某小区营销策划方案
社区营销活动方案5篇
社区营销活动方案5篇社区营销活动方案5篇活动方案是指对具体将要进行的活动进行书面的计划，对每个步骤的详细分析，研究，以确定活动的顺利，圆满进行。
下面小编给大家带来社区营销活动方案，希望大家喜欢!社区营销活动方案1一、促销主题促销主题是促销活动的灵魂，是顾客心理上接受促销的最好借口，当时正直中秋来临，所以我们的促销主题为“中秋大团圆，健康合家欢，___关爱生命大行动””，并临时印制了活动宣传单。
二、促销价格既然是促销，大部分商家必涉及优惠或“打折”问题，促销价格制定必须迎合顾客对当前普遍产品促销的认知心态，降价幅度小了，没兴趣，太大了，消费者又没信心，而且商家还要考虑成本，所以本次促销活动的优惠政策经我们反复讨论设定在优惠幅度为80元(即原价248元，促销价168元)。
并且我们对优惠设定了一条理由“企业回报社会，纯成本销售，只做宣传工作”。
三、促销场地本产品属于中档层次产品，所以促销现场选择在小区的菜市场附近的一个三叉路口处，此路口刚好是此小区80%的居民和小部分其它小区的居民的必经之道。
有一个重要的信息是，当地因位置较偏僻，类似商业行为较少，对促销将大大有利。
四、时间安排菜市场的人流高峰一般在早上7：30——9：30左右，同时为了避免炎热的天气，我们决定促销时间是7：00——10：00。
五、现场布置因按摩器的促销以现场体验为主，所以我们在三叉路口旁选择了约20平方米左右的空地，空地后方摆放了两张促销台供存放货品和资料使用，同时后上方二条鲜明的6米长横幅“生命的不断延续，需要健康每一刻”(内涵在于——本按摩器方便实用，随时呵护你的健康)，“中秋大团圆，健康合家欢，___关爱生命大行动”。
空地前方一字型摆放4顶广告太阳伞，整个场面显眼，基本达到引起路人注意的目的。
为了能留住顾客，还准备了4台风扇及一台饮水机给顾客“降温”。
六、促销前工作准备我们知道，只有充分的前期准备，才能做好一场促销活动。
为规范整体促销形象，提高顾客的消费信心，我们规定员工统一工作装，佩带工牌，并且规定标准用语，称呼一律去掉“先生、小姐”，改用“叔叔、阿姨、大哥、大姐、靓女、靓仔”更具有亲和力;在与顾客的沟通中也规定常用语，“颤动中，心旷神怡”(按摩器的效果)、“痛则不通，动则通，通则不痛”、“悠闲自得中获得健康”、“跳一跳，十年少!动一动，好轻松!”等，这些用语形象生动地描述产品的效果，让顾客更易接受。
小区文案营销策划方案怎么写
小区文案营销策划方案怎么写一、引言在当今社会，小区已经成为城市居民生活中不可或缺的一部分。
如何打造一个宜居、绿色、和谐的小区，成为了房地产开发商的重要课题。
本文将以某小区为例，提出一套详细的文案营销策划方案，旨在吸引目标客群的关注，提高销售业绩同时增加小区的居住体验。
二、目标客群分析1. 年龄与家庭背景：小区的目标客群主要是30-45岁的中产阶级，多为刚购房或计划购房的家庭。
2. 职业与收入水平：目标客群多为白领人士，稳定的经济收入，注重生活品质。
3. 教育需求：目标客群注重教育资源，关注小区周边学校的质量与规模。
4. 生活习惯：目标客群注重身心健康，喜欢饭后散步、户外运动，追求绿色、环保、宜居的生活环境。
三、文案营销策划方案1. 宣传主题的确定以“绿色宜居，幸福生活”为主题，突出小区的环境优势和居住品质。
同时结合小区的地理位置等特点，突出其便利交通和教育资源。
2. 宣传文案的撰写（1）小区介绍：要突出小区的位置、绿化率、建筑质量等基础信息，让客户对小区有一个基本了解。
（2）周边配套：介绍小区附近商业区、学校、医院、公园等配套设施，满足目标客群对生活便利性和教育资源的需求。
（3）户型介绍：通过详细介绍不同户型的房子以及户型图、设计理念、功能布局等，吸引目标客群的兴趣。
3. 宣传渠道的选择（1）户外广告：在小区周边重要路段设置户外广告牌、立柱广告，突出小区的特色和优势。
（2）网络宣传：通过社交平台、房产网站等渠道进行线上宣传，发布小区介绍、户型图、配套设施等相关信息。
（3）线下活动：举办小区开放日、户型看房活动、业主分享会等，邀请目标客群到现场深入了解小区，并提供优惠政策促成交。
4. 内容营销策略（1）绿化环保：强调小区的景观设计、绿化率等，可以组织居民一起参与植树活动，提高居住体验。
（2）健康生活：推广小区的健身设施、饭后散步、公共广场等，引导居民养成良好的生活习惯，并组织健康讲座等活动。
（3）社区活动：举办社区活动如夜市、足球赛等，促进居民之间的交流与互动，营造和谐宜居的小区氛围。
小区内营销活动策划方案
小区内营销活动策划方案一、活动背景分析1.1 当前小区存在的问题：- 小区住户之间互动较少，缺乏紧密的社交联系；- 小区商业设施利用率较低；- 小区安全环境存在一定程度的隐患。
1.2 目标人群：- 小区业主及家庭成员；- 小区商户及员工；- 小区租户。
1.3 目标：- 提高小区住户之间的互动和社交联系；- 促进小区商业设施的利用率；- 提升小区的安全环境。
二、活动目标2.1 主要目标：- 增进小区住户之间的交流和合作；- 吸引住户更多地利用小区商业设施；- 提高小区安全意识。
2.2 次要目标：- 增加小区的知名度和美誉度；- 增加商业设施的收入。
三、营销活动策划3.1 活动主题：小区家庭日3.2 活动时间：每月举办一次，选择周末或假日进行。
3.3 活动地点：小区内开放场地。
3.4 活动内容：- 亲子活动：举办亲子游戏、亲子DIY等活动，提供亲子乐园设施；- 美食美酒：提供各类美食和特色小吃，展示小区商户的特色菜品；- 娱乐活动：举办音乐会、舞蹈表演和戏剧演出等，邀请小区居民才艺展示； - 健身运动：开展健身活动如瑜伽、跑步、太极等，提供健身设备；- 手工艺品展销：邀请小区居民展示和销售自己的手工艺品；- 安全教育：设置安全知识宣传展位，提供安全知识讲座和咨询服务。
3.5 活动宣传：- 制作宣传海报和传单，张贴在小区公告栏和商业设施；- 利用社交媒体平台发布活动信息，并邀请小区居民转发；- 邀请小区居民参与策划和宣传活动。
四、活动执行4.1 活动筹备工作：- 编制活动预算，包括场地租赁、设备采购、人员费用等；- 确定活动流程和日程安排；- 与小区商户合作，邀请他们参与活动并提供特价促销。
4.2 人员安排：- 成立活动组委会，负责活动的策划、组织和宣传；- 邀请专业团队或志愿者组织亲子活动、健身运动等；- 派遣保安人员维持活动秩序。
4.3 活动流程：- 上午：举办亲子游戏和亲子DIY活动；- 中午：提供美食和特色小吃；- 下午：举办音乐会和舞蹈表演；- 晚上：举办戏剧演出。
小区销售活动策划方案
小区销售活动策划方案
一、活动背景
随着小区房屋的逐渐售罄，为了增加销售量并提升小区知名度，我们计划举办一场精彩绝伦的销售活动。
二、活动目的
1. 提高小区销售量
2. 增加小区知名度
3. 吸引更多潜在购房者
三、活动时间和地点
时间：下周六上午10点
地点：小区销售中心
四、活动内容
1. 精美茶歇：为到场客户提供精美茶点，增进交流
2. 销售讲解：销售人员介绍小区房屋情况及优势
3. 专业咨询：提供专业的法律和金融咨询服务，解答购房者疑问
4. 精彩抽奖：现场抽取幸运购房者，赢取精美礼品
5. 现场看房：允许客户现场参观样板房及小区环境
五、活动宣传
1. 海报宣传：设计制作精美活动海报，张贴于小区周边
2. 社交媒体宣传：通过微信、微博等社交媒体平台发布活动信息
3. 短信邀请：向小区客户发送活动邀请短信
六、活动预算
活动经费由销售总经理统一安排，具体细则待定。
七、活动评估
活动结束后，由销售总监对活动进行综合评估，总结经验并做出下一步改进计划。
物业小区营销活动策划方案
物业小区营销活动策划方案一、背景分析如今，随着城市化进程的不断推进，物业小区在城市中扮演着重要的角色。
随之而来的是物业小区竞争加剧，如何进行好营销活动成为物业小区的一项重要任务。
本次方案旨在通过策划一系列营销活动，提升小区知名度、增加租售率，并建立良好的小区品牌形象。
二、目标定位1.提升小区知名度：通过营销活动，让更多的人了解小区并产生兴趣，增加小区的知名度。
2.增加租售率：通过策划优惠活动，吸引更多的客户租赁或购买小区的房产。
3.建立良好品牌形象：通过提供优质的物业服务和丰富的社区活动，树立良好的品牌形象。
三、目标群体分析1.潜在购房客户：年轻家庭、刚工作的白领、大学生等，对房屋质量、小区环境、物业服务等方面有较高需求的群体。
2.业主居民：大多是购房者，希望能获得优质的物业服务和舒适的居住环境。
四、营销活动策划1.开盘活动：在小区开盘之际，举办一场隆重的开盘活动，吸引购房客户前来参观和了解小区。
活动内容包括：(1)开盘优惠：针对第一批购房者推出优惠政策，例如首付分期付款、赠送家居家电等。
(2)户型展示：精心布置一个样板房，让购房客户亲身体验小区的户型布局和装修风格。
(3)专业顾问：提供专业的购房咨询服务，解答客户关于买房的各种疑虑。
(4)小区介绍：通过展板、宣传册等形式，向客户介绍小区的规划、设施和物业服务等。
2.社区活动：(1)健身活动：每周安排一次健身活动，如瑜伽课程、健身跑等，提供给居民锻炼身体的机会，并增进邻里之间的交流。
(2)亲子活动：定期举办亲子活动，如亲子手工制作、亲子运动会等，增加居民之间的互动和小区的家庭友好形象。
(3)文艺晚会：定期举办文艺晚会，邀请居民参与，展示他们的才艺，增进居民之间的交流和友谊。
3.营销奖励活动：(1)推荐奖励：对于业主居民推荐新业主购买或租赁房屋的，给予适当的推荐奖励，例如物业费减免、礼品等。
(2)购房奖励：对于购房客户，根据购房金额给予相应的购房奖励，例如家居礼品卡、装修补贴等。
小区进驻营销方案
小区进驻营销方案一、前言随着城市化进程的不断推进，小区成为了人们生活的重要组成部分。
为了吸引更多的业主和客户，小区需要制定有效的营销方案。
本文将从小区进驻的视角，探讨营销方案的设计。
二、目标群体分析1. 业主群体•绝大部分是年轻家庭•有一定的购物需求•偏向于追求生活品质2. 客户群体•多为周边居民•对便利和购物体验有较高要求•喜欢尝试新鲜事物三、营销策略1. 社交媒体推广•利用微信、微博等社交媒体平台发布小区特色活动和促销信息，引起目标群体的关注。
•定期举办线上互动活动，增加留存粘性和转化率。
2. 门店活动•在小区内举办主题促销活动，特色活动和展览，吸引客户亲临店铺购物。
•定期开展客户感知度调查，了解客户需求和评价，调整产品和服务策略。
3. 会员制度•推出小区居民会员制度，在购物时享受折扣或积分兑换等优惠，提高客户忠诚度。
•定期举办会员专属活动，增进会员对品牌的信任和认同感。
4. 与小区物业合作•与小区物业合作，共同举办节日庆典活动、主题市集等，增加小区居民互动和品牌曝光。
•提供小区居民专属服务，如免费上门送货等，增加品牌在小区的口碑和美誉度。
四、执行与监控1. 实施阶段•制定详细的执行计划，包括活动时间、地点、内容、参与人员等。
•定期组织团队会议，及时跟进方案执行进度，协调解决问题。
2. 监控与评估•设立专门的监测指标，如销售额、客流量、会员注册情况等，进行数据分析和监控。
•定期举行策略评估会议，对各项营销策略进行评估和调整，确保方案的有效性和持续性。
五、总结以上便是小区进驻的营销方案设计，通过有效的社交媒体推广、门店活动、会员制度和与小区物业的合作，可以吸引更多的客户和业主，提升品牌的知名度和美誉度。
同时，实施和监控阶段的执行将更有利于方案的持续优化和改进。
希望本文对您有所启发，谢谢阅读！。
小区房营销文案策划
小区房营销文案策划一、项目概况坐落于繁华都市中心的XXXX小区，是一座集宜居、便利、舒适为一体的现代化小区。
小区占地面积XXXX平方米，总建筑面积XXXX平方米，共有一栋高层住宅楼和多栋花园洋房，共计XXXX套房源，户型从一居室到三居室不等，满足不同购房需求。
小区内配套完善，拥有绿化美景、休闲设施、物业服务等，为居民提供一个安静舒适的生活空间。
二、交通便利小区地处繁华商圈，周边交通便利，多条公交线路、地铁站点、高速出口等交通便捷设施均在步行可达范围内，方便居民出行。
同时，小区周边还有商业街区、购物中心、医院、学校等配套设施，为居民日常生活提供便利。
三、户型设计小区房源户型设计独特，精心打造多种户型，满足不同需求。
一居室户型布局紧凑实用，适合单身上班族或年轻夫妇居住；两居室户型宽敞明亮，适合小家庭居住；三居室户型空间大，采光好，适合大家庭居住。
每一户房源都经过设计师精心打造，注重空间利用和人性化布局，为居民提供舒适的居住体验。
四、绿化环境小区绿化面积大，种植了各种植物和花卉，环境优美，空气清新。
小区内设有休闲步道、花园草坪、健身器材等，为居民提供了一个舒适宜居的生活环境。
居民可以在小区内散步、锻炼，享受大自然的美好。
五、物业服务小区配有专业的物业服务团队，为居民提供24小时安保、保洁、维修等全方位的物业服务。
物业团队定期检查小区设施设备，确保小区设施设备的正常运行，让居民无后顾之忧。
同时，物业团队也会组织居民活动、维护小区环境，营造和谐的社区氛围，让居民生活更加便利和舒适。
六、购房优惠为了回馈广大客户的信任和支持，XXXX小区推出多种购房优惠政策。
购房客户可以享受首付优惠、贷款优惠等优惠政策，让购房更加轻松和便利。
同时，小区还为购房客户提供免费看房接送服务，为客户提供更加便捷的购房体验。
七、商家入驻小区一楼商业街区将设有多家商家入驻，为居民提供购物、餐饮、娱乐等服务。
商家种类丰富，包括超市、餐厅、咖啡厅、健身房等，满足居民各种生活需求。
小区营销策划方案4篇
小区营销策划方案4篇小区营销策划方案1从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。
如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。
根据需要开发商可以选择不同的菜单。
一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。
二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。
三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。
全程策划核心流程现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。
其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；房地产策划人的六个职能随着房地产全程策划理论的逐步完善，策划师、咨询顾问的作用重新被房地产开发商认识和接受。
但他们依然会随时被房地产开发商追问：策划师或咨询顾问有什么用？如果我们仅根据字面意义，认为策划师或咨询顾问就是出主意的，未免太过简单。
那么，房地产策划师或咨询顾问究竟是干什么的？从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。
医生的职能就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。
房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
目录一、项目概况二、市场调研三、竞争环境分析四、项目分析1、自身分析2、项目SWOT分析五、项目定位分析1、目标客户定位2、项目市场定位3、价格定位六、差异化营销核心价值体系建立七、推广策划八、销售计划一、项目概况万华园·琳苑鸟瞰图位置开发商：西安万胜房地产开发有限公司占地面积：29.9亩建筑面积：6万余平方米总户数：646户容积率：3规划设计：四栋18层高层，分别为二梯四户和二梯十户建筑设计：剪力墙结构层高：2.8米绿化绿：40％公摊：18％推出户型：十二种户型一房一厅﹝50㎡﹞二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞三房二厅二卫﹝129㎡﹞主力户型：二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞户型配比：一房一厅﹝50㎡﹞，占10％；二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞，占80％；三房二厅二卫﹝129㎡﹞，占10％。
二、市场调研市场如战场，瞬息万变。
关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。
我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对西安市场进行分析：（一）“点”1、亮点：紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。
2、焦点：中海地产（南二环西段）的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。
3、疑点：原“景观360”项目，摇身一变成为了“就掌灯”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，究竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是极为危险，在西安有多少人可以接受？4、原点：以原创为起点，繁衍新生命。
2002年以“城市生活第一线”为主题的旭景名园在西安横空出世，2003年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园”，一家开发，两种定位，成为城西居民的首选大盘。
5、标点：以标新立异为起点，树立市场差异化。
“紫薇LIHO”、“高新水晶岛”、“时光2000”、“柠檬公寓”、“中城新天地”等一批以小户型、精装修公寓为定位的项目占据了市场的部分份额。
6、新点：以产品更新为定位点的新兴项目细分了客户群。
如“我爱我家”、“新西蓝”、“中华世纪城”的户型设计、“城南锦绣”、“紫昕华庭”的宣传推广（但宣传投入过大）等，在很大层面上吸引了消费人群。
7、质点：以产品附加值提升项目价值。
“蔚蓝印象”——向政府捐赠1000万元改善大庆路园林、社区内100米木栈道、阳光停车走廊；“豪盛时代·华城”——西安首家水景住宅，“佳家SPORT”——西北首家运动主题社区为代表的楼盘，在打造产品附加值方面取得了不俗的效果。
但“佳家SPORT”由于其它方面的原因，销售状况令人担忧。
（二）“线”1、经线：开发商以品牌效应推动产品，赢得市场。
高新、紫薇、龙安无疑是西安房地产市场最为成功的代表，其它占据中坚力量的开发商不胜枚举。
2、纬线：以产品迎合市场，从而获得最大市场价值。
这是产品细分的必然结果。
每个旺销楼盘都在产品细节方面下足功夫，如旭景碧泽园的户型、紫薇田园都市的社区教育等等。
3、平行线：产品与客户群体平行定位。
房地产市场从卖方市场过度到买方市场，给了西安部分开发商很深的教训，这已成为不争的事实，产品定位实质就是寻找目标客户的过程。
因产品定位出现偏差的项目造成销售严重受阻，如丰泰大厦（丽日朗庭）等，在西安市场已经形成较大批量的“库存货”，给开发商带来极大的资金压力，严重影响了企业发展。
（三）“面”1、界面：据工商行政部门统计资料表明，西安目前已经注册的房地产开发公司上千家，各大开发商目前已经把征地目光投向三环线，西安市房地产行业竞争已经达到接近白热化的程度。
开发商在重视自身品牌宣传的同时，力求在媒体、同行以及消费群体的口碑宣传中创造一个最佳印象。
历数西安各大开发商，在经营过程中或多或少都曾出现过不同原因、不同影响的负面效应，以至于需要花费更大的精力去弥补和挽救。
2、剖面：剖析西安市房地产行业，整个房地产呈现倒金字塔形状，满足于高消费人群的物业居多，而满足于中低消费人群的项目偏少，随着市场的成熟，以及消费群体的细分化，这一现象在近年得到部分缓和。
3、三点一面：从品牌推广、产品经营、项目开发、推广销售等房地产营销步骤，我们将开发商、策划公司（包括广告公司）、消费群体定为三个点，而有机结合这三点才能确定整合营销最佳层面。
其中的关系如下：三、竞争环境分析（一）区域市场竞争环境：近年来西安在“东方红”、“向北走”等策略的推动下，城东、城北房地产市场整体发展较快，但这种发展是不均衡的，主要表现在竞争项目基本上集中于交通干线和成熟商业区附近，区域项目的跨地区吸引力严重不足。
琳苑小区位于西安市东北郊东元路，该区域虽然属于西安城东经济圈和城北经济圈的辐射区，但是由于位置关系实则是位于经济发展的真空带。
自从2002年西安市第一块拍卖土地——万国金色家园交易成功后，东二环的开通使得该区域房地产开发逐步驶入快车道。
然而由于本区域人居环境较差，市政配套环境尚不成熟，区域项目开发与销售规模依然很小，区域主要竞争项目多集中在金花路南段，而项目所在区域除了万国•金色家园外鲜有项目问世。
从目标客户角度分析，本区域目标客户量不足，项目的主要目标客群集中在长乐路商圈和太华路商圈，与多个区域共享同样主体的目标客户使得区域项目虽然不多但竞争依然激烈。
（二）区域竞争项目分析：1、区域最具借鉴性的项目——万国·金色家园主力户型：项目概况：2、区域竞争项目——新兴骏景园3、区域最具特色项目——紫昕华庭4、最具威胁的项目——珠江投资辛家庙项目2004年，传说已久的珠江投资真的进入新北城区域，整个项目占地1800亩，计划6—7年完成，未来居住人口可达到7万3千人，能满足两万零四百户家庭的居住需求。
首期经济适用房项目目前已进入实施阶段。
珠江投资这一大盘的启动，对市场的冲击目前难以估计，对市场的刺激和影响将会非常深远，它的出现必然改变人们对北城楼市的认知。
四、项目分析(一)项目区域图：（略）（二）周边配套：（三）项目SWOT分析：优势（S）：1、发展商在成功开发了“万花园小区”、“万花园·旺雳小区”等项目后，在消费者中形成了良好的口碑，树立了良好的企业品牌知名度和认知度。
2、东邻二环路50米，交通便利且闹中取静。
3、超大楼间距，提供了社区居民广阔的活动空间。
4、户型面积适中，区域购房者接受度高。
劣势（W）：1、临近城中村，区域生活环境较差。
2、区域居民对高层住宅的接受程度偏低。
3、入市价格偏高，市场接受程度低。
4、区域市政配套不齐全。
机会（O）：1、西安房地产市场目前正处于供需两旺的局面。
2、8月31日划拨用地停办“大限”的临近,将可能使房地产市场面临洗牌，通过拍卖获得土地的发展商机遇凸现。
3、周边项目多定位于中高档社区，户型面积较大导致总价高，琳苑项目档次也较高，但户型面积适中总价低，区域市场竞争相对较弱。
威胁（T）：1、区域拆迁、发展速度缓慢，项目销售阶段不得不面对恶劣的区域环境。
2、珠江投资辛家庙1800亩经济适用房项目启动，给区域带来巨大的市场威胁。
综合分析：通过SWOT分析，本项目机会与风险并存，我们应扬长避短，通过整合营销推广，使项目达到预期的目标。
五、项目定位分析（一）目标客户定位：1、职业类别：△个体经营户△私企小老板△中小型企业级管理者△白领阶层△教师△政府公务员及各类投资者△周边城中村村民△陕北及其他地市客户2、年龄：25岁----45岁3、家庭构成：以三口两代之家为主流。
4、客户区域：△以项目所在西安东北区域为主△部分来自西安其它区域△少量客户来自省内外其它市、县5、收入状况：家庭月收入3000元以上或有良好的家庭经济背景。
6、置业次数：首次置业为主，部分二次置业和多次置业。
7、行为特征：（1）收入较稳定或有一定的积蓄。
（2）普遍受过中等程度的教育。
（3）关注子女发展。
（4）具有一定的投资意识。
（5）喜欢成熟的社区文化生活。
8、购买目的：（1）个体经商者解决就近居住问题。
（2）区域居民及拆迁户改善居住环境。
（3）外来人士中成功者安家立业。
（4）家庭、个人投资。
9、理想居住形态：离城很近、离繁华不远，追求都市化生活。
良好的社区大配套和社区高尚居住氛围。
社区会所与外部经营场所完美结合，能够满足居家、社交需求。
以二室二厅为主流，要求功能齐全、布局合理、舒适健康。
与时代发展合拍。
有众多的优秀学校可供选择。
较高的社区文化品味。
10、选购动机：地段、户型、品质、品牌、性价比。
11、排斥理由：（1）临街部分较嘈杂；（2）产品（户型、装修、配套）设计有大的缺陷；（3）产品整体素质与售价差异较大。
（4）小区内外部人文环境差。
12、信息来源：华商报、西安晚报、户外路牌广告、项目现场包装、电视房地产专栏、房展会、互联网、口碑等。
（二）项目市场定位：通过分析我们不难发现：1、琳苑小区能够向市场提供舒适的区内活动空间和适宜的户型面积；2、区域存在大批量的需要购买中等价位、面积的购房人群；3、区域竞争项目普遍定位较高，中档收入人群的置业市场一定程度上存在空缺；因此，通过综合分析我们建议从项目实际出发，在充分考虑目标客户群理想生活的基础上，将琳苑小区项目市场定位为：繁华商圈外围的亲情雅居（三）价格定位：1、价格定位原则:由于项目周边被城中村和老企业包围生活现状较差，加之区域目前所有的竞争项目综合素质普遍偏高于本项目，因此建议采用以竞争为导向价格定位原则。
2、主要竞争项目的价格:备注：以上均价均为竞争项目现阶段的执行报价，同时各竞争项目均具备一定的工程形象（封顶）。
3、价格定位：根据我们对区域市场的认知情况，并充分考虑到市场竞争和项目开发利润问题，经过慎重分析建议将琳苑小区项目价格定位如下：项目全程均价：2900元/m2。
垂直差价：30元/m2。
水平/景观差价：50—200元/m2。
4、价格策略：根据项目开发现状，从项目销售与工程进度紧密结合的角度出发，建议整体采用“低开高走”的价格策略。
六、差异化营销策略（一）核心价值体系建立：1、地段价值：从琳苑小区项目的地段现状来看，该地段临近东二环和西潼高速交通优势明显，具备仓储物流优势。
从项目地段的规划前景来看，项目东侧规划有大型城市绿地广场，广场工程的实施必将增值该项目作为住宅的地段价值。
2、区域价值：从琳苑小区所在区位来看，东临火车东站、西靠太华路建材一条街、南接长乐路商业街，区域购买力旺盛。
从区域未来的规划前景来看，政府计划在未来三到五年完成该区域的拆迁，将该区域建成一个大型住宅区。
3、可提升价值：（1）产品差异化产生的价值。
通过精致的户型设计、简约的建筑语言，将琳苑小区的中小户型的个性优势发挥的淋漓尽致，从而从目标客户群上得以细分，确立与众不同的市场地位；利用项目超大楼间空间，规划参与性、趣味性强的体验型功能区域，增强琳苑小区内生活空间的品味，在区域居住环境尚未改观的情况下彰显项目优势。