保利地产2010年年报点评
2010年房地产上市公司中报解析
2010年，房地产市场可谓跌宕起伏。
第一季度的市场火爆，直接引致4月份号称史上最严厉的调控政策“新国十条”出台。
新政出台后，对房地产企业产生了不小的震动，5—7月份企业拿地热情锐减，销售也进入僵持观望状态。
随着8月份房地产上市企业中期报告的不断出炉，发现新政下上市房企的业绩表现依然强劲，但资金需求和资金压力明显增大。
本报告根据Wind数据库，以申银万国行业分类的135家沪深房地产上市公司为研究范围，重点研究中报营业收入前20强的典型企业。
一、上市房企整体特征简述1.营业收入和净利润同比增3成以上营业10市公司中期报告政策的一季度的火爆截至到2010年6月，沪深两市房地产上市公司总营业收入1452.15亿元，同比增长36.55%；净利润224.65亿元，同比增长30.44%；每股收益为0.11元，同比增长13.36%；每股经营性现金流为-0.70元，销售毛利率为36.68%。
2.资金需求大，长期借债大幅增加截至2010年6月，房地产上市公司资产负债率为67.79%，同比上升了6.02%，相比2009年底的65.03%也上升了2.76个百分点。
135家公司的借款达3317亿元，同比2009年6月的2120亿元增长56.46%，同比2009年底增加了32.06%。
其中长期借款为2487亿元，同比2009年6月的1411亿元增长76.26%，同比2009年底增加了34.86%；短期借款为830亿元，同比2009年6月的710亿元增长16.90%，同比2009年底增加了24.35%。
3.经营性现金流由正转负，资金链趋紧经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份房地产上市公司的每股经营性现金流为-0.70元，已创近几年同期最大负值。
在135家上市公司中，每股经营现金流为负值的增加到88家，而上年同期只有43家。
2010年上半年上市房企经营活动现金流量净额为-837.56亿元，而2009年同期则为418.06亿元。
房地产行业10年年报及11年一季报简析
房地产行业10年年报及11年一季报简析商品房销售额增速前高后低。
2010年全年销售额达5.25万亿，高于2010年年初市场对于政策影响的过于悲观的预期。
2011年一季度销售额同比增速为27%，仍好于预期。
由于政策效应逐步累计，第二季度销售额增速可能开始下滑。
商业地产销售额增速高于住宅。
商业及办公楼由于不受调控影响，增速高于住宅销售额增速。
由于此次调控主要针对住宅市场，且商业地产及写字楼等物业形态价格相对合理，商业地产及写字楼物业销售额增速高于住宅。
商业地产仍然值得看好。
房价上涨，毛利提升。
由于房价大幅上涨，进入结算的项目土地获取较早，成本较低，近3年，房地产开发的毛利、净利润率均维持较高水平。
随着房价上涨受到抑制、土地成本上升及建造成本上升，房地产企业盈利水平可能趋平或略有所下降。
存货周转率持续下降，可能趋稳回升。
存货周转率下降的一个重要原因是近几年开发企业拿地迅速，存货增加。
受政策压制，使得企业不得不收缩拿地行为，同时，如果保障房比例大幅提升，那么，存货增速可能会明显下降，从而存货周转率可能回升。
预售账款大幅增加，资产负债率上升。
房地产上市公司资产负债率继续攀升至70.5%的历史高位。
资产负债率上升一个原因是预售账款的普遍提升，近2年由于销售十分火爆，大量货币资金以预售账款以负债形式体现在资产负债表中。
如万科A预售账款占总负债的52%，保利地产占45%，招商地产占32%。
经营性现金流由正转负。
除09年外，近近几年房地产上市公司经营性现金流整体为负。
2011年企业开始减少拿地，经营性现金流负值减少。
税费增加也是一个重要原因。
一季度税费净流出223.8亿，约占净流出的55%投资建议：标配，逢低买入。
主要逻辑仍为估值修复。
由于商品房销量下半年可能缩量，预期将转为悲观，从而制约估值修复的空间与持续性。
因此，基于当前估值水平若有15%～20%以上的抬升，建议逢高适度降低配臵。
重点推荐公司：中天城投、世茂股份、招商地产、泛海建设、北京城建。
保利地产财务分析报告
保利地产财务分析报告1. 引言本报告旨在对保利地产的财务状况进行全面分析和评估。
保利地产是一家中国知名的房地产开发商和运营商，总部位于广州。
我们将通过分析保利地产的财务数据和指标，评估其盈利能力、偿债能力、流动性和盈余能力等方面的情况，为投资者提供有关该公司财务状况的详细信息。
2. 财务指标分析2.1 盈利能力分析保利地产的盈利能力是衡量其经营状况的重要指标之一。
以下是保利地产过去三年的盈利能力指标的分析：指标2018年2019年2020年销售收入XXX 万元XXX 万元XXX 万元净利润XXX 万元XXX 万元XXX 万元毛利率XX% XX% XX%净利率XX% XX% XX%从表中可以看出，保利地产的销售收入在过去三年稳定增长。
然而，净利润增长相对较慢，这可能是由于成本的增加或其他经营费用的增加导致的。
毛利率和净利率从整体上来看也保持稳定，但需要进一步的分析和对比才能得出更准确的结论。
2.2 偿债能力分析偿债能力是衡量公司债务偿还能力的重要指标。
以下是保利地产过去三年的偿债能力指标的分析：指标2018年2019年2020年资产负债率XX% XX% XX%有息负债比率XX% XX% XX%流动比率XX XX XX资产负债率反映了保利地产公司的负债相对于资产的比例。
从数据来看，保利地产的资产负债率在过去三年有所上升，这可能是由于增加的借款或其他长期负债导致的。
有息负债比率也有所上升，意味着公司需要支付更多的利息费用。
流动比率相对稳定，显示了保利地产公司偿还短期债务的能力。
2.3 流动性分析流动性是衡量公司在短期内偿还债务和应付账款的能力。
以下是保利地产过去三年的流动性指标的分析：指标2018年2019年2020年流动比率XX XX XX速动比率XX XX XX现金比率XX% XX% XX%从表中可以看出，保利地产的流动比率和速动比率在过去三年保持稳定。
这显示了公司具有一定的流动性，能够偿还短期债务。
保利地产财务报告分析
基本财务比率分析——偿债能力分析
速动比率 由于是受产业的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例
从0.67至0.53可以看出，但比例在逐年趋向于1，短期偿债能力较强。
基本财务比率分析——偿债能力分析
资产负债率 资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证
企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。
基本财务比率分析——偿债能力分析
现金负债率 2008年到2010年这三年来，保利的现金债务比率这项指标越来越
高，说明企业的承担能力越强。
基本财务比率分析——营运能力分析
保利地产2007年—2010年运营能力指标
基本财务比率分析——成长能力分析
营运能力
2010年 2009年 2008年 2ຫໍສະໝຸດ 07年应收账款周转率 68.1
68.35 81.51 45.76
应收账款周转天数 5.29 (天)
存货周转率
0.28
5.27
4.42
7.87
0.29
0.27
0.25
存货周转天数(天) 1294.5 1243.09 1337.79 1420.68
固定资产周转率 135.66 116.42 94.11 88.07
应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的 快慢及管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较 短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用 和坏账损失。从上图可以看出从05年到08年持续上升，但 是09、10年呈下降趋势。企业应加强应收账款的管理。
基本财务比率分析——营运能力分析
2010年中国房地产行业年度30强企业总评榜
2010年中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)1 保利地产95.43%2 SOHO中国89.71%3 万科企业89.14% 深圳4 万达集团88.25%5 碧桂园88.00%6 恒大地产87.43%7 富力地产82.29%8 金地集团78.29%9 中海地产75.43%10 合生创展69.71%11 雅居乐69.71%12 金科地产68.20%13 绿地集团62.86%14 华侨城控股61.71%深圳15 远洋地产57.71%16 复地集团56.50%17 招商地产53.71%深圳18 华润置地49.71%19 龙湖地产49.59%20 首创置业46.86%21 世茂房地产43.70%22 佳兆业40.00%深圳23 中信地产38.29%24 合景泰富37.14%25 绿城中国35.43%26 珠江投资31.43%27 瑞安房地产28.57%28 融侨集团26.29%29 世纪金源24.00%30 仁恒置地2013年中国房地产业综合实力100强排行榜（1-100名）排名单位排名单位1 万科企业股份有限公司51 联发集团有限公司2 恒大地产集团52 中粮地产（集团）股份有限公司3 保利房地产（集团）股份有限公司53 金融街控股股份有限公司4 大连万达集团股份有限公司54 阳光城集团股份有限公司5 中国海外发展有限公司55 上海证大房地产有限公司6 绿地控股集团有限公司56 越秀地产股份有限公司7 龙湖地产有限公司57 宁波奥克斯置业有限公司8 华润置地有限公司58 SOHO中国有限公司9 世茂房地产控股有限公司59 恒盛地产控股有限公司10 富力地产股份有限公司60 合生创展集团有限公司11 碧桂园控股有限公司61 宝龙地产控股有限公司12 绿城房地产集团有限公司62 奥宸地产（集团）有限公司13 金地（集团）股份有限公司63 中骏置业控股有限公司14 融创中国控股有限公司64 重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司15 招商局地产控股股份有限公司65 朗诗集团股份有限公司16 远洋地产控股有限公司66 上置集团有限公司17 佳兆业集团控股有限公司67 上海城建置业发展有限公司18 北京首都开发控股（集团）有限公司68 合景泰富地产控股有限公司19 新城控股集团有限公司69 南京栖霞建设股份有限公司20 华夏幸福基业股份有限公司70 花样年控股集团有限公司21 金科地产集团股份有限公司71 厦门海投房地产有限公司22 雅居乐地产控股有限公司72 新湖中宝股份有限公司23 复地（集团）股份有限公司73 西安紫薇地产开发有限公司24 中信房地产股份有限公司74 西安天朗地产集团有限公司25 融侨集团股份有限公司75 宁夏亘元房地产开发有限公司26 建业地产股份有限公司76 上海建工房产有限公司27 北京金隅嘉业房地产开发有限公司77 四川蓝光和骏实业股份有限公司28 天津住宅建设发展集团有限公司78 金辉集团有限公司29 亿达集团有限公司79 浙江祥生房地产开发有限公司30 路劲地产集团有限公司80 深业集团有限公司31 北京城建投资发展股份有限公司81 新疆华源实业（集团）有限公司32 农工商房地产（集团）股份有限公司82 上海城投置地（集团）有限公司33 卓越置业集团有限公司83 天山房地产开发有限公司34 广州时代地产集团有限公司84 龙记地产集团股份有限公司35 旭辉控股（集团）有限公司85 泉舜集团有限公司36 重庆隆鑫地产（集团）有限公司86 上海市上投房地产有限公司37 上海城开（集团）有限公司87 中铁置业集团有限公司38 协信地产控股有限公司88 星河湾地产控股有限公司39 建发房地产集团有限公司89 云南俊发房地产有限责任公司40 福建正荣集团有限公司90 北京住总集团有限公司41 海亮地产控股集团有限公司91 美的地产发展集团42 禹洲地产股份有限公司92 新疆广汇房地产开发有限公司43 龙光地产控股有限公司93 北京北辰实业股份有限公司44 融信（福建）投资集团有限公司94 安徽高速地产集团有限公司45 景瑞地产（集团）股份有限公司95 青建集团股份公司46 浙江佳源房地产集团有限公司96 浙江广厦股份有限公司47 浙江昆仑置业集团有限公司97 中国房地产开发集团公司48 上海三盛宏业投资集团98 上海刚泰置业有限公司49 荣盛房地产发展股份有限公司99 新华联不动产股份有限公司50 首创置业股份有限公司100 成都人居置业有限公司2013年中国房地产业十大优秀企业家（排名不分先后）单位企业家万科企业股份有限公司王石保利房地产（集团）股份有限公司宋广菊大连万达集团股份有限公司王健林绿地控股集团有限公司张玉良招商局地产控股股份有限公司林少斌远洋地产控股有限公司李明广州时代地产集团有限公司岑钊雄上海城开（集团）有限公司倪建达SOHO中国有限公司潘石屹新华联不动产股份有限公司傅军数据来源：中国房地产业联合会信息中心。
保利集团财务报告分析
保利集团财务报告分析保利房地产集团（2008年-2010年）一.保利地产2008年、2009年、2010年度资产负债表：2009年、2010年的资产负债表水平分析表如下：2008年、2009年的资产负债表水平分析表如下：（一）从投资或资产角度分析如下：保利地产总资产本期增加了62497300000.00元，增长幅度为0.7%，上期增加了36198500000.00元，增长幅度为0.67%，尽管同上期平均水平相比，变化不大，只有0.03%的波动，由于企业总资产规模较大，因此资产总体规模增幅较大，说明保利集团本期进展状况专门好，进展速度较快，企业总体规模不断壮大。
具体如下：（1）流淌资产本期增加了58167800000.00元，增加幅度为0.66%，上期增加了35293000000.00元，增长幅度为0.66%。
非流淌资产本期增加了4329760000.00元，增长幅度为326%,上期增加了905636000.00元，增长幅度为2.15%，两者合计使得总资产本期增加62497300000.00元，增长幅度分别为0.70%，上期增加了36198500000.00元，增长幅度为0.67%。
（2）本期总资产的增长要紧表达在流淌资产的迅速增加以及非流淌资产的成倍增加。
流淌资产的增加使公司流淌性增强，其增长表达在以下四个方面：一是货币资金的增长，货币资金本期增长34379300000.00元，增长幅度为0.26%。
二是应收账款的增长，本期增长金额为120201000.00元，增长幅度为0.26%。
三是其他应收款的增长，本期增长金额为3193924000.00元，增长幅度达到6.79%，成为本期流淌资产增长迅速的重要因素之一。
四是存货的增长，本期增资金额为49799100000.00，增幅为0.83%，也是本期流淌资产增长的重要缘故。
以上个科目本期的增长，是流淌资产本期增长的要紧缘故，大大增加了公司资产的流淌性，然而也要防止流淌资产增长过快过大造成公司资金周转不灵。
保利市场年报
3-2-8.哈尔滨市各区成交情况分析
2013年各区域商品房成交套数占比
松北区 道里区 道外区 香坊区 9507 平房区 3262 5% 14% 南岗区 松北区 9843 15% 平房区 香坊区
道里区
南岗区 17201 26% 道外区 9456 17740 26%
14%
注：哈尔滨网上房地产于2013年9月11日起不再公布各区域成交面积。
1000 800 841 1279 857 881 1400 1200 1000 691 485 800 600 400 200 53 0 35 2009年 2010年 成交面积（万㎡） 2011年 成交块数 157 181 76 2012年 楼板价（万元） 数据来源：哈尔滨国土资源局 128 200 0 2013年
0.67 商业大学和盛恒基购物中心
3-2-10.松北区竞品情况
竞品三：新里海德公馆 2013年分月动作
1月 2月 3月 4月 5月 6月 6月30日
9号楼开盘
9月28日 7月 8月 9月 10月 11月 12月 9月1日 10月15日
1号楼认筹 主推140㎡ 大三居
3月1日 4月1日5月1日
主要事件 4号楼公寓 认筹 后未推出 10%首付 9号楼认筹
6 月 3日
95 10403㎡ 刚需/改善 住宅 4936元/㎡ 约0.51亿元
9月28日
无预售证无备案 无预售证无备案 刚需 住宅 5000元/㎡ 无
11月末
95套 10403㎡ 刚需/改善 住宅 4936元/㎡ 约0.51亿元
截止至2013年11月30日，该项目新推房源成交1万方，成交金额0.51亿元；已推房源成交2.6万方，成 交金额约1.3亿，余货约4万方。
2010年地产销售排行
10年的排行榜销售金额(亿元) 销售面积(万m2) 每平方米价格---------------------------------------万科集团 1026 847 12113.34保利地产 660 723 9128.63绿地集团 650 743 8748.32中海外 578 530 10905.66恒大地产 527 831 6341.76绿城中国 522 255 20470.59万达集团 369 278 13273.38龙湖集团 336 258 13023.26碧桂园 330 600 5500.00富力地产 321 247 12995.95雅居乐 295 264 11174.24中信地产 282 224 12589.29金地集团 280 233 12017.17世茂地产 269 220 12227.27华润置地 226 223 10134.53远洋地产 214 164 13048.78复地集团 172 130 13230.77招商地产 143 102 14019.61新城控股 140 162 8641.98中国中铁 133 185 7189.19金科实业 132 165 8000.00首开股份 130 77 16883.12世纪金源 126 252 5000.00保利香港 123 147 8367.35金辉集团 118 128 9218.75首创置业 115 107 10747.66合景泰富 113 91 12417.58金隅股份 110 95 11578.95以下不代表本人观点。
仅供参考。
几个看点：（1）万科很多项目都是合作项目，摊到万科股权的销售额会减不少。
万科今年的布局已全面转向二三线城市低房价刚需，销售额会持续有保证。
但这注定了万科今后几年的净利润不会很高，股票的溢价空间也有限。
（2）绿城是前10里面唯一没有完成年度任务的。
绿城单是杭州就卖了160亿，但其全国化布局不成功，这点也是最受投资者质疑的，股价不受待见。
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2011年03月01日
房地产行业 保利地产（600048）
公司点评报告
评级：增持 首次评级
收盘价（元） 12.45 销售靓丽，龙头企业谋求战略突破
目标价（元）
15.00
市场数据
投资要点:
● 全年销售靓丽，每股盈利1.08元，分配方案10转3派2.13元。
2010年公司实现营业收入358.94亿元，实现净利润49.20亿元，同比分别增长56.15%和39.80％。
报告期内，公司实现房地产结转面积440.17万㎡，结转收入347.01亿元，同比分别增长60.15%和55.31%。
销售业绩再创新高，实现销售签约面积688.39万㎡，签约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%。
规模效应推动公司市场份额持续提升，全国市场占有率达到1.35％，已进入城市市场占有率4.63%。
● 公司整体资产结构合理、财务状况优良。
公司全年完成直接投资746亿元，销售回笼571亿元，净增银行贷款301亿元，财务收支平衡。
公司年末资产负债率为78.98%，剔除预收账款后公司实际负债水平仅45%，略低于行业平均水平。
在货币紧缩的背景下，公司获得大股东的资金支持非常明显，其他应付款和一年内到期的非流动负债合计达137亿。
● 毛利率下降，加强费用控制。
平均销售均价9612元/㎡，同比增长16.7%，但是2010年公司整体毛利率34.12%，从2008年开始呈现逐年下降的趋势。
但是公司实行严格的费用预算管理，逐年加大费用控制力度。
公司管理费用占营业收入比例由2009年度的1.99%降低至本年的1.60%、销售费用占营业收入比例由2009年度的2.57%降低至本年的2.24%，呈持续下降趋势。
● 龙头企业谋求战略突破。
住宅销售价格上涨幅度被限制之后，随着前期高价拿地入市，公司项目毛利下降成必然趋势。
我们看到目前公司费用率控制基本已达到极限，未来公司的发展只能谋求突破。
2011年公司将以二三线城市为开发重点，同时积极完善旅游地产、养老地产以及推进商业地产平台的整合。
● 盈利预测与投资意见：2010年底预收账款515亿，完全能够保证2011年营业收入40%以上的增长。
预计2011-2012年营业收入466亿和606亿，同比增长30%，实现净利润60亿和77亿。
不考虑转增摊薄，对应EPS1.31元和1.70元。
给予2011年12-15倍PE ，目标价15.6-19.5元。
重要财务指标 单位:百万元 主要财务指标 2010 2011E 2012E 2013E 营业收入 22987 46662 60661 78859 收入同比(%) 48.1% 30.0% 30.0% 30.0% 归母公司净利润 3519 6028 7740 9476 净利润同比(%) 57.2% 71.3% 28.4% 22.4% 毛利率(%) 36.8% 34.0% 33.0% 32.0% ROE(%)
14.0% 19.3% 19.9% 19.6% 摊薄每股收益(元)
1.00
1.01
1.30
1.59
52周最高/最低(元) 21.67/10.1
市净率 1.97 总股本(百万) 4576 流通A 股(百万) 4495 流通B 股/H 股（百万） -/- 总市值（百万元） 5857 流通A 股市值（百万元）
5753
相对股价表现
相关研究
房地产研究小组
联系人 黄玉梅
8621-68761616-8288 huangym@
德邦证券有限责任公司
上海市福山路500号城建国际中心26楼
图 1：保利地产单月销售面积和金额图 2： 2010年销售金额地区分布
资料来源：公司公告，德邦证券研究所资料来源：公司公告，德邦证券研究所图 3：盈利能力呈下降趋势图 4：期间费用控制得以加强
资料来源：公司公告，德邦证券研究所资料来源：公司公告，德邦证券研究所
表格 1：公司盈利预测表
投资评级
一、行业评级
推荐– Attractive：预期未来6个月行业指数将跑赢沪深300指数
中性– In-Line：预期未来6个月行业指数与沪深300指数持平
回避– Cautious：预期未来6个月行业指数将跑输沪深300指数
二、股票评级
买入– Buy：预期未来6个月股价涨幅≥20%
增持– Outperform：预期未来6个月股价涨幅为10%-20%
中性– Neutral：预期未来6个月股价涨幅为-10% - +10%
减持– Sell：预期未来6个月股价跌幅>10%
特别声明
本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对报告中信息的准确性及完整性不作任何保证，不保证该信息未经任何更新，也不保证本公司作出的任何建议不会发生任何变更。
在任何情况下，报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或询价。
在任何情况下，我公司不就本报告中的任何内容对任何投资作出任何形式的担保。
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