第二章物业管理企业
《河北省物业管理条例》全文
《河北省物业管理条例》全文《河北省物业管理条例》全文第一章总则第一条为了规范物业管理行为，保障业主和承租人的合法权益，维护物业管理市场秩序，促进物业服务业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业法》等法律法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例所称物业，是指建筑物及其附属设施设备、场地、绿化、道路、广场、地下室、空中及其他相关部分的维修养护和管理服务。
第三条物业服务企业应当依托物业服务合同，向委托其管理的小区居民、业主提供物业维修养护、安全保卫、环境卫生、绿化美化、居住场所管理和其他服务。
第四条物业服务企业及其从业人员，应当遵守法律法规和职业道德规范，积极为委托其管理的小区居民、业主创造一个安全、卫生、舒适、便捷、和谐的生活环境。
第五条物业服务企业在从事物业管理活动中，应当依法接受监管部门的监督检查，接受业主和承租人的监督，及时解决其反映的问题。
第六条政府应当加强对物业服务行业管理和指导，完善物业服务市场监管机制，提高物业服务业管理和服务水平。
第二章物业服务企业第七条从事物业服务活动的单位，应当符合《物业服务企业资质管理办法》等法律法规的规定，取得相应的企业资质证书。
第八条物业服务企业应当拥有从事物业服务所需的设备、人员、资金和技术条件，并应当建立健全管理制度，落实主体责任。
第九条物业服务企业应当在所管理的小区设置服务中心或服务窗口，向委托其管理的小区居民、业主提供方便快捷的服务。
第十条物业服务企业应当与委托其管理的小区居民、业主签订物业服务合同，明确服务内容、标准、收费标准和计价方法等。
第十一条物业服务企业应当建立完善物业服务收费管理制度，收取的物业服务费用应当实行明细账务和发票管理。
第十二条物业服务企业应当建立健全投诉处理机制，及时处理业主和承租人提出的投诉和建议，并向其反馈处理情况。
第十三条物业服务企业应当按照国家相关法律法规的要求，加强对从业人员的培训教育，提高从业人员的职业素质和服务能力。
物业管理法规第2章 物业权属法律制度
（四）共有部分的共同管理权
（五）业主的诉讼权利
（一）业主的建筑物区分所有权的含义
1．业主对专有部分的专有有权 即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享 有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。 2．业主对建筑区划内的共有部分的共有权 即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼 梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。 3．业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权 即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权 利。
（三）共有部分的共有权
1．共有部分的界定 （1）共有部分基本界定 （2）建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其 他公共场所、公用设施的所有权归属 （3）建筑区划内车位、车库的所有权归属 2．共有部分的共有权的内容 物权法第72条业主对共有部分的共有权的内容明确规 定,即“专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务， 不得以放弃权利不履行义务。”
（二）专有部分的所有权
1．专有部分的界定 有四种理论主张。（1）“壁心说” （2）“空间说” （3）“最后粉刷表层说” （4）“壁心说兼最后粉刷表层说” 2．专有部分的专有权的内容 （1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益 和处分的权利。 （2）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的 安全，不得损害其他业主的合法权利。 （3）业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分， 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 （4）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅 改变为经营性用房。
一、《物权法》与物业管理
（一）促进物业管理的法制化进程
（二）促进物业管理的加快发展
（三）促进物业管理矛盾纠纷的防范化解
（四）促进业主自我管理、自我约束机制的形成
最新版山东省物业管理条例全文
最新版山东省物业管理条例全文山东省物业管理条例全文第一章总则第一条为了规范山东省的物业管理行为，保障业主权益，维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，制定本条例。
第二条本条例适用于山东省范围内的物业管理活动。
第三条物业管理应当遵循公平公正、权责明确、互利互信的原则。
第四条物业管理应当强化责任，推动管理水平提升，优化服务质量，促进社区和谐发展。
第五条物业服务企业应当依法依规开展物业管理活动，保障业主合法权益。
第六条物业管理应当加强居民自治，充分发挥广大业主的主体作用。
第二章物业管理企业第七条物业管理企业应当具备下列条件：（一）具有独立法人资格；（二）具有相关的管理经验和专业技术人员；（三）具备良好的信誉和声誉；（四）依法缴纳社会保险金和住房公积金。
第八条物业管理企业应当做好以下工作：（一）制定科学合理的物业服务收费标准；（二）提供优质的物业服务，满足业主需求；（三）严格执行各项规章制度，确保社区安全；（四）宣传和推广业主自治，促进社区和谐共建。
第三章业主大会第九条物业管理范围内的业主，应当成立业主大会。
第十条业主大会行使下列职权：（一）制定和修改物业管理办法；（二）选举或者更换物业管理企业；（三）审核和决定物业费用使用；（四）决定修缮或者改建小区公共设施；（五）制定和修改公共秩序规章制度。
第四章物业服务第十一条物业服务应当及时、高效地解决业主的请求和投诉。
第十二条物业服务企业应当建立完善的投诉处理机制，确保投诉得到及时解决。
第十三条物业服务企业应当定期组织居民代表座谈会，听取业主意见和建议。
第十四条物业服务企业应当对物业设施进行定期维护和保养，确保正常使用。
第十五条物业服务企业应当加强对小区环境的管理，保持公共卫生和安全。
第五章物业费用第十六条物业费用包括管理费、维修基金和公共事业费等。
第十七条物业费用的征收、使用和管理，应当公开透明，接受业主监督。
第十八条物业费用的征收标准应当合理公正，并经过业主大会讨论决定。
物业管理企业资质管理办法
物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法第一章总则为规范物业管理企业资质管理，加强对物业管理企业的监管，提高物业管理服务质量，保障业主和社会公众的利益，根据《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国行政许可法》，制定本办法。
第二章资质分类物业管理企业资质分为一类、二类和三类。
其中：一类资质：指具有高端、复杂的物业项目管理和特殊物业设施管理能力的物业管理企业。
二类资质：指具有普通物业项目管理和普通物业设施管理能力的物业管理企业。
三类资质：指具有较低的物业项目管理和物业设施管理能力的物业管理企业。
第三章资质认定物业管理企业应详细填写《物业管理企业资质认定申请表》，并提交以下材料：1.企业的基本情况介绍。
2.企业经营范围、规模和实力的介绍。
3.物业服务质量与技术水平状况的介绍。
4.企业组织机构及管理制度情况的介绍。
5.企业在行业内的荣誉、声誉和信誉状况的介绍。
6.取得的专业资格、所参预的社会公益事业和企业社会责任情况的介绍。
7.相关证明材料，如资质证书、营业执照、组织机构代码证等。
8.其他需要提供的材料。
第四章资质评定根据提交的申请材料，评估委员会将对物业管理企业进行资质评定。
评定结果分为通过、不通过和待补充材料三种。
第五章资质管理通过资质评定的物业管理企业应定期向主管部门报告资质变更、业务扩展、组织结构等情况，并保证提供真实、准确、完整的信息。
未通过评定或者被取销资质的物业管理企业应在规定的期限内整改，并重新提交申请。
第六章监督管理主管部门应加强对物业管理企业的监督管理，落实分类管理制度，建立健全物业服务监督机制。
对于存在违法违规行为的物业管理企业，主管部门应及时予以查处。
第七章附则本办法自发布之日起施行。
涉及到本办法修订的，按照有关规定执行。
1.所涉及附件如下：（1）《物业管理企业资质认定申请表》（2）资质证书（3）营业执照（4）组织机构代码证（5）其他证明材料2.如下所涉及的法律名词及注释：（1）《中华人民共和国物业管理条例》：全国人民代表大会常务委员会于2004年12月16日通过的法律，规定了物业服务行业的管理制度。
版《北京市物业管理办法》全文
版《北京市物业管理办法》全文北京市物业管理办法第一章总则第一条为了规范物业管理行为，提高物业管理水平，保障业主权益，保持社区和谐稳定，制定本办法。
第二条本办法适用于城市住宅、单位、商业及其他各类物业，适用于物业服务企业、业主、业委会、物业服务管理部门等相关单位和个人。
第三条物业管理应当遵循依法、公平、公正、诚信原则，保障业主合法权益，促进社区和谐发展，建立物业管理服务体系，提高物业服务质量，创造良好的社区环境。
第四条物业管理应当遵守国家的法律、法规和政策，遵循公共利益和业主合法权益，建立和完善业主参与物业管理、监督物业管理的机制。
第二章物业服务企业第五条物业服务企业应当具有独立法人资格，保证服务规范，持续提升服务质量，增强社会责任意识和服务意识。
第六条物业服务企业应当通过出具资格证书、签订管理服务合同等措施，规范招投标、选聘物业服务企业的过程。
第七条物业服务企业应当建立业主服务中心，实行即时服务、全天候服务、回访服务、诚信服务，做到服务信息公开透明。
第八条物业服务企业应当制定服务计划、实行服务标准、设立服务制度、完善服务评估体系，确保业主满意。
第九条物业服务企业应当加强业务管理，挖掘物业服务兴业潜力，不断创新服务方式，提供优质服务。
第三章业主第十条业主应当按规定缴纳物业服务费，要求物业服务企业提供规范、优质、高效的服务。
第十一条业主应当积极参与业主大会、业委会活动，履行表决义务，监督物业服务企业和业委会履行职责。
第十二条业主应当遵守社会公德、遵守物业交通安全规定，保护物业共用部位；应当爱护物业物品设施，避免人为损坏。
第十三条业主应当配合物业服务企业进行物业检查和维修养护，确保安全、卫生、环保等基本要求。
第四章业委会第十四条业委会应当依照法定程序成立，于物业服务企业签订管理服务合同，组织履行业主大会授权的监督管理职责。
第十五条业委会应当制定管理制度、实施服务标准、制定服务计划，收集业主意见建议，加强与物业服务企业的沟通协调。
小区物业章程模板
第一章总则第一条为了加强本小区的物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本小区实际情况，制定本章程。
第二条本章程所称物业管理是指物业管理企业根据业主大会的授权，对本小区内的房屋、设施设备、公共区域及环境卫生等进行管理，为业主和使用人提供生活便利服务的行为。
第三条本小区物业管理遵循公开、公平、公正的原则，实行业主自治和物业管理企业专业管理相结合的方式。
第二章物业管理范围第四条本小区物业管理范围包括但不限于以下内容：1. 物业共用部位、共用设施设备的管理、维护、维修和更新；2. 物业共用区域的环境卫生、绿化、治安、消防等管理；3. 业主和物业使用人生活服务的提供；4. 物业管理费用的收取和使用；5. 业主大会和业主委员会的指导和协助；6. 法律法规规定的其他物业管理事项。
第三章业主权利与义务第五条业主享有下列权利：1. 依法享有物业的使用、收益和处分权；2. 参与物业管理决策，对物业管理活动进行监督；3. 享有物业管理服务；4. 享有法律、法规规定的其他权利。
第六条业主应当履行下列义务：1. 遵守本章程及物业管理规定；2. 维护物业管理区域内的公共秩序和环境卫生；3. 支付物业管理服务费用；4. 执行业主大会的决定和业主委员会的决议；5. 法律、法规规定的其他义务。
第四章物业管理企业第七条物业管理企业应当具备相应的资质，依法取得物业管理许可证，并按照合同约定履行物业管理职责。
第八条物业管理企业的主要职责包括：1. 执行业主大会和业主委员会的决定；2. 按照物业服务合同提供物业管理服务；3. 维护物业管理区域内的公共秩序和环境卫生；4. 对物业共用部位、共用设施设备进行管理和维护；5. 处理物业管理区域内的突发事件；6. 法律、法规规定的其他职责。
第五章物业管理费用第九条物业管理费用包括物业公共服务费、专项维修资金等。
第十条物业服务费根据业主大会的决定和物业服务合同约定收取。
2024版物业管理法律法规
2024版物业管理法律法规合同目录第一章：总则1.1 合同目的1.2 合同适用范围1.3 合同定义第二章：物业管理基本原则2.1 物业管理的定义2.2 物业管理的基本要求2.3 物业管理的法律责任第三章：物业管理主体3.1 物业管理公司3.2 业主委员会3.3 业主的权利与义务第四章：物业管理服务内容4.1 物业的日常管理4.2 物业的维护与修缮4.3 物业的安全与秩序第五章：物业管理费用5.1 物业管理费的收取5.2 物业管理费的使用5.3 物业管理费的监督第六章：物业管理合同6.1 物业管理合同的签订6.2 物业管理合同的履行6.3 物业管理合同的变更与解除第七章：物业管理纠纷处理7.1 纠纷的调解7.2 纠纷的仲裁7.3 纠纷的诉讼第八章：法律责任8.1 违反物业管理法规的责任8.2 物业管理中的民事责任8.3 物业管理中的刑事责任第九章：签字栏9.1 甲方签字9.2 乙方签字9.3 签订时间9.4 签订地点合同编号：______第一章：总则1.1 合同目的本合同旨在规范物业管理活动，明确物业管理各方的权利、义务和责任，保障物业管理的顺利进行。
1.2 合同适用范围本合同适用于所有参与物业管理的主体，包括物业管理公司、业主委员会、业主等。
1.3 合同定义1.3.1 物业管理：指对物业及其附属设施进行的日常管理、维护、修缮、安全保障等服务活动。
1.3.2 物业管理公司：指依法设立，具有物业管理资质，提供物业管理服务的企业。
1.3.3 业主委员会：指由业主选举产生的，代表业主利益，参与物业管理的组织。
第二章：物业管理基本原则2.1 物业管理的定义2.1.1 物业管理是指物业管理公司对物业及其附属设施进行的维护、修缮、管理等服务活动。
2.1.2 物业管理应遵循合法、公正、诚信、专业的原则。
2.2 物业管理的基本要求2.2.1 物业管理公司应具备相应的资质和能力，确保服务质量。
2.2.2 物业管理应遵守国家相关法律法规，维护业主的合法权益。
物业企业退出管理制度范本
第一章总则第一条为规范物业管理企业退出管理行为，保障业主、物业管理企业和相关方的合法权益，维护物业管理市场的正常秩序，根据《中华人民共和国物业管理条例》等相关法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于物业管理企业在退出物业管理区域时，应当遵循的原则、程序和注意事项。
第三条物业管理企业在退出管理前，应主动与业主委员会、相关政府部门及社区居民沟通，妥善处理退出过程中的各项事宜。
第二章退出原则第四条物业管理企业退出管理应遵循以下原则：1. 公平、公正、公开原则；2. 保障业主权益原则；3. 维护物业管理市场秩序原则；4. 依法依规原则。
第三章退出程序第五条物业管理企业提出退出管理的，应当向业主委员会提交以下材料：1. 退出管理申请书；2. 企业法人营业执照副本；3. 物业管理服务合同；4. 退出管理方案；5. 业主委员会要求的其他材料。
第六条业主委员会收到退出管理申请后，应当组织召开业主大会或者业主代表大会，对物业管理企业的退出管理进行审议。
第七条业主大会或者业主代表大会审议通过物业管理企业退出管理的，物业管理企业应当与业主委员会签订退出管理协议。
第八条物业管理企业退出管理协议应当包括以下内容：1. 退出管理的起始和终止时间；2. 退出管理期间的物业管理服务内容和标准；3. 退出管理期间的物业服务费结算方式；4. 退出管理期间物业管理区域内的公共收益分配；5. 退出管理期间的债权债务处理；6. 退出管理期间的其他相关事宜。
第九条物业管理企业按照退出管理协议约定，履行退出管理职责，确保物业管理区域内的公共设施设备正常运行，维护业主合法权益。
第四章退出注意事项第十条物业管理企业退出管理前，应当与业主委员会协商确定退出管理期间的物业服务费结算方式。
第十一条物业管理企业退出管理前，应当将退出管理方案向业主委员会报告，并按照退出管理方案履行退出管理职责。
第十二条物业管理企业退出管理前，应当对物业管理区域内的公共设施设备进行全面检查，确保设施设备正常运行。
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第二章物业管理企业 练习题 一、名词解释： 1．物业管理企业 2．企业资质 3．委托服务型物业管理企业 4．租赁经营型物业管理企业 5．委托代理型物业管理企业 6．矩阵式组织形式 二、填空题： 1．物业管理企业按业务性质划分，可分为 、 、 等类型。 2．物业管理企业的资质，可以分为 、 、 等三个资质等级和 等四种类。 3．物业管理企业组织机构的基本类型，主要有 、 、 等三种。 4．物业管理处是整个物业管理企业 的终端，在管理工作中执行着 和 的作用。 5． 物业管理企业的权利的内容主要包括：首先， ；其次， ；第三， 。等三个方面。 6． 对一些专项管理和服务，物业管理企业可以自己设置部门从事这方面的工作，也可以选聘 负责。但不得将 转让给其他人或单位，不得将 承包给个人。 7．物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交 ， 、 和 ，包括管理费、公共收入积累形成的资产。同时， 有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。 三、选择题： 1．委托服务型物业管理企业只有（ ）。 A 服务权 B 管理权 C 经营管理权 D 租赁权 2．委托代理型物业管理企业只能收取（ ）。 A 管理服务费 B 利润 C 代管基金 D 管理员薪酬及服务代理酬金 3．物业管理企业在工商注册登记后，还要经过（ ）的必要程序才可开业。 A 资质审批 B 企业经理取得建设部颁发的经理岗位证书 C 在银行存入资本金 D 取得上级主管部门批文 4．物业管理企业机构设置要遵循的原则之一是（ ）。 A 会级原则 B 精干高效 C 部门齐全 D 统一指挥 5．加强物业管理企业资质管理的作用之一是（ ）。 A 限制实力不足的物业管理企业进入物业管理市场 B 有利于政府掌握物业管理企业的情况 C 有利于规范我国物业管理市场秩序 D 有利于物业管理企业的分级收费 四、简答题： 1．物业管理企业按业务性质如何进行类型划分？ 2．物业管理企业的组织结构有哪些基本类型？ 五、论述题： 1．试述物业管理企业建立的程序。 2．试述物业管理企业的权利和义务。 3．试述物业管理处的职责。 第二章 答 案 一、名词解释： 1．物业管理企业：是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。 2．企业资质：企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等，是企业实力和规模的标志。 3．委托服务型物业管理企业：这类企业也有人称为“实体型物业管理企业”。按接受委托业务分为两种情况：一种是由开发建设单位委托，承担对业主委员会成立前的前期管理。另一种是业主委员会成立后，由业主委员会选聘或在招标竞投中取得管理权，由业主委员会委托实施管理。无论哪一种形式，均应签订物业管理委托合同。 4．租赁经营型物业管理企业：此类物业管理企业不仅具有维护管理的职能，更主要的是对所管物业进行租赁经营，实质上是房地产开发的延续，通过物业的出租经营为开发建设单位回收项目投资和获得长期、稳定利润。 5．委托代理型物业管理企业：这类企业可称为委托顾问型物业，物业管理企业国内又有人称为管理型物业管理公司。尽管代理的方式和内容有差异，但委托代理型物业管理企业的共同特点是只有管理层，不设或只设很少的操作层，清洁卫生、园林绿化、电梯维护、水电设备的运行维护、治安防范等均委托专业公司实施、物业管理企业与专业公司建立合同关系，并且要对专业公司的服务进行及时的监督、检查和考核。 6．矩阵式组织形式：这是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，形成矩阵的形式。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能职门，又建立横向的管理系统。参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目经理的领导。 二、填空题： 1．委托服务型物业管理企业 租赁经营型物业管理企业 委托代理型物业管理企业 2．一级 二级 三级 3．直线制 直线职能制 事业部制 4．指挥链 执行实际操作 协调 5．有权采取完成委托任务所必须的行为 有权获得劳动报酬 有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为 6．专业公司 整体管理责任权力及利益 专项业务 7．全部租用房屋 物业管理档案 财务等资料 本物业的公共财产 业主委员会 三、选择题： 1．C 2．D 3．A 4．D 5．C 四、简答题： 1．物业管理企业按业务性质如何进行类型划分？ 答：物业管理企业的类型，如按其业务性质，可以分为： （1）委托服务型物业管理企业 这类企业也有人称为“实体型物业管理企业”。按接受委托业务分为两种情况：一种是由开发建设单位委托，承担对业主委员会成立前的前期管理。另一种是业主委员会成立后，由业主委员会选聘或在招标竞投中取得管理权，由业主委员会委托实施管理。无论哪一种形式，均应签订物业管理委托合同。 委托服务型物业管理企业只有经营管理权，而且大多数从事住宅小区的物业管理，以做好公共服务、专项服务和特约服务的工作为主。同时也兼营一些为小区内业主和非业主使用人生活提供方便的经营性项目。 （2）租赁经营型物业管理企业 有些房地产开发建设单位建成后的商业大厦、写字楼、工业大厦、批发市场等物业并不 出售，而交给从事租赁经营的物业管理企业管理，通过租金收回投资。可见，此类物业管理企业不仅具有维护管理的职能，更主要的是对所管物业进行租赁经营，实质上是房地产开发的延续，通过物业的出租经营为开发建设单位回收项目投资和获得长期、稳定利润。它的经营职责不只是将一层楼、一套单元简单地租出去，还要精心策划，根据市场的需要和变化对所管的物业作出定期的更新，如室内装修、空间的重新分隔，改善与完善物业的使用条件，如电信通信、楼层交通等，以提高物业的档次和适应性，进而调整租金以反映市场价格的变化，从中获得更丰厚的利润。 这类物业管理企业，虽然以物业的租赁经营业务为主，但管理服务也占有相当重要的地位。与住宅小区相比，写字楼、商业大厦等更需要高标准、高质量的管理。这些楼宇都有比较现代化的设备和较高档次的装修，如自动控制的电梯和升降梯，用电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调设备、通风设备、保安监控设备等。这些设备需要具备专门知识的技术人员来操作和养护，人们对这类楼宇，特别是出入口、大堂、洗手间、公共通道的清洁卫生，楼宇的治安防范及消防系统的要求很高，为保护楼宇的外观，楼宇的外墙也需定期清扫。一栋物业是否达到“安全、舒适、快捷”的管理服务要求，直接影响物业租金收益，而且也对楼宇本身的价值有很大的连带关系。所以，这类物业管理企业不仅要坚持经营与管理并重，而且对管理人员的素质有较高的要求。 （3）委托代理型物业管理企业 这类企业可称为委托顾问型物业，物业管理企业国内又有人称为管理型物业管理公司。尽管代理的方式和内容有差异，但委托代理型物业管理企业的共同特点是只有管理层，不设或只设很少的操作层，清洁卫生、园林绿化、电梯维护、水电设备的运行维护、治安防范等均委托专业公司实施、物业管理企业与专业公司建立合同关系，并且要对专业公司的服务进行及时的监督、检查和考核。而其本身主要的管理职能是：物业的产权产籍管理、物业产权经营、中介服务（房地产估价、经纪及咨询等）、物业档案资料管理、物业维护计划的制定、整体管理计划的制定与组织实施、建立健全各种规章制度、做好群众工作和其他管理，如签定服务协议、办理入伙手续等等。 委托代理形式基本上可分为两类：第一类是对业主聘请专业公司提供顾问性意见，由业主委员会选聘专业公司签订合同，物业管理企业只负责监督合同条款的执行。第二类是物业管理企业接受业主委托，代聘各类的专业公司，由物业管理企业与各专业公司签订合同。但全部代聘的专业公司均需试用，服务如不能令委托方满意，可以随时更换。 这类委托代理型的物业管理企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属代收代支。从理论上说，这类物业管理企业所代表的是一种比较先进的管理模式，它不但恰如其分地充当“管家”的角色，既不喧宾夺主，出现“主人”与“管家”的错位，又不用对操作层的工作“事必躬亲”，而且还能充分利用专业公司的优越性，降低业主支付的管理费用，提高管理服务质量。因为专业公司在多个物业中均从事同一性质的专业服务工作，可以灵活机动地调派工作人员，做到满负荷工作。另外，还可以采取较先进的设备和工艺提高劳动生产率。这些都是自己组建操作层的物业管理企业难以做到的。 2．物业管理企业的组织结构有哪些基本类型？ 答：物业管理企业组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、事业部制等几种形式。 （1）直线制 这是最简单的企业管理组织形式。它的特点是企业各级领导都亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门的职能机构，只设职能人员协助主管人员工作。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高；缺点是对领导者要求比较高，要通晓多种专业知识，亲自处理许多具体业务。 我国一般采用这类型组织机构的物业管理企业都是小型的专业化物业管理企业，以作业性工作为主，如专业的保洁公司、保安公司、维修公司等。这些公司下设专门的作业组，由主管直接指挥。在国外，很多委托代理型的物业管理企业也采用类似的组织机构形式。 （2）直线职能制 直线职能制是在直线制的基础上吸收了职能制的长处。各级组织单位除主管负责人外，还相应地设置了职能部门。并将管理人员分成两类；一类是行政指挥人员，对下级进行指挥；一类是职能管理人员，是作为领导的参谋和助手，对下级没有指挥的权力，但如果受行政负责人委托，可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作。其优点是既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。缺点是横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后才能处理，影响工作效率。 直线职能制是我国目前中等规模的物业管理企业较多采用的一种组织结构形式。比较常用的是企业的总体机构分成两级，即企业总部和各物业管理处。在企业总部设若干职能部门，指导各物业管理处不同的业务。管理处是物业管理工作的实体，负责具体的操作。企业实行总经理负责制，一般情况下可下设4部1室，即办公室、财务部、工程部、管理部、经营服务部。 （3）事业部制 事业部制又称分权组织，是大的企业系统中把那些具有相对独立的业务部门划分为各个独立的单位或分公司，使之独立核算，每个独立经营的单位都是在总公司控制之下的利润中心，按集中管理、分散经营的原则，公司最高管理层负责重大方针的制定，掌握影响公司成败的重大问题的决策权，如资金使用、分公司负责人的任免、发展战略的制定等。分公司经理根据总公司经理的指示，统一负责分公司的管理。 事业部制的主要优点是：各事业部在容许范围内独立经营，提高了管理的灵活性和对市场竞争的适应性，又具有较高的稳定性。有利于最高管理机构摆脱日常事务工作，能够集中精力作好决策和大政方针的研究，有利于建立考核管理人员业绩的标准，培养全面的管理人才。主要缺点是机构重叠，管理人员浪费，易造成事业部之间的本位主义，影响事业部之间的合作。 五、论述题： 1．试述物业管理企业建立的程序。 答：物业管理企业设立的程序：一般分为资质管理、工商注册登记、税务登记和公章刻制等几个步骤。 （1）文件准备 根据《公司法》和《物业管理企业资质管理试行办法》规定的申报条件，提前准备好有