林峰：全域旅游下的文旅地产创新及业态创新

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林峰：新常态旅游更需接地气的体验性产品和服务-绿维创景

林峰：新常态旅游更需接地气的体验性产品和服务北京绿维创景规划设计院在中国经济结束高速增长，步入中低速增长的新常态下，整个工业生产、制造业板块和出口受到很大的影响，其对经济的引擎拉动作用也在逐渐减弱。

新常态最需要的是拉动力很强的新经济增长点。

近几年，旅游产业保持了高速的增长态势，在整个经济结构中是规模最大、消费及产业带动力最强的，它正在国民经济发展中承担着重要的角色，这个角色我称之为引擎。

一、新常态下，旅游的两个重要价值这两个重要价值分别是消费带动能力、不同区域之间的平衡能力。

首先，旅游有着很强的消费及产业带动能力新常态下，中国的旅游消费出现了两大变化：一是，经过30多年的积累，中国的居民收入及消费进入了一个新的价值时期，旅游已经成为人们生活中的一种必需品，而不再是一种奢侈品；二是，八项规定颁布以后，包括旅游消费和文化消费在内的消费形态发生了改变。

过去占到30%-40%的公费消费逐渐退出市场，大众消费重新回归人们的视野，并逐渐成为整个旅游休闲消费的主力军。

旅游的增长，涉及两个层面，一是消费市场，一是供给市场。

消费市场方面需要消费者有更多的金钱和时间，来释放消费能力。

现在面临的一个很大问题是没有时间，我们需要度假时间，因此带薪休假是非常好的制度选择，需求越来越迫切。

供给方面，需要有好的、符合市场需求的创新产品，但受政策、土地、税费、银行资金支持等因素的影响，市场并不能高效、便捷、良性的提供产品，导致了旅游产业发展的瓶颈。

因此，国家的政策应该倾向于如何有效释放市场消费能力，以及如何有效支持我们供给能力的提升。

旅商文体康养融合发展

全域旅游下的文旅地产创新——以旅游为龙头，旅商文体康养融合发展北京绿维创景规划设计院2016年7月8-9日，全经联首届全国文旅地产创新模式大会在北京举行。

大会主题为“分享创新内容，推动文旅产业发展”，来自全国各地从事文旅地产投资、开发、规划设计、运营服务等领域的企业家及政府、金融机构、媒体的代表共500余人出席了大会。

我院院长林峰博士受邀出席本次大会并作了题为《全域旅游下的文旅地产创新》的主题演讲。

林峰院长认为，全域旅游作为旅游发展的整体战略，为政府推进区域经济发展，提供了有效的抓手。

旅商文体康养（即五大幸福产业+商业）融合的地产综合开发，已经成为当前及未来地产发的主流。

全域旅游下的文旅地产创新模式即旅文体康养商融合发展的地产开发模式，是以旅游为龙头，五大幸福产业融合下的创新地产及区域综合开发。

一、全域旅游再认识1、全域旅游内涵全域旅游是在以旅游为优势产业的行政区域，将该区域作为功能完整的旅游目的地，进行整体规划、建设、管理、运营，通过旅游业整合推进经济、政治、文化、社会、生态文明五位一体建设，整合多产业多业态融合发展，促进城镇化建设，形成政府与市场、居民与游客共建共享的旅游发展模式。

全域旅游的内涵今年五月召开的全国全域旅游创建工作现场会上，来了262个县的县委书记，意味着旅游在中国真正成了大风口。

国家搞全域旅游的原因，在于经济进入新常态以后，旅游的井喷效应，为政府推进区域经济发展，提供了有效的抓手。

旅游给了大家通过投资带动区域发展的理由，使得政府有可能运用旅游产业这个引擎去带区域经济发展。

全域旅游提出了一些新的理念，特别提出了七大理念的转变，七大转变中最核心的是从景点旅游转化为休闲式、体验式全面融合发展的旅游结构。

在运营上最关键是由旅游局、产业推动的要素转化成了以党政协调推进、中国特色下政府带动的产业发展的方式。

通过对全域旅游的研究，我们认为全域旅游要打破“全”的概念，应该着眼于市场要素的配置，有的放矢，破“全”，立“逻辑”，找“抓手”，达“目标”。

林峰：整合创新发展,共创文旅产业新气象

林峰：整合创新发展，共创文旅产业新气象北京绿维创景规划设计院文旅产业作为新时代下朝阳产业，它的到来为传统经济发展注入了新鲜的血液，增添了强劲的动力，同时也为旅游发展提供了全新的思路与广阔的机遇。

据国际权威部门预测，文化休闲、娱乐活动、旅游业将会成为继移动互联网之后的又一次经济增长点，引领并席卷全球各地，由此可见，文旅产业这股蓬勃朝气的态势，必将为成为整个社会以及各个国家未来发展的重要关键，如何发展文旅产业，如何对待文旅产业的美好未来，我们又该做些什么？这一系列的问题摆在发展者与投资者的面前。

今天有幸请到全经联城镇化发展委员会主任、北京绿维文旅控股集团董事长林峰先生。

林峰先生一直深耕文旅产业多年，是国内首批文旅创新的实践者，对文旅产业具有深厚的研究与探索，接下来就请林总结合现有文旅发展状况，谈谈文旅产业的未来发展。

林峰先生，经济学博士，规划设计与文旅产业运营专家，旅游投行领军人物。

现为全经联城镇化发展委员会主任、北京绿维文旅控股集团董事长。

拥有三十余年政府政策研究、投资银行运作及旅游综合开发与旅游地产顾问的从业经验，主要致力于旅游综合开发、文旅商体养地产开发的规划设计、运营托管、投融资顾问服务。

同时作为国内首批文旅创新的实践者，文化旅游产业基金的发起人之一。

问题一：林总作为国内第一批文旅创新实践者，如何解读现今文旅产业的发展状况？林峰：2016年上半年我国旅游收入稳步扩大，继续领跑宏观经济。

数据显示，上半年我国实现旅游收入2.25万亿元，同比增长12.4%。

其中，国内旅游收入1.88万亿元，同比增长13.72%；国际旅游收入570亿美元，同比增长5.3%。

上半年我国旅游投资继续保持快速增长态势，国家旅游局数据显示，全国在建旅游项目9944个，实际完成投资4211.5亿元，较去年同期增长约30.5%。

值得关注的是，在当前我国经济下行压力较大的情况下，旅游业的投资和消费仍能保持较快增长，如今的旅游业已成为拉动中国经济增长的新动能。

绿维创景院长林峰：新模式创新领头羊时代将来临

绿维创景院长林峰：新模式创新领头羊时代将来临北京绿维创景规划设计院摘要： 4月18日，在中国日报网举办的2013中国房地产创新论坛暨地产华表奖颁奖盛典上，北京绿维创景规划设计院院长林峰在房地产创新论坛上表示,未来，房地产行业细分市场上不断出现，新模式创新领头羊的时代将到来。

林峰表示：十八大以后，对于地产行业来说不仅仅是做产品，最重要的是在整个的区域发展建设，我们来看地产行业，从开发产品的企业到城镇化建设企业，到区域经济的推动企业，实际上这是在升级，从开发商到运营商逐渐一个升级的过程。

旅游运营网面对城镇化发展的情况下，一些开发商都谈到建筑本身的升级，从林峰等做设计规划者的角度看，从原来做一个盘，到现在开发企业都在组团开发。

现在做一个小城镇，再可能到开发一个新城，再宽广的来看，开发商或许要做一个区域开发加工。

一些在大地产商的追求非常快，这里面运用的手法越来越多样化，这里面特别是区域经济一体化的发展方向，对于现在的地产业来说，影响越来越大。

林峰认为，产业地产完全不局限于科技，工业，而且人们说教育的产，文化的产，旅游的产，休闲的产，度假的产，养生养老的产，体育的产都是产，产。

在地产行业发展中，地产商在第一个阶段说靠土地靠房子挣钱的阶段，逐渐他们的社会责任，转化成推动区域经济发展的角色，和推动社区和谐的角色，和推动社会和谐发展的角色上转变，回头再看来看中国整个地产领域，这可能是两会以后，整个中国对地产业发展的实质要求。

林峰：北京绿维创景规划设计院有限公司院长1965年10月出生于四川广元，经济学博士，投资银行家，旅游策划与旅游运营专家。

林峰：多途径推动济宁文化旅游产业发展

林峰：多途径推动济宁文化旅游产业发展北京绿维创景规划设计院在7月召开的首届全国文旅地产创新模式大会期间，专门举办了济宁市文化旅游产业恳谈会。

会上，济宁推介了13个文化产业招商项目，旨在推介济宁文化旅游资源，推动文化旅游与科技、资本、产业的深度对接。

绿维创景院长林峰在会上发表了对济宁文化旅游产业的观点，他认为，政府层面的推动、注重传统文化传承与时代性、产城一体化发展、理清金融资本与资产之间的关系、引入双创模式、择优旅游产品这些方面，在济宁文化产业的发展中起着至关重要的作用。

从政府层面推动习总书记去了曲阜以后，中国进入了一个以传统文化为基础来重塑我们文化精神和文化软实力的新阶段。

这实际是一种寻根，我们的文化不仅是产业，更是事业；文化不仅与经济、城市发展结合，首当其冲的是让中国人找到根。

所以，文化事业的问题、文化与旅游结合的问题实质上是需要政府回答的问卷。

现在大家都在讨论文化产业的问题，在文化产业之间，如果商业化的投资能与政府基于文化事业和文化旅游基础设施的投入之间相呼应，整个发展结构将会呈现不一样的状态。

政府应该在文化事业发展和文化旅游基础设施配套建设方面提出促进性的措施，使商业化投资的互动和配额结构相对应。

注重传统文化传承与时代性用活化的、时尚的、现代的方式去演绎传统文化。

人们在生活中如何寻找精神家园、寻找回归、寻找心灵支撑，国家如何寻找文化传承支撑？这些因素如何在现代旅游发展中体现与运用，是产业发展的基础和核心方向。

金融资本及资产之间的关系当前文旅投资平台是否用混合所有制这种形式去打造，是否能够在引导基金方面形成母基金、子基金、多样化基金的运作结构，政府和民间是否能够混合做ppp的创新手法，从而使民营企业投资能够在济宁找到一种与政府投资相配合的融资方式，转变当前融资发展模式，实现金融上的创新发展。

现有的融资政策向政府与国有企业倾斜，在此政策下，如果能够形成对中小型民营企业开放与互动结合的手法，对民营资本投资的带动作用将会非常大。

旅游地产思维模式的转变

产开发模式向超大型旅游综合开发项目发展，尤其随着房地产调控的持续，万达、万科、华侨城、恒大等纷纷介入旅游地产领域，在云南、海南等地，旅游度假社区更是成为提升区域发展的有力引擎。

绿维创景，作为规划设计机构在服务开发方的过程中同时见证了旅游与地产的发展与变化。

近日，我院林峰院长接受“建筑畅言网”采访，探讨了未来旅游地产的发展方向、开未来旅游地产的发展方向：产城一体化的综合开发畅言网：如何判断今年房地产市场的整体发展趋势？这对旅游地产的产业环境又将带来怎样的影响？林峰：关于房地产市场，我主要谈四个观点。

第一，围绕地产开发，形成了一条财富价值链。

我国的房地产市场近年增长非常快，构成了一条由土地开发、房产开发、城市建设构成的财富价值链，政府（土地收益）、开发商（房产收益）、投资人（资产保值升值）、农民（拆迁款）四方均从中受益。

这是房地产发展的基础，也是土地开发的基础，同时也是区域发展的基础。

第二，房地产价格即将在3年内到达顶部区域，尤其是在一次性刚需消费下降的带动下。

第三，房地产市场已经迎来了分化阶段。

这种分化并不是整个房地产行业趋势上的转变，而是细分结构上的转换，具体体现就是细分市场的差异化、区域的差异化、与产业结合价值、与产业结合的产业性地产运营价值的区域，是未来地产发展最重要的支撑。

另外，由于房地产要结合城市聚集发展，因此，新型产业聚集区、产业结构调整区域也将成为未来房地产持续增长的主要区域。

第四，在这样的分化结构下，地产行业发展结构的基本趋势简单来说是以综合开发为核心，产业与地产相结合的产城一体化的区域综合开发模式。

这种发展模式与国家层面上的城市开发、区域发展相关，其中，由于地产商能有效整合土地、房产、金融、产业四个方面，所以房地产商将成为未来新型城镇化的主导者。

费结构的支持，发展比较快。

目前已经从楼盘项目开发步入以旅游为导向的区域综合开发新阶段；市场投资机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。

绿维创景林峰院长解读新型城镇化与文化旅游地产的发展

旅游运营网我院林峰院长解读新型城镇化与文化旅游地产的发展北京绿维创景规划设计院摘要：编者按：近日，由住房和城乡建设部政策研究中心主办的《中国地产》杂志针对我院最新出版的《旅游引导的新型城镇化》一书，就“新型城镇化与文化旅游地产发展”的话题采访了我院林峰院长。

林峰院长认为，文化旅游地产的发展，不能就楼盘做楼盘，应该把房地产的开发，放在文化旅游产业的区域发展结构中，在新型城镇化的结构中，形成土地价值、房产价值，依托产业价值升级房地产价值，结合文化旅游运营，实现房地产开发运营。

对于地产开发商而言，做产城一体化的新型城镇化开发运营商，是未来发展的金光大道。

采访全文已经刊登于《中国地产》2013年第7期（总第293期），现将主要观点摘录如下：1、新型城镇化是未来我国经济发展最重要的动力机制中国整个经济增长特别是近十年，一半以上靠的是土地升值、房产升值。

土地升值的关键是城市化，由于城市化不断发展形成了由原来边缘性土地、非城市用地变成城市用地，城市周边土地变成城市中心用地，土地价值变了。

如曲江模式可以看成两个版本：一是用旅游文化形成区域的价值升值，另一个版本是郊区城市中心化带动土地升值效应。

土地升值效应有客观的结构，这个客观结构就是中国巨大的人口和城镇化率的缺口，从量上算，城市化需要的土地，整个配套建设以及由此带动内需消费规模是巨大的。

可以说城市化这个蛋糕是中国经济发展最没有办法丢开的，它是我们不得已的选择，也是客观上有依据的选择，也是带着最大风险的选择。

林峰院长接受《城视窗》网站视频采访,谈旅游地产与新型城镇化

林峰院长接受《城视窗》网站视频采访，谈旅游地产与新型城镇化北京绿维创景规划设计院近日，我院林峰院长接受“城视窗”《人物访谈录》节目采访，就旅游产业的发展、旅游规划的工作方法、旅游与城市发展、旅游地产等热点问题进行了解读。

本节目已于6月17日播出，敬请观看。

以下为“旅游地产与新型城镇化”部分采访摘要。

视频地址：/StudyResut03144_1.htm旅游产业应与城市发展协调进行在中国城镇化浪潮中，旅游产业与城市的发展息息相关，有的旅游项目在乡村，有的旅游项目是独立的景区，有的旅游项目是城市、古城镇、小城镇旅游。

旅游规划应与城市发展规划同步进行，应兼顾城市发展的要求，否则就会出现问题。

而现在的《旅游规划通则》里，旅游与城市的关系完全没有涉及。

所以，从这个角度讲，旅游规划和城市规划的关系必须要梳理清楚。

一个区域的旅游必须落在产品支撑上，要形成一些项目，形成产业体系。

最后，还要落到政府运营上。

政府能做什么呢？政府能做规划、政府能做营销推动、政府做政策扶持，政府还要做公共设施，比如说一系列旅游集散结构的安排。

林峰院长指出，新型城镇化最核心的价值是中国最大的社会体制的升级和变革，是将以人为本理念真正落实的解决方案。

一句话就是使农民享受到和城市居民相同的社会保障和公共服务。

我们所期望的生活环境，不是一个受污染的地方，不是被大城市的水泥森林所掩埋的地方，而是有文化、有情趣，能够和自然融为一体的地方。

我们理想中的城市是花园式的城市，是融合了更好的自然环境的城市。

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林峰：全域旅游下的文旅地产创新及业态创新
北京绿维创景规划设计院
编者按：2016年8月6日-7日，2016年中国文旅地产盈利模式创新总裁峰会在北京市首都机场朗豪酒店举行，以“跨界&融合”为主题，兼具理论与实战、创意与内容，呈现了中国文旅地产的新机遇、新趋势、新业态、新模式。

绿维文旅集团董事长、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士受邀出席，并做了《全域旅游下的文旅地产创新发展及新业态研究》的主题演讲，从全域旅游思维、文旅地产创新发展、业态创新架构、要素创新业态等方面，结合绿维创景十多年行业经验和经典案例进行了详细阐述和分享交流。

一、绿维全域旅游观
林峰院长基于互联网+、旅游+，从全域思维、发展架构、核心理念、开发模型等方面分享了绿维的落地运营的全域旅游观，认为做全域旅游要打破“全”的概念，不需要面面俱到，否则没有重点，无突破口，是浪费，不能真正实现带动经济的价值。

做全域旅游应该着眼于市场要素的配置，有的放矢，破“全”、立“逻辑”、找“抓手”、达“目标”，并提出了全域旅游的“5424”架构、及开发模型。

全域旅游“5425”架构
全域旅游开发模型
二、房产融一体化和服务整合平台是未来房地产发展的核心结构
房地产是一个“服务整合平台”产业，房地产已经由“制造房子”的工厂模式，发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式。

以“家庭·服务”为主要内容的服务结构，包括“三个家”的结构（居住之家、第二/三居所、休闲消费场所），由三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，是今天房地产发展的必然。

房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。

有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构，以及与投融资的金融关系，是下一个阶段地产发展的核心。

房产融一体化，是未来房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。

新时期的地产开发不再是开发土地和建设房屋，应该是“地产+产业+城镇化+互联网”的一个综合结构。

成功的房地产开发，已经成为产业及区域发展的平台。

三、全域旅游下的文旅地产创新发展
在房产融一体化和服务整合平台的架构下，最重要的趋势是产业融合，尤其是消费服务产业的融合发展，旅文体康养商学金多产业融合的房地产综合开发，已成为当前及未来房地产开发的主流。

李克强总理强调旅游、文化、体育、健康、养老等“五大幸福产业”的是服务业引擎，新时期的文旅地产也不再是围绕着土地开发和旅游而言了。

绿维创景认为全域旅游下的文旅地产创新发展，应该是以旅游为龙头和通道，整合五大幸福产业及相关产业，旅文体康养商学金一体化，形成创新地产及区域综合开发——地产是骨架，五大幸福产业和教育是五脏六腑，商业是皮肉，金融是血脉。

休闲小镇作为特色小镇的一种重要类型，是产城乡一体化的结构，是以服务产业为依托基础的新型城镇化，是旅文体康养商学融合的地产创新，是大众旅游时代中国城镇化建设和区域综合开发的一种重要动力。

休闲旅游小镇是以夜间留客为依托，通过观光吸引核、休闲业态聚集、泛旅游产业延伸、城镇化配套建设四方面的发展，实现就地城镇化的路径。

是一种三区合一的综合结构，既是旅游景区，又是休闲消费产业聚集区，又是新型城镇化建设区。

全域旅游下多产业融合的文旅地产综合开发，是以文化为魂，旅游为搬运渠道，休闲体验消费为核心，实现多产业融合下的综合效益，要做好以下三方面：文旅融合、打造核心吸引中心；整合产业链经营，创造延伸发展中心；旅游要素消费业态化，构建休闲聚集中心。

四、全域旅游下业态创新的四大架构
1、全域空间整合
以自驾道、慢行道、运动道等道路系统进行串联，结合大尺度景观、服务节点、旅游产品，通过一些新的游览活动和行程组织，构建了非景区化的全域空间网络新结构。

全域旅游，关键在路！一条最美公路，可以形成全域升级！旅游道路包括：风景道、自驾道、运动道、休闲道等。

它将一条普通的交通道路，转变为融合了交通、旅游观光、旅游体验、休闲度假、运动养生为一体的主题体验道。

沿线上的业态，包括：
大尺度的景观节点：田园景观、自然景观、民俗村落景观、特色小镇景观
服务节点：游客集散/咨询中心、跑步中心、山地自行车运动中心、自行车租赁站、与生态厕所结合的休憩站
休闲度假点：自驾/房车/休闲营地、驿站、民俗村及民宿
软性活动组织：自驾/房车游览、自行车运动/赛事、慢跑、马拉松赛事、徒步穿越
2、四季全时
四季全时是一种基于时间方面的整合，即根据某一时间段内消费者的需求，进行主题整合，进而形成新的业态和产品。

打造四季全时性的引爆核，对于全域旅游的发展至关重要！
冬季解决方案：智能温室、冰雪运动与冰雪嘉年华、温泉与水疗、庙会与民俗节庆…
春季解决方案：踏青、观花…
夏季解决方案：避暑、戏水…
秋季解决方案：观叶、采摘…
工作日解决方案：商务旅游、享老旅游、研学旅游…
夜间解决方案：夜游、旅游演艺、商街夜市、特色夜间景区及活动…
3、旅游+
旅游产业与其他相关产业进行融合，形成新的产业或业态，拓展旅游产品和市场，形成旅游产业发展的新动力和新方向，同时也促进相关产业的发展。

4、互联网+
旅游是一种移动生活方式，与互联网结合，形成一种智慧化的移动生活方式。

互联网作为一切产业融合的主渠道与通路结构，互联网、物联网的盛行，线上线下联动发展，移动APP的出现与发展，都将促进旅游产业融合、旅游体验智慧化、旅游方式转变、旅游消费升级。

互联网技术的融入，催生了旅游大数据获取与分析、移动互联网+旅游、定制旅游或私人顾问、旅游O2O、虚拟旅游、智慧旅游服务及管理等新领域及形态的产生。

互联网+旅游=智慧化的移动生活
五、全域旅游下旅游十二大要素业态创新
绿维创景认为新业态是全域旅游的核心吸引力，吸引核是引爆市场的关键。

全域旅游下的引爆模式，由“景区引爆”转变为景区引爆、活动引爆、乡村引爆、小镇引爆、要素引爆等综合型多样化的引爆，其中要素引爆创新尤其重要。

旅游12要素（传统基本要素：食、住、行、游、购、娱，旅游发展要素和拓展要素：商、养、学、闲、情、奇）的消费业态创新和升级，是全域旅游突破创新的关键。

如何将旅游要素打造为市场引爆点，也是全域旅游创新规划和发展的重点，要用互联网+、旅游+的理念进行资源整合与创新业态培育，带给游客新鲜完美的体验的同时，充分发挥旅游业带动作用，形成“农业围绕旅游增价值，工业围绕旅游出产品，服务业围绕旅游成规模”的泛旅游产业格局。

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绿维案例：飞天之吻
小结：业态创新是一个非常丰富的内容，大众旅游时代，旅游12个要素的创新，都可以形成很多的新业态和新产品。

绿维创景平台化发展的一个重要体现，就是把后端的业态导入到前端，形成平台化的资源聚集和IP聚集，使得在前端的设计规划中，就可以导入相关的创新业态和创新IP，并导入相关的服务运营结构。

大量的旅游业态创新导入已经成为绿维最重要的任务和价值，也希望跟更多的文旅相关领域的创新业态运营服务商形成合作，一同推进全域旅游创新发展。