第三章 房地产营销相关制度与政策
1房地产企业销售管理制度
1房地产企业销售管理制度第一章总则第一条为规范房地产企业的销售行为，保护购房者的合法权益，加强对销售人员的管理，提高企业销售业绩，根据有关法律法规和规章制度，制定本销售管理制度。
第二章销售组织第二条房地产企业应设立专门的销售部门，负责项目的销售工作。
销售部门应有足够的人员和必要的设备，以开展销售活动。
第四条销售部门按照项目划分销售小组，每个销售小组由一名销售组长带领，负责特定项目的销售工作。
第三章销售流程第五条销售部门应制定详细的销售计划，包括销售目标、销售策略和销售预算等，并报经企业领导层批准后执行。
第六条销售人员应根据销售计划进行销售活动，包括开展市场调研、客户拓展、项目介绍等工作。
第七条销售人员应根据客户需求，提供详细的项目信息，并对潜在购房者进行跟踪和引导。
第八条销售人员应与购房者签订购房合同，并按照合同约定的时间和方式收取购房款项。
第九条销售人员应及时向购房者提供售后服务，解答购房者的疑问，处理售后问题。
第四章销售行为规范第十条销售人员应严格遵守国家法律法规，不得从事违法违规的销售行为，如虚假宣传、夸大项目价值等。
第十一条销售人员应真实客观地介绍项目信息，不得隐瞒事实，误导购房者。
第十二条销售人员不得承诺不实的优惠措施和服务项目，不得以不正当手段获取购房者的信任。
第五章销售考核与激励第十三条销售部门应根据销售目标制定销售考核机制，并公布给销售人员。
第十四条销售考核主要考核销售业绩、客户满意度和销售行为符合程度等指标。
第十五条对于达成销售目标、客户满意度较高且销售行为规范的销售人员，应给予适当激励，如提供奖金、晋升等。
第十六条对于销售业绩较差、客户投诉较多或销售行为不符合规定的销售人员，应采取相应的纠正措施，并对其进行教育和培训。
第六章法律责任第十七条对于违反本销售管理制度和有关法律法规的销售行为，销售人员将承担相应的法律责任。
第十八条如果销售人员的销售行为导致购房者遭受经济损失或其他损害，房地产企业将承担赔偿责任。
房产营销管理制度范本
房产营销管理制度范本第一章总则第一条为了规范房地产营销行为，提高房地产营销效率，维护企业和消费者的合法权益，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国市场营销法》等法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于本公司从事房地产营销活动的各部门和员工。
第三条本公司房地产营销活动应遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，遵守国家法律法规，积极履行社会责任。
第二章营销管理组织第四条公司设立房地产营销部门，负责组织、策划、实施房地产营销活动。
第五条营销部门设立经理职位，负责房地产营销的整体工作。
经理职位由公司总经理任命。
第六条营销部门设立若干营销岗位，负责具体执行房地产营销活动。
第三章营销策划第七条营销部门应根据公司发展战略和房地产市场状况，制定年度营销计划和阶段性营销方案。
第八条营销策划应充分研究目标市场、竞争对手、消费者需求等因素，确保营销活动的针对性和实效性。
第九条营销策划应包括广告宣传、促销活动、价格策略、销售渠道等方面的内容。
第四章营销实施第十条营销部门根据营销策划，组织落实房地产营销活动。
第十一条营销人员应按照公司规定的销售流程和标准，提供专业的房地产咨询、销售服务。
第十二条营销人员应严格遵守国家法律法规，不得擅自承诺不具备的事实，不得采取不正当手段损害消费者利益。
第五章营销管理第十三条营销部门应建立健全营销管理档案，详细记录房地产营销活动的相关数据和信息。
第十四条营销部门定期对营销活动进行总结和评估，提出改进措施，不断提高营销效果。
第十五条营销部门应加强对营销人员的培训和管理，确保营销人员具备专业知识和服务技能。
第六章营销监督与考核第十六条公司设立营销监督机构，对房地产营销活动进行监督。
第十七条营销监督机构对营销活动中的违规行为进行查处，对营销成果进行评估。
第十八条公司对营销部门和营销人员实行绩效考核，考核指标包括销售业绩、客户满意度、营销费用等。
第七章附则第十九条本制度自发布之日起实施。
房地产公司的营销管理制度
房地产公司的营销管理制度第一章总则第一条为规范房地产公司营销活动，提高市场竞争力，完善企业管理体系，制定本制度。
第二条本制度适用于房地产公司的营销管理工作，具体操作程序按照公司实际情况确定。
第三条房地产公司营销管理应遵循市场经济规律，坚持以客户为中心，以提高客户满意度为基础，加强自身品牌建设，不断提升竞争实力。
第四条房地产公司应加强市场调研和分析，及时了解行业信息，把握市场动向，制定科学的营销策略。
第五条房地产公司应建立健全的营销管理团队，培养专业的营销人才，提升团队整体素质和竞争力。
第六条房地产公司应加强对营销渠道的管理，建立合理的分销网络，确保产品销售渠道通畅。
第二章营销策略第七条房地产公司应根据市场需求和产品特点，制定营销策略和计划。
第八条房地产公司应注重产品创新和推广，不断提升产品质量和附加值。
第九条房地产公司应加强品牌建设和宣传推广，提高品牌知名度和美誉度。
第十条房地产公司应制定差异化营销策略，满足不同客户群体的需求。
第三章营销流程第十一条房地产公司应建立完善的客户管理体系和客户信息库，实时跟踪客户需求和动态。
第十二条房地产公司应认真执行销售流程，确保销售环节的有效沟通和协调。
第十三条房地产公司应加强售后服务，提供全方位的客户服务，解决客户问题，维护客户关系。
第十四条房地产公司应加强内部沟通和协作，形成销售、市场、产品等部门之间的良好配合机制。
第四章营销管理第十五条房地产公司应建立完善的销售目标和绩效考核体系，明确各部门职责和权责。
第十六条房地产公司应加强对销售人员的培训和考核，提升销售团队整体素质和绩效水平。
第十七条房地产公司应建立销售数据分析和监控系统，及时了解销售情况和市场反馈。
第十八条房地产公司应加强对竞争对手的监测和评估，及时调整策略，提升市场竞争力。
第五章营销保障第十九条房地产公司应建立风险管理体系，制定危机处理预案，确保营销活动的稳步进行。
第二十条房地产公司应建立健全的信息安全管理体系，保护客户信息和企业机密。
地产销售管理规章制度
地产销售管理规章制度第一章：总则第一条为规范地产销售管理，促进地产市场健康发展，制定本规章制度。
第二条本规章制度适用于地产开发企业的销售管理工作。
第三条地产销售管理应遵循公平、透明、合法的原则。
第四条地产销售人员应遵守相关法律法规，恪尽职守，保持良好的职业道德和职业素养。
第五条地产销售管理应注重客户利益，保障客户购房权益。
第二章：地产销售组织第六条地产销售管理由销售总监负责组织实施。
第七条地产销售部门应该设立专门的销售团队，包括销售经理、置业顾问等相关人员。
第八条销售团队应具备相关专业知识和销售技巧，能够为客户提供全面的房产信息和购房咨询服务。
第九条地产销售管理应建立健全的绩效考核机制，激励销售人员积极工作，提高销售业绩。
第十条地产销售管理应及时了解市场动态，调整销售策略，提高销售效率。
第三章：地产销售流程第十一条地产销售流程包括客户接待、咨询、认购、签约等环节。
第十二条销售人员应熟悉房产信息，能够清晰地向客户介绍项目情况，解答客户疑问。
第十三条客户咨询应耐心细致，确保客户充分了解购房政策、户型、价格等信息。
第十四条认购环节应签订认购合同，明确双方权利义务。
第十五条签约环节应核实客户身份信息，遵循合同法规定，保障合同的合法性。
第十六条地产销售管理应建立客户档案，做好客户跟进工作，维护客户关系。
第四章：地产销售宣传第十七条地产销售宣传应遵守广告法规定，不得夸大宣传、虚假宣传。
第十八条地产销售宣传应真实准确，展示项目实景、平面图等相关信息。
第十九条地产销售宣传应注意形象塑造，提高企业品牌形象。
第二十条地产销售宣传应根据项目特点，制定相应的宣传策略，吸引目标客户。
第二十一条地产销售宣传应注重互联网平台的运用，提高线上宣传的效果。
第五章：地产售后服务第二十二条地产销售管理应建立健全的售后服务机制，解决客户入住后的问题。
第二十三条售后服务包括客户入住前、入住后的服务，保障客户权益。
第二十四条销售人员应耐心细致地为客户服务，解决客户疑问和问题。
房地产营销条线管理制度
房地产营销条线管理制度第一章：总则第一条为加强房地产营销管理，规范营销行为，提高市场竞争力，根据国家有关法律法规，结合公司实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于公司所有涉及房地产营销的部门和人员。
第三条房地产营销条线管理制度是公司营销管理的基本制度，其制定宗旨是全面加强对营销工作的管理，规范营销行为，提高公司市场竞争力，确保公司的经济效益和社会效益。
第二章：营销条线管理的组织体系第四条公司设立营销管理委员会，负责全面领导公司营销工作，定期召开营销工作会议，研究解决重要营销问题。
第五条公司设立营销部门，负责具体营销工作的组织实施，指导、协调各营销条线，监督营销行为。
第六条公司根据不同营销条线的特点，设立营销分区，由专门的分区经理负责管理，分区经理要加强对营销人员的培训和指导，提高工作能力。
第七条公司设立营销监督部门，负责监督公司营销活动的合法性和规范性，及时发现并纠正违规行为。
第三章：营销条线管理的基本要求第八条公司营销条线管理要坚持市场导向，积极了解市场需求和竞争情况，积极开发市场，扩大市场份额。
第九条公司营销条线管理要坚持创新发展，不断提升产品质量和服务水平，满足客户需求，提高客户满意度。
第十条公司营销条线管理要坚持诚信经营，不得虚假宣传，不得垄断市场，不得采取不正当手段进行竞争。
第十一条公司营销条线管理要坚持合法合规，不得违反国家法律法规，不得进行非法竞争行为，不得从事违法犯罪活动。
第四章：营销条线管理的工作流程第十二条公司营销条线管理工作流程包括市场调研、制定营销计划、营销策划、执行营销活动、监督检查等环节。
第十三条市场调研是公司开展营销活动的基础，要深入了解市场需求和竞争情况，及时调整营销策略。
第十四条制定营销计划是公司营销工作的依据，要根据市场调研结果，确定营销目标和策略，明确责任和任务。
第十五条营销策划是营销计划的具体实施，要结合市场需求和公司实际情况，制定切实可行的策略方案。
第十六条执行营销活动是公司营销工作的重要环节，要根据营销计划和策划，组织实施各类营销活动，提升公司形象和产品销售。
房地产营销部管理制度模版
房地产营销部管理制度模版第一章总则第一条为规范房地产营销部的管理，提高工作效率和服务质量，制定本管理制度。
第二条房地产营销部是公司的重要部门，负责房地产的销售和营销工作，必须按照本制度的规定进行管理。
第三条房地产营销部的工作宗旨是：立足于客户需求，以市场为导向，提供优质的销售和营销服务，实现公司的销售目标。
第四条房地产营销部的管理原则是：公平、公正、公开、透明。
第五条房地产营销部的管理目标是：提高部门的工作效率，提升员工的素质和技能，确保销售目标的完成。
第二章组织架构第六条房地产营销部的组织架构如下：1. 部长：负责整个房地产营销部的运营和管理，制定具体的工作计划和销售目标。
2. 销售经理：负责销售团队的管理和监督，制定销售策略和计划，提高销售业绩。
3. 客户经理：负责客户的开发与维护，提供专业的咨询和解答，提高客户满意度。
4. 市场推广经理：负责房地产项目的市场调研和推广工作，制定市场营销计划和策略。
5. 销售代表：负责具体的销售和促销工作，完成销售目标。
第三章职责与权限第七条房地产营销部的职责包括：1. 制定年度销售计划和目标；2. 开展市场调研和分析，制定市场推广策略；3. 开展客户开发和维护工作，提高客户满意度；4. 组织销售团队，分配销售任务和目标；5. 监督、考核销售人员的工作进展和业绩；6. 提供培训和指导，提高销售人员的素质和技能；7. 协调内外部资源，推动销售工作的顺利进行；8. 统计、分析销售数据，提供销售报告和分析。
第八条房地产营销部的权限包括：1. 制定销售策略和计划；2. 指导和考核销售人员的工作；3. 组织培训和会议；4. 分配销售任务和目标；5. 统计和分析销售数据；6. 使用部门预算和经费；7. 与合作伙伴协商和洽谈。
第四章工作流程第九条房地产营销部的工作流程如下：1. 市场调研和分析：进行市场调研和分析，了解市场需求和竞争情况。
2. 销售计划和目标：根据市场调研结果，制定年度销售计划和目标。
房地产营销规章制度范本
房地产营销规章制度范本第一章总则第一条为了规范房地产营销行为，维护房地产市场秩序，保障消费者权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规，制定本规章制度。
第二条本规章制度适用于房地产开发商、营销代理公司、经纪机构及其从业人员在房地产营销过程中的行为规范。
第三条房地产营销活动应遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，遵守国家法律法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
第四条房地产开发商、营销代理公司、经纪机构及其从业人员应依法开展房地产营销活动，加强行业自律，提高服务质量和水平。
第二章营销行为规范第五条房地产开发商在销售商品房时，应取得预售许可证或销售许可证，并按照规定的范围和方式进行销售。
第六条房地产开发商、营销代理公司、经纪机构及其从业人员在营销活动中，不得发布虚假广告，不得误导消费者。
第七条房地产开发商、营销代理公司、经纪机构及其从业人员在营销活动中，应向消费者明示房屋的规划用途、面积、结构、装饰标准、配套设施、交付时间、产权性质等信息。
第八条房地产开发商、营销代理公司、经纪机构及其从业人员在营销活动中，不得强制消费者购买指定品牌的家电、家具等配套产品。
第九条房地产开发商、营销代理公司、经纪机构及其从业人员在营销活动中，不得采取返现、赠送礼品等不正当手段吸引消费者购房。
第十条房地产开发商、营销代理公司、经纪机构及其从业人员在营销活动中，应尊重消费者的意愿，不得擅自更改消费者的购房意向。
第三章营销服务规范第十一条房地产开发商、营销代理公司、经纪机构及其从业人员应具备相应的专业知识和技能，为消费者提供专业、热情、周到的服务。
第十二条房地产开发商、营销代理公司、经纪机构及其从业人员在服务过程中，应遵守职业道德，不得泄露消费者的个人信息。
第十三条房地产开发商、营销代理公司、经纪机构及其从业人员在服务过程中，应公平对待消费者，不得歧视或者偏袒特定消费者。
第十四条房地产开发商、营销代理公司、经纪机构及其从业人员应按照约定履行售后服务职责，及时解决消费者在购房过程中遇到的问题。
房地产营销部管理制度(三篇)
房地产营销部管理制度是指为规范、系统化管理房地产营销部门而制定的一套管理规定。
以下是一个可能的房地产营销部管理制度的内容：1. 组织架构：明确房地产营销部门的组织架构，包括部门设置、职责分工和人员编制等。
2. 人员管理：制定人员招聘、培训、考核和奖惩等制度，确保人员素质和能力符合岗位要求。
3. 目标管理：确定房地产营销部门的年度业绩目标，并建立考核体系，确保目标的达成。
4. 流程管理：明确各类营销活动的工作流程和标准操作规范，确保工作高效有序进行。
5. 管理手段：建立有效的信息管理系统，维护客户信息和市场数据的准确性和安全性。
6. 市场调研：建立市场调研机制，持续跟踪市场动态和竞争对手情况，为销售决策提供数据支持。
7. 客户管理：建立客户管理制度，包括客户分类和分层管理，确保与客户的良好沟通和关系维护。
8. 销售管理：制定销售策略和销售计划，管理销售渠道，确保销售目标的实现。
9. 宣传推广：制定宣传推广计划，管理广告投放和媒体合作，提高品牌知名度和市场影响力。
10. 财务管理：建立预算控制和费用管理制度，确保资源使用的有效性和预算的合理执行。
以上只是一个简单的房地产营销部管理制度的概括，具体的管理规定还需根据具体企业情况进行制定。
此外，房地产行业的监管政策和法规也需要纳入管理制度中，以确保企业的合规经营。
房地产营销部管理制度（二）是指房地产企业内部的一系列规章制度，用于规范房地产营销部门的工作，提升部门管理水平和工作效率。
以下是一个示例：1. 组织架构：明确房地产营销部的组织架构和职责分工，确保部门内外的工作流程畅通。
2. 人员管理：制定招聘、培训、考核和奖惩等人员管理制度，建立合理的人员激励和晋升机制，提升员工积极性和工作质量。
3. 工作规范：明确房地产营销部的工作流程和工作规范，包括开展市场调研、制定市场推广计划、组织销售活动等，确保工作有序进行。
4. 客户管理：建立客户档案管理制度，包括客户信息收集、分类管理、跟进记录等，提高客户服务质量和精准营销能力。
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第三章房地产营销相关制度与政策第一节房地产开发建设管理制度与政策一、商品房销售（一）合同合同示范文本：•建设部2000 版商品房买卖合同示范文本：包括了商品房预售( 期房) 和出售( 现房) 的内容条款。
•示范文本主要包括以下条款:•1. 合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等;•2. 转让房地产的座落、面积、预售许可证号、设施状况等基本情况;•3. 计价方式及价款;•4．面积差异处理办法;•5. 付款方式及期限;•6. 交付期限;•7. 违约责任;•8. 规划、设计变更的约定;•9. 交接、产权登记的约定;•10. 争议解决处理办法;•11. 相关附件及补充条款;（二）委托销售（三）房地产价格（四）广告二、“两书”制度:《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》（一）合同1.面积的确定:2.价格与费用3.合同纠纷的处理4.中途变更规划和设计5.保修期1.面积的确定:•±3%为分界点•例:李某预购李某预购某商品房，预购合同中约定建筑面积为140平方米，交付后产权证上建筑面积为130平方米。
李某不退房，则开发商需返还李某多少房价款？已知房价为3000元/平方米。
•解：已知面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%•且产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
•则由题意：•（130-140）÷140×100%=-7.14%•140×3%×3000+140×(7.14%-3%)×3000×2=47376(元)•即：开发商需返还李某房价款47376元第二节房地产交易管理制度与政策一、房地产转让管理（一）概念•房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。
（二）商品房预售1.商品房预售概念•房地产买卖是房地产转让最基本的形式。
•目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让房屋在建工程转让等类型。
•商品房预售：指房地产开发企业在取得预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人, 由承购人支付定金或价款的行为。
2.商品房预售条件:•①己交付全部土地使用权出让金, 取得土地使用权证书;•②持有建设工程规划许可证;•③按提供预售的商品房计算, 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25% 以上并已经确定施工进度和竣工交付日期;•④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记, 取得商品房预售许可证明。
3.商品房预售的一般流程•第一步, 预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘;•第二步, 预购人查询该楼盘的基本情况;•第三步, 预购人与开发商签订商品房预售合同;•第四步, 办理预售合同文本登记备案;•第五步, 商品房竣工后, 开发商办理初始登记, 交付房屋;•第六步, 与开发商签订房屋交接书•第七步, 办理交易过户、登记领证手续。
4.商品房预售合同转让基本流程•商品房预售合同经登记备案后,买受人将其向房地产开发企业预购的商品房再转让给他人的行为。
•商品房预售合同转让的一般流程为:•第一步, 预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人;•第二步, 签订预售合同权益转让书;•第三步, 预售合同转让登记备案。
二、房地产抵押管理(一)概念•房地产抵押：指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。
在债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。
•房地产抵押按房地产的现状主要可分为: 土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。
(二) 土地使用权抵押流程1.概念•土地使用权抵押：指以政府有偿出让方式取得的土地, 且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。
•在中国,土地所有权不能抵押,以行政划拨方式取得的土地使用权不能单独抵押。
2.流程•第一步, 债务合同( 主合同)依法成立,为履行债务合同,抵押人提供其依法拥有的土地用权作担保。
•第二步, 抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同( 从合同),将依法取得的土地使用权设定抵押。
•第三步, 抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
•第四步, 领取房地产其他权利证明及经注记的房地产权属证书。
(三)预购商品房期权抵押•预购商品房期权抵押：指商品房预购人将已经付清房款或部分付清房款的预购商品房期权设定抵押。
未付清房款的预购房设定抵押应符合以下条件:•（1）抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款；•（2）不得设定最高额抵押；•（3）符合国家关于商品房预售管理的规定。
•预购商品房抵押的基本流程为：•第一步，商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，全部付清或部分付清房价款。
•第二步, 持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。
•第三步, 将预购商品房设定抵押。
•第四步, 抵押权人与抵押人签订抵押合同。
•第五步, 抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的商品房预售合同到房地产登记机关办理抵押登记。
•第六步, 抵押权人保管其他权利证明, 房地产权利人领取已经注记的商品房预售合同。
•第七步, 债务履行完毕或贷款已经清偿, 抵押双方持注销抵押申请书, 其他权利证明及已经注记的商品房预售合同到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。
•第八步, 债务履行期间或贷款清偿期间, 该预购商品房已经初始登记, 买受人持商品房出售合同、房屋交接书和其他权利证明等材料到房地产登记机关办理交易过户登记。
•第九步, 抵押权人保管房地产其他权利证明, 抵押人领取经注记的房地产权证及缴纳有关税费, 并继续履行债务和清偿贷款.(四) 现房抵押•现房抵押是指获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押。
•现房抵押的一般流程为:•第一步,债务合同成立。
债务人或者第三人将自己依法拥有的房地产作担保。
•第二步,抵押双方签订抵押合同。
•第三步,抵押双方持抵押合同,房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。
•第四步, 抵押权人保管房地产其他权利证明, 抵押人保管已经注记的房地产权利证书。
•第五步, 债务履行完毕, 抵押双方持注销抵押申请书、房地产其他权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。
(五)抵押合同•抵押合同应以书面形式订立。
1．房地产抵押合同的特征（1）房地产抵押合同是从合同（2）房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。
（3）房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权,可以转让,但其转让时连同主合同债一同转让。
（4）房地产抵押合同生效后,抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。
（5）房地产抵押合同生效后,对抵押物具有限制性（6）抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行2．房地产抵押合同的成立•房地产抵押合同签订后,应当向房地产登记机关办理抵押登记,抵押合同自登记之日起效。
•抵押人和抵押权人协商一致,可以变更抵押合同。
抵押双方应当签订书面的抵押变更合同。
•一宗抵押物存在两个以上抵押权人的,需要变更抵押合同的抵押权人,必须征得所有后顺位抵押权人的同意。
•抵押合同发生变更的,应当依法变更抵押登记。
抵押变更合同自变更抵押登记之日起效。
•三、房地产租赁管理•房屋租赁实际上是房屋流通的一种特殊形式,它是通过房屋出租逐步实现房屋价值,从而使出租人得到收益回报的一种房地产交易形式。
•房屋租赁同房地产买卖是房地产交易行为中最常见的两种形式。
房屋租赁主要有房屋出租和房屋转租两种方式。
1．房屋出租的流程•房屋出租：指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动或以合作方式与他人从事经营活动的行为。
•其一般流程为:•第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。
•第二步, 签订房屋租赁合同。
•第三步, 将房屋租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房地产登记机关申请办理屋租赁合同登记备案。
•第四步, 领取房屋租赁证,缴纳相关税费。
第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。
①对出租人而言, 其出租的房屋必须是其所有的房地产, 一般以房地产管理部门颁发的房地产权证为凭, 已抵押的房屋出租, 应得到抵押权人的同意,共有房屋出租则应得到共有人的同意。
售后公房, 则必须经过购房时同住成年人的同意。
②对承租人而言, 则必须提供有效的身份证件,单位须提供工商注册登记证明。
2．房屋转租基本流程•房屋转租是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为。
•其一般流程为:•第一步, 原承租人取得原出租人的书面同意, 将其原出租的房屋部分或全部再出租; •第二步, 原承租人与承租人签订房屋转租合同;•第三步, 将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案; •第四步, 领取经注记盖章的原房屋租赁证, 缴纳有关税费。
•房屋转租必须注意以下几点（1）房屋转租必须取得原出租人的书面同意;（2）转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期;（3）转租合同生效后, 承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务;（4）转租期间, 原租赁合同变更解除或终止的,转租合同随之变更,解除或终止。
3. 房屋租赁合同•房屋租赁合同：指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人占有、使用、收益的协议。
•房屋租赁合同的内容•（1）当事人姓名或者名称及住所。
•（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施及设备状况•（3）租赁用途•（4）房屋交付日期。
•（5）租赁期限•（6）租金及支付方式和期限•（7）房屋的使用要求和修缮责任•（8）房屋返还时的状态。
•（9）违约责任。
•（10）当事人约定的其他条款。