论占有权利推定在不动产上的适用

论占有权利推定在不动产上的适用
陕西稼轩律师事务所施效梅
论文摘要：
笔者从代理的一宗不动产权属纠纷中意识到，不动产领域，有登记作为法定的权利公示方法，但并非不存在占有。

已经登记的不动产也总是要处在占有人的掌控之中，才能在利用中创造出价值和财富。

况且，占有天然的具有传递物权信息的功能。

因此，当登记与占有出现冲突时，不应被登记的强大效力遮挡住了视线，忽视占有在不动产领域的作用，而应正确的认识登记与占有的关系，对权利的真实性进行调查，从而确定二者的效力。

关键词：不动产占有权力推定登记公信力物权法
近日，笔者代理的一宗不动产权属纠纷引发了笔者对不动产登记权利人与占有人之间权利冲突及处理方法的思考：
2003年1月，原告与被告签订《合作开发协议》约定：由原告出资，在被告以出让方式取得使用权所属宗地上，由被告定向开发宾馆。

2006年8月，宾馆经竣工验收合格交付原告作宾馆使用，但被告迟迟不按约为原告办理产权证。

为此，原告于2012年11月诉至法院，要求被告为原告办理诉争房屋过户手续，并承担违约责任。

然而，庭审中被告提出其已擅自将诉争房屋全部抵押给银行并办理抵押登记，原《合作开发协议》因无法履行而应予解除。

对于该案，惯常思路是：根据《物权法》第十五条之规定，原告与被告签订的名为合作开发实为房屋买卖的协议有效，但原告对被告享有的仅为债权。

被告作为不动产权属证书上载明的权利人享有该宾馆的物权，因此其对外抵押的行为有效。

抵押权不消灭，则原告将无法取得宾馆的所有权而仅能向被告主张合作开
发协议解除后的债权。

然而，真如此处理，所有权人的认定是否正确、被告的抵押行为是否合法有效、原告的权利是否得以充分保障却有待商榷。

在法律上，占有就是指对特定的物实施的事实上的管理和控制，占有这一制度从产生之初就担负着彰显财产状态的功能。

作为一项法则，占有推定是指根据法律法规中有关经验规则的条文规定，在法律程序中允许诉讼参与人或法律裁判者依据既有的事实状态的占有作出占有主体对占有客体的权利为合法的权利的推定。

然而，法律基于对占有背后真实权利人利益的考虑，在诉讼过程中允许当事人通过证据在否认占有这一推定效力。

占有权利推定效力的渊源可追溯至日耳曼法中关于占有是所有权外在表彰的规定。

占有的客体包括动产和不动产，对此，无论是在学术界还是实务界都没有异议，但谈到占有权利推定效力的适用范围，则争论不止，尤其是对于不动产是否适用占有权利推定更是争议巨大。

随着我国不动产登记制度的不断发展和完善，使得在不动产领域自然的存在两种不同的物权状态表征方式，现实中占有权利推定效力已难以避免的会受到强大的登记公信力的影响，但鉴于既存的占有制度仍会产生一定的法律效力，并考虑登记制度本身缺陷以及制度落实中的不到位等国情现状，登记簿上所载权利人有可能并非不动产的真实权利人，由此引发越来越多的对占有权利推定效力与登记共存于不动产之上，如何处理之思考与讨论。

一、我国立法上的变迁
《中国物权法草案建议稿》（以下简称《建议稿》）第419条规定：“占有人于占有物上行使的权利，推定为其合法享有；前款规定，不适用于依照法律规定应当办理登记的财产权利。

”该条规定明确了占有权利推定的适用范围不包括依法应当登记的财产。

然而，2005年7月8日公布的《中华人民共和国物权法草案》（以下简称《物权法草案》）第4条规定：“物权应当公示。

记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。

法律规定不经登记即了取得物权的，依照其规定。

”同时在第260条规定，“不动产或者动产的占有，除有相反证据证明外，推定有权占有。

”从该条文可知，彼时占有权利推定的适用范围不仅及于动产，还及于不动产。

但是，最终颁布的《物权法》
即未遵从于《建议稿》亦未遵从于《物权法草案》，而对占有权利推定问题采取了回避的态度，许是基于对我国具体国情以及不动产登记制度发展状况的考量。

二、占有权利推定在不动产领域适用现状
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

《最高人民法院关于民事执行查封、扣押、冻结财产的解释》自２００５年１月１日起施行
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》自2002年9月1日起施行
第七十一条下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；
2012年10月22日，梁慧星教授在成都中级人民法院举办讲座，就“房屋买卖合同有效且价款已全部支付，买受人也实际占有该房屋，但未办理产权过户登记手续，此时买受人对该房屋是否享有物权？其是否可以对抗法院的强制执行？”发表观点：“买受人的占有属于合法有权占有，仅仅因为没有办产权过户，所有权尚未过户到买受人名下，这种情形，虽然在不动产登记簿上出卖人还是所有权人，但仅仅是名义上的所有权人，而不是真正的所有权人，他对于该房屋已
经不再享有包括返还请求权在内的任何权利，相反还负有向买受人移转所有权的义务。

因此，当该出卖人成为被执行人时，人民法院不能强制执行其已经交付给买受人并且收取了房款的房屋，理由是他对于该房屋没有返还请求权。

”上述规定及观点无疑都是对占有权利推定在不动产上适用的肯定。

三、占有权利推定应在不动产领域适用的原因
近代民法不允许不动产上占有权利推定之主要原因在于对登记的考虑，《建议稿》也持同样观点。

然而笔者认为，反对将占有权利推定适用于不动产领域的人显然只强调了占有人与不动产权利人的利益冲突，而忽视了占有保护之主要作用在于使占有人获得对抗权利人之外的第三人侵扰之法律力这一基本理论前提。

举个例，登记之效力虽亦属于权利推定，但现今大有将登记作为唯一确认权利人的标准，如此将造成登记簿上登记之权利人虽然不能获得不可动摇的最终权利的确定，但将获得几乎绝对的对抗其他人的效力。

如果第三人与登记簿上记载的“权利人”为一定的行为，则即使该“权利人”不是真正的权利人，即使第三人明知上述情况，亦不影响该行为的法律效力。

而真正的权利人即使已经证明自己的权利人身份，亦无法获得对权利人的法律保护。

而若准予在不动产上适用占有的权利推定，其结果将是使占有人获得对抗权利人之外的第三人侵扰的力量，同时，由于登记是取得权利的要件，占有人非登记簿上记载之人，因而不存在第三人（不论善意或恶意）从占有人处获得权利的问题，进而不影响登记簿上记载之权利人的权利。

如此将既有利于社会秩序之维护，又有利于充分发挥物的经济效用。

此外，要讨论占有权利推定是否应适用于不动产领域，不妨追根溯源的探究一下占有制度设定的价值。

在《建议稿》关于“占有”章的总说明中明确指出占有制度设立之价值“在于维护物的事实秩序而非物的法律秩序(权利秩序)，即维护现有的物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏，从而维护社会的安宁与和平”。

如此规定正顺应了现代社会特经济流转速度大大加快这一重要特点，物权法中提出了所谓的“从所有到用益”，民法的理念也发生了从“所有权绝对”到“所有权负有义务”的转变，保障私有所有权、确定物的归属已不再是物权法关注的唯一重要问题，而在一定意义上，如何促进物的流转以充分发挥其效益已越来越多的为人们所关注。

在此背景下，稳定的社会秩序及保护交易安全已成为重
要之问题，否则经济的高速运转将导致极大的混乱。

而稳定的社会秩序的形成有赖于事实的对物的支配秩序不为私力所破坏，只依公平之正当程序始允许改变，从而占有制度维护物的事实支配秩序的价值就突出地显现出来，并最终超越近代民法赋予占有制度的其它价值而成为占有制度的首要价值，并进而有发展为占有制度唯一价值之趋势。