绿维创景：旅游业态规划模式探索

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绿维创景：从机会与困境中,探索旅游房地产创新开发模式

旅游运营网绿维创景：从机会与困境中，探索旅游房地产创新开发模式北京绿维创景规划设计院传统的旅游房地产销售旺季“金九银十”即将落下大幕，盘点全国各地的旅游房地产项目，几家欢喜几家愁，面对越来越精明的投资者，开发商表示，如今旅游房地产项目，面临着前所未有的机会与困境。

日前，北京绿维创景规划设计院林峰院长在出席活动时接受了记者采访，解读了旅游房地产的现状及创新、行业在房地产创新大趋势下的变化等问题，并介绍了绿维创景在旅游房地产创新领域的探索及经验。

1、中国房地产存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境中国房地产发展处于结构性矛盾状态，良性发展与不良困境同时存在。

林峰院长认为，存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境。

五大结构良性机会：第一、城镇化空间巨大，为未来20年提供了持续增长的机会;第二、土地控制有效，土地升值结构有序良性，保证了不动产持续保值增值的基础，为土地一级开发提供稳定的空间与机会;第三、城市配套水平持续升级，重置成本保持增长，保证了城市房地产保值升值基础，为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构，形成城市房地产开发的可控与有序机会;第四、产城一体化趋势明确，为城市可持续发展提供了保障，为工业区、高新区、产业区、经济开发区等与城市房地产的混合发展提供了机会。

同时，新的产城一体化城镇开发，形成了创新开发的商机，使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式;第五、刚需、改善性需求、服务业需求、商业需求、休闲需求、投资需求等等依然旺盛，房地产成本与市场价格之间的利润空间仍然较大，构成了多数产品盈利能力的基础，房地产产品开发仍然是最盈利的商业模式。

四大结构恶性困境：第一、基于房地产商低价土地与高房价开发追求以及政府政绩需求的新城造城模式，大多数是脱离产业的城市化恶性开发，造成了空城与鬼城;第二、既脱离旅游又脱离城镇的所谓“旅游房地产”，特别是沿海地区大量的空楼鬼楼，是极大的资源浪费;第三、大规模的商业综合体规划与开发，由于缺少商业及休闲娱乐、文化商务等等产业经营基础，以卖房给小业主为目标，建造了大量无人气的商业楼盘，形成了开发商与小业主间较大的矛盾，也因此越来越难卖;第四、产业房地产热中，虚产业，实房地产的运作手法，骗政府又骗业主，害人又害己，在社会大背景之下，已经越来越难。

国内乡村旅游度假发展模式及典型案例-绿维创景

国内乡村旅游度假发展模式及典型案例北京绿维创景规划设计院绿维创景认为，以农业为基础，一二三产业联动的产业发展是三农问题解决的前提。

乡村旅游度假同样是基于产业问题的解决，结合农村的社区发展，实现农民居住条件改善、生活方式转变，促进农民市民化进程，从而实现中国社会主义新农村发展的道路。

一、国内乡村旅游度假发展概况我国的乡村旅游发展实际上已经走过了两个发展阶段，目前部分地区已经进入了第三个发展阶段。

二、国内乡村旅游的模式划分三、乡村度假旅游的业态绿维创景在全国是第一个做旅游业态规划的。

业态是休闲度假的支撑，主要包括旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、宾馆住宿类、演艺类和服务配套类六大类。

四、乡村旅游度假产品类型虽然乡村旅游度假产品在我国出现时间较短，但发展迅速。

经过近几年的发展，我国乡村度假旅游产品主要呈现庄园式乡村度假产品、分时度假型产品、公寓式乡村度假产品等三种类型。

庄园式乡村度假产品• 概念：庄园式乡村度假旅游产品是指依托乡村特色庄园来开展旅游度假活动。

• 选址：位于城乡结合部，邻近风景区或乡村景区，具有良好的交通条件和交通网络；庄园与乡村具有空间上的相对独立性。

• 服务与档次：服务设施相对齐全，档次也较高。

• 案例：这种庄园式乡村度假产品以北京为常见，如北京密云红酒庄园、白领庄园、金色四季田园休闲度假村、大苑村休闲度假村等。

分时型乡村度假产品• 概念：分时型乡村度假产品是指结合分时度假房产来开展度假旅游活动的产品方式。

在产权上，旅游者拥有部分产权；在经营上，由开发商或运营商进行经营管理。

绿维创景：旅游市场-旅游演艺的开发模式探索

旅游演艺的开发模式探索北京绿维创景规划设计院西安有《梦回大唐》，桂林有《印象•刘三姐》，云南有《云南映象》，许多城市通过歌舞剧等艺术形式打造文化旅游产品，成功地借助旅游演艺宣传了城市形象，这在国内已是屡见不鲜。

自2009年9月，文化部与国家旅游局发布的《关于促进文化与旅游结合发展的指导意见》提出打造当地优秀旅游演艺产品以来，我国旅游演艺就从常规演艺进入到演艺成为独立景点或旅游吸引物的发展历程，“白天观光休闲，夜晚观影赏秀” 成为旅游市场一个类型化的道路。

一、旅游演艺的发展阶段及分类我国旅游演艺的发展历史可追溯到八十年代初西安推出的《仿唐乐舞》，迅速发展则是近几年的事，目前我国旅游演艺市场发展如火如荼，涌现出了《印象•刘三姐》、《梦回大唐》、《吉鑫宴舞》、《天下峨眉》等众多品牌演艺节目，增加了旅游吸引核，极大的拓展了旅游发展空间。

我国旅游演艺经历了从常规演艺到演艺成为独立景点或旅游吸引物的发展历程，绿维创景认为，目前我国旅游演艺的类型多样，每个阶段和每种类型对文化阐释的程度和方式以及旅游市场的广度和深度都有所不同。

(一)节目式的演艺，一般是在景区的文化展演项目，这种类型主要是对文化的一般诠释，如《三国城》;《三国城》(二)依附于其他旅游吸引物而存在的，为了弥补旅游市场的空白出现的旅游演艺项目，这些旅游演艺项目一般都出现在知名的景区(点)和旅游城市，并且大都于傍晚至夜间时段上演，是对文化诠释的一种补充，能为游客提供更多夜间休闲和放松，这类演艺主要是白天观光和夜晚休闲相结合的模式，比如大多数旅游城市的剧场演艺项目以及景区的夜间表演等;(三)景区式的实景演艺，实景演出形成的景区，不仅是看表演的地方，也是参观的地方，整个演艺包括演出场所形成一个独立的旅游景点，而且对文化有较为深度的挖掘和体现，最有代表性的就是《印象•刘三姐》;(四)结合餐饮、节庆等文化要素形成的演艺项目，随着旅游演艺业的不断成熟，这类演艺已经成为独立的旅游吸引物，不仅本身就是一旅游景点，还能衍生出多个主题活动与产品，更能代言其所在地，成为地域名片，这是文化旅游演艺发展的高级阶段，如演艺与餐饮结合的代表《仿唐乐舞》《吉鑫宴舞》等。

新型城镇化：文化旅游小城镇开发模式探讨-绿维创景

文化旅游小城镇开发模式探讨北京绿维创景规划设计院旅游小镇因其集合了文化体验、娱乐休闲、夜生活、旅游服务、度假生活方式等多重旅游功能，而成为时下深受热捧的产品类型。

我国文化产业发展战略的继续推进将进一步助推旅游小镇的发展。

绿维创景认为，以文化旅游、文化产业和新型城镇化引领的旅游小镇开发时代已经来临。

一、文化旅游引导的特色小城镇建设模式1、吸引力和游客量是做旅游小城镇的前提1)旅游文化吸引力的打造建设文化旅游引导的特色小城镇，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游产品设计是关键。

小城镇核心吸引力的构建首先是核心吸引力打造，没有吸引力，没有吸引核，文化旅游小城镇都是虚的。

2)文化旅游小镇的规模在旅游文化小城镇建设中间，游客量与游客滞留时间是重点，有多少游客量就有多大规模的小镇。

有五万游客量可以做小街，十万游客量可以做一个街区，三十万游客量可以做小镇，五十万游客量可以做中心镇，一百万以上游客量原则上可以建城。

这里的游客量不是旅游人次的概念，游客量在某种意义上意味着旅游搬运，搬运来的是巨大的消费，由游客量带来的消费构成了旅游小镇最重要的支撑。

游客量是预估做什么样的小镇、做多大的规模和怎样做旅游小镇的前提。

2、休闲聚集是产业发展基础模式休闲聚集是产业发展的基础。

游客的水平、游客层次、游客的消费模式以及游客滞留时间形成的人均消费水平将会形成整个区域产业发展的基础。

文化旅游带动的旅游城镇化是文化旅游产业发展核心，是文化旅游产业发展的支撑。

旅游引导的新型城镇化的发展更多的是依靠旅游产业链中休闲产业聚集模式，就是休闲产业业态的多样化而形成的多种聚集，这种聚集主要形成的是吃、住、行、娱乐、游乐、购物等等，由此形成我们称之为旅游休闲产业多种业态发展结构。

户外运动休闲的产业化模式探索-绿维创景

旅游运营网户外运动休闲的产业化模式探索北京绿维创景规划设计院摘要：泛户外运动休闲，我们把相对脱离技术要求限制的户外运动、户外活动，以及由此形成的户外休闲的多种方式，称为泛户外运动，也因为泛户外运动休闲的发展，户外休闲已经成为一种时尚的生活方式。

一、从户外运动比赛到户外休闲产业1、几个概念的比较分析从户外运动到户外休闲产业，形成了户外运动、户外运动比赛、户外运动休闲、泛户外运动休闲、户外休闲产业等等不同的相关概念。

户外运动，是以自然环境为场地，带有探险性质或体验探险性质的体育活动项目群。

早期的户外运动实质上是一种生存手段。

二战期间，英国特种部队开始利用自然屏障和绳网进行障碍训练，其目的是为了提高野外作战能力和团队合作能力。

二战后，户外运动成为人类娱乐、休闲和提升生活质量的一种新的生活方式。

今天的户外运动，是有组织地进行的活动，因为其无一例外地具有不同程度的挑战性和探险性，对身体、意志有较高的要求，因此，户外活动仍然是一个小众化的团体活动。

户外运动比赛，是竞技层面的有效提升，富有了示范性和观赏性，这使得户外运动通过媒体传播吸引观众，大众通过观赏与娱乐，参与到比赛中来。

户外运动休闲，指以户外运动为基础开展的休闲活动，其目标为大众群体，因此，其运动的内容相对技术要求较低、体能考验不严、运动量不过大、探险性与挑战性不高，一般通过组织形成团队性活动。

这个层面的体育属性模糊，旅游休闲属性更明确。

泛户外运动休闲，我们把相对脱离技术要求限制的户外运动、户外活动，以及由此形成的户外休闲的多种方式，称为泛户外运动，也因为泛户外运动休闲的发展，户外休闲已经成为一种时尚的生活方式。

绿维创景：旅游策划模型构建的分析方法

旅游策划模型构建的分析方法北京绿维创景规划设计院互联网思维与大数据时代的蓬勃发展，正在对传统企业的价值链、发展战略、发展模式等进行着颠覆和重构。

旅游企业作为市场化程度较高的市场主体，也不例外。

因此，为旅游企业、开发商提供咨询服务的我们，更应该高瞻远瞩，顺应时代潮流，转变工作方式。

绿维创景面对时代迅速发展的考验，对传统的策划工作模式进行了修正，构建了互联网思维与大数据时代下的策划模型。

一、时代发展对策划的考验1、互联网思维进入互联网时代，开发商开始运用互联网思维，跳出传统、单一渠道，运用平台、规模市场经济或者授权、会员制及其他的营销渠道盈利。

这就要求策划也要与时俱进，转换创意思维。

2、大数据时代市场是衡量成功的标准。

大数据时代下的市场分析，要综合海量数据信息、利用新技术手段和工具，甚至要套用一系列数据和逻辑学模型才能得出科学、有价值的结论。

这就要求策划不能再以几年前的老旧数据做支撑，而是要结合市场变化、消费经济特点等进行深入分析。

3、信息对称时代在如今的信息爆炸时代，谁都可以瞬间成为某方面的专家。

我们与甲方掌握的信息基本处在对称的位置，因此不能不负责任地将网上查到的二手资料作为文本的主体内容粘贴。

现在的专家已经从知识储备型转换到知识创新型，作为景区专家，对若干景区的了解，不能够奠定其成为专家的基础，而对景区模式的创新，才最具有市场价值。

4、落地性运营时代在落地运营时代，越来越多的甲方拿到项目建设用地后，就会详细询问实施细节，如酒店建多大，客房建多少，甚至大床房和标准间的比例是多少。

绿维林峰：绿维平台推动旅游规划设计大变革

绿维林峰：绿维平台推动旅游规划设计大变革北京绿维创景规划设计院5月27日，绿维文旅合伙人发展大会成功召开。

大会全方位解读了绿维平台的战略发展规划和支持服务体系。

林峰董事长指出，公司正处在泛旅游开发运营全链全程服务商阶段，未来将加速布局泛旅游与特色小镇开发运营商阶段。

如何让平台合伙人抓住机遇、创造价值，是绿维平台的使命。

“平台合伙人企业加盟与联合发展计划”是绿维文旅针对目前旅游规划开发存在的问题，提出的一套创新性的解决方案，只有各个部门互相合作支持，才能打通链条，开展对合伙人合作业务的管理和企业发展的协调，深化“服务支持、管理监督、联合发展、共创共赢”的方针。

绿维文旅正处在高速发展期，林峰董事长在2017年绿维文旅合伙人发展大会上做《绿维文旅发展战略与规划方法论》主题发言，基于政府政策、引擎需求和市场机遇，分享了绿维平台的发展历程、发展战略及服务模式，阐释了绿维平台合伙人发展模式与机制，开始全面启动“平台合伙人企业加盟与联合发展计划”，指出绿维拥有为合伙人发展保驾护航的平台、专家团队以及“后端支持前端”的完整服务支持体系。

绿维文旅发展战略——把握旅游机遇，联合孵化，从全产业链服务到开发运营绿维经过十余年的发展，逐渐清晰了自己的定位，从第一阶段的泛旅游规划设计院，到第二个阶段的泛旅游开发运营全链全程服务商，未来第三阶段要成为泛旅游与特色小镇开发运营商。

目前正在第二个阶段，向第三个阶段发展。

为了实现目标，真正把全产业链做起来，绿维文旅正在探索一条新路，已投入巨大人力财力，调整利益分配格局，改造规划设计与服务流程，破解规划设计与投资、融资、开发、建造、运营、上市、六大环节分离脱节的长期困境，让旅游规划设计真正落地运营、实现价值创造，不再成为墙上的挂的一纸图画。

经过十余年实践探索，绿维文旅总结了符合市场需求的旅游投资开发运营模式和旅游小镇发展路径，深度挖掘旅游规划设计规律，以人为本，“小团队、大平台、深合作、全链全程持续服务”为架构，分配向一线团队倾斜，最大程度释放积极性与创意能力，颠覆传统规划设计院管理模式，实施平台支持服务下的合伙人分享机制和模式，线上线下结合，“智库+平台+资本”全链整合，打造旅游与特色小镇开发运营平台和联合服务平台。

绿维文旅：旅游业态创新的5个层面

绿维文旅：旅游业态创新的5个层面随着新消费需求的不断涌现，以及旅游供给侧改革的推进，业态创新成为旅游转型升级的有力武器，成为培育旅游经济新增长点的重要途径。

1.基于产业发展的创新（1）基于“旅游+”产业融合带来的创新旅游产业关联性强、融合度高，以旅游产业为核心，通过资源、产品、市场的整合，使旅游产业及其他相关产业通过某种方式彼此衔接，打破各自为战的状态，形成业态创新的基础。

比如通过“旅游+农业”、“旅游+体育”、“旅游+健康”、“旅游+文化”、“旅游+文创”、“旅游+教育”、“旅游+制造业”“旅游+互联网”形成田园综合体、户外目的地、康养基地等新业态。

文化和旅游部也一直在大力推动“旅游+”引领业态创新，实现旅游产业融合新突破。

（2）产业升级带来的创新产业升级即在审视现有产业发展的基础上，通过产品转型、产业规模升级及主题产业聚集，实现旅游产业本身的升级发展。

通过观光升级、休闲延展、度假深化，实现产品转型升级，从根本上改变单一门票经济的收益模式；加大投资和营销力度，为旅游业营造良好的发展环境，促进旅游产业规模升级；通过对场地资源的把握，确定各区块主题，实现各地块之间既相对聚集化，又相对差异化的发展。

在产业升级的过程重，旅游业六大传统要素“食住行游购娱”向足量化、标准化、特色化和品牌化方向的升级，实现以市场为导向的要素供给，从而带来了全新的业态。

如住宿业在升级发展的过程中，逐渐形成了精品民宿、主题民宿等。

2.基于新技术整合的创新技术创新是产业和企业发展的重要力量，也是全域旅游新业态出现的刺激因素。

无论是旅游自身技术的发明创造，还是其他行业技术的引用，都会对旅游产生较大的推动，促进自身业态的发展。

特别是重大技术在应用过程中往往会催生一系列新的业态。

例如旅游业引入信息技术和网络技术，引发了旅游战略、运营方式和产业格局的变革，催生了新一代互联网产业的兴起以及大量与之相关联的新兴业态的出现。

另外，VR/AR技术的应用，使得旅游打破了空间和时间的限制，从内容展现形式、游客体验方式和目的地营销方式上优化了传统旅游，产生了VR酒店预订、AR旅游目的地、VR主题公园、VR旅游演艺等新形态。

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旅游业态规划模式探索——《旅游引导的产业集群化与新型城镇化》研究报告节选
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旅游业态规划模式探索
北京绿维创景规划设计院
摘要：旅游业态规划在泛旅游产业规划与旅游产品策划之间起到承上启下的作用，使产业发展更有保障，产品布局更加合理。

绿维创景在本文中对旅游业态规划模式进行了探索。

一、旅游业态规划
旅游业态规划即根据旅游地的泛旅游产业集群结构，运用泛旅游产业整合手法，创新旅游业态，形成旅游产品，最终构建一个或多个业态聚合聚集形式和载体。

业态规划分为三个步骤：
（一）对旅游业态发展基础进行梳理，主要包括旅游产业发展背景分析、旅游资源分析和已有（基本）业态的评价分析；
（二）根据已确立的泛旅游产业体系，结合外部条件和未来发展趋势，对新兴业态的培育进行规划，即在传统业态的基础上，通过鼓励、整合、提炼、延伸等手段，培育新兴业态，丰富和完善旅游业态类型；
（三）以适用的旅游业态体系引导旅游产品策划与落地，最终形成集多重功能于一体的业态聚合聚集形式和载体，如旅游城市、旅游城镇、休闲小镇、大综合体、旅游化产业园区、大型景区、综合主题街区、大型休闲广场等。

二、旅游业态规划意义
1) 旅游业态聚集是泛旅游产业时代的必然发展趋势，对旅游业态进行规划具有前瞻性现实意义；
2) 旅游业态聚集是推动旅游产业集群化发展的重要前提与特征，旅游业态的规划是对旅游地进行旅游产业发展规划的必要环节；
3)旅游业态的规划在泛旅游产业规划与旅游产品策划之间起到承上启下的
作用，使产业发展更有保障，产品布局更加合理。

三、旅游业态规划模式探索
1、要素聚集模式
从“食、住、行、游、购、娱”旅游六要素角度出发，对现有的业态体系结构进行分析，通过对已有业态的补充和提升，使旅游地的游憩结构得以完善，达到旅游业态合理聚集、整合发展。

如美国迪斯尼乐园完善的要素配置和业态布局是其一站式服务的关键，给予了游客全面的体验和完整的欢乐回忆，成为全球主题公园开发经营的典范。

2、空间复合模式
在一定地域空间内培育泛旅游产业体系中的相关业态，并使其与旅游业态合作共生，形成多功能复合的空间，满足消费者的旅游、休闲、度假和其他需求，形成集群化发展。

如上海松江新城的泰晤士小镇聚集了婚纱摄影公司、星级酒店、高档餐饮、度假别墅、豪华游艇、展览馆等多种业态，是成功的综合性休闲地产开发。

3、市场组合模式
针对不同的目标市场，推出相应的业态组合，且这些业态有一定的产业关联度的模式。

既能满足不同市场的需求，又能达到以业态聚集为基础的产业集群化发展。

如丽江古城内不同风格与市场定位的各类酒店客栈、酒吧、咖啡馆、茶馆、创意零售店铺应有尽有，租车业、大众旅行社、户外运动俱乐部、旅游地产等旅游业态将大众与高端市场一网打尽。

旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
旅游运营网 4、产业融合模式
指基于旅游业与其他产业融合的业态创新及随之而来的新旧业态创新聚集的模式，体现于一定地域内不同产业间的相互渗透、集团内部资源整合、泛旅游产业内的不同业态集中布局和共同发展。

如旅游影视基地在原有影视业务的基础上，开拓旅游市场，提供旅游供给，实现同一时间同一地域空间内两种产业复合经营，多种业态聚集发展的模式，使旅游与文化产业的融合发展。

（有关旅游业态的更多研究，详见）。