高金平房地产企业税务稽查方法与案例分析
税务稽查应对策略与案例分析
税务稽查应对策略与案例分析税务稽查是税务部门对纳税人按照法定程序检查其纳税情况的一种行为。
税务稽查的目的是为了确保纳税人按照法律规定缴纳税款，并维护税收的公平性和有效性。
在面对税务稽查时，纳税人可以采取一些应对策略来降低税务风险。
本文将介绍税务稽查应对策略，并结合实际案例进行分析。
1.合法避税策略合法避税是指通过利用税法中的优惠和减免条款合法降低纳税额的行为。
纳税人可以通过深入了解税法来寻找减税的机会，合法降低税负，避免被税务部门认定为偷漏税。
例如，一家企业可以通过购买符合条件的固定资产享受增值税减免政策，降低纳税额。
2.建立健全的内部控制企业应该建立健全的内部控制制度，确保会计和财务记录的准确性和透明度，以便应对税务部门的稽查。
内部控制包括制定规范的会计政策和程序，做好财务报表的编制和审查工作，确保准确的纳税申报和缴纳税款。
3.与税务部门保持良好沟通4.委托专业税务顾问纳税人可以委托专业的税务顾问来帮助处理税务事务，确保纳税申报和税务稽查过程的合规性。
税务顾问具备专业知识和经验，能够提供准确的税务筹划和应对税务稽查的建议。
以下是一个实际案例：企业A在申报增值税时，存在一定的减免政策可以使用。
然而，由于企业内部对税法和减免政策了解不够深入，导致在申报过程中存在遗漏。
后来，税务部门展开了对企业的稽查，发现了这个问题，并对企业进行了罚款。
在这个案例中，企业A可以采取以下应对策略来避免类似问题的发生：1.深入了解税法和减免政策，及时了解相关优惠政策，并确保在申报中充分利用。
2.建立健全的内部控制制度，确保会计和财务记录的准确性和透明度。
3.与税务部门保持良好的沟通，询问税务顾问关于减免政策的详细解释，避免遗漏或误解。
4.委托专业的税务顾问来协助申报和稽查过程，确保合规性和减少纳税风险。
综上所述，纳税人在面对税务稽查时，可以采取合法避税策略、建立健全的内部控制、与税务部门保持良好沟通和委托专业税务顾问等应对策略。
房地产开发公司税务稽查案例分析
XX房地产开发有限公司税务稽杳案例分析一、房地产行业特点的概述随着我国经济的迅速发展，房地产业已成为是我国国民经济的主导产业，对现代社会经济的发展有着举足轻重的地位。
随着我国人民生活水平的不断提高，对居住条件的要求也越来越高，房地产业得到迅速发展的锲机，成为我国的重要经济支柱及主要税源。
房地产开发是一个比较特殊的行业，该行业具有复杂性、多样性和滚动开发性，从立项、审批、报建、融资、建设、预售、到验收交付使用，其经营周期之长，所牵涉政府部门及公司之多，耗用的资金之大，市场风险不确定，这些都是该行业所特有的。
这也决定了房地产开发合作方式的多样性。
目前我市的房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，国有企业寥寥无几，因此房产企业的纳税意识普遍较低，所以房地产业是存在较多税收问题的一个行业。
二、房地产业常见的涉税问题及检查方法(-)常见的涉税违法行为该行业涉及的地方税种以营业税、企业所得税、土地增值税为主。
1收入不按规定入账申报纳税。
通过把部分预收购房款挂往来帐户，甚至把现金收入存在私人帐户不入账，隐匿收入从而推迟了营业税纳税时间。
2、不按规定结转收入。
通过隐匿收入或将收取的房款在"预收帐款"科目中长期挂帐，产品完工后未按规定及时结转销售收入，造成利润减少，少缴企业所得税。
3、不按规定结转成本。
通过减少可售面积，造成单位成本虚增，多结转经营成本；或者虚增开发成本,造成利润减少，少缴企业所得税。
4、超标准列支费用。
如：超标准列支业务招待费、超标准提取企业效益工资、福利基金、工会经费、职工教育经费以及坏帐准备金等。
造成利润减少，少缴企业所得税。
5、不及时清算土地增值税。
巧立名目，制造理由，如留下部分"尾房"不及时反映收入，使整个项目不能清算，逃避土地增值税的清算。
（二）主要的检查方法房地产业应纳的营业税及企业所得税，占该行业应纳税总额的比例较大，这两个税种成为了检查的重点内容；对该行业主要采取调账检查和实地核实法，检查工作的主要方法和步骤如下：1实地踩点与外围调研先到房地产开发企业的开发项目所在地踩点，在售楼部取得项目销售宣传资料，了解项目销售的基本情况，其中包括房屋的建筑规模、基本售价、何时交付使用、销售情况、承建商等；同时通过外围调研，在网上查询或到国土房管、建委部门查询的方式，了解开发项目的土地使用及出让情况，建筑面积和可预售面积，商住面积分配比例等，为我们下一步进行疑点分析，寻找重点稽查的方向打好基础。
房地产企业所得税稽查案例
（5）不配比结转成本热力站成本全入一期 房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也作文章呢？带着这些疑问，检查人员不辞辛苦，对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于2006年完工，其成本全部记入都市花园一期项目。
（5）不配比结转成本热力站成本全入一期
3.业务招待费分析
*
该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。根据国税发[2006]31号文件第八条规定，预售阶段不允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。
（二）稽查实施
*
调账遇阻
2007年7月18日，xx市国税局稽查局开始对金海岸房地产开发有限公司进行检查，企业接到检查通知后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于2007年5月财务室失火中烧毁无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料，检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔录。
检查调整情况1Leabharlann 隐瞒收入1佣金发现
1000
1000
2违章建筑
400
3隐瞒首付
570
合计
2970
1000
1570
400
2
多列成本
材料价款
873.78
1087.5
建安费
1200
250.05
拆迁协议
400.56
300.55
不配比结转成本
500
利息摊入成本
-582.34
合计
4030.10
查补税款计算
3
调整后预售收入
纳税申报情况
*
（一）案头分析准备
项目/年度
2004
某房地产企业稽查典型案例分析
某房地产企业稽查典型案例分析近年来，房地产行业发展迅猛，在提供居住和商业用途的同时，也出现了一些不规范操作和违法行为。
稽查工作变得尤为重要，为保障市场秩序，保护消费者权益，某房地产企业在稽查工作中发现了一起典型案例，我们将对该案例进行分析。
该案例涉及一家房地产开发商B公司，该公司在某城市开发了一处规模较大的住宅小区。
经过初步调查，B公司存在以下问题：1. 虚假宣传：在销售过程中，B公司进行了虚假宣传，夸大房屋的优势和配套设施，误导购房者。
2. 超期交房：B公司承诺在规定期限内交付房屋，但实际上拖延交房时间，给购房者造成了不便和经济损失。
3. 质量问题：部分购房者发现房屋存在质量问题，如墙体渗水、电路不合格等，造成购房者的二次维修费用和后期使用隐患。
4. 暗箱操作：B公司未通过正规的销售渠道，而是私下出售部分房屋，导致市场秩序混乱。
针对这些问题，某房地产企业积极采取了以下措施：1. 阻止虚假宣传：某房地产企业与B公司进行了沟通，并敦促其停止虚假宣传，同时加强监督，确保真实信息的发布。
2. 强化交房监管：某房地产企业加强了对房屋交付期限的监督，确保开发商按时交付房屋，并对拖延交房行为进行处罚。
3. 建立质量检测机制：某房地产企业要求开发商在交房前进行全面的房屋质量检测，确保房屋符合相关标准，同时建立了维权渠道，为购房者提供便捷的维权服务。
4. 加强市场监管：某房地产企业与相关政府部门合作，加强对房地产市场的监管，清理非法销售行为，维护市场秩序。
以上措施的有效性得到了验证，B公司在某房地产企业的监督下认识到错误，并主动纠正了问题：1. B公司停止了虚假宣传，并主动向购房者公开道歉，承诺在未来的销售中遵守相关规定。
2. B公司加快了房屋交付进度，并提供了补偿措施，减轻了购房者的经济损失。
3. B公司成立了专业的质量检测团队，对已交付的房屋进行全面检测，对存在问题的房屋进行免费维修，恢复购房者的权益。
4. 某房地产企业与相关政府部门合作，加强了对房地产市场的监管，对违规销售行为进行了打击，恢复了市场秩序。
房地产行业税务稽查案例分析
房地产行业税务稽查案例分析房地产行业税务稽查案例分析税务机关对某房产开发公司稽查时，查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法，多列成本万元，少缴企业所得税万元。
对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账，少缴个人所得税万元，该案最终补、罚合计万元。
检查方法(一)比对分析，发现疑点检查人员首先调取了该单位的电子账套，结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。
对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对，发现以下疑点：1.企业所得税税负率偏低。
企业所得税负担率为%. 2016年企业所得税负担率为%，前后两年差异较大，且两年均低于当地平均水平。
2.开发成本异常。
建筑安装成本和开发间接费分别达到3535元/平方米和1088元/平方米，该成本数据明显高于该地区建造成本。
3. 账上反映企业列支的借款利息中存在向内部员工借款的利息，但企业申报记录中没有“利息、股息、红利”个人所得税扣缴记录。
(二)排查疑点，锁定重点在案头审核的基础上，检查组对上述疑点进行排查，就有关疑点对企业财务人员进行了询问，并延伸至售楼处及销售部、工程部等部门相关人员，主要方法如下：1.检查组通过实地察看，该项目开发对象有公寓、独别、双拼等类型，建有两层地下停车库，所售房产均为毛坯房。
2.检查组从工程部门了解到：该项目一期、二期分别由两个建筑公司承建，其中二期工程由A建筑公司承建，经初步测算：一期单位建筑成本1700元/平方米，二期单位建筑成本4171元/平方米，二期的建安成本明显不合理，检查组确定将A建筑公司作为本次检查的重点突破方向。
3.开发间接费用中列支xx年～xx年银行借款利息合计万元，而检查组从工程部门了解到：该项目是从xx年开始动工的，xx年之前并未进行项目开发。
查实该借款为代关联企业借款，支付的利息与该企业生产经营无关。
4.支付给企业员工的个人借款利息代扣了个人所得税万元，作为应付利息挂账，未按规定申报缴纳入库。
房地产行业税务稽查案例
房地产行业税务稽查案例介绍房地产行业作为一个关系到国民经济和民生的重要行业，在税务方面一直备受关注。
税务稽查是一种确保企业纳税合规的重要手段，也是维护税收秩序的重要方式之一。
本文将以几个具体的案例来探讨房地产行业税务稽查的一些常见问题和应对策略。
案例一：偷税漏税在房地产行业，偷税漏税是一个常见的问题。
某公司利用假发票进行虚开，虚增成本，从而逃避纳税义务。
税务部门通过对该公司的进销存账务进行审计，发现了该公司的偷税漏税行为，并对其进行了税务稽查。
该公司在税务稽查中被发现的偷税漏税行为主要包括虚开发票和虚增成本。
虚开发票是指利用虚假的交易进行税务骗税，虚增成本则是通过将非法开支刻意记在成本中，从而减少应纳税额。
税务部门通过查阅相关凭证和对账户进行核对，发现了这些偷税漏税行为。
案例二：虚增成本虚增成本是房地产行业中另一个常见的偷税漏税手段。
某开发商为了减少应纳税额，将非法开支刻意记为成本，虚增了开发成本，从而逃避了纳税义务。
税务部门在对这个开发商的税务稽查中发现，该开发商在施工过程中存在虚增成本的行为。
通过查阅相关凭证，对开发商的进销存账务进行核对，税务部门发现了大量非法开支在成本中的痕迹。
针对这个问题，税务部门对该开发商进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
案例三：关联交易房地产行业中，关联交易是一个容易出现税务问题的领域。
某公司通过关联交易的方式，将利润转移至关联公司，从而减少纳税额。
税务部门在对这个公司进行税务稽查时发现了这个问题。
税务部门在税务稽查中发现，该公司与其关联公司存在多起关联交易，通过虚构交易的方式，将利润转移至关联公司，从而逃避纳税义务。
税务部门通过查阅相关凭证，对账务进行核对，并在实地调查中获得了进一步的证据。
针对这个问题，税务部门对该公司进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
应对策略房地产行业税务稽查案例的出现，提醒了企业应加强内部税务合规管理，遵守法律法规。
在应对税务稽查时，企业可以采取以下策略：1.建立健全的税务管理体系：企业应建立完善的税务管理体系，制定相关制度和流程，明确各部门的职责和义务，确保纳税合规。
房地产企业税务稽查案例
房地产企业税务稽查案例1. 案件背景房地产是一个重要的经济行业，在国家经济中起着举足轻重的作用。
然而，由于房地产行业涉及的交易规模庞大，往往存在着税务风险。
本文将以一个实际的房地产企业税务稽查案例为例，探讨其背景、问题和解决方案。
2. 案件描述该案件涉及一家名为ABC房地产开发有限公司的企业。
该公司是一个大型的房地产开发商，主要从事住宅和商业地产的开发与销售。
由于房地产行业存在一定的税收规范，对于企业来说，遵守税收法律是一项必须严格遵守的法律义务。
然而，税务局对该企业进行了一次税务稽查，并发现了以下问题：2.1. 偷逃税款税务稽查人员发现，该企业存在偷逃税款的情况。
他们发现企业在销售房地产项目时，采取了一系列的虚报成本、骗取发票等手段来减少应纳税额。
通过稽查人员的调查，他们发现该企业通过与供应商勾结，虚报采购成本，以此来减少实际的应纳税额。
2.2. 财务数据造假在税务稽查过程中，稽查人员还发现了该企业的财务数据造假问题。
他们发现，该企业在财务报表中存在虚假账目、资金流向不清晰等问题。
通过与企业的供应商和客户进行交流，稽查人员发现该企业与其他相关方存在不正当的勾结，以此来篡改财务数据，达到逃税的目的。
2.3. 高额薪酬避税此外，税务稽查人员还发现了该企业通过高额薪酬来避税的问题。
他们发现该企业对高管人员进行高额薪酬的安排，并通过各种手段将利润转移至这些高管个人账户，在税务纳税时减少企业应纳税额。
3. 解决方案面对上述问题，税务稽查人员采取了以下解决方案：3.1. 责令补缴税款针对该企业的偷逃税款问题，税务稽查人员责令企业补缴相应的税款。
他们通过调查取证，确保企业按照实际销售额缴纳相应的所得税。
并对企业负责人进行了相应的行政处罚。
3.2. 撤销虚假财务数据针对企业财务数据造假的问题，税务稽查人员撤销了企业提交的虚假财务数据，并责令其重新进行财务报表的编制。
同时，对企业的相关责任人进行了严厉的惩罚。
税务稽查人员还与其他相关机构进行合作，对企业的财务数据进行了全面的审计，确保企业财务数据的真实性和准确性。
房地产综合税务稽查案例分析
房地产综合税务稽查案例分析近年来，房地产行业在我国取得了长足的发展。
然而，随着房地产市场的火爆，一些不法分子也借机进行各种违法行为，逃避税务监管。
为了维护市场秩序和公平竞争，税务部门积极展开综合税务稽查，打击房地产领域的税收违法行为。
下面，本文将通过分析一个实际案例，来探讨房地产综合税务稽查的重要性和具体应对措施。
案例背景某市的税务部门在最近一次综合税务稽查中发现了一起涉及房地产行业的税收违法案例。
该案件涉及一家房地产开发公司，涉案金额约为5000万元人民币。
经过调查，税务部门发现该公司存在多项违法行为，包括虚报销售成本、资金流转问题以及违反税收相关政策等。
虚报销售成本税务部门发现该房地产开发公司存在虚报销售成本的问题。
在盈利的情况下，该公司将一部分实际成本通过虚增的方式计入销售成本，以降低应纳税额度，从而减少纳税金。
例如，该公司在购买建筑材料时以高价购买，然后虚报采购成本，增加虚假的销售成本，从而逃避税务部门的监管。
税务部门依靠盘点实际采购记录、核对发票真伪等手段，最终揭穿了该房地产公司的虚假行为。
资金流转问题此外，税务部门还发现了该房地产开发公司存在资金流转问题。
在进行房地产销售时，该公司采用了虚构购房者和购房价款的方式，实际上将资金在内部循环流转。
通过虚假的资金往来，该公司既能够规避了利息收入的应纳税额，又能够迅速换取现金，实现了利益最大化。
税务部门通过调阅银行流水账单、购房者身份核实等方式，成功查明了该公司的资金流转问题，以维护税收的公平和正常秩序。
违反税收相关政策最后，税务部门还发现该房地产开发公司存在违反税收相关政策的问题。
该公司在项目开发初期，为吸引投资者，通过以高返点、回扣等方式进行销售，从而违反了住房限售政策和相关的税收政策。
税务部门在调查过程中，查阅了该公司的销售合同、销售明细表以及相关政策法规，最终揭示了该公司的非法销售行为。
综合税务稽查的重要性本案例中的房地产税务违法行为说明了综合税务稽查的重要性。
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高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析第一讲营业税检查一、销售不动产税目适用的检查（一）基本规定销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。
1.销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
2.销售其他土地附着物销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
不动产租赁，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租赁业”税目征税。
二、纳税义务发生时间的检查营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据（权利）的当天。
其中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。
《企业会计准则—收入》：一项经济交易同时符合下列四个条件时，确认商品销售收入。
第一，商品所有权上主要的风险和报酬转移给买方；第二，销售方不再对售出商品实施控制，也不再保留与售出商品所有权有关的继续管理权；第三，与交易相关的经济利益能够流入企业；第四，相关的收入和成本能够可靠地计量。
在实际操作中，我们可以根据房地产企业会计制度进行具体判断。
财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。
《中华人民共和国发票管理办法》规定，企业应当于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。
根据以上规定，企业取得的预收账款应当在实际收到时申报营业税。
当预收账款转为房屋销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。
三、计税依据的检查房地产开发企业本期应纳销售不动产营业税=[主营业务收入+（期末预收账款-期初预收账款）+视同销售收入+价外费用]*5%（一）主营业务收入非房地产企业、房地产企业(二)预收账款1.有无将预收账款，记入“其他应付款”“应收账款（贷方）”，递延纳税？2.采取虚假的融资合同，将预收账款记入“短期借款”“其他应付款”科目，递延纳税？(三)视同销售(四)价外费用《条例》及其实施细则规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
四、房地产业营业税审核要点房地产企业的应税营业收入由经营收入和其他业务收入组成。
“经营收入”是企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的经营收入，它包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等。
“其他业务收入”是指企业主营业务以外的其他业务收入。
它包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。
根据房地产开发企业会计制度规定，企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账。
具体规定为：1、转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算单提交买主时，作为销售实现。
2、代建的房屋工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。
房地产开发企业实现的经营收入，应按照规定入账，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目。
企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目。
“经营收入”、“其他业务收入”都是损益类科目，期末，应将科目贷方余额全部转入“本年利润”科目，结转后应无余额。
审查要点如下：1.将“经营收入”账与有关会计凭证相核对，同时核对纳税人开具的“商品房发票”和“动迁房发票”存根联，看有无分解收入、减少营业额的现象。
2.将“经营收入”、“分期收款开发产品”等明细账与有关记账凭证、原始凭证以及销售合同相核对，看有无按合同规定应收取的销售款因实际未收到等原因而未转作“经营收入”的现象。
3.将“应付账款”、“预收账款”等往来明细账与有关记账凭证、原始凭证、销售合同相核对，看有无将收入挂往来账而不纳税的现象，以及有无收取预收款不计算缴纳营业税的情况。
审查“其他应付款”明细账，看有无将预收账款记入该科目，故意递延缴纳营业税的情况。
4.审查“营业外收入”、“财务费用”、“其他应付款”明细账，看向业主收取的违约金、延期付款利息、代有关部门收取的水电初装费、有线电视初装费等价外费用，是否并入营业额申报营业税。
5．审查“主营业务成本”与本期“开发产品”减少额之间的差额，分析有无将开发产品用于换取土地使用权、抵债债务、分配给股东、无偿赠送给他人等方面，是否视同销售不动产申请营业税。
6.审查纳税人有无错用税率的现象，如土地转让、开发产品销售、租金收入，应按5%税率计征，而企业错按建筑业以3%的税率申报缴纳税款等。
第二讲土地增值税检查一、检前准备检查组应当要求纳税人如实提供如下资料：（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。
（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。
（五）项目工程建设合同及其价款结算单。
（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。
（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。
（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。
（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。
（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。
二、检查人员应当对下列事项充分关注：（一）明确清算项目及其范围。
（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。
（六）明确清算项目的起止日期。
三、纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，应按规定审核收入总额。
四、纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。
五、有下列情形之一的，应核定应纳税额（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。
（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。
六、土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。
（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。
（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。
七、清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
八、应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。
九、土地增值税以人民币为计算单位。
转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月１日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月１日国家公布的市场汇价折合人民币。
十、纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
十一、收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。
十二、对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。
实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
十三、必要时，应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。
审核的主要内容包括：（一）审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。
（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。
重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。
（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。
（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。
（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。
（六）审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。
（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。
（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。
（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。