商业地产(零售业)选址与商圈分析
商业地产选址分析
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
商业地产选址分析一、商业地产及其选址的重要性商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shopping mall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。
商业地产有一句名言：“商业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址”。
无论是大型购物中心、便利店、连锁店……从事商业活动选址非常重要。
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策。
所以，选址是商业地产的核心竞争力。
二、成功商业设施选址的四大要素（一）客流规划是重要因素商业选址过程中客流规划是选择店址的重要因素。
商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的集聚效益，1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址1. 简介零售商圈分析与选址是指在开设新的零售店铺或扩大现有店铺时，对潜在的商业区域进行评估和选择的过程。
通过对商圈的分析与选址，零售商可以更好地了解市场需求、竞争环境和潜在消费者，从而做出明智的决策，提高经营效益和市场竞争力。
2. 商圈分析的重要性商圈分析对于零售商来说非常重要，因为它可以帮助他们确定市场潜力、目标消费者数量和竞争对手状况。
以下是商圈分析的重要性：2.1 确定市场潜力商圈分析可以揭示潜在的市场需求和消费者行为。
通过了解人口结构、收入水平和消费习惯等因素，零售商可以确定市场的潜在规模和潜在消费者的购买能力。
这有助于制定合适的定价策略和产品组合，以满足市场需求，并最大限度地提高销售额。
2.2 竞争对手状况商圈分析还可以帮助零售商了解竞争对手的情况。
通过评估竞争对手的数量、类型、规模和定位等因素，零售商可以更好地了解竞争环境，并制定相应的竞争策略。
例如，如果竞争对手较少，零售商可以考虑在该商圈开设新店铺；如果竞争对手较多，零售商可以通过提供个性化的产品和服务来与竞争对手区别开来。
2.3 目标消费者数量商圈分析还可以帮助零售商确定目标消费者的数量和特征。
通过分析人口结构、年龄分布、教育水平和消费习惯等因素，零售商可以了解目标消费者的特点，并有针对性地开展市场营销活动。
这有助于提高目标消费者的认知度和忠诚度，从而增加销售额和市场份额。
3. 商圈分析的方法商圈分析可以采用多种方法，包括以下几种常见的方法：3.1 统计数据分析通过收集和分析统计数据，如人口普查数据、宏观经济数据和消费者调查数据等，可以揭示商圈的潜在市场规模、消费能力和消费习惯等信息。
这些数据可以通过政府部门、市场研究机构和第三方数据提供商等渠道获取。
3.2 地理信息系统（GIS）地理信息系统（GIS）是一种用于管理、分析和可视化空间数据的工具。
通过使用GIS技术，可以将商圈的地理位置、人口密度、交通状况和竞争对手位置等信息结合起来进行分析。
商圈研究及商业选址
商圈研究及商业选址一、商圈定义任何一家商店得销售活动都受一定得地理条件得制约，这一地理限制就是以商店所在地点为中心，沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围，即所谓商圈。
商店吸引其顾客得地理范围，也就是来购买商品得顾客居住得地理范围。
二、商圈的构成和影响因素（一）商圈的构成商店的商圈一般由三部分组成：主要商圈，这是最接近商店并拥有高度密集的顾客群的区域，通常商店的55％－70％的顾客来自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顾客密集度较稀的区域，约包括15％－25的顾客。
边际商圈，指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。
商店的商圈范围及形状常常由于商店内外部环境因素的变化而变化，商圈并非呈同心圆型，而表现为各种不规则的多角型，为便于分析研究，一般将商圈视为同心圆型。
（二）影响商圈形成的因素1.商店规模商店规模越大，其市场吸引力越强，从而有利于扩大其销售商圈。
这是因为商店规模大，可以为顾客提供品种更齐全的选择性商品，服务项目也随之增多，吸引顾客的范围也就越大。
2.经营商品的种类对于日用品一般顾客要求方便，所以一般商圈较小，而如果是贵重、大宗商品时顾客有时候会不惜距离，所以商圈范围也相应较大。
3.商店经营水平及信誉一个经营水平高、信誉好的商店，由于具有颇高的知名度和信誉度，吸引许多慕名而来的顾客，因而可以扩大自己的商圈。
4.促销策略商圈规模可通过广告宣传、推销方法、服务方式、公共关系等各种促销手段赢得顾客，如优惠酬宾、有奖销售、礼品卷、各种顾客俱乐部等方式都可能扩大商圈的边际范围。
5.家庭与人口因素商店所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平，以及流动人口数量及构成等，对于商圈的形成具有决定的意义。
6.竞争对手的位置竞争对手的位置对商圈的大小也有影响。
如果两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小；相反，如果同业商店相邻而设，由于“售的群体效应”，顾客会因有更多的选择机会而被吸引前来，则商圈可能因竞争而扩大。
店铺选址及商圈调查分析
店铺选址及商圈调查分析1. 引言在开设一家新店的过程中，正确选择店铺选址是至关重要的。
店铺选址不仅涉及到客流量和销售额的问题，还与商圈的发展潜力和竞争环境密切相关。
本文将介绍店铺选址的重要性，并给出一套关于商圈调查分析的方法。
2. 店铺选址的重要性店铺选址对于企业的运营和盈利能力有着直接的影响。
一个好的店铺选址能够吸引更多的客户，提高商品销售额，增加利润。
而一个不当的店铺选址则可能导致客流量不足，销售额不佳，甚至可能使店铺无法维持下去。
因此，在选择店铺选址时需要慎重考虑，综合各种因素做出合理的决策。
3. 商圈调查分析的方法3.1 目标客户分析在进行商圈调查分析时，首先需要对目标客户进行细致的分析。
目标客户分析可以从以下几个方面展开：•年龄段：不同年龄段的人群对商品的需求和购买力有着明显的差异。
•职业：不同职业的人群对商品的需求也不尽相同。
•收入水平：收入水平高的人群更有可能购买高价位的商品。
•兴趣爱好：不同兴趣爱好的人群对商品的需求也不同。
3.2 竞争对手分析正确理解和研究竞争对手的情况能够有助于了解商圈的竞争环境，从而更好地选址。
竞争对手分析可以包括以下几个方面：•竞争对手的种类：了解同类型店铺的数量和分布情况。
•竞争对手的特点：了解竞争对手的规模、产品特点和服务水平。
•竞争对手的定位：了解竞争对手的定位和目标客户。
3.3 交通和配套设施分析交通和配套设施是商圈选址的重要考虑因素之一。
合理的交通和配套设施能够方便客户的到访，并提升商铺的竞争力。
•交通条件：分析附近的交通状况，包括道路交通和公共交通的便利程度。
•停车条件：是否有足够的停车位供客户使用。
•配套设施：分析附近的生活配套设施，包括商场、医院、学校等。
3.4 区域发展趋势分析区域发展趋势对商圈的长期发展具有重大影响。
通过对区域发展趋势的分析，可以了解商圈的潜力和未来的发展方向。
•商业氛围：分析区域内商业氛围的活跃程度，以及商业发展的方向。
百货商店选址调查与商圈分析修订版
百货商店选址调查与商圈分析修订版引言：百货商店作为一种传统的零售商业模式，在当今电商兴起的背景下也依然具有一定的市场需求和竞争优势。
而选取合适的选址对于百货商店的运营与发展来说尤为重要。
本文将对百货商店选址调查与商圈分析进行修订，并提出相关建议。
一、选址调查选址调查是百货商店选址的第一步，通过对潜在选址地的市场环境、人口规模、消费水平、交通便利性等因素进行调查，从而确定最佳的选址。
1.市场环境市场环境是指选址地区的经济发展状况、商业氛围、竞争格局等。
在进行选址调查时，需要全面了解选址地区的商业活动、经济增长率、人均收入水平等相关数据，以确定该地区是否具有潜力和吸引力。
2.人口规模与消费水平人口是百货商店的“命脉”，选址时需要考虑到选址地区的人口规模与人口结构。
同时也要了解人口的消费水平，以确定百货商店所提供的商品和服务是否和当地居民的消费需求相匹配。
3.交通便利性交通便利性是影响商店选址的重要因素之一、选址时需要考虑到附近的公共交通设施、道路状况、停车场等是否能够满足顾客的需求。
此外，选址地区的交通状况也会直接影响到商品的供应链管理和物流配送。
二、商圈分析商圈分析是在选址调查的基础上进一步细化，通过对选址附近的竞争商业设施、消费者行为、商业土地价格等因素进行深入分析，以确定最优的商圈。
1.竞争商业设施商圈的竞争环境直接决定了百货商店的市场份额和销售额。
因此，需要对商圈内的竞争商业设施进行全面的调查和分析，了解其业态、品牌、销售额等情况，以便在选址时避免激烈的竞争。
2.消费者行为消费者是商业活动的主体，分析消费者的行为对于确定商圈的定位和经营策略至关重要。
通过调查分析消费者的购物动机、购买力、购物习惯、消费偏好等方面的数据，可以帮助百货商店更好地满足消费者的需求。
3.商业土地价格商业土地价格直接影响到百货商店的租金成本和经营利润。
因此，在商圈分析中需要对选址附近的商业土地价格进行调查，以选择合理的租金水平，确保百货商店的经营可行性。
零售学第四章零售店商圈分析与选址
人口因素
人口数量、收入水平、消费习惯等是影响商圈吸引力的主要因素。人口数量越多，收入水平越高，消费习惯越符合零售店定位，商圈吸引力越大。
竞争状况
商圈内的竞争状况也是影响商圈吸引力的因素之一。同一行业的零售店数量、规模和经营状况等都会对商圈吸引力产生影响。
交通状况
交通状况包括交通便利程度、停车设施等，是影响顾客是否愿意前来购物的关键因素。如果交通便利且停车方便，商圈吸引力会相应增加。
交通便利性
停车设施
交通流量与流向
提供充足的停车设施，方便驾车前来购物的客户停车。
分析周边道路的交通流量与流向，确保店铺位置便于客户进出。
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交通因素
了解竞争对手的数量和规模，评估市场竞争程度。
竞争对手数量
分析竞争对手的类型和经营策略，以便制定差异化的竞争策略。
竞争对手类型
了解竞争对手的位置和布局，评估自身选址的优劣。
竞争对手位置
竞争状况
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零售店选址策略
总结词
抢占市场先机，优先占据有利位置，以获得竞争优势。
详细描述
抢占先机策略是指零售商在选址时，要敏锐地发现市场空白点，快速进入市场并占据有利位置。这种策略需要零售商具备市场洞察力和快速反应能力，以便在竞争对手之前抢占市场份额。
适用条件
适用于市场处于快速发展阶段，有大量潜在客户和商业机会的情况。
注意事项
需要充分考虑市场需求、竞争态势和自身实力等因素，避免盲目跟风和过度扩张。
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抢占先机策略
总结词：寻找市场空白点，填补市场需求空缺，以获得差异化竞争优势。 详细描述：填补市场空白策略是指零售商在选址时，要寻找市场上的空白点，即未被其他竞争对手充分满足的客户需求或市场机会。通过填补市场空白，零售商可以获得差异化竞争优势，吸引特定客户群体并提高市场份额。 适用条件：适用于市场竞争激烈，但存在特定客户群体或细分市场需求的情�况。 注意事项：需要深入了解市场需求和竞争态势，具备敏锐的市场洞察力和创新能力，同时也需要承担一定的市场风险。
商业地产选址与商圈分析
商业地产选址与商圈分析商业地产选址与商圈分析一直是商业房地产开发的关键环节之一、合理的选址和对商圈的深入分析可以帮助开发商更好地把握市场需求，提高投资回报率。
商业地产选址与商圈分析主要包括市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析、交通便利程度分析等。
首先，市场需求分析是商业地产选址与商圈分析的基础，通过对市场需求的调查研究可以明确所选商业项目的市场容量和市场潜力。
需求分析的重点包括消费人群的特点、消费水平、消费习惯等方面。
例如，选择一个购物中心的选址，需要对周边消费人群的消费意愿和购物习惯进行细致调查，以确定购物中心所能吸引的目标消费群体是否与周边人口的消费需求匹配。
其次，人口数据分析是商业地产选址与商圈分析的重要内容之一、通过对人口数据的分析，可以了解到人口的流动情况，人口增长率以及人口结构等信息。
这些数据对商业地产选址有着重要的指导作用。
例如，如果人口增长率较高且目标人群与人口结构相符合，那么在该地区建设商业项目的商业前景就相对较好。
竞争对手分析也是商业地产选址与商圈分析的重要环节。
通过对竞争对手的分析，可以了解到周边商圈的商业格局，市场空缺和竞争压力等信息。
例如，如果周边地区已经有了许多类似的商业项目，那么就需要重新考虑选址，以避免过于激烈的竞争导致投资回报的下降。
最后，交通便利程度分析也是商业地产选址与商圈分析不可或缺的一环。
交通便利程度对商业项目的成功与否有着重要的影响。
当一个地区的交通便利程度高，可以方便消费者到达并提供更多的消费机会时，商业项目的成功可能性就较大。
因此，选择交通便利的地理位置对于商业地产选址是至关重要的。
综上所述，商业地产选址与商圈分析是商业房地产开发中的重要步骤。
通过市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析和交通便利程度分析等，可以帮助开发商确定合适的选址位置，并了解到目标商圈的商业潜力和竞争情况，从而提高投资回报率。
因此，在进行商业地产选址与商圈分析时，需要综合考虑各种因素，以确保项目的成功。
商业地产选址分析
商业地产选址分析一、商业地产及其选址的重要性商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shopping mall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。
商业地产有一句名言：“商业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址”。
无论是大型购物中心、便利店、连锁店……从事商业活动选址非常重要。
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策。
所以，选址是商业地产的核心竞争力。
二、成功商业设施选址的四大要素（一）客流规划是重要因素商业选址过程中客流规划是选择店址的重要因素。
商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的集聚效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施，所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要限制因素。
（二）商业中心可达性最佳交通状况的好坏直接影响到客流量。
商业在追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。
商业中心交通可达性最佳的实质是，所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
（三）与城市规划相结合商业在选址过程中还要密切关注城市发展的进程。
商业设施的选址要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。
（四）土地完全给开发商制定化是大势所趋不同商业品种对商业地产的要求不同，需要符合商家的需要。
商户在选址时也会挑选适合自己的产品。
因此，现在不少商业地产开发者推出了定制化的服务，产品定制化成为大势所趋。
三、商业选址的5A法则5A法则即“便利法则”。
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商业地产（零售业）选址与商圈分析一、商业地产：1.1商业地产概念：商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”。
1.2商业地产形式（按市场功能和建筑形态来划分）：（1）底商、裙楼（商场）、社区临街商铺（2）专业市场、专业商场（3）整合性复合性的商业楼（4）写字楼（5）步行街（6）地下商业城（街）（7）购物中心（SHOPPING MALL）（8）酒店（产权式酒店）（10）会展中心、会馆、会所（11）文化产业商业地产（电影院、娱乐城）（12）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）（13）教育产业商业地产（校园商业广场）（14）工业园区商业地产（15）旅游商业地产1.3商业地产的特点（1）开发口岸的择优性（交通要道、临街、周围有巨大消费群）（2）功能定位的差异性（3）物业经营的多样性（出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营）（4）业态组合的复杂性（5）主力品牌的号召性（6）装修配置的层次性（7）保值增值的可靠性（土地增值、装修、商业经营）（8）抵押融资的变现性（9）开发经营的风险性（10）服务管理的专业性（物业管理、商业经营管理）二、商业地产市场服务区（商圈）调查：2.1商圈（trade area）概念：商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。
也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。
2.2商圈的划分：任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。
理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有关系。
通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。
有的市场调查机构也将再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。
次级商圈边际商圈某商业地产项目注：核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量2.3不同商圈内的人口数量：（一）核心商圈：1、步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率3、步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率（二）次级商圈：1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车20—30分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率3、步行10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车20—40分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率（三）边际商圈：1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、步行10分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率3、乘坐小汽车40—60分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率2.4商圈调查的目的：调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括：（1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；（2）确定产品组合及促销地点；（3）分析商圈是否重叠（4）计算在某一地理区域内应开几家店；（5）找出商圈内的障碍：A、道路设施不便B、人口拥挤C、人口过度拥塞（6）法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况（7）其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。
三、商圈调查重点与调查方法;3.1商圈范围划分确定：如有以下各种情况限制，因而为其商圈之范围划分点：（1）商圈范围：A、集中型商圈：核心商圈半径在2000米以内，次级商圈半径在2000米—5000米之间，边际商圈在5000米以外；B、分散型商圈：核心商圈半径在500米以内，次级商圈半径在500米—1000米之间，边际商圈在1000米以外；（2）马路之分界、凡超过40米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道（3）铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个不同商圈（4）高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈（5）安全岛之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈（6）大水沟之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈（7）单行道之阻隔，人潮流动不而易划分成不同的商圈（8）人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区域形成一独立商圈。
3.2商圈界定之方法：（一）同心圆法：一个开发项目（商场）的服务范围可以用同心圆表示，可以先按照不同半径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定：1、用人口密度变化确定：如果人口规模M1、M2 ……半径R1、R2 ……不同圆之间变化率：P1=(M2/Л.R2.R2-M1/Л.R1.R1)/(M1/Л.R1.R1)PR2 R3 R4 R5 R(半径)2、用不同同心圆间商品消费量变化确定服务区范围：商品消费C （C2-C1）/C1 （C3-C2）/C2（二）行车时间法：消费（购物）习惯：驾车5——10分钟去目的地购物影响因素：1、受障碍物影响较大2、行车速度3、不同地区的购物习惯、如偏好行车（5——10分钟10——15分钟15——20分钟）（三）路线调查法：根据开发地周围的街道，沿着不同的街道进行调查，收集人口、商业、消费者的信息，根据以上资料进行确定。
市场分析调查的内容：市场服务区内容1公里2公里3公里4公里人口规模人人人人居民户数户户户户平均家庭收入元元元元人均收入元元元元商品购买力（四）用COMPASS法则来确定：商业地产的价值有赖于它可以产生的效益。
潜在的收益必然也受到顾客对该产业的易接近性的影响。
尽管有很多因素对两个地理位置的易接近性有影响，但以下的公式假定，易接近性只由两个地理位置的直线距离与彼此受到吸引的倾向而定。
如两个商业场所a和b（例如零售商场，购物中心，小城镇等）。
哪一些位置是一位顾客会受到两个场所同等吸引力的可能位置？从狭义上讲，这一问题由雷利的吸引力定律可以回答，该定律可以确定a和b之间的直线上顾客可能受到同等吸引力的一个点。
从广义上讲，这个问题由下面的第二公式给予了回答，该公式划定的是一个圆。
位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所（姑且称之为b）吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受场所a吸引的倾向。
公式：da=d/(1+ (q)ª ……有效交易距离——雷利定律交易中心=d/(1-q)……有效半径=d . (q)ª/(1-q)……交易中心和有效半径就可以确定有效的贸易圈（商圈）的范围。
a,b=两处交易场所的名称（给较大的场所定名为a）da=a场所到b场所之间有效交易距离（或途中耗时）d=a和b两处场所之间的实际距离Sa,Sb=场所a和场所b各自的规模（即，人口，零售面积等）取Sa>Sbq= Sb/Sa……两处场所的规模的比率。
ª=1/2例如：两个超市a和b分别拥有25万平方米和5万平方米的营业面积，他们对于其他商场隔绝（也就是附近没有大型商场），来往联商场间的途中时间平均为1km。
试确定定义顾客具有同等可能性光顾两个超市之一位置的那个圆。
Sa=25万平方米,Sb=5万平方米，且d=1km。
那么，q= Sa/Sb=50000/250000=0.2 (q)ª=0.45da=d/(1+(q)ª =1km/1.45=690米处(有效交易距离)该圆的中心为从超市a到超市bd/(1-q)=1km/(1-0.2)=1.25km处该圆的半径为d . (q)ª/(1-q)=1km.0.45/(1-0.2)=559米处COMPASS法则的限制：1、只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。
2、顾客认知的距离会受到购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好影响，顾客认知的距离会比真正的距离短。
四、商圈市场需求分析4.1比率——人口相乘法（1）原理：在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是2.6平方米/人，用城市区域内的总人口乘以2.6就是市场需求总量。
（2）方法：市场需求潜力=总需求量—调查期现有零售面积如果市场需求潜力大于0 有开发空间；具有开发可行性。
反之无开发空间。
4.2 单位零售房产面积——商品零售额比率比较法：（1）原理：首先统计在这个商品服务区内的商品零售总额（TRS），然后统计零售房产总面积（TS），对商品进行分类即不同类型的商品（家电、汽车）的零售总额（TRSi），以及零售面积（TSi）step1: 统计商品零售总额（TRS）统计房产总面积（TS）step2: 统计不同类型商品零售总额（TRSi）统计不同类型商品零售面积（TSi）step3: TRS/TS TRSi/TSistep4: 比较：if TRSi/TSi 大于TRS/TSthen 开发某类商业房产有可行性原因：相对于市场上的平均水平而言，某类商品单位零售面积承担了更多的商品零售额，所以销售这类商品的营业面积是不足的。
因此，它的零售空间相对于整个市场来说就显得比较拥挤，因此就需要开发出更多的该种类型的商业房产。
if TRSi/TSi 小于TRS/TSthen 无开发可能性原因：相对于市场的平均水平而言，该类商品的单位零售面积承担了更少的商品零售额，因此就是销售这类商品的营业面积处于饱和状态。
零售面积的市场供给充足，所以说这类房产的开发不具有可行性。
4.3 房地产开发度指数法（POWER RATIO）（1）原理:在一个大城市区域可以看成是一个统一的市场，这个统一的市场又可以划分为若干个二级市场，二级市场之间就存在竞争，那么通过对竞争的分析，可以找出各个二级市场的商业房地产投资的饱和状况。
市场的饱和状况就决定了某个二级市场区是否有商业房地产的开发潜力或者可行性。
（2）方法：step1: 单元区i零售房产存量的百分比（单元区i零售房产总面积/城市市场区零售房产总面积）×100%step2: 计算单元区i的家庭数量百分比（单元区i家庭总数/城市家庭总数）×100%step3: 家庭零售业房产面积存量区间差异率=a（单元区i零售房产存量百分比/单元区i家庭数量百分比）×100%step4: 单元区i家庭收入均值百分比（单元区i家庭收入均值/城市平均家庭收入均值）×100%step5: 计算POWER RATIO（PR）：（单元区i家庭零售房产面积存量区间差异率百分比/单元区i家庭收入均值百分比）×100%（3）意义：step1: if PR>100%，then表示该单元区内家庭平均收入较低，但是零售房产面积存量偏高。