n房地产经济学-第五章
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经济学原理-第05章 厂商行为理论PPT
第二节 厂商生产行为分析
二、厂商短期生产行为分析
(一)总产量、平均产量和边际产量
第二节 厂商生产行为分析
二、厂商短期生产行为分析
(一)总产量、平均产量和边际产量
图5-2 产量曲线
第二节 厂商生产行为分析
二、厂商短期生产行为分析
(一)总产量、平均产量和边际产量
总产量、平 均产量和边 际产量之间
的关系
MRTSL,K
K L
dK dL
(5-10)
△K前面加一个负号，表示增加劳动的投入就必须减少资本 的投入，二者变动方向相反。
第二节 厂商生产行为分析
三、厂商长期生产行为分析
(一)等产量线 等产量曲线具有以下特征：
在某一特定投入组合的边际技术替代率是这一 组和所能生产的等产量曲线在这一点的斜率。
MRTSL,K
生产要素的最佳组合发生在等成本线与等产量线的相
切之点上，那么要求等成本线的斜率-PL/PK必须等于等 产量线的斜率MPL/MPK(等产量线的斜率的绝对值就是边 际技术替代率且为负数)，即：
MPL MPK
PL
PK
(5-14)
第二节 厂商生产行为分析
三、厂商长期生产行为分析
(四)生产扩展线
在生产要素价格、生产技术水平和其他条件不 变的情况下，如果企业改变成本，等成本线会发生 平移；如果厂商改变产量，等产量线会发生平移。 这些不同的等成本线与不同的等产量线相切，形成 不同的生产均衡点。这些生产均衡点的轨迹就是生 产扩展线。
公司制 企业
第二节 厂商生产行为分析
一、生产和生产函数
(一)生产和生产要素
生产是指与人类创造物质财富和精神财富有 关的一切活动。它不仅仅局限于创造有形的物质 产品的活动，而且也包括金融、贸易、运输、家 庭服务等各种服务性的活动。在生产过程中要投 入各种生产要素并生产产品，因此，生产也就是 把投入变为产出的过程。
经济学试题-第五章
第五章成本理论一、名词解释：1、机会成本2、显明成本3、隐含成本4、会计成本5、短期总成本6、固定成本7、可变成本8、短期平均成本9、平均不变成本10、平均可变成本11、短期边际成本12、成本13、长期总成本14、长期平均成本15、长期边际成本16、规模经济17、规模不经济18、技术技术19、经济利润20、正常利润21、收支相抵点22、停止营业点23、脊线24、生产者均衡25、计划曲线26、利润最大化原则27、规模收益递增28、总收益29、平均收益30、边际收益31、规模报酬31、企业二、选择题：1、由企业购买或雇佣任何生产要素所发生的成本是指。
（）A 显明成本B 隐含成本C 固定成本D 可变成本2、边际成本是指。
（）A 总成本除以产量B 平均成本除以产量C 投入的生产要素每增加一个单位所增加的产量D 增加生产一个单位产量所增加的成本3、不变成本是指。
（）A 购进生产要素所支付的成本B 即使停止生产也必须支付的成本C 要增加产量所要增加的成本D 以上解释都不对4、某厂商每年从企业的总收入中取一部分作为自己所提供的生产要素的报酬，这部分资金被视为。
（）A 显明成本B 隐含成本C 经济利润D 正常利润5、经济学中短期与长期的划分取决于。
（）A 时间长短B 可否调整产量C 可否调整产品价格D 可否调整生产规模6、当AC达到最低点时，下列是正确的。
（）A AVC=FCB MC=ACC P=AVCD P=MC7、通过不同产出水平的可变成本和固定成本，我们可以决定。
（）A ACB AFCC MC D以上都是8、如果生产10单位产品的总成本是100美元，第11单位的边际成本是21美元，那么（）A 第11单位产品的TVC是$ 21B 第10单位产品的边际成本大于$ 21C 第11单位产品的平均成本是$ 11D 第12单位产品的平均成本是$ 129、使用自有资金也应计算利息收入，这种利息从成本角度看（）A 固定成本B 隐含成本C 会计成本D 生产成本10、对应于边际报酬的递增阶段，STC曲线（）A 以递增的速率上升B 以递增的速率下降C 以递减的速率上升D 以递减的速率下降11、下列因素不属于固定成本的是（）A 土地的租金B 折旧C 财产税D 营业税12、下列各因素中不是可变成本的是（）A 原材料B 短期贷款的利息C 高层管理者的薪金D 可以无偿解雇的雇佣工人的工资13、当时，厂商如果要使成本最低，应停止营业。
城市经济学课件第5章
• 公共住房政策按照作用的生产消费环节不同分为 需求方政策和供给方政策。
公共住房政策体系
公共住房政策
需求方政策 补人头
租金补贴
购房补贴
供给方政策 补砖头
补贴建房
直接建房
住宅政策及其市场效应
• 1、增加公共住房供给政策效应：抑制房价
价格 （元）
H1 H2
价格 （元）
12000 10000
m h
s
20000
城
中
村
21
城中村居住状况
• 居住环境差，缺乏独立和尊严 居住空间狭小； 无独立卫生设施； 公共设施与公共服务缺乏； 无居住权保护 （房屋安全无保障）
• 对未来不抱有信心和希望
22
23
24
25
全国大部分大城市正在大规模开展 排斥流动人口的城中村改造
北京市海淀区北坞村改造
2019/10/22
26
住宅质量
N
边际成本
边际效益
（住宅质量每 提高1单位增 加的月租金）
PP
住宅质量
5.搬迁住房的两大要素
（1）收入提高搬迁
高搬迁成本，当U2-U1大于搬迁成本时，为了达到效用最大化发生搬迁
其他所 有商品 （元）
收入提高时预算线
A1
j
k A2
A0
i
U2
U1 新预算线
初始预算线
初始效用U0
Q1
Q2
住宅质量
• 住房过滤模型理论可以从微观角度对住房市场的结构性问 题进行定量分析, 较真实地反映住房市场特别是住房保障 体系的运行机理。
过滤模型主要用于住房保障和住房福利领域的研究。用于 新建公共住房与过滤旧房屋维修成本之比较，并探索住房 保障制度的优化途径。
公共住房政策体系
公共住房政策
需求方政策 补人头
租金补贴
购房补贴
供给方政策 补砖头
补贴建房
直接建房
住宅政策及其市场效应
• 1、增加公共住房供给政策效应：抑制房价
价格 （元）
H1 H2
价格 （元）
12000 10000
m h
s
20000
城
中
村
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城中村居住状况
• 居住环境差，缺乏独立和尊严 居住空间狭小； 无独立卫生设施； 公共设施与公共服务缺乏； 无居住权保护 （房屋安全无保障）
• 对未来不抱有信心和希望
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全国大部分大城市正在大规模开展 排斥流动人口的城中村改造
北京市海淀区北坞村改造
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住宅质量
N
边际成本
边际效益
（住宅质量每 提高1单位增 加的月租金）
PP
住宅质量
5.搬迁住房的两大要素
（1）收入提高搬迁
高搬迁成本，当U2-U1大于搬迁成本时，为了达到效用最大化发生搬迁
其他所 有商品 （元）
收入提高时预算线
A1
j
k A2
A0
i
U2
U1 新预算线
初始预算线
初始效用U0
Q1
Q2
住宅质量
• 住房过滤模型理论可以从微观角度对住房市场的结构性问 题进行定量分析, 较真实地反映住房市场特别是住房保障 体系的运行机理。
过滤模型主要用于住房保障和住房福利领域的研究。用于 新建公共住房与过滤旧房屋维修成本之比较，并探索住房 保障制度的优化途径。
《经济学基础》第五章成本理论
第五章 成本理论 （6课时）
学习的目的
通过本章学习，你将 知道企业的成本包括哪些项目？ 能够给出短期成本的概念、变化规律和它们之间的
关系，能够说明为什么边际成本曲线总是与U型的 平均成本曲线相交于后者的最低点 能够给出机会成本这一概念的定义，并在厂商和个 人管理决策过程中的运用 知道各种收益的概念及其相互之间的关系 知道利润最大化的原则
2020/10/23
18
短期边际成本的计算公式：
SM C SQTC SQ T2 2 C Q S1T1 C
在短期生产中，FC=常数
SM S Q C T (F C Q C V ) C V Q V C Q 2 2 Q V C 11 C
当ΔQ 0时，则：
2020/10/23
SMClimSTCdSTC Q0 Q dQ
(一)短期成本的变动规律C
STC VC
1、短期总成本STC、固定成本FC、 变动成本VC
FC
FC
C0
2、SAC、AFC、AVC的变化规律 3、SMC的变化规律
Q
SMC SAC
AVC
S1
2020/10/23
S2
0
AFC 2Q 1
(二)各种成本曲线的相互关系
1、STC、FC、VC的关系
三者的关系是：总成本与 可变成本平行，且高一个 固定成本的值。如图中，
ＭＲ＝△ＴＲ／△Ｑ
2020/10/23
28
一、收益与利润含义
（二）利润
利润（用Π表示）是指收益减成本的余额 Π＝ＴＲ－ＴＣ
三种经济利润 ： 第一、厂商获得的经济利润大于零，或称为正的利润。
即：ＴＲ－ＴＣ＞０ 获得正的利润 第二、厂商获得的经济利润为零，或称为利润为零。
学习的目的
通过本章学习，你将 知道企业的成本包括哪些项目？ 能够给出短期成本的概念、变化规律和它们之间的
关系，能够说明为什么边际成本曲线总是与U型的 平均成本曲线相交于后者的最低点 能够给出机会成本这一概念的定义，并在厂商和个 人管理决策过程中的运用 知道各种收益的概念及其相互之间的关系 知道利润最大化的原则
2020/10/23
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短期边际成本的计算公式：
SM C SQTC SQ T2 2 C Q S1T1 C
在短期生产中，FC=常数
SM S Q C T (F C Q C V ) C V Q V C Q 2 2 Q V C 11 C
当ΔQ 0时，则：
2020/10/23
SMClimSTCdSTC Q0 Q dQ
(一)短期成本的变动规律C
STC VC
1、短期总成本STC、固定成本FC、 变动成本VC
FC
FC
C0
2、SAC、AFC、AVC的变化规律 3、SMC的变化规律
Q
SMC SAC
AVC
S1
2020/10/23
S2
0
AFC 2Q 1
(二)各种成本曲线的相互关系
1、STC、FC、VC的关系
三者的关系是：总成本与 可变成本平行，且高一个 固定成本的值。如图中，
ＭＲ＝△ＴＲ／△Ｑ
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一、收益与利润含义
（二）利润
利润（用Π表示）是指收益减成本的余额 Π＝ＴＲ－ＴＣ
三种经济利润 ： 第一、厂商获得的经济利润大于零，或称为正的利润。
即：ＴＲ－ＴＣ＞０ 获得正的利润 第二、厂商获得的经济利润为零，或称为利润为零。
《产业经济学》第五章--(博弈1)讲解
在上述“囚徒困境”的例子中，每个囚徒 都有两种可选择的策略：坦白或抵赖。显然不 论同伙选择什么策略，每个囚徒的最优策略是 “坦白”。如果一个博弈中，某个参与人有占 优策略，那么该参与人的其他可选择策略就被 称为“劣策略”。
在一个博弈里，如果所有参与人都有占优 策略存在，那么占优策略均衡是可以预测到的 唯一的均衡，因为没有一个理性的参与人选择 劣策略。所以在“囚徒困境”博弈里，“坦白、 坦白”是占优策略均衡。
第五章 博弈
第一节 博弈论的基本概念与应用
一、博弈论的定义 博弈论，英文为Game theory，是研究相互依赖、相 互影响的决策主体的理性决策行为以及这些决策的均衡 结果的理论。一些相互依赖、相互影响的决策行为及其 结果的组合称为博弈。 博弈论研究的是存在相互外部效应条件下的主体的 决策问题。
在寡头垄断的市场上，只有少数几家厂商 在相互竞争，寡头们面对的市场环境或者说竞 争对手的行为将随着他们本身的决策行为而变 动，即寡头们的决策是相互作用的，每个企业 的得益和利润不仅取决于自身的决策，也取决 于其他厂商的决策。寡头厂商之间可能有激烈 的竞争，这些竞争涉及价格、产量、广告、投 资等许多方面的决策，在分析寡头垄断市场中 的企业决策行为时，就必须把各种决策者之间 的策略相互作用纳入到经济模型中，这就是一 种博弈分析。
1．从行动的先后次序来划分，博弈可以分为静态博 弈和动态博弈。静态博弈指在博弈中，参与人同时选择行 动或虽非同时但后行动者并不知道先行动者采取了什么具 体行动；动态博弈指的是参与人的行动有先后顺序，且后 行动者能够观察到先行动者所选择的行动的博弈。
2．从参与人对其他参与人的各种特征信息 的获得差异来划分，博弈可分为完全信息博弈 和不完全信息博弈。完全信息博弈指的是每一 个参与人对所有其他参与人的特征，如策略集 合及得益函数都有准确完备的知识；否则就是 不完全信息博弈。
经济学基础课程PPT：第五章 生产与成本理论
L（雇佣工人数） TP总产量 AP平均产量 MP边际产量
0
0
1Байду номын сангаас
20
2
46
3
72
4
92
5
100
6
90
2
3
I
总产量、平均产量和边际产 量都是先上升、后下降
总产量和边际产量的关系
平均产量和边际产量的关系
短期生产中可变要素投入的 合理区间
边际产量递减规律
边际产量递减规律又称为边际报酬递减规律， 是指在技术水平不变的情况下，当把一种可变的 生产要素投入到几种固定的生产要素上时，一开 始总产量会增加，边际产量也是递增，但是当达 到一点时，边际产量开始递减，到最后升值出现 负值，从而使得总产量也减少。
思考：那这是否意味着生产的产量越多越好，规模 越大越好呢？ 规模越来越大会引起成本上升
1 第一节 企业的形式与目标
生产的主体是厂商。厂商也可以称为企业，是指 在市场经济中为生产和销售商品而进行决策经营的营 利性组织。
根据市场经济的要求，现代企业的组织形式按照 财产的组织形式和所承担的法律责任可以分为三类： 个人独资企业、合伙企业和公司企业。
(1) AC的最小值对应的产量是收支相抵点，也称为盈 亏平衡点产量，P小于AC则亏损。
(2) 平均可变成本(AVC)的最小值对应的产出量是停 止营业点也称为关门点，P小于AVC，企业停止营业。
案例
一天中午，小赵走进一家餐馆吃饭，却发现里面只 有两三个顾客。看起来，该饭馆现在的收入基本上不可 能弥餐馆的经营成本。小赵很奇怪，生意这么冷淡，为 什么餐馆还要开门呢？
课堂思考：
你是否曾经走进一家餐馆吃饭，却发现里面几乎没有顾客？看起 来，饭馆现在的收入基本上不可能弥补餐馆的经营成本。你不禁要问 为什么餐馆还要开门呢？
房地产经济学 第五章 分类房地产市场及运行规律
住宅市场的供求
潜在总供给与潜在总需求 意愿总供给与意愿总需求 实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求 住宅市场供求在总量上难于达到均衡 住宅市场的供求在一定时间、一定地域内又可能达到在结 构上的平衡 住宅供应的相对滞后性 短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性
住宅市场运行的特点
5.3 工业房地产市场
工业房地产是指直接用于生产和辅助工业 生产的建筑物实体及其所附属的所有权益。 经济发展与工业房地产 工业房地产类型与特点 工业房地产市场结构 工业房地产市场运行规律
工业房地产类型与特点
类型
厂房（标准与非标准厂房、单层与多层及层次混合的厂房）、仓库 标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房 产业特点突出、对承载能力要求严格、设计和建造难度大、投资主 体单一、市场程度较低（改造代价高、周转较慢、租期的长期性）、 地价较低 对配套设施的信赖 对铁路运输的需求和信赖 对公路运输的需求和信赖 对水路运输的需求和信赖
5.2 商业房地产市场
经济发展与商业房地产 商业房地产类型与特点 商业房地产市场结构 商业房地产市场运行特点
商业房地产类型与特点
类型
按使用的直接性
直接用于商用的房地产和间接用于商用或辅助的房地产 租赁商业房地产、出售商业房地产和自营商业房地产 投资商业房地产和自用商业房地产
按经营方式
按购买目的
特点
人口流动量大、对区位的要求高、价格尤其昂贵且差 异较大、市场结构简单
商业房地产市场结构
写字楼市场
工程经济学第五章 多方案评价(经济性比选)
解：根据费用现值的计算公式可分别计算出A、B两 方案的费用现值为：
PCA=750（P/F,10%,1）+280（P/A,10%,9）（P/F,10%,1） =2147.77万元
PCB=900(P/F,10%,1)+245(P/A,10%,9)(P/F,10%,1) =2100.89万元 由于PCA>PCB,所以方案B为最佳方案。
例：两种疏浚灌溉渠道的技术方案，一种是用挖泥机清除渠底 淤泥，另一种在渠底铺设永久性混凝土板，数据见表6—8 ，利 率为5%，试比较两个方案的优劣？
解：绘制现金流量图如图6—4所示。
方案A的现金流量图属于无限循环而且每个周期的现金流量完 全相同。因此，只需计算一个周期的年金等额成本即可。 对于具有无限寿命的方案B，只要把它的初始投资乘上年利率 即可换算出年成本。换言之，永久性一次投资的年金成本 只不过是一次投资的每年的利息而已。
第二步:选择初始投资最少的方案作为临时的最优方案， 这里选定全不投资方案作为这个方案。
第三步:选择初始投资较高的方案A1，作为竞赛方案。计 算这两个方案的现金流量之差，并按基准贴现率计算现金流量 增额的净现值。假定ic=15%，则
NPV（15%）A1 －A0 =－5000＋1400( 5.0188 )=2026.32 元 （P/A,15,10%）
NPV（15%）A2 －A1
=－5000+1100（5.0188）
=520.68元＞0
∴ 方案A2优于A1， A2是最后的最优方案。
很容易证明，按方案的净现值的大小直接进行比 较，会和上述的投资增额净现值的比较有完全一致的 结论。（实际直接用净现值的大小来比较更为方便，见下，
增额法只是减少计算的次数，为什么还要用增额法？）
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《房地产经济学》
第二节：住宅价格的模型分析
一、住宅的特征价格模型 1、实质：建立住房价格与住房特征的回归分析模型 2、方法：回归分析方法 3、实例：温海珍等《住宅的特征与特征价格》
二、区位因素与住宅价格模型 1、住宅价格模型（消费者）： 住房消费与交通成本的转换曲线
《房地产经济学》
住宅 价格
有消费者替代
《房地产经济学》
（二）旧建筑物价格构成： 1、构成：新建筑物价格---折旧
2、折旧：建筑物使用过程中价值的降低 （1）物质折旧： （2）功能折旧： （3）经济折旧： 3、折旧计算方法： （1）定额法： （2）定率法： （3）其他方法：
《房地产经济学》
三、房地产价格
（一）房地产销售价格的构成：
1、土地价格： 土地购买价格+土地取得税费（土地价格3%） 2、建筑物价格： 3、投资利息：银行贷款利息率
无消费者替代
到市中心距离 0
2、住宅投标租金函数（生产者）：变动成本分析方法
《房地产经济学》
第三节：住宅价格与租金的联系
一、资本化率的概念
1、概念：投资者所投资的不同物业类型的基准收益率 或最低期望收益率。
2、实质：投资收益率
3、作用：住房价格与租金的折现参数
4、类型：综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率
总建筑面 积（平方
米）
规划用地 使用性质
起始价
成交价
锦江区华兴 街以北、纯 阳观街以东 （华兴街一 号地块）地
块
4.0036 2669平方
米
≤10676 平方米
二类住宅 用地兼容 商业用地 （可兼容
商业 ≤50%） ，容积率
≤4.0
楼面地 价： 4500元 /平方米
楼面地 价：
11000 元/平方
米
《房地产经济学》
（二）房地产租赁价格：
1、构成： （1）折旧费 （2）维修费：房屋造价的一定比例 （3）管理费：按面积或者租金确定 （4）利息： （5）税金：房产税，租金的12％或者17.5％
（6）地租或者土地使用费 （7）保险费： （8）利润： （1）－（5）成本租金 （1）－（8）理论租金《房地产经济学》
《房地产经济学》
（三）土地价格体系：
1、交易价格： A、出让价格： B、转让价格 C、划拨土地权益价格 2、评估价格： A、交易底价： B、课税价格 C、补地价：
《房地产经济学》
二、建筑物价格
（一）新建筑物价格构成： 1、前期费用： 2、建筑成本： 3、管理费：按建造成本的5～8%计 4、专业人士费：包括立项、可行性研究、勘察、规划、设 计、评估等费用，按建造成本的5～6%计 5、不可预见费：按建造成本的3～5%计
《房地产经济学》
经济适用房价格：不含土地出让金、利润控制
2、标准价、成本价、市场价： 标准价：根据承受能力确定国有公房出售价格 成本价：根据房地产开发成本确定出售价格 市场价：根据房地产市场状况确定的价格 注意：形成产权不同，上市后收益归属不同 3、廉租金、福利租金、成本（标准）、市场租金 廉租金：租金构成的1、2项 福利租金：租金构成的1、2、3项 成本租金：租12.15 20.12.1 522:37: 0322:3 7:03December 15, 2020
加强自身建设，增强个人的休养。202 0年12 月15日 下午10 时37分2 0.12.15 20.12.1 5
追求卓越，让自己更好，向上而生。2 020年1 2月15 日星期 二下午1 0时37 分3秒22 :37:032 0.12.15
二、资本化率的影响因素：
1、长期利率
2、投资风险程度
《房地产经济学》
三、资本化率的确定方法
1、市场提取法： 2、累加法： 3、复合投资收益率法： 4、投资收益率排序插入法： 5、其他方法：收入乘数法
《房地产经济学》
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。2 0.12.15 20.12.1 5Tuesday, December 15, 2020
4、投资利润：总投资的一定比例 5、销售税费：
两税一费（即营业税、城市维护建设税、教育费附加）：开发价值的5.5％ 买卖手续费：按开发价值的1％支付； 广告宣传及代理费：按开发价值的1％-3%计； 维修基金（开发商部分）、预征土地增值税
《房地产经济学》
举例：估算房地产预售价格
宗地位置
净用地面 积(亩)
2、区域因素：房地产所在区域条件对价格的影响作用
（1）繁华程度： （2）交通条件：道路、对外、公交、路网密度 （3）基本设施：基础、公用 （4）环境条件：绿化、地形、环境污染 （5）规划条件：设施、用途 3、个别因素：房地产本身所具备的对价格有的影响的条件 （四）房地产价格形式： 1、商品房价格、经济适用房价格：
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。2 2:37:03 22:37:0 322:37 12/15/2 020 10:37:03 PM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 12.1522 :37:032 2:37De c-2015-Dec-20
重于泰山，轻于鸿毛。22:37:0322:37:0 322:37 Tuesda y, December 15, 2020
2、与房屋出售价格关系： （1）理论上：收益流贴现和 （2）实际中：房屋出售价格＝年租金×收益年数（10－15倍） （三）影响房地产价格的因素： 1、一般因素：对整个社会及地区产生影响的因素 （1）社会因素：社会稳定、人口状况、城市化进程 （2）经济因素： （3）政治因素：土地制度、房地产制度
《房地产经济学》
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年12月 下午10 时37分2 0.12.15 22:37D ecembe r 15, 2020
第一节：房地产价格概述
一、土地价格： （一）土地价格内涵：土地所有者的地租收入
1、土地资源价格： 真正地租部分，包括绝对地租及级差地租
2、土地资本价格： 土地投资的折旧及利息
《房地产经济学》
（二）土地价格的构成： 1、土地资源价格的构成与体现： （1）集体土地征地成本： 土地补偿、安置补助、青苗地上物补偿 （2）城市国有土地拆迁成本： （3）位置用途规划等因素差价（级差地租） 2、土地资本价格的构成与体现： （1）土地开发费用： （2）城市配套费用：
第二节：住宅价格的模型分析
一、住宅的特征价格模型 1、实质：建立住房价格与住房特征的回归分析模型 2、方法：回归分析方法 3、实例：温海珍等《住宅的特征与特征价格》
二、区位因素与住宅价格模型 1、住宅价格模型（消费者）： 住房消费与交通成本的转换曲线
《房地产经济学》
住宅 价格
有消费者替代
《房地产经济学》
（二）旧建筑物价格构成： 1、构成：新建筑物价格---折旧
2、折旧：建筑物使用过程中价值的降低 （1）物质折旧： （2）功能折旧： （3）经济折旧： 3、折旧计算方法： （1）定额法： （2）定率法： （3）其他方法：
《房地产经济学》
三、房地产价格
（一）房地产销售价格的构成：
1、土地价格： 土地购买价格+土地取得税费（土地价格3%） 2、建筑物价格： 3、投资利息：银行贷款利息率
无消费者替代
到市中心距离 0
2、住宅投标租金函数（生产者）：变动成本分析方法
《房地产经济学》
第三节：住宅价格与租金的联系
一、资本化率的概念
1、概念：投资者所投资的不同物业类型的基准收益率 或最低期望收益率。
2、实质：投资收益率
3、作用：住房价格与租金的折现参数
4、类型：综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率
总建筑面 积（平方
米）
规划用地 使用性质
起始价
成交价
锦江区华兴 街以北、纯 阳观街以东 （华兴街一 号地块）地
块
4.0036 2669平方
米
≤10676 平方米
二类住宅 用地兼容 商业用地 （可兼容
商业 ≤50%） ，容积率
≤4.0
楼面地 价： 4500元 /平方米
楼面地 价：
11000 元/平方
米
《房地产经济学》
（二）房地产租赁价格：
1、构成： （1）折旧费 （2）维修费：房屋造价的一定比例 （3）管理费：按面积或者租金确定 （4）利息： （5）税金：房产税，租金的12％或者17.5％
（6）地租或者土地使用费 （7）保险费： （8）利润： （1）－（5）成本租金 （1）－（8）理论租金《房地产经济学》
《房地产经济学》
（三）土地价格体系：
1、交易价格： A、出让价格： B、转让价格 C、划拨土地权益价格 2、评估价格： A、交易底价： B、课税价格 C、补地价：
《房地产经济学》
二、建筑物价格
（一）新建筑物价格构成： 1、前期费用： 2、建筑成本： 3、管理费：按建造成本的5～8%计 4、专业人士费：包括立项、可行性研究、勘察、规划、设 计、评估等费用，按建造成本的5～6%计 5、不可预见费：按建造成本的3～5%计
《房地产经济学》
经济适用房价格：不含土地出让金、利润控制
2、标准价、成本价、市场价： 标准价：根据承受能力确定国有公房出售价格 成本价：根据房地产开发成本确定出售价格 市场价：根据房地产市场状况确定的价格 注意：形成产权不同，上市后收益归属不同 3、廉租金、福利租金、成本（标准）、市场租金 廉租金：租金构成的1、2项 福利租金：租金构成的1、2、3项 成本租金：租12.15 20.12.1 522:37: 0322:3 7:03December 15, 2020
加强自身建设，增强个人的休养。202 0年12 月15日 下午10 时37分2 0.12.15 20.12.1 5
追求卓越，让自己更好，向上而生。2 020年1 2月15 日星期 二下午1 0时37 分3秒22 :37:032 0.12.15
二、资本化率的影响因素：
1、长期利率
2、投资风险程度
《房地产经济学》
三、资本化率的确定方法
1、市场提取法： 2、累加法： 3、复合投资收益率法： 4、投资收益率排序插入法： 5、其他方法：收入乘数法
《房地产经济学》
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。2 0.12.15 20.12.1 5Tuesday, December 15, 2020
4、投资利润：总投资的一定比例 5、销售税费：
两税一费（即营业税、城市维护建设税、教育费附加）：开发价值的5.5％ 买卖手续费：按开发价值的1％支付； 广告宣传及代理费：按开发价值的1％-3%计； 维修基金（开发商部分）、预征土地增值税
《房地产经济学》
举例：估算房地产预售价格
宗地位置
净用地面 积(亩)
2、区域因素：房地产所在区域条件对价格的影响作用
（1）繁华程度： （2）交通条件：道路、对外、公交、路网密度 （3）基本设施：基础、公用 （4）环境条件：绿化、地形、环境污染 （5）规划条件：设施、用途 3、个别因素：房地产本身所具备的对价格有的影响的条件 （四）房地产价格形式： 1、商品房价格、经济适用房价格：
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。2 2:37:03 22:37:0 322:37 12/15/2 020 10:37:03 PM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 12.1522 :37:032 2:37De c-2015-Dec-20
重于泰山，轻于鸿毛。22:37:0322:37:0 322:37 Tuesda y, December 15, 2020
2、与房屋出售价格关系： （1）理论上：收益流贴现和 （2）实际中：房屋出售价格＝年租金×收益年数（10－15倍） （三）影响房地产价格的因素： 1、一般因素：对整个社会及地区产生影响的因素 （1）社会因素：社会稳定、人口状况、城市化进程 （2）经济因素： （3）政治因素：土地制度、房地产制度
《房地产经济学》
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年12月 下午10 时37分2 0.12.15 22:37D ecembe r 15, 2020
第一节：房地产价格概述
一、土地价格： （一）土地价格内涵：土地所有者的地租收入
1、土地资源价格： 真正地租部分，包括绝对地租及级差地租
2、土地资本价格： 土地投资的折旧及利息
《房地产经济学》
（二）土地价格的构成： 1、土地资源价格的构成与体现： （1）集体土地征地成本： 土地补偿、安置补助、青苗地上物补偿 （2）城市国有土地拆迁成本： （3）位置用途规划等因素差价（级差地租） 2、土地资本价格的构成与体现： （1）土地开发费用： （2）城市配套费用：