操盘能够运用其经验优势以吸引的战略性产业进驻，也有利于加快产业园的配套建设。
目前，我国的产业地产还处于引入探索和初步发展阶段，在住宅、商业地产发展遇到瓶颈时，越来越多传统房企开始纷纷投身产业地产，隔行如隔山，“收并购”就成了这些企业介入产业地产的一个不错方式。据相关权威机构统计，近年来通过收并购进入产业地产成为不少房企布局的主要方式。数据显示，截至2017年11月底，至少60多家外地房企通过合作、收购等多种方式抢滩深圳
工改市场，用风投思维做产业地产。戴德梁行深圳公司产业地产部主管及董事张冬冬表示，从深圳的情况来看，工改类城市更新项目是传统商办领域或是住宅领域的开发商转型、进军产业地产的最重要的方式之一。例如，11月14日，港股地产公司龙光地产以69.8亿元成功拿下康佳集团总部黄金地块70%股权。屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，通过收并购康佳集团总部旧改或许会成为龙光进军产业地产的一个契机。
从目前的情况来看，土地的供应量正在缩减，房企已经在考虑未来5至10
年的发展，从销售物业向租赁、运营转型是或将成为趋势。产业地产的浪潮契合了深圳高速发展的战略性新兴产业、未来产业对于产业用房的巨大需求，也是房地产开发商从开发销售型向持有运营型转型的需要。屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，以深圳为例，房企可以通过拿地自持，运营产业项目，通过资产证券化和股权投资等多种金融手段，在空间和内容两方面实现
资产和服务增值。尽管产业地产是资金投入大、回报周期长的行业，但却具备长期增值功能，这些因素也使房企不惜一切方式杀入产业地产。
“轻重并举”运营模式走俏
在加码产业地产的开发商中，既有万科、绿地、碧桂园这样的规模型房企，也有首创置业、保利、远洋这样的品牌国企央企，各家运营的模式也不尽相同。产业地产涉及融资、开发、服务、招商等多重元素，这对各房企运营模式提出了更高的要求。
产业地产不再是过去传统房企高周转、高毛利的运营形式，未来各大房企势必采用新方法玩转产业地产，注重运营与服务的轻资产运营开始走入镁光灯下，产城生态运营商由“轻资产化”转向渐明。
总体而言，产业地产的轻资产主要有三种方式：合作开发、运营（服务）输出、借力基金，各种方式均有自身优势特点。例如，深圳的华谊兄弟文化城就是华谊兄弟以轻资产进军重资产文化旅游地产行业的模式，启迪控股的孵化输出、万科的“小股操盘”以及华夏幸福与政府PPP合作开发的半轻资产模式，可见产业地产开发商都已经铺路轻资产。据相关数据显示，产业地产主流的产业地产商，已有95%都介入了轻资产经营。
虽然主流的产业地产商大多已经涉足轻资产运营，但尚未形成一个固定的模式。以万科为例，2014年，万科首次正式对外提出“小股操盘”的轻资产运营
模式；同年，万科此宣布与凯雷牵手，构建“轻资产”退出机制的开端；2017
年2月，万科整合印力成立商业地产投资基金。在2017年7月的万科领投普洛斯，亦是轻资产的体现，便可借助普洛斯成熟的产业地产基金运作能力将成熟项目变现，助推企业实现杠杆式跨越式发展。
屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，目前产业地产领域并不是所有的房企都需要实现轻资产转型；轻资产、重资产模式的各有优劣，不同的模式对开发运营企业的资源配置能力、人才配置能力有不同的要求，简而言之，轻资产模式倾向于以产业运营为核心的服务增值、侧重在产业内容，对运营能力要求高，而重资产模式更倾向于以产业运营为核心的资产增值，侧重在综合开发，对开发能力的要求更高。不同的开发运营商，选择什么样的模式，应充分考量自身的优势资源，发挥自身的专长，根据不同的市场环境、不同的项目特点来选择适宜的开发运营模式。
近年来，房企纷纷加码产业地产，越来越多的产业园区、孵化器如雨后春笋般拔地而起。与此同时，产业园区面临着转型升级，随着大批品牌房企扎堆布局产业地产，让这一领域从蓝海变成红海。这一背景下，包括启迪协信、天安数码城等纷纷将产业地产的运营模式从“重资产”转向“轻重并举”，这也是产业地产转型升级创新模式的有益探索。
房企跨界联合打造互联网+智慧园区
2017年，产业地产企业开始相亲相爱，这股趋势涉及到的企业越来越多，跨
商业地产业态业种知识要点1
商业地产业态业种知识要点 一、商业业态业种的解释 1、所谓商业业态(commercial activities)是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。 2、业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。国际大型连锁商店从本世纪初发展至今，其业种呈现多元发展，如服装店，鞋店，食品店，药店，书店，五金店等。 二、主要业态诠释 购物中心 购物中心是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或城乡结合地带，由专业经营团队系统地有计划开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在10万平方以上，空间呈纵向规划。 ?Shopping mall ?Shopping center 百货商场 是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业的商铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。 综合超市 以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销及平价销售的综超形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本有连锁发展战略。社区超市 以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要销售食品饮品、日用品等民生必需品，均采用开架式陈列，统一出口收银。营业面积300-2000平方米不等，一般开在住宅社区较密集的区域。 仓储超市
仓储商场（warehouse store）又称货仓式商场，1968年起源于荷兰，最具代表性的是“麦德龙”（makro）,大多选址于郊区交界处；是一种集商品销售与商品储存于一个空间的零售形式。 这种商场规模大、成本低、价格实惠，场内极少豪华装饰，一切以简捷自然为特色。商品采取开架式陈列，由顾客自选购物，商品品种多、场内工作人员少，既适宜零售购买又适合批发销售。 专业市场 以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售型态，比如家居市场、电脑商城、通讯商场等。如红星美凯龙。 精品广场 以经营国际一线、二线服装、箱包、皮具、饰品、鞋帽、手表……重视产品质量及品牌，又称“质贩”卖场；多为高单价国际知名品牌，选点多在一级城市市中心精华地段，对物业品质及购物环境要求极高，锁定金字顶端客群。 名品折扣店 又称奥特莱斯（outlets）,专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心，因此也有称为直销购物中心。 批发市场 指销售者、产业和事业用户销售商品和服务的商业。所谓再销售者是指二次及其以下的批发商和零售商；所谓产业用户是指从事生产和服务提供的营利性组织；所谓事业用户是指不以再销售为目的，而是为了业务或事业上的需要购买设备和材料的非营利性组织。 商业街 是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心及其影响的地域范围），商业街地处城市中心，各类商品群集，顾客既能买到所需商品又能在此品尝风味食品、享受综合服务。 住宅区底层商业 就是在高层住宅的第一、二层以商铺形式对外出售出租的业态，既解决了小区的商业配套，又提升了产品的商业价值，是伴随住宅较多的一种商业形态。 旅游商业业态
商业地产的各种业态分析
商业地产的各种业态分析 通常，商业房地产中包含如下业态：购物中心（shopping mall），百货公司，超级市场。通常，零售业中的商业房地产，可按照许多种方式进行分类，如服务的种类、产品的组合、产品的数量等，但各种划分方法不一而同。正如英国学者彼得J·麦戈德瑞克（Peter J·McGoldrick 2002）所说，“零售业缺乏一个统一的、坚实的基础，据以进行零售业态的分类。尽管出现了一些描述某些业态特征的定义，例如超级商场或者百货商店，但是不同出处的定义常常存在许多差别。业态之间的边界也变得越来越模糊。例如，沃尔玛曾经被描述为经营折扣百货店、超级中心、百货商店、超级购物中心等。而事实是，一般情况下沃尔玛商店具有每种业态的要素，像今天的许多零售商一样，沃尔玛也曾经在已有的传统业务之外进行过创造价值的探索。” 彼得J·麦戈德瑞克将零售业态分为六大类，即小型商业态，大型商业业态，百货店及量贩店，折扣商店，购物中心，家庭购物。其中大型商业业态又分为如下四种： 小型超级市场：自助式食品店，面积在3000-12000平方英尺之间。 大型超级市场：面积在12000-25000平方英尺之间。 超级商店：销售食品（但不只卖食品）的商店，单层面积在25000-50000英尺之间，通常在一层设停车场。 大型综合超市：面积在500000平方英尺以上，通常位于城市边缘或城乡结合部，有宽敞的停车场。 总体而言，对这种种的概念人们仍存在不少误解，例如，在欧洲，超级商店通常是指规模较小的大型综合超市，而在德国，超级商店的标准规模又有所不同，这增加了不少对比的难度。在美国，大型综合超市和超级中心常常被视为同义词。。在英国，超级商店和大型综合超市常常交替使用。有些连锁商店往往回避使用大型综合超市这个词，因为一家新的“超级商店”对当地居民带来的威胁感觉上要小一点，也更容易被接受。在现在，随着众多非食品零售商突破市中心和
商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容
商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 荐 168 钱虹原创 关键字：钱虹商业地产业态与物业管理在其中的价值要求和服务内容商业地产概念起始于2002年的北京金源时代购物中心（shopping mall），并在近几年被极大推广，并将之前存在已久的一些商业业态也纳入其中。随着商业地产的不断涌现，它们之间的竞争日趋激烈，其中的商业物业管理价值和地位也逐渐凸显出来。 一、商业地产的概念和业态 商业地产，即作为商业用途的地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，以办公为主要用途的地产也属商业地产范畴。商业地产的业态多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电
影院）、写字楼和住宅的底层商铺等。 二、物业管理在商业地产中的角色定位和价值 物业管理（简称PM），是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的卫生和秩序活动。它作为一种不动产管理模式起源于19世 纪60年代的英国，自19世纪80年代引入我国之后，已被住宅物业领域广泛接受，在商业地产（商业物业）也存在类似的物业管理，但商业物业管理应有别于住宅物业管理。 商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的行为 活动，从事商业物业管理的公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已经存在提供这服务的物业管理公司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的综合服务公司，第一家进入财富100强的物业公司）、 赛特商业管理公司等。相比住宅物业，商业物业治理面对的客户关系更加复杂，让开发商获得更好投资回报，让承租户(投资者和经营者)获得营业利润，使消费者获得良好的购物、服务这三方面的共赢，才是商业物业治理的主旨和定位。 万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业
传统房企探索新业态——产业地产
传统房企探索新业态 ——产业地产 在传统房地产市场利润空间收紧、加速去库存的背景下，加之近年来国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，房企正谋求新的利润增长点，产业地产进入龙头房企的视野。加上地方政府的支持，房企纷纷转型布局产业地产，产业地产开始成为各路资本和房企激烈争夺的焦点。未来随着各路资本和房企的大量涌入，将使其竞争更加激烈，产业地产潮流也迎来空前的机遇与挑战。 随着住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张，房企开始寻找新的盈利增长点，纷纷主动或被动进行战略深入调整和跨界转型，从“房地产开发商”角色转型为“城市综合运营商”成为多数房企的选择。 然而，转型“城市运营商”过程中如何创造新的业务增长点成为房企亟待解决的问题。屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，无论是住宅地产、商业地产还是产业地产，都是开发商针对不同地块的土地属性和业态内容相结合的开发模式，依据市场环境的发展和变化，在不同阶段有不同的开发方向。与实体经济息息相关的产业地产凭借其在提升土地产业价值、推动产业结构转型升级和推进新型城镇化发展方面的重要作用，受到政府的高度支持。在政策鼓励、市场需求等多种因素刺激下，传统房企开始跨界试水产业地产领域。 据园区中国的不完全统计，截至目前，已经有48家传统房企从住宅市场转
型进入产业地产领域，包括万科、招商、协信、碧桂园、保利、远洋、世茂、金地等一大批品牌房企，产业地产正成为各路资本和众多房企布局的新风口。 联合体拿地、合作与并购成主流 相对于传统地产的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，产业地产的培育和发展需要较长的周期，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，门槛并不低。另外，在产业地产领域，多数开发商都是“新手”。擅长做住宅和商办并不代表产业地产能做好，为了更好地驾驭这一门“技术活”，它们往往会选择一个在产业发展领域有更多经验的伙伴进行合作。例如，试水产业地产较早的协信集团，是通过与在科技园区开发运营已有相当经验的启迪控股成立合资公司来实现产业地产的开发。而对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块，也越来越多的房企选择联合拿地、共同开发，以降低各自房企的生产经营压力和投资风险。 在深圳土地稀缺、旧住宅区更新也一度遭遇瓶颈的背景下，部分房企选择合作的方式进行“工改”类城市更新来加码产业地产。10月17日，星河地产接手酷派南山科技园北区的酷派信息港城市更新项目，与酷派集团共同合作开发。对此，屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，产业方和地产商的合作是一个趋势，可以结合双方优势各自发挥，酷派信息港是产业用地，在无法更改土地性质的背景下，酷派选择牵手星河地产，无疑看中的是其在旧改和
产业地产业态规划
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 现代城市对环境的要求越来越高，而园区的生产污染对城市是致命的。因此，园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。 随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。 产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。 产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势，否则很容易失败。 园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。 园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。 生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。 由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。 业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势，进行充分的市场研究后进行。因此，策划先行，规划设计次之，非常重要。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
商业地产的详细分类以及商业业态的分类
商业地产的详细分类以及商业业态的分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺
在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺
产业地产业态规划资料
现代城市对环境的要求越来越高，而园区的生产污染对城市是致命的。因此，园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。 随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。 产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。 产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势，否则很容易失败。 园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。 园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。 生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。 由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。 业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势，进行充分的市场研究后进行。因此，策划先行，规划设计次之，非常重要。 业态规划的深与精、宽与泛是一对矛盾的统一体，专业性和综合性的尺度把握非常关键。专业性市场的客户面过窄，不容易招商；综合性市场客户面过宽，
不容易保证后期运营的持续性。必须进行深入的市场调研和分析，形成切合市场的准确定位，再进行业态深化。 业态规划中必须考虑产业生态，即产业之间的相互补充或上下游延伸，以及产业在区域市场的成活度。 产业开发商将是未来城市发展的最大贡献者和推进者！是房地产开发转型的真正代表者！是社会进步、经济发展的实际推动力！摘掉非实体经济的帽子！ 产业园区先期调研应注意：1、拟开发产业是否当地主导产业，市场容量如何？2、政府对园区产业的支持力度与优惠政策如何？3、潜在客户需求量与开发量关系。4、产业配套与产业服务的内容策划。5、园区产品营销对园区建筑风格与建筑节能环保的要求分析。 判定产业的合适度是一个复杂的综合性问题，不仅看政府规划和支持力度，更要看资源条件和潜在客户情况，以及通过策划后的产业引导的可能性。 主流的产业生态规划，是生态链的打造，不能单就产业本身来谈生态规划，应包含以下五个方面的内容，即产业的社会生态、产业的人文生态、产业的环境生态、产业的技术生态、产业的建筑生态。 综合性的产业生态规划，使产业生态在整体经济的链条中得到活化，并渗透着产业主体的自主性创造活动，能确保产业规划的真正实现。 业态规划中应考虑产业链的合理性，做好功能分区、交通组织、产业链设计、经营链设计和载体链设计。 生态型产业综合体包含有传统的工业地产、商业地产、住宅地产，乃至新兴的旅游地产和养生地产，只是不同的项目有着不同的产业主题，它对于未来房地产的健康发展将起到积极的推进作用。它使购房者不再是房奴，而是能同时实现经济收入的增长与生活品质的提升！
商业地产业态类型
一、城市综合体 1概述：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。按特点可以分为两类：1城市CBD中心的城市综合体、2城郊结合部城市综合体。从这里我们可以看出城市综合体和CBD的区别和联系噢~ （中央商务区指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。主要是一最先进的最发达的而第三产业，而城市综合体的产业则比较全面。 ） 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 2地标式的城市建筑 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。 3、案例：北京万达广场、香港太古广场、纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、东京六本木等。 二、购物中心 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 1、分类：购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体. 根据中国市场的实际情况，将购物中心分为： (1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心. (2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。 (3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心. 按照购物中心规模分类 1．巨型/超级购物中心——24万㎡以上 2．大型购物中心——12--24万㎡ 3．中型购物中心——6--12万㎡ 4．小型购物中型——2--6万㎡
地产商业计划书范文
地产商业计划书范文 目录第一篇：旅游地产商业计划书第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板第三篇：商业地产运营项目合作计划书第四篇：商业地产第五篇：商业地产正文第一篇：旅游地产商业计划书 合作入股固定回报率年不低于10%，风险回报率高可达35%以上；在风景区有300亩开发用地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设，然后…… 计划书（草） XXXX年5月 目录 一、项目建设条件及可行性
项目开发建设优越条件 土地开发来由 地理位置及交通条件 自然环境条件 社会环境条件 区域房地产开发和地价情况 项目建设的可行性 项目建设的背景条件优越 建设的客源市场基础良好 区域的土地增值优势突出 所开发土地具有规模和价格的独有优势 产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势 二、项目初步开发思路和方案 项目初步开发思路 规划布置原则 规划功能布置分区 项目总体规划布置设想 别墅区 产权式酒店 体育运动潇闲园艺区 民族特色村旅游观光区
特色农家乐休闲园艺区 老年公寓区（未定） 项目主要建设内容 项目运行和销售方式 项目股东投资方式和组织管理 股东投资方式 项目开发组建管理 项目投资估算与所需启动资金 最低启动现金投资 一期工程投资估算 项目建设总投资 项目一期工程收益分析 钻石vip别墅开发 产权酒店别墅 项目总收益估算分析（亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板 商业地产开发项目商业计划书模板项目概要 项目公司 项目简介 客户基础 市场机遇 项目投资价值
“商业地产的前期定位和业态规划”感悟
“商业地产的前期定位和业态规划”感悟 提到中国楼市，我们无法回避如此一个事实，那确实是投资热钱的涌入，商品住宅在相当一段时刻里，成了人们的第一投资品。再次经历国务院房地产市场调控措施、贷款利率调整、限购，让住宅投资客乱了阵脚，开始撤离住宅市场，许多住宅市场的投资者被商业地产吸引，转战商业地产。去年开始，国内众多开发商重新战略布局，从纯粹或大量开发住宅项目，逐步转战商业地产。“只做住宅”的万科、金地、世茂、复地等传统住宅开发商相继将资金投入到商业地产的开发中，加大持有物业的储备，同时均有表示将用心于二三线都市的商业综合体开发；SOHO中国连续收购了上海外滩项目、大虹桥板块的商业用地与市中心的项目，把战略布局的重点放在商业地产开发上；中粮集团旗下商业地产业务开始进入全国布局时期，将旗下所有的地产业务拟进入统一融资平台，实现整体上市；绿地集团与新鸿基集团也在今年发力商业地产，实现版图扩张。各路资金的注入对需要庞大资金投入的商业地产来讲，无疑是一个利好，但如何有效运用各路资金，是摆在商业地产面前的一个课题。通过刘老师短暂一天的讲座，下面浅谈一下商业地产的前期定位和业态规划。 一、商业地产特点： 商业地产是投资型市场，它有别于住宅地产这一刚性需求市场。商业地产对中国国民经济的进展起到了拉动作用，且促进国民经济连续向前进展的势头差不多显现。商业地产也是国民经济进展的重要增长点。我国经济的进展需要“三驾马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有专门重要的一块确实是商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。 商业地产形式多样，要紧包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。 随着都市化进程的进展，常见于一线都市的商业综合体开始显现在二三线都市，这是融合了购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓等多种业态功能的组合体，现在，像万象城如此的以零售商业为核心的综合体日益增多。近几年华润置地、中粮地产、世茂集团、万达集团等诸多知名房地产企业都打出了商业综合体提供商的姿势，成功打造了万象城、橡树湾、大悦城、世茂工三、万达广场等一系列项目。商业综合体在充分实现自身价值的同时，带动了项目地块的价值、区域土地
林峰：全域旅游下的文旅地产创新及业态创新
林峰：全域旅游下的文旅地产创新及业态创新 北京绿维创景规划设计院 编者按：2016年8月6日-7日，2016年中国文旅地产盈利模式创新总裁峰会在北京市首都机场朗豪酒店举行，以“跨界&融合”为主题，兼具理论与实战、创意与内容，呈现了中国文旅地产的新机遇、新趋势、新业态、新模式。 绿维文旅集团董事长、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士受邀出席，并做了《全域旅游下的文旅地产创新发展及新业态研究》的主题演讲，从全域旅游思维、文旅地产创新发展、业态创新架构、要素创新业态等方面，结合绿维创景十多年行业经验和经典案例进行了详细阐述和分享交流。 一、绿维全域旅游观 林峰院长基于互联网+、旅游+，从全域思维、发展架构、核心理念、开发模型等方面分享了绿维的落地运营的全域旅游观，认为做全域旅游要打破“全”的概念，不需要面面俱到，否则没有重点，无突破口，是浪费，不能真正实现带动经济的价值。做全域旅游应该着眼于市场要素的配置，有的放矢，破“全”、立“逻辑”、找“抓手”、达“目标”，并提出了全域旅游的“5424”架构、及开发模型。 全域旅游“5425”架构
全域旅游开发模型 二、房产融一体化和服务整合平台是未来房地产发展的核心结构 房地产是一个“服务整合平台”产业，房地产已经由“制造房子”的工厂模式，发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式。以“家庭·服务”为主要内容的服务结构，包括“三个家”的结构（居住之家、第二/三居所、休闲消费场所），由三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，是今天房地产发展的必然。 房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构，以及与投融资的金融关系，是下一个阶段地产发展的核心。房产融一体化，是未来房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。
(房地产管理)第三章房地产业业态分析稿
3 房地产业业态分析 3.1国际典型业态分析 目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若鹜。 3.1.1美国模式：资源丰富的全流程市场化模式 中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。 美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。 金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易。 按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类，可将REITs分为封闭式和开放式两类。根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金，所以也称收益型。2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。 据统计，美国的REITs中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs的96%.，每
商业地产未来发展趋势分享
未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。
商业地产业态组合研究 (1)
商业地产业态组合研究 商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。 项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？ 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于
仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。 商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状 况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。 单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3～5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心； 2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险； 3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营； 4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；
旅游地产的成功商业业态
盛方咨询：旅游地产的成功商业业态类型 商业地产是供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域。在这个区域内，房地产形式多样，包括购物中心、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店、娱乐类商业地产（如电影院）等，其最主要的业态类型包括购物中心、购物步行街和城市历史文化街区。 （一）购物中心 购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体，属于一种复合型商业业态，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。 在城市中心和边缘都有可能形成大型的购物中心，在城市中通常能够形成人流量聚集的场所，从而带动周边区域的游客服务、汽车服务、交通物流、辅助商贸的发展。 社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。 市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为 10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。 城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心. （二）购物步行街
房地产产业地产(特色小镇)PPP模式实践操作解析
清泉石产业地产江湖3月14日 “零落成泥碾作尘，却有香如故。” 自2017年11月10日，财政部办公厅下发《关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目库管理的通知》（财办金[2017]92号），并对于PPP项目的“入库”“清库”进行了相关规定。2017年11月17日，一行三会等五部委公布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》。该文深刻影响了作为PPP项目的重要融资路径——资管行业，进而对现行PPP项目融资模式产生根本性影响。2017年11月21日，国资委公布《关于加强中央企业PPP业务风险管控的通知》（国资发财管【2017】192号），对于央企投资PPP业务风险进行了严控，严格规范PPP股权投资。PPP模式操作产业地产模式成为产业地产和特色小镇开发的主路模式，那么PPP模式与产业地产模式关联如何，如何在实践中进行PPP 模式产业地产的应用，结合个人实践开发经验就这个话题进行一些解析。 近三年来随着新型城镇化的深入推进带来了大量的基础设施与公共服务类的项目建设，特别是随着43号文的出台，地方政府在面临既要加大基础设施投资又无法举债的两难局面情况下，PPP模式应运而生逐步发展并完善。自2013年末以来，PPP模式在中国历经了从推出到实施到深入推广三个步骤。这期间国家及部委，特别是发改委和财政部出台了一系列相关行业类政府和社会资本合作模式文件以及两份PPP模式操作流程指南及标准合同文本，分别侧重于基础设施类和公共服务类工程PPP模式申报原则、实施流程、运营管理、退出机制等方面，建立了PPP项目库、专家库、PPP信息平台，同时出台了中国的PPP模式基本大法的框架性文件《基础设施和公用事业特许经营管理办法》。 2016年9月以来，PPP模式在国内更是引起了政府、企业、金融机构三方的高度关注，密集出台了一系列相关的操作类政策文件、融资类政策文件。特别是2016年12月12日“双十二”这一天，国家发改委、中国证监会联合发布了《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》标着着中国PPP模式规模化可行性融资方式的正式确立，2017年1月9日国家发改委投资司、中国证监会债权部、中国证券投资基金业协会与有关企业召开了PPP项目资产证券化座谈会，推动传统基础设施领域PPP项目进行资产证券化融资，资产证券化这种融资手段从众多融资方法中脱颖而出，拉动2017年PPP模
地产“联姻”大健康产业有“套路”
地产“联姻”大健康产业有“套路” 据统计，目前我国70%的人处于亚健康状态，15%的人处于疾病状态。未来10年，各种慢性病将以爆发式的速度迅速扩展到每一个家庭。世卫组织数据显示，中国人均健康支出却不足美国的5%，仅为全球人均健康支出的1/5。 2019年7月1日国家统计局发布的《沧桑巨变70载民族复兴铸辉煌——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告》显示，2018年我国人均国民总收入达到9732美元，高于中等收入国家平均水平，我国老百姓确实变得越来越富裕了。 根据《“健康中国2030”规划纲要》，预计到2020年，我国大健康产业总规模将超8万亿，到2030年达16万亿。 就连我们的马首富都放言，“未来能够超越我的人，一定出在健康产业”。 因此，大健康产业即将迎来了一个爆发期。 正是看到了这一巨大产业机遇，各路资本纷纷布局大健康产业。 我们看到，欧葆庭、达维塔、拉姆齐、百汇医疗、绿叶医疗等国外知名医疗集团、国际大健康产业IP纷纷到中国来掘金。 随着国内医疗体制改革、医师多点执业的放开，传统医疗机构也开始进行创业裂变和颠覆式创新，在提升医疗服务水平的同时，开始向康复医疗、理疗养护、健康体检等分级医疗方向发展，传统药企开始向保健食品、医疗器械、医疗服务等领域进行延伸布局。除此之外，互联网企业、VC资本、保险企业、地产企业等也都纷纷涉足大健康产业。 大健康产业的创新裂变，在未来一定会出现很多创新的业态和模式，这就必然需要新的载体来承载，就需要与地产相结合。 今天，我们的重点就是来谈一下地产商如何做大健康产业。地产商作为载体的投资开发主体，要与大健康产业实现跨界“联姻”，就必须得懂得其中的“套路”，不然就很可能要走弯路。 门当户对 门当户对，指的是地产商与健康产业IP的合作一定是平等的，而不是谁依附于谁的关系。双方的合作必须是发挥各自的长处，实现互利共赢。地产商主要发挥其资金和开发建设的长处，健康产业IP主要发挥其产业运营的优势，为地产商赋能，为地方政府创造就业和税收。但在现实生活中，门当户对的婚姻往往存在于理想状态中，由于双方对产业理解和考虑问题角度的不同，财大气粗的地产商难免会对产业IP颐指气使、指手画脚，这时的产业IP就会很窝气，最后可能地产商实现了预期目标，而产业IP往往会流于平淡。所以，健康产业IP 在与地产企业合作之前，如果感觉自身还不够强大，可以先寻找产业基金来助力，等自身强大了再与地产商进行合作，这样才会相对容易获得美满、持久的婚姻。 嫁入豪门 现在健康产业IP与地产商的结合多数还处于向地产商租房子、买房子的阶段，这种招商与被招商的“联姻”是当前最主流的合作模式。地产商通过招一些比如中医馆、康复理疗中心等健康产业类商家进驻到自己的项目中，通过出租或销售物业，实现自己的开发收益。在这种合作模式下，如果把地产商比作豪门的话，入驻到地产项目上的各类健康产业商家就像是项目的“儿媳妇”。对知名度高、业务模式成熟、市场业绩突出的健康产业IP，地产商都会争相“追求”，希望其成为自己项目上的主力旗舰，为地产项目起到标杆引领作用。而对于其他一些中小健康产业IP，如果在今后的日子里，不能像预期的那样为地产项目带来收益或增值流量，也随时可能面临被地产商“扫地出门”的境遇。 上门女婿 如果健康产业IP的产业规模足够大，上下游产业链足够长，或者已经结成了一个成熟的产业联盟或产业闭环。在这种情况下，与地产商的“联姻”，就很有可能要反客为主，地产商这时就变成了“上门女婿”这样的配角，只是过来为健康产业IP开发载体的。比如苏州高新区的生命健康小镇项目，苏州高新区率先引进了华大基因，华大基因下面有很多产业链，有8