大连新型住宅小区项目营销策划方案行业资料图文稿
大连东方优山美地项目营销深化细案32页2M
第一部分 项目分析——卖什么?
小平岛
优势：大社区，整体大盘规化清晰，前景有展望空间。配有LOW-E玻璃户式中央空吸尘系统。拥有私家花园入户。人车分流会所功能齐全。滨海大盘，建筑形态分布多样，小区富有层次感，立体感。设有观光电梯八、南北通透，户型方整。 劣势：目前无生活配套。交通目前不是很方便。建设周期过长，业主将长期生活在工地周围。整体户型过大，总价过高。一般户型的主卫都不大。
最主要的是我们拥有大型主题公园——发现王国；在家门口就可以玩到世界级的游乐项目，完全的放松身心，让自己的生活从此简单而从容。
同时产品规划有大型的温泉会馆——从此打破旅游的季节性，旅游不在受季节的限制；谁说冬天不能去大连旅游？一年四季想怎么玩就怎么玩。
生活就此改变——家门口就是你的游乐天堂；放下来休息一下，你将走得更远。
各案场人员配置
大连地区
主案场：销售经理：1名；销售主管：2名；销售人员：10名；合计：13名。
大连市内接待中心：销售主管： 1名；销售人员： 6名。合计：７名。
业务拓展部门：部门主管：1名；部门助理：1名；拓展专员：4名；合计：６名。
外埠城市案场人员设置
省会级城市：销售主管：各1名；销售人员：各3名。人员共合计：24名。
太原
东方 优山美地
北中国营销圈
鞍山
海城
丹东
盘锦
营口
【“5+2” 营销圈】
第三部分 销售手段——怎么卖？
待销、行销以销售案场为基点，直销以销售人员为基点，分销、联销以组建相关部门为基点。待销 行销 直销 分销联销
大连天泰恒基房地产项目营销执行方案提案
价格策略
考虑到机场新区区域相对较少的供应量， 和政府大力发展机场新区的大形势下，该区 域的房价仍会有大幅度的上涨空间等因素，
和住宅市场的特性，故采用“低开高走”的
价格策略..
建议项目价格范围：5500 — 6200元/平
第 一 阶 段： 07年12月—08年1月底 计划首推① ②楼和③⑤⑥东西向户型，计划均价5500左右（计划完成25%）。 第 二 阶 段： 2008年3月—5月底 第 三 阶 段： 2008年6月—7月底 计划再推④⑨⑩，参照交房接点，根据市场情况均价不低 于6000元/平争取达到6200元 /平左右 （计划完成30%）
[ 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案]
合作方式及收费标准
一、项目销售均价： 二、代 理 费 用： 在规定时间内完成总销售面积的90%，按总销售额的2% （含广告费用）提取佣金，未完成90%之前按1.6%提取佣金。 三、溢 价 部 分： 销售均价超出6000元，溢价部分按五五分 四、代理费的结算： 以套为单位，凡交完全款签约完成的单位即可结算代理费。每 周结算一次 不低于5800元
[ 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案]
户型分析
南北向户型、南向户型
一室一厅（227套）
40-50 102 套 50-60 78 套 60-70 47 套 70-80 260 套
两室两厅（469套）
80-90 86 套 90-100 60 套 100以上 63 套
南向
南北（521套）
南北 301 套 南北 东 33 套 南北 西 28 套 东 向 25 套
东西（175套）
西 向 29 套 东 北 15 套 西 北 20 套 东 西 51 套 东西 南 35 套
大连某房地产开盘前后阶段性营销推广计划
短信平台
短信平台主要针对蓝郡置业会会员发布，在项目重大营销节点、节假日及优 惠活动期间（开盘、中秋节、促销活动等）传播项目动态与节日祝福，随时 通报意向客户，加深其对项目的：2009年8月23日（日） • 气氛营造：
销售许可证下达之后，邀约前期认购客户签订合同，同时作为项目一期的重大营销节点， 将围绕其为主题进行宣传推广，推进项目销售高潮。销售现场户外包装（条幅、背景 板、空飘气球、彩虹门）；聘请礼仪公司鼓乐队、舞狮队，渲染热闹、喜庆、隆重的 氛围；意向认购客户集中到开盘当天签约，形成热销高峰，打开红火的销售局面，也 有益于今后销售的逐步累积、攀升。
三、推盘目标
■ 强化形象系统，推广项目知名度； ■ 诉求项目品牌优势，传播核心卖点； ■ 累积意向购房客户约1000组，为开盘热销充分造势；
四、阶段营销推广组合
公关活动 广告推广 项目现场
项目现场
楼体条幅、喷绘布幔
目前项目工程已封顶，可用条幅及喷绘布幔安置楼体上，从远、近处视角宣传项目卖点与信息。
电视广告
媒体选择
时间跨度
执行方式
媒体报价
大连电视台新闻 8月18日
频道
—9月2日
5秒
金州电视台新闻 时段
8月18日 —10月17日
15秒 播出时间：19：37－19
：40
—— 525元/天
折扣 —— ——
费用预算 ——
3.15万元
项目开盘期间通过高强度的电视媒体短时间内覆盖大众视线，为项目开盘制造声势。以硬性 广告与新闻报道相结合的宣传方式，兼顾形象传播与项目详细解析，并根据项目重大营销节 点（房展会、开盘）进行新闻跟踪报道
开盘强销阶段（8月—10月） 营销推广计划
阶段推广策略 阶段任务 推盘目标
大连大华御庭别墅项目营销推广提案152PPT
！!当然，做的好的地方，这也是后期推广需要继续贯彻的。
比如：自大华进入大连，项目宣传开始，一以贯之的集团品牌形象 ------1997-2007 大华·在途中------20年·新起点
大连大华御庭别墅项目营销推广提案 152PPT
夫运筹帷幄之中，决胜千里之外，吾不如子房； 镇国家，抚百姓，给馈饷，不绝粮道，吾不如萧何；
海派文化 上海的文化被称为“海派文化”。它是在中国江 南传统文化（吴文化）的基础上，与开埠后传入 的对上海影响深远的欧美文化等融合而逐步形成， 既古老又现代，既传统又时尚，区别于中国文化， 具有开放而又自成一体的独特风格。
公元1899年，俄国在青泥洼建 立大连市----距今110年
大连： 足球之城、服装之城、广场之城、浪漫之城 中国软件产业国际化示范城市 ……
大连大华御庭别墅项目营销推广提案 152PPT
星海湾发展历程：
------滩涂 1994年，星海湾改造工程正式开始； 1997年，星海湾建设初见雏形； 2003年，大连市政府提出打造占地2.4平方公里的星海湾金融商务中心区； 2004年，期货广场开始施工建，拉开星海湾金融商务区建设的序幕； 2005年2月6日，总投资超过10亿元的大连世界博览广场竣工； 2007年9月，国泰·星海湾金融大厦举行了奠基仪式； 2007年11月12日，“大连市滨海路西段贯通工程”的规划草案出台； …… ------大连城市先导区
亿达·蓝湾：
建筑类别: 独栋、公寓、公寓、商街 装修状况: 毛坯 物业地址: 旅顺口区旅顺南路塔河湾浴场北侧 起价:400万元/套 最高价:700万元/套 开发商: 大连圣北房地产有限公司 承建商:中建六局 建筑设计单位:豪斯泰勒张思图德设计 占地面积:350000平方米 总建筑面积:200000平方米 总户数:一期1300
大连某地产行业项目营销策划案
大连某地产行业项目营销策划案业内人士把2002年定义为“中国商业房地产元年”，大连万达开始实施其商业房地产战略，而南方香江集团，犹如一匹令人咋舌的黑马，突然杀入商业房地产领域……。
如今，全国各地已是追随者众，长城内外,大江南北，二、三级城市都纷纷开发商业步行街、购物广场甚至Shopping Mall等。
商业房地产在2002年底迅速升温，成为各地开发商追捧的市场热点。
几年时间商业项目如雨后的春竹，争先出现在全国各地，商业项目供给量的大幅增加，使得供需之间的矛盾更显突出，导致新推出的商业项目在销售及招租方面的竞争非常猛烈。
那么如何使房产从鳞次栉比的建筑群中脱颖而出，做好商业项目的销售及招租呢?房地产市场何以掀起商业地产开发潮？最关键的原因是商业房地产利润丰厚。
但竞争的残酷也使房地产开发商们已经置身于一个竞争性的买方市畅苦乐不均的现状促使人们不得不检省自己的经营方针。
为使新推出的商业项目在销售及招租方面取得成效，房地产需走进全方位营销时代。
一、做好项目前的研究，即项目开发之前要进行深入细致的研究，选择地块，选择开发方式至关重要。
二、制定完整的项目策划，即在项目的市场研究与市场定位、规划设计要求及建筑方案的设计、项目的投资策略及总体的销售策略、营销中的进度操纵等处形成方案。
三、进行全面的销售策划、即具体的销售计划，到底怎么去做，制造什么卖点，各卖点运用什么手段、方式、媒体与买家广泛沟通，吸引人们注意、认可，同时在展销会或者大规模推广时达成实际销售。
结合以上经验体会，我于2003年对大连电业房地产开发有限公司大连逸彩城商业项目，进行了营销策划。
策划方案出台后通过大连电业房地产开发有限公司的决策通过，并予以实施。
2002年大连市政府提出“大大连”建设的城市建设战略方针。
2003年初，大连市政府又提出了“西拓北进”的城市进展规划，政府大力加强对西部商圈的支持。
通过通过项目前的研究与目标定位，本项目选址于大连“西拓”的重点进展地区之一—大连沙河口区马栏地区，利用政治线索把该项目列为大连沙河口区重点扶植商业项目。
大连星海湾壹号房地产营销方案
体育会所，完全私有的运动CLUB
商务会所，业主待客礼仪空间， 超五星级专属服务
儿童会所，室内玩趣会所，大连住宅项目首例
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建筑风格
项目建筑风格：ART 筑”之称
DECO，外立面幕墙100%采用石材，有“金石建
灯笼体建筑物
建筑风格：
透光玻璃
ART DECO
外立面：
铝板及玻璃挂板幕墙
家居安防系统
每户预设电话线、宽频线路入户及有线 电视线路入户接口
可视对讲系统
闭路电视监控系统
燃气泄露探测 红外幕帘勘测器
紧急按钮
可视对讲系统
顶棚
石膏板
新风系统
—
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户型分析
海 域 别 墅T1户型 面积：410.00㎡ 户型： 4室4厅5卫1厨
车库
一层
二层
三层
阳光娱乐层
户型分析
海 域 别 墅T4户型 面积：525.00㎡ 户型： 6室9厅6卫1厨
车库
一层
二层
三层
阳光娱乐层
建筑面积约525平，赠送400多平车库及阳光娱乐层，赠送200多平私家花园， 可设私家泳池，赠送近100平南向观经海典露PPT台模。版 欢迎下载
户型分析
180㎡
220㎡
项目规划 项目占地面积12万㎡，建筑面积24万㎡，项目共分为三期开发，建筑 形态为1独栋别墅、6席双拼别墅、2栋四联排别墅、19栋 5层 多层、 3栋高层（36层、38层、40层）
悦府
铭府
君悦酒店
海乾府
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一期 二期 三期
配套
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大连开发区某项目营销策划提案(上)
数据来源：大连市统计月报
• 销售额
销售情况
销售额近年持续增加，说明房 地产市场旺盛
价格上涨？ 供应量增加？
数据来源：大连市统计月报
• 销售面积
销售情况
销售面积近3年基本持平，说 明房地产市场属于平稳发展
户为辅助客户群.
主力客户以年轻夫妇和单身 为主.
仍以本地客户为主
价格分析
销售时间 2006年6月 2006年7月 2006年8月
最高价格 6600元/平方 6670元/平方米 6880元/平方米
最低价格 5360元/平方米 5860元/平方米 5530元/平方米
均价
价格描述
6000元/平方米 对市场进行试探
建议本项目装修标准为700-800元/平方米,在控制成本的同时提升
项目装修档次的同时,保证项目的性价比,为项目价格的提升保留一定的空间.
• 电梯
硬件设施
品牌电梯
建议本项目选择品牌电梯，保证本项目的品质；
考虑到本项目高达29层、3部电梯以及1层13户的因素，竖向交通压力大 ，建议本项目选择高速电梯，电梯轿厢可适当放大，显示本项目高品质。
建筑形式为塔楼,是旧楼改造工程. 一梯18户,1-3层为公建其中一层是 大堂.
容积率:3.2
便利的交通环境,但不是这个项目 的唯一优势1,3,5路公交,城市快轨
主力户型解析(平层)
主力户型面积为32.7平方米 • 户型优势: ➢ 户型方正,易于使用； ➢ 平层层高优势明显3.3米； ➢ 采用低窗，采光效果明显，
• 户型面积
部分小户 型公寓
新楼盘的营销策划方案
新楼盘的营销策划方案一、市场分析1.1 目标市场：了解目标买家的特征和需求，包括年龄、家庭结构、收入水平、购房需求等。
1.2 竞争对手分析：了解竞争对手的产品特点、价格策略、营销手段等，并找出自己的竞争优势。
二、品牌建设2.1 定位策略：明确楼盘的定位，包括定价、产品特点、购房者享受的福利等。
2.2 品牌形象设计：为楼盘设计独特的品牌形象，包括楼盘名称、标志、口号等。
三、营销推广渠道选择3.1 传统媒体渠道：广告投放到报纸、电视、广播等传统媒体上，增加品牌知名度。
3.2 线上推广渠道：通过搜索引擎、社交媒体等线上渠道进行推广，吸引更多潜在购房者。
3.3 线下推广渠道：举办楼盘开放日、参加房地产展览会等活动，吸引客户亲身体验楼盘。
四、营销活动策划4.1 推介会：组织推介会，邀请潜在购房者参加，展示楼盘的特点并提供购房咨询。
4.2 优惠活动：推出一定的优惠政策，如折扣、赠送家电等，吸引更多购房者关注。
4.3 推荐奖励：为购房者设置推荐奖励机制，激励购房者推荐朋友购买。
4.4 社区活动：组织社区活动，增加居民归属感和认同感，提升品牌形象。
五、客户关系管理5.1 客户数据库建立：建立客户数据库，及时收集客户信息，以便进行有效的沟通和管理。
5.2 客户沟通策略：制定客户沟通计划，包括定期发送销售动态、优惠信息等，保持与客户的有效沟通。
5.3 售后服务：提供完善的售后服务，解答购房者的疑问和需求，增加客户满意度。
六、销售团队建设6.1 团队培训：为销售团队提供专业培训，提高销售技能和产品知识水平。
6.2 绩效考核：建立合理的绩效考核机制，激励销售团队的积极性和创造性。
6.3 团队建设：组织团队建设活动，增强销售团队的凝聚力和合作精神。
七、投资回报预测7.1 财务分析：进行财务分析，评估项目的投资回报率和盈利能力。
7.2 风险控制措施：制定风险控制措施，包括市场风险、政策风险等，确保项目的可持续发展。
八、营销策划执行计划8.1 时间表：制定详细的执行时间表，确保各项营销策划工作有条不紊地进行。
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大连新型住宅小区项目营销策划方案行业资料
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**项目8月份营销策划方案
一、营销目标
1、销售目标：15套。
2、推广目标：
深挖地缘性客户，促进青山区特别是大连新型住宅小区、五一社区等居民的来电、来访量。
全城拓客，将项目的核心价值得到有效的传播，提高项目的知名度，带动来电、来访量。
二、营销策略
多管齐下，双线齐进
活动线
1、活动营销
小众活动：针对目标客户群体展开暖场活动。
活动时间活动主题内容
8.8理财讲座聘请证券公司的讲师
与收藏协会合作共同举办
8.15艺术品鉴
赏
8.22易经文化聘请易经文化大师（第二季）
8.29投资管理聘请银行的理财顾问
利用项目广场开展大型活动，让更多的客户群体了解项目，带动来访量。
每个周末举办大型车展，由恒通汽车城及包头中高端品牌汽车共同举办。
我司仅提供场地，具体活动由汽车品牌商执行。
2、
1）全城拓客:置业顾问、专业派单人员统一穿印有项目信息的T恤展开全城派单。
置业顾问：
以质取胜，有针对性的拓客，以目标客户群体为主展开派单、收集有效客户信息。
拓客目标群体：
周边社区
核心商圈
专业市场
社区底店
拓客地图
社区拓展活动执行细节：
根据目前成交的客户分析有较大部分客户为周边社区的居民，通社区拓展活动，深度挖掘目标客户群体。
具体工作安排：
展位咨询：2人置业顾问
客户的现场接待：展示项目形象，进行项目的品牌宣传，同时向到访客户讲解项目情况，传递项目价值信息，并做好客户登记；当天巡展结束后，销售人员统计今日到访客户并对当天工作进行总结并安排明日工作。
清理展区，安排撤场。
现场活动组织：组织社区外展活动，通过项目推介、小礼品派发等，吸引客户，进而与客户直接接触，形成一对一项目介绍。
负责协调现场秩序，组织现场旺场活动。
派单拓客：4人拓客专员
以社区外展活动为基础，深入社区宣传项目、派发单页、介绍项目、外展活动宣传等，如插门、插车、扫底店、社区周边进行项目推介。
同时在主要交通干道及区域聚集地进行不间断行销活动，整体派单团队将以深入社区，主要区域覆盖的行销方式进行项目推介。
以量为主，展开全城拓客，提升项目的品牌知名度，有效传递项目的信息。
拓客区域：各大核心商圈、繁华街道、人流量大的十字路口
拓客地图：
2、推广主题
精装现房，5196元/㎡起
目前在钢铁大街沿线万达商圈毛坯房的价格都在8000元/㎡，而项目作为钢铁大街的龙头位置，承接城市各大区域的核心，5196元/㎡极具有吸引力，能够迅速引起目标客户群体的关注。
3、渠道拓客
1)加强异业联盟，与娱乐、健身、美容、KTV等公司展开联合推广，互换资
源。
2)与包头中高端商场，如王府井、包百等进行资源共享，挖掘客户。
3)为重点行业协会、企事业单位举办推介会、员工活动等，同时展开团购活
动。
造势线
“全城筹梦”活动方案
一、活动主题
100元筹梦计划，100元买套房！
二、活动目的
1、传递**项目的销售信息，收集客户信息，为**项目积累客户；
2、树立开发商品牌形象和**项目品质形象；
3、为**项目后续系列推广作铺垫；
4、起到轰动全城的作用，为**项目做轰动性宣传；
5、以别具一格的宣传方式将**项目宣传推向高峰；
三、活动时间
报名时间：8月1日-9月20日
抽奖时间：9月26日（中秋节）
四、活动地点
**项目营销中心广场外
五、 活动内容
1. 设置一套30万元的特价房作为活动大奖；
房源建议为1110，面积47.09㎡，优惠后总价314702。
此房源不参与返租。
2. 通过媒体发布活动的信息和活动细则；
3. 将30万元房款分为每份100元共计3000份的“微筹码”，认购微筹码的客户
获得恒通城尚城提供的价值100元的礼品；
4. 认购“微筹码”客户可参与抽取一套30万元特价房的大奖活动；
5. 客户认购100元“微筹码”可享受100元抵5000元购房优惠，每套房源最高
可使用五份“微筹码”购房优惠；
6. 微筹码可以累计购买，每人限购5份；
备注：如活动人数未满1000份，活动取消。
如活动达到1000份以上，不足3000份，中奖者需补足筹集资金与房款的差额。
六、 执行流程
七、 活动筹备 工作事项 完成时间
负责人 备注 活动方案撰写 7.27 撰写完毕 活动方案审批 8.1 活动方案定稿
媒体购买 8.5 敲定 物料采购，制作
8.5
采购制作完毕
八、 1、筹备期：
时间：7月20日——8月5日
阶段活动：内部前期准备工作，提前在员工内部试水，小范围释放
执行方案撰写报礼品、媒体购买 媒体发布信息
现场逼全员营销培训
置业顾问培
新客户参与活预约老客户参与活领取礼
阶段传播主题：买套房子需要多少钱
媒体形式：合作网站+微信推送
2、预热期：
时间：8月8日——8月20日
阶段活动：100元活动买房活动正式启动，迅速吸引市场关注，引爆包头楼市话题
阶段传播主题：100元买一套房！**项目“全城筹梦”
媒体形式：
1)合作网站推广
2)单页+广播+户外+报广+售楼处包装+微信推送+软文
3、强销期：
时间：8月20日——9月25日
阶段活动：保持活动持续传播，扩大活动影响，带动认筹量
阶段传播主题：100元预约·**项目·赢30万元一套房
媒体形式：单页+广播+户外+报广+微信推送+软文
媒体组合
1．微信+合作网站
序
号
时间推广主题媒体费用
17.31如何用100元轻松赚30万包头晚
报、内蒙
古晨报、
包头电视
台产业中
心、包头
广播电
8万元——**项目100元买套房！！
28.7
信不信，买房只要100元！
——**项目100元活动买房，买房免单！38.14
少喝两瓶酒，一套房钱
——**项目100元买套房！！
2．单页
3．
4．
5．
6．广播
7．
8．。