市场研究的逻辑和方法
市场调研方法
市场调研方法
市场调研是对市场环境、市场规模、市场需求、竞争对手等进行系统研究和分析的过程，是企业制定营销策略、推出新产品、开拓新市场的重要依据。
市场调研方法可以根据不同的目的和需求采用不同的方式，常见的市场调研方法包括问卷调查、访谈调研、观察法、实地调研、竞品分析、数据分析等。
问卷调查是市场调研中常见的一种方法，通过设计调查问卷，向受访者提出相关问题，以获取他们的意见和建议。
访谈调研则是通过与受访者面对面或电话沟通的方式，深入了解受访者的需求和想法。
观察法是指调研人员通过实地观察市场环境、消费者行为等方式来获取信息。
实地调研是指调研人员亲自到目标市场进行调查，通过与消费者交流、观察市场情况等方式获取信息。
竞品分析是通过对同类产品或服务的竞争对手进行分析，了解其产品特点、市场表现等情况。
数据分析则是通过收集和分析市场相关数据来获取市场信息。
通过以上市场调研方法的运用，企业可以更加全面、深入地了解市场情况，为制定营销策略和推出新产品提供重要依据。
在实际应用中，企业可以根据具体情况和需求选择合适的市场调研方法，并结合多种方法进行综合调研，以获得更加准确和完整的市场信息。
逻辑分析法
逻辑分析法逻辑分析法是一种用于分析问题和解决问题的思维工具和方法。
它基于逻辑思维和分析的原理，通过有序、系统地收集和整理数据、分析和研究问题，找出问题的关键因素和解决方案。
逻辑分析法在许多领域和行业都有着广泛的应用，包括管理、决策、项目管理、市场营销等。
逻辑分析法的理论基础是逻辑思维和分析能力。
逻辑思维是指根据事实和逻辑关系来进行思考和推理的能力，而分析能力是指对问题进行拆解和分析的能力。
逻辑分析法通过逻辑思维和分析能力的结合，能够帮助人们更加深入、全面地理解问题，并找到解决问题的最佳途径。
逻辑分析法的核心步骤包括问题定义、数据收集、数据整理、数据分析和解决方案。
在问题定义阶段，我们需要明确问题的性质和范围，并确定解决问题的目标和方法。
在数据收集阶段，我们通过搜集和整理相关的数据和信息，来获取问题背景和相关的数据。
在数据整理阶段，我们将收集到的数据进行整理和分类，以便进行后续的分析。
在数据分析阶段，我们使用适当的方法和工具，对数据进行分析和研究，寻找问题的关键因素和模式。
最后，在解决方案阶段，我们根据分析的结果，提出解决问题的具体方案，并评估和调整方案的可行性和效果。
逻辑分析法的优点在于它能够提供系统、有序和科学的分析思路和方法。
它能够帮助人们更加深入、全面地分析问题，并找到解决问题的最佳途径。
此外，逻辑分析法还能够帮助人们提高问题解决的效率和准确性，避免盲目和随意地采取行动。
逻辑分析法还可以提高团队的协作能力和创新能力，促进问题解决的效果和结果。
逻辑分析法在管理和决策中有着重要的应用价值。
在管理中，逻辑分析法可以帮助管理者更好地理解和分析组织内部和外部的问题，找到合适的解决方案。
在决策中，逻辑分析法可以帮助决策者收集和整理相关的数据和信息，进行深入的分析和研究，做出更加准确和科学的决策。
逻辑分析法还在项目管理和市场营销中有广泛的应用。
在项目管理中，逻辑分析法可以帮助项目经理更好地理解和分析项目的需求和风险，制定合适的计划和策略。
市场调研数据分析技巧分享
市场调研数据分析技巧分享第1章市场调研概述 (4)1.1 市场调研的定义与重要性 (4)1.2 市场调研的类型与流程 (4)1.3 数据分析在市场调研中的作用 (5)第2章数据收集与整理 (5)2.1 数据收集方法与工具 (5)2.1.1 问卷调查 (6)2.1.2 网络爬虫 (6)2.1.3 数据挖掘 (6)2.2 数据清洗与预处理 (6)2.2.1 数据清洗 (6)2.2.2 数据预处理 (6)2.3 数据整合与储存 (6)2.3.1 数据整合 (7)2.3.2 数据储存 (7)第3章数据分析方法论 (7)3.1 描述性统计分析 (7)3.1.1 频率分布 (7)3.1.2 集中趋势度量 (7)3.1.3 离散程度度量 (7)3.1.4 分布形态 (7)3.2 假设检验与推断统计 (7)3.2.1 假设检验基本步骤 (7)3.2.2 单样本检验 (8)3.2.3 双样本检验 (8)3.2.4 多样本检验 (8)3.3 数据挖掘与预测模型 (8)3.3.1 数据预处理 (8)3.3.2 关联规则挖掘 (8)3.3.3 聚类分析 (8)3.3.4 分类与预测 (8)3.3.5 时间序列分析 (8)第4章市场细分与目标客户定位 (8)4.1 市场细分方法 (8)4.1.1 基于需求的细分 (8)4.1.2 基于地理的细分 (8)4.1.3 基于人口的细分 (9)4.1.4 基于心理的细分 (9)4.1.5 基于行为的细分 (9)4.2 目标客户选择与定位 (9)4.2.1 确定目标市场 (9)4.2.2 评估目标客户的潜在价值 (9)4.2.3 制定目标客户选择标准 (9)4.2.4 客户定位策略 (9)4.3 市场细分与目标客户分析案例 (9)4.3.1 案例一：快速消费品行业 (9)4.3.2 案例二：高科技电子产品市场 (10)4.3.3 案例三：服务行业——金融服务 (10)4.3.4 案例四：线上电商平台 (10)第5章竞品分析方法 (10)5.1 竞品分析框架 (10)5.1.1 定位竞品 (10)5.1.2 收集竞品信息 (10)5.1.3 构建竞品分析矩阵 (10)5.2 竞品数据分析技巧 (10)5.2.1 数据清洗与预处理 (10)5.2.2 数据分析方法 (10)5.2.3 指标选取与构建 (11)5.3 竞品分析报告撰写 (11)5.3.1 报告结构 (11)5.3.2 结果展示 (11)5.3.3 撰写要点 (11)第6章消费者行为分析 (11)6.1 消费者购买决策过程 (11)6.1.1 需求识别 (11)6.1.2 信息搜索 (11)6.1.3 评估与选择 (12)6.1.4 购买决策 (12)6.1.5 购后行为 (12)6.2 消费者行为数据分析 (12)6.2.1 数据收集 (12)6.2.2 数据处理与分析 (12)6.2.3 数据可视化 (12)6.3 消费者满意度与忠诚度分析 (12)6.3.1 满意度指标体系构建 (12)6.3.2 满意度调查与分析 (12)6.3.3 忠诚度分析 (12)6.3.4 满意度与忠诚度的关系研究 (13)第7章价格策略分析 (13)7.1 价格策略类型与制定 (13)7.1.1 市场定价策略 (13)7.1.2 成本加成定价策略 (13)7.1.3 价值定价策略 (13)7.2 价格弹性分析 (13)7.2.1 价格弹性概念 (13)7.2.2 价格弹性测定方法 (13)7.2.3 价格弹性应用 (13)7.3 价格策略优化与调整 (13)7.3.1 监控竞争者价格动态 (13)7.3.2 评估价格策略效果 (14)7.3.3 价格调整策略 (14)第8章营销效果评估 (14)8.1 营销活动效果指标 (14)8.1.1 量化营销目标 (14)8.1.2 关键绩效指标（KPIs） (14)8.1.3 营销活动跟踪与监测 (14)8.2 营销活动数据分析 (14)8.2.1 数据收集与整理 (14)8.2.2 数据分析方法 (14)8.2.3 数据解读与洞察 (14)8.3 营销策略优化与调整 (15)8.3.1 基于数据的决策 (15)8.3.2 跨渠道整合 (15)8.3.3 持续优化与测试 (15)第9章数据可视化与报告撰写 (15)9.1 数据可视化原则与方法 (15)9.1.1 可视化原则 (15)9.1.2 可视化方法 (15)9.2 常用数据可视化工具 (15)9.2.1 Tableau (15)9.2.2 Power BI (16)9.2.3 Python Matplotlib和Seaborn库 (16)9.2.4 Excel (16)9.3 市场调研报告撰写技巧 (16)9.3.1 报告结构 (16)9.3.2 语言表达 (16)9.3.3 图表应用 (16)第10章市场趋势预测与战略规划 (16)10.1 市场趋势分析方法 (16)10.1.1 定性分析：运用SWOT、PESTLE等工具，从市场环境、行业竞争、政策法规等方面，对市场趋势进行综合分析。
三段式逻辑
三段式逻辑1. 引言三段式逻辑是一种基本的思维方式和论证方法，它由前提、推理和结论三部分组成。
三段式逻辑的应用广泛，无论是在学术研究、商业决策还是日常生活中，都能发挥重要的作用。
本文将深入探讨三段式逻辑的定义、构成以及如何应用于实际问题中。
2. 三段式逻辑的构成三段式逻辑由三个基本部分构成：前提、推理和结论。
每个部分都扮演特定的角色，共同构成了一个完整的论证过程。
2.1 前提前提是一个论点的依据或假设，它提供了一种事实、观点或条件来支持推理和结论的形成。
前提应该是真实、合理且具有说服力的，以使整个论证过程更加可靠和有效。
2.2 推理推理是基于前提进行逻辑推导的过程，通过分析前提之间的关系和逻辑规则，以得出更进一步的结论。
推理可以采用归纳法或演绎法，根据特定规则或条件进行逻辑推演，以验证或推翻前提的正确性。
2.3 结论结论是根据前提和推理而得出的最终观点或结果。
结论应该是在推理过程中合乎逻辑的，并且能够回应问题或主题的核心要点。
一个好的结论应该是明确、简洁和具有说服力的，能够使读者或听众对论证过程产生信任和共鸣。
3. 三段式逻辑的应用三段式逻辑在各个领域都能够发挥重要的作用，以下将从学术研究、商业决策和日常生活三个方面进行具体讨论。
3.1 学术研究在学术研究中，三段式逻辑常用于问题陈述、研究设计和结论阐述等方面。
研究者需要清晰地表达研究问题的前提，确保其合理性和可操作性。
在推理过程中，研究者应采用科学的方法和逻辑规则，以使研究结果具备科学性和可靠性。
最后，研究者需要通过结论来回答研究问题，指出研究的重要性和意义，并提出可能的进一步研究方向。
3.2 商业决策在商业决策中，三段式逻辑可以帮助企业分析市场需求、评估商业机会和制定战略计划。
企业需要根据市场数据和趋势提出前提，明确市场机会和竞争环境。
通过推理过程，企业可以对不同商业模式、销售策略和产品定位进行分析和比较，以找到最佳解决方案。
最后，企业需要根据推理结果得出结论，制定行动计划和策略，并定期评估和调整以实现商业目标。
行业研究的基本逻辑和方法
行业研究的基本逻辑和方法企业在进行决策时，对行业与市场的充分了解能够为管理决策提供更为准确的依据，减少不必要的决策失误，那么如何展开行业研究呢？行业研究的基本逻辑在日常生活大小事情的选择中，我们都会根据所搜集和掌握的信息做决定，我们对于事情判断的正确性很大程度上依赖于掌握信息的多少。
这个道理对于企业决策来说同样有效，对行业与市场更为深入的情报研究能够为公司管理层在决策中提供更为全面和准确的依据。
因此，进行充分且深入的行业研究十分重要。
在进行行业研究前，我们首先要明确进行行业研究的目的：是单纯地了解行业现状？还是挖掘商业模式？还是归纳龙头公司产品线布局？明确目的再进行研究能够使我们切入要点，切实地为公司/业务提供价值。
行业研究的基本流程我们将行业研究分为四个流程阶段：行业研究的基本流程是：资料搜集→结构化分析→内容呈现→盘点。
首先，为了确保行业研究的深入，第一环节的资料搜集和分析对于整体行业研究的深度至关重要。
如果在第一环节搜集到的资料过少，后面结构化分析环节就会无从下手，进而导致整个行业研究流产。
为此，我们会通过多维度进行资料的搜集，其中包括：一手信息/数据搜集，采用数据爬虫对前端网页中结构化数据的抓取、编写定量问卷对用户进行调研分析、组织对行业专家的访谈等；二手信息/数据搜集，整理和分析第三方机构披露的数据，对所在行业/市场进行分析。
由于二手信息/数据渠道过多，我们会在后面的章节详细陈述这些查找互联网行业信息的渠道。
其次，在有了基本的材料后，我们会对这些材料进行结构化分析。
所谓结构化分析，指的是通过系统化和标准化的框架/模型，或采用结构化的逻辑思维对我们前面搜集到的信息进行分析，通过结构化分析最终能够帮助我们全面深刻地理解所研究的行业。
在这个环节中，分析工具/框架/指标是标准化的、同时能够通过阅读学习快速掌握的方法，而结构化思维相对而言就是我们所说抽象化的框架思维，能在大量的信息中归纳出核心要素，通过分析这些要素提炼出观点和解决方案。
常用逻辑方法举例
课程作业题目常用逻辑方法举例学院专业班级学号学生姓名指导教师第1章常用逻辑方法举例1.1对比法山东省烟台市是我国著名的苹果之乡，但近年来，烟台苹果不断受到陕西苹果的冲击，苹果市场出现了一定的波动。
烟台苹果为继续稳占首市场，就运用对比法探寻市场取胜之道。
一方面他同陕西苹果进行空间上的对比，分析二者产量、价格、天都、光泽、口感、大小等方面的信息；另一方面研究烟台近年的价格走势、种植密度、产量、营销途径与方式等信息。
将两方面的对比信息结合，找到了更好的销售方法与渠道，从而重新谋得了市场领先地位。
在本例中烟台苹果为重获市场领先地位，通过同陕西苹果进行空间上和时间上的对比，从而了解自己的不足和优势，寻找更好的销售方式和渠道的过程中运用了对比法。
通过对两地的信息进行对比，可以总结一些经验和教训，对比彼此发展速度的快慢，了解水平的高低、力量的强弱、技术的优劣、产品的多少，质量的好坏等，这些都是对比法的优点。
但对比法只是信息分析的基础，本例中也只是对一些可能影响他们产生差异的因素进行了简单的对比，但实际的信息分析是比本例复杂得多的，需要对比的东西也还有很多，比如地理环境，地方政策之类的因素，同时可以依赖和借鉴的方法也还有很多，所以一般都是利用其他方法和对比法相结合，才能最终提出可行、周到的方法。
从这个例子中也可以知道对比法时要注意的问题。
首先，在运用对比法的时候，进行对比的方法必须是可比的。
本例中两地的苹果就都有产量、价格、天都、光泽、口感、大小等方面共同的比较点。
其次，要注意对比时要抓住主要矛盾，确立对比的标准。
陕西苹果为什么能挤进山东市场，是价格、品质还是服务优势，烟台苹果应该抓住他们之间的主要矛盾，有针对性地进行改善，这样才不会做无用功。
最后，要注意避免局限性和表面化。
分析两地时要进行全方面的对比，不要只抓住局部和只从表面上进行分析。
1.2类比法过去人们喜欢吃水果糖，日用化工厂生产了香型牙膏；在国外，前几年男女老幼都喜欢吃各式巧克力糖，因此，牙膏也制成巧克力香型，取名叫“爱的可乐”，结果销路很好，尤其是青年人喜欢使用。
销售行业市场研究的话术方法
销售行业市场研究的话术方法在现代商业环境中，市场研究是销售行业中至关重要的一项工作。
它可以帮助销售人员了解并分析目标市场的需求和趋势，为销售策略和决策提供有力的依据。
然而，如何在市场研究中使用有效的话术方法来收集准确和有用的信息，成为了销售人员亟待掌握的技能。
第一，了解目标受众。
在进行市场研究时，销售人员需要准确把握目标受众的需求和偏好。
通过提问和倾听来了解他们的购买动机、期望和痛点是获取信息的有效途径。
例如，可以询问“您在购买产品/服务时最看重的因素是什么？”或是“您认为目前市场上的产品/服务有哪些不足之处？”这些开放性问题可以激发受众的思考，帮助销售人员深入了解目标市场。
第二，选择合适的话术。
在市场研究中，选用合适的话术方法可以更好地引导对话，并从中获得有价值的信息。
例如，使用肯定性的开放性问题可以激发受众积极回答。
比如，“您觉得我们的产品/服务有什么优势？”这样的问题可以引导受众谈论他们觉得最棒的地方。
另外，使用反向思考的方式也是有效的，比如问“您对我们的产品/服务有哪些意见和建议？”这样更容易引出受众对产品/服务的缺点，帮助销售人员发现潜在的改进点。
第三，注重倾听和观察。
在进行市场研究时，倾听和观察是非常重要的技能。
销售人员应当积极倾听受众的回答，仔细观察他们的肢体语言和情绪反应。
通过观察，销售人员可以更好地理解受众的真实需求，并且获得更多细节。
例如，当受众提到某个产品/服务的问题时，销售人员可以进一步追问以了解背后的原因，并作出相应的记录。
通过有效的倾听和观察，销售人员可以为市场研究提供更全面和准确的信息。
第四，保持客观和中立。
在进行市场研究时，保持客观和中立是十分重要的。
销售人员不应该给予受众任何引导性的意见或评价，以免影响受众的回答。
相反，销售人员应当保持中立立场，并积极促使受众提供真实和独立的观点和意见。
这样可以确保市场研究的结果更加客观和可靠，为销售决策提供有效的支持。
第五，合理利用采访笔记和记录工具。
市场调研的相关知识点
市场调研的相关知识点文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-MG129]市场调研的相关知识点首先定题写摘要（全文的概述，一般留在最后写）关键词（3至5个）目录内容：第一部分可行性分析一、研究背景二、研究的基本内容、思路与方法三、研究的组织工作方案和进度计划第二部分研究报告一、研究的缘起、目的和意义二、论题与对象的联系的紧密性三、个案分析四、调查问卷与调查对象（一）问卷设计（二）问卷的抽样、发放及回收（三）调查对象信息说明五、调查结果分析（一）调查问卷数据分析（二）深入分析六、结论及建议七、结束语八、组员感言第三部分问卷样本与访谈记录对某一情况、某一事件、某一经验或问题，经过在实践中对其客观实际情况的调查了解，将调查了解到的全部情况和材料进行“去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来，这就是。
的核心是实事求是地反映和分析客观事实。
主要包括两个部分：一是调查，二是研究。
调查，应该深入实际，准确地反映客观事实，不凭主象，按事物的本来面目了解事物，详细地占有材料。
研究，即在掌握客观事实的基础上，认真分析，透彻地揭示事物的本质。
至于对策，调研报告中可以提出一些看法，但不是主要的。
因为，对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。
如何写好调研报告?第一，必须掌握符合实际的丰富确凿的材料，这是调研报告的生命。
丰富确凿的材料一方面来自于实地考察，一方面来自于书报、杂志和互联网。
在知识爆炸的时代，获得间接资料似乎比较容易，难得的是深入实地获取第一手资料。
这就需要眼睛向下，脚踏实地地到实践中认真调查，掌握大量的符合实际的第一手资料，这是写好调研报告的前提，必须下大功夫。
第二，对于获得的大量的直接和间接资料，要做艰苦细致的辨别真伪的工作，从中找出事物的内在规律性，这是不容易的事。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
判断市场发展的趋向。
需求
城市政策研究：核心“药方”是否对症，形成政策评价（市场影响和趋势分析）
房地产调控政策的不同措施和力度对城市市场的影响也不一样；即使是同样的政策，实施在不同的城
市，房地产市场表现也会出现差异。
政策内容解读（what）---市场特征总结（why）也就是政策出台背景，归纳当前市场的问题关键--判断政策是否对症，影响程度如何
政策对深圳房地产市场的影响：
/research/Details/6314
18 /research/Details/6239 /research/Details/6188
市场研究的逻辑和方法
2012年5月
杨科伟
克而瑞研究中心 研究经理 2016年08月
此报告仅供内部使用，未经 克而瑞信息集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
目 录
一、总论
二、宏观行业研究的逻辑和方法 三、城市市场研究的逻辑和方法
四、课堂练习与课后作业
一、总论
2012年5月
3
10
行业研究：经济增长、人口增加和货币超发驱动房地产销售持续增长
总的来说，宏观经济增长、适龄人口涌入和货币量增加为房地产市场发展（量价增长）的三个主要驱
动因素，而经济作为核心因素，同时对人口和货币亦产生相互作用和影响。
经济对房地产和其他因素的影响：
经济增长吸引外来人口流入，促进房 人口变化对房地产的影响： 人口涌入带来房地产市场新增需
城市市场研究：认清现状、分析成因，洞悉走向
首先，清楚市场是什么样的（即what）。分析市场得先把市场现状了解清楚，通过供应、成交、成交结构
、热销项目及其在一定时间内的波动变化，分析同、环比变化，归纳总结当前市场的主要特征。
其次，找出市场形成现阶段特征的动因（即why）。外部条件只能是辅助，核心仍是供求关系。
原因
/research/Details/6194 /research/Details/6307
关键因素
城市市场研究：方法示例——短期内城市房价上涨
新增供应 供应不足 库存过低 政策刺激 这些因 素未来 是否存 在？
多跑
多走出去跑楼盘、 跑城市，从而对
多聊
多参与各种业 内交流、行业 论坛和行业会
项目和市场有更
直观的感受和看 法。
议，开阔专业
角度和视野。
6
二、宏观行业研究的逻辑和方法
2012年5月
7
行业研究：宏观经济全局背景下，理解行业政策，判断行业形势和走向
开发投资增速每提高1%，将提升 GDP0.037% 从国民经济投入产出来计算，房地产 开发投资所直接关联的房地产业和建 筑业对别的行业具有极大波及效应。
/research/Details/6096 /research/Details/6281 9 /research/Details/6154
行业研究：核心在销售，政策或刺激或抑制成交决定行业走势
供求关系
需求积压 需求旺盛 恐慌预期
收入增加
涨价情况如何
为什么涨
改善房占比上升 成交结构 豪宅占比上升
需求溢入
长期趋 势OR短 期现象
城市市场研究：前瞻性研究核心仍是供求关系，将影响变量模型化
各城市间房地产市场起步时间、发展速度快慢不同，经济发展水平、人口吸附能力等方面差异显著拉大，
城市分化大势所趋趋势，当前所处阶段不同，未来前景也不一样。对城市房地产市场的发展前景的分析判
16
市场研究：供求关系是分析现状、判断趋势的核心逻辑
从小到一个版块一个行政区，大
到一个城市一个城市群甚至整个 房地产行业，其房地产市场发展 的阶段和前景判断，同样遵循供 求关系这一核心逻辑。 供 应 无论是规划、政策还是制度，其
最终都是直接或间接作用于供、
求两端，成为推动或抑制市场发
展轨迹的各种动因。通过分析这
政策
经济
行业
8
行业研究：政策是推手，判断政策意图和趋向要紧扣房地产业对当前经济作用
通过国家重大会议如“中央经济工作会议”、全国“两会”等有关整体经济和房地产业相关论断的梳
理，了解段中长期整体政策基调，判断行业政策未来风向。
分析央行、财税、住建等部门发布的突发性政策，研判政策趋向变化。
明确行业政策的背景和意图： 对未来政策方向的预判：
累工作，打好坚实的专业基础。
专业术语训练
掌握房地产行业各种专业术语； 摸清我们分析研究的逻辑和专业语
数据整理分析
细心缜密收集和整理各类数据； 掌握常用的数据处理EXCEL公式和
资讯收集积累
掌握资讯收集的各种渠道； 对行业各方面资讯保持敏感度和关
言使用习惯；
熟练使用各专业词句，快速上手各 项研究和报告。
销售是投资的先行指标，房地产开发投资又是当前经济的“稳定器”；反之，要在经济转型中保证增长不失速
，房地产业再次扮演中国经济“救世主”角色。 决定当前“去库存”成为各地政治任务，一线与部分二线高房价、高地价会被视为合理和阶段性容忍。 国家统计局盛运来：“房地产市场总体稳定，分化调整的走势和格局下一阶段还会延续。而这种分化调整有利 于房地产去库存，有利于房地产长期稳定健康发展”。
研究逻辑：定量与定性、描述性与探索性研究相结合的分析方法
是什么 What
核心逻辑 会怎样/怎么办 How 为什么 Why
• 整体描述 • 多维描述
归因
• 总结特征
• 主次动因 • 变化趋向 • 趋势
预判
• 前景
• 个别深度
• 分析成因
• 作用机制
• 变化程度
事实
分析
研究方法：打好坚实的专业基础
通过有意识的对专业术语和研究习惯用语的训练，细心缜密的数据整理和分析以及持续的资讯收集积
市场潜力度
/research/Details/5670
市场容量
课堂练习与课后作业
一、课堂练习 1、市场研究的核心逻辑是要解决（ ）、（ ）与（ ）等方面的问题。 2、市场研究一般是（ ）与（ ）、（ ）与（ ）相结合的研究方。
3、市场研究除了要日积月累打好专业知识基础，还需要不断自我学习提高， 一般的途径有（ ）、（ ）、（ ）等。 4、通过对历史数据的拟合回归分析，房地产开发投资与（ ）的关联度最高 A: 销售金额 B: 销售面积 C: 人口数量 D: 财政支出 5、市场研究中只要随时关注（）这一关键，就能在众多指标中不迷失方向。 A:调控政策 B:供求关系 C:利率首付水平 D:住房需求量 二、课后作业 下列城市中无锡、厦门、成都、武汉、长沙自选其一，从市场角度分析一下当前市场状况，判断其短 （三四季度）中（2017年）长期（未来3-5年）市场整体趋势，形成不超过1000字的短文。
地产市场需求量；
经济增长增强居民购买力，拉升房价； 经济增长释放货币需求量； ……
求量；
人口年龄结构变化对市场需求量 和需求产品影响大； 购买力的变化，即房价收入比对 市场持续上涨形成压力；
经济
……
人口
货币
货币流向对房地产的影响：
MI和M2与房价水平走势
Graphic Design
一致； 新增贷款水平变化与房价 关系密切；
断，可以为政府制定政策、购房者置业决策和开发企业的城市进入和战略布局等各方面提供参考。
其核心仍然是围绕供求关系可能所产生的变化，通过一系列的将会导致供、求两端产生变化的指标变量进
行综合定量测算，形成对未来趋势预判。
市场供求
市场健康度
首付/月供能力
城市竞争力
购买力
市场前景
吸附力
/research/Details/5894
工具；
基于多指标和多维度的数据进行数 据分析。
注度；
持续的资讯收集和积累迎来厚积薄 发。
5
研究方法：做研究不局限于“闭门造车”，应多读、多跑、多聊
在打好坚实基础的同时，保持旺盛的持续学习能力，并走出去多看盘、多交流。
多读
保持旺盛的持
续学习能力， 多研读各类专 业研究报告。 1
行业研究：研究示例
人口结构变化对房地产市场需求的影响： MI和M2对房价走势的影响：
有人、有钱、有杠杆（中国与美国老太太的故事）
这也就不难理解为何过往十年，房地产行业能够持续高速发展、房价“屡调屡涨”
同样，对行业未来走势也就有清晰理解12
行业研究：短期研究方法示例
通过对月度或季度国家或城市房地产行业各指标的历史数据的对比分析，判断当前房地产市场景气程
度以及对未来行业走势的判断。
通过历年历史数据回归比较，可以定量预判各指标一定时间的增量及增幅等
当前房地产行业运行情况、 宏观预判和
行业基本面分析示例：
政策建议
易居中国
丁祖昱 2015/2/1
/research/Details/6253
行业研究：中长期趋势研究方法示例
14
三、城市市场研究的逻辑和方法
2012年5月
15
市场研究：供求关系是分析现状、判断趋势的核心逻辑
常住/户籍人口
人口增长率
城市拆迁量 欲求 人均居住面积 人均购房面积
土地出让量 新开工/施工量
政策
供应 需求
新增供应量 待售面积/库存量
土地消化周期
租售比/坪效 人均存款余额
价格
能力
人均可支配收入
贷款首付/利率 房价收入比
最后，分析这些动因的变化趋势和程度，判断市场未来走向或给出解决建议（即how）。分析哪些影响因素
会继续存在、哪些会消失，哪些动能会增强、哪些会减弱，增强或减弱的程度如何，这些动因是影响供求的
关键还是次要因素，影响深度、广度如何。 关键因素
原因 原因 原因 原因 原因