凤凰大厦房地产项目营销策划(doc 40页)(1).doc
房地产凤凰大厦形象定位及策略
1＃楼
楼层
用途
单位面积
1F
大堂
——
2-9F 凤凰国内行政总部
——
10-25F 商务写字楼
170-400㎡ 整层1350㎡
210
400
400
170
170
标准层平面图
3# 2#
1#
2＃楼
楼层 1-3F 4-10F
11-29F
用途 商业 服务式公寓
公寓式写字楼
单层面积
1200㎡
60-120㎡ 共90套 120-180㎡ 300㎡复式14套 整层1150 ㎡
➢ 在本项目的主销期内，市场同类型写字楼供应量巨大（100万平方 米），并且供应集中，产品化及卖点同质化严重，竞争激烈。
➢ 本项目最大的挑战是价格的突破（写字楼/公寓），在激烈竞争的市场 背景下，突破产品同质化包围的关键策略就是利用凤凰品牌及资源，并 创造差异化形象及卖点，高举高打。
本次报告的主要内容纲要
房地产凤凰大厦形象定位及策略
It is applicable to work report, lecture and teaching
本次报告的主要内容纲要
➢ 本项目的销售目标是达成较高于市场的均价（写字楼15,000元，公寓 13,500元，商业28,000元）并保持合理的销售速度。首先需要保证项目 开盘前六个月实现30,000万元销售金额；
单层面积
大堂+商业 2500㎡
商业
2000㎡
凤凰演播中心 ——
3# 2#
1#
区域市场中的产品线检验
市场 相对 增长率 市场份额
属性
销售趋势
低
高 现金牛 稀缺产品，若有市场需求，则可成为快速回收资金的保证
凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案
凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案一、市场背景分析郑州作为中国中部地区的重要城市，近年来经济发展迅速，人口流动性也较大。
随着城市建设规划的持续推进，房地产市场在郑州呈现出蓬勃发展的态势。
然而，由于市场竞争激烈，项目的成功运营需要制定有效的营销策划方案。
二、目标受众分析根据房地产项目的定位，主要目标受众包括首次购房人群、投资投机客群、改善型购房人群等。
对于不同级别的目标受众，需采取不同的营销策略。
三、目标设定1. 销售目标：根据市场需求和项目规模，制定合理的销售目标。
2. 品牌建设目标：提升项目品牌知名度和美誉度，塑造高品质、高信誉的形象。
四、市场调研1. 调查竞争对手：收集竞争对手的项目信息、销售策略、价格优势等，并进行分析和比较。
2. 调查目标受众需求：通过市场调研、问卷调查等方式，了解目标受众的购房需求和偏好，为后续营销策略的制定提供依据。
五、营销策略1. 制定差异化定位策略：根据市场调研结果，确定项目的差异化定位，并明确项目的核心竞争优势。
2. 核心信息传播：通过多种媒体渠道，宣传项目的核心信息，包括地理位置、交通便利性、配套设施等。
3. 精准市场推广：根据目标受众的特征和需求，选择合适的市场推广渠道，如线下推广活动、社交媒体广告等，确保信息精准传达。
4. 引入明星资源：与知名明星合作，进行代言或合作推广，借助明星影响力提升项目知名度。
5. 优惠政策和营销活动：结合项目特点，制定一系列优惠政策和营销活动，如折扣优惠、赠品活动等，吸引潜在购房者。
六、品牌建设1. 设计专业的品牌VI系统：包括项目标识、标志色彩、字体等，确保品牌形象一致性和专业性。
2. 打造高品质售楼部：售楼部是项目的形象窗口，要注重装修、陈设及服务水平，传递出高品质的形象。
3. 提供优质客户服务：项目开发商要设立专门的客户服务部门，及时处理客户问题，提供高质量的售后服务，增强品牌形象。
七、实施方案1. 制定详细的营销计划：根据以上策略，制定详细的营销计划，包括时间节点、责任人、执行方式等。
凤凰城项目营销策划书全案
凤凰城项目作为城市地标性建筑，将为该区域注入 新的活力。
项目目标
实现销售目标
在项目周期内完成预定销售目标，实现资金回 笼。
提升品牌形象
通过项目营销活动，提升开发商品牌知名度和 美誉度。
促进区域发展
吸引更多高端人才和投资，促进区域经济发展。
项目定位
高品质住宅
提供舒适、安全、高品质的住宅产品，满足高端客户 需求。
竞争对手营销策略的风险
竞争对手采取不同的营销策略，如增加广告投放、举办促 销活动等，可能吸引潜在客户，影响凤凰城项目的市场份 额。
执行风险
项目进度延迟风险
由于各种原因，如供应链问题、施工难度等 ，可能导致项目进度延迟，影响销售计划。
成本控制风险
在项目开发过程中，可能存在成本超出预算的风险 ，影响项目的盈利能力和销售价格。
凤凰城项目营销策划书全案
汇报人：文小库 2023-12-30
目录
• 项目概述 • 市场分析 • 产品策略 • 营销策略 • 宣传策略 • 执行计划 • 风险控制 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
01
凤凰城项目位于城市核心区域，拥有丰富的历史文 化和自然资源。
02
随着城市发展，该区域逐渐成为高端住宅和商业聚 集地，市场需求旺盛。
购房需求
目标市场对于住房的需求以自住 和改善型需求为主，注重居住环 境、配套设施、户型设计等方面 。
竞争分析
竞争对手类型
凤凰城项目的竞争对手主要 包括同区域的其他在售住宅 项目和即将入市的住宅项目
。
竞争优势对比
凤凰城项目在地理位置、配 套设施、户型设计等方面具 有一定的竞争优势，但在价
格方面可能不具备优势。
凤凰城项目营销策划书(1)
凤凰城项目营销策划书(1)项目简介凤凰城项目差不多数据表一期可售资源分析：凤凰城一期现有房源价格表二期房源情况介绍户型配比情形分析二期认购价格表二期工程进度表项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形状由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，显现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额估量2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证估量2003年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
凤凰城项目差不多数据表1、案名：凤凰城2、开发商：河南华夏军创实业3、投资商：郑州市鑫山置业4、位置：凤凰路与凤台路交叉口5、开发业绩：郑州商品大世界6、售楼部地址：郑汴路商品大世界，检察院对面7、：6519922 65199778、物业治理：0.32元/平方米.月9、公交线路：208、85、601、27、77、8710、园林绿化景观：简单绿化11、占地面积：45571平方米12、建筑设计风格：无特色。
13、建筑面积：92160平方米。
其中一期54660平方米，二期14500平方米，板式小高层23000平方米。
华润置地凤凰城营销策略报告
华润置地·凤凰城营销策略报告TO ：武汉德思勤房地产顾问有限公司T A S K I N P R O P E R T Y C O N S U L T A N T (W U H A N ) C O .,L T D .华润置地(武汉）有限公司C H I N A R E S O U R C E S L A ND L I M I TE D武汉德思勤房地产顾问有限公司i 目 录一、市场基础背景分析 ........................................................................................................................ １1．关于区域地产大势的结论 ............................................................................................................. 1 2．武昌内环（核心区）竞争分析 ....................................................................................................... 2 3．目标消费者分析结论 . (5)二、营销策略 (7)1．产品分析结论及定位 ................................................................................................................... 7 2．项目SWOT 分析 ........................................................................................................................ 8 3．营销总思路及策略分解 .. (10)三、分线索营销执行 (12)1．销售背景说明及执行线索总纲 ..................................................................................................... 12 2．品牌推广线 .............................................................................................................................. 13 3．区域炒作线 .............................................................................................................................. 15 4．产品呈现线 .............................................................................................................................. 18 5．客户积累线 (22)6．后续客户工作重点 (25)一、市场基础背景分析1．关于区域地产大势的结论↗谨慎乐观根据媒体调查和观点显示：尽管在多数人认为房价偏高情形下，超过半数的武汉市民仍认为房价将小幅上扬，认为武汉楼市将健康发展。
凤凰城房地产项目营销策划书
凤凰城房地产项目营销策划书凤凰城房地产工程营销策划书1一、抓准工程定位，留意工程宣传伴着房地产大亨的领先进驻，众多房地产开发商近几年纷纷参加开发队伍，X洲片区发展起步较晚，现今主要定位即为宜居生态居住区，片区巨大的的发展潜力更加彰显，房地产市场竞争也随之炽热。
在巨大的竞争压力下，X锦城应抓准自己的定位，即面对刚需人群，主打价格优势，为根本需房人群提供购房时机。
且伴着城市的发展，刚需人群购房和居住将更多的向市中心以外转移，X洲片区也将迎来巨大的客户源，面对刚需人群不仅可以保持竞争优势，也是在这巨大的竞争压力下留给真正想购房居住生活的人一片希望之地，出于服务社会和公民的立场上，品牌也将赢得自己的口碑和支持，对将来的发展也有很大的推动力。
定位找准了还应坚定有力地说明自己的立场，这是吸引客户源的第一步，然而在实际调研期间，我们发如今楼盘附近的主干道上其他竞争楼盘做的宣传远多于X锦城。
楼盘有一部分属于还建房，与当地居民联系较多，但是不能无视外来的客户源，还有一些情愿了解楼盘的人，他们都可能是潜在的客户源，不能由于有固定的面对人群而在宣传上省力，这是一个根本的看法问题，品牌的影响力是在一步步各种形式的宣传中建立起来的。
二、一期建筑完成根本售罄，后期服务及发展工程应按时跟进：X锦城的房价在片区中占有价格优势，从另一方面也说明了一些问题，如房屋的质量，配套设备的完成度，服务工程的质量等。
这些都是与居民生活休戚相关的，房屋的根本职能即是给人提供一个舒适的居住空间，房地产商对客户的根本保障即是为他们提供一个舒适的居住环境。
且在一期中存在的还建房，对应的当地居民，他们是真正需要长居于此地的，房地产商应肩负责任，为客户提供根本保障。
有问题按时解决，主动解决，周边配套设备的建设也应提上日程，效率和质量同时保证，同时全国各地都有的物业的服务问题也需留意，整个楼盘应做到对客户负责，服务于客户。
三、后期建设应总结一期经验，延续优势的基础上提高整体质量并发展创新：X的房地产销售特点是追求快速售罄资金快速回流，再投入下一期房地产建设，然而房地产建设和完善是一个长期的过程，客户入住后的`反应要按时跟进回应，不仅是对客户的根本服务，也是搜集信息，发现问题所在的过程，对后期房地产的建设有重要的指导意义，且发现问题所在就应着力解决，完善自身，追求更高的目标。
凤凰大厦房地产项目策划
凤凰大厦房地产项目策划凤凰大厦位于中国的南海路，是一座著名的高层商务写字楼。
凤凰大厦房地产项目策划旨在对凤凰大厦进行更新改造，提升其功能和价值，增加其吸引力。
这个项目的策划目标是为了建立一个完美的生态系统，满足未来商务的需求。
首先，我们需要清晰地定义项目的目标。
凤凰大厦房地产项目的目标是打造一个既有商业又有居住功能的综合型建筑，将传统的商办楼改造为一个在整条南海路上都独具特色的商务中心。
通过优化凤凰大厦的整体布局，打造一个面对未来的、智慧的和可持续的高端建筑。
其次，我们需要深入研究凤凰大厦现有的业态和规划。
通过市场调研和分析，我们发现凤凰大厦市场前景广阔。
然而，目前部分区域仍未充分发挥光彩。
因此，需要对凤凰大厦进行合理的规划和分区，加强不同功能之间的协调统一，使每个区域的功能更加清晰，实现空间上的最大化利用。
第三，我们需要进行技术升级和体验提升。
为迎合未来智慧化的潮流，我们将推行以人为本的设计理念，将科技元素融入建筑中。
例如，在电梯系统的设计上，考虑到城市快节奏的需求，将智能电梯与预约系统相结合，帮助市民在紧张的时间内更好更快地达到目的地。
另外，我们将加强凤凰大厦的透明度和绿化率，为大厦创造更加舒适的环境，打造一处结合自然绿化和现代技术的建筑。
除了完成以上的基本任务之外，我们还需要通过市场宣传和公关活动来推广整个项目的成功。
通过各种渠道的市场推广和品牌营销，吸引更多的人来到凤凰大厦，提升凤凰大厦的知名度和美誉度，为它的永续发展打下更加稳固的基础。
最后，通过以上的房地产项目策划，我们有信心未来凤凰大厦将成为南海路最具标志性、最具声望和最具宏伟气势的建筑着作。
凤凰大厦将成为未来商务，商业活动和城市发展的核心，也将成为人们追求高品质生活的最佳选择。
凤凰城营销策划报告及操作手册凤凰城营销策划案吴林(2021整理)
凤凰城工程营销筹划书一、工程简介：凤凰城工程位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路〔在建〕和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
附件1：凤凰城工程根本数据表二、市场概况及根本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三局部组成：郑汴路沿线、东明路南段沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中，没有处理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常剧烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
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前言远桥广告公司受武昌物业经营发展总公司委托，进行凤凰大厦地产项目营销策划。
本策划根据双方口头协议，于2003年3月1日开始，至2003年4月1日结束。
现提交营销策划案。
本策划文本包括：市场调查与分析，项目销售策略，价格策略项目宣传推广策略，广告阶段策略，全面涵盖了本次策划的内容；为本次营销活动提供策略和实施方法的全面指导。
如果贵方认可此方案，希望本次营销活动能全面照此执行。
凤凰大厦房地产项目策划小组名单总负责人：陈晓峰市场调查部：杨吉明陈晓峰广告创意部：王贝蔡瑶尧广告媒介：王桂芳张霄目录1、凤凰大厦项目概况 (5)2、凤凰大厦市场分析 (6)（1）营销环境分析 (6)（2）消费者分析 (7)（3）竞争态势分析 (8)（4）项目SWOT分析 (10)3、凤凰大厦销售策略 (12)（1）入市时机及策略 (12)（2）价格策略及定价原则 (12)（3）销售阶段安排 (13)4、凤凰大厦宣传推广策略 (14)（1）凤凰大厦项目推广主题 (14)1)项目推广主题2)主题分析（2）项目广告策1)广告阶段策略2)广告创意策略（3）项目公关策划 (17)1)活动推广目标3)活动推广定位4)活动推广诉求重点5)活动推广的方式（4）项目现场包装策略 (19)1) 项目现场包装的目的2) 项目现场包装的内容（5）项目媒介组合策略 (20)1) 广告媒体分析2) 媒体发布策略（6）凤凰大厦广告工作推进一览表 (20)（7）凤凰大厦项目广告推广全程项目表 (23)（8）凤凰大厦推广费策划书正文1、凤凰大厦项目概况凤凰大厦位于武昌区中山路312号，武昌区政府正对面，前眺沙湖，背靠凤凰山，俯视两江四岸，与洪山广场里应外合，聚山水之灵气，纳居行之便利，占尽天时、地利、人和。
大厦用地面积8520平方米，由裙楼及A、B二座生态观景建筑组成。
A、B二座均为21层，楼体总高为80.02为。
裙楼1-5层为商务办公用房，6楼为设备层及业主会所，7层以上为高品质生态观景住宅，顶层是空中花卉市场，地下是超大型停车场。
由武昌物业经营发展总公司全资建设，武昌区政府重点支持，中南建筑设计院倾力设计，武汉新八集团、武汉联发监理公司强强联手，精心打造百年基业。
大厦外墙采用高级釉面砖，三段渐变式色配，现代风格屋顶，流线型立面格局，玻璃幕墙，三维绿化。
大厦造型明快流畅，内部功能齐全，智能配套先进完备：双回路供电，变频供水，水、电远程收费，管道煤气一卡通。
安全三重防卫，一重防卫：固定岗保安盘查、登记，流动岗保安昼夜巡查；二重防卫：24小时电子巡更，红外线探头防攀爬，自动摄像跟踪，大屏幕中央控制系统显示监控；三重防卫：防盗门、可视对讲，室内紧急求救按钮，消防、烟感、温感、防煤气泄漏等自动报警系统。
大厦更多采用高科技环保材料，如第四代塑钢门窗，厨、卫变压式排气道，PP-R绿色环保进水管，PVC消声排水管，国际品牌——优力维特电梯，大理石公共走道、厅堂，优雅灯饰，多功能的房型设计，尽显尊贵身份，厅、卧全阳光采景，层高3-3.2米。
多个观景台令您生活的空间超越想象。
室内动静分区，洁污分离，室外视野开阔，阳光充沛，推窗见景，层层景不同，既饱览一湖两江三山四岸，又坐亨居行之便利，都市之繁华。
珍贵的奇花异草，加以艺术化的匠心布局，使空中花卉广场独具风味。
空中健身中心尽享运动之情趣，各种雕塑、小品、雅座与水景、音乐、灯光相映成趣，构成心旷神怡的空中世外桃源。
在一处依山望水的楼台散步、品酒，看春花秋色，采日月精华，尊贵的感觉在空中飞翔……大厦周围密布的名校、医院、金融、证券、区政府职能中心，生态绿化带、绿化广场为凤凰大厦提供稳固的都市生活支点，至尊经典的豪宅品质，将非富即贵的风采演绎得淋漓尽致。
2、凤凰大厦市场分析(一)营销环境分析A、武汉房产分析·武汉市地理位置及房地产地产营销环境武汉市位于中国中部地区，长江和其最大支流汉江交汇于此，武汉交通便利，素有“九省通衢”著称，也被称做是“东方的芝加哥”是中国少有的集铁路、水路、公路、航空、邮政、电信于一体的重要交通枢纽。
这里也是千年荆楚文化的发源地，是我国的历史文化名城之一。
今天，武汉已发展为中国中部地区工业、金融、商业、科学、文化教育中心。
随着长江沿岸的开放开发，武汉将建设成为集现代化钢铁、汽车、商贸金融和高新技术产业为一体的国际性城市。
地理位置极其优越。
2003年全年完成生产总值1662.40亿元，按可比价格计算，比上年增12.1%，城乡居民生活继续得到改善。
全年职工平均工资11719元，比上年增长16.7%城区居民人均可支配收入8524.52元，增长9.0%；2003年武汉市居民消费价格总水平比上年上涨2.3%，其中居住类价格上涨6.0%，是各类消费品中增长最快的，2003年房地产总投资为169.5亿元，同比增长27.92％，其中：住宅投资124.83亿元，同比增长25.6％，占总投资的73.65％；经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56%；写字楼投资6.45亿元，同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。
同时施工面积稳步增长2003年施工总面积为1955.49万平方米，同比增长15.7%。
其中：住宅1620.42万平方米，占总施工面积的82.87%，同比增长16.8%;经济适用住房144.1万平方米，占住宅施工面积8.89%;写字楼98.04万平方米,同比增长26.5%;商用138.34万平方米,同比增长5.1%。
2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.3%。
其中：住宅新开工69.53万平方米，同比增长3.8%;经济房新开工78.79万平方米，占总新开工面积的10.41%;写字楼新开工22.68万平方米,同比增长103.8%;商铺新开工45.85万平方米,同比增长29.2%。
自1998年国家房改政策出台以来，武汉市房地产没有新的政策支撑房价仍不断递升，保持了应有的增长速度。
这表明：武汉市房地产市场需求强劲，拉动型的投资在持续增长。
B、凤凰大厦项目营销环境从今年的房地产形式看，沙湖区域房地产开发形式良好６０００亩沙湖是武昌城区内最大的自然湖，亲水是这一片区最大的卖点。
该区域内的湖北大学、华师附中，给这一片区赋予了文化氛围。
此外，该区域东南的徐东商圈与西南边的中南商圈，使这一区域有了商业背景。
向北隔几条主干道能见长江，远眺两江四岸。
武汉市武昌沙湖边，有挂牌出让土地４２９亩，容积率１．２，可建居住及公建面积２９７，０００平方米，挂牌价３．６４亿元。
去年１２月１２日，此地块经２９４轮争夺，武昌沙湖边的地块以８亿元天价被武汉福星惠誉房地产有限责任公司拍得，折合楼面地价每平方米２８００多元，该公司将这一项目取名为“福星惠誉·碧海蓝天”，准备投资３０亿元将其建成国家级的超大型生态示范社区。
而同期武汉住宅均价为每平方米２０００元出头。
业内人士认为这次交易对武汉一、二级市场的震荡是翻天覆地的。
如果该地块能成功开发，将彻底改变武汉地产市场格局。
沙湖地块成了黑马地王。
（还有其他如新长江地产业在此地开发地产）这些景况表明，未来的今年内沙湖区域将成为武昌区的又一繁华地带。
（二）消费者分析一、消费者描述：·目标消费者：私企老板、个人创业者、企业中高级管理者、家庭投资者年纪：28岁－－50岁居住区域：主要是武汉市区置业次数：首次置业、部分为二次、多次置业·购买目的与动机：1.办公场所2.“SOHO一族”及个人工作室3.家庭投资者的投资4.接近繁华地段，较为方便5.地段较优，增值较为容易·信息来源：武汉晚报、楚天金报、户外广告、互联网、房展会、口碑传告二、客户来源：1.武汉地区中小型企业2.周围企事业单位员工（住宅或投资）3.凭借凤凰的比较优势吸引的其它区域购买人群三、客户诱导方式1.售楼的优惠政策2.有效宣传，时效促销3.有利的性价比4.整合传播渗透（三）竞争态势分析·主要竞争对手分析表：很明显的，凤凰大厦的出售价位在同行竞争处于中高档的水平，谨在武昌区内，活跃在其身边的市场上的几大卖家，阜华，樱花，还有嘉禾·阳光水岸。
相对于小高层的阳光水岸，处于高层的凤凰大厦无疑已经高出一个档次，从而在定位上理应面对更为不一样的群体层面。
而樱花大厦由于其周边的环境并未切实的发展成熟起来，虽然拥有较为良好的发展潜在优势，但在近期内并不足以成为凤凰的强劲对手。
与此同时我们还可以看到，在较之强势的阜华大厦高价位出手逼人的风头下，凤凰以其优越的商业医疗教育环境，交通便利，环境的得天独厚，以及其自身优良的服务配套设施，使得它能以合理的价位享受物美超值的高品质生活的姿态呈现在受众面前，成为别的商家无法企及的一个大的卖点。
（四）凤凰大厦SWOT分析（1）项目优势（Strengths）区位优势：本案位于沙湖区域，观湖赏江，周围有批发市场，金融、证券、区政府职能中心。
2、面积优势：户型面积为118m——288m，消费者定位在3、环境优势：绿化率较高，亲水地段，空气质量较好环境优雅。
4、人文优势：周遍小学、中学、高等院校林立，文化气息较浓。
5、配套优势：三维绿化，空中花园，中山路上首席生态景观高层住宅，大厦内智能配套先进完备，休闲娱乐场所；大厦外商店、购物、生活设施齐全。
6、进度优势：项目为现房，可感受产品成熟价值。
7、信誉优势：由武昌物业经营发展总公司全资建设，武昌区政府重点支持，武汉新八集团武汉联发监理公司强强联手打造，信誉极好。
（2）项目劣势(Weaknesses)：1、价值劣势：沙湖区域属于新开发地段，消费者不能直接的看到地产存在的价值。
2、周遍劣势：项目周边的老建筑偏多，且比较嘈杂。
3、产品劣势：建筑外力面相对有些落后，下面商用部分设计不是很合理。
4、景观劣势：周遍尚没有公园、文化广场。
（3）存在的机会（Opportunities）：1、沙湖区域房地产开发被看好，将成为武汉新的黑马地王，未来的几年内沙湖区域将变成武汉有一繁华地带。
2、据武汉市环保局第20号提案“加强武昌沙湖环境治理，把沙湖建成武汉市新的风景区”这表明武汉市政府，将加大对沙湖的环境建设投资。
（4）存在的问题（Threats）：1、亲水的主题同时被采用，概念炒作同质，没有太强的竞争力。
2、消费者对背阳的客厅存在着较大的抗性。
3、竞争对手—嘉和·阳光水岸相继推出，时尚现代的外力面即将呈现。
4、售楼中心外部的装饰太差，不能给消费者一个好的印象，和凤凰大厦的气魄也不相符合。
5、售楼员的销售技巧及公关礼仪缺乏专业的培训。
3、凤凰大厦销售策略（一）入市时机及姿态一个项目销售的成功与否是与其销售时机的把握密切相关的，销售时机把握准确与否，直接影响到项目的销售与推广效果。