对于房地产经济若干关键问题的探讨

对于房地产经济若干关键问题的探讨[论文摘要]随着市场经济的发展，房地产经济与国民经济的联系日益加强。

一方面房地产经济既要充分考虑资源配置效率的要求，又要考虑国家宏观调控政策对房地产市场的影响；另一方面还要从微观经济单位（家庭）视角出发评判房地产业的发展水平。

一、引言知识在工业经济时代只是生产系统中的要素之一，而在知识经济时代，知识作为生产要素提升到生产支柱地位，而且本身也成为了知识产业提供的重要产品。

以高科技、信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场史无前例的革命。

知识经济的兴起，必将使人们的生产方式、思维方式、生活方式发生根本的改变。

对于正在步入市场经济并且参与国际竞争的广大房地产企业来说，认识到知识经济的影响，从而转变观念、调整思维、把握机遇、迎接挑战、求得发展是极为重要的。

面对知识经济的严峻挑战，房地产业应采取相应举措进行积极响应。

二、房地产业与国民经济房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。

它是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境。

房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。

在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过10％，甚至高达20％以上，它已经成为国民经济的支柱产业之一。

房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。

使房地产业有极强的投资吸引力。

从统计资料来看，我国改革开放以来所吸引的外国投资额中，房地产业所占的比重达到25％左右，通过房地产业带动吸收投资的项目占到40％，而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。

由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。

因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的规律性，这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构。

提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。

三、充分考虑资源配置效率的要求一是本轮调控政策中，90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70％，只适用普通住房、廉租房和经济适用房，高价地段房不宜采取。

因此，应细分市场，实行区别对待或总量控制。

对准公共物品由政府调节，对竞争性商品由市场调节，不宜以每个建筑项目衡量建筑面积结构比例。

二是注意税收政策的锁住效应。

营业税政策由2年改为5年，市场形势变化难以预料。

限制投资交易强化了房地产市场的计划色彩，可能降低资源配置效率，进而影响投资与消费循环。

三是“两限两竞”（限套型、限房价、竞地价、竞房价）政策会导致地价下跌。

短期看有利于抑制房价，长期看是扭曲市场，降低资源利用效率。

四是交易环节税收增加和价格控制不利于启动二手房市场，据《中国证券报》提供的信息：“新政”出台一周，北京市二手房交易量比前一周下降21．7％，其中5年内的二手房交易量下降32％，而成交价格出现不到5％的涨幅。

四、宏观调控政策对房地产市场的影响从目前宏观调控政策对房地产市场的影响来看，主要存在以下几个特点：（1）房地产投资增幅持续减缓，已基本回落到前三年水平；（2）房地产开发用地供应过快的增长势头得到遏制，土地购置面积增幅明显回落；（3）房地产信贷投放得到有效控制，开发贷款增速持续下降；（4）城镇房屋拆迁规模明显缩减，有效抑制了住房的刚性需求；（5）商品房供求增幅持续回落，销售面积继续高于竣工面积；（6）商品房控制面积进一步减少，但西部地区有所增加；（7）商品房价格同比增长较快，但环比增长趋缓。

从上述情况表明，中央宏观调控政策的实施取得了较为明显的成效，房地产市场的发展进一步上升，但总体发展水平是平稳的。

这些政策的成效对于房地产开发商来说，并不是件利好的事情。

首先是对于本文论述的中心问题房地产融资上对房地产开发企业产生了重大的影响，很多开发企业由于政府宏观调控政策陷入困境，无地无钱、有地无钱、有地受限等种种情况的存在，加速了房地产企业的洗牌，因此，对于现有的房地产开发企业而言，扩大资金的来源渠道，提高自身企业的生存能力成为一个至关重要的问题，迫使房地产开发企业想方设法扩大融资渠道。

五、从微观经济单位(家庭)视角出发评判房地产业的发展水平从微观经济单位(家庭)视角出发，可以从两个方面来评判房地产业的发展水平，一是从房地产价格与租金之间的对比关系，通过比较房地产价格与其投资收益的均衡关系来衡量房地产业是否存在过热发展导致价格畸高的情形；二是从房地产价格与居民家庭收入之间的对比关系，通过比较房地产价格与房地产最终消费者的现实购买力来衡量房地产价格是否虚高。

据此可以构建两个指标来反映房地产业的发展水平，即房价租金比和房价收入比，它们是反映房地产业协调发展状态的微观指标。

房地产租金侧重于反映房地产作为生产和生活资料属性的价格，即租金是房地产使用价值的价格表现，它全面综合地反映了经济基本面因素(如居民可支配收入、国民经济增长)对房地产需求的影响。

房价收入比是衡量房地产发展程度的另一个微观指标，在联合国人类住区(生境)中心所发布的《城市指标指南》中，“房价收入比”被定义为“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”(杨文武，2003)。

一般认为，房价收入比的正常范围为4-6倍，这是由20世纪9o年代初世界银行专家安德鲁·海默(Andrew Hamer)在研究中国住房制度改革时提出的“比较理想”比例。

六、总结普通住宅房地产具有公共产品的特征，政府应当提供足够的普通住宅供市民消费，而房价高涨严重侵害了群众利益。

虽然政府也曾试图控制房价继续上涨，但是政策的效用不明显，原因是政策的针对性不强。

要调控房价高涨，必须运用房地产中的公共经济学原理，制定出有效的公共经济政策，才能取得切实的效果。

当前，在抑制需求政策的基础上，主要应通过财政、金融、制度和行政政策降低商品房空置率，以增加供给，从而降低房价。

否则，房价很难有效控制，不仅社会矛盾无法缓解，政府的权威和政策的公信力也会受到极大的损害。

总之，知识经济时代的到来，对我国房地产业来说，既是一次历史性机遇，又是一次时代性挑战。

只要我们有正确的认识和必要的估计，既要看到有利的条件，又要看到困难的严重性，不盲目乐观，不消极等待，大胆吸收外国的先进经验，不断创新，努力提高企业的管理水平，就会使我国的房地产业不断壮大起来，在激烈竞争的世界建筑市场上占有一席之地。

参考文献[1]郑良芳，从日本泡沫经济破灭说起正确处理虚拟经济和实体经济关系问题的研究[J]，广西农村金融研究，2003，(04)[2]张元端，新的经济增长点与房地产业周期波动规律[J]中国房地产，1996，(12)[3]周伟、冉棋文、吴明星，房地产金融创新:资产证券化[J]城市问题，1999，(03)我国房地产经济泡沫的成因与对策近二年，我国房地产价格持续攀升，特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以大理为代表的西南地区房地产价格上涨幅度为甚，各城市房价全线上涨至高位。

国家发改委、国家统计局公布，全国70个大中城市7月份房价调查结果：在今年6月的基础上，房价涨幅达10％以上，而超过10％涨幅的有：深圳13·6％、北京、北海、温州、蚌埠也均超过10％。

国内CPI高达5·6％，创下了十年新高。

有国外专家称，预计中国通涨已经开始失控，预计明年CPI通涨会达到6·5％甚至可能上冲8％。

如此之高的CPI，如此高的房价，已经引起了人们的普遍关注。

连政府一些高薪官员亦在公开哀叹：“我也买不起房”。

如新任国土资源部长徐绍史、广东省政协副主席等。

高官如此，姑不论是否在作秀，平民百姓又怎么了得？且不说我们身边的人们在摇头叹息，前些时网上一篇文章《笨蛋，买不起就租房》，倒也道出普通人的无奈与心酸。

据此情况，从宏观经济学角度看，中国房地产市场的经济泡沫已经形成并越涨越大。

为什么这么说呢？两个通用衡量参数可以证明：衡量房地产经济泡沫的通用参数：一是租售比：即房屋每平方米月租金和每平方米房价之间的比值。

一般公认的国内安全线为1：200到1：300之间，以广州市为例，今年6月以前广州的房租价格在20—25元/每平方米左右，而中介公司的数据则显示广州市二手房均价已突破7000元/大关，二手租售比已大大超过警戒线。

收入房价比：即一国（或一市）的当年套均房价与该国（或该市）居民的当年平均收入之比，一般认为3—6倍为合理数值。

仍以广州为例，2006年统计，广州市城市居民人均收入约为2万元，按三口之家计，户均年收入约为6万元，而2006年广州市一手商品房套均价格为70·18万元/套，二手均价官方数据为30·517万元/套，据此计算，2006年广州收入房价比为1：9·3（一手为1：11·09，二手为1：5·08）。

由此看来，若以2007年房地产价格更大规模飙升而居民年可支配性收入因肉蛋类及其它消费品涨价而大幅度下降情况计算，房地产经济这个泡沫是客观存在的，且已呈越涨越大之势！泡沫主要来自人民币升值预期和人为制造土地短缺假象，误导消费者进入非理性购房状况。

主要原因是：一、住房涨价的开端，是因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显。

供求矛盾一旦产生，势必按照价值规律的曲线而上下波动，只是房地产这里一直在向上走高而已。

我国房地产市场存在着一根隐形的利益链条。

从根本上看，目前我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济，而是以政府为主导的运作体制。

具体体现在房地产行业的基本命脉——土地上，土地实际上是掌握在政府手中，完全处于国家垄断地位。

这种垄断就无可避免地产生垄断的通病——“更高的价格与更少的供给量”。

2003年以前，我国土地供应增速一般维持在40％左右，主要因为当时许多机关及企事业单位可以向房地产开发商出让土地并可用自有土地为职工集资建房，从而具有相当的竞争弹性，也更趋向于合理。

但2003年以后，由于土地供应转向了国家的垄断供给，制度发生了根本变化。

于是，我们所看到的是，土地拍卖价格越来越高，供应量越来越少，直至2006年，供应量几乎为零。

政府垄断土地供给，势必形成一个新的利益链条，即房地产价格越高，土地开发利润就越大，开发商竞拍土地的热情就越高涨，政府通过拍卖所获得的直接经济利益随之越大，如此循环往复，房价能不愈益高涨么？二、刚性需求支撑着楼市一路走高。