合肥盛世名城住宅项目策划方案
合肥高端别墅项目营销策划措施
合肥###别墅营销推广方案第一部分合肥别墅房地产分析一、合肥别墅地产发展趋势（一）别墅市场供需缺口逐渐增大，价格平稳上扬03年2月、05年5月、06年5月，出台了三次国家叫停别墅建设的宏观调控。
这种政策导向使得国内的别墅供应自2003年起就呈现下滑趋势，除2004年因政策刺激呈现上升之外，整体仍保持下滑态势。
随着2006年政策的进一步收紧，近期及未来可预期的一段时期内，实际的别墅供应仍将保持收缩态势。
自别墅用地禁令出台以来的三年中，别墅用地来源主要有三个：1、宏观调控前拿地后期陆续开发；2、以公寓立项的土地，后改作他用。
3、“打擦边球”，借低密度住宅之名拿地，再建别墅。
第三项来源也在出台的“国六条”中被堵住了，其他两项在政府执行力越来越强的一线及发达的二线城市中，效法者也越来越少。
在这种情况下，这个一直以来的买方市场似乎也开始向卖方市场转变。
随着市场需求不断多样化，其基于预期所做出的反应对别墅市场的影响也有很大不同。
新富裕阶层及企业别墅需求、自住及投资扩大需求等都支撑起整个别墅市场，但其力量的非均衡使需求市场更趋向于一方的态度倾向。
中产阶级更倾向于经济型、易居型、小户型别墅，性价比较高；企业别墅更倾向于独立别墅，周边有成熟的商业及生活设施；自住型更倾向于离城市较近的地理位置；投资型更关注品质高，增值空间高的别墅等等。
别墅用地禁令及住宅新政实施后，别墅及各种类别墅都将一起进入精品化时代。
尤其受“国六条”的影响，独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹，整个市场的产品结构将出现重大调整。
因此那些受政策限制少、创新多的高品质别墅产品成为广大需求方追逐的对象。
这类别墅更多的具有的增值保值的价值，未来将有更多投资者关注这类别墅。
不仅新房市场，二手房市场上的高品质别墅产品同样可能受到欢迎。
而且随着新房市场的不断萎缩，二手房市场将适时跟进。
那些发展成熟、品质优秀的别墅及类别墅将在二手房市场体现价值。
盛世家园策划案 (1)
盛世家园策划案前言本部成立调研小组，以周密细致的市场调查为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以发挥，以配合销售部尽快完成销售目标。
1、市场分析1．1．区域市场分析本案处于城阳区，城阳区位于青岛市北部，有青岛“北大门”之称。
面积553.2平方公里，其中耕地面积4.19万公顷．总人口43.6万人，其东依崂山，西临胶州湾，南接李沧，北望即墨。
城阳区交通四通八达，距青岛市中心25公里，区内有青岛流亭国际机场，外临青岛港，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、济青高速公路、308国道、204国道纵贯其中，形成极其便利的海陆空立体交通网络，是青岛连接世界的桥梁和纽带。
正阳路为城区内一条主要交通干道，而本案恰位于正阳路与李王路交叉口，另外，城阳区内有5所大专院校，250所中学，69所科研所，一所职中，302所小学，115所幼儿园。
城阳区近年来经济发展势头迅猛，是山东省经济发展的高增长地区之一。
2002年，完成GDP162.1亿元，总税收（不含海关税）15.7亿元，农民人均纯收入4459元，外贸出口16亿美元，全社会固定资产投资达50.5亿元，综合经济实力跨入全省十强。
由于市中心可开发土地基本接近开发极限，致使众多房产开发商进军北部，进行大规模的“圈地运动”。
目前大约有12个开发项目，总占地面积10907亩，总建筑面积约400万平方米，楼盘分布相对集中，主要分布在城阳区明阳路以东，向阳路以西，以太阳城为主的集中区域。
随着城阳区政府欲将区主干道正阳路建成金融一条街规划的日渐成熟，有关此区域利好的消息不断展示在人们眼前，届时城阳区将发展为以区政府为中心，正阳路为中轴线的新区中心。
1．2．定向市场分析王家村位于城阳区惜福镇，毗邻惜福镇政府与正待开发的王家村公园，地理位置得天独厚，附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。
随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地。
合肥盛世名城住宅项目策划方案-57DOC
地产经典文案专题地产经典文案专题原创：案名策划技巧随着地产项目竞争越来越激烈，推广技巧和手段成为了项目能否一举成名击败对手关键，而项目案名又是关键中的关键。
好的案名不但能使项目很快在市场上流传开来，节省了后期可观的推广费用，而且还可以给项目增添不可估量的附加价值，在增加项目卖点的同时，也给开发商带来了丰厚的利润。
所以，对于营销策划公司和广告公司来说，开发商对所提案名的不断推翻以及严格挑剔的做法，就不难理解了。
对于策划公司和广告公司来说，好的案名，大家都会有共鸣，都会去喜欢和玩味。
好的案名，不但能容易抓住开发商的心理，轻松击败竞争对手，而且在后期的广告延展上也容易去发挥，所以一个好的案名的作用是巨大的。
但一个好的案名，不是轻易随便就能想出来的，既需要平时丰富经验的积累，对项目独特卖点的把握能力；也需要掌握一定的案名策划技巧，这样才不会浪费了大量的宝贵时间也还是愁眉苦脸，拥有了丰富的案名策划经验，掌握了案名策划技巧，自然会体会到"案名本天成，妙手偶得之"的真切感悟了。
初略统计了一下，从最初的项目到如今刚开盘的新项目，项目数量不下几百个，由于基本没有重复的，因此案名自然也不下几百个了，但基本可以用以下几个类型来概括：一、项目独具的特色：1、建筑设计风格：柏林爱乐（设计风格上采用德国简约手法）；欧陆经典（欧陆古典建筑风格，如券门、券窗、坡屋顶等）；2、建筑布局特色：宽HOUSE（面宽大，进深浅，见阳面就多，居住非常舒适）；阳光板话（全板楼设计布局，面宽通透，与塔楼明显区隔开来）；3、临湖近水：长河湾（项目紧临与颐和园相通的长河旁）；湖光山舍（怀柔红螺湖湖岸别墅项目，湖光山色一揽无遗）；4、靠山拥景：西山庭院（西山脚下的中国围合式建筑）；香山艺墅（香山脚下的别墅，坐在家中就可观赏香山四季美景）。
二、地域地段特色：1、锦秋知春：中关村知春路上的项目；2、紫金长安：位于五棵松西长安街旁的高档项目；3、百旺家苑：海淀百望山麓的低密项目，03年市场最热销项目；4、陶然北岸：位于陶然亭公园旁的景观高档项目。
盛世公馆项目产品规划设计任务书
盛世公馆项目规划设计任务书盛世公馆项目产品规划设计任务书第一部分项目定位分析1、项目定位和产品定位A、项目定位为：创新之城，节能生活，舒适朗雅，优越感受。
1）、创新之城：建造手段不同。
从建筑技术与建材角度上引进一部分新概念、新设计，达到创新目的，提高产品卖点。
争取用最低成本做出创新的产品，即符合邢台地产市场发展趋势，又符合邢台市消费水平，同时弥补市场空白点，做到生态住宅≠高价格。
2）、节能生活：设计理念不同。
一般住宅以适用、耐久、经济、安全为设计的出发点，主要是为满足现行的标准、规范，开发商主要考虑建筑立面丰富点、小区绿化景观漂亮点，但对住宅内涵重视不够。
而本项目真正地出发点在于考虑如何改善舒适性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等，不仅重视“以人为本”，强调自然环境、物理环境等的舒适性、健康性，而且更重视“人与自然和谐共存”，真正打造一个可持续发展舒适人居空间。
3）、舒适朗雅，优越感受：展现项目地块价值观，邢台西部片区崛起指日可待。
10分钟车程，恰到好处的距离，离尘不离城的地理位置，项目周边的商业街，会所….处处与目前的城市中心息息相映，钢铁北路路作为连接项目跳动脉搏，把握着盛世公馆与市中心的互动关系，两座大型城市公园体现项目本质上的舒适朗雅，展现项目居住生活非同一般的优越感受。
B、产品定位：温暖的现代功能主义1）、温暖：采用丰富多彩的建筑材料，特别是亲人的材料如木、石、砖等，作为建筑立面构成的重要部分进行装饰处理。
2）、现代：立面采用虚实对比，强调运用明快通透的现代表现手法来处理建筑之间的关系。
3）、功能主义：强调产品的内在使用功能，实而不华，开大窗时进行遮阳处理，强调室内外空间的融合，要求建筑材料、设计手法贯穿一致，做到建筑设计的完美统一。
（注：本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目规划设计中表达项目内涵的关键。
）盛世公馆项目规划设计任务书2、项目分析A、项目SWOT分析优势（S）：➢地块升值前景大➢毗邻城市北大门，地理位置优越，交通便利➢相对同板块大多数楼盘而言，更具有开发规模优势➢周边教育资源丰富，文化氛围浓厚➢项目地块方正，利于规划➢项目用地临街长，商业开发前景大劣势（W）：➢项目所处板块房地产开发相对滞后，区域不成熟。
和平盛世小区工程施工组织设计方案完整版
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！)目录第一章工程概况 (2)第二章施工部署 (3)第三章施工总进度表与施工总进度控制网络图 (37)第四章工程进度保证措施 (40)第五章施工机械设备 (43)第六章工程施工技术方案 (47)第七章工程质量的保证措施及控制体系 (109)第八章合理化建议和降低成本措施 (131)第九章消除工程质量通病措施 (136)第十章安全、文明生产技术措施 (150)第十一章季节性施工措施 (170)第十二章对专项分包工程的总包配合措施 (178)第十三章工程回访保修服务承诺措施 (180)编制依据：1、业主提供设计图纸。
2、业主提供的招标文件及答疑资料。
3、国家现行有关技术标准、规范、规程。
4、国家、省、市发布的有关建筑施工质量、安全文件。
5、我公司有关技术管理、质量管理、安全管理、文明施工的文件。
第一章工程概况一、工程简介1、工程名称：和平盛世小区6#-12#楼工程2、工程地点：合肥市明光路原老矿机厂3、建设单位：淮矿地产合肥有限责任公司4、设计单位：东南大学建筑设计研究院5、施工单位：二、工程概况本工程为淮矿地产合肥有限责任公司开发的和平盛世小区6#-12#楼工程，由东南大学建筑设计研究院设计，幢号为6#-12#住宅楼、4个配电房、垃圾房等配套工程，总建筑面积约15.74万平方米，其中：住宅约12.3万平方米；地下室约3.44万平方米；总造价约23000万元。
和平盛世小区6#-12#楼共7栋高层住宅，地下一层（局部两层，部分为人防工程），地上24-31层，以及4个配电房、垃圾房等配套工程；设计使用年限为50年，抗震设防烈度为七度。
第二章施工部署我公司通过综合分析工程规模、特性，针对工程建设地点的特点并结合我公司的实力，科学合理地进行施工部署。
在本工程实施过程中我公式将按项目法全面组织施工，按ISO9002质量体系的要求实施管理，将遵循“确保基础施工安全，赶抢结构施工工期，全面协调装饰施工工作，穿插设备管线安装，合理搭接施工工序”的原则，落实完成质量、安全、进度、文明施工等各项施工任务。
盛世家园二期营销策划1
盛世家园二期营销策划案盛世家园二期项目的项目规划已经定案，在项目地段确定、规划确定的情 况下，再谈论以市场指导项目规划，和论证项目可行性和规划的问题已经不是本 营销策划案的重点。
我们认为，现在应着重考虑的工作重心应当是通过市场调研 等手段，了解和认识青岛市房地产市场和行业的发展状况，在对于市场情况全面 认识的前提下，为项目确定一个准确的市场定位和推广定位，制定项目的推广方 案，并以推广实施为重点，结合项目的建设进程和公司的实际情况，确定一个详 细可行的推广计划，并逐步实施。
第一部分 市场调研与竞争项目分析 一、青岛市房地产行业发展状况综述 ㈠经济环境分析： 1、宏观经济分析： ⑴行业发展状况的定性分析 房地产泡沫一直是近几年来，备受各界关注的话题，为了防止房地产的过 热，仅仅在 2003 年，国家、政府主管部门、金融机构就先后出台了多项限制措 施，从而造成了部分人、部分媒体、部分消费者的恐慌情绪。
但是在宏观的客观 的角度分析一下，我们仍然可以看到，我国的房地产行业的发展整体发展情况良 好，但是经济过热的现象仍然，不过目前所谓的房地产过热只不过是部分地区结 构失衡所引起的。
从 2003 年度发生在全国范围内的普遍的房地产价格上升现象 就可以证实这一点。
通过美国房地产行业发展的历程来看，美国的房地产行业从起步到成熟， 共经历了 100 年的发展期，而我国现代房地产行业的产生刚刚经历了 20 年左右 的时间。
另一方面我国城市居民的居住条件仍然很差，像城阳区这样规划建设标准较高的新建城区，人均居住面积刚刚达到 19.4 平方米，可见人们改善居住环 境方面的需要仍然很大。
我国的城市化进程也是拉动城市房地产行业发展的重要 因素，胶东半岛是我国四大城市网之一，而青岛又是这一城市网的龙头，同时也 是 2008 年奥运的分赛场，各种内在的外在的增长要素使青岛的城市经济快速发 展，大量的农业人口的城市化，城市人口的增加，必然最终拉动房地产市场的发 展。
合肥市城市项目营销策划方案样本
营销策划篇第一部分：项目分析一、项目概况城市天地项目在合作化南路和望江西路交叉口东南，距政务文化新区约两公里、中国科技大学仅百米之遥，小区占地170余亩，计划建筑面积30余万平方米，绿地率约40%，住宅车位比100%以上。
包含多层、小高层、高层住宅和公寓、商铺、会所、大型超市、五星国际大酒店及地下车库等多个物业形态，配套设施完善。
二、项目特征分析1、地段分解望江路、合作化路两大城市主干道·铂金地段；★该地段交通方便，生活配套通常；★临近政务区，分享政务区未来高尚公共设施配套和共享政务区未来升值潜力。
★合作化路及毗邻黄山路是合肥学区气氛最浓郁道路，大多数高校全部集中在周围；★该区域逐步成为合肥新兴中高级住宅区。
2、环境分解本案位处于合肥传统工厂区，外部环境不尽人意，但依据合肥整体计划和城市中心南移战略计划，本区域板块未来将是合肥中高级生活区，区域楼盘质素质提升也深入拉升整个板块品质和环境水准。
3、配套分解便利生活和商业空间并存★项目周围现在临时还缺乏大型商业配套设施；★新开发楼盘商业裙房店面规模全部较小；★本项目标酒店和超市为区域提供商业配套服务；★影响和辐射周围区域居民消费。
4、产品分解★本项目拥有30万平方米建筑面积体量；★同时包含了商业、五星级酒店、精品小户型公寓、住宅四种类型产品，组合成了一个完整街区；★小区整体极简派建筑风格，迎合了现代人对生活简明要求；★高低起伏，错落有致建筑天际线和建筑构件线条，组成了项目特有建筑风格；★充足展示了建筑艺术性和视觉性，空间感；★给予一个新奇说法：“未来现实主义风格”★房型面积段控制很好，迎合现在中高级消费群体消费需求。
分析结论：三、项目SWOT分析优势✧规模：30万大规模小区。
含有规模效应，有营造概念基础载体。
✧计划：独具一格建筑计划，高品质产品形态计划鲜明专题园林景观。
✧地段：新老城区之间，同时拥有政务区强势升值潜力和老城区南七商业板块成熟商业配套和成熟人气。
安徽住宅楼工程项目管理策划
XXXX·XXX二期XX二标段总承包工程项目管理策划XX建设集团XX分公司第X项目部2011年6月7日第一部分工程概况1.1工程总体情况介绍XXXX·XXXXX一期二标段总承包工程位于安徽省合肥市北二环边，东临电厂路（合作化路），西临四里河路，由三栋高档住宅楼、一栋商业用房和地下车库组成。
本工程总建筑面积: 83381m2，其中地上面积61071m2，地下面积22310m2。
工程总造价14837万元，其中甲方指定分包2802万元，直接施工的部分为12035万元。
合同工期：2011年4月18日-2012年9月20日，共计522日历天。
建设单位：XXXX房地产集团合肥置业有限公司设计单位：华通设计顾问工程有限公司监理单位：安徽南巽建设项目管理投资有限公司监督单位：合肥市建筑质量安全监督站庐阳区监督科1.2工程概况1.2.1总承包范围根据合同内容，XXXX·XXXXX一期二标段总承包工程，包括A-04-03#、A-04-04#、A-04-05#、A-04-06#及地下车库，具体承包范围如下：除招标人指定分包项目和独立分包项目的工程以外图纸所含的全部内容，包括但不限于地下室结构工程；主体结构工程；防水工程；室内粗装修工程；住宅外装修工程（面砖、涂料部分）；水电安装工程；通风空调工程等。
1.2.2甲方分包范围甲方指定分包施工的工程（包括但不限于）：铝合金（或塑钢）门窗、幕墙工程；入户门工程；阳台栏杆；电梯安装工程；室内精装修工程；室外泛光照明；弱电工程；消防工程。
独立分包施工的工程（包括但不限于）：土方工程、基坑支护工程、降水工程及桩基工程；红线范围内市政、热力、燃气、电信、电视、电力、自来水干管、信报箱等工程；室外景观工程；室外道路工程、红线范围内室外雨污水工程。
1.2.3建筑概况建筑概况序号工程名称内容1 二次结构承重墙体为混凝土墙体、外隔墙采用煤矸石烧结多孔砖、内隔墙采用煤矸石烧结空心砖、管道井采用煤矸石烧结实心砖、楼梯间隔墙采用加气混凝土砌块2 外墙保温墙体采用30厚聚苯板外保温、屋面采用45厚挤塑聚苯板3装修工程外墙材料仿石涂料墙面、干挂花岗薄石板墙面、面砖墙面、干挂铝塑复合板墙面内墙材料乳胶漆墙面、水泥砂浆墙面、混合砂浆墙面、刮腻子喷涂、高级面砖墙面、高级涂料墙面、刮耐水腻子喷涂墙面门窗外窗采用彩色铝合金门窗双层中空玻璃地面防滑地砖地面、水泥砂浆地面、高级防滑地砖地面顶棚腻子顶棚、纸面石膏板吊顶乳胶漆顶棚、乳胶漆顶棚、水泥砂浆顶棚、保温顶棚、耐水腻子喷涂4防水工程地下结构自防水+水泥基渗透结晶防水涂料屋面（3+3）厚SBS改性沥青防水卷材室内1.5厚JS防水涂料防水等级屋面防水等级Ⅱ级，地下室防水等级Ⅰ级1.2.4结构概况结构概况序号工程名称部位内容1 结构形式基础结构桩基础主体结构A-04-03#、A-04-04#、A-04-05#为剪力墙结构；A-04-06#楼为框架结构A-04地下车库为柱、板结构2 地基类型持力层土质类别中风化泥质砂岩地基承载力地基承载力标准值为800Kpa3混凝土强度等级地下室垫层C15基础底板C30主墙体C35楼剪力墙-3层~10层为C35、11层~34层为C30梁板-3层~10层为C35、11层~34层为C30其他楼梯C30构造柱C20 圈梁、过梁C204 抗震等级抗震设防烈度7度框架抗震等级四级剪力墙抗震等级二级5 结构断面尺寸基础底板厚度（mm）450、400外墙厚度（mm）350、300内墙厚度（mm）200、250、300柱断面尺寸（mm²）300×300、600×600梁断面尺寸（mm²）200×910 200×400 200×710 楼板厚度（mm）160 180 150 1201.2.5水电安装概况该工程设备系统齐全,包括给排水系统、强电系统、弱电系统、通风空调系统、电梯系统等。
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方天丽景花园策划报告STRATEGIST REPORT OF THE RICH LIVING CITY方案提供：上海智帝商务策划有限公司SHANGHAI GOLDENIDEA BUSINESS STRATEGIST CO., LTD.目录一、本案概况二、产品研判1.地段分解2.环境分解3.产品分解4.产品抗性5.地段抗性6.市场抗性三、市场研判1.区域市场分解2.竞争对手分解四、目标客源预测五、项目的定位六、整盘概念的导入＆塑造1.整盘概念的指导意义2.整盘概念的塑造3.产品概念塑造金字塔模型4.概念设计的组合七、案名建议八、推广思路1.终极推广目标2.战略动作3.推广思路九、推广战术组团十、产品卖点与推广概念转化十一、各阶段广告推广策略十二、假日、工程结点广告安排十三、媒介策略及预算十四、现场包装十五、附录：楼盘识别系统目录（VI）十六、附录：平面表现样稿一、本案概况1.地理位置：蜀山区黄山路·潜山路交界处2.占地面积：182600平方米3.建筑总面积：227000平方米4.容积率：1.325.绿化率：55.3%6.开发商：安徽新方天房地产开发有限公司7.规划商：澳大利亚PTW8.代理商：上海智帝商务策划有限公司二、产品研判1.地段分解黄山路旁，二环路内·铂金地段黄山路是合肥学区氛围最浓郁的道路，大多数的高校都集中在这条路上而且此地段交通方便、生活配套成熟另外，对于竞争剧烈的蜀山区，在二环路以内，就是离市区最近加上黄山路是通往高新技术产业开发区和政务文化新区的必经途径截流了两大区域的客源，为本案积累了大量的客源从这些地段属性而言本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条件2.环境分解交通路线众多·出行便捷通畅本案周边的交通线路还是比较多的，有10、111、118、129、136路等且118、129路终点站就靠本案对本案目标客源有相当大的吸引力也为这个区域商业经济的繁华提供了先决条件。
周边学校林立·人文气氛浓厚看一个地方是否有高贵的气质最直接的反映现象就是看这个地方是不是学校很多从本案所处的地段环境而言以中国科技大学为首的周边学校林立所带来的人文气氛相当浓厚邻近高新区、政务区·目标客源丰富本案所处黄山路是通往高新技术产业开发区和政务文化新区的必经途径这样的地理位置极易吸引在这两个区域工作的客源丰富了本案的客源层面3.产品分解实力团队·强强联手·成就高尚产品无论是从设计，施工及其它相关单位都是知名的企业，强强联合。
从某种角度，这也是发展商的一种实力和追求的体现。
一环亲家为新方天高尚品牌作累积通过一环亲家的开发，新方天公司已拥有了一定的知名度。
打造高尚住宅的气质已经在市场上有了先期雏形。
低密度、低容积率·高品质生活保证小区主要以低多层为主，容积率低，保证了居民的生活质量。
TOWNHOUSE将高尚的品味强调私家性小区规划把TOWNHOUSE独立设置在小区的西部，使得该组团既与多层，小高层相对独立,同时通过景观的连接又达到了和谐的统一，这样就避免了不同层次消费客源的相抵触的情况。
天方地圆、绿色为母体·打造完美的高尚小区天方地圆和绿色为母体的设计理念，领先的规划理念，完美的人居规划，令其他小区望尘莫及。
景观建筑和谐统一·移步换景园中有园景观设计在保留原有遗留的历史景观以外，推陈出新，使得景观与建筑达到和谐统一，小区内部可谓移步易景，花园里面还有花园。
比较注重软性的景观；同时又加上部分的硬性景观（像梦幻广场等），与之相结合保证了景观的完整性。
建筑形态丰富·满足多层次需求多层，小高层和别墅多样化的产品形态满足了不同人群的消费需求。
颠覆欧陆风格·张扬极简主义小区整体极简派的建筑风格，不像欧陆风格那样厚重，迎合了现代人对生活简明的要求。
立面摆脱传统·飘顶具有韵律感外立面采用大面积玻璃、红色和黄色的涂料，现代简约、具有跳跃性。
屋顶采用弧型飘板设计，仿佛优柔的音乐线谱，极具韵律感。
尊重历史·诉求个性小区的梦幻广场在保留原来的历史构件再加之艺术性的景观处理，让小区个性立刻显现。
水景温室演绎如诗如画的悠闲生活水景温室用真实的景观元素表现生活的纯美悠闲，在合肥还是罕见的。
隔音美观彩铝窗·用心细心成就高尚小区内彩铝窗的使用，使得隔音效果和观感更好。
大开间客厅·顶楼送露天平台小区房型的客厅采用的是大开间（基本都在4.5米以上）。
多层为五层，且复式楼的六楼为正规的房子，而且还有大的露天平台赠送。
面积控制合理·符合市场主流消费需求房型的面积段控制较好，迎合目前目标消费者的消费需求。
阳光房型·景观主卧小区内部的房型设计注重采光和通风，并且大部分的房型主卧室都带有观景阳台。
先盖高级会所后盖房·新方天实力盖好房先盖高级会所后盖房，对于体现发展商的实力和消除客户对远期房的抗性都有很大的促进作用。
小区的会所周边的景观采用的是日本枯山水风格的设计，在合肥该种风格的设计属于第一家。
样板楼坚定客户信心·有效打消期房顾虑小区样板楼的完工对于增加客户的购买信心也有很大促进作用。
这也说明开发商成熟的开发理念所在。
人车分流·安全放心小区规划机动车道与人行道路有效的区分，使得小区达到有效的人车分流，确保安全。
社区配套齐全·成熟高尚小区集教育、休闲、运动、园艺、建筑为一体，体现了小区高尚的生活品质，同时也兼顾了小区生活环境的全龄化。
建材标准·用心讲究产品的材质及用料都是按照中高档社区建设的标准来做的，高品质，高品位。
4.产品抗性开发顺序欠妥·无法突显小区的优势小区是从南往北的开发顺序，这样工地本身的宣传作用暂时将无法突现，同时客户对于靠近南面的产品的位置有一定的抗性，因为大的环境和小区内部的环境都不是太好。
远期房对客户的购买信心有一定抗性其他小区像汉嘉等一期工程即将结束，这样对后续的销售促进作用较大，而本案是期房而且是远期房，客户引导起来较困难。
大型生活配套暂时还不很完善周边大型的生活配套设施不是很完善。
周边交通很便捷，可就小区本身来讲暂时不是很方便。
小区组团绿化主题不够鲜明小区内部所谓的组团绿化主题不够鲜明。
5.地段抗性周边环境较差·人气稍显不足本案所处地段正在建设之中，故周边外环境较差，人气稍显不足潜山路市政改造·影响预热效果潜山路市政改造工程需要到2004年8月才能完成，这样对前期的销售尤其是现场来人的聚集将会有一定的影响。
6.市场抗性蜀山区案量上升·市场竞争压力加大2004年整个蜀山地区乃至全市的供应量都将不断的上升，市场的压力很大。
由于本案地处政务区和高新区之间，两大区域及开发区个案对本案的客源将会有很大的截流。
周边像汉嘉都市森林，广利等个案与本案产品同质化现象较为严重，而且我们是最将会形成最直接的竞争。
周边竞争个案较多·客源大量分流本案地处政务区和高新区之间，两大区域及开发区个案对本案的客源将会有很大的截流。
竞争个案同质化现象严重周边像汉嘉、广利等个案与本案产品的同质化现象较为严重而且最将会和我们形成最直接的竞争三、市场研判1.区域市场分解大盘竞争个案迭出·客源分流概率加大蜀山区在售的40余家楼盘中，包括绿城桂花园、梦园小区、新华学府和新加坡花园城在内，有近20%的楼盘总体建筑面积都超过了30万平方米，其中，近期开盘的凤凰城家家景园和颐和花园规模都在50万平方米，大中型规模的楼盘数量不断增多，楼盘规模化渐成气候，这就使得本案的客源分流概率2.竞争个案分解四、目标客源预测城市中产阶级从区域特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类：高新区、政务区的员工和公务员该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，年龄在30-45岁之间因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度附近高校的教师由于本案所处黄山路为高校密集区，所以这部分客源为了方便工作，会较多考虑本案。
而且这部分客源具备一定的购房能力，比较注重地段的便利性市中心客源该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。
该部分客源对价格因素考虑较多。
同时，该部分客源最容易受到耳语效应的影响。
外地私营业主在合肥地区经商，很有可能是购置本案商铺的已购客户，对购置住房的地理位置无所谓，主要追求工作方便。
具有一定的经济实力，大多选择按揭付款，但是在合肥居住不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。
轻工机械厂原职工和动迁客这部分客源在这里生活过和工作过，有比较重的故土情节，亦有一定的经济购买能力。
五、项目的定位其核心词：现代的·生态的·休闲的·人文的六、整盘概念的导入＆塑造1.整盘概念的指导意义项目概念设计作为主概念是整个房地产项目开发运作的指导思想，是规划设计、营销策划乃至物业管理塑造的主题。
换言之，规划设计理念、营销策划立意、物业管理等概念都应服从于这一主概念。
主概念对营销策划的指导意义：1.在于围绕主体概念全程策划推广；2.在于依托概念策划出独占性的行销卖点；3.在于推动现场的热卖气氛塑造；4.在于广告企划方案的有效性和独创性；5.在于市场策划的针对性和竞争性。
2.整盘概念的塑造现代人居的榜样·人文社区的典范产品概念塑造的依据产品定位：项目的强强组合、现代简约的建筑设计、绿色母体的景观规划、科学规划的室内空间、多层·联排的建筑形态、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的现代的、生态的、休闲的、人文的品质社区。
购买群体：白领阶层、政府公务员、具有时代气息的合肥市民等，塑造中高档的产品品质和引领合肥的生活方式与之匹配。
大盘特性：26万方的大盘，营销周期长，需要产品高度的形象支撑，更需要品牌力的形象附加。
市场接受：概念应易于表达、易于接受、易于二次联想，兼具磅礴的气势的同时，易被市场接受。
3.产品概念塑造金字塔模型：主概次概念概念的支撑——产品卖4.概念设计的组合【方天丽景】的规划与环境设计理念始终处在项目主体开发概念的指导、控制下，规划设计工作紧密地围绕着“现代人居的榜样·人文社区的典范”的主体概念进行细化和深入，刻意营造居住氛围与居住环境。
【方天丽景】将“天方地圆的低密度整体规划布局+现代简约的建筑风格+现代人居的环境景观+舒适高效的户型空间+先进便捷的智能化系统+完善齐全的一体化配套设施”等诸多方面贯穿其中，形成组成主概念的各大元素。
产品主题现代的·生态的·休闲的·人文的合肥西南的现代人居典范企划概念描述园林生态与现代建筑艺术相融人文精神和现代都市生主题深入描述地域人文+现代建筑+景观绿化+品质空间七、案名建议主推案名：盛世名城字面释意：1.“盛世”：盛世风情、盛世文化能够深刻诠释典范人文、经典社区的感召力、影响力。