2011上海二手房交易攻略,流程经验谈

1. 7月2日，下定金7月2日,约好上午十点看房。

看房后我们回到中介处交了定金四万,然后签了中介的《房地产买卖合同》，《佣金确认书》，《房地产买卖居间协议》。

定金是交给中介，中介下午拿产证去拉了产调，没有问题后才将定金转给房东。

教训：（1）签合同时不要着急,把可能考虑到的问题尽可能写进合同,因为签了中介《房地产买卖合同》，其中规定签合同后七天内必须签正式的《上海市房地产买卖合同》，那同时就得交首付款。

如果其中有什么问题或疑问导致不能正常签买卖合同或者付首付款,可能会导致违约并损失定金。

如果遇到便宜的房子，一定要镇定，只要房东在中介那里没走就不怕，一切都可以谈，不要着急，想好细节问题，在签合同时要把一些想到的问题写进合同里去。

（2）签《佣金确认书》时要仔细确认好，我们签的是说签正式合同时必须付清佣金。

我们找的也是大中介，倒也问题不大，但为了让中介能在整个交易过程中尽心尽责，在签字前一定确认好付佣金时间，最好是在过户时交，而且要留一部分尾款，在顺利交房后在把尾款给中介（3）还有就是中介公司固然重要，但中介人也很重要，而负责我们这个案子的小姑娘业务相当不熟练，在后续的过程中，每次都得再三问她我们要准备什么东西她才告诉我们，而且还经常有错误，还得我们提醒是不是要准备什么东西。

如果熟悉业务的中介人，应该在签完中介的合同后，就应该通知我们在筹首付款的同时准备各种材料。

2. 7月7日，签《上海市房地产买卖合同》和付首付正式签合同也基本就按中介的附加条款模板做的。

只是考虑到政策有可能会变的话，加了一条“如果因为国家或银行等非个人原因导致贷款额度不足的话，合同自动解除，双方不承担违约责任”，在租约的附加条款中加上“交房时保证没有租约”。

签好合同后，刷卡交了佣金。

然后去银行转帐给房东。

房东收到后写个收据，摁了手印，银行转帐凭条由中介收着，办银行贷款时用。

3.7月7日-7月8日，准备材料在看了房之后，签正式合同之前，就可以准备材料了，这样在签完合同后马上就可以申请银行贷款和办理审税了。

我们就办得比较仓促。

（1）户口：我是武汉市集体户口，老公是上海市集体户口。

武汉市不给因为买房而开户籍证明，因此我直接把户口本从湖北省人才借出使用。

老公开户籍证明，户籍证明有效期是一个月(如果到期了需要重新办,顺利的话一个月足够了)。

（2）收入证明：我们公司直接跟HR说，她给开了固定格式的收入证明；老公是自己在网上找了个格式，然后发给HR，HR填好后敲章就可以了。

（3）税单：一年的纳税证明，到浦东新区地方税务局开，在向城路80号，贷款时用（银行贷款申批通过后会拿回来，复印件也可以），周末不上班。

可以找人代办，拿上身份证原件，写份委托书就好了。

（4）银行卡的六个月流水单。

在付首付的时候顺便在银行办出来了。

4.7月9日，限购预审这是中介公司要走的流程，不是每个中介都有这个要求。

由中介人带我们到他们的办事处，提供身份证、户口本（或户籍证明）、结婚证原件查看，并提供复印件，然后签了个单子，收了复印件就可以了。

5.7月10日(周日),上午,房地产交易中心审税上午去张杨路德平路的那个交易中心办理审税,先去二楼拿三个号,分别是核价、审上家税、审下家税，并且领三个表，分别是《个人出售房屋营业税申报表》，《个人住房转让所得个人所得税自行申报表，表一》，《个人住房转让所得个人所得税自行申报表，表二》，找个地方填好。

每个表都是有一张复印的，千万不要三个表叠起来写，要不然后面的就全废了（我们的中介人就这么干的）。

拿好表，听到叫号分别在不同的窗口办理。

1)到1号/2号窗口核价，要出示上下家的身份证原件，合同，房产证，我们的还有动迁协议。

2)到3号/4号/5号窗口审上家税，要出示上家身份证原件及复印件，合同及合同复印件，产证及动迁协议原件及复印件，还有填好的三个表，查好没问题，工作人员会跟你说是多少税，我们的是1%的营业税。

没有问题的话给了三张确认单房东签字，拿着同样的号去8号/9号窗口领缴税凭证。

拿了缴税凭证后到一楼刷卡交钱，再回到二楼把交钱盖章的单子给回8号/9号窗口，出示房东身份证，房东签字就可以领回产证及交税发票等。

这时房东就没什么事先回去了。

3)复印交税发票，到13-19号窗口审下家税，出示合同，下家户口本（户籍证明），结婚证，身份证原件并提供复印件，和交税发票的复印件，确认无误后工作人员会给一个查询单让下家签字，工作人员盖章。

4)拿着申请查询单到一楼查询处取号（必须凭单取号，不然不给发号），查询下家名下所有房屋相关信息。

出示下家户口本（户籍证明），身份证，结婚证，合同，并提供复印件。

完了给一张收件收据，五个工作日后领查询结果。

小提示：a、合同，产证，动迁协议，身份证，结婚证，户口本最好多复印几份（至少三份），有些窗口要有些窗口不用，有备无患。

经常看到有人差复印件又跑出去复印，既耽误自己时间又耽误别人时间。

办得快的话五分钟足矣，办得慢的，半个小时都不止。

b、周末人比较多，一定要早点去领号。

早上是八点四十五开始放号，但八点十五就有人排队了，下午是一点十五开始放号（夏令时）。

我们就是去晚了，九点钟到的交易中心，结果上午只来得及审完上家税，出来缴税凭证后已经十一点半，缴税窗口已经下班了。

我们只能先审下家税，欠着缴税发票的复印件。

等一点半交完税，再等房东过来签字领发票和产证，再去复印给审下家税的窗口。

到办完查询已经两点半了。

如果早去的话，应该上午就能搞定。

c、现在交易中心扩大了，所以上面的窗口可能会有变化，到时根据领的号上的说明到对应窗口办事。

6.7月11日，下午，中介处申请贷款从交易中心回到中介公司，预约的农行的信贷员已经过来了。

把《房地产交易合同》，银行卡的流水单，收入证明原件，税单原件（或复印件），首付的转帐凭条，身份证、户口本（户籍证明）、结婚证、房东的定金及首付收据的复印件都给信贷员，然后填了一堆合同，签字并摁手印。

我们选的是等额本息组合贷，公积金和商贷年限可以不同。

没有利率优惠。

签好后，信贷员给了我们一样的两张表，《借款人及家产成员名单、住房坐落情况表》，需要到南泉北路201号去办理家庭住房查询，就是审是否是首套。

查询需要五个工作日，然后把结果给信贷员。

然后交了300手续费.7.7月11日,下午,南泉北路201号审限购所需材料：《借款人及家产成员名单、住房坐落情况表》，身份证原件及复印件，结婚照原件及复印件，户籍原件，购房合同原件及复印件（复印件只需三页，首页写着编号的，正文第一页及最后一页）。

上午8:30开始领号,下午1:15开始领号,过去后在领号处预审材料并领号，前面有近20个人,只有两个窗口。

等了近一小时后轮到自己的号码，验原件后交复印件齐材料后并交了五元审查费。

然后拿到一个收条,通知7天后来取结果。

8. 7月16号下午,德平路房地产交易中心取查询结果.凭收件收据在一楼领号,号码显示前面有11个人,等了40分钟,在等领查询结果的同时到二楼领了个号,跟取号的说是审房产税的.返回一楼等待，凭两人身份证和收件收据领到两张表(我们的表上一片空白,因为名下没有房屋).一张表过户时用，一张表交到二楼12号窗口,那天没什么人,直接到12号窗口出示号码,把表交给工作人员,换了张《税务文书受理回执》，通知7月31号到10、11号窗口领取审批结果，当天可以同时过户。

9．7月18日，南泉北路领了结果，叫中介快递给信贷员。

10.7月22号,银行审批结果出来了,中介去银行帮我们把东西领回来。

包括合同，审批结果表之类的，一堆东西。

过户的时候都要拿过去。

10．7月31日（周日），交易中心交契税早上八点十五就到了交易中心，直接上二楼排队。

八点四十五发号，说是下家取件，领了第六个号，到西厅44、45号办理（原来是在10、11号窗口办理，现在西厅启用，多了很多审税窗口，估计之前写的窗口有些已经不对了，大家注意现场叫号咯）。

1）拿身份证、代开发票和受理回执到44号窗口，工作人员收了回执，再等叫号2）到45号窗口领了契税发票到一楼交钱，再回二楼西厅下家发证处，把盖了章的发票给工作人员，换了张纸，大概是完税证明之类的，我们都没看清是啥，中介就拿着下去一楼领号过户。

3）到一楼办理过户的窗口，工作人员扫了两眼我们的材料就说我们不能过户，动迁房的动迁协议要调档，而调档要到南泉北路201号，工作日办理。

唉，中介都不知道这情况，没有办法，只好回去，第二天去南泉北路。

11．8月1日，南泉北路201号过户中介跟房东下午先去了南泉北路办好调档，拿好结果后跟我们打电话，跟老板请了假，就过去直接过户。

材料：上下家的身份证原件复印件，下家结婚证原件复印件，下家户口本原件复印件、《上海房地产登记申请书》、产证及密码、买卖合同、契税完税凭证、银行的一套东西、查询结果、申报表、房产税认定单、动迁协议复印件。

最后签了几个字，交钱（房屋登记费：上下家各80元，房屋交易手续费：2.5元/平方米），然后领了个收件收据。

凭身份证和收件收据领证。

12. 8月17日, 南泉北路201号取产证打电话查到产证出来了, 一个人拿身份证和收件收据到南泉北路领个号, 排了约10分钟, 就把绿本本拿到手了.13. 8月18日, 送他证到银行, 等待放款.14．9月8日，银行放款。

等待交房。

15．9月18日，交房。

我们的水电都没有登记名字，不用过户，电话查询了欠费情况，把费用从尾款里扣除；煤气没有开通；物业那里改个名字。

交了钥匙，付清尾款就OK了。