沈阳保利康桥项目前期策划案
金地集团沈阳公司项目全案工作流程
金地集团沈阳公司项目全案工作流程A、项目前期发展策划目标：1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。
2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。
3、锁定目标客户群。
4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。
基本流程1、初步市场情况调查2、确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研3、进行SWOT分析并初步提出总体策划思路4、分析项目潜在价值5、确定核心价值体系及总体策划思路6、项目目标客户群锁定及分析7、项目开发主题及形象定位8、对项目的总体规划、建筑风格、景观规划作出建议B、建设并期及建设期的顾问与应对方案目标：1、协助开发商解决有关问题，使项目的开发按既定进度展开。
2、通观全局，就可能发生的问题，对开发商提出预警性提示，以保证项目的顺利开发。
3、开始着手提升项目知名度和企业品牌。
基本流程1、制订投资分析报告2、评审规划设计方案3、拟定工地形象包装方案4、制定前期推广策略5、策划各类公关宣传活动。
C、项目营销策划目标：1、通过策划各种公关和促销活动，聚积项目的销售能势。
2、制定兼具市场冲击力和最大利润的价格，控制销售节奏。
3、会面提升项目知名度、美誉度，树立开发商良好形象。
基本流程1、可类比项目、重点竞争对手营销策略分析2、确定推广销售策略21、推广定位。
A核心价值体现B形象定位C价格定位22、推广策略。
A广告及媒介策略B推广主题C市场推广进度设计3、细化项目营销思路31营销思路体现A客户群再分析B卖点挖掘和提示32销售策略33营销环境营造A售楼部设计B示范单位设计4、制定市场进入方案41入市时机选择42价格策略43模拟方案演示D、项目销售期代理及善后期顾问目标：1、保障项目的销售目标如期完成，确保开发商利润的获得。
2、力争缩短销售周期，使资金快速回笼，以保障下期工程或下一个项目的再投资。
3、尽量延长旺销期。
4、全面树立项目和开发商品牌。
保利房地产策划书
一、前言房地产项目策划是将策划理论与房地产开发、房地产投资、房地产估价、房地产经营、房地产市场营销、物业管理等有关理论与知识结合，并应用于房地产项目实际运作过程中的一门新兴边缘学科。
它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动，具有地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性、操作性、多样性。
房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。
计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。
而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。
研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。
在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。
所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的所决定的，也是企业生存和发展的客观要求所决定的。
在房地产项目中，营销策划极其重要，为了能更好的策划房地产项目的营销，于是带出了房地产项目营销策划书。
二、浅析当前房地产市场基本情况（一）当前房地产市场营运形势中国的房地产市场经历了近10年（1998--2007）的高速增长和繁荣后，和当前的中国宏观经济一样，进入了一个调整周期。
从全国房地产开发景气指数来看，2007年10月份最高，从10月份开始出现下降，而整个2008年呈下降趋势，到2008年10月份处于低迷状态，比07年同期回落了8.13%，比08年6月份回落了4.62%，整个08年进入了比较深度的回调期。
09年以来的头两个月份，国内的部分城市，特别是几个特大城市，房地产市场新房成交量有所上升。
（二）房地产市场基本竞争格局房地产市场竞争经历了4个阶段：1、成本竞争阶段：在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。
月沉阳保利方溪湖项目前期营销战略案优秀课件
大盘运营需求具备的三个条件
客户让渡价值： 是顾客总价值与顾客总成本之间的差额。不论是在超市购买东西还是在郊区购买房子，顾客得到的价值利益减去他们付出的成本（包括时间成本、货币成本、精神成本、体力成本等），如果这个结果远远大于零的话，这个购买才有可能实现，否则不会成功。
辛勤耕耘的六年间，保利地产品牌知名度的不断提升中，收获了沈阳老百姓的良好口碑。 在土地供应量充足，市场环境良好的沈阳市，保利地产完成了东北区域战略核心城市的基 本布局。2010年，保利地产将借助文大路项目（本案）及长青桥项目（康桥）进一步冲击 普宅及别墅住宅市场，扩大沈阳市场份额，因此2010年也将是保利地产冲击沈阳第一地产 运营商地位的关键一年。
全市百万平米竞品项目 主要分布在二环至三环周边
西部、北部为本项目最具 竞争力的区域，在客户层次、 产品类型都具相近元素，但 西部区域小盘居多
东部竞品以生态住宅为主， 多为养老、度假住房，有 一定投资比例
北部大盘较多，竞争激烈，待开发项目较多
银亿万万城:150万平
东方欧博城：35万平
碧桂园： 一、08年6月开盘之际，首期产品半数以上已经封顶，示范样板区同期开放，从沈棋路到项目之间柏油路铺设完毕。 二、道路拦截方面，在沈棋路上设立导视，指引客户到达园区。 三、配套先行，碧桂园大部分项目首期即建造五星级标准酒店、大型商业广场、学校、交通中心等城市级配套设施。碧桂园相关人士说：“我们的配套基本首期交付时即可投入使用，业主入住碧桂园就可以享受一次成型的便捷生活！”
09年，我们在沈阳地区的销售额超过32亿，在沈阳今年卖了6800套房子 。
保利地产项目实施方案
保利地产项目实施方案一、项目背景。
保利地产作为国内知名的房地产开发企业，一直致力于打造高品质的住宅和商业项目。
在当前经济形势下，保利地产决定启动新的项目实施方案，以满足市场需求，提升企业竞争力。
二、项目目标。
1. 提供高品质的住宅和商业项目，满足不同客户群体的需求。
2. 以绿色、环保、智能化为设计理念，打造宜居、宜商的社区环境。
3. 优化项目实施流程，提高项目建设效率，降低成本，确保项目质量。
三、项目实施方案。
1. 地理位置选择。
选择地理位置是项目实施的首要考虑因素。
保利地产将通过市场调研和专业评估，选择具有发展潜力和便利交通的地段，确保项目的投资价值和市场吸引力。
2. 设计规划。
项目的设计规划是项目实施的核心内容。
保利地产将聘请国内外知名设计团队，结合当地文化特色和市场需求，打造独具特色的建筑风格和功能布局，提升项目的品质和竞争力。
3. 合作伙伴选择。
项目实施需要与各方合作，包括设计、施工、装修等。
保利地产将选择具有丰富经验和良好口碑的合作伙伴，建立长期稳定的合作关系，确保项目实施的顺利进行。
4. 资金投入。
项目实施需要充足的资金支持。
保利地产将通过多种渠道筹集资金，包括自有资金、银行贷款、股权融资等方式，确保项目的资金需求得到满足。
5. 市场营销。
项目实施后需要进行有效的市场营销，吸引客户和投资者关注和参与。
保利地产将制定全面的市场营销方案，包括线上线下宣传推广、品牌营销活动等，提升项目的知名度和美誉度。
6. 完善售后服务。
项目实施完成后，保利地产将提供全方位的售后服务，包括物业管理、社区活动、客户关系维护等，确保项目的持续发展和客户满意度。
四、项目实施方案的优势。
1. 专业团队，保利地产拥有一支高效专业的项目实施团队，具备丰富的项目实施经验和专业知识。
2. 品质保障，保利地产一贯秉承“品质为先”的理念，确保项目实施过程中的品质和质量。
3. 市场需求，项目实施方案将充分考虑市场需求，满足客户和投资者的期待，提升项目的市场竞争力。
某市皇姑区文大路项目前期战略初案
区位
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
本案
三环
二环
皇姑区
一环
沈阳北站
大东区
铁西区
和平区 沈河区
浑南新区
沈阳城市发展现状： 一环为城市中心区； 二环为主城与城乡结合部界线； 三环为纯粹郊区。
项目位于北三环外，行政划分上隶 属于沈阳市皇姑北部经济区
处于城市发展纵轴的北部片区
宗地指标概述
总用地面 总建筑面 地上建筑面 容积
2010年，保利地产将借助文大路项目（本案）及长青桥项目（康桥）进一步冲击普宅及别墅 住宅市场，扩大沈阳市场份额，因此2010年也将是保利地产冲击沈阳第一地产运营商地位的 关键一年。
“百万宝贝”
2009年10月21日，集团控股子公司沈阳保利溪湖房地产开发有限公司通过挂牌方式取得位于沈阳市皇姑区三 台子街道方溪湖村文大路五宗地块（宗地编号沈皇挂字[2009]002/003/004/005/006号，项目具体位置如下 图1所示），成交总价48350.2291万元，土地出让面积429779.8平方米，容积率1.7，折合楼面价为562元/ 平，用地性质为商业、住宅。
积
积
积
率
地下建筑 面积
517246平 960000平 880000平
1.7
80000平
住宅建筑 面积
750000平
公建建 筑面积
130000 平
规划
住宅建筑面积 750000平
商品住宅（所占比例） 710000平（0.8068）
回迁面积（所占比例） 40000平（0.0455）
商业及共建建 筑建筑面积（
定位混乱 产品原地踏步
配套滞缓
一期一个案名一套独立的推广思路，但每个案名又毫无关联，变成多个小盘的集合群
【房地产精品文档】康桥别墅项目报告.doc
一、方案选择篇由贵公司所提供的四个别墅设计方案各有特色。
首先我们将在此对各个方案分别进行简评，其次指出我们的选择及其理由，给贵公司进行方案选择提供一个参考。
1.1滨水雅筑1.1.1基础指标房型配比经济技术指标1.1.2方案特点此方案有一个形象的比喻：“一个中心，三个果子，几片叶子。
”整个地块由道路分割成几个大的片区，每个片区又有小的组团。
地块正北面为主入口，主入口正对中心湖面形成一个大的景观。
小区东侧为车行入口，南侧为人行入口。
此方案的在设计上的特点是小区内分区组团明显。
小区内建筑为欧美风格，其前院小后院大的设计符合欧美人士的生活习惯。
小区规划在上是沪上比较常见的设计，未找到特别有创意的亮点。
此方案最大的问题出在其路网上。
小区内路网的定位比较困难，而且主次道路的区分不明显，在使用上有可能会使人产生混乱。
1.2康桥别墅区设计方案1.2.1基础指标房型配比经济技术指标1.2.2方案特点本方案同前一方案类似，同样由路网将小区分为几大片区。
小区北面为主入口，南面为此入口，两个入口各做了一个弧形广场。
在小区的中心规划有水面级及湖心岛等景观。
本方案同样是沪上常见的规划设计，但在规划上避免了前一方案在路网系统上的问题，主次道路区分较明显。
但是在其房型立面上过于平淡和凌乱，毫无风格和特色可言。
1.3上海康桥正阳别墅规划设计1.3.1基础指标房型配比经济技术指标1.3.2方案特点本方案的设计可以说是四个方案中最抢眼的。
其放射状的规划使小区形似一个“太阳”。
环行主干道及其他放射状道路将小区分为了几个片区。
小区中央和四角作景观设计，水系呈带状由小区内穿过。
小区内规划住宅呈放射性分布，使整个小区产生一种向心的感觉。
南面为主出入口，其他三面设计有次出入口。
尽管本方案在设计上比较抢眼，但是问题却很突出。
首先呈放射状布局的住宅有一种强烈的向心感，这与别墅所倡导的个性化生活相悖。
其次，太阳形的布局使得各个别墅之间除了位置不同外的差异被消除，使别墅这种住宅中的顶级产品量产化。
沈阳保利康桥项目前期策划案
•重点个案扫描
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沈阳保利康桥项目前期策划案
•竞 争 环 境
•补 缺 定 位
•浑南区域尚未出 现 纯粹的水岸文化社
区
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•打造中国文化地 产，企业理念指 导项目定位
•理 念 契 合
•该 项 目 属 于 难 得
•自 然 境
环
的 •南 向 一 线 江 景 ，
临河景观段寛近百
米，景观优势明显
•产 品 类 型
•？
沈阳保利康桥项目前期策划案
•1. •区域市场研究 •2. •目标客户特征 •3. •快速销售的路径思考
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沈阳保利康桥项目前期策划案
•区域市场研究
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沈阳保利康桥项目前期策划案
•五里河板块
•长白板块
•奥体板块
•长青板块
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•竞争板块划 分
沈阳保利康桥项目前期策划案
•长白板块
作为和平区域的延伸， 为本市近两年炒作最为火 热的板块，自人工运河挖 通以来，长白岛在发展潜 力方面成为全市关注的对 象。 大量品牌开发商进驻， 规划体系基本成形，发展 潜力最大 区域内目前没有同档次 的高层豪宅产品在售
南有大学城，北通东陵区 政府核心，主要受到南塔商 圈以及五里河商圈的辐射影 响；
浑南三大板块后起之秀。 金地的进驻开始带动板块价 值迅速飙升。
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•项目所处的长青板块竞争优势并不明显，但是区域板块依依托优势环 境资源打造的众多高品质楼盘带动板块形象迅速提升，地段、景观的优 势弥补了板块利好方面的不足
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•浑南新区“银带”，沈阳的浦东
沈阳保利康桥项目前期策划案
施工现场临时用电施工方案(全套含表格)
中天集团东北分公司保利康桥项目部临时用电专项施工方案中天建设集团东北分公司保利康桥项目部目录一、工程概况二、接地与接零保护系统三、负荷计算四、配电室的建造五、配电箱与开关箱六、漏电保护器七、现场照明八、避雷针装置及其安装九、建立健全临时用电安全技术档案十、安全用电防火措施十一、防雨措施十二、现场触电解救方法十三、现场平面布置图临时施工用电方案一、现场概况本工程总建筑面积13.5万平方米，我方负责约6.3万平的施工，为高档住宅项目，其中地下车库1层，建筑面积约1.3万平方米；地上为29层~31层，建筑面积为5万平方米。
本工程由沈阳保利房地产投资建设。
现场由甲方提供800kVA箱型变压器，作为我方现场施工用电源。
1号、2号、6号楼各设QTZ630塔吊一台、SCD200/200双笼电梯一台、钢筋制作车间、木工棚各一座；现场设办公室、宿舍、食堂等。
箱型变压器位于东大门，可供1号、2号楼6号楼及附近临时设施用电。
二、接地与接零保护系统1．本工程施工现场比较狭小，用电设备较多，用电量大。
为防止在TN-C三相四线接零保护情况下由于共用中性线而使中性线带电，造成触电事故而采用TN-S三相五线接零保护。
2．N – S三相五线接零保护架设要求保护零线严禁通过任何开关或熔断器。
保护零线作为接零保护的专用线，必须独用，不能他用，电缆要用五芯电缆。
保护零线除了从工作接地线（变压器）或总配电箱电源侧零线引出外，在任何地方不得与工作零线有电气连接，特别注意电箱中防止经过铁质箱体形成电气连接。
保护零线的截面积应不小于工作零线的截面积，同时必须满足机械强度的要求。
保护零线的统一标志为黄/绿双色线，在任何情况下不能将其作负荷线用。
重复接地必须在保护零线上。
工作零线不能加重复接地（因工作零线加了重复接地，漏电保护器就无法使用）。
保护零线除必须在配电室或总配电箱处作重复接地外，还必须在配电线路的中间处及末端做重复接地，配电线路越长，重复接地的作用越明显，为了接地电阻更小，可适当多打接地桩重复接地。
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浑河北岸，一线南向观河 百万平主题公园，文化休憩近在咫尺 核心价值 点梳理 龙脉所在，风水宝地 交通便利，配套齐全，离尘不离城 实力央企，保利地产品牌保证
项目核心价值 是否支持打造沈城顶级豪宅的要求？
豪宅标准
豪宅的定义：相对高度集中的占有城市资源的住宅产品 豪宅的标准： 首先是地段，豪宅的建造地点要么在最繁华的城市中心，要么就在 风景绝佳、超然脱俗的自然风景胜地；
受到老城区铁西的影响和沈 阳高新技术产业区的辐射，也 是浑南人口密集的板块。
位于金廊最南端，银带的中 心部位，是浑南区的体育、商 业中心，也是浑南人气集中点。 距离内城的沈河、和平区最 近，地铁2号线贯穿奥体，设有 站点，增强奥体的卖点，区域 发展速度迅猛。
大量品牌开发商进驻，规划 体系基本成形，发展潜力最大。
本案
龙脉所在，风水宝地，宜居佳所
地块四至
东面：长青桥 南面：浑河北岸绿化带 西面：规划路（临近东方威 尼斯后续开发地块）
北面：北至沈水路、二环桥
项目 地块
位置较好、地块方正平整，便于规划；三面临 路，交通便捷，地块北侧有一定噪音干扰。
周边配套
教育：项目周边目前主要集中了以大学城为主的 部分教育配套，但中小学很少。 医疗：富民桥与长青桥之间拥有多所医院，可以 满足本项目业主的基本需求。
沈阳高端产品主要分布在沈北区、棋盘山、市中心、浑南板块； 且主要以别墅类产品为主。
沈阳主要产品价格分布
沈阳市真正顶 级的高端住宅 供应主要集中 在市中心的高 档商务公寓区 与棋盘山的高 档别墅区
150万以上（顶端价格住宅） 80万-150万（高端住宅） 50-80万（中高端住宅） 50万以下（中端及以下）
销售情况：目前主推4#6#均为25层高层现房，其中6#为 精装，标准在1600元/平，4#为清水 建筑形态：4栋25层高层；5栋18层小高层 ；2栋11层小高层 面积区间：主要以大面积为主，主力面积为143170㎡，所占比重达68.5%。项目主要卖点为泰式园林 成交单价：毛坯均价8000元/平米，精装均价9000元/平 米，装修标准1600元/平米
河道线最长，景色优美，政 府重点规划的城市主题景观资 源区。
南有大学城，北通东陵区 政府核心，主要受到南塔商 圈以及五里河商圈的辐射影 响； 浑南三大板块后起之秀。 金地的进驻开始带动板块价 值迅速飙升。
项目所处的长青板块竞争优势并不明显，但是区域板块依依托优势环境 资源打造的众多高品质楼盘带动板块形象迅速提升，地段、景观的优势 弥补了板块利好方面的不足
沈北区
政府扶持板块，通过金廊的延伸 和银带的辐射成就未来沈阳的副 中心.大量品牌开发商进入，大 规模开发力度，地产竞争激励， 刺激区域板块价格，发展潜力较 大.目前板块内多为洋房、多层、 小高、高层和少量别墅等常规物 业类型，缺乏特色高档物业引领 区域市场区域板块与其他板块相 比具有市场潜力优势，未来发势 头好
其次是品质，豪宅最为根本的用途还是用来居住的，舒适性是一栋 豪宅所必需的、也是检验豪宅的重要指标之一。一栋豪宅除了要有 巨大的面积，还应该体现在从外观到内饰、从轮廓到细节的上等与 精细，最好是出自名师大家之笔；
最后就是管理，豪宅为什么这样值钱？因为富豪们买豪宅的同时也 会享受到顶级的物业管理服务。只有这样，才能够使豪宅的主人备 受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。
简介：项目为万科金色系列产品，处于富民桥与长青 桥之间，交通便利，且项目紧邻浑河，景色怡人，园 区内更以独特泰式园林为主.项目目前一期售罄。
金地长青湾
项目位置：沈阳市浑南学城路18号 占地：22万平米 容积率：1.8 开盘：2008-11 建筑：40万平米 绿化率：55% 入住时间：2010-5
销售情况：高层产品由于面积偏大，定位过于高端， 销售不理想；洋房产品140-160平左右房源销售情况最 好 建筑形态：6栋18层的高层， 43栋联排别墅，12栋洋 房
品牌复制 与传播
第一部分.项目发展方向研判
——项目核心价值解读
1. 2.
核心价值解读 沈阳高端产品发展背景
3.
项目方向定位
地块价值
项目地块处于位于沈阳东 陵区高档水景住宅聚集区， 距离核心市中心仅几分钟 车程，交通便利 项目地块分属政府重点打 造的滨水居住休闲观光带， 区域发展速度迅猛；同时 项目临近五大景观规划中 的“中央公园区”（现浑 南奥体板块），借助板块 规划利好，发展前景无限
远洋天地 中海国际社区
长白板块
丽湾国际
奥体板块
作为为沈阳金廊沿线腹 地，也是连接浑南与市区 的主要交通要道。随着本 市战略中心南移的规划发 展，奥体板块将成为浑南 的核心 大量文体设施、商业配 套以及地铁的修建对于聚 集区域人气具有不可估量 的作用
浦江苑 伊利亚特湾
奥体板块
长青板块
东方威尼斯
交通便利，配套齐全，离尘不离城
实力央企，保利地产品牌保证
项目核心价值能够支撑打造沈城顶级豪宅的要求
沈阳高端产品的现状？
沈阳高端产品分布
区域相对偏远，据 市中心40分钟以上 车程。主要吸引偏 北部的客户。 近年政府扶持区域， 发展迅速。目前中 高端产品是该区域 的一个市场空白点。 由于其位置偏远， 且缺乏棋盘山的景 观优势，区域竞争 力不大。
沈阳保利康桥项目前期策划案
广州保利地产代理有限公司 沈阳分公司
地块印象
沈阳市、东陵区、长青板块
位于沈阳市东陵区长青桥北端，五
里河公园内，浑河北岸，是沈阳市浑 河区域的黄金地段，景色优美，宜居 之所
受金廊延伸、银带辐射影响，浑南
区域将成为未来沈阳的城市副中心， 区域未来规划利好
长青桥 地块
浑 河
经济、政治、文化中 心。基础设施完备， 生活和商业配套完善。 大多为高层以及商业 项目，价格水平高。 基本没有大量土地供 应,逐渐退出市场， 区域客户大量外溢。
传统高档住宅区， 开发时间早，形成 一定规模和影响力， 但距市区一定距离。 景观优势明显，高 端豪宅的典型代表 区域。但后期土地 供应量有限，且纯 别墅社区日益稀缺。
项目 地块
全年完成签约5亿的销售任务 不足半年的销售周期
项目思考2：产品——项目如何规划以寻找到市 场机会点进行快速销售？
品牌传承与沿革 保利康桥——现实与梦想之间的桥
项目思考3：品牌——项目如何实现企业品牌与 项目品牌的复制与传播？
本案要解决的三大核心问题
寻找市场 机会点 项目核心 价值解读
保利康桥
公园地产，文化休憩近在咫尺
龙脉所在，风水宝地——400年前清朝 王室的皇室地，努尔哈赤当年计划修建 沈水楼的最佳选址，龙脉的脊梁。就在 浑河两岸，从杨官始，至张官，再到铁 匠屯，全长五公里。长年供奉皇室的是 365个庄头，其中有一个供奉胭脂水粉的 庄头便在皇室地区域——张官 。 除此之外，浑河也是清代的龙脉所在 ，本案处于龙脉脊梁，风水上佳。
2.
3.
快速销售的路径思考
区域市场研究
五里河板块 长青板块
长白板块
奥体板块
竞争板块划分
长白板块
作为和平区域的延伸， 为本市近两年炒作最为火 热的板块，自人工运河挖 通以来，长白岛在发展潜 力方面成为全市关注的对 象。 大量品牌开发商进驻， 规划体系基本成形，发展 潜力最大 区域内目前没有同档次 的高层豪宅产品在售
东方威尼斯
项目位置：沈阳市浑南新区沈水路五里河公园内 占地：65万平米 容积率：3.1 开盘：2009-7 建筑：200万平米 绿化率：54% 入住时间：
建筑形态：16栋16-26层高层。 成交单价：根据对于河景景观资源的占有程度，自北 向南价格逐级递减，园区景观最好楼栋均价2万，北 侧临二环产品均价8000元/㎡ 简介：项目地理位置极佳，距本案距离最近，为本案 最具威胁竞品之一。园区主力户型在160-220平之间， 总价在100-300万之间。近期销售表现较区域内其他竞 品较差。 优势：a)沈阳河景豪宅中罕有的南面临河优势 b)规模大，)配套全：康体健身、商业购物，一 期已经形成较为完备的配套优势；交通便利 c)紧邻五里河公园的自然环境 劣势：宣传推广力度不够，整体定价较高，受众有 限，销售速度较慢
补缺定位
产品类型
浑南区域尚未出现 纯粹的水岸文化社 区
？
项目定位
品牌---保利（上市央企巨擘） 资源---水岸（一线南向临江） 气质---英伦（贵族血统传承） 产品---尊贵（沈城顶级豪宅）
浑河北岸· 英伦风情· 绝版生态领邸
第二部分.寻找市场机会点
——项目快速销售的路径思考
1.
区域市场研究 目标客户特征
沈阳市目前真正的高端住宅供应区域为棋盘山别墅区；本 项目所处的浑河区域（长白、奥体、长青）发展势头强劲， 但仍以80-150万的中高端产品为主
沈阳高端市场小结
高端以上客户主要聚集于中心区、浑南、长白和棋盘 山区域；
沈阳市目前真正的高端住宅供应区域为棋盘山别墅区， 集中供应别墅产品；本项目所处的浑河区域（长白、 奥体、长青）发展势头强劲，但仍以中高端产品为主； 市区中心供应量少，客户（包括中高端和高端客户） 已逐步外溢到长白和浑南区域。
商业购物：目前主要依赖于五里河CBD以及奥体 区域的商业配套设施；区域性配套开始启动—— 酒店（凯宾斯基）/公寓/写字楼/商业（家乐福）
文体设施；五里河公园、长青公园近在咫尺。
北陵 市府和北站 五里河 长白岛 浑南新区
周边配套相对较为完备，商业配套目前主要依赖泛区域覆 盖效应，但区域高端化发展趋势开始显现
本 案
浑南新区“银带”，沈阳的浦东
项目地块处于浑河五大景 观区之一 “文化休憩区” （长青桥至东三环）的核 心地位，地处浑河北岸， 南望浑河，临河景观段寛 近百米，景观优势明显 上百万平水域资源环绕， 河景、岛景，生态资源丰 富
本 案