产业地产的运营商业模式简析
产业地产全流程盈利模式分析

产业地产全流程盈利模式分析产业地产是指运用中介创新的方式,通过资本运作,结合产业资源优势,以创新创业为基础,将土地资产进行规划、开发、建设和运营,形成工业园区、科技园区、商务园区、商贸物流园区等一系列的经济活动。
产业地产的全流程盈利模式主要包括土地收购、规划设计、开发建设、租赁销售和运营管理等环节。
首先是土地收购环节。
产业地产公司通过资金投入或与土地持有者合作,收购土地资产。
土地价格的高低将直接影响到后续的盈利能力。
此外,产业地产公司还需要考虑土地的位置、交通、配套设施等因素,以确保项目的开发潜力和市场竞争力。
其次是规划设计环节。
产业地产公司需要根据土地的特征和市场需求,制定详细的规划方案。
规划设计不仅包括用地形式的确定,还包括园区内各功能区域的布局规划。
规划设计的质量将直接影响到项目的销售和租赁能力。
再次是开发建设环节。
产业地产公司通过物业开发商、建筑公司等进行项目的实际建设。
开发建设环节需要耗费大量的资金和人力资源,包括建筑材料的采购、工人的招聘、施工管理等。
在这个环节中,产业地产公司需要确保项目的质量、进度和成本控制,以提高项目的竞争力。
然后是租赁销售环节。
完成项目的开发建设后,产业地产公司将会通过租赁或销售的方式获得收益。
对于工业园区、商务园区等需要租赁的项目,产业地产公司可以通过与企业签订租赁合同,以获得租金收益。
对于商贸物流园区等需要销售的项目,产业地产公司可以通过向企业或个人出售物业,以获得销售收益。
产业地产公司可以根据市场需求和项目质量来制定租金或销售价格,以获得最大的盈利能力。
最后是运营管理环节。
产业地产公司需要进行项目的日常运营管理,包括安全管理、设备维护、环境卫生等方面。
通过提供高质量的管理服务,产业地产公司可以提升项目的整体价值,并吸引更多客户入驻或购买物业。
综上所述,产业地产的全流程盈利模式主要包括土地收购、规划设计、开发建设、租赁销售和运营管理等环节。
不同环节的质量和效益将直接影响到项目的盈利能力。
产业地产商业模式及投资机会分析

产业地产商业模式及投资机会分析产业地产是指将工业、商业、办公、物流等用地、地产项目进行开发与管理,以满足产业发展的需求。
产业地产商业模式包括土地收购与开发、租赁与销售、运营与管理等环节。
下面将对产业地产商业模式及投资机会进行详细分析。
一、产业地产商业模式1.土地收购与开发:产业地产商业模式的第一步是收购合适的土地,选择地理位置、交通便利性以及潜在的市场需求等因素。
然后进行土地开发,包括规划、建设、施工等工作,确保项目的顺利进行。
2.租赁与销售:完成产业地产项目的开发后,可以选择将项目出租给企业或个人使用,也可以选择销售给有需求的客户。
租赁可以提供长期稳定的租金收入,销售则可以一次性获得较大的现金流。
1.产业地产的投资机会主要来自于工业、商业、办公等领域的发展需求。
随着经济的快速发展,这些产业需要更多的场地来满足生产、经营和管理的需求。
因此,选择合适的地理位置和土地开发产业地产项目,可以带来稳定的租金收入或出售收益。
2.物流地产是当前产业地产发展的热点领域。
随着电商、快递等行业的迅速崛起,对于物流仓储和配送中心的需求越来越大。
物流地产的投资机会主要来自于选择地理位置优越、交通便利的地段,提供现代化的物流设施和服务。
3.创意产业地产也是一个潜在的投资机会。
随着创意产业的快速发展,比如文化创意、数字创意等领域的需求不断增加。
通过提供独特的办公环境和配套设施,满足创意从业者的需求,可以获得更高的租金回报。
4.产业地产的投资机会还包括城市更新和土地再开发。
随着城市化进程的加速,土地资源的稀缺性逐渐凸显,对已有土地的再开发和升级成为一种有效的解决方案。
通过合理规划和重新开发现有土地资源,可以获得较高的投资回报。
总结起来,产业地产商业模式是从土地收购与开发到租赁与销售再到运营与管理的一整套商业流程。
投资机会主要来自于工业、商业、办公、物流等领域的发展需求,并且包括物流地产和创意产业地产等热点领域。
通过选择合适的地理位置、土地开发、运营管理等策略,可以实现稳定的投资回报。
产业地产全流程盈利模式分析

开发时序研究,是园区策划中比较重要,又很容易被忽视的一环。
对园区项目而言,科学合理的开发时序,有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。
但在实践中,操盘者往往会根据项目的变化临时调整开发时序,从而导致项目断层,因开发思绪混乱造成的决策不科学、不合理造成项目失败的案例比比皆是。
首先分析园区开发最常见的三种模式:地产导向运作模式、产业导向运作模式、地产与产业均衡模式。
1、地产导向运作模式开发商把自己包装一番,以产业概念获取政府支持,运用地产开发模式实施项目开发、销售,尽最大可能减少自持物业,产业服务交给政府或第三方运营商管理。
这种模式,在写字楼行情好的时候确实有一定可行性,但现在的情况是,整体大环境与监管力度今非昔比,一般的企业,不拿出点真材实料,非但唬不住政府,反而可能被政府的「不可分割」、「分批供地」、「先租后让」反将一军;拿到一块郊区的地,在周边配套没起来之前,新区写字楼根本卖不动,一个项目在销售环节拖个3-5年是家常便饭,银行利息根本吃不消;更何况现在政府越来越挑剔,即便是最专业的产业运营商,也一定受过政府的「训斥」,更何况披着产业外衣的地产商呢。
2、产业导向运作模式以产业集聚作为项目的基本追求,持有大量物业,并实施整体运营,为入驻企业提供一站式服务。
自持与销售一样,都是园区操盘中的「极端」行为,从态度上看,全部自持无疑是园区行业的「真爱粉」,是政府最喜欢的类型。
但做园区不是做慈善,再怎么有情怀,最终还要绕回到盈利上。
纯做物业租赁,面临的挑战同样很大:最直接的就是一次性投入成本巨大,且回款周期漫长。
在不考虑资产证券化的情况下,至少需要10年时间才能回本,极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性;而且目前园区租赁市场大都是供大于求,其中还充斥着大量的工业用地、科研用地上的「关系户」,他们租金价格低、政策力度大,一般园区根本无法与其公平竞争。
当然这种模式并非一无是处,随着资产证券化模式的成熟,一些园区开始尝试把园区未来租金收益作为资产包,通过金融工具实现快速变现,如果顺利的话,将极大缓解园区的资金压力;同时,随着时间的推移,物业的增值部分,也是开发商肉眼可见的重大收益。
产业地产三种盈利模式及案例

产业地产三种盈利模式及案例产业地产有别于传统的住宅开发,是围绕着产业的微笑曲线,以土地为载体,用产业为依托,实现土地的整体开发与运营。
产业地产盈利模式产业地产开发主要通过三种经营模式实现盈利,其中最主要的盈利来源是出租物业和出售物业两种。
这三种经营模式分别是,主流的出售或者出租物业及设备的模式,具有前景的信托基金的模式,靠土地溢价赚取差价的小众模式。
1、主流的出售或者出租物业及设备的模式。
开发商采取独立或者联合开发的形式,将开发出来的物业通过出租、出售或者租售结合的方式,供应给需求企业。
或者是通过提前联系相关企业,确定主题,按企业的需求制定主题开发并进行包装和装修,实现低风险及稳定收益。
2、有前景的信托基金的模式。
产业地产的开发商通过寻求将物业打包给信托基金公司,再做成相关的金融产品在内陆或者海外进行公开发售募集资金。
这一模式的优点是开发商自有资金占用时间较短,能够快速回笼资金。
3、靠土地溢价赚取差价的极小众模式。
在项目开发建设完成之后,对项目进行包装和推广,待项目具有市场接受度之后,对项目土地进行部分或者整体的转让,转让对象是各类投资机构或者产业地产开发商。
产业地产典型特征产业地产区别于传统的住宅开发,有其鲜明的特点。
一是前期投入大,自有资金占用时间长。
产业地产的开发建设规模往往很大,前期的开发投入资金基本上在几亿到几十亿不等,后期的招商、运营的资金投入也很大。
而且有别于住宅开发快速销售的模式,投资回收周期较长,一般在十几年以上。
因此对产业地产公司的资金实力以及融资渠道有较高的要求,才能完成前期的巨量投资。
二是后期现金流持续且稳定。
后期项目招商运营或者出租出售,实现收益后,能够持续不断提供现金流。
三是开发专业要求高,难度大。
近些年产业地产的投资者越来越重视项目的软件环境而不是仅仅满足于硬件环境。
产业开发商除了要完善建设厂房、办公以及相关配套设施外,还需要搭建综合服务平台,提供各类咨询服务,以及解决融资,经营等问题。
地产商业运营模式表述

地产商业运营模式表述地产商业运营模式是指地产开发商在经济、市场和技术环境下,通过合理配置资源,布局商业项目,发挥市场优势,实现项目价值最大化的经营方式。
地产商业运营模式包括项目定位、产品开发、市场推广、商业租赁及销售、运营管理等环节。
下面对地产商业运营模式进行详细阐述。
首先,项目定位是地产商业运营模式的第一步。
项目定位包括选址和规划。
选址是根据市场需求、交通便利性、人口流动性、竞争对手等因素选择合适的地理位置。
规划则是根据选址确定的土地面积、用途、容积率等因素进行项目规划,确定项目的整体框架。
项目定位的准确性对后续的产品开发、市场推广和运营管理具有重要影响。
其次,产品开发是地产商业运营模式的核心环节。
产品开发包括建筑设计、网络布局、设备配置等方面。
建筑设计要根据目标用户的需求和市场竞争状况进行合理规划,注重功能性和舒适性。
网络布局要考虑网络覆盖范围和设备投入,满足用户对网络的需求。
设备配置要根据市场需求和用户生活方式,提供适合的设备和服务。
产品开发的目标是提供满足用户需求的商业项目,增加项目的吸引力和竞争力。
第三,市场推广是地产商业运营模式的重要环节。
市场推广包括市场调研、品牌建设、销售推广等方面。
市场调研要了解目标用户的需求和消费行为,分析竞争对手的优势和劣势,为产品定位和市场推广提供依据。
品牌建设要塑造项目的独特形象和价值观,提升项目的知名度和美誉度。
销售推广要通过线上线下渠道进行,吸引目标用户,提高销售量和市场份额。
市场推广的目标是增加项目的知名度和吸引力,提高销售业绩。
第四,商业租赁及销售是地产商业运营模式的核心环节。
商业租赁是指将商业空间出租给商户,实现租金收入。
商业租赁需要根据项目定位和市场需求,确定商业空间的租赁方式和租金水平,吸引优质商户入驻。
商业销售是指将商业空间出售给投资者或用户,实现盈利。
商业销售需要根据项目定位和市场需求,确定销售策略和价格策略,吸引潜在买家。
商业租赁及销售的目标是实现项目的价值最大化,增加投资回报率。
产业地产的运营商业模式简析

产业地产的运营商业模式简析近年来,以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温,刹那间,涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先,传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题,且有越演越烈的趋势,据统计,国内排名前20的房地产商,目前有一半以上(XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等)涉足于产业地产,成立了专门的事业部、部门或中心,探求“创新驱动、转型发展”的道路,打造企业的新增长板块。
以XXX为例,近年来,绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次,产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年,取得丰硕成果的同时,也树立的行业标杆。
近年来,随着产业地产的不断升温,多数产业地产商继续发力,开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制,拟在打造50个特色产业新城,规划面积约960平方公里,俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制,目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区,未来的5~10年,联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势,已在全国范围内建立超过30个园区,凭借自身的品牌资源,清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个,大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看,制造企业、电商处于产业地产的上游,是产业地产的需求方。
但现如今,产业资本开始觉悟,大量企业开始试水产业地产,产业地产上游驱动的现象十分普遍。
房地产市场调研中的商业模式和运营策略

房地产市场调研中的商业模式和运营策略随着人口增长和城市化进程的加速,房地产市场在近几年取得了长足的发展。
而在房地产市场调研中,商业模式和运营策略是决定企业生存和发展的关键因素。
在本文中,我们将探讨房地产市场调研中的商业模式和运营策略,为房地产企业提供指导和借鉴。
一、商业模式商业模式是指企业为了获取利润而进行商业活动的方式和方法。
在房地产市场调研中,商业模式起着至关重要的作用。
以下几种商业模式在房地产市场调研中被广泛应用。
1. 开发商模式开发商是房地产市场的中坚力量,他们通过购买土地、开发和销售住宅和商业用途的不动产来实现利润。
在房地产市场调研中,开发商的商业模式包括了项目规划、设计、建设和销售等环节,其中关键是确定适当的项目位置、有效的规划设计和准确的市场定位。
2. 投资商模式投资商是通过投资不同类别的房地产项目来获得回报的,他们通常是以融资方式参与项目,并通过租金、出售或转让等方式获取利润。
投资商在房地产市场调研中需要关注市场趋势、项目潜力和市场需求,以准确评估投资回报和风险。
3. 创新模式随着科技进步和市场竞争的加剧,房地产企业需要不断创新来保持竞争力。
在房地产市场调研中,创新模式可以包括利用大数据分析预测市场走势、引入智能建筑技术提升住户体验、开发可持续发展的绿色建筑等。
创新模式的核心是将新技术和社会需求结合,寻找新的商业机会。
二、运营策略运营策略是指企业在实施商业模式过程中,为实现预期目标所采取的具体行动和决策。
在房地产市场调研中,有效的运营策略可以帮助企业提高运营效率、降低成本、增加市场占有率。
以下几种运营策略在房地产市场调研中具有重要意义。
1. 市场营销策略市场营销策略是指企业为了满足市场需求并促进销售而制定的具体行动计划。
在房地产市场调研中,企业可以通过市场细分、定位、品牌建设、促销活动等手段来吸引潜在客户并提高品牌认知度。
此外,企业还可以通过与中介机构和房产平台合作来扩大销售渠道。
干货解读:产业地产三大运营模式

干货解读:产业地产三大运营模式作为区域经济与产业经济的主要平台与载体,产业园区的运营直接关系到传统产业的转型升级,在“十三五”期间经济发展进入“新常态”的背景下,产业园区也进入了全面升级的打造:第一,持续加强各方的协同合作,促进产业园区的平衡发展,全面提升产业运营实力;第二,加强产城融合,进一步拓宽园区内部的服务体系,以打造全产业链集群发展的产业园区模式,推动城市的升级;第三,结合科技发展趋势,利用创新科技手段,积极布局高新产业项目,打造高科技、智能运营园区。
图:产业园区全产业链协同打造产业集群模式1、联合政企、金融与科研机构多方协同深化合作,全面提升产业运营能力产业园区的客户以政府与企业为主,因此产业园区的运营对企业的资源协同能力具有较高的要求,在经济发展新常态的背景下,产业地产公司内部强强联手、外部联合专业优势资源互补,全面深化各方资源的合作协同能力,进一步推动产业园区的发展。
华夏幸福“开发性PPP”模式:华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念,通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作模式,探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障,有效提升区域发展的综合价值。
通过采用开发性PPP模式,华夏幸福与地方政府各司其职,政府是园区开发建设的决策者,对基础设施及公共服务价格、质量实施监管,并专门设立园区管委会,负责对接相关事务;华夏幸福作为投资开发主体,在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域,为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案,为政府与企业合作开展PPP模式提供平台,创造出“1 1>2”的效果。
联东集团的“联东U谷”模式:作为产业园区运营服务商,“联东U谷模式”通过实现区域土地集约发展与促进产业集群快速成长,有效解决企业和政府双方面临的多种问题。
联东集团实施“两优、四有、三审”的发展战略,即集中发展优质项目和优质客户,对入园客户执行“金门槛计划”,通过严格的招商体系内部自审、报政府审核、集团总部审核的“三审”流程,形成“招审分离”,最终实现产业有方向、产品有形象、客户有质量、去化有保障,可为政府提供解决土地集约利用、企业持续化税收的方案,同时将产业园区打造成为支持企业快速成长的优质平台,从而实现企业、政府、产业园区运营商三方共赢,形成园区发展的正循环。
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产业地产的四大商业模式2017-12-24 17:12 来源:长安第2俱乐部物业/四大/房地产近年来,以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温,刹那间,涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先,传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题,且有越演越烈的趋势,据统计,国内排名前20的房地产商,目前有一半以上(万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产业地产,成立了专门的事业部、部门或中心,探求“创新驱动、转型发展”的道路,打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例,近年来,绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次,产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年,取得丰硕成果的同时,也树立的行业标杆。
近年来,随着产业地产的不断升温,多数产业地产商继续发力,开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制,拟在打造50个特色产业新城,规划面积约960平方公里,俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制,目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区,未来的5~10年,联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势,已在全国范围内建立超过30个园区,凭借自身的品牌资源,清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个,大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第三、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看,制造企业、电商处于产业地产的上游,是产业地产的需求方。
但现如今,产业资本开始觉醒,大量企业开始试水产业地产,产业地产上游驱动的现象十分普遍。
中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业,开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一,目前,中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。
作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务,拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园,当前,其湖南长沙项目运作的十分成功。
作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划,在全国范围内大肆拿地,进军物流地产。
富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。
最后,金融资本开始青睐产业地产。
资本的嗅觉一向敏锐,产业地产火爆后,自然少不了资本的身影。
一方面,产业地产得到资本市场的充分认可,继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后,2014年,光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO,上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份,曲线完成IPO,赫赫有名的苏州工业园(中新集团)也正在A股IPO排队中,据统计,2013~2014年在香港资本市场上市的房企中,超过70%是产业地产商。
另一方面,产业地产也得到了私募基金的充分认可,平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张;绿野资本、天赋资本、湖北高投为代表的产业投资基金,正以园区为平台,以投资打造产业集群为最终目的,追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。
各路资本的疯狂造成了产业地产进入门槛很低的假象,其实不然,由于产业地产的客户是企业和政府,投资决策更加理性,产品要求更加严格,因此,相较于住宅地产和商业地产,产业地产的进入门槛更高,开发难度更大。
再由于产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素,因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。
纵览进入产,业地产的企业,似乎每家都宣称自己有独到的商业模式,如产业综合体模式、商贸物流城模式、产业新城模式、总部基地模式、office park模式等等。
众多的产品线仅仅是产业地产开发的表象,其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产商业模式的精髓,总结出四大产业地产商业模式,即以产业物业开发租售为主的地产开发商模式,以PPP为主的产业新城开发商模式,以双轮驱动为主的产业投资商模式以及以基金运作为主的基金投资商模式,每类商业模式均有内在的资本运作逻辑和开发能力要求,后进入的产业地产开发商可根据自身的资源、能力状况匹配相应的商业模式,以在产业地产领域少走错路弯路。
一、地产开发商模式地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地,以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品,如产业综合体、总部综合体等,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理,最后获取开发利润的模式。
联东U谷,天安数码城、坤鼎集团是地产开发商模式的典型代表。
从本质上讲,地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别,因此,地产开发商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
地产开发商可通过以下三种方式盈利:第一,物业出售,即出售产业物业获取利润,由于产业地产前期开发投资巨大,且我国缺乏畅通的产业地产融资通道,地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金,与国际产业地产开发商相比,我国的地产开发商物业销售比例偏高,普遍在7成以上,以联东U谷为例,其物业租售比维持在2:8左右。
第二,物业出租,即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益,由于我国工业用地政策有很强的区域个性,很多地方规定,工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让,这就堵死了物业出售的获利通道,开发商不得不持有并出租物业,以获取稳定的租金,持有物业虽然资金回收较慢,但能使开发商获取物业增值收益。
第三、提供服务,即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代,企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多,基础性的物业服务已经不能满足企业的需求。
提供配套的产业服务在提高园区的招商能力的同时,也蕴藏着巨大的利润空间,甚至已有产业地产商开始向园区服务运营商转型。
如天安数码城提出“城市产业综合体”的概念,通过提供人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等增值性服务,建立产业配套服务体系,打造一个以企业为核心的产业生态环境。
作为地产开发商,至少需同时具备以下三大能力:产品开发能力,物业产品是地产开发商的生命线,也是能否打动客户的关键,地产开发商首先应具有丰富多样的产品体系,如产业综合体、总部综合体等,而且其产品体系还应根据客户的需求不断调整升级,如天安数码城的产品经历了工业园——工贸园——科技园——城市产业综合体的演进;产业招商能力,招商是提高产品去化率的关键,也是实现滚动开发的保障,地产开发商必须成立专业而强大的招商团队,采用多种招商渠道和策略,挖掘符合自身产品定位的有效客户;产业服务能力,在招商优惠政策趋同的形势下,园区服务成为提升园区综合竞争力和招商成功率的重要砝码,园区可围绕“创意孵化、创业初期、企业成长、规模扩张、上市准备”的企业生命周期链条,构建全面的企业服务体系,如创业培训、市场开发、科技推广、融资担保、管理咨询、知识产权服务、上市辅导等。
二、产业新城开发商模式产业新城开发商模式以华夏幸福基业、宏泰发展、中南建设为典型代表,其也是我国在产业地产领域最早实践PPP模式的开发商,其商业模式大致如下:A政府与B产业新城开发商就C产业新城(一般为十几平方公里甚至几十平方公里)的开发达成合作协议,在规定的合作年限内,B开发商负责地块内的土地平整、道路管廊等基础设施建设工作,学校、医院、文化、体育公共设施建设及运营管理工作,产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作,空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础性服务工作等;于此同时,B开发商以C产业新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例(即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入)作为投资回报,如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等;合作期限结束后,B开发商将C产业新城的基础设施公共设施产权及经营权无条件已交给A政府。
产业新城开发商主要通过土地一级开发和土地二级开发获利。
土地一级开发获利,产业新城开发商代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建设等,因此,土地是其最大的产品,土地出让收入也是其最大的土地一级开发收入,另外产业新城开发商参与产业招商等新城的运营,税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入也是其土地一级开发收入来源。
土地二级开发获利,即开发商获取房地产用地进行二级开发,通过销售房产获利,目前,房地产开发销售收入成为产业新城开发商的重要收入来源,以华夏幸福基业为例,2013年其在园区住宅配套的收入和成本均占70%以上。
产业新城开发商至少需同时具备以下三大能力:1.政府谈判能力实际上,产业新城开发商在代替地方政府从事新城开发,紧跟政府步伐是其天然属性要求,产业新城开发商在拿地、规划、开发、运营等环节都必须与政府进行多轮谈判,尤其在拿地环节,随着地方政府在产业地产领域的见闻不断丰富,产业新城开发商的拿地谈判难度十分巨大。
2.区域规划能力产业新城开发商从事的是大片区开发,为使片区开发顺利进行,必须在蓝图描绘、目标制定、产业导入、空间布局、招商引资、投入产出等方面具有前瞻性、创新性和操作性的思考,区域战略规划、产业规划至关重要。
3.资金募集能力产业新城开发面积动辄十几乃至数十平方公里,涉及数百亿的土地开发资金,开发商必须综合运用银行贷款、信托融资、夹层融资、企业债、中期票据、短期融资卷、债权融资、上市融资等多种融资手段,构建强大的资金募集能力。
三、产业投资商模式(以双轮驱动为主的产业投资商模式)产业投资商模式以张江高科、清华科技园和湖北高投为主要代表,其也是国内最早实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商,与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比,产业投资商不仅将资金投向产业地产,同时还将资金投向入驻园区的企业。
产业投资商的商业模式如下:产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金,该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发,同时还投向具有市场前景的科技型创新企业,用投资的方式吸引大批创新企业入驻,产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。
产业投资商可通过园区运作、资本运作、基金管理三种方式盈利。
1.园区运作模式园区业务仍为产业投资商的主要业务之一,与地产开发商和产业新城开发商类似,产业投资商也可通过出让园区土地、租售产业物业获取收益;2.资本运作模式产业投资商发挥充分熟悉入驻企业的优势,采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化、培育,待孵化企业被并购或上市后,透过分享企业成长的红利来获得资本增值,形成既当“房东”又当“股东”的模式,2011年张江高科、南京高科分别实现投资收益1.84亿元和3.7亿元;3.基金管理模式管理发行的产业投资基金,收取基金管理费也是产业投资商重要的获利渠道,例如湖北高投管理14支创业投资基金。