精选商业综合体设计文本：上海 徐汇万科中心三期地库方案汇报
007 徐汇万科中心三期地库方案汇报
B剖面
A
A
B
B
B2层
B3层
•项目整体概况 •地库方案介绍 •前期优化内容 •结构方案介绍
•层高优化
•原设计层高
地下室层高： B1：6.5米 (商业净高4.3米) B2：5.7米(商业净高3.5米) B3:3.9米（车库净高2.2米） L1：5.7米(净高4.3米) L2：6.5米(净高3.5米) L3：5.4米(净高3.5米) L4：5.4米(净高3.2米)
•原设计层高
地下室层高： B1：6.5米 (商业净高4.3米) B2：5.7米(商业净高3.5米) B3:3.9米（车库净高2.2米） L1：5.7米(净高4.3米) L2：6.5米(净高3.5米) L3：5.4米(净高3.5米) L4：5.4米(净高3.2米)
层高优化
A B B1层顶板
A剖面
A B B1层
•项目进展
•塔楼概念方案汇报完成 •商业裙房概念方案汇报完成 •30M分坑保护区招标图完成 •地下室布局深化设计
柳
州
上
路
海
南
站
沪闵路 三期
定 二期 安 路
绿轴
一期
•总平面图
地铁出入口
T2塔楼
待 建 地 铁 站
T1塔楼
地库入口 地库出口
T3塔楼
T4塔楼
裙房
地库出入口
地库出入口 地铁出入口
•经济技术指标
L5
商业：5.45米
柱网选择
三期停车配建交评报告
规范
机动车位
3240（轨道折 减后2592）
其中：无障碍车位 （总车位2%）
其中：大客车车位 （总车位2%）
非机动车位
出租车候客车位 装卸车位
知名地产大型商业综合体设计方案文本
地下车库出入口 To/From B1 Car-parking
1：1000 A3
Second Plan 二层平面图
金
鸡
湖
路
商铺
主题中庭
Theme atrium
商铺
二层平台 2nd Fຫໍສະໝຸດ at上三层台阶 to 3F
上三层台阶 to 3F
上三层扶梯 to 3F
商铺
商铺
商铺
上三层扶梯 to 3F
中央下车点
商铺
上地面 Up to ground
设备 Equipment
设备 Equipment
自行车库 Bicycle Park
1：1000 A3
B2 Plan 地下二层平面图
商业综合体平面
设备 Equipment
上地面 Up to B1
设备 Equipment
上地面 Up to B1
设备 Equipment
客梯 Guest Lift
Residential 1# 2# 3# Typical Plan 住宅1#2#3#楼标准层平面图
Shopping Mall
Entrance
商业内街效果图
商业街车行入口 Shopping Mall Entrance
货车入口 Service Entrance
住宅车行入口 Residence Entrance
弧线方案总平面
日本商业内街参考
日本商业内街参考
Design Narrative 设计说明
Design Narrative 设计说明
地下车库入口 To B1 Car-parking
Plaza 广场
3F
3F
商业零售 & 办公
上海徐汇万科中心三期项目 – 概念设计交通审核交通方案汇报
路
办公塔楼
120,614
商业
88,631
文化
14,803
设备／停车 74,000
总计 442,859
上海Pa项目进出口分析
徐g 汇e 万1 科4 中 心 三 期 项 目
– 概 念 设 计 交 通 审 核 交 通 方 案
上海Pa项目进出口分析
徐g 汇e 万1 科5 中 心 三 期 项 目
– 概 念 设 计 交 通 审 核 交 通 方 案
方案2B
方
案
方案2A 方案3
上海Pa商业车辆流线分析
徐g 汇e 万2 科7 中 心 三 期 项 目
– 概 念 设 计 交 通 审 核 交 通 方 案
上海Pa商业车辆流线分析
徐g
汇e
万2
科8
中
心
三
期
项
目
–
概
念
设
计
交
通
审
核 交 通
这段车道为免与前往B2层坡道车流造成冲突， 建议为单向行驶。
上P
海a 徐g
进入项目的策略性流线分析
汇e
万9
科
中
心
三
期
项
目 现状桥下有栏杆分隔东西 – 向车流，车流不能左转
概
念
设
计
交
通
审
核
由项目南、西及西北面到达
交
（松江、奉贤、青浦、嘉定
通
区及虹桥机场）
方
案
由项目东北面到达 （上海站、浦东及静安区）
现时沪闵路(桥下)北行辅助道 路提供1条车道及1条自行车车
道，车道在繁忙时间为公车专 用车道
徐g 汇e 万2 科1 中 心 三 期 项 目
上海徐家汇商圈市场研究分析暨宜山路站地铁商业项目定位报告(上)68页PPT
（上）
目录
PART 1 区域商业市场解读
04
PART 2 项目商业价值判断
30
PART 3 项目商业功能定位研究
46
PART 4 项目财务测算
85
PART 5 项目规划设计建议
117
PART 6 项目开发运营策略
125
附件
品牌推荐建议
134
一 市场研究
《定位报告逻辑图示》
根据上图数据显示，项目区域内消费者的出行方式中地铁交通占据绝对主力，从消费陪伴者分析图看，以上下班途中及工作 时间的日常消费比重最高，而以家人为核心的家庭式消费和以恋人为核心的约会式消费均占据一定的比例。以上下班和工作 时间为主的消费具有典型的年轻化消费的特征，通常消费金额低、频次高、类型多样。
20
继续在”田” 字区域扩容， 形成宜山路核 心消费圈。
光启城投入使用后，区域内零售餐饮、休闲娱乐商业面积将增加至12.5 万㎡ ，目前较弱的生活服务型商业将得到扩容。届时，商圈内居民、白 领等的生活消费将回归至本商圈，由此形成的商业氛围将对本项目产生 促进作用。
区域内商铺以小面积分割商铺为主，50-100㎡及以上中等规模商铺供应 较少。小商铺租金总额较低，受到商户青睐，出租率较高。
区域商业发展格局规划
大徐家汇商圈
规划范围及概况：占地约7平方公里，形 成“一圈三街多点”新格局，旨在创建世 界级城市副中心。 商圈以徐家汇六大商厦及轨交站相连接为 核心的百货业、商务办公区域和赖声川帐 篷剧场，衡山路休闲娱乐文化区域，天钥 桥路特色餐饮和商务办公区域，宜山路建 筑、装潢与家居文化区域，以及高安路、 湖南路、兴国路等地花园洋房构成的跨国 企业、国际组织地区总部的落户区域，漕 溪北路上海电影产业大厦及上海电影博物 馆、国际精品戏剧艺术中心。
商业综合体设计方案
本方案旨在为项目提供全面、严谨、人性化的设计方案，以满足各方需求，实现项目价值最大化。在项目实施过程中，需根据实际情况调整、优化方案，确保项目顺利推进。
第2篇
商业综合体设计方案
一、项目概述
商业综合体作为现代城市发展的重要商业形态，以其集成性、多元化和高效性成为城市经济繁荣的象征。本项目旨在构建一个集购物、餐饮、娱乐、休闲及办公为一体的综合性商业空间，旨在提升城市商业层级，增强城市活力，同时为投资者提供稳定的回报。
-建筑面积：总建筑面积XX平方米，包括商业裙楼、办公塔楼和地下室。
-建筑高度：办公塔楼XX层，商业裙楼XX层。
2.功能布局
-商业裙楼：包括主力店、次主力店、餐饮区、娱乐休闲区。
-主力店：位于裙楼一层，引进大型超市等主力零售业态。
-次主力店：位于二层及以上，引入品牌专卖店、时尚零售等。
-餐饮区：分布在不同楼层，设置各类餐饮设施，满足不同消费需求。
2.功能分区
（1）商业裙楼
-主力店：位于商业裙楼的一、二层，设置大型超市、家电卖场等，满足消费者日常生活需求。
-次主力店：位于商业裙楼的二层以上，设置品牌服饰、家居用品等，提供多样化的购物选择。
-餐饮：设置特色餐饮、快餐、咖啡厅等，满足消费者餐饮需求。
-娱乐：设置电影院、健身房、儿童乐园等，丰富消费者的休闲娱乐生活。
-娱乐休闲区：包含电影院、儿童乐园等，提供多样化的娱乐体验。
-办公塔楼：包括高标准办公空间、会议中心、企业服务中心等。
-办公空间：提供灵活多变的办公布局，满足不同规模企业的需求。
-会议中心：配备先进的会议设备，适宜举办各类商务活动。
-企业服务中心：提供商务支持服务，助力企业发展。
徐汇区石龙路发展规划
徐汇区石龙路发展规划徐汇中城又有新项目上马，南站枢纽周边将成为商务新地标。
地块位于3号线石龙路站沿线。
占地2.5万㎡，规划科研设计用地。
整个项目被轻轨高架分为南、北两块，由隧道股份负责开发，暂命名“石龙路商务区”。
这是隧道股份在徐汇的第二个产业项目。
早前已规划徐汇滨江的总部大厦，也毗邻地铁站点。
讲真，拿的都是黄金地段！石龙路北区规划建筑6.07万㎡，呈扁平月牙状。
设5幢独立建筑，其中四栋形成整体园区，一栋最高13层。
最东面5层独栋，作为南站中学的配套，包括创新实验室、体质检测中心。
南区建筑面积3.45万㎡，为一幢18层塔楼和附属4层裙房，基本平行石龙路、轨道走向。
地图上看，石龙路商务区是一狭长地块。
面积不大，但计划打造成产城融合的经典街区。
街区配置1.2万㎡体育设施，包含50米游泳池、篮球场，羽毛球场等。
石龙路、龙吴路的街角形成1000㎡公共绿地，不设置围墙24小时开放。
还有约4.6万㎡办公、配套2.6万㎡商业，足以消化商务区的消费需求。
可以说整片商务区小而精美。
节约利用土地资源，不浪费一丝空间。
啊，多么痛的领悟……想当年南站落成运营，很多人的期待是复刻老北站辉煌。
毕竟枢纽聚集人流，人流创造财富，财富营造繁荣。
但十多年过去，南站有点辜负期待。
站内奥特莱斯人气凉凉，周边厂房尾大不掉。
换谁看，都会认为是城乡结合部。
为了改变当下，为了扭转乾坤，南站开始庞大的重塑计划。
整片区域重新定位，取名“徐汇中城”。
中城是个美丽新世界。
它地大物博，有中星城、日月光的商业，也有市六、复旦南部医院，还有81.86公顷的上海植物园。
2014年，南站北侧开发商办。
由万科负责操盘，规模高达70万㎡。
项目共分三期，一二期已投入运营。
小米租赁二期一独栋。
最终章三期，高品质的办公塔楼，融入自然环境，通过街巷将整体商业与绿轴联通。
8.5万㎡商业定位未来城市花园，包含7万㎡商业mall和1.5万㎡街区商业。
中城南侧且拆且珍惜。
石龙路商务区之后，原厂房集聚的张家园地块将接棒开发。
万科 商业项目规划设计方案评审关注要点详解
新项目规划设计方案评审要点（专项业务类）一、前言1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。
2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。
二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。
商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。
2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。
其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。
在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。
本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。
3．评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝） 【关注点1】：业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。
2第二部份 上海城三期项目规划方案初步设想
第二部份 上海城三期项目规划方案初步设想一．建筑功能和面积的划分【表一】建筑分类 层次 层数 初估层面积M 2总计面积M 2地面建筑面积M 2办公楼 7F-25或26F 19-20 1,950-2,050 38,878.44商业裙房 GF-6F 6 5,400 32,40071,278.44 地库 B1-B3 38,667 26,000/总计 /地面25-26层/ 97,278.44 71,278.44【表二】项目功能分类 位 置 暂拟面积M 2 约占比% 办公塔楼约3.9〔38,878.44〕万 40 商业、商品专卖 商业裙房/地库部份〔含GF-6F/B1部份面积〕 ★共约3.84万〔含地面六层约3.24万M 2和B1约0.6万M 2〕； ★餐饮、娱乐、休闲类约占0.8万M 2 39.5 地下车库B1〔部份〕-B3约2万〔泊车位350-400〕 20.5 总 计约9.7〔97,278〕万100【说明】上述表内面积系规划设计方案编制前的初步估计仅作参考；二．三期项目规划设计方案的初步考虑1．三期项目发展的宗旨思路结合三期项目的实际状况尽量实施设计方面规则化和合理控制成本的基础上，学习其它优质楼盘的先进经验和成功模式，突破传统，适当超前，自创品牌，精心、细致打造一幢于虹桥商务区的精典型和标志型的，符合甲A 级标准的商办建筑。
项目设计内容成果定量方案设想办公楼部份★约3.9 - 4万M2/约19 - 20层★初拟层数为第7层-第25或26层/每层面积1,950-2,050M2★办公楼单元室内地面预留设架空网络地板层空间，办公楼单元室内净高要求不小于2.7米〔不包括架空网络地板层空间〕；★办公楼尽量能设至20层；★结合网柱结构设计的合理经济性，限定合适的吊顶上部空间距离，将建筑层高尽量控制在3.6-3.8米之间；商业裙房部份★约3.5 - 4万M2/7层〔裙房1-6层和地库第一层〕★初拟层数为GF-6F/裙房每层面积约为5,400M2★商业裙房首层层高要求不小于5.8-6米；第2-6层层高要求不小于4.3-4.4米；★结合办公楼建筑层高的合理设计，尽量提升2-6层的层高；地库★约2.6万M2★3层/层数为B1-B3★初估每层面积约为8,667M2〔地库面积、建筑层高最终以设计成果为准〕★地库面积依据国家有关“地库深度和红线退让距离相应”现行技术规范所能实现之最大面积计；★地库第1层作商业用途兼卸货平台、少量大型车装卸货临时泊车用途；★地库第2－3层除必要设备、管理等用房外均为泊车用途，地库第2－3层内选定其中一层可设置双层机械化停车设施；★地库泊车位数量将依据设计实现之地库面积，及选定一层设置双层机械化停车设施的基础上，以最合理的布局实现最大之泊车位数量；★地库自行车泊车位均考虑设置“双层手动式泊车设施”，以此确定现行技术规范之需求面积；泊车位★地库泊车位面积约20,000M2★地面临时泊车位面积约1,200 M2★初估地库泊车位350-400只★地面泊车位40-50只总计：约400-450只项目设计内容方案设想建筑风格 和型态依项目“定性要求”重点考虑－★采用现代筒约主义和整体外形浑厚、敦实的外形建筑风格；★公用部位装修设计、用材等达甲A级办公楼和“顶级商业”标准；★在不刻意募仿上海城一期建筑外立面和型态的基础上，和一期商业裙房、办公楼能在总体风格上融合，使上海城1-3期浑然一体，显突后述“虹桥上海城国际综合社区”的气势；★项目商业裙房南侧布局，考虑其商业格局和步行街、一期裙房之商业流通有充份的融合；★充份考虑北向和西北向日照影响问题，塑造之建筑型态须将日照影响问题减少到最低程度。
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•项目整体概况 •地库方案介绍 •前期优化内容 •结构方案介绍
柳
州
上
路
海
南
站
沪闵路 三期
定 二期 安 路
绿轴
一期
•项目概况
徐汇万科中心，地处南上海六大商 务版块核心区域，依托枢纽优势，将六 大商务版块产业形成有机联动，缔造国 际都市上海第一商务区。
项目共分三期，一期将于年底竣工， 二期年底将结构封顶，三期已完成概念 方案设计。三期总建筑面积约50万方， 是上海万科的旗舰商办项目。
设备
地 铁
商业
下沉广场
地下一层功能分区平面图
本层建筑面积 其中商业面积
47051平（自行车夹层2000平） 31378平
地下二层平面图
本层建筑面积 其中商业面积 停车位
43492平 9379平 622个（其中11个货车位）
地 铁
下 沉 庭 院
商业
车库 卸货区
可做机械车库范围
地下二层功能分区平面图
柱网选择 层高净高
地下一层 地下二层 地下三层 卸货区位置 埋深
地下室优化结论：
9mX9m
层高5700 净高3500 层高5200 净高3000 层高3600 净高2200
地下二层 15.5m
框架结构 框架结构 无梁楼盖
层高优化结论： -根据商管提资及同类型商业综合体对标确定净高。 -通过优化结构及设备高度确定层高。
柱网选择结论： 综合未来商业空间需求及停车位尺寸等进行长远考虑，采用9米x9米柱网间距。
卸货区位置选择结论： 考虑到卸货区对全区域的覆盖性，暂将卸货区放置在地下二层，后续将进一步优 化。
B1层平面 图
地下一层平面图
本层建筑面积 其中商业面积
47051平（自行车夹层2000平） 31378平
B1层平面 图
三期停车配建交评报告
规范
机动车位
3240（轨道折 减后2592）
其中：无障碍车位 （总车位2%）
其中：大客车车位 （总车位2%）
非机动车位
出租车候客车位 装卸车位
37
15 5367
27 11
需求 1799
规划要求 配建机动车停车位不少 于1650个,另配建不少 于80个社会停车位
交评报告
建议配建
1850 （可以满足）
37
4-6
2320 5-8
4-6
2300 10 11
二期、三期停车指标对比
万科二期（8.4m柱 网）
万科三期（9.0m柱 网）
停车数指标
地下停车建筑面积
毛估(平米/1辆车) 毛算(平方米)
52.3
25211(含人防9420)
52.3
96800(含人防37260)
地下总停车数 482 1850
地下室主要参数：
L5
商业：5.45米
商业：6.0米 (净高4.5米)
商业：5.3米 (净高3.8米)
B剖面
A
A
B
B
B2层
B3层
•项目整体概况 •地库方案介绍 •前期优化内容 •结构方案介绍
•层高优化
•原设计层高
地下室层高： B1：6.5米 (商业净高4.3米) B2：5.7米(商业净高3.5米) B3:3.9米（车库净高2.2米） L1：5.7米(净高4.3米) L2：6.5米(净高3.5米) L3：5.4米(净高3.5米) L4：5.4米(净高3.2米)
•主要优化内容
B1层平面 图
1、商管净高要求降低，商业对标七宝，办公对标虹三。 2、结构梁高进一步优化。 3、设备净高进一步优化。 4、部分区域设置夹层，层高利用最大化。
B1夹层
万科三期
上海IAPM
商业：4.85米 (净高3.0米)
浦东嘉里
B1
商业：5.70米(净高3.5米)
商业：4.85米 (净高3.0米)
车库：3.5米 (无梁楼盖) (人防)
车库：3.75米(人防)
车库： 3.4米
车库： 3.45米
3.9米
B4
B5
L1
商业：5.7米(净高4.米)
商业：6.05米 (净高4.0米)
地 L2 商业：6.5米(净高3.5米) 商业：5.3米 上 商 L3 商业：5.4米(净高3.5米) 商业：5.45米 业 层 L4 商业：5.4米(净高3.2米) 商业：5.45米 高
商业：6.05米 (净高4.5米)
地 下
B2
商业：5.20米(净高3.0米)
车库：3.85米 (人防)
车库：3.75米 (人防)
室
层 高 B3 车库：3.60米(人防)
车库：5.05米 (人防，机械停车)
七宝53
商业：6.0米 (净高3.5米) 车库：3.5米
(无梁楼盖)
虹3
静安嘉里
上海国金
北京金隅 万科
•原设计层高
地下室层高： B1：6.5米 (商业净高4.3米) B2：5.7米(商业净高3.5米) B3:3.9米（车库净高2.2米） L1：5.7米(净高4.3米) L2：6.5米(净高3.5米) L3：5.4米(净高3.5米) L4：5.4米(净高3.2米)
A B B1层顶板
A剖面
A B B1层
深圳万科
车库：
商业： 6.0米； 降板区域：4.65米 (商业-公共走道净高 3米）
商业：7.2米 车库：3.75 米
商业： 6.2米
商业：5.0米 (商业-公共走道净高 3米）
商 米 4.1业米：车5.库45：商4业.9米：
超市： 5.6米
车库： 3.85米
商业： 6.2米 （净高3.7 米）
3.9米
本层建筑面积 其中商业面积 停车位
43492平 9379平 622个（其中11个货车位）
地下三层平面图
本层建筑面积 其中人防面积 停车位
45763平 37260 1228个
地 铁
可做人防区域面积38500平 需要做人防面积37260平
地下三层功能分区平面图
本层建筑面积 其中人防面积 停车位
45763平 37260 1228个
•项目进展
•塔楼概念方案汇报完成 •商业裙房概念方案汇报完成 •30M分坑保护区招标图完成 •地下室布局深化设计
柳
州
上
路
海
南
站
沪闵路 三期
定 二期 安 路
绿轴
一期
•总平面图
地铁出入口
T2塔楼
待 建 地 铁 站
T1塔楼
地库入口 地库出口
T3塔楼
T4塔楼
裙房
地库出入口
地库出入口 地铁出入口
•经济技术指标
•项目整体概况 •地库方案介绍 •前期优化内容 •结构方案介绍
•地下室指标
总地下建筑面积（目前为9M柱网方案） 地下一层（包括商业31378） 地下一夹层（自行车库） 地下二层（包括商业9379）
地下三层
停车位 其中包括货车位 预留机械车位
138306平
47051平 2000平 43492平 45763平 （其中人防面积37260平） 1850辆 11辆 170辆