产业地产城综合开发全流程操作实务与案例解析

产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解析

课程背景：

2016年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。虽然2016年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2016年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。

中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（2017年12月22日，受PPP中TOD 模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。2016年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。

2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是2016年3月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。

与此同时2017年国内两大房企创历史性记录的并购重组案进一步加速国内房企转型城市综合运营，一桩是亚洲历史上最大一单私募股权并购，2017年7月14 号新加坡上市公司普洛斯被万科领衔的中国财团，以116 亿美元，折合人民币将近790 亿的价格收购。另一桩大家就是大家比较熟悉的融创万达并购案，7月10日早万达商业、融创中国联合公告称，

万达商业与融创中国宣布，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。2017年可以说是中国房地产企业转型升级的重要一年，各大房企针在中国新型城镇化历史性史诗般的发展中纷纷提出自身的战略定位，并大规模的开展战略定位后的区域布局。但企业在城市综合开发运营与特色小镇开发中产业运营环节薄弱的劣势逐步显现，项目开发模式、定位不清晰导致投资举步维艰、进退两难、项目搁置、开发方向迷失案例逐步增多，说到底就是企业对于产业地产开发此类业务全流程和全生命周期以及产业地产开发的核心本质内涵理解不足。例如很多房地产企业只看到华夏幸福基业模式却忽略中国还有其他的城市综合开发模式，看了华夏幸福基业的营收和利润的增长却忽略其背后在2005年到2009年期间的苦难行军。

2013年政府适时推出了政府和民营资本合作（PPP）以及政府购买服务等方式，放大投资效应。2015年李克强总理政府工作报告中提出，在基础设施、公用事业等领域，积极推广政府和社会资本合作（PPP）模式。此后地方两会中，各地也纷纷把PPP写进工作报告。由此拉开了中国政府和社会资本合作（PPP）模式的序幕，2017年是中国PPP模式爆发增长的元年，发改委的推介项目和财政部的示范项目大幅增长，国家层面PPP项目累计投资总额达21万亿之多，各省级PPP项目也接近甚至超过万亿水平，但2017年只是PPP项目的识别、准备、采购阶段，2018年将是PPP项目采购与执行的关键之年，随着各项法规的健全，国家相关政策对于PPP模式的强制，可以说2018年才是中国PPP红利真正爆发的元年。谁抓住了这个元年，谁就掌握了这一轮投资拉动经济的脉搏。

PPP模式与城市综合开发具有天然的关联属性，那么新形势下如何进行城市开发？如何结合PPP模式应用进行城市开发？本

什么是产业地产（城市综合开发）？

如何做好产业地产产业研究？

产业规划有哪些理论？

如何以产业规划的视角观察中国经济出现的种种问题？

如果用产业规划解决这些存在的、即将发生的的问题和危机？

产业地产如何进行选址？

产业地产如何进行产业规划？

产业规划与如何进行地产开发布局？

没有产业规划的房地产企业如何利用产业规划进行产业升级，在新一轮的PPP模式、新型城镇化大潮中掘金？

产业地产与创新驱动、转型升级、互联网+、一带一路究竟有些深层次的联系？

产业地产如何进行产业导入？

如何利用产业规划将“鬼城”“睡城”变成绿色产业新城？

中国的产业地产有过哪些好的案例？

什么是新型城镇化？

新型城镇化与产业地产、特色小镇又有哪些联系？

什么是PPP模式？

PPP模式在国外应用的状况如何？

新政背景下PPP模式在2018年的中国应用前景如何？

政府力推PPP模式背后究竟有何深意？

如何在此轮PPP模式刺激下寻找自己的项目？

PPP模式与传统政府融资模式有何实质性的区别？

PPP究竟有哪些操作模式（BOT\TOT\ROT\）种种模式之间有如何关联，如何进行运用？PPP模式有哪些融资方式？各种融资方式的优缺点如何？央企、民企、外企、政府如何在此轮新政PPP模式中探寻自己的优势与特点？

PPP模式如何进行设计，如何在协议中体现PPP模式设计的细节？

PPP模式究竟适用于哪些项目？

那么本课程《产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解析》将从新型城镇化的视角对中国产业地产的发展规律、产业规划理论、产业规划实践三个维度进行进行解析。同时利用产业规划理论与产业研究方法对城市综合开发进行产业规划和产业招商，为政府招商引资、为房地产企业带来新的经营模式、为地方解决就业与税收、为百姓创造便利生活。同时还包括PPP模式的全流程定义、PPP的实操政策解读、PPP模式发展沿革到国内PPP模式的具体应用，以及如何进行PPP模式设计、PPP如何融资、PPP补充盈利点如何挖掘、PPP 的参与主体角色权益保障、PPP操作流程、PPP实务操作案例进行全方位PPP模式解析。

课程收益：

掌握城市综合开发产业规划方法与切入点

掌握城市新区运营方法

熟悉产业发展规律

掌握产业导入方法

掌握目前国家新型城镇化相关政策解读

掌握产业新城模式操作详解

产业新城典型案例解析

产业新城理论创新讲解

掌握产业地产选址方法与模型

掌握新城产业定位方法

掌握如何进行产业招商为政府带来招商项目落地

懂得利用新型城镇化模型进行区域GDP财务测算与税收测算

熟悉掌握PPP模式的全流程定义、内涵、特征，能够清晰区分真伪PPP模式

掌握国内PPP模式发展沿革与典型案例、掌握过去十年PPP模式失败的原因与成功的要素掌握国内PPP模式中的主要依据政策与政策内涵

掌握PPP模式实际操作流程

掌握PPP模式物有所值评价报告、财政承受能力论证报告编制方法

掌握PPP模式融资模式、手段、操作流程

熟悉国内目前PPP模式的操作方式、模式、成功典型案例、失败典型案例

掌握PPP模式实际操作流程与要点

掌握PPP模式实施方案编制要点与流程

课程时间：1.5天，6小时/天

授课对象：政府、金融机构、投资公司、房地产企业、产业地产开发企业

授课方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析

课程大纲

引言

1、产业地产（城市综合开发）核心能力体系解析

2、产业地产（城市综合开发）开发全流程解析

3、中国土地分类解析

第一讲：中国的新型城镇化

一、新型城镇化的定义

1.城市化与城镇化

2.新型城镇化的意义

二、新型城镇化发展历程

1.国内城镇化发展历程

2.国际城镇化发展历程

三、新型城镇化提出的背景

1.宏观经济形势

2.中国经济增长驱动内因分析

3.当前存在的问题

四、新型城镇化的理论与政策解读

1.城镇化水平落后于经济发展水平

2.土地城镇化大于人口城镇化

3.东部城镇化大于西部城镇化

4.城镇质量有待提高

五、新型城镇化趋势解读

1.国家相关举措解析

2.部委和地方相关举措解析

六、新型城镇化智慧模型

1.WISE模式提出的依据

2.WISE模式

3.新型城镇化动因

4.WISE模式分项

七、国内城镇化区域选择

1.城市评级

2.指标评级

第二讲：产业地产开发战略选址模型

一、产业地产战略布局模型

1.城市综合开发战略布局模型

2.城市综合开发战略区域预测

二、华夏幸福基业相关操作模式与园区案例解析

1.华夏幸福的模式

2.华夏幸福的业务

3.华夏幸福盈利点分析

4.华夏幸福业务布局

5.华夏幸福模式的1.0版本到

6.0版本（华夏幸福基业的升级）

6.华夏幸福模式的核心是什么

三、联东集团产业地产操作模式解析

1. 联东集团的模式

2. 联东集团的业务

3. 联东集团盈利点分析

4. 联东集团业务布局

四、总部基地模式解析

五、北科建模式解析

四、产业背景的大型企业进入城市综合开发战略选择模型解析与应用第三讲：城市综合开发产业规划与产业定位方法

一、产业规划定义

二、产业规划理论

1.区位理论

2.增长极理论

3.不平衡发展理论

4.微笑曲线理论

5.产业集聚理论

6.总部经济理论

7.智慧地球理论

三、城市综合开发产业定位方法

1.工艺提升发展定位

2.技术改进发展定位

3.进入新产业链发展定位

4.功能整合发展定位

5.产品创新发展定位

6.“归纳”到“演绎”产业新城规划手段

7.“功能分离”到“产城共融”的城市理论创新

8.“集聚”到“耦合”的产业组织方法创新

9.由“筛选”到“升级”的产业研究方法创新

四、城市综合开发产业规划与产业定位的操作流程

1.背景调查的方法

2.调研问卷的设计

3.数据汇总+产业规划理论+产业定位方法

4.产业链总部经济、里昂惕夫产业关联模型、土地分等定级理论

5.产业定位结果的导出

6.产业定位结果的修正

7.根据片区实际确定发展产业（政策、税收、人口、就业、土地状况、竞争调整等因素统筹）

五、中国城市综合开发产业定位实例分析

1.五矿粤东物流总部新城产业定位案例解析

第四讲：城市综合开发产业规划布局理论及模型

一、里昂惕夫产业关联模型构建

二、里昂惕夫产业关联模型在用地规划布局中的应用

三、里昂惕夫产业关联模型与用地性质分配

四、里昂惕夫产业关联模型模拟园区动态运营

第五讲城市综合开发产业规划经济产出测算

一、城市综合开发产业定位后的经济产出模型构建

二、城市综合开发产业定位后的经济产出测算

三、城市综合开发产业经济产出测算之税收、就业、人口、GDP结果导出

第六讲城市综合开发协议保障解析

一、华夏幸福基业城市综合开发协议解析

二、某广东总部新城项目协议解析

三、某北京城市综合开发项目协议解析

第七讲产业地产操作模式选择之PPP模式

一、PPP模式的定义

1.国际上PPP模式的定义及PPP模式全流程操作框架解析

2.国内PPP模式最新政策解读

1）50号文解读

2）62号文解读

3）87号文解读

4）92号文解读

5）192号文解读

6）一行三会新资管政策解读

3.PPP模式的三大关键词

1）项目运营

2）社会资本

3）公共产品

二、PPP模式提出的背景

1.地方政府债务产生、兴起、演变与归宿

2.地方政府融资平台转型之路

三、PPP模式实务操作流程

1.PPP模式操作项目性质解析

2.PPP模式物有所值评价

3.PPP模式财政承受能力论证

4.PPP模式实施方案编制

四、产业地产PPP模式操作子模式解析

1.BOT模式

2.TOT模式

五、产业地产PPP模式融资渠道

1.政策性银行

2.商业银行

3.保险公司

4.证券公司

5.信托公司

6.产业基金与城市发展基金

六、产业地产PPP项目融资理论与实践

1.PPP项目无担保的融资特性及方式

2.PPP项目融资操作流程图（股权融资、债权融资）

3.PPP项目融资之股权与债权、直接与间接、私募与公募第八讲：城市综合开发产业导入策略

一、城市综合开发产业导入的关键点解析

二、城市综合开发产业导入渠道分析

三、城市综合开发产业导入之产品设计

四、城市综合开发产业导入小工具介绍

五、城市综合开发产业导入模式解析

六、产业招商实务

工业地产招商流程培训

工业地产招商流程培训一、什么叫工业地产工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地,工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国,工业房地产土地的使用年限为50年。毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。与之相对的是净地出让。净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。二、工业地产有什么特点: 工业地产有着其自身的特点工业地产作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，有着其自身的特点,在其将来发展趋势上也必然有着其自身的优势与制约。以下可以从几方面粗略窥探一下：

1、政府政策的影响。由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点，政府监管调控力度松懈，许多地方政府与商家的地产交易混乱无序，各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙，滥占、滥用有的甚至违法经营。这种状况不可能长久维持下去，随着工业地产被广泛关注与投资开发，国家为着长期良性的发展战略,必然要理清现存的混乱无序与违法经营。近来国家关于规范工业用地市场的行政律令、通知频出：国土部要求工业用地出让必须实行招拍挂,后又出台《全国工业用地出让最低价标准》,要求2007年1月１日起全面施行最低价标准;国土资源部和监察部下发《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，决定20０7年在全国开展工业用地招标拍卖挂牌出让工作专项执法监察；《闲置土地治理办法》近来正火热进行中等等。由此可见政府的监管调控力度不断加大，这当然会令那些钻营者失去取巧的机会与利益，但从长远看,健康的规范成熟的工业地产对于吸引外资与可持续发展才是正途。通过市场的公平竞争,优胜劣汰,有实力的公司企业自然长存。 2、市场供求的影响。从国际大环境上看，我国经济发展始终保持着强劲的增长速度,每年的GＤP增长都在8%至１0％，处于世界各国经济发展前几位。我国对于外资的吸引力也一直处于世界前列。自20０1年加入WTＯ后的５年,我国进出口贸易总额增速年均28%,到去年底，总规模达到1.7６万亿美元；累计实际利用外资超过6８50亿美元。全球5００强有4８0多家在华投资。随着国家工业化进程步伐的加快,制造业

工业地产基本开发流程

工业地产基本开发流程我国工业地产的发展面临新的历史性机遇，也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投资到这一领域，未来潜力无限。一、工业地产理论及开发模型介绍（一）工业地产理论 1.工业地产的概念指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 2.常规工业地产开发模式分类根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。（1）工业园区开发模式在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体；如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。（2）主体企业引导模式是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式。严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程（完整版）第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

工业、产业地产开发模式

中国工业、产业地产开发模式纲目一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点 1、“世界工厂”与申城工业地产辉煌前景 2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势 1、工业地产开发现状及趋势 2、产业地产开发趋势 3、中国产业地产开发案例三、“三套车”一一工业产业地产开发战略合作模式四、工业产业地产项目赢利模式五、工业产业地产项目运营模式六、工业产业地产项目开发流程七、工业、产业地产项目传播与招商模式一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点 1、“世界工厂”与申城工业地产辉煌前景随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为首先“接口”，下一轮申城周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。现代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。 ――〈〈解放日报〉〉截至20RR年，上海各类房产总面积约在3.5亿平方米左右，而工业房产就占到8000多万平方米。上海每年至少可向市场提供1000多万平方米的工业、产业地产（不包括工业用地面积）。 ?对于大批空置或闲置的工业厂房，有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规划与开发：社区商铺商务办公用房。都市工业楼宇（园）。制造业配套功能用房

2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景 ?什么是产业集群？产业集群在世界经济发展中的重要作用？产业集群是某产业的相同、相近与相关企业聚集某地，进而吸引一些相关服务机构进驻该地，从而形成的一个有效的经济群体。产业集群在经济竞争中产生很强的竞争优势，其本质是一种生产组织方式，通过对产业集群的有效培育与发展可以实现多种经济发展目标。产业集群的形成一般有诱致性自发形成，强制性培育形成和引导性培育形成。国务院发展研究中心钱平凡一一 ’产业集群是全球性的经济发展潮流产业集群发展与工业化进程相辅相成产业集群可作为经济发展的战略方式 ?产业集群的竞争优势 !-专业化集中化网络化地域化 ?中国产业集群发展趋势 '产业集群发展的经济社会作用产业集群的经济效应一一 ――首先，产业集群的出现显著推动了国民经济尤其是地方经济的发展。 ――其次，集群经济可以使同一产业内部的分工更为精细化，使一个企业可以集中于该产业的某一个工序或某一种中间产品的生产，从而可以节约成本，提咼效率。 ――第三，集聚将促使各企业在激烈的竞争中进行技术创新，使先进的经验、技术更为迅速地在区域内传递，产生技术溢出效果。 ――第四，核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求，从而推动这些关联产业发展，进而在一个地方形成一种完整的产业链条。 ――第五，随着主导产业的延伸和关联产业的出现，特定产业集群所在地区的人口将大规模增长，从而带动第三产业发展。 ――第六，建立产业集群有利于集中治理污染，节约环保成本。产业集群的社会效应一一 ――首先，由于经济集聚一一扩散效应，产业集群将创造更多的就业岗位。 ――其次，产业集群的形成将造成人口的大规模集中，而人口的大规模集中正是城镇化的基础。 ――第三，人口的集中及其就业问题的解决，加上城镇化的推进，再辅之以适当的农地制度创新，将增加继续主要经营农业的农民的农业用地规模，实现适度规模经营。 ――第四，产业集群的发展推动了企业家、管理者和劳动者素质的提高，扩大了工人、管理人员、个体工商户与企业家队伍，从而有助于优化各地的社会结构。 ?产业集群的的六个特点一一一是产业集群覆盖到大部分的传统行业。

房地产项目开发的整个流程

房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来

规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政

土地的性质、分类及建设流程

一、土地的性质及分类 1.土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年. 2.土地权属性质是指土地所有权和土地使用权的性质。我国实行的是土地的社会主义公有制，《土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”因此，我国土地所有权性质分国家土地所有权和集体土地所有权。《土地管理法》第九条规定“国有土地和农民集体所有土地 .可依法确定给单位或者个人使用。”这样，土地使用权的性质分为国有土地使用权和集体土地使用权。 3.什么是房地产权证 2000年以前，房管局是分开《房产证》及《土地使用权证》两本证给业主的，若要办理房屋的买卖或抵押，必须要两个证同时出示才可以办理上述业务。在2000年之后，房管局就将上述的两个证合并成一个叫《房地产证》。即《房地产证》=《房产证》+《土地使用权证》，所以如果你现在办的证件的封面是写明《房地产证》的，那么就只是一本证了。 4.房产证的性质分为商品房和房改房.已购公房又叫房改房拆迁房.经济适用房. 区别：商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。拆迁房：拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有市区户籍(含从事农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房。简单的说，商品房经过批准，面向大众。房改房有优惠在里面。拆迁房：被拆迁人定向销售的房子 5.土地使用类型分为土地划拨和出让. 区别：

产业地产城综合开发全流程操作实务与案例解析

产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解析课程背景： 2016年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。虽然2016年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2016年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（2017年12月22日，受PPP中TOD 模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。2016年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。 2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是2016年3月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。与此同时2017年国内两大房企创历史性记录的并购重组案进一步加速国内房企转型城市综合运营，一桩是亚洲历史上最大一单私募股权并购，2017年7月14 号新加坡上市公司普洛斯被万科领衔的中国财团，以116 亿美元，折合人民币将近790 亿的价格收购。另一桩大家就是大家比较熟悉的融创万达并购案，7月10日早万达商业、融创中国联合公告称，

房地产开发的前期费用及流程

房地产开发前期费用费率及流程、规划部门：（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。手续需提交： A、土地证 B、变更申请 C、航测图 D、变更用地总平面图 E、填写申请表 F、转让合同（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交： A、转让合同 B、航测图 C、征用土地总平面图 D、填写申请表 E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。需交费： A、水利基金 B、耕地占用税 C、配套费 2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文 3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文

（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税 4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：规划管理费：0.1~0.25% 档案保证金：5% 建设配套费：5~20元/平方米绿化费：1元/平方米人防费：6.5元/平方米商业网电费：15元/平方米墙改基金：15元/平方米（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。 5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。 A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件 B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。

工业地产开发流程样本

工业地产开发流程第一：房地产开发公司设立房地产开发公司设立阶段法律程序一、内资房地产综合开发公司设立 1、公司设立准备； 2、申请资质级别审批； 3、申请办理公司名称预先核准； 4、办理工商注册登记； 5、办理税务登记二、外资房地产开发公司设立 6、申请批准项目建议书； 7、办理公司名称登记； 8、送审合资或合伙合同、章程； 9、申领外商投资公司批准证书；10、办理公司登记「开发公司设立阶段有关税费」 1、公司法人开业登记费； 2、公司法人变更登记费； 3、公司法人年度检查费； 4、补、换、领证照费第二：开发项目立项和可行性研究：房地产开发项目立项和可行性研究阶段法律程序 1、选定项目，签定合伙意向书； 2、初步拟定开发方案； 3、申报规划要点； 4、申报、审批项目建议书； 5、编制项目可行性研究报告； 6、申报、审批项目可行性研究报告「项目立项和可行性研究阶段有关税费」 1、可行性研究费； 2、建设工程规划允许证执照费第三：开发项目规划设计和市政配套 ●开发项目规划设计和市政配套阶段法律程序一、房地产开发项目规划设计 1、申报选址定点； 2、申报规划设计条件； 3、委托作出规划设计方案； 4、办理人防审核； 5、办理消防审核； 6、审定规划设计方案； 7、住宅设计方案专家组审查； 8、贯彻环保“三废”治理方案； 9、委托环境影响评价并报批；10、建设工程勘察招、投标；11、委托地质

勘探；12、委托初步设计；13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目市政配套 14、征求主管部门审查意见；15、贯彻市政公用设施配套方案；16、报审市政配套方案；17、市政各管理部门提出市政配套意见；18、市政管线综合 ●开发项目规划设计和市政配套阶段有关税费：1、工程勘察（测量）费；2、工程设计费； 3、建设工程规划允许证执照费； 4、竣工档案保证金； 5、暂时用地费； 6、暂时建设工程费； 7、建设工程勘察招标管理费；8、勘察设计监督管理费；9、古建园林工程设计费第四：开发项目土地使用权获得 ●获得开发项目土地使用权法律程序一、国有土地使用权出让：1、办理建设用地规划允许证；2、办理建设用地委托钉桩；3、办理国有土地使用权出让申请；4、主管部门实地勘察；5、土地估价报告预审；6、委托地价评估；7、办理核定地价手续；8、办理土地出让审批；9、订立国有土地使用权出让合同； 10、领取暂时国有土地使用证；11、领取正式国有土地使用证；12、国有土地使用权出让金返还二、国有土地使用权划拨：13、国有土地使用权划拨用地申请、14、主管部门现场勘察、15、划拨用地申请审核、报批、16、获得划拨用地批准三、集体土地征用：17、征用集体土地用地申请、18、到拟征地所在区（县）房地局备案、 19、订立征地合同、20、订立补偿安顿合同、21、拟定劳动力安顿方案、22、区（县）房地局审核各项合同、23、市政府下文征地、24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费、25、办理批地文献、批地图、26、办理冻结户口、27、调查户口核算劳动力、28、办理农转工工作、29、办理农转居工作、30、办理超转人员安顿工作、31、地上物作价补偿工作、32、征地结案 ●获得房地产开发项目土地使用权有关税费：1、地价款（土地出让金）；2、资金占用费；3、滞纳金；4、土地使用费；5、外商投资公司土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费；7、土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费；9、都市土地使用税；10、地价评估费；11、

房地产开发全套流程大全(完整版)25096

目录第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)

第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70 年，工业用地50 年，商业用地40 年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验

房地产开发流程大全

第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (7) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (8) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (8) 第四章房地产开发阶段 (9) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (9) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (9) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (9) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (10) 第五章项目建设阶段 (10) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (10) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (12) 第六章销售经营阶段 (13) 第七步销售经营阶段的法律程序 (14) 第七项销售经营阶段的相关税费 (14) 第七章物业管理 (15) 第八步物业管理阶段的法律程序 (15) 第八项物业管理阶段的相关税费 (15) 附录：房地产开发专业术语 (15) 第一节面积类 (15) 第二节价格类 (18) 第三节实务类 (19) 第四节管理政策类 (27)

第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。

工业地产开发流程

工业地产开发流程第一：房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立 1公司设立准备；2、申请资质等级审批；3、申请办理企业名称预先核准；4、办理工商注册登记；5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书； 7、办理企业名称登记； 8、送审合资或合作合同、章程； 9、申领外商投资企业批准证书；10、办理企业登记「开发公司设立阶段的相关税费」 1、企业法人开业登记费； 2、企业法人变更登记费； 3、企业法人年度检验费； 4、补、换、领证照费第二：开发项目的立项和可行性研究：房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书； 2、初步确定开发方案； 3、申报规划要点； 4、申报、审批项目建议书；5、编制项目可行性研究报告；6、申报、审批项目可行性研究报告「项目立项和可行性研究阶段的相关税费」 1、可行性研究费； 2、建设工程规划许可证执照费第三：开发项目的规划设计和市政配套 ?开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点； 2、申报规划设计条件； 3、委托作出规划设计方案； 4、办理人防审核； 5、办理消防审核； 6、审定规划设计方案； 7、住宅设计方案的专家组审查； 8、落实环保“三废”治理方案； 9、委托环境影响评价并报批；10、建设工程勘察招、投标；11、委托地质勘探；12、委托初步设计；13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见；15、落实市政公用设施配套方案；16、报审市政配套方案；17、

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目录第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30

第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售

房地产开发全套流程图

房地产开发全套流程第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都

是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划和施工许可证；

房地产开发详细流程

第一节房地产开发阶段划分一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。二、房地产开发的主要阶段划分投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。第二节立项审批程序及操作流程《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设项目选址、布局的法律凭证。建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程的法律凭证。具体审批程序及操作流程如下：一、开发项目立项开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益）二、申请定点开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》三、获《选址规划意见通知书》开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图由城管部门审核，发《选址意见书》四、获《建设用地规划许可证》开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）

(整理)工业地产开发.

工业地产基础知识我国工业地产的发展面临新的历史性机遇，也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投资到这一领域，未来潜力无限。一、工业地产理论及开发模型介绍（一）工业地产理论 1.工业地产的概念指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 2.常规工业地产开发模式分类根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。（1）工业园区开发模式在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体；如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。（2）主体企业引导模式是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式。严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。（3）工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。（3）综合运作模式

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