合富--盐城缤纷亚洲商业街营销顾问方案 (NXPowerLite)
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盐城韩国城商业项目产品定位建议方案
活动推广
通过举办各种活动，如楼盘开放日 、文化活动等，吸引客户前来参观 和了解项目。
渠道策略
直销渠道
建立自己的销售团队，直接与客 户进行沟通和服务。
代理商渠道
与优秀的代理商合作，扩大销售 渠道和提高市场覆盖率。
网络渠道
利用网络平台，如官方网站、电 商平台等，提供在线咨询和服务
。
服务策略
专业服务
提供专业的售前、售中、售后服务，满足客户需 求。
城市商业主题
作为城市商业项目，盐城韩国城应集 合购物、餐饮、娱乐等多种业态，满 足消费者在购物、休闲、娱乐等方面 的需求。
品牌定位
高端品牌
盐城韩国城可以引进一些高端的韩国品牌，提升项目的品牌价值和吸引力。
时尚前沿
盐城韩国城应关注时尚潮流，引入前沿的韩国时尚品牌和元素，满足消费者的 时尚需求。
形象定位
目标客户群及消费能力分析
目标客户群
以20-40岁的年轻人群为主，同 时吸引家庭客户和喜欢尝试新事 物的中老年人。
消费能力分析
目标客户群具有较高的消费能力 和购买力，对品质和特色有较高 要求，愿意为高品质、独特的产 品和服务买单。
02
CATALOGUE
产品定位策略
主题定位
韩国文化主题
盐城韩国城应以韩国文化为主题，展 示韩国的历史、艺术、美食、时尚等 元素，为消费者打造一个沉浸式的韩 国文化体验。
06
CATALOGUE
产品评估与优化
产品评估指标体系
市场需求
评估市场需求，包括消费者对产品的接受程 度、购买意愿等。
产品特点
分析产品的独特性、优势和劣势。
竞争状况
分析竞争对手的产品特点、价格策略等，了 解市场竞争状况。
通过举办各种活动，如楼盘开放日 、文化活动等，吸引客户前来参观 和了解项目。
渠道策略
直销渠道
建立自己的销售团队，直接与客 户进行沟通和服务。
代理商渠道
与优秀的代理商合作，扩大销售 渠道和提高市场覆盖率。
网络渠道
利用网络平台，如官方网站、电 商平台等，提供在线咨询和服务
。
服务策略
专业服务
提供专业的售前、售中、售后服务，满足客户需 求。
城市商业主题
作为城市商业项目，盐城韩国城应集 合购物、餐饮、娱乐等多种业态，满 足消费者在购物、休闲、娱乐等方面 的需求。
品牌定位
高端品牌
盐城韩国城可以引进一些高端的韩国品牌，提升项目的品牌价值和吸引力。
时尚前沿
盐城韩国城应关注时尚潮流，引入前沿的韩国时尚品牌和元素，满足消费者的 时尚需求。
形象定位
目标客户群及消费能力分析
目标客户群
以20-40岁的年轻人群为主，同 时吸引家庭客户和喜欢尝试新事 物的中老年人。
消费能力分析
目标客户群具有较高的消费能力 和购买力，对品质和特色有较高 要求，愿意为高品质、独特的产 品和服务买单。
02
CATALOGUE
产品定位策略
主题定位
韩国文化主题
盐城韩国城应以韩国文化为主题，展 示韩国的历史、艺术、美食、时尚等 元素，为消费者打造一个沉浸式的韩 国文化体验。
06
CATALOGUE
产品评估与优化
产品评估指标体系
市场需求
评估市场需求，包括消费者对产品的接受程 度、购买意愿等。
产品特点
分析产品的独特性、优势和劣势。
竞争状况
分析竞争对手的产品特点、价格策略等，了 解市场竞争状况。
商业营销策略报告
典型在售项目 悦榕郡
未作业态规划，1－2楼划铺面积小，依托于项目前期口碑客户积累及所处位置的商业 氛围，虽商业无针对性推广手段，月均走量可达到8套，约300㎡
开发商 保利（成都） 项目区位 实业有限公 （商圈） 司
类别 沿街商铺 烟道设置
万兴路及福锦路交汇处，紧邻 中筑兰庭集主题商业街
有
体量 0.8万平米 面积区间
于一体的新型轻工产业综合体
销售情况
8月开盘总销约5000万约2000㎡，持效期月 走量约400-500㎡
西部首例·国际鞋包名店Mall
楼层
面积区间 （㎡）
套数
价格 （万元/㎡）
-1F
15－90
184
1.8－2.2ຫໍສະໝຸດ 1F15－240105
4－4.5
2F
15－240
150
2
3F
15－240
155
1.5
4F
项目名
体量 （万方）
汇金成都国际 皮革城
23
鞋都风尚
6.7
商业形式 综合体 综合体
铺面面积 主力面积
开间
主力开间进 深比
销售模式
售价
销量
有无烟道
1F：2.2-3W；
15-300㎡ 110-130㎡ 3.5－7M 1/2-2/3
包租10年，10%保 底年收益
-1F：0.95W 2－4F：自持
8月开盘销售约2000万，持 销期月走量约400㎡
成都润宏府置业有限公 司
项目区位（商圈）
武侯区金花镇簇桥街（武兴路与金凤街交汇 处）
综合体
烟道设置
无
5万平米
面积区间
30－600㎡
1/4-7/12
盐城新天地 金鹰再展翅 ----盐城金鹰天地项目深化营销报告PPT资料全面版
经营面积：500-1500㎡
商家选择建议
红黄蓝亲子园
红黄蓝公司成了于1998年。作为中国早期 教育行业的开创者，红黄蓝教育机构率先 将先进的早期教育理念、课程和服务引入 中国。 目前，红黄蓝亲子园遍布全国近30 个省160多个城市，园所数量300多家。服 务于0~6岁儿童。
营业面积：500-800平方米
需求面积：1500-10000平方米
商家选择建议
宾利展厅
中国宾利从2002年开始正式进入中国市场，发展速 度很快，目前已在中国九个城市设有销售展厅，经 营的车型有欧陆双门跑车GT，欧陆双门软顶敞蓬跑 车GTC，欧陆飞驰4门轿车CFS和宾利Arnage（雅 致）系列轿车，定价从338万元到1800多万元，成 为中国市场上最昂贵的汽车之一。目前宾利在中国 的保有量已达千辆，中国正在成为世界上最重要的 豪华车消费市场之一。
面积范围：1000-3000㎡
商家选择建议
新岛咖啡
以商务为经营理念的新岛咖啡，目前在全国 已拥有八十余家连锁分店，装潢舒适、优 雅。为时尚人群营造了悠然的生活时空， 新岛咖啡不仅有风味独特的格式饮品，而 且有中西方精致的，多样化的点心和商务 套餐。
面积范围：1500-2000㎡
商家选择建议
商家选择考量因素： 1、项目区域地位及价值体现。项目的行政中心区域优势，独有的湖景优势，电视塔、 文化中心观光及独特业态优势。在商家的选择上需充分考量，与项目的地位相吻合， 并须考虑政府形象等。 2、选择商家需充分考虑其行业知名度，整体形象是否与项目匹配等。 3、在商家选择上，需考虑商家品牌与项目定位的结合情况， 对项目的影响力等。 4、需考虑商家稳定性，是否具备抗风险能力，是否可持续经营等。 5、综合考量商家承租能力、后期经营管控的配合度、与项目定位的符合度、消费者 的消费承受度等。 6、需考虑与周边同类型商业商家品牌的差异性，商家是否更能消费者消费。
商家选择建议
红黄蓝亲子园
红黄蓝公司成了于1998年。作为中国早期 教育行业的开创者，红黄蓝教育机构率先 将先进的早期教育理念、课程和服务引入 中国。 目前，红黄蓝亲子园遍布全国近30 个省160多个城市，园所数量300多家。服 务于0~6岁儿童。
营业面积：500-800平方米
需求面积：1500-10000平方米
商家选择建议
宾利展厅
中国宾利从2002年开始正式进入中国市场，发展速 度很快，目前已在中国九个城市设有销售展厅，经 营的车型有欧陆双门跑车GT，欧陆双门软顶敞蓬跑 车GTC，欧陆飞驰4门轿车CFS和宾利Arnage（雅 致）系列轿车，定价从338万元到1800多万元，成 为中国市场上最昂贵的汽车之一。目前宾利在中国 的保有量已达千辆，中国正在成为世界上最重要的 豪华车消费市场之一。
面积范围：1000-3000㎡
商家选择建议
新岛咖啡
以商务为经营理念的新岛咖啡，目前在全国 已拥有八十余家连锁分店，装潢舒适、优 雅。为时尚人群营造了悠然的生活时空， 新岛咖啡不仅有风味独特的格式饮品，而 且有中西方精致的，多样化的点心和商务 套餐。
面积范围：1500-2000㎡
商家选择建议
商家选择考量因素： 1、项目区域地位及价值体现。项目的行政中心区域优势，独有的湖景优势，电视塔、 文化中心观光及独特业态优势。在商家的选择上需充分考量，与项目的地位相吻合， 并须考虑政府形象等。 2、选择商家需充分考虑其行业知名度，整体形象是否与项目匹配等。 3、在商家选择上，需考虑商家品牌与项目定位的结合情况， 对项目的影响力等。 4、需考虑商家稳定性，是否具备抗风险能力，是否可持续经营等。 5、综合考量商家承租能力、后期经营管控的配合度、与项目定位的符合度、消费者 的消费承受度等。 6、需考虑与周边同类型商业商家品牌的差异性，商家是否更能消费者消费。
城市生活广场营销推广方案
2009年，城南新区已开工建设30个项目，已 竣工内港湖、盐塘河公园、大寨河整治、花卉 市场等近20个项目； 2009年，行政中心金融组团、内港湖商业 组团等“5个组团”也都在快速推进中。这些 项目建成后，城南新区将成为盐城未来人气最 旺盛的商业街区。
✓ 本案位于城南新城中央居住区枢纽位置，融
入西环路与青年路圈层区，位于西环路与世纪 大道交汇处，占据新城CLD核心区位。
工业集团产业支撑，教育产业搬迁至此，还有政府的大力扶持，可以预见它将是百万人 口城市的经济支撑点。
市场扫描——板块特征
城西板块： 03年时八大房产商鏖战西环路时代的开始就宣告了城西板块市场活跃性，随着开发的
深化，区域房地产发展被拉动，片区的发展也得到带动。
新建居住区主要集中于青年路与西环路交汇处（紧邻老城，青年路为城市的轴心位 置），再加上价格有一定的优势， 该板块也在不断提升中。
商业街为主。 商业起步最早，商业网点最为集中，商圈
核心地位无法动摇。
市场扫描——建军中路商圈 – 典型商业
建军中路典型商业项目列表
街铺功能配比
建军中路街铺整体功能以购物 为主，档次较低。
建军中路商圈主要以百货业态为主，如金鹰国际购物中心、文峰大世界、盐城商业大厦等。 建军中路商圈百货业态主要集中在中等档次，而街铺业态则以中低档为主。
市场扫描——板块特征分析
城中板块：
该板块处在盐城市最繁华商圈——建军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域置业 的也多为盐城市的高层收入的人群。
市行政中心的南移使城市发展的重心偏南，但目前大部分企事业单位、学校及商贸中心 仍多在老城区，周边配套也较完善。
城东板块：
受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚，但是 其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，大洋湾天然湿地风光带、 “串场河风光带”等将吸引人们的关注。
合富正创公寓营销策划案详解演示文稿
销售策略： 销售均价3700元/平米； 首付1.8万元起；低总价迅速引爆市场，小 户型短时间售罄；
第十五页，共70页。
名邦锦绣年华
名邦锦绣年华位于经济技术开发区锦绣社区，
定位为运动型；并以七、八十年代出生的中 青年定位为主要客源。项目成功亮相于2005 年房展会，2400元/平米的低价格迅速吸引 消费者眼球。 成分布在东区和东南区，其中新站区域最为集中，西区、北区以及 市中心区域小户型产品较少。
拓基城市 广场
大溪地
新华学府 星座
水晶城
上城国际
元一名城
光大国际广场
金龙公寓
天骄国际
天龙现代城
城市之光
香格里拉 三期
苹果公寓
金色地带
铂金时代
圣大国际
旺城国际
星海都市公馆
城市华庭
安高城 市天地
市场总结
目前合肥房地产市场中小户型住宅供应数量相对较少。 小户型住宅多分布在东区和南区，受政策影响，未来小户型住宅大量出现，并将成为市场主力产品。但 短期内，就07年看，包河区、庐阳区是小户型的主要供应区域。 投资性购房行为受到抑制，是导致合肥小户型未能迅速去化的主要原因。
合肥小户型种类丰富，精装、挑高公寓大量出现，产品设计上也在不断改良。
以精致小户型为诉求点：天骄国际 “寻找90平米以下房子”、城市华庭 “空间风暴-城市华庭之特供空间”“空间风暴-城市华庭之魔幻空间”。
以精装修作为诉求点： “UTOWN金色地带30-50平米精装修MINI House”。
以独特的设计风格为诉求点：温莎杰座“40-84平米的英伦风情，在这里”。
第二十六页，共70页。
拓基城市广场
拓基城市广场位于蜀山区长江西路与科学大道交
第十五页，共70页。
名邦锦绣年华
名邦锦绣年华位于经济技术开发区锦绣社区，
定位为运动型；并以七、八十年代出生的中 青年定位为主要客源。项目成功亮相于2005 年房展会，2400元/平米的低价格迅速吸引 消费者眼球。 成分布在东区和东南区，其中新站区域最为集中，西区、北区以及 市中心区域小户型产品较少。
拓基城市 广场
大溪地
新华学府 星座
水晶城
上城国际
元一名城
光大国际广场
金龙公寓
天骄国际
天龙现代城
城市之光
香格里拉 三期
苹果公寓
金色地带
铂金时代
圣大国际
旺城国际
星海都市公馆
城市华庭
安高城 市天地
市场总结
目前合肥房地产市场中小户型住宅供应数量相对较少。 小户型住宅多分布在东区和南区，受政策影响，未来小户型住宅大量出现，并将成为市场主力产品。但 短期内，就07年看，包河区、庐阳区是小户型的主要供应区域。 投资性购房行为受到抑制，是导致合肥小户型未能迅速去化的主要原因。
合肥小户型种类丰富，精装、挑高公寓大量出现，产品设计上也在不断改良。
以精致小户型为诉求点：天骄国际 “寻找90平米以下房子”、城市华庭 “空间风暴-城市华庭之特供空间”“空间风暴-城市华庭之魔幻空间”。
以精装修作为诉求点： “UTOWN金色地带30-50平米精装修MINI House”。
以独特的设计风格为诉求点：温莎杰座“40-84平米的英伦风情，在这里”。
第二十六页，共70页。
拓基城市广场
拓基城市广场位于蜀山区长江西路与科学大道交
富建洲际逸品阶段营销推广方案
小结： 短信数量：9.10月份共发送短信23万条 发送群体：意向客户 效果：计划来访5组，费用0.8万：实际来访0组；
效果分析：
1. 共来电11组，来访0组，来电询问主要为价格与户型，这两点不太吸引客户，所以转来访较少；
调整对策：一内容调整，语言要吸引人；二、数据包更新，重点投放；三、回访跟进及时到位
81 8,742
43,289,503
9 1,007
5,155,912
90%
5# 56 6,487
32,231,671
37 4,297
21,292,892
19 2,190 10,938,779 66%
6# 56 6,487
32,345,043
18 2,090
10,304,398
38 4,397 22,040,644 32%
刚需客户有一定的屏蔽；
2. 周边项目加推房源，优惠吸引了
很多客户；
3.最后两周周拓客与推广的落实，
来访所有增加，很多客户并非派单
直接来访，但是有促进作用。
9-10月销售情况总结
9月 10月 变化
成交 套数
7 18
+11
成交面积 （㎡）
878.59 2113.18
+1234.59
成交金额 （万元）
452.3 1045
盐城洲际逸品 阶段性营销推广方案
盐城洲际逸品项目组 2013年11月
PART1：回顾梳理
目
PART2：货量分析
录
PART3：营销策略
1
营销工作总结
目标回顾 报广展示 短信推广 派单管理 暖场活动
PART1：回顾梳理
2
销售情况总结
合富辉煌2019年合肥文一·名门绿洲整体营销的策略提报
项目核心问题/项目背景
项目发展面临市场、区域、本体条件多方面因素的限制，项目的发展方向将在各方面制约因素 之下进行思考。
Ⅰ主城边缘的区域
Ⅱ弱资源的地块
Ⅲ同质化的市场
区域位置：
项目所处区位为经济开发区西 南角，位置较为偏远，市区客 户认知度相对较低；
周边配套：
周边配套缺乏，难以满足日常 消费需求；
VS
肥西区域
价格：5800-6300元/平 资源：环境资源、工厂较多 特征：地域空旷，基础配套较弱，西南价格洼 地 客户：肥西乡镇客户，周边工厂上班员工。
高新板块
价格：6500-7500元/平 资源：大蜀山景观资源，交通便利 特征：物业形态复合，开发蜀山西及北部转移 客户：刚需客群，看好大蜀山周边环境的客户
合富辉煌（中国）安徽公司 Hope fluent Group Holdings Limited
2019年3月21日 文一集团551万元/亩竞得肥西【2019】3号地块
文一成功击败万科、旭辉、新华等地产巨鳄
再次挺进政务西南
合富辉煌（中国）安徽公司 Hope fluent Group Holdings Limited
价格表现：目前全市在商品房供需基本保持平衡，预
计未来商品房销售价格将保持平稳增长的势头
土地供应：2019年合肥市经营性土地成交量或稳中有升
，总体成交量大概在580-600万㎡之间
经济指标：2019年，国内经济谨慎乐观，为整体房地
产市场平稳发展提供了有力支撑。
合富辉煌（中国）安徽公司 Hope fluent Group Holdings Limited
交通
金融
教育
娱乐
购物
15
合富盐城缤纷亚洲商业街营销顾问方案
合富盐城缤纷亚洲商业街营销顾问方案背景介绍合富盐城缤纷亚洲商业街是一座位于盐城市中心的新型商业综合体。
商业街按照亚洲风情设计，以多元化的商业模式吸引消费者，各类商铺琳琅满目，品牌众多。
然而，随着市场竞争的加剧，商业街要在激烈的市场环境中立于不败之地，就需要一套有效的营销顾问方案。
目标定位合富盐城缤纷亚洲商业街的目标定位是打造成盐城市中心地区的知名度最高、商业氛围最浓郁的商业综合体。
通过提供多种商品和服务，吸引各种客户群体，打造成盐城市民消费、娱乐、休闲的首选地。
市场分析盐城市消费市场概况盐城市是江苏省一个重要的沿海城市，拥有较大的人口基础和较高的经济发展水平。
随着经济的快速发展，人们的消费观念也逐渐改变，对商品和服务的要求越来越高。
因此，商业街需要根据盐城市消费市场的特点制定相应的营销策略。
商业街竞争对手分析合富盐城缤纷亚洲商业街所在区域已经存在一些竞争对手，包括购物中心、超市等。
这些竞争对手积累了一定的品牌知名度和客户群体，因此商业街需要寻找到自己的竞争优势，吸引客户选择商业街。
营销策略定位与差异化为了与竞争对手区分开来，商业街需要明确自己的定位，找到差异化竞争的点。
商业街可以从以下几方面进行定位与差异化：•主题活动: 商业街可以组织一系列主题活动，例如亚洲文化节、美食节、艺术展览等，吸引不同的客户群体。
•特色商铺：商业街可以引进一些具有特色的商铺，例如独立设计师品牌、文化创意产品等，提供不同于竞争对手的商品选择。
•用户体验：商业街可以提供更好的用户体验，例如舒适的购物环境、便捷的停车服务、周边设施等，为客户营造愉悦的购物体验。
有效利用线上渠道随着互联网的普及，线上渠道成为了吸引客户和促进销售的重要手段。
商业街可以通过以下方式有效利用线上渠道：•社交媒体：商业街可以在微博、微信、抖音等社交媒体平台上开设官方账号，发布商业街的最新动态、优惠信息等，吸引用户关注并增加知名度。
•电商平台：商业街可以在电商平台上开设官方旗舰店，提供线上购物服务，并与线下商铺做好无缝衔接，实现线上线下一体化的营销。
某某项目二期第四季度营销策划方案 (NXPowerLite)
19
项目形象及开发商品牌分析
1、团购房源交付时间延长至2010年。 2、一期房源交房时间由合同约定的2008年9 工程状况 月推迟至2008年底。 3、二期房源由原定的2009年底推迟至2010 年5月底。
20
项目形象及开发商品牌分析
而无论同**市场同类型竞争楼盘还是区域市场竞争楼盘相比， 而无论同 市场同类型竞争楼盘还是区域市场竞争楼盘相比，我项目 市场同类型竞争楼盘还是区域市场竞争楼盘相比 工程进度都处于劣势： 工程进度都处于劣势： • ****一期形象已于6月份全部展现，目前已经交房 • ****二期大部分新开房源所在楼座也已封顶 • ***项目在推广中更是以楼盘实景为卖点 • ***一期项目已经部分交房 • ***高层已经封顶，多层即将封顶 • 等等……
7
观望
• 市场的好坏并不在于商品价格的高低。消费者群体购买行为活跃与否 才是衡量市场的唯一标准。因此，在目前的房地产市场状况下，即使 能够保证房价坚挺，但并不能说市场并没有变坏的迹象。 • 由于房地产是一个“买涨不买跌”的投资市场，所以在降价时，只能 是成全一些低收入购房群体，但是他们并不是购房的主力军，真正能 够支撑房地产市场的购房者在此时观望情绪加重。这样的市场，使房 地产供给方不再乐观。
8
不买房联盟
政策压力 市场压力
观望
不买房联盟
9
不买房联盟
• 低产者。这部分人收入有限，除了生活费用，结余不多，即使房价降到5000元/平米，他们也难于 支付。这部分人是不买房运动最坚定的支持者。 • 中产者。又可以分为两类：现实中产者和潜在中产者。这部分人或者已经具备了买房的实力，或者 将会具备买房的实力。他们必然是矛盾的一群人：既怕房价继续涨起来攒的钱不够用，又怕买了后 房价跌下来吃哑巴亏；既怕房价涨幅超过收入涨幅，又怕房价大跌连带经济动荡从而影响个人收入； 既要以不买房要挟开发商降价，又会在合适的时候不失机会的买进。中产者，天生具有妥协和抗争 的两面性，他们的立场最不坚定，最容易嬗变。 • 资产者。与大部分中产者的买房自住动机不同，这些资产者的目的是投资或者投机。他们之所以也 站在不买房同盟的阵营里，仅仅是因为市场形势不明朗，购房与否尚存诸多顾忌。一旦市场形势明 朗，这部分人马上就会动用资本兴风作浪。而且，由于这部分人本身就可能囤积了多套住房，属于 卖房者，所以只要风头有变，他们随时都会倒戈。
项目形象及开发商品牌分析
1、团购房源交付时间延长至2010年。 2、一期房源交房时间由合同约定的2008年9 工程状况 月推迟至2008年底。 3、二期房源由原定的2009年底推迟至2010 年5月底。
20
项目形象及开发商品牌分析
而无论同**市场同类型竞争楼盘还是区域市场竞争楼盘相比， 而无论同 市场同类型竞争楼盘还是区域市场竞争楼盘相比，我项目 市场同类型竞争楼盘还是区域市场竞争楼盘相比 工程进度都处于劣势： 工程进度都处于劣势： • ****一期形象已于6月份全部展现，目前已经交房 • ****二期大部分新开房源所在楼座也已封顶 • ***项目在推广中更是以楼盘实景为卖点 • ***一期项目已经部分交房 • ***高层已经封顶，多层即将封顶 • 等等……
7
观望
• 市场的好坏并不在于商品价格的高低。消费者群体购买行为活跃与否 才是衡量市场的唯一标准。因此，在目前的房地产市场状况下，即使 能够保证房价坚挺，但并不能说市场并没有变坏的迹象。 • 由于房地产是一个“买涨不买跌”的投资市场，所以在降价时，只能 是成全一些低收入购房群体，但是他们并不是购房的主力军，真正能 够支撑房地产市场的购房者在此时观望情绪加重。这样的市场，使房 地产供给方不再乐观。
8
不买房联盟
政策压力 市场压力
观望
不买房联盟
9
不买房联盟
• 低产者。这部分人收入有限，除了生活费用，结余不多，即使房价降到5000元/平米，他们也难于 支付。这部分人是不买房运动最坚定的支持者。 • 中产者。又可以分为两类：现实中产者和潜在中产者。这部分人或者已经具备了买房的实力，或者 将会具备买房的实力。他们必然是矛盾的一群人：既怕房价继续涨起来攒的钱不够用，又怕买了后 房价跌下来吃哑巴亏；既怕房价涨幅超过收入涨幅，又怕房价大跌连带经济动荡从而影响个人收入； 既要以不买房要挟开发商降价，又会在合适的时候不失机会的买进。中产者，天生具有妥协和抗争 的两面性，他们的立场最不坚定，最容易嬗变。 • 资产者。与大部分中产者的买房自住动机不同，这些资产者的目的是投资或者投机。他们之所以也 站在不买房同盟的阵营里，仅仅是因为市场形势不明朗，购房与否尚存诸多顾忌。一旦市场形势明 朗，这部分人马上就会动用资本兴风作浪。而且，由于这部分人本身就可能囤积了多套住房，属于 卖房者，所以只要风头有变，他们随时都会倒戈。
合富辉煌盐城缤纷亚洲商业街营销顾问方案
7
缤纷亚洲原业种业态分布(建议)
东进路东段 东进路西段
一
缤纷名店街
楼
国内外精品品牌
二 缤纷数码港 楼 数码电脑
流行前线 饰品
三 动漫天地 楼 电子游戏
缤纷书城 书籍音像
四
缤纷美食城
楼
旗舰餐饮
内街东北段 内街东南段 韩国风情街 韩国时尚产品 缤纷数码港 数码电脑
动漫天地 缤纷康城 电子游戏 健身体育
合富辉煌根据产品的实际情况、市场综合情况结合自己的经验提出招商建议，并提供商户信息。
招商助理和策划助理迅速反馈一线情况，同时理解和执行招商经理制定的招商方案。招商人员和策划人员执行项目 招商方案的具体实施。
4 招商方面的策划人员可以与销售方面策划人员重叠。
项目整体定位的提炼与深化
5
项目整体定位的进一步提炼
8
－功能定位：抓大放小－
缤纷亚洲一二期一楼功能分布
缤纷名店街 缤纷名店街
品牌
（缤
主力
休
韩国风情街
闲纷
韩国风情街
店1
中
心娱
）
乐
城
亚洲风情街 亚洲风情街
品牌
主力
美食无国界
美食无国界
店2
缤纷名店街：服装、皮革、鞋类品牌店 韩国风情街：工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品 、花卉、电器、音像等等，点缀部分韩国特色商品，韩国元素包装 亚洲风情街：工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品 、花卉、电器、音像等等，点缀部分亚洲各国特色商品，多国元素包装 美食无国界：以中国各地美食小吃为主，兼有韩国日本料理烧烤和异域风情美食（泰国、印度、越南、新加坡）。 品牌主力店：一二楼连卖连租，KFC、麦当劳、贝塔斯曼书屋等具有全球或全国号召力的品牌主力店，带动人气。以餐饮或文化为主 缤纷娱乐城：设休闲中心、桑拿中心、KTV飚歌城、迪士科演艺广场，以招商为主，如果销售则为单层整体销售
缤纷亚洲原业种业态分布(建议)
东进路东段 东进路西段
一
缤纷名店街
楼
国内外精品品牌
二 缤纷数码港 楼 数码电脑
流行前线 饰品
三 动漫天地 楼 电子游戏
缤纷书城 书籍音像
四
缤纷美食城
楼
旗舰餐饮
内街东北段 内街东南段 韩国风情街 韩国时尚产品 缤纷数码港 数码电脑
动漫天地 缤纷康城 电子游戏 健身体育
合富辉煌根据产品的实际情况、市场综合情况结合自己的经验提出招商建议，并提供商户信息。
招商助理和策划助理迅速反馈一线情况，同时理解和执行招商经理制定的招商方案。招商人员和策划人员执行项目 招商方案的具体实施。
4 招商方面的策划人员可以与销售方面策划人员重叠。
项目整体定位的提炼与深化
5
项目整体定位的进一步提炼
8
－功能定位：抓大放小－
缤纷亚洲一二期一楼功能分布
缤纷名店街 缤纷名店街
品牌
（缤
主力
休
韩国风情街
闲纷
韩国风情街
店1
中
心娱
）
乐
城
亚洲风情街 亚洲风情街
品牌
主力
美食无国界
美食无国界
店2
缤纷名店街：服装、皮革、鞋类品牌店 韩国风情街：工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品 、花卉、电器、音像等等，点缀部分韩国特色商品，韩国元素包装 亚洲风情街：工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品 、花卉、电器、音像等等，点缀部分亚洲各国特色商品，多国元素包装 美食无国界：以中国各地美食小吃为主，兼有韩国日本料理烧烤和异域风情美食（泰国、印度、越南、新加坡）。 品牌主力店：一二楼连卖连租，KFC、麦当劳、贝塔斯曼书屋等具有全球或全国号召力的品牌主力店，带动人气。以餐饮或文化为主 缤纷娱乐城：设休闲中心、桑拿中心、KTV飚歌城、迪士科演艺广场，以招商为主，如果销售则为单层整体销售
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PART7 对现有方案的建议
功能分区建议 铺位划分建议 交通组织建议 景观规划建议 建筑立面建议 配套设施建议 装修风格建议
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PART8 物业管理建议
物业管理模式 物业管理内容 物业管理对本项目价值的提升
20
PART9 营销推广策略
案名建议
营销主题和诉求内容
整体销售部署
销售价格策略 宣传推广策略
古老与新兴的结合
盐城有2100年历史。古有“淮夷地”之称,汉置 盐渎县,东晋安帝时更名为盐城县,以“环城皆 盐场”而得名。
1983年设立盐城市
25
盐城面积l4983平方公里,总人口795.61万人, 辖8县(市)l区
城市
徐州都市圈
盐
城
盐城市受苏锡常 都市圈、南京都 市圈、徐州都市 圈三大都市圈的 辐射，在振兴苏 北的战略中占有 重要地位，面临 巨大的投资商机
5
PART1 区域分析
盐城是苏北区域中心，经济快速增长，面临巨大发展空间 项目所在区域为盐城行政、教育、文化中心 项目商业规模大，且处于城市新发展区域
6
运筹
把握市场现状，研究消费需求，结合项目开发条件，参考成功个案，寻找发展机遇 通观全局，知己知彼，慎密策划，方能百战不殆。
7
PART2 市场状况分析
整体市场分析 商业市场分析 住宅市场分析 旅游市场分析
8
整体市场
房地产开发迅猛，市场供需两旺 住房条件日益改善，梯级消费正在形成
9
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商业市场 分布集中，两大商圈，南北互动。 销售状况好，但经营水平较差，后续供应量大。
产品特色不明显，销售水平有待提高。 销售价格和租赁价格不匹配，买家投资成份较大
竞争对手分析
10
住宅市场
销售火爆，市场形式较好 板块分布，向南发展趋势明显 产品多元化发展，品质逐步改善，销售水准有待提高 销售价格区域特征明显，新城区价格增长较快
南京都市圈
苏锡常都市圈
26
苏南苏北南北合作，盐城面临投资商机
城市
城市定位
江苏沿海中心城市，新兴工业城市，海洋经济服务基地。
27
城市
开放的盐城.茉莉花节
蓬勃发展的房地产业
28
悦达产业，“以工兴市”
城市
城市状况
盐城市2000-2003年国内生产总值
国内生产总值
盐城市2000-2003年固定资产投资总额
盐城缤纷亚洲商业街 营销顾问方案
1
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盐城文化广场项目最终汇报完稿
合富辉煌房地产 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD.
2
项目面临的问题
不在城市商业旺区，主题？卖点？
周边的环境影响（跃进河现状）。
项目规模大，商铺集中，数量多。 多种物业功能相结合，怎么设计？
经营与销售结合，可持续发展的问题。
我们工作的关键
项目发展策略及定位 对现有规划方案的调整 项目营销推广策略
3
解决问题的思路与方法
项目条件及相关案例分析 主题 功能/业态定位 市场分析 发展定位 产品定位 价格定位 目标客户定位
11
旅游市场 现有星级酒店集中于老城区，普遍经营状况较好 政府发展旅游业，建立盐城市区旅游集散服务中心
12
PART3 消费需求分析
购买力逐年增强，消费需求稳步上升 市场调研
调研方法 住宅部分调研 商业部分调研 对项目期望调研 问卷调研，辅以访谈 问卷调研，辅以访谈 问卷调研，辅以访谈 调研结果
项目包装策略 其他建议
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谢谢！
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链接文件
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城市
城市历史
革命胜地和旅游胜地
新四军根据地、丹顶鹤国家自然保护区、麋 鹿国家自然保护区
（问卷调查单位：盐城城市社会经济调查队）
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PART4 项目开发条件分析
处于城市中心，周边配套成熟 位于城市主干道，交通十分便利 地块平整，没有拆迁，跃进河的改造对本项目商业 的发展起着非常重要的作用
资料收集
实地调研 问卷调查 客户访谈
4
我们的专业经验 规划设计建议
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谋势
顺沿城市历史轨迹，了解区域功能定位，把握项目发展核心。 挑战和机遇并存，项目必须站在打造城市配套功能的高度，势而待发。
760
固定资产投资总额
800 700 600
单位:亿元
673 549 603
300 250单位:亿元源自281 195 146 159
500 400 300 200 100 0 2000年 2001年 2002年 2003年
200 150 100 50 0
2000年
2001年
2002年
2003年
（资料来源：盐城市统计局）
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PART5 国内相关个案参考
扬州时代广场 虎门步行街
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帷幄
扩大优势，把握机会，扭转劣势，消除威胁 思路决定出路，提炼项目的核心竞争力，一笔定乾坤
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PART6 项目市场定位
项目SWOT分析
项目发展策略
项目市场定位
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谋略
根据定位，调整方案 工欲善其事，必先利其器
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（资料来源：盐城市统计局）
盐城市2000-2003年人均国内生产总值
人均国内生产总值
12000 10000
单位:元
8000 6000 4000 2000 0
6904
7582
8464
9548
盐城国内生产总值和人均国内生产总值增 长幅度连续保持11％以上，高于全国7.6％ 的增幅。 固定资产投资逐年增加，2003年增长幅度 高达44.1％。