观澜湖运营模式
观澜湖理念
观澜湖理念
观澜湖，位于广东深圳，被誉为中国休闲产业的领航者。
它最早倡导发展休闲这个全新的朝阳产业，并已形成一个世界级的高尔夫和多元休闲产业群。
从其初始阶段，观澜湖就强调低碳发展目标与自身的生态优势相结合，创新性地提出了“科技共山水一色”的理念。
这不仅代表了观澜湖的城市发展战略和城市开发理念，更是其最显著的城市特色。
观澜湖的发展建设始终以环境友好为原则，注重提高环境质量，强调低密度开发理念，并致力于兴建“绿色建筑”，以打造绿色生态居住社区。
这种自然与人工的有机结合，使观澜湖走出了一条自然风光加现代创意的绿色可持续发展模式，开创了一条集“高效益、强辐射、多生态”于一体的发展路径。
高档各类会所介绍
上海雍福会——半会员制
上海雍福会
会所简介
地址：中国上海市永福路200号
成立时间：2004年
主要会员：各国领事、企业家、金融家、艺术家、 影视明星
会所描述：雍福会占地2300平方米，主楼建于三 十年代，是西班牙风格建筑。1980-2001年曾是英 国领事馆，之前是苏联、越南领事馆。目前部分 区域也对非会员开放，但将转型为全封闭式会员 制俱乐部。
销售推广
人力资源发展
组织公关推广活动及会员活动
功能
1.社交功能： 比如：以运动为主要活动内容的俱乐部，就具有良好的社交功能。
许多人参加团体运动项目是为了运动中那种亲密无间的情谊及希望有 一个归属。 2.娱乐功能：
俱乐部成员的一个重要活动内容就是娱乐。 3.心理功能：
成功的俱乐部能够起到满足安全、地位、社交这三种需求的作用。 4.力量功能：
女士会籍 女士会员会费为人民币10000元,其中人民币7600元作为消费金额； 第二年起会员需缴纳人民币2400元即可继续享受会员待遇； 可自由转让第三方。
公司会籍 公司会员会费为人民币60000元,其中人民币56400元作为消费金额； 第二年起公司会员只需缴纳人民币3600元即可继续享受会员待遇； 可自由转让第三方。
RMB31800×10%=RMB3180 RMB39800×10%=RMB3980(10%×initial fee)
任何时间 RMB1,000/提名人
不可
申请费300元/次，每次申请期限为3个月至12个月，申请期间每月需提前支付半价月费， 每个月可使用会所12次(天)
1200元/次，每次申请最长期限为3个月至6个月，缺席期间无须支付每月月费
观澜湖案例
TOLD模式——高尔夫及运动项目驱动地块开发案例研究深圳观澜湖高尔夫项目案例一．项目简介观澜湖高尔夫的规划设计及实施运营离不开中国改革开放以及深圳经济特区的设立，1979年中国进入改革开放时期，深圳市正要建设为经济特区，将建设为国际化一流城市，此时众多香港投资商顺势而为开始尝试在内地投资发展，深圳观澜高尔夫球场是首批到内地投资的港商投资项目之一。
投资集团对内地近港地区进行实地详细考察以及市场、政策分析，得出内地的度假休闲及高端房地产环境不成熟，最突出表现在各配套设施不齐全。
投资商认为高尔夫就是很重要的一种与国际生活模式配套的设施，并选取在深圳投资高尔夫事业。
结合国内投资的政策支持优势，以及深圳经济特区优越的地理区位条件、未来经济的发展潜力势态，观澜湖高尔夫从一开始就把自己定位于“世界一流，亚洲第一”，打造连接香港与内地强势的高端品牌产业，并通过不同阶段的投入与打造，时至今日形成享誉海外的“世界第一大球会”，从而成为业界高尔夫以及高端运动项目驱动土地开发的经典案例之一，本案例在综合介绍观澜湖高尔夫项目的基础上，重点从TOLD模式出发，立体解析高尔夫及运动项目驱动土地开发的模式及方法。
1.项目概况观澜湖位于深圳市观澜镇，横跨深圳、东莞两地，项目总占地面积约20平方公里，先后投资50亿港币,属于香港骏豪集团投资管理。
1992年成立观澜湖高尔夫球会，具有216洞12大特色球场的规模，成为世界第一大高尔夫球会，并取得连续十二年高尔夫世界杯的主办权。
同时观澜湖高尔夫球会创新性的拥有世界十二大高尔夫巨星设计的球场，是全世界惟一汇聚五大洲不同风格的球场。
观澜湖通过震撼世界的高尔夫集群，驱动了不同风格及形态的高尔夫地产、亚洲第一大乡村俱乐部、观澜湖水疗度假酒店、国际会议中心、大卫利百特高尔夫学院和辛迪瑞学院、亚洲第一大水疗中心、拥有深圳、东莞、黎光、乡村四大会所、特色荟萃的中西美食及多种休闲设施。
整个观澜湖项目以高尔夫为核心产品，驱动围绕高尔夫的全产业链运营，同时形成集网球、壁球、桌球、排球、羽毛球、健身中心、美食、SPA、儿童游乐场、度假物业为一身的大型综合性体育休闲产业群，成功的实现了20平方公里土地的良性开发及高效利用。
赛事标准运作手册
赛事标准运作手册
观澜湖高尔夫球会管理标准
文件类型：作业文件编号：MH/HN/WI/ISO/04
版本号：2011-A 修订状态：0 文件名称：观澜湖高尔夫世界杯运作手册
编制：
批准：
生效日期：
11)财务部、采购部和仓管部负责赛事活动物资保障系统方案制定和落实；
12)保卫部负责赛事活动安全保卫系统方案的制定和实施，并负责与相关政府部
门进行沟通与接洽；
13)资讯科技部负责赛事活动中所需信息系统方案制定和落实跟进。
2.0 赛事活动运作组织架构图
3.0 观澜湖高尔夫世界杯总体运作流程策划方案。
深圳观澜湖高尔夫总部会馆营销执行方案及投资手册
四、总部会馆服务内涵支撑.........................................................................................................17 1. 2. 3. 功能定位.........................................................................................................................17 对应的产品功能建议.....................................................................................................17 对应的服务配套建议.....................................................................................................17
二、推广阶段和推广渠道...............................................................................................................9 1. 推广阶段建议......................................................................................................................9 2．各阶段推广目标、推广效果跟踪、及修正方案 ...........................................................10 3. 媒体计划 .................................................................................................................... 11
观澜湖：世界第一大球会的品牌营销—营销方案
观澜湖：世界第一大球会的品牌营销—营销方案2004年5月，吉尼斯世界纪录组织的首席特派专员斯蒂尔.纽波特专程从英国总部飞到观澜湖高尔夫球会，向海内外媒体宣布观澜湖以180洞10个球场的规模成为世界第一大球会，并向球会主席朱树豪博士颁发证书。
此前，世界最大的高尔夫球会是在美国北卡罗莱纳州的班赫斯，从1897年到1997年，班赫斯用了100年的时间成为世界第一。
而观澜湖仅仅用了10年的时间，就在高尔夫方兴未艾的中国创造了一个世界奇迹，确立了中国高尔夫在世界的品牌。
2004年11月，从加拿大尼加拉瓜再次传来消息，在全球首次设立的“绿色奥斯卡”国际花园社区评选中，观澜湖从全球各地的近30个社区中脱颖而出，获得国际花园社区金奖第一名，并获得自然社区特别大奖。
观澜湖的品牌再一次在国际上获得肯定。
纵观观澜湖的品牌营销，在这10年间其实经历了三个不断丰富品牌内涵的过程，既：从最初一个球会的品牌发展到一个高尔夫体育休闲胜地的品牌，最后扩大到一个国际高尔夫生活社圈的品牌。
期间，观澜湖的美誉度和知名度不断提升，海内外的高尔夫爱好者对观澜湖趋之若骛。
其成功的品牌营销战略，更引起了高尔夫和财经界的广泛关注。
一、高起点的国际品牌战略。
早在1992年，当朱树豪博士决定在深圳和东莞交界的观澜镇、塘厦镇一片荒山野岭上兴建观澜湖高尔夫球会的时候，就确立了“国际一流、亚洲第一”的高起点的国际品牌发展战略。
当时，正值邓小平视察南方后不久，中国内地掀起新一轮改革开放的热潮。
朱树豪认为，伴随着外资不断进入，营造国际化的投资环境势在必行。
而高尔夫作为国际商业社会流行的社交方式，对招商引资和改善投资环境起着极大的促进作用，在外商云集的珠三角地区，市场发展空间是非常大的。
但是，高尔夫在中国的发展只有短短几年，而在欧美却已经经历了几百年的发展历史，在这种落后的情况下，必须具有国际眼光和创新精神，才能在世界5万多个球会中脱颖而出。
为此，观澜湖高尔夫球会审时度势，从一开始就确立了国际品牌发展战略，以及独树一帜的球场建设理念，就是分别邀请五大洲的世界顶级大师设计，在一个球会里面呈现出美洲、欧洲、亚洲、非洲和大洋洲不同风格气派。
休闲度假景区的创A启示录 ——观澜湖升级案例解析
休闲度假景区的创A启示录——观澜湖升级案例解析文/大地风景旅游研究院2011年5月，观澜湖正式晋升为国家5A级旅游景区，是国内首个以休闲旅游为特色的5A级景区，成功地创造了一个体育休闲综合体，顺应了国际主题休闲旅游在未来市场迅速增长的趋势，吸引了大量国内外游客。
在我国旅游业积极寻求数量规模型向质量效益型转变，旅游产品也在寻求从观光旅游向度假休闲转变的新时期，观澜湖以体育休闲旅游为特点，为中国5A级景区创建了新样本。
一、缘起四大诉求呼唤中国的主题休闲旅游度假区。
诉求一：市场随着中国经济不断的持续发展，人们的旅游观念也发生了重大改变，越来越多的人已经厌倦了浮云掠影、缺乏体验的观光旅游，转而开始爱上休闲、放松和娱乐为主的休闲度假旅游，希望得到更具特色、个性的休闲度假体验。
诉求二：景区发展观光型景区遭遇发展瓶颈，产品创新不足、盈利模式单一等，反映出景区发展已经到了新的阶段。
依托资源做成诸如张家界、黄山这样的一流景区难度很大，如何避开此类竞争？景区休闲化发展成为新出路。
诉求三：外部环境在全球一体化的背景下，中国旅游业必然无法做到“两耳不闻窗外事”，国际上主题休闲旅游的兴起，对国内景区的运营管理提出新要求。
国内景区要想具有国际化水准，吸引更多的海内外游客，必须不断的提升质量，完善设施，进行综合的“一站式”开发。
诉求四：政策引导国家出台5A级景区标准，对景区的设施、服务提出了更高的要求，5A级景区要求游客量达到60万，资源吸引力、丰度等不足的景区均无法进行升级，催生了一批观光型景区向更具有包容性的休闲度假景区转型。
二、观澜湖概况1.项目背景观澜湖是围绕高尔夫会所发展起来的。
高尔夫球在全球政界、商界都是很有影响力的运动，也是国外喜闻乐见的社交平台和生活模式。
随着社会经济发展，中国与世界接触越发紧密，中国高端消费人群逐渐形成，他们试图寻找具有代表性的高级休闲消费品，高尔夫运动以其强大的市场符号意义特点，走入公众视线，受到高端消费群体的追捧，这些为观澜湖的创建带来了机遇。
文化旅游产业
发展
印象刘三姐文化旅游产业的典型案例文化是旅游的灵魂，旅游是文化发展的重要途径。“十二五”时期，文 化产业作为“国民经济支柱性产业”，与同样作为“战略性支柱产业”的旅游业将有越来越多的融合发展，其中， 文化旅游产业将是挖掘地方文化、完善旅游产业、促进经济结构调整、撬动地方经济腾飞的重要发展方向。
(二)重人传统。早期旅游文学人文资源较少，发展越到后朝，旅游文学作品中对人文资源的使用就往往是信 手掂来。如曹操《短歌行》、王昌龄《出塞》、杜甫《蜀相》、刘禹锡《陋室铭》。
(三)古代旅游文学产生的历史社会背景，造成了其与政治关联的传。宋范仲淹《岳阳楼记》、辛弃疾《菩 萨蛮?书江西造口壁》、《南乡子?登京口北固亭有怀》都是其爱国忧愤的抒发。旅游一政治，是古代政治家理想 的人生通途和从政模式。
其实，这是把旅游文化与文化旅游混为一谈。真正的文化旅游产业主要是由人文旅游资源所开发出来的旅游 产业，是为满足人们的文化旅游消费需求而产生的一部分旅游产业。它的目的就是提高人们的旅游活动质量。文 化旅游的核心是创意。特别强调“创造一种文化符号，然后销售这种文化和文化符号”，并强调文化旅游的“文 化”是一种生活形态，“产业”是一种生产行销模式，两者的连接点就是“创意”。因此，文化旅游可以理解为 “蕴含人为因素创造的生活文化的创意产业”。
文化产业和旅游产业相互紧密关联，同时又具备与其他产业强大的耦合性，文化旅游产业园区就是某种文化 为主线，以文化创意产业和旅游业为支柱产业的，从产业、商业、旅游、地产、景观等多种维度打造的，具备旅 游、产业、城市多重功能的文化产业空间。文化旅游产业园从本质上来讲是一种旅游地产在政策导向下的新模式， 是“文化+旅游+地产”的三位一体的联动开发模式。文化是统领，是整个园区发展方向的灵魂，旅游是拉动，能 够促进产业发展、提升城市形象，实现人气聚集。而地产则是园区开发建设的重要保障。
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绪论：1984年，广东中山温泉高尔夫球会创立，成为了高尔夫球运动进入中国的标志之一。
之后，中国经济的快速稳定发展，促进了中国高尔夫运动的繁荣。
当某一产业得到繁荣发展时，必将蕴藏着巨大的商机。
于是，很多精明的商家似乎也看到了时尚的高尔夫运动的“钱”图，纷纷开始了与它的合作。
在国际上，高尔夫和房地产联姻已经几乎成为了一种惯例。
高尔夫球场和别墅两者往往是相辅相成的，并且依靠高尔夫球场的品牌优势发展起来的房地产项目不在少数。
作为短期投资，发展商可以用别墅项目尽快收回投向球场的巨额成本，反过来球场也可以促进别墅销售，最终促进高尔夫运动的推广与普及。
目前房地产市场中出现的高尔夫地产项目数不胜数，但真正达到高尔夫和地产双赢的却没有几家，大多数高尔夫球场都属于亏损状态。
而其中，最为人所称道就是观澜湖，其于2007年更创下了在一个半小时内224套观澜湖•上堤全部售罄的惊人销售成绩。
文献回顾：我们不难看到，观澜湖的巨大成功已经引起了业界同仁的关注，但是大家的关注点都主要放在了其作为一个高尔夫球场是如何实现多产业共同发展的，主要强调的是其球场的职能。
所以，本文将主要将着眼点放在“高尔夫房地产”这个概念之下，从定义入手，通过对观澜湖高尔夫房地产项目的分析，来找出中国“高尔夫房地产”的光明之路。
1．高尔夫房地产简介1.1定义高尔夫地产是高尔夫运动延伸至地产界的产物，其主要特点是高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合、紧密联系，在功能上形成互相配套补充，在价值上起到互相促进提升的作用。
高尔夫运动天生就是和高档物业密不可分，两者开发经营的共同性都体现出最舒适、最休闲的生活方式1.2类别按照物业用地性质，可分为高尔夫住宅地产(高尔夫别墅、高尔夫公寓、高尔夫洋房等)和高尔夫商业地产(高尔夫酒店等)；按照项目的使用性质，可分为以商务及度假为目的的高尔夫度假地产(高尔夫酒店、高尔夫度假村等)和以常住为目的的高尔夫常住地产(高尔夫别墅、高尔夫公寓、高尔夫洋房等)。
1.3高尔夫综合性资源的“五大要素”作为一种综合性资源，高尔夫资源绝不仅仅限于景观资源，而是包含了更广阔的其它资源，只有全面、深入的挖掘了高尔夫综合资源才是对其的“物尽其用”。
1.3.1高尔夫景观资源高尔夫球场绿草如茵，开阔的生态景观资源具有一定的稀缺性，对周边地产升值具有强劲的拉动作用。
1.4.2高尔夫商务资源有研究表明,中国内地各省市的GDP和实际利用外资情况与当地的高尔夫球洞数相关。
各省(自治区、直辖市)的高尔夫球洞数与其GDP的相关程度为55 % ,与实际利用外资的相关程度高达89 %。
从拥有高尔夫球场的城市来看,各城市的高尔夫与其GDP的相关程度为64 % ,与实际利用外资的相关程度也高达75 %。
广东、北京、上海、海南和福建属于高尔夫运动发达区域,其占全国总球洞数的近70 % ,该区域2001年的GDP总金额占全国GDP总额的22 %。
其中广东的球洞数全国第一,占全国总数的39 % , GDP达到10556亿元,实际利用外资额158亿美元。
而海南是唯一高尔夫的发展规模超过经济规模的省份。
其平均3. 3亿元GDP就有一个球洞,而全国的平均水平是每35亿元的GDP才拥有一个球洞。
从中可以看出，目前在中国，高尔夫运动仍然是一项“贵族运动”，高尔夫球会的会员分布地域广泛，且多为高端商务人士，打高尔夫球除了愉悦身心之外，更是高端商务人士的社交平台。
因此，在高尔夫地产的开发过程中，应充分利用高尔夫球场所搭建起来的高端资源平台，扩大项目影响力，将高端商务资源转化为地产开发的现实价值，并实现价值的最大化。
1.4.3高尔夫社区资源高尔夫社区往往具备高档、成熟的社区配套和尊贵舒适的社区环境，因此高尔夫住宅社区的概念不应仅限于住宅组团内部，而应将其纳入到整个高尔夫社区的范围内来。
1.4.4高尔夫心理资源往来或居住在高尔夫社区内往往是成功人士身份和地位的象征，这种心理因素的影响反应在购买高尔夫住宅时会有一定的群聚效应。
因此在高尔夫住宅的开发销售过程中，应该努力营造高档社区的形象，充分利用客户心理资源拓宽项目的销售面。
1.4.5高尔夫客户资源目前,中国参与高尔夫球运动的人口估计达140万,且每年以10 %的速度递增,在广州、深圳、上海、北京等发达地区,增长率达到25 %左右。
此外,还有大量韩国、日本、台港澳等国家和地区的高尔夫旅游者来内地打球,保守估计,一年有30～50万人次。
如此多的打球客往往会成为高尔夫地产的潜在消费客户。
因此高尔夫住宅在开发过程中应充分借助高尔夫球场打球客的丰富资源，努力将其转化成住宅的潜在客户。
1.5中国高尔夫地产发展现状据统计，目前我国的高尔夫球场(包括在建而没有完工的球场)已达到200多个，另有调查报告认为我国已建和在建的高尔夫球场数量在500～1000个之间。
广东现有高尔夫球场约70个，其中51个位于珠三角城市，而大部分高尔夫球场开发都是与房地产开发联动发展的。
促成高尔夫球场与房地产联合开发的原因，除了社会经济发展和高尔夫运动推广产生的推动力外，最主要的还是消费者对高尔夫高尚住宅在自然景观和人文环境上的热烈追求，以及与高尔夫关联的相关物业开发带来的巨大经济收益对投资开发者的利益驱动。
最突出的案例为深圳观澜湖高尔夫球场推动观澜湖土地价值从2001年的800元/平方米的基准地价上升到2004年的2600元/平方米，并吸引了包括中航地产、城建地产、和黄地产在内的多家知名发展商参与该区域的房地产开发，带动了观澜湖区域的整体发展2．观澜湖项目分析2.1项目简介深圳最早的高尔夫别墅是1997年开售的观澜豪园，别墅位于观澜湖高尔夫球会场中央，共有56栋别墅单位，户型面积从438平方米到868平方米不等，每套的最低售价都由1000万元起，均价在2500元每平米。
2004年推出的观澜湖高尔夫大宅，还荣登“中国十大超级豪宅排行榜”。
近两年，观澜湖高尔夫大宅更是以其最高的价格和销售额成为了高尔夫别墅界的领军者。
而众多国际赛事和完善的配套设施，再加上国家政策对高尔夫别墅的禁止，使这些观澜的别墅稀缺资源未来升值潜力明显。
2.2项目SWOT分析2.2.1优势观澜湖拥有充足的土地资源作为保障，提供给客户超大私人领域，其中最大别墅占地三亩左右。
作为世界第一球会，拥有216洞的球场，横跨深圳、东莞近20平方公里的观澜湖高尔夫球会，是目前世界上惟一汇聚五大洲风格的高尔夫球会。
观澜湖12个球场的12位设计师可谓个个声名显赫：美国的杰克尼克劳斯、英国的尼克费度、日本的尾崎将司、南非的恩尼艾斯、斐济的维杰圣尔、澳大利亚的格诺曼、美国的戴维杜瓦尔、西班牙的奥拉沙宝、瑞典女选手安妮卡索伦斯坦、英国的戴维利百特以及美国设计师Pete Dye和中国高球第一人张连伟。
这一切对于作为高尔夫爱好者的购楼者，无疑会是最大的卖点。
目前整个观澜湖球会内已拥有高达200多万平方米的数十座绿色山体，以及80多万平方米的大小湖泊，绿地覆盖率高达99.7％。
整个社区内满目葱茏，绿草如茵，每每令人有踏入仙境之感。
以观澜湖世界第一球会的品牌和骏豪集团资源品牌作为保障，以健康休闲的高尔夫文化、高尚社交文化为理念，聘请顶级设计师，实现了了住宅类罕有的恢弘手笔，引出了建筑界关于豪宅尺度新的界定。
艺术领域的细节描画第一次使用在住宅立面上，独具一格、创新室内设计无不增添了住宅建筑的贵族气质，提升了豪宅的竞争力。
最为富豪来说，安全问题无疑是其最关注的问题之一。
观澜湖聘请了中南海退伍军人镇守40公里边界，安装了最先进的智能保安系统来进行安保管理。
而高尔夫球场作为天然屏障，广阔的视野很容易发现潜藏的安全隐患。
2.2.2劣势从配套设施上看，社区内缺乏国际性学校、一流超市等生活配套，生活氛围淡薄。
所以，观澜湖目前还只适用于作度假房屋这类第二居所。
从交通上来看，距市区距离相对较远,公共交通系统不发达,为居住造成一定的麻烦。
从形象上来看，观澜湖地产形象没有建立，由于地产推销人员流动性大，缺乏足够的培训时间和培训课程，业界口碑不好。
专业房地产操作模式没形成，球会运作模式在地产营销上根深蒂固。
2.2.3机会伴随着中国经济飞速发展，人们的购买力日益提升。
众多的高尔夫赛事的宣传作用，更使珠三角、港台人士开始对观澜湖认同。
近几年来，由于国家住宅土地政策转向从紧原则，高尔夫球场的审批大门长时间关闭，导致高尔夫球场稀缺性更加突出。
与此同时，中国高尔夫球运动的推广与普及速度正在加快，高尔夫爱好者正在逐步增多球会与地产相互促进，共同发展。
2.2.4威胁但是我们不应该忽略，当今中国的富豪与大众购楼者相比还是为数较少，市场的有限性凸现，别墅产品的顶级定位对珠三角豪宅市场是个比较大的挑战，现在观澜湖已经销售出去了许多住宅，我们无法预测其今后的建设项目是否也会有如此好的反响，高端市场的饱和度还值得我们去进一步商榷。
2.3营销组合分析2.3.1项目定位为了最大化的体现项目的优势、符合项目开发的持续性、与球会整体形象保持一致，最快时间最大化的实现效益，观澜湖将其物业定位为“做中国最好的别墅”。
目标客户定位于“三缘客户”，即高尔夫缘、工作缘、地缘人群。
对购房人来说，买房子自然看重居住环境和居住品质，在社区或周边拥有大片的绿地、洁净的空气和自然的环境对于久居城市的人来说，意味着一份难觅的闲适心情和生活品质的提升。
而与绿色、健康比较贴近、令人身心放松、回归自然的高尔夫运动，不仅正在成为现代人喜爱的一种运动，更是人们乐于拥有的生活方式。
尤其是对收入较高的这类购房人来说，高尔夫更代表着一种健康自然的生活理念。
无论是晨曦，还是水滢落日，悠然地坐在观景露台的休憩椅上，或是透过大面积落地玻璃窗，看落霞与百鸟齐飞，秋水共长天一色，心情，是那样的豁然和舒畅。
2.3.2营销策略A.总体思路观澜湖着眼于巩固与会员、业主的关系，充分挖掘此部分的客户潜力，加强观澜湖整体发展及强化别墅销售信息的对外宣传，以达到观澜湖物业发展的品牌效应。
通过观澜湖物业发展品牌效应的传播，对新客源的开发进行点对点的直销。
由此内外配合，达成最终的销售目标及品牌建立。
B.总体策略1、建立点对点直效行销体系，建立目标点的数据库，针对数据库中目标点不同的特性，进行销售阶段性划分，主要包括市场认识阶段、营造市场阶段、强销阶段。
根据每个阶段销售形式、阶段目标的差异采取不同的销售策略，广告的媒体安排及内容，推广策略的合理安排2、体验式行销模式运用，通过各种公关活动的举办，使目标客户群真实的体会到观澜湖高尔夫别墅提倡的生活模式，从而产生购买行为。
3、重点市场分销体系建立，主要包括珠三角地区的分销体系、港台地区的分销体系、北京地区的分销体系、长三角地区的分销体系4、观澜湖文化体系，根据市场定位人群特征及心理需要，结合观澜湖的发展规划制定整体文化战略——“国际高尔夫生活社圈”，其建立“国际高尔夫生活社圈”的相应理论依据，并根据项目进入市场不同的时间段和实际需要，营造事件，从而利用多方面的炒作，促使“国际高尔夫生活社圈”文化尽快成为有影响力的、可持续发展的、较为成熟的体系。