最新售后返租操作模式及计算方式
最新整理房地产售后返租详解
房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
酒店售后返租方案
酒店售后返租方案
关于XXX售后返租方案的情况汇报
房开公司现阶段接触一家售后返租酒店运营商，针对构建项目售后返租产品体系进行了多轮磋商和谈判，最后达成如下初步框架和方案：
1.酒店运营方负责酒店的品牌和产品运营，负责按季度向房屋产权方（房屋出售后为买受人，出售前为房开公司）支付租金，物业费、采暖费及制冷费由酒店方承担，装修费用由酒店方承担，硬装标准大概在1000元/平米，甲方为酒店方与房屋买受人之间的租赁合同提供担保。
2.酒店方所租赁房屋在没有出售前，房开公司作为出租者身份收取租金，出售后房开公司自动转为第三方担保者，租赁关系由酒店方和买受人确立。
3.酒店运营方租赁位置为B座20-22层，提出租金标准为1.48元/天/平，前3年不变，第4年开始每年递增5%，租赁周期为10年，每5年一签合同，10年平均租金为1.709元/天/平；房开公司将该区域投资产品按照精装修标准出售，每平米售价在清水交付售价基础上增加1000元，则20-22层精装均价为元/平（清水均价为元/平），房屋实现销售后房开公司将精装
修价款补贴到客户租金中，则10年平均租金为1.97元/天/平，年投资回报率为6.48%。
4.酒店方请求房开公司给予1年免租期，提供牌匾位置、停车位和需要面积的酒店接待大堂。
以上情况，请领导批示！。
房地产售后返租的经营模式和税务处理
房地产售后返租的经营模式和税务处理所谓售后返租，就是房地产开发公司在销售商品房时，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在2-5年的时间内将购买的房屋交给开发公司，由开发公司统一经营，以保证项目成功运作及购房者的利益不受损失。
该模式涉及的税收关系比较复杂，根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
经营模式简述：第一步：房地产公司与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》：第三步：物业管理公司与富尔沃财富街及各商户签订《房屋租赁合同》。
富尔沃财富街是与商户联营的商业公司。
经营模式详述及税务问题概述：房地产公司与购房者签订《房屋租赁合同》，合同中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者交付租金。
此业务需要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，按1‰交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于房地产采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损）,房地产公司不需要交纳房产税，土地使用税,因为房地产公司不是房屋的所有权人。
购房者要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相关土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税,个人所得税需要房地产公司代扣代缴。
接下来房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司包租房地产公司签下的所有商铺；并约定如实际出租该房屋的价格高于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给房地产公司，不另外收取手续费；如果房屋未出租则不付任何费用。
返租方案
返租方案一般由开发商一、一次性返租A、五年返租方案说明：五年返租对客户来讲有较强的吸引力，可以降低投资总额。
五年返租对公司来讲，可以在前五年赚回来，特别是珠宝区与化妆品区域。
我们在销售时直接在售房款总额中减去五年租金(总款的40%),但与客户签定补充协议，前五年经营权归我们。
计算方法：以10万元为例：五年返租金额为：10×8%×5=4万元客户实付金额为：10－4=6万元如果用户按揭首付金额为：6×50%=3万元按揭五成月供：3×115.6=346.8元五年后年回报：10×8%=0.8万元五年到第十年按揭回报：666.67－346.8=319.87五年到十年按揭回报率：319.87×12÷30000=12.8%五年后一次性付款回报率：0.8÷6=13.33%分析：以上的计算对客户从资金压力、合理避税、回报上更具吸引力。
1、五年的租金一次性返还，直接降低了客户的资金压力。
2、五年的租金一次性返还，可以合理的避税。
五年的租金扣减了房款，办产权证契税降低了金额：40%×4%=1.6%五年租金的租赁税可以避免，金额为：40%×17%=6.8%总计可以避税：1.6%＋6.8%=8.4%相当于客户前五年收回了40%＋8.4%=48.4%3、客户回报率高出8%为13.3%对开发商1、开发商只承担5年8%的收益和少收回40%房款的五年的平均贷款资金利率40%×6%÷2=1.2%（6%÷2为五年的贷款平均率，因为我们在不停的回收资金。
）实际负担为9.2%，相对风险较低。
2、可以很快的回收60%的资金。
3、降低前5年定时返租的资金压力。
操作要点：1、以3万的价格为总房款计算：实付房款=实付房款×60%×优惠比例。
2、合同上签定房款总额为可为实付房款，也可为总房款，在销售上可以尽量引导按实付房款计价（可合理避税）。
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。
从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。
一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：模式 长期售后返租 特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式短期售后返租 特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象； 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售 2、售后返租操作方式 A、招商→经营→销售→返租定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。
售后返租操作模式及计算方式
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售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同
时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍
引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦从售后返租优
劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金
回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售
后返租困局提供借鉴。
结论
• 从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的 金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到 80元/㎡时，销售价格比较接近市场水平。
• 分析说明：租期越长，发展商要返还给客户的金额越多， 即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售 价格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大；好百 年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也 会提高商场的销售价格，增大销售压力
售后返租处置方案
售后返租处置方案在商品售后服务中，返租是一种常见的售后处理方式。
返租即是将商品从消费者手中回收，再经过简单的维修和整理后再次出售或租赁。
对于公司来说，返租除了能够增加二次销售收入外，还能降低存货压力，提高资金利用率，提高库存周转率。
因此，构建高效的售后返租处置方案，对于企业来说，至关重要。
返租流程1.消费者发起返租申请。
2.客服对申请进行初步核实，判断是否符合返租条件。
3.如果符合条件，客服启动返租流程，将下单信息传递给仓库人员。
4.仓库人员对货物进行检验，判断是否需要维修和整理。
5.如果需要维修和整理，则进行相应的处理，然后再进行二次质检。
6.将商品打包后，进行物流发货。
7.商品到达公司后，再次进行检测和整理。
8.最后将商品进行二次销售或租赁。
售后返租处置方案要素1. 返租条件返租的条件包括：•产品在保修期内。
•产品没有质量问题，非人为损坏。
•产品的外观符合返租标准。
2. 仓库管理仓库人员需要定期对返租商品进行检测和整理，对有损坏的商品进行维修或调整。
同时，应建立完善的领货和发货流程，以确保货物的准确交付和库存流转的高效性。
3. 返租物流返租物流包括两个方面，一个是客户发货至公司、另外一个是公司二次发货至客户。
在客户物流方面，售后服务中要求客户寄回商品。
对于客户发货物流，公司应提供快递包装相关信息和选择一家快递公司为客户提供一个便捷快速的寄回通道。
在公司二次发货方面，应根据原商品的售后处理情况，为客户提供二次销售或租赁。
同时，为保证物流效率，应与物流公司建立良好合作关系，并进行有效协作。
4. 人员管理返租处置涉及的人员包括客服、仓库管理员、物流人员等。
因此，针对这些人员应建立明确的服务流程和培训计划，确保他们能够有效地协同工作和客户进行沟通。
5. 数据管理最后，对于全部返租过程数据，需要进行分析并及时反馈至中心系统。
同时应建立仓库管理系统和客户服务系统，对系统进行数据采集，以便对返租处置过程进行监管、优化和完善。
售后回租租金怎么算
售后回租租⾦怎么算售后回屋租是⽬前⽐较常见的情况，在回租中也会产⽣⼀定的租⾦。
那么售后回租的租⾦是怎么进⾏计算的?这是很多⼈都不清楚的问题，⼤家需要通过本⽂来进⾏详细的了解。
下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
售后回租租⾦怎么算(1)按⽀付间隔期的长短，可以分为年付、半年付、季付和⽉付等⽅式。
(2)按在期初和期末⽀付，可以分为先付租⾦和后付租⾦两种。
(3)按每次⽀付额，可以分为等额⽀付和不等额⽀付两种。
租⾦的计算⼤多采⽤等额年⾦法。
等额年⾦法下，通常要根据利率和租赁⼿续费率确定⼀个租费率，作为折现率。
什么是售后回租售后回租是将⾃制或外购的资产出售，然后向买⽅租回使⽤。
售后回租最新政策根据财税[2012]82号⽂的规定，关于售后回租进⾏融资的契税政策如下根据通知，以下情况免征或不征契税：对⾦融租赁公司开展售后回租业务，承受承租⼈房屋、⼟地权属的，照章征税。
对售后回租合同期满，承租⼈回购原房屋、⼟地权属的，免征契税。
单位、个⼈以房屋、⼟地以外的资产增资，相应扩⼤其在被投资公司的股权持有⽐例，⽆论被投资公司是否变更⼯商登记，其房屋、⼟地权属不发⽣转移，不征收契税。
个体⼯商户的经营者将其个⼈名下的房屋、⼟地权属转移⾄个体⼯商户名下，或个体⼯商户将其名下的房屋、⼟地权属转回原经营者个⼈名下，免征契税。
合伙企业的合伙⼈将其名下的房屋、⼟地权属转移⾄合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、⼟地权属转回原合伙⼈名下，免征契税。
对于这个问题，⼤家都清楚了吧，这也是实际中⽐较重要的⼀点。
了解之后我们可以更好的进⾏计算，才能知道⾃⼰需要缴纳多少钱的租⾦。
当然，在进⾏售后回租中，还有很多我们需要了解的内容，⼤家也可以进⾏了解。
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售后返租计算及商铺租金回报率计算方法
“不破不立，不止不行。”
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