顶级豪宅报告-观澜高尔夫别墅销售策划报告书
深圳观澜湖高尔夫大宅别墅项目案例分析_92PPT_同致行
中区昆仕顿区25栋；北区比佩亚区34栋，
主力户型： 615平方米独栋宅院平方米
价格：2000万起
本报告是严格保密的。
圣堤湾的规划
单线形排布，别墅能最大化享有高尔夫景观资源
圣堤湾单线型规划，颠覆了传统别墅普遍采用的块状规划，让别墅犹如一串美丽
的珍珠随起伏的山峦、蜿蜒的球道镶嵌在球场之中，保证了每一栋别墅都能享受
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圣堤湾至美园林
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至美园林赏析
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比佩亚区户型
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帕迪那户型
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样板房鉴赏
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长堤
经济指标
• 用地面积：124740.96㎡ • 建筑面积：46057.32㎡ • 项目类型：别墅 • 总栋数：111栋，共222个单位 • 容积率约：约0.369 • 建筑密度约：40% • 覆盖率：约40%（=建筑密度） • 开盘时间：2006.12 本报告是严格保密的。
开盘时间：2007.7.8
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上堤建筑规划
开放性的“半月形”规划布局环绕社区碧蓝湖泊，错落布置别墅。 洋房，形成开放的区域环境
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上堤建筑风格
上堤为亚热带休闲建筑风格，每栋住宅都拥有别致的坡顶设计
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上堤园林风格
拥有20000万㎡度假休闲的夏威夷风情园林，6500㎡主题景观湖及 1000㎡私家游泳池 ，主题园林设有滨水休闲走廊、瑜珈广场、水 舞广场、大型喷泉、水雾等休闲设施。
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观澜湖四大球会配套—SPA之旅
会所式SPA,一个调适心灵、洗涤烦念和护养身体的宁静空间。完备设施包括足浴 中心、发型屋、美甲中心、中式复康治疗室、Spa护理用品专门店及泳池，带来 健康养生体验。
豪宅卖房活动方案策划书3篇
豪宅卖房活动方案策划书3篇篇一豪宅卖房活动方案策划书一、活动主题“奢华之巅，尊荣之选”二、活动目的本次活动旨在推广豪宅项目，吸引潜在买家，提高品牌知名度，促进销售。
三、活动时间[具体活动时间]四、活动地点豪宅项目售楼处及样板间五、活动对象1. 高净值人士2. 企业高管3. 投资客4. 房地产中介六、活动内容1. 项目介绍：由专业销售人员介绍豪宅项目的规划、设计、配套设施等信息，让客户对项目有更深入的了解。
2. 样板间参观：安排客户参观样板间，展示豪宅的豪华装修和高端品质，让客户亲身感受豪宅的魅力。
3. 投资分析：邀请专业投资顾问进行投资分析，介绍豪宅项目的投资价值和潜力，为客户提供投资建议。
4. 现场抽奖：设置丰厚的奖品，如豪华家电、购房优惠券等，吸引客户参与活动。
5. 冷餐会：提供精美的冷餐和饮品，让客户在轻松愉悦的氛围中交流和沟通。
七、活动宣传1. 线上宣传：制作活动海报和宣传视频，发布在社交媒体平台上，吸引潜在客户的关注。
利用搜索引擎优化（SEO）技术，提高活动在搜索引擎上的排名，增加活动的曝光率。
与房地产相关网站合作，发布活动信息和广告，扩大活动的影响力。
2. 线下宣传：在豪宅项目周边的高档社区、商场、写字楼等地设置宣传展板和海报，吸引目标客户的注意。
邀请房地产中介机构和投资顾问参加活动，通过他们的渠道宣传活动信息。
发送邀请函和短信邀请高净值人士和企业高管参加活动。
八、活动预算1. 场地租赁费用：[X]元2. 活动布置费用：[X]元3. 宣传费用：[X]元4. 奖品费用：[X]元5. 冷餐会费用：[X]元6. 其他费用：[X]元九、活动效果评估1. 客户参与度：通过现场签到和问卷调查的方式，统计客户的参与度和满意度。
2. 销售业绩：统计活动期间的销售业绩，评估活动对销售的促进作用。
3. 品牌知名度：通过社交媒体平台的曝光率、搜索引擎的排名等指标，评估活动对品牌知名度的提升效果。
十、注意事项1. 活动现场要保持整洁、安全，为客户提供舒适的环境。
豪宅卖房活动方案策划书3篇
豪宅卖房活动方案策划书3篇篇一豪宅卖房活动方案策划书一、活动背景随着人们生活水平的提高，对于豪宅的需求也日益增加。
为了更好地推广我们的豪宅项目，吸引潜在客户，特制定本次卖房活动方案。
二、活动目标1. 提高豪宅项目的知名度和美誉度。
2. 吸引更多潜在客户前来参观、咨询和购买。
3. 在活动期间实现一定数量的销售目标。
三、活动时间[具体活动时间]四、活动地点豪宅项目现场五、活动主体潜在客户、目标客户、业内人士等。
六、活动内容1. 举办盛大的开幕仪式，邀请知名人士进行剪彩，营造高端氛围。
2. 安排专业的销售团队进行项目讲解和引导参观，展示豪宅的独特优势和高品质。
3. 设立多个样板间，呈现不同风格的装修效果，满足客户多样化需求。
4. 举办高端品鉴活动，如名酒品鉴、雪茄品鉴等，提升客户体验。
5. 组织主题讲座，邀请房产专家分享豪宅投资和居住的价值。
6. 提供定制化的购房服务，根据客户需求提供个性化解决方案。
7. 设置优惠政策和购房奖励，如折扣、赠品等，刺激购买欲望。
8. 举办客户答谢晚宴，增进与客户的情感联系。
七、宣传推广1. 利用线上线下渠道进行广泛宣传，包括社交媒体、房产网站、报纸杂志、户外广告等。
2. 针对目标客户进行精准营销，发送邀请函和宣传资料。
3. 与相关行业进行合作推广，扩大活动影响力。
八、活动预算1. 场地布置费用：[X]元。
2. 宣传推广费用：[X]元。
3. 活动物料费用：[X]元。
4. 嘉宾邀请费用：[X]元。
5. 其他费用：[X]元。
九、人员安排1. 活动策划团队：负责活动的整体策划和执行。
2. 销售团队：负责客户接待、讲解和销售工作。
3. 后勤保障团队：负责场地布置、物料准备等工作。
十、效果评估1. 通过客户登记和销售数据统计，评估活动的销售效果。
2. 收集客户反馈意见，对活动内容和服务进行改进和优化。
十一、注意事项1. 确保活动现场的安全和秩序。
3. 及时处理客户的问题和投诉，维护品牌形象。
别墅豪宅项目营销执行报告
别墅豪宅项目营销执行报告项目背景别墅豪宅项目是指面积较大、价格较高的高端住宅项目。
这类项目通常面向富裕人群，注重品质和舒适度。
本报告旨在总结和分析别墅豪宅项目的营销执行情况。
营销目标和策略目标•提高项目知名度和曝光率，吸引潜在买家的关注•增加项目的销售量和签约率，提高项目的盈利能力策略1.品牌营销：通过建立项目独特的品牌形象，提高项目的知名度和信誉度。
采取合适的市场定位、品牌定位和推广策略，使项目在目标受众中树立起良好的口碑和形象。
2.有效渠道：选择适合目标受众的渠道进行宣传和推广，包括线下媒体、线上媒体、社交媒体等。
通过精准的渠道选择，提高项目信息的传播效果，吸引更多潜在买家的关注和兴趣。
3.营销活动：组织各类营销活动，如展览会、开放日、专场发布会等。
通过活动吸引目标受众前来参观和了解项目，增加项目的曝光率和销售机会。
4.个性化推广：针对不同的客户群体，制定个性化的推广计划。
根据客户的需求和偏好，提供定制化的服务和解决方案，增加客户的购买意愿和满意度。
营销执行情况分析品牌营销在品牌营销方面，我们通过搭建一个完整的品牌形象体系，包括品牌名称、品牌标志、品牌色彩和品牌口号等，成功建立了项目的独特品牌形象。
在各大媒体和平台上进行了持续且一致的品牌宣传，提升了项目的知名度和信誉度。
渠道选择我们选择了传统媒体和新媒体相结合的方式进行宣传。
通过广告、报纸、电视等传统媒体，我们能够触达广大的潜在买家群体；通过社交媒体和互联网媒体，我们能够更加精准地定位受众，提高推广效果。
营销活动我们组织了多场展览会和开放日活动，吸引了大量的潜在买家。
通过展示别墅豪宅的优势和特色，我们成功增加了项目的曝光率和销售机会。
同时，我们也通过专场发布会等活动，向潜在买家展示项目的整体规划和建设进展，增加了客户的信任和购买欲望。
个性化推广我们针对不同的客户群体，制定了不同的推广策略。
对于高净值客户，我们提供了一对一的咨询服务和专业的购房建议；对于家庭客户，我们注重强调别墅的舒适性和便利设施。
观澜湖高尔夫别墅项目推广总结报告77PPT
2010海南球会Golf画册
封面
封底
2010海南球会Golf画册内页
2010海南球会Golf画册内页
2010海南球会Hotel画册
封面
信封
2010海南球会Hotel画册
2010海南球会Hotel画册
2010海南球会Hotel画册
2010海南球会格诺曼采访背景板
2010观澜湖Star Trophy新闻发布会背景板
观澜湖马拉松大赛小车身
观澜湖马拉松大赛PASSPORT
2010费度亚洲杯主背景板
6x4
2010费度亚洲杯主背景板
12x4
2010费度亚洲杯采访背景板
2010费度亚洲杯指示牌
2010费度亚洲杯签名板、手举牌、挂钟牌、领先板
观澜湖网球学院折页
海南球会部分
香港西隧户外广告
香港西隧、东隧户外广告
深圳会所Vertical Banner
左
右
海南球场推广软文
海南球场推广软文
海南球场推广软文
海南开业前期灯旗
海南开业前期灯板
2010海口高尔夫与旅游论坛护照
2010海论坛宴会厅背景板
2010海口高尔夫与旅游论坛球会大门背景板
2010海口高尔夫与旅游论坛手提袋
酒店公寓2期 – 灯板
酒店公寓云台项目
酒店公寓·云台——精装户型手册
酒店公寓·云台——精装户型手册
酒店公寓·云台——户型折页
酒店公寓·云台——户型手册
酒店公寓·云台——户型手册
酒店公寓·云台——户型折页
酒店公寓·云台灯旗
酒店公寓·云台灯板
酒店公寓·云台海报
酒店公寓·云台球会内导示牌
MH近期工作总结
深圳观澜湖长堤高尔夫别墅推广策略-51PPT
典型客户描述2
客户名字：张晓冬、蔚兰 背景资料：香港律师行律师 获知途径：报纸（特区报） 购买用途：自住（渡假）+投资（对国家房地产政策有研究） 认同项目点：MISSION HILLS品牌、大环境、景观 对竞争对手观点：无
客户名字：白先生、吴小姐（夫妇） 客户名字：曾小姐(白先生朋友) 背景资料：台湾商人，在深圳开设工厂 获知途径：球会 购买用途：自住 认同项目点：MISSION HILLS品牌、大环境、景观 对竞争对手观点：无
户型 A B C D E
合计
每户 建筑面积
438
600
700
872
1528
实际室内 使用面积 895.04
1050.21
1298.78
1961.61
2629.50
观澜湖大宅户型数量统计
栋数 13
销售 栋数
10
剩余栋数 3
20
4
16
75
20
55
16
8
8
5
2
3
129
44
85
项目面临的问题4:项目推售及价格策略
•
追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年12月16日星期 三下午11时42分53秒23:42:5320.12.16
•
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年12月 下午11时42分20.12.1623:42D ecember 16, 2020
•
重规矩，严要求，少危险。2020年12月16日 星期三11时42分53秒23:42:5316 December 2020
06.2月首访 06.3月再次到访 06.6.25成交 4个月
V2-C20
06.1月采盘
豪宅公寓营销策划书3篇
豪宅公寓营销策划书3篇篇一《豪宅公寓营销策划书》一、项目概述1. 项目名称：[豪宅公寓名称]2. 项目位置：[详细地址]3. 项目定位：高端豪华公寓，提供极致生活体验二、市场分析1. 目标客户群体高收入人群，如企业家、高管、演艺明星等追求高品质生活的人群投资者2. 市场需求随着城市发展，高端公寓市场需求不断增加消费者对生活品质的要求提高，对豪华公寓的需求增加3. 竞争对手分析分析周边竞品项目，了解其优势和不足确定本项目的差异化竞争策略三、项目优势1. 地理位置优越，交通便利2. 高品质的建筑设计和装修3. 完善的配套设施，如健身房、游泳池、高端会所等4. 优质的物业服务，提供全方位的生活支持四、营销策略1. 定价策略根据市场需求和项目定位，制定合理的价格策略采用灵活的定价方式，如分层定价、时段定价等2. 销售渠道建立线上线下销售渠道，包括售楼处、官方网站、房地产中介等利用社交媒体、网络广告等进行推广3. 促销活动举办开盘优惠、限时折扣等促销活动提供购房优惠、赠送礼品等吸引客户4. 客户关系管理建立客户数据库，进行客户细分和精准营销提供优质的售后服务，提高客户满意度和忠诚度五、宣传推广1. 制作精美的宣传资料，包括楼书、户型图、宣传片等2. 举办产品发布会、品鉴会等活动，吸引潜在客户3. 利用报纸、杂志、电视、网络等媒体进行广告宣传4. 参加房地产展览、活动等，提高项目知名度六、项目实施计划1. 确定项目开发进度，制定详细的时间表2. 确保项目建设质量，严格控制工程进度和成本3. 建立项目团队，明确各部门职责和工作流程七、风险评估与应对1. 分析项目可能面临的风险，如市场风险、政策风险等2. 制定相应的风险应对措施，降低风险发生的可能性和影响八、财务分析1. 预测项目销售收入和成本2. 进行财务评估，分析项目的盈利能力和投资回报率篇二《豪宅公寓营销策划书》一、前言随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于高品质居住空间的需求也日益增长。
房地产行业某高尔夫别墅销售策划报告书
房地产行业某高尔夫别墅销售策划报告书一、背景介绍随着城市发展和人口增长，高尔夫别墅成为房地产行业一个新兴的销售市场。
高尔夫别墅结合了高品质生活和休闲活动，吸引了越来越多的购房者。
然而，目前市场上的竞争越来越激烈，因此本报告将提供一项全面的高尔夫别墅销售策划，以帮助开发商提高销售效益。
二、目标客户群体分析1. 高收入人群：他们追求高品质的生活与休闲活动，愿意在高尔夫别墅区购买独特的住房。
2. 高尔夫爱好者：他们热爱高尔夫运动，希望在别墅区附近能享受到高品质的球场设施。
3. 家庭人口较多的消费者：他们需要更大、更宽敞的住房空间，以满足整个家庭的需求。
4. 退休人口：退休人口通常有更多的休闲时间，他们追求宁静、绿意盎然的生活环境。
三、销售策略1. 打造高品质生活体验：通过营造独特的住房设计风格，提供高品质的室内装修和家电设备，以满足目标客户对高端生活的需求。
2. 提供专业高尔夫球场设施：配备专业级球场设施，如高质量的草坪、设计独特的球道以及高标准的设施设备，以吸引高尔夫爱好者购买。
3. 强化社区建设：在别墅区内部提供完善的配套设施，如健身房、游泳池和社区活动中心等，为居民提供更多的休闲娱乐选择。
4. 提供个性化服务：因为高尔夫别墅通常是高价值的投资，开发商应提供个性化的销售服务，考虑到客户的需求和要求，为他们定制满足个性化的家居设计方案。
5. 加强市场宣传推广：通过各种媒介渠道，例如电视、网络、报纸和户外广告，增加对高尔夫别墅项目的曝光和宣传，吸引更多的潜在购房者。
四、销售预测和预算根据市场需求和目标客户群体分析，我们预测高尔夫别墅项目的销售前景非常乐观。
基于此，制定合理的销售预算，并投入适当的销售人力和资金，确保销售任务的完成度。
五、销售推进计划1. 与房产中介合作：与知名的房地产中介公司建立合作伙伴关系，利用其广泛的销售网络和客户资源，扩大销售渠道，提高销售效益。
2. 举行开放日活动：组织开放日活动，邀请潜在客户参观别墅区并了解项目的特点和优势，以增加客户的购房兴趣。
豪宅策划营销文案范文
豪宅策划营销文案范文作为一个豪宅策划营销文案，我将结合市场需求和潮流趋势，为您介绍一些成功的豪宅策划营销案例，希望能够为您提供一些灵感和启示。
豪宅策划营销案例一：品牌定位在豪宅策划营销中，品牌定位是至关重要的一环。
通过精准的品牌定位，开发商可以更好地吸引目标客户群体，并打造出一种独特的产品形象。
在这里，我们介绍一家成功的豪宅品牌案例——“米兰豪宅”。
“米兰豪宅”是一家专注于打造高端住宅项目的开发商，致力于为客户提供高品质的居住体验。
他们的品牌定位是“奢华、精致、舒适”，以此吸引了大量的中高端客户。
在策划营销过程中，他们注重独特性和品质感，打造出了一系列独具特色的豪宅产品，深受客户喜爱。
豪宅策划营销案例二：活动营销在豪宅策划营销中，活动营销是一种非常有效的宣传方式。
通过举办各类精彩活动，开发商可以吸引更多的眼球，让客户更加了解和认可自己的品牌。
在这里，我们介绍一个成功的豪宅活动营销案例——“海天豪宅”。
“海天豪宅”是一家致力于打造海景别墅项目的开发商，他们通过举办“海天豪宅周末体验活动”吸引了大量客户。
在活动中，客户可以亲身体验海景别墅的奢华和舒适，与开发商进行面对面交流，深入了解产品的特点和优势。
通过这种互动式的营销方式，他们成功地吸引了很多潜在客户，提高了销售效果。
豪宅策划营销案例三：网络营销如今，互联网已经成为人们获取信息的主要途径，开发商可以通过网络营销吸引更多的客户。
在豪宅策划营销中，网络营销是一种非常重要的推广方式。
在这里，我们介绍一个成功的豪宅网络营销案例——“欧洲豪宅”。
“欧洲豪宅”是一家致力于打造欧式庄园项目的开发商，他们通过多种网络渠道进行广告推广，吸引了大量的客户。
在社交媒体上，他们发布了大量的高质量图片和视频，展示豪宅项目的优美环境和豪华设施，吸引了很多人的关注。
同时，他们还在各大房产网站和论坛上进行了新鲜资讯发布，增加了品牌的知名度和美誉度。
总结豪宅策划营销是一个综合性的工作，需要开发商在品牌定位、活动营销和网络营销等方面进行整合，以吸引更多的客户并提高销售效果。
某高尔夫别墅营销策划提案书
某高尔夫别墅营销策划提案书尊敬的各位领导：谢谢您能抽出时间阅读我们的高尔夫别墅营销策划提案书。
我代表我们的团队，向您详细介绍我们计划推广的一座高尔夫别墅。
1. 项目背景：我们所在城市的高尔夫别墅项目位于美丽的海滨地区。
项目共有100座独立别墅，每栋别墅都配备了优质的高尔夫球场，并且享有壮丽的景色。
这些别墅拥有宽敞的室内空间、顶级的家居设施和安全的社区环境。
2. 市场调研：我们进行了市场调研，并发现潜在的买家有以下特点：- 有较高消费能力的高收入人群，他们注重生活质量和高品质住宅。
- 热衷于高尔夫运动或寻求高品质休闲生活方式的人群。
- 寻找独特、奢华度高的住宅项目。
3. 目标市场：基于市场调研的结果，我们确定目标市场为高收入人群。
我们还将以本地高尔夫爱好者和海滨度假者为重点对象。
4. 营销策略：（1）品牌宣传：我们将通过多渠道的品牌宣传活动，提升高尔夫别墅项目的知名度，包括利用社交媒体、房地产展览会、杂志广告等。
（2）定向营销活动：为了更好地接触目标市场，我们将组织定向营销活动，如高尔夫比赛、高品位社交活动、私人参观等。
（3）合作伙伴关系：我们将与相关高尔夫球场、高端酒店和度假村建立合作伙伴关系，共同推广高尔夫别墅项目。
（4）差异化定位：我们将强调高尔夫别墅项目的独特之处，包括别墅设计的奢华度和高度私密性，自然景观，以及高质量的服务和设施。
5. 营销计划：（1）媒体宣传：通过各种主流媒体渠道宣传，如电视、报纸、互联网等，确保别墅项目得到广泛的宣传和曝光。
（2）免费试住：为了让潜在客户更好地了解别墅的优越条件，我们将提供免费试住活动，让他们亲身体验高雅的生活方式。
（3）线上线下推广：我们将充分利用互联网渠道和电商平台进行线上推广，并组织线下推广活动，如开放日、推介会等。
6. 预期效果：通过我们的营销策略和活动，我们预计项目的知名度将大大提升，吸引更多目标客户的关注，成功销售出大部分别墅。
7. 预算分配：我们将合理分配营销预算，确保在各个渠道的宣传和推广活动中都能够取得有效的效果。
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B.总体策略
1、点对点直效行销体系
建立目标点的数据库 务拓展部 针对数据库中目标点不同的特性 安排针对性的销售策略。 进行销售阶段性划分
2、体验式行销模式运用
通过各种公关活动的举办，使目 标客户群真实的体会到观澜湖高 尔夫别墅提倡的生活模式，从而 产生购买行为。
3、重点市场分销体系建立
两年将有一定的减少。 • 球会与地产相互促进，共同发展。
威胁
• 别墅产品的顶级定位对珠三角豪宅
市场是个比较大的挑战; • 市场需求有限性 • 别墅开发节凑
五、项目定位
考虑因素： 最大化的体现项目的优势； 符合项目开发的持续性； 与球会整体形象保持一致； 有利于最快时间最大化的实现效益。
物业定位 做中国最好的别墅
销售策略
充分发挥会员客户作用，加大点对点的 推广力度。 通过实际的销售工作，定期定时将市场 反馈的信息指导营销方案的实施。 对已购客户及对前期的积累客户的跟踪 服务，提高V4销售的成功率。
推广策略 加大在凤凰卫视的播放，在全国造势 加大在香港地区宣传 采用针对性较强的公关活动形式。 通过前两阶段的宣传，建立观澜湖高尔 夫别墅“国际高尔夫生活社圈”文化体 系 利用灵活的谈判技巧，促进成交
分的高尚性；
• 关注其行业内的信息与活动；
地缘客户
• 分布在深圳、东莞、香港等距球会距离
比较近的客户； • 为置业而置业； • 重视物业的质素、生活便利程度、物业 的发展前景； • 通过本地主流媒体汲取信息。
六、营销策略
A.总体思路
1、巩固与会员、业主的关系，充分挖掘此部分的 客户潜力。 2、加强观澜湖整体发展及强化别墅销售信息的对 外宣传，以达到观澜湖物业发展的品牌效应。 3、通过观澜湖物业发展品牌效应的传播，对新客 源的开发进行点对点的直销。 由此内外配合，达成最终的销售目标及品牌建 立。
D、开盘及认购方式
开盘及认购方式是根据上市时间段划分，采取 不同阶段不同方式： 1、11月15日（周六）以记者招待会的形式，通过记 者招待会向业内人士通报观澜湖地产项目——观澜 湖高尔夫别墅情况。主要邀请媒体对象是深港两地 的主流报纸、财经类杂志、财富类杂志、经济类报 纸、房地产专业网络媒体类的房地产专业记者。 认购形式：主要是对前期积累的客户进行回访，接 受诚意认购登记。并进行示范单位参观登记；对购 买意向较强的客户收取一定的诚意金（可退还获在 正式购买时记入房款），签订认购协议。
第一阶段
认识市场阶段 （2003.11-2003.12）
阶段目的 • 引起目标客户群的注意和兴趣； • 促成销售人员及管理人员所熟悉的意向 性购买者认购； • 促成其它渠道的意向性购买者认购。 销售策略 • 以宣传观澜湖高尔夫国际人文社区，高 尚人士居住的地方，带出产品信息传达 • 业务拓展部点对点介绍推介
观澜湖• 圣安德鲁斯别墅 营销策划报告书
骏豪集团发展部
开封房产网提供资料
前言
我们发展的方向
依托世界第一大球会，建立专业的房地
产公司 营造居家概念，把观澜湖打造成国际化 人文社区 树立駿豪地产集团品牌 建立一只专业地产精英营销团队
我们的问题
我们的策略
一、项目片区概况
通常评估有三种方法： a、市场比较法 b、成本法 c、收益还原法 鉴于观澜湖别墅特性，采取市场产品定 价法。
2、调价原则 a、景观 b、朝向 c、附加权益 d、花园面积 f、户型面积
3、面价制定考虑因素：会籍、 赠送会籍、折扣
二、阶段性价格策略
价格建议采取底开高走。
三、付款方式
1、常规付款方式 一次性付款 按揭付款 建筑分期付款 2、非常规付款方式 定金10% 一个月后支付10% 签订买卖合同支付20% 签订买卖合同后半个月内付清尾 款或办理银行按揭手续
葵涌别墅区
怡景
蛇口别墅区
南澳
——深圳别墅主要分布在观澜、银湖、蛇口、
华侨城等片区。
银湖片区
• 银湖片区是深圳别墅物业比较集中的片区,由90 年代的齐明别墅、金碧苑到现售的银谷别墅。
• 是深圳比较有名的富人区。但因为片区物业良莠
杂陈，片区治安比较差。 目前在售：银谷别墅
华侨城片区
• 依靠世界之窗的旅游资源和优美的区内环境，新 兴的别墅富人区，以波托菲诺为代表。 • 该区别墅多与高层等建筑形式共存一区，容积率 较高，使其尊贵感和私密性打了很大的折扣。 • 客户多选择为第一居所，与观澜高尔夫别墅不具 备可比性。
示范单位 实景示范单位，将高尔夫球场实景与 别墅合而为一，感染买家，刺激买家 的购买欲望。
看楼路线 销售接待中心——山景阁——示范单位
工地围板
C、销售工具的准备
楼书 户型手册 电视广告 单体模型 电话接听登记表 费率计算表及购房相关费用 银行按揭须知 付款方式 物业管理资料 认购协议 深圳市商品房买卖合同
七、上市策略
A 开盘时间
观澜湖高尔夫别墅正式开盘销售分为3个步骤： 1.2003年11月下旬，利用观澜湖高尔夫巨星到 访月的高潮期2003年11月28日正式开始接受 内部认购登记，同时关于别墅的销售资料及 销售现场全面完工。 2.2004年1月20日，v5-D户型示范单位正式开 放。 3.领取预售许可证后，通过媒体对外发布正式 开盘，与认购登记客户正式签订房地产合同。
B.产
品
• 住宅类罕有的恢弘手笔
• 建筑界关于豪宅尺度新的界定
• 艺术领域的细节描画第一次使用在住
宅立面上 • 独具一格、创新室内设计
C.品
牌
• 观澜湖世界第一球会的品牌 • 骏豪集团资源品牌
D.文
化
• 健康休闲的高尔夫文化
• 独有的高尚社交文化
E.安 全
• 中南海退伍军人镇守40公里边界 • 最先进的智能保安系统 • 高尔夫球场天然屏障
• 城市扩张的黄金带
• 产业经济集中带 • 体育休闲产业带
二、别墅市场概况
深圳别墅主要分为几种： • 自住型别墅,主要分布于银湖、蛇口、华 侨城； • 度假型别墅，主要分布于盐田、观澜湖 • 商务型别墅，各片区均有渗透，代表是麒 麟山庄；
以下是对各片区别墅的描述：
观澜
龙岗
布吉 华侨城
银湖别墅区
莲塘
内部 依据登记的程度对价格进行调整控制 加大在香港、北京、上海渗透宣传
推广策略 营造开盘气氛 加大卖点宣传 继续社区宣传
效果预测 进行客户内部认购 引起全城关注，观澜湖地产形象大大提高 业界口碑，产品特点得到传播
第三阶段 强销阶段（2004.3-2004.6）
阶段目标 综合适用各种推广手段，全面出击，促 成大部分诚意登记 客户的签订购 买合同 在V5的销售进度配合下，推出差异化产 品V4 v5工程进度需要积极配合，全面封顶
效果预测 V5别墅的合约签订率为80%，即12套左 右。 V4别墅诚意认购60%，即18套左右。 建立观澜湖作为顶级物业开发的龙头 地位。
阶段目标 该阶段以现房销售为主,广告多采用证 言式广告,对诸多承诺的兑现,完成最 后的销售工作。
销售策略
此阶段工作重点放在对已购买客户的服 务上,如银行按揭手续的办理,看房客户 的跟踪、催交款通知、入伙通知、工作 差漏的补救等,完善服务及配套设施。 进入观澜湖高尔夫别墅下一期销售阶段。
B、现场包装
会所大堂 • 地产模型展示 • 观澜湖高尔夫别墅主题画面 • 观澜湖高尔夫球会重大赛事活动展示（重 要赛事） • 观澜湖高尔夫别墅卖点展示 • 观澜湖高尔夫国际生活社圈宣传
销售接待中心 • 全新的形象，精致豪华的接待中心，不 但给买家规范化的形象，更带给买家现 场真实的体验。 • 注重接待中心的功能特点，中心功能分 为：接待区、展示区、洽谈区3个主要 功能区。 • 展示区主要集中在由会所到销售接待中 心的沿途，利用现有的球会历史展示，加强 别墅的卖点及观澜湖高尔夫国际生活社圈的 宣传。
劣势
A.配套
社区内缺乏国际性学校、一 流超市等生活配套，生活氛 围淡薄。
B.交通
距市区距离相对较远,公共交 通系统不发达,为居住造成一 定的麻烦。
C.形象
观澜湖地产形象没有建立，由于人员 流动性大，业界口碑不好 D.专业化操作 专业房地产操作模式没形成，球会运 作模式在地产营销上根深蒂固
机会
• 中国经济飞速发展 • 珠三角、港台人士对观澜湖认同 • 别墅用地停止审批,别墅推出量在未来
南山蛇口片区
• 主要是招商地产的鲸山别墅和半山海景别墅，以 大南山景和海景为主要卖点。
• 单纯的别墅社区，容积率比较低，素质较高。
盐田片区
• 近年，盐田作为海滨度假型片区在深圳东部悄 然兴起。受地理位置、交通、区域定位等影响， 度假别墅是盐田物业发展的主要形式。 • 片区别墅除海景外缺乏其他可依托资源，整体 发展水平比较低，与其他区域别墅存在一定的
客户成分分析
分类 在附近设有公司 (或厂) 在附近没有公司 (或厂) 客户数量 290 334 比例 53.5% 46.5%
四、项目SWOT分析
优势
A.资 源
• 土地资源，超大私人领域，最大别墅
占地三亩 • 球会资源，安家在世界第一球会 • 景观资源，山体、湖泊、绿地，360 度无限高尔夫景观
距离。
三、观澜湖早期销售分析
观澜湖地产项目销售有以下几个特点： • 产品主要外销，以香港、台湾客户为主； • 地产销售依附于球会，半数以上的客户 为会员购买； • 客户成分主要是在深圳、东莞附近有公 司的成功人士；
客户籍贯分析
客户 籍贯 香港 台湾 国内 其他 合计
人数
比例
389
62.34 %
97
目标客户定位
三缘客户
高尔夫缘、工作缘、地缘
高尔夫缘客户
• 分布在全世界各地，香港、深圳、珠三角、
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