重庆龙湖时代天街案例介绍
龙湖集团 重庆时代天街商业策划报告
龙湖后工项目商业策划报告2009年12月25日北京。
上海。
深圳。
成都。
重庆。
沈阳 Beijing. Shanghai. Shenzhen. Chengdu. Chongqing. ShenyangPage 0报告提纲一、城市宏观环境分析 城市宏观环境分析 二、商圈可行性论证 三、标杆企业研究 四、竞争项目分析 五 项目整体发展战略建议 五、项目整体发展战略建议Page 1城市宏观环境分析城市概况 宏观经济分析 城市规划分析 重庆商业市场分析Page 2城市宏观经济分析待补充 （实习生）Page 3重庆整体商业市场分析重庆商业发展迅速，主城区商业发展成熟，新兴区 域发展迅速，商业多中心发展趋势明显9 2 3 本项目 4 8 1 5 6 10 7 1 11未来商业格局传统商圈：－面积450万平方米 面积450万平方米 －零售总额：450亿元 － 1 解放碑商圈 － 2 观音桥商圈 － 3 沙坪坝商圈 － 4 杨家坪商圈 － 5 南坪商圈新规划商圈:重庆主城区的5个传统商圈（解放碑商圈、观音桥商圈、杨家 坪商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈）的发展受到道路、建筑等硬件 限制，其他新兴商圈以良好的规划对老商圈形成了有力的挑战资料来源：《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》；TCBL研究Page 4－ 面积：增加180万平方米 － 零售总额：120亿元以上 － 6 茶园商圈 － 7 西永商圈 － 8 大渡口商圈 － 9 北碚商圈 － 10 渝北商圈 － 11 巴南商圈重庆整体商业市场分析 大坪在政府高定位的规划中，将得到快速发展大坪作为重庆城市几何中心，交通枢纽地 带，目前迎来了大规模的住宅、商业开发， 知名地产大鳄进驻快速提升区域发展速度； 大坪将成为渝中乃至重庆的商业发展核心 区域，几何中心的城市地位将得到正名。
解放碑：发展最成熟，稳步上升 代表商业项目：大都会广场、美美百 货、王府井百货、重百 沙坪坝：发展建设中 代表商业项目：嘉茂购物中心、王府 井百货、重百 大坪：目前处于建设阶段 观音桥：高速发展中 代表商业项目：北城天街、茂业百货、 新世界百货、新世纪百货沙坪坝 大坪 杨家坪观音桥 解放碑杨家坪：高速发展中 代表商业项目：西城天街、家乐福、 新世纪百货、重百 南坪：发展建设中 代表商业项目：百盛、新世纪百货、 人人乐南坪资料来源:TCBL研究Page 5重庆整体商业市场分析重庆目前迎来了城市综合体大开发 的阶段，支持着各自的城市副中心 或商圈的发展 或商圈的发展； 而未来城市综合体中的商业体量也 比较大 如重庆天地、中渝项目的 比较大，如重庆天地、中渝项目的 商业体量均达到约40万平方米。
成都龙湖时代天街个案简析
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
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本报告是严格保密的
基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
时代金街商铺：
体量：26万㎡ 楼层：-1—5F（5F暂未做销售） 层高：6米 面积区间：16-500余㎡ 配置：均配置VRV空调系统
自持商业部分，引进大型百货商超、知名影院、超大 型室内真冰场、先锋数码港及MOCO家居卖场；依 托龙湖品，牌号召力及招商能力，汇聚数千家国内外 知名商家，形成吃、喝、游、购、娱一体化的超级商 业综合体。不同类型的商铺与街道融为一体，通过露 天与半露天的庭院、小巷、小型广场等，提供开发空 间，提高客群滞留性，带动商圈人气。
内部大量扶梯、跨层扶梯、景观电梯设置，较高效引导客流快速到达目标楼层，并实现各
层间资源共享
潮流建筑，兼顾实用
经典Art-Deco立面，符合时代审美 约6米挑高，实得率高，经济实用 赠送大面积露台、私家庭院、为情景式商街经营创造有利条件
面积丰富，商家选择多
300-1200㎡旗舰店，位于商业街主要出入口，商业价值显著，适合经营
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
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本报告是严格保密的
基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
龙湖时代天街商业部分，呈环状围
合布局，商业整体周长达到1.5公里，
通过30组天桥，25组自动扶梯以及30组 景观电梯将各楼层各商铺串联在一起， 形成一张巨大的商业网。
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
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购物中心案例介绍——龙湖时代天街2018.11
酒店
产品情况
项目产品情况 景观绿化︱商业商场︱办公产品|高端住宅
南北轴线步行街形成艺术景观大道，住宅中间围合有2万㎡中央公园
作为以商业为主的项目，景观主要以公共绿化和小品景观 为主，除中央公园外还有4万㎡屋顶花园及大小不同的28个 中庭广场；商业屋顶绿化花园设计，人可达到，作为屋顶 露台使用。
➢ 一期：城市一站式家庭时尚中心 ➢ 主力业态：精品百货，IMAX影院 ➢ 次主力店：国际情趣餐饮
➢ 二期：城市家庭文娱中心及国际时尚潮流中心 ➢ 主力业态：潮流百货，儿童职场，真冰场，酒吧
街，演艺广场，书城，国际时尚百货，精品超市， 奢侈设计品牌
➢ 三期：国际时尚青年潮流中心 ➢ 主力业态：主题百货，影院，独立设计品牌
项目基本情况 基本情况︱区位情况︱项目规划|交通情况︱规划分期
龙湖选择这样的开发分期有其内在原因：
➢ 项目从外到内依次开发，选择临近城市主干 道的位置为项目启动区，展示效果好；
➢ 通过一期商业、SOHO和二期住宅的销售回 流资金，支持全部自持的三期专业卖场和家 具市场等商业；
➢ 商业步行街的运营模式是龙湖已具有成功经 验和操作能力的商业形态，但对于三期的主 打形态电子、家居专卖市场等的操作存在风 险，因此选择最后启动。
项目基本情况 基本情况︱区位情况︱项目规划|交通情况︱规划分期
项目为开放式东线设计，与各个方向城市主干道接通
➢ 项目开放式处理，内部人车不分流，规划有车行 道和人行道，以步行为主。
➢ 开放式商业，与各道路交叉处均可进入商业内， 地下车库入口可直接进入地下。
➢ 地下共三层，停车位8000多个。
项目基本情况 基本情况︱区位情况︱项目规划|交通情况︱规划分期
物业类型 建筑类型 占地面积
重庆龙湖地产龙湖时代天街公寓产品案例+
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团| 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
绝对保密咨询中心出品CRIC 重庆龙湖地产龙湖时代天街公寓产品案例基本信息段落项目基本信息区位图项目基本信息城市中心位置，交通四通八达，跨区能力极强项目所在区位：项目地块位于渝中区和九龙坡区交界处，通过长江一路通达渝中各区域，车程在10分钟内，通过长江二路直达杨家坪及南坪均在5-7分钟车程内，通过嘉华大桥通达江北，周边轻轨二号线及地铁一号线站点均设在项目200米半径内。
奥体中心电信IT 歇台子小学大坪商贸圈重医附一院百安居杨家坪商圈项目地块该片区大型单位众多，主要以医疗、教育、电信及IT 、政府部门为主。
周边教育、商业、娱乐、运动等配套成熟项目北侧大石路项目东侧渝中枢纽长江二路龙湖时代天街基本概况龙湖时代天街为百万方超级综合体，亚洲最大购物中心之一，60万的商业体量超过4个龙湖北城天街。
项目规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、写字楼、商务公寓、高层住宅、城市广场等。
基本概况项目介绍物业类型商业、写字楼、住宅、公寓（商业）最早开盘时间2011-01-23建筑形态高层开发单位重庆龙湖成恒地产开发有限公司占地面积253346平方米建筑面积130万平方米容积率 4.6总户数1200户户型面积55-75㎡（不含地下）装修情况毛坯车位配比1：6.7物业公司重庆新龙湖物业有限公司建筑设计日清国际（重庆）集团景观设计日本凤咨询景观设计公司规划段落项目规划开发分期图交通分析图公寓规划分析图公寓楼层平面规划图公寓推案分析图售楼处及样板区规划总结龙湖时代天街规划图项目总体规划特色：项目占地：约380亩总建筑规模：约130万方商业规模：约60万方购物中心写字楼SOHO公寓酒店住宅1期百货、影院、餐饮2期百货、酒吧街、广场、书城2期百货、超市、奢侈品3期百货、影院、独立设计品牌项目交通规划：轻轨2号线、地铁1号线交汇，轨道站点均在项目200米范围内，多条城市主干道、垮江大桥环绕左右，15分钟通达全市主城各区。
龙湖时代天街规划
A馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
A馆
负一楼
一楼
二楼
三楼
四楼
五楼
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
负一楼
一楼
二楼
龙湖U城天街--楼层分布：三层
业态：绝大部分为餐饮，只有一家茶楼。 面积：从100㎡到500㎡不等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议 U城天街1楼、2楼、3楼都有门面空置， 经营状况不是很好，大部分顾客为大学 城学生。
龙湖U城天街—空置门面
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议 定位： 重庆龙湖时代天街一期定位于 城市家庭时尚中心，以“年轻 家庭”和“年轻时尚”人群为 主，辐射全客层。
装和轻便餐饮为主，二楼、 三楼主要是餐饮、娱乐、数 码电玩、淘宝街。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
住宅出入口 住宅出入口
龙湖U城天街—人流动线
住宅出入口
住宅出入口
天街入口连接主要交通干道 和社区商业互通 连接住宅出入口
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：LG层
业态：以服装为主，约占总数的30%，永辉超市（约有800㎡），有少量 杂货店、餐饮、饰品等。 面积：除永辉超市和奥特莱斯服装店外，其余店铺面积从10㎡到200㎡不
等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：一层
中海国际社区、龙湖时代天街个案
2011.1 区·观园（2
号楼） 国际社 2011.3 区·观园（1 号楼） 国际社 区·江御 （1号楼）
1.2826
112
高层
66.71-90.64
优惠权优惠0.5%；优惠权升 级优惠0.5%；预定优惠1%； 中海会优惠0.5%；一次性付 款优惠0.5%；按时签约优惠 1%。 当天认购优惠75000元；一 次性9.7折，按揭无。
龙湖时代天街经济技术指标一览表
开发商 项目地址 占地面积 容积率 规划户数 建筑形态 梯户比 户车比例 物管费用 物业管理 重庆龙湖成恒地产开发有限公司 渝中大坪大石路（原后勤工程学院马家堡校区） 253346平方米 4.63 约10000户 （住宅1200户） 高层、商用公寓、商业 公寓：五梯二十四户 高层：三梯十二户 1.25：1（约8000个） 商业：3.4元/m² 住宅：2.5元/㎡ 总建面 绿化率 面积范围 建筑风格 楼层 交房标准 电梯品牌 重庆新龙湖物业有限公司 1300000平方米 35% 29-91㎡ 现代风格 商用公寓：20层 高层：31层 清水房、精装修（高层） ——
项目上半年销售组团
官邸组团在4月份推出14号楼，面积区间为 32-59 ㎡，开盘去化43%。
江御组团在4月、6月分别推出1号 楼和5、6号楼，面积区间为68-122 ㎡，开盘去化49%。
项目上半年销售组团
观园组团上半年推出量最大，共推 出8栋分别为1、2、5、6、7、8、9、 10号楼。 推出1616套，共计13.46万方，开 盘去化68%。 户型区间为61-105 ㎡的两房、三 房。 现所有上半年推出楼栋均有在售房 源。
供气：接市政气管网，一户一表计量。 通讯：外线电话入户、宽带数据线入户。 闭路电视：一条有线电视线路入户，在客厅、主卧室设置有线电视插座接口一个。 安防室内配置：设置彩色可视对讲门机1台，设置室内应急按钮1个，每户设置1个红外探测器，仅4号 和10号房配置燃气报警切断装置。 各功能区域装修内容： 客厅、餐厅：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部木线条及明镜装饰，天花 涂立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置风管机空调。 封闭阳台：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶。 卧室：地面铺装实木复合地板，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，除3、5、9、11号房配置两个 衣柜外，其余户位仅主卧室配置衣柜，配置风管机空调。 玄关：地面为大理石拼花，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置鞋柜。 厨房：地面和内地面铺贴高档防滑瓷砖，天花为防滑石膏板吊顶，涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，配 橱柜、配不锈钢水槽及摩恩品牌的冷热水龙头，配“方太”或同档次品牌欧式节油烟机，配嵌入式吸 顶灯。
项目考察报告(重庆龙湖时代天街)
图一
图二
图三
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
平台、露台：充分利用重庆山城的特点，对不同标高、不同楼层进行高差设计，自然而然的形成车行空间、步行广 场、退台露台等空间。
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
装饰：结合艺术展对商场内部做局部装饰，烘托气氛。பைடு நூலகம்
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
中庭：在重要节点处布置旋转木马、海洋球等大型设施，提升人气。
蓝 速 卡 丁 车 俱 乐 部 大 鲁 阁 保 龄 球 馆
案例——重庆龙湖时代天街
动线设计：外部动线图
案例——重庆龙湖时代天街
动线设计：ABCD馆与馆之间的动线
左上图为天街的连廊关系立面图，整个项目通过连廊实现二层以上及地下全部连通，四馆互通
案例——重庆龙湖时代天街
项目特色
重庆龙湖时代天街开启体验式商业模式，通过体验式商业的打造，改变人们的消费习惯，并改变整个 重庆的商业发展格局。2012年12月，“城市家庭时尚购物中心“时代天街AB馆开业，单日客流峰值超 20万，大坪商圈从无到有。2014年12月，“城市家庭文化娱乐中心”时代天街C馆开业，集儿童体验、 真冰场、书城、健身房、KTV、大型餐饮六大体验式业态为一体，打造全民生活游乐场，迅速成为大受重 庆家庭欢迎的亲子胜地。2016年7月21日，“国际青年潮流中心“时代天街D馆亮相，馆内剧场、保龄球、 卡丁车、餐酒吧、生活馆等特色业态，为重庆都市青年带来耳目一新的购物中心非凡体验。 至D馆开业，龙湖重庆时代天街已开业商业面积达60万方，拥有近8000个停车位，1000多家品牌店 铺，200多家食肆酒吧，涵盖零售、餐饮、娱乐、运动、书城、教育、影院、家居、艺术等多种业态。作 为龙湖商业的旗舰之作，时代天街A、B、C、D馆聚合打造全天候、全客层旗舰商业，成为目前国内屈指 可数的航母级购物中心及超大型“体验乐园”。
重庆龙湖时代天街考察报告
10/17/2013
总平面图
集合大型贩物中心，精品商业步行街， 国际品牌专营店、一站式专业卖场、休闲 娱乐பைடு நூலகம்心、创意SOHO办公空间。
满足集贩物、居住、办公、商务、创 意产业、休闲、娱乐、运动、文化、交通、 旅游等全方位城市生活需求。 甲级写字楼，星级酒店，品质住宅， 城市广场等.....以多元化的组成，浓缩城 市机能。
重庆商业综合体考察 ——龙湖
街
时代天
小组成员：***\***
重庆商业地产现状：
在被重庆闪烁的霓虹灯折服的同时，我们惊叹重庆十几年的惊人变化。。。 高楼鼎立、车水马龙、花灯璀璨。。。。 解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪、大坪。。。重庆几大商圈已经成型，并产生了 惊人的消费指数： 例：2011年上半年重庆各商圈实现零售额809.7亿元，占全市零售额的一半。。。 LV、GUCCI、阿玛尼、劳力士等80多个国际一线品牌入驻重庆。。。
10/17/2013
都市综合体，城市CBD中的“小型城市”
Office 办公 Apartment 居住
Traffic 交通
都市综合体
=
Entertainment 文娱 Shopping 商业 Hotel 酒店 Exhibition 展览
Restaurant 餐饮
10/17/2013
都市综合体“四大特征”
主力业态;主题百货，影院，独立设计品牌
10/17/2013
UG 层
一期各层平面图
10/17/2013
L1 层
10/17/2013
L2 层
10/17/2013
L3 层
10/17/2013
L4 层
10/17/2013
L5 层