建发天府鹭洲南地块定位报告
成都天府新城站南组团两地块综合体项目前期分析报告总结92p-
其次，进一步落实房地产市场调控措施
（一）努力实现新建住房价格控制目标 （二）进一步强化房地产市场管理和监督检查
严格住房用地供应管理；严格税收征管；严格商品房预售许可 管理； 严格商品房预售价格监管。房地产开发企业申办预售许可时必 须在预售方案中据实按套报送预售价格，并按套明码标价、 “一房一价”、公开销售。报送价格3个月内不得调整，3个 月后需要调整价格的必须重新报送并按规定重新公示。 严格商品住房交易行为监管。取得预售许必须在10日内将全 部公开销售
28 2119 1 5 9 17 4 4 25 13 30 22 12 15 4 87 11 13 15 9 10 11 29 17 17
03 -0 01 9日 月 10 -1 01 6日 月 17 0 1 - 23 日 月 24 01 月 3 1 30 日 -2 月 0 2 0 6日 月 07 0 2 - 13 日 月 14 -2 02 0日 月 21 -2 02 7日 月 28 -0 03 6日 月 07 0 3 - 13 日 月 14 -2 03 0日 月 21 -2 03 7日 月 28 0 4 - 03 日 月 04 -1 04 0日 月 11 -1 04 7日 月 18 -2 4日
首先，进一步加大保障性住房建设力度 （一）按需建设，确保保障性住房供应 （二）提高住房保障标准，扩大住房保障范围 （三）加强监管，确保住房保障公平公正 （三）暂时实行住房限购政策
住房限购的时间和范围。即日起，在本市锦江区、青羊区、金 牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措 施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准， 新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。 住房限购的对象。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房 的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍 居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保
铁像寺水街考察调研报告
铁像寺水街考察调研报告Investigation Report Of Tiexiang Temple目 录CONTENTS1铁像寺水街基础信息2铁像寺水街业态分布及业态配比345铁像寺水街考察总结铁像寺水街运营管理铁像寺水街品牌展示铁像寺水街基础信息铁像水街位于成都天府新城大源组团，项目西临铁像寺，北临外籍人居住区，东面与南面为高档居住区，位于天府新区的核心位置.铁像寺水街项目信息项目信息建筑形态街区商业商业定位特色禅文化主题街区用地面积78亩商业建筑面积 5.5万平方米层数普遍2~3层停车位1000个（B1~B2）开发商及运营商简介成都高投置业有限公司是成都高新区管委会下属的大型国有独资企业成都高新投资集团有限公司的全资子公司，于2002年1月成立，注册资本7.5亿元，总资产约77.4亿元，经营范围涉及房地产开发经营、工程建设管理及物业管理等，拥有房地产开发企业一级资质成都高投资产经营管理有限公司是成都高新区管委会下属的大型国有独资企业——成都高新投资集团有限公司的全资子公司，成立于2001年3月。
2012年8月，公司更名为成都高投资产经营管理有限公司。
目前注册资本10.8亿元，总资产15.34亿元。
双祥社区绿地之窗华润凤凰城1期航天城上城天合，汇锦城华润凤凰城3期华润凤凰城2期天悦府中环岛广场凯德世纪名邸建发鹭洲国际佳年华，时代晶座骑龙社区银泰城写字楼莱普敦公寓大源国际中心二期无国界蜀都中心天鹅湖花园环球时代中心两江国际住宅中海兰庭清凤时代城中州锦府河岸复地雍湖湾铁像寺水街两公里内约辐射常住人口2.4万办公人群30万铁像寺水街铁像寺水街附近住宅分布铁像寺水街业态分布及业态配比一 区 二 区三 区四 区五 区小商品售卖精品服饰专卖店茶房、咖啡厅民俗文化展示大型餐饮精品商业娱乐会所高档会所特色轻餐素食文化寺庙相关服务一区二区三区四区五区亲水休闲商业区休闲商业区商务休闲商业区铁像寺北区铁像寺水街业态分布铁像寺水街业态配比餐饮16.67%茶艺咖啡25%展示零售16.67%艺术空间16.67%休闲生活25%铁像寺定位为文创休闲街区因此在业态选择方面对文化休闲更为侧重。
天府鹭洲
采用日立原装进口天梯，设计为三梯六户。从配置上面来说，符合业主的需求，另外在样板间展示区还有专门的轿厢展示。购房者可以先行体验。
公摊：18分
天府鹭洲的公摊在20%到21%左右，从高层项目来看，还属于中规中矩，而电梯3梯6户的设计也没有太多的亮点。
企业历史：35分
天府鹭洲的开发商建发地产。来自于厦门。经过30年的发展，建发地产如今已经成为厦门乃至全国多个一线城市的知名地产品牌，一直以来建发地产用“关爱城市 关爱人”的发展理念为一个个城市奉献了多个优秀的产品。
问题：大源组团周边的项目，其价格区间来看，你们应该是最贵的之一。你们为什么卖这样的价格？
答曰：其实我们的价格并不贵，我们的赠送空间非常巨大，每一套房子都有近70平米的赠送，有的赠送面积甚至达到了100平米。算下来并不贵。
核实：记者认真分析了天府鹭洲的户型，发现其100平米左右的户型都可以变化成4房、甚至5房。算上这个面积，其价格在6800——7800左右。
地铁：10分
现在地铁1号线，与该项目的距离还较远，如果除开项目本身或将带有直达地铁口的便车因素外，完全与现在开通的地铁线搭不上边。只有等待未来的地铁5号线的贯通。
主干道：35分
城南的交通规划无疑是整个成都最好的区域。三环路、绕城高速公路、双华路、城环路四条横向主要交通主轴。机场高速、 大件路、 成雅高速、元华路、天府大道、成仁路六条纵向主要交通主轴。 如此庞大的交通组合线路，让整个城南的交通融汇贯通。方便快捷。
大仙认为，你买不买天府鹭洲，其实很重要的一个原因是在于这一块土地的属性，大源这一区域，早已经是品牌楼盘云集，土地的属性已经具备。那么还要看项目自身的品质，天府鹭洲结合了土地的属性与自身产品的属性，成功是必然的。
商业项目案例分析——建发鹭洲里
项目概况
建发鹭洲里通过将生态、绿色情景融入商业建筑中，打造成都首例生态园林式商街；同时通过
内、外环形街区规划，将街区商业、商业别墅、社区配套商业聚为一体，力图涵盖商业链顶级、 高端产品，覆盖全消费群体。 鹭洲国际
商业别墅
社区配套商业
环形街区商业
区位交通
建发鹭洲里地段优势明显，扼大源板块核心位置
拥有立体交通路网，公共交通便利，商业通达性好
4.2,心花鹭放绿满全 城活动，千份多肉植 物及运动装备送全城
6.4,亲子趣味运动会
3.24,助力双遗马拉松 提供生态服务站、订 制装备
5.30,时尚之夜暨毛戈平 造型SHOW,重新彩妆 模特走秀，嘉宾讲座
7.16,儿童职场体验季 携手星期八小镇，6大 置业体验馆
营销动作分析——推广
前期推广动作常规，主要覆盖锁定区域内投资客群，诉求围绕招商，简单明了！
高新区伊藤洋华堂(中国旗舰店)旁
开发商：成都华翊龙房地产开发有限公司 占地面积：69700㎡ 商业面积：80000㎡ 总建筑面积：327203㎡ 容 积 率：3.0 总套数：768
楼盘基本 情况
可售面积：6000㎡ 物 业 费：—
建筑形态：街区商业 、 外观风格：绿色生态园林 独栋商业 装修情况：毛坯 开盘时间： 产权年限：40年 交房时间： 预计2017年7 月
I·City情景城市漫道
Hale Waihona Puke I·View主题观光梯产品分析
建筑主入口处的下沉广场，直接千户大盘鹭洲国际的主入口，实现住宅业主天然导流
产品分析
配合不同主题的生态情境体验区，打造集生态、情景小品、儿童娱乐、休闲为一体的户外情 景体验漫道；观光电梯融入生态绿色情境、不定期变化自然主题，同时配合以海洋环境打造 的全透明空中水景
成都-金融城-规划
金融城规划再次调整，新增大量公共、商业用地成都市规划局近期再次发布金融城调整规划。
规划显示，大量的二类住宅用地被商业、公共用地取代，这也更加符合金融城总体规划定位。
金融城规划分三期，第一期即为已经建成的天府国际金融中心( TIFC ) ，第二期为天府大道西侧组团，第三期为天府大道东侧以及锦江东侧扩展组团。
成都环球金融中心首次曝光，由本土企业制造首次曝光的成都环球金融中心项目，确认系由四川领地集团建设。
项目位于成都天府-新城大源CBD组团，地块前身为领地国际广场，而再前身为水电大厦（二期）地块。
一年多以前开始挖掘基坑，后停工至今。
由目前情况看来，应该是更改设计方案所致。
尚不清楚项目的设计公司，不过根据向上的情报，领地集团曾经将老方案交至AEDAS修改，所以AEDAS设计本新方案的可能性非常大。
据介绍，本项目由两栋200米高的双子塔写字楼构成，基座裙楼则为商场。
总建筑面积19万平方米。
若项目进展顺利，2013年将有可能落成。
成都大魔方最新方案亮相，布局细微变化位于成都天府新区金融城片区旁的成都大魔方由于其其特的项目名称和绚丽的建筑风格而受到关注。
作为公共文化建筑稀缺的成都市来说，天府新区文化片区同时落地的三大项目——世界最大单体建筑海洋公园、ZAHA设计的流线型扭曲建筑成都艺术馆以及未来有望进驻NBA场馆的成都大魔方，给予了成都市民等待的理由。
由成都传媒集团和中国五冶共同打造的成都大魔方占地面积190亩，总建筑面积超过60万平方米。
项目已于2010年3月1日正式奠基，计划总投资55亿元，由华东建筑设计研究院担纲设计。
项目建成后将涵盖包括12000座的专业大型观演建筑，包括超级电影世界、DISCOVER中心、HAPPY广场、LOHAS广场、不夜街等内容的大型集群商业，以及超高层甲级写字楼、超高层五星级酒店、行政公寓等最新项目效果图显示，建筑最新分布产生细微变化，原来靠天府大道旁的超高层螺旋状建筑由一栋梭形建筑代替，而原方案中的四栋n形建筑中的一栋将更改为两栋超高层现代化建筑。
大源组团情况介绍
大源组团情况介绍大源组团一直作为天府新城核心区域发展，同时政府大力推动，区域发展状况备受社会关注。
自05年高新区规划正式出台，大源组团发展大幕拉开，至今已7年之余。
本文将从区域发展背景，区域规划，房地产市场现状等多个方面全面解读其片区发展价值及其未来发展潜力分析。
1、区域分析1.1区位概况大源组团板块指外环路（绕城高速）天府大道南延线以南，成昆铁路以东，高新区界以北区域。
整体面积为12.2平方公里，距市区仅10公里。
成都将天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。
而大源组团位于天府新城核心居住板块。
图1：大源组团区域图1.2大源组团发展轨迹自96年成都城市规划起，成都向南发展的发展思路就从未发生过改变。
南部始终是承载成都“全国、世界”一流战略梦想的发展载体。
而大源板块是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区。
从2005年至今，大源组团在历时7年完成居住成熟化。
2007年-2010年，住宅开建，大源组团居住环境初显规模；2010年，地铁一号线正式通车，为大源组团带来巨大的人气；2011年，以伊藤洋华堂旗舰店开业为代表，大源内商业项目开始陆续上市。
如今，中海兰庭、华府西苑、华润凤凰城均交房入住，区域内常驻人口达到12万以上，人口构成为高知、产业引导人群。
图2：大源组团发展时间轴1.3配套设施：交通：公交5、26、898路都已经开始通过区域核心地带；地铁1号线位于城市向南推进的主轴线上，规划中的地铁5号线将直接贯通于大源居住生活区；教育：目前教育配套主要是以政府公立小学、幼儿园为主，七中高中部现已入驻，形成国际化完善教育体系；商务：目前已有洲际、希尔顿两家五星级大酒店以及四星级假日酒店的落户，主要分布在会展中心周围。
未来将共有6家五星级酒店落户大源组团；市政配套：目前已经规划落地6个市政配套。
图3：地铁1号线南延线站点图图4：大源组团配套图1.4商圈分析大源板块已知含有大型商业的综合体有6个，分别为保利国际广场、世豪广场、复城国际、美年广场，已知商业体量约为50万平米。
汇锦街调研
汇锦街基本信息
项目 建筑形态 商业定位 用地面积 商业建筑面积
层数 停车位
信息 街区商业 首席生态院落式商业步行街 5.3万平方米 4.1万平方米
普遍2~3层，局部4层 1000个（B1~B2）
开发商及运营商简介
成都天合房屋开发有限责任公司
成立于1995年，是具有国家二级开发资质的专业 房地产开发经营企业，在成都先后开发和销售了 草堂之春、溢阳绿城、水木光华、天合凯旋城、 天合凯旋港、盛南领地、天合凯旋广场、天合凯 旋天际湾、天合凯旋南城、汇锦城等众多精品楼 盘，累计开发面积超过180万平方米，是成都房 地产界知名品牌之一。
景观相协调。
汇锦街特色形象
有项目的独特形象，并且将形象或者其中的元素广泛用于景观小品之中，使汇锦街的各个 景观产生关联，显得协调统一。
05
汇锦街考察总结
项目优点
l 公共性服务性及基础设施设备完善，每栋均配备燃气主管，利于 业态引进。
l 运营状况良好，街区商户宣传进行统一的管理。 l 街区无空铺，已入驻品牌知名度高，重点品牌分布均匀，特色餐
饮轻餐较多，及聚人气。 l 商业氛围浓厚，客流量大，商户经营情况良好。
项目不足
l 业态铺位面积过大，不利于后期补位招商。 l 导视系统过少，衔接不良好，二三楼指引不明确。 l 停车场导视系统不完善，顾客体验感较差。 l 运营及监管不足，少量商户装修风格管理不到位，出现KT板上
墙做店招，影响街区形象。 l 雕塑小品风格陈旧，时尚感不足，已不能吸引顾客驻足拍照欣赏
07
晟悦影城
面积：约1000㎡ 客单价：45元/位 客座：4个厅 外摆：无外摆区
08
川江坝子
面积：约1500㎡ 客单价：80元/位 客座：大厅45座，包间7个 外摆：10外摆座
2023年天府锦江锦规划
2023年天府锦江锦规划
1.0版本
大家最熟悉的“一城一区一带”规划建设方案
这是天府新区第一版正式规划方案，“一城”指的是成都科学城、“一区”指的是秦皇寺中央商务区、“一带”指的是锦江生态带。
2.0版本
大家较为陌生的“1775”城市空间结构
去年年底发布的，1.0版本的补充版，“1”指的是鹿溪智谷核心区，两个“7”分别指的是7个板块和7个乡镇，“5”是50余个幸福美丽乡村。
3.0版本
最新的“一中心三城”规划1.0和2.0的结合升级版，“ 一中心三城”包括天府中心、西部博览城、成都科学城、天府文创城。
对比三个版本，变化显而易见，总结来看，有四个：
第一，锦江生态带，没了。
锦江生态带，是大多购房者最熟悉的天府新区板块之一，但在新的“一中心三城”的规划中没！有！了！科学城板块扩大了最新规划中，科学城板块由1.0版本的73平方公里扩大到了3.0版本的125平方公里。
在保留原有的“核心”约25平方公里起步区和5000亩水域面积的兴隆湖的同时，还将2.0版本中的鹿溪智谷核心区、紫光芯镇、籍田镇和白沙京东云小镇也囊括其中，是全新规划中布局最广的板块。
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交通四通八达。
世豪广场
区域内2014年交房户数超过18000
户，预计2015年入住率达到80%以上， 后续潜在项目
集中人口约4万多人，生活氛围将全面
保利心语3-4期 保利心语1-2期
呈现。
外籍人社区
铁
剑
像 寺
南
水 街
大
道
大源中央公园
益 州 大 道
复城 国际
项目经济指标
项目开发在大源组团偏小，占地仅30亩，总建面约6万平米。 容积率较低，规划商业体量不大于1.2万平方米
所有高层 75-77 2014年12月 652
楼栋
朝向 主要卖点
——
——
多数外向 品质、铁象
临街
寺水街
大源组团套三产品线盘点
已推未售
未推未售
建筑面积 实得面积
总价
预计
建筑面积 实得面积
总价
预计
项目名称 （㎡） （㎡） 赠送率 （万元） 销售周期 套数 （㎡） （㎡） 赠送率 （万元） 销售 套数
截至
周期
汇锦城 73-84 84-95 14% 58-67 2013年2月 28 73-84 84-95 14% 60-69 2013年6月 214
2013年7月 214 1#、2#
中庭
低总价 中庭
利通时代晶座（套二）
65平两房单卫
77平两房半单卫
未推未售 已推未售
套二 建筑面积 实得面积
已推未售 未推未售
65-77 65-77
71-89 71-89
赠送率
9-15% 9-15%
预计总价
预计销售周期 截至
剩余套数
分布位置
46-54 2013年6月 80 13#、15# 48-67 2013年10月 208 10#、11#
➢ 关于产品：受支持合理自住和改善性需求政策影响，刚需和改善需求产品 将引发市场需求；
➢ 关于热点板块：锦城湖、攀成钢、外光华、华阳、东升等依旧是热点； 2013年将诞生双流华府等新兴板块。 同时，大源、大面、站南等板块热度依旧会不减。
。大源市场供销存研究
2013年，城南格局研判：
站南板块高端改善集中 大源板块将成为城南首改第一站
誉峰 城南官邸
城南1号
中铁建国际城
半岛城邦
尚郡 雅颂居 天府鹭洲
保利心语
大源板块
天悦府
汇锦城 凤凰城
雍湖湾 时代晶座
泰悦湾
大源组团为天府新城内规划打造的中央居住区，规划配套均以生活为主； 自2007年开始，中海、华润进驻区域。2010年，随保利、建发、复地等国内一线开发商进驻，大 源成为成都最热点的房地产开放区域。 2012年12月，万科跻身大源； 本地块位于大源组团核心位置；
谨呈：建发房产
建发鹭州南地块 项目定位方案
成都思源出品 2013年1月
1 缘起
地块分析 区域分析 交通分析 项目经济指标解读 项目本体综述
。认知本体
项目与城市的关系
宏观区位来看，位于城南天府新城的核心区域——中央居住区。
站南板块
桐梓林一号 公馆1881
天府 本案 新城
仁和春天 时代晶科
——
9-15% 7% 9%
——
—— ——
48.7 2013年6月 208 104.5
2014年12月 480 102.3
天悦府 —— —— —— ——
—— —— 87-90 —— —— 75-77 2014年6月 652
锦城南府—— ———————— ———— ——
—— ——
—— 86 —— 96
朝向
北向 西向
主要卖点
低总价 中庭
尚郡（套二）
8#
1
#
73 92 108
7#
73 92 108 一单元
基7本3 售9罄2 108 二单元
2
73 92 108
#
73 92 108
一单元
6#
73 92 108
3
#
73 92 108 二单元
73 92 108
4#
5#
未推未售
已推未售
ICON尚郡已未推售存量集中在1#、2#楼中 庭及体育公园较好位置，多数为88平米套二， 实得面积为84-98平，赠送率为11%，属于常 规赠送。 1#、2#、3#户型均一致，1#、2#套二户型 景观和视野较好，朝南、朝中庭、朝体育公园。 预计全部产品去化周期在13年3月结束。
尚郡 76-88
利通时代 晶座
雅颂居 （精装）
65-77 95
93-95
84-98
71-89 101.6 102.4
11%
9-15% 7% 9%
57-66 2013年3月 70 45.5 2013年3月 80 104.5
2013年9月 127 102.3
——
65-77 95
93-95
——
71-89 101.6 102.4
项目与区域的关系
项目地块位于建发既已开发项目鹭州南侧，与区域配套连接紧密。项目地段价值认可度较 高，建发品牌在大源区域有积淀。
目标位置 伊藤洋华堂 地铁5号线
距离 （m）
300
300
步行时间 （min）
5
5
车行时间 (min) 1
1
成都七中 500
8
2
铁象寺水街 800
10
3
复城国际 800
10
3
化带。 ③ 项目东侧居住价值高。
项目西侧——边长约182米 ① 临双向4车道的南华路。是
重要的南北交通动线。 ② 具有较高的商业价值。 ③ 西南侧有变电站，对居住有
一定影响。
项目南侧： ① 规划为居住用地，未拍地块 ② 边长约92米 ③ 临16米规划道路
项目综述
自身 禀赋
•较小规模
•中等容积率
•与建发天府鹭洲共筑 中央生活区百亩公园 大盘。
预测3：限购政策持续，多改仍受影响 在继续限购的政策背景下，多次改善性需求购房成本仍高，受政策影响仍存在。
预测4：土地拉供应，抑地王 增供应思路下，土地计划供应量或有提高，“限房价竞地价“、”限地价竞配建“有望在更多城 市推广，而”分割出让“或难以推行。
2012年成都土地市场交易特征总结
➢ 上半年土地市场低迷，下半年在市场向好情况下，市场井喷； ➢ 2012年主城区整体供销与历史高位持平； ➢ 2012年主城区土地均价750万/亩，楼面价2830，也与历史高位持平； ➢ 开发商拿地积极性重回2007年高峰期，各方预期乐观； ➢ 郊县中双流、新都供销在前两位；
地块基础信息
净用地面积 （平米）
20072.35
净用地面积(亩)
30.1085
土地用途
城镇混合住宅用地
土地使用性质
二类住宅用地 （兼容20%的商业）
容积率
≤3
规划建筑面积 ≤60217，其中商业≤12043
建筑密度
总≤40%，塔楼≤22%
绿地率
≥30%
建筑高度
≤航空限高绝对海拔高程549米 （最高点相对地面约60米）。
•项目周边商业配套多以大型集中商业为主， 2010年后小区多规划1-2F底商，现阶段尚未形 成经营氛围，业态方面相对单一；
2012年调控政策走势回顾
2012政策面其实基本无大动作，仅单纯强调执行 2012年底提出在2013年将支持自住和改善需求，政策松绑。
2 研究
2013年宏观大势预判 2013年成都市场预判 大源组团市场供、销、存结构分析 2013年项目营销环境研判及启示
项目与区域的关系
项目位于大源的核心区域，建发天府鹭洲南侧，伊藤洋华堂西侧。区域交通通达性好，未 来居住人口达5万人以上，配套完善，定位中高端，2011年末商业配套开始陆续呈现。
地块10分钟步行圈内有伊藤旗舰店、 雅颂居独栋商业、世豪集中商业圈、复 城国际商业圈、铁象寺水街商业圈、大 源中央公园、大源中学、成都七中。 距离地铁5号线5分钟步行距离，距离 1号线5分钟车程； 区域内配套生活类配套设施陆续呈现， 生活更加便捷 区域内2014年交房户数超过18000户， 预计2015年入住率达到80%以上，集中 人口约4万多人，生活氛围将全面呈现。
•项目总占地面积30亩； •容积率3.0； •住宅体量4.8万平方米、商业体量1.2万平方米； •延续鹭州血脉，构建百亩大盘；
项项区目目位使命••城核：市心发区展域核的心核区心域地段
•位于天府新城中央生活区核心区域； •区域定位起步较高，配套完善；
城市核心住区/规划
延续建发在大源区域的成功形象，打造品质百亩向大好/盘交通便捷/生
交通 •公共交通发达
•天府新城四纵四横的交通体系，通达性好；
活配套丰富但有待
配套 •轨道价值显著
•地铁5号线的价值预期；
项目开发：叫好又叫座
成熟/百亩公园大盘
生活 配套
•景观休闲配套
•教育、医疗配套丰富
•生活配套档次定位较 高，但现阶段配套缺 乏，业态较单一。
•延续建发鹭洲公园、；
•规划配套完善，且日渐成熟；
—— ——
—— ——
62 2014年6月 460
汇锦城（套二）
售罄
86平两房单卫
74平两房单卫
未推未售 已推未售
套二 建筑面积 实得面积
已推未售 未推未售
73-84 73-84
84-95 84-95
赠送率
14% 14%
预计总价
预计销售周期 截至
剩余 套数
分布位置
朝向
主要卖点
58-67 60-69
2013年3月 28 3#、4#、5# 外向、商业