【税会实务】房地产企业自营开发工程成本的核算(二)
房地产开发企业计税成本讲解
房地产开发企业计税成本讲解1. 引言随着房地产市场的不断发展，房地产开发企业成为了一个重要的经济实体。
然而，由于涉及到大规模的资金投入和复杂的运营模式，房地产开发企业面临着许多税务问题。
正确计算和控制税务成本是房地产开发企业成功经营的关键。
本文将通过讲解房地产开发企业的计税成本，帮助企业更好地了解税务规定和优化税务成本。
2. 增值税成本在房地产开发过程中，增值税是一个重要的税务成本。
根据国家税务部门的规定，房地产开发企业需要按照销售额的一定比例缴纳增值税。
首先需要了解的是，哪些项目需要缴纳增值税。
一般情况下，商品房销售、土地使用权出让和房地产租赁都属于增值税的征税范围。
具体计算增值税的方法如下：•首先，计算销售额。
销售额等于销售价格乘以销售数量。
•然后，按照适用税率计算增值税额。
不同类型的房地产项目，适用的税率不同。
•最后，将增值税额减去进项税额，得到最终应该缴纳的增值税额。
除了计算增值税，房地产开发企业还需要注意增值税的抵扣和退税政策，以减少税务成本。
3. 城市维护建设税和教育费附加除了增值税以外，房地产开发企业还需要缴纳城市维护建设税和教育费附加。
这两项费用是根据销售额的一定比例计算的，缴纳比例由当地政府决定。
计算城市维护建设税和教育费附加的步骤如下：•首先，计算销售额。
销售额等于销售价格乘以销售数量。
•然后，按照适用比例计算城市维护建设税额和教育费附加额。
与增值税不同的是，城市维护建设税和教育费附加不能抵扣和退税。
4. 土地增值税房地产开发企业在购买土地时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税是根据土地增值的金额计算的，计算方法如下：•首先，计算土地增值。
土地增值等于出让土地的市场价格减去购买土地的成本。
•然后，按照适用税率计算土地增值税额。
需要注意的是，土地增值税的计算和缴纳由国家税务部门负责，房地产开发企业需要按时缴纳税款，并且提交相应的申报材料。
5. 企业所得税除了上述税费之外，房地产开发企业还需要缴纳企业所得税。
房开企业计税成本的核算
房开企业计税成本的核算计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）1 成本对象的归集原则一、成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。
成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
（国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）二、2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。
房地产会计房地产开发成本费用核算
房地产会计：房地产开发成本费用核算指南引言在房地产行业，准确核算房地产开发成本是至关重要的。
房地产开发成本费用核算涉及到多个方面，包括土地购置费、建筑物建造费、购建固定资产所支出的费用、利息、税费等。
本文将详细介绍房地产开发成本费用核算的内容和方法。
一、房地产开发成本费用的构成房地产开发成本费用是指开发商在房地产项目的开发阶段所发生的所有费用。
主要包括以下几个方面：1. 土地购置费土地购置费是指开发商为获取土地使用权而支付的费用。
土地购置费应包括土地使用权的购买价格、折旧或者清算损失、过户和登记费用等。
2. 建筑物建造费建筑物建造费是指开发商在项目建设阶段所发生的用于建造房屋和其他建筑物的费用。
主要包括建筑材料、施工人工、机械设备使用费用、施工管理费用等。
3. 购建固定资产所支出的费用购建固定资产所支出的费用是指开发商为购置固定资产（如机器设备、办公设备等）所发生的费用。
4. 利息利息是指由于开发项目资金来源部分或全部依靠借款而产生的利息支付。
5. 税费税费是指开发商在房地产项目开发过程中所需缴纳的各类税费，如土地增值税、房产税等。
二、房地产开发成本费用核算的方法房地产开发成本费用核算需要按照一定的方法进行，以确保核算结果的准确性和可靠性。
以下是常用的方法：1. 直接成本法直接成本法是最常用的房地产开发成本核算方法之一。
该方法将所有直接与项目开发相关的成本直接列入成本核算表中。
例如，土地购置费、建筑物建造费等直接相关的费用都可以被纳入核算表中。
2. 分配成本法分配成本法是一种将各类间接费用按比例分配到不同项目中的方法。
这种方法常用于大型房地产公司，可以更准确地反映各个项目的成本水平。
常见的间接费用包括人工工资、办公费用、市场营销费用等。
3. 折旧法折旧法主要用于购建固定资产所支出的费用的核算。
根据资产的预计使用寿命和残值率，计算每年的折旧费用，并将其列入成本核算表。
4. 制度法制度法是指根据相关的税务和会计制度，将开发成本费用按照一定的规定进行核算。
浅谈房地产企业开发成本核算
浅谈房地产企业开发成本核算房地产开发成本是指开发企业在土地、建筑、装修、催建中所发生的各种费用，是房地产开发项目运营中必须要考虑的重要因素。
对于房地产企业来说，开发成本的控制是维持企业盈利能力的关键。
因此，房地产开发成本核算是房地产企业必须要重视的一个环节。
下面我们来浅谈一下房地产企业开发成本核算。
一、开发成本的构成房地产开发成本的构成比较复杂，主要包括以下几个方面。
1、土地成本：土地成本是一个房地产项目的最大成本，一般占总成本的40%以上。
包括土地出让金、印花税、契税、土地整理费、规划设计费等。
2、建筑成本：建筑成本是指开发商在建造房屋的过程中所花费的全部成本，包括建筑设计、工程施工、施工监理、质量检验、竣工验收等。
3、装修成本：装修成本是指房地产企业在销售房屋前对房屋进行的各种装饰、修缮等费用。
4、管理费用：管理费用包括开发企业在项目开发、销售、运营等过程中所发生的各种费用，如项目策划费用、物业管理费、销售费用等。
5、融资成本：融资成本是指开发企业为获得资金而支付的各种成本，包括贷款利息、融资担保费等。
二、开发成本核算的方法房地产开发企业可以采用不同的方法来核算开发成本，以下是一些常见的方法。
1、项目分阶段核算法：根据项目的不同阶段，如规划设计、地基开挖、结构施工、装修等来划分成本，对每个阶段的成本进行核算。
2、按照功能划分成本法：按照土地购置、开发建筑、装修、销售、物业管理等功能来划分成本，对每个功能的成本进行核算。
三、开发成本控制策略1、合理控制土地成本：在购置土地时，房地产企业要谨慎评估土地的价值，以避免高昂的土地成本对项目盈利造成过大压力。
2、精细管理建筑成本：在建造房屋时，房地产企业要对施工进度、施工质量等方面进行精细管理，以确保建筑成本控制在合理范围内。
3、明确装修标准：房地产企业在销售房屋时，要明确装修标准，以避免过度消费，造成不必要的成本增加。
4、提高资金运用效率：房地产企业要提高资金运用效率，通过合理的融资方案、优化的资金管理、合理的投资组合等方式提高企业资金利润率，从而降低融资成本。
房地产企业开发产品成本的核算
• (５)配套设施费指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的, 不能有偿转让的公共配套设施费用,如锅炉房、水塔、居委会、派出 所、幼儿园、消防设施、自行车棚、公厕等设施支出.
• (６)开发间接费用指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为 开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福 利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 等.
• 分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行 转入有关房屋开发成本的对应成本项目;归类集中结转法是指将土地 开发支出归类合并为土地征用及拆迁补偿费(或批ห้องสมุดไป่ตู้地价)和基础设施 费两个费用项目,然后转入有关房屋开发成本的土地征用及拆迁补偿 费(或批租地价)和基础设施费成本项目.
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• 凡是不应计入成本费用的企业发生的各项费用支出,应分别记入有关 账户,如“库存材料”“库存设备”“固定资产购建支出”“其他业 务支出”和“营业外支出”等账户.
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第一节 房地产企业开发产品的成本构 成
• 对于那些应计入成本费用的各项费用支出,属于直接费用的,可以直接 记入“开发成本”总账及有关的明细账;属于间接费用的,则应先记入 “开发间接费用”总账及有关明细账,月末再分配计入各成本计算对 象,记入“开发成本”总账及有关明细账;属于待摊费用、预提费用的, 先记入“预付账款”“应付利息”账户,再按规定程序和方法结转,最 终记入“开发成本”总账及有关明细账;属于期间费用的,则分别记入 “管理费用”“财务费用”和“销售费用”账户,期末转入“本年利 润”账户.
房地产开发成本的核算
房地产开发成本的核算一、开发成本的概述（一）开发成本的构成房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，按照其开发的产品的类别而言，主要包括房产和地产，因此开发产品成本按其用途可以分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本。
具体而言，各类成本主要包括以下几个方面的内容：1. 土地使用权出让金2. 土地征收费与房屋征收安置补偿费3. 前期工程费（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
（2）“三通一平”等土地开发费用。
4. 建筑安装工程费5. 基础设施费6. 公共配套设施费7. 开发间接费用（二）开发成本核算对象的确定在确定成本核算对象时，一般应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素来进行。
成本核算对象一经确定，不得任意变更，并应及时通知企业内部各有关部门，以统一成本核算口径。
为了集中反映各个成本核算对象本期应负担的房地产开发费用，企业财会部门应按每一成本核算对象分别设置成本明细账。
（三）开发成本计算期一般而言，房地产开发产品的成本计算期与其开发建设周期一致。
也就是说，开发成本是在产品开发完成并验收合格后才结算出来的，因而其成本计算是不定期的。
二、开发成本的科目设置（一）“开发成本”账户“开发成本”账户属于成本类账户，用于核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等以及企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出。
（二）“开发间接费用”账户“开发间接费用”账户属于成本类账户，用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
企业发生的各项间接费用，借记本账户，贷记“应付职工薪酬”“累计折旧”“周转房”等账户。
期末，借方归集的开发间接费用应按照企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”账户，贷记本账户，结转后本账户应无余额。
房地产开发成本核算(二)
房地产开发成本核算（二）引言概述:房地产开发是一个复杂而庞大的项目，对成本的核算尤为重要。
在上一篇文章中，我们介绍了房地产开发成本核算的基本概念和方法。
在本文中，我们将进一步讨论房地产开发成本核算的相关内容，包括土地成本、建筑物成本、工程费用、管理费用和风险成本等。
正文:一、土地成本:1. 土地获取成本的计算方法2. 印花税和土地增值税的计算3. 土地租金和使用权费用的核算4. 土地清理和开发费用的核算5. 土地资源补偿的成本计算二、建筑物成本:1. 建筑物的基础设施成本核算2. 建筑材料和设备的采购成本3. 建筑施工成本的计算方法4. 建筑物附属设施和装饰的成本核算5. 建筑物质量检测和维修费用的核算三、工程费用:1. 工程施工人员的成本核算2. 工程设备的租赁和维护费用的计算3. 工程物资和材料的成本管理4. 工程监理和质量检测的费用分摊5. 工程保险和维修成本的核算方法四、管理费用:1. 开发项目管理人员的成本计算2. 项目规划和设计费用的核算3. 项目营销和推广费用的计算4. 项目运营和维护成本的管理5. 管理风险成本的核算方法五、风险成本:1. 风险评估和预算的制定2. 风险控制和管理措施的成本3. 潜在风险的成本准备和预防费用4. 风险保险费用的核算5. 风险成本的调整和优化方法总结:通过本文详细讨论了房地产开发成本核算的相关内容，包括土地成本、建筑物成本、工程费用、管理费用和风险成本等。
准确计算和核算这些成本对于房地产开发项目的成功和效益至关重要。
只有做到全面考虑、科学制定预算，才能更好地控制成本，提高项目的盈利能力。
【税会实务】房地产企业成本、费用会计科目核算(二)
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【税会实务】房地产企业成本、费用会计科目核算（二）
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本——代建工程开发
贷：银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发
贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程
贷：开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本
贷：开发成本——代建工程
（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借：开发间接费用
贷：银行存款。
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【税会实务】房地产企业自营开发工程成本的核算（二）
根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月
报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。
某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用费合计÷机械工作台时合计
对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。
在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。
某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数）×实际发生的机械使用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费计划数）
现举例说明它的分配计算方法如下：
（一）先确定各种施工机械每个台时费计划数
施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。
设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8元。
（二）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计
设例中:。