房地产评估市场比较法计算表
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
房地产估值-市场比较法运用案例
面积大小
0.05 100 70 90 80 100 60
规划设计要求 0.15 100 100 90 100 100 100
周围环境
0.15 100 95 90 85 90 90
交通条件
0.04 100 95 90 100 100 95
供给设施通达 0.10 100 100 100 100 100 100
市场比较法运用案例
一、估价对象概况
该评估对象为市区内住宅用地，土地 面积为500m2。 二、估价要求
评估该块土地2000年6月的价格。 三、评估过程
1、选择估价方法。因这类土地有较多的 交易实例，故选用市场比较法进行评估。
2、收集有关资料
(1)估价对象的基本资料（略）。
(2)交易实例资料。共收集了A、B、C、 D、E五宗土地交易实例，均可作为比较 案例，实例A、E为正常交易，实例B、C、 D均较正常交易偏低，其基本情况见下表：
A 所处地区 相同 用地性质 住宅 单价元/m2 1200 交易日期 1999.
12
面积 m2 166
B 类似 住宅 1020 1999.
11 374
C 类似 住宅
D 类似 住宅
E 类似 住宅
980 940 1250
1999. 1999.0 1999.
03
4 11
300 457 76
形状 地势
长方形 长方形 平坦 平坦
利用现状
0.10 100 100 100 100 90 90
地块特征
0.10 100 95 90 115 110 110
土地权利状态 0.10 100 100 100 100 100 100
其他
0.05 100 100 100 100 95 100
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法 The document was finally revised on 2021市场比较法Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。
其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( )Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。
具体评估过程如下：1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。
（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。
（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。
3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。
表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）表2 比较因素条件指数表表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）4、实例修正后的估价对象平均价格计算根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：利用实例一计算：比准价格为元/平方米;利用实例二计算: 比准价格为元/平方米;利用实例三计算: 比准价格为元/平方米;从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为元/平方米。
房地产评估市场对比法相关修正系数
房地产评估市场对比法相关修正系数比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产区位、权益、实体状况修正系数(2)交易情况修正进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
估价对象与3个可比实例均为正在正常销售的项目，交易情况均正常，交易情况修正系数均为100。
(3)交易日期修正进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。
由于可比实例与估价对象的交易日期相近，市场没有变化，故交易日期修正系数均为100。
(4)区位状况修正A、繁华程度修正繁华程度分为繁华、较繁华、繁华程度一般、较不繁华、不繁华五个级别。
以估价对象繁华程度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，系数增加或减少3，则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为97、100、100。
B、交通状况修正办公房地产主要考虑市内交通。
将市内交通便捷度的状况分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以估价对象交通便捷度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数数增加或减小2。
则可比实例A、B、C交通修正系数为100、100、100。
C、基础和公用配套设施修正包括教育设施、购物场所、医疗设施、邮局电讯设施。
将配套设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。
以估价对象配套设施完备度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则修正系数增加或减小3。
则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为100、100、100。
D、环境和景观修正环境和景观状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象自然环境状况系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小2。
则可比实例A、B、C繁华程度修正系数均为100。
E、楼层修正一般来说，高层建筑楼价随楼层增高而增高。
房地产评估表
房地产评估表
房地产评估表是房地产市场中常用的评估工具，用于评估房地产的市场价值和投资回报等指标。
下面是一份房地产评估表的样本：
房地产评估表
评估目的：
评估房地产的市场价值和投资回报，为买家和卖家提供参考。
1. 评估对象：
房产地址：
建筑面积：
土地面积：
房产类型：
土地性质：
竣工时间：
产权年限：
2. 评估价值：
市场价值估计：
投资回报率估计：
3. 评估方法：
市场比较法：
收益法：
成本法：
4. 评估依据：
市场调研数据：
租金收益数据：
同类房地产交易数据：
建筑成本数据：
5. 市场比较法评估：
参考房地产市场中类似房产的交易数据，以及该地区的租金水平，计算出当前房产的市场价值。
6. 收益法评估：
根据房产的租金水平、租赁周期和租金增长率，估计出房产的未来现金流，并以折现率计算出投资回报率。
7. 成本法评估：
根据房产的建筑面积、土地面积和当地的建筑成本水平，估计出房产的重建成本，并考虑到折旧、磨损等因素，得出房产的市场价值。
8. 评估结果：
根据以上评估方法和依据，得出以下评估结果：
市场价值估计：
投资回报率估计：
9. 评估师签名：
评估日期：
以上是一份简单的房地产评估表样本。
在实际应用中，根据不同的评估目的和情况，还可以根据需要增加其他评估指标和相关信息。
房地产评估-市场比较法和收益法(EXCEL模板)
假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费 税费扣减项目 (1)手续费 (2)营业税及附加 (3)土地增值税 (4)印花税 (5)个人所得税 合计 计算基数 6,992.42 41,530,000 41,530,000 41,530,000 41,530,000 取334.337726万元 房地产抵押价值 项目 住宅 合计 面积(M2) 6,992.42 6,992.42 市场价值 (万元) 4,153 4,153 市场单价 (元/M2) 5,940 / 扣减税费 (万元) 334.34 334.34 抵押价值 (万元) 3,818.66 3,818.66 抵押单价 (元/M2) 5,461 / 备注 税费比率 3 5.450% 1.00% 0.05% 1.50% 小计 税费金额 20,977 2,263,385 415,300 20,765 622,950 3,343,377
房地产评估价值(大写金额) 市场单价(大写金额)பைடு நூலகம்相关税费(大写金额) 房地产抵押价值(大写金额) 抵押单价(大写金额)
肆仟壹佰伍拾叁万元整 伍仟玖佰肆拾万元整 叁佰叁拾肆万叁仟叁佰柒拾柒元贰角陆分(￥334.337726万) 叁仟捌佰壹拾捌万陆仟陆佰贰拾贰元柒角肆分(￥3818.662274万) 伍仟肆佰陆拾壹万壹仟肆佰伍拾肆元陆角整
评估结果汇总表
房地产评估价值的确定 市场法单价 评估单价 评估结果 5,872 5,945 41,534,975 权重 计算式 计算式 50% 收益法单价 6,017 权重 取整(拾元) 取整(万元) 50% 5,940 41,530,000 5,872× 50%＋6,017× 50%=5,945 5,940元/平方米× 6992.42平方米=41,534,975
房地产估价第六章 市场比较法
可比实例的成交价1格00
第六章 市场比较法
房地产估价
举例
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。
正常价 50 格 01000 52元 6/平 3 方米 95
C1000100875元 00 /平方米 144
第六章 市场比较法
房地产估价
§6-3 各项修正计算
一、交易情况修正
（一）修正目的 将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格
第六章 市场比较法
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
1、有利害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易
第六章 市场比较法
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
6、交易税费非正常负担的交易 7、相邻房地产的合并交易
例：Leabharlann A B 30万元 30万元
C 90万元
合理价格：45万元 成交区间：30~60万元
8、受债权债务关系影响的交易
第六章 市场比较法
房地产估价
（三）交易情况修正的基本公式
正常价格 =可比实例价格×交易情况修正系数
第六章 市场比较法
房地产估价
举例
B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币
付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款
B2 98.2 71.0 767 48元 2/平 3 方米 3300
第六章 市场比较法
房地产评估市场比较法
第四章 市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
（一）修正的内容
1、区域因素 交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划……
2、个别因素 面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、 土地使用权年限……
第四章 市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
第四章 市场比较法
举例
1年前某投资人以20万美元购买了一套房产， 假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。
1年后该类房产以人民币为基准上涨了15％， 达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元 18.4万元。
如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8％
第四章 市场比较法
例4-6：
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某 一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。
价格
100
估价对象个别因素下的价格 可比实例个别因素下的价格
100
第四章 市场比较法
例题
4-8:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域 的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设 施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因 素修正后的可比实例价格。
类似房地产——指在用途、建筑结构、所处 地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房 地产。
比准价格——用市场比较法估价求得的价格
第四章 市场比较法
二、理论依据
替代原理
第四章 市场比较法
（一）基本条件
三、应用条件
1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
房地产评估计算方法
房地产评估的方法有以下几种：1、成本法(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。
该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
3、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。
这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。
房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
6、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。
这种方法有一定的政策性。
7、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
房地产估价市场比较法
房地产估价市场比较法1. 概述房地产估价是指对房地产进行估值和评估的过程，其目的是确定房地产的市场价值。
市场比较法是估价中的一种常用方法，它基于对类似房地产交易的市场数据进行比较，从而得出目标房地产的估值。
市场比较法适用于市场上存在大量类似房地产交易的情况，比较可靠的市场数据能够为估价提供有效的参考依据。
2. 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理是「比较」。
通过对类似房地产交易的市场数据进行比较，找出与目标房地产具有相似特征的交易数据，并从中得出目标房地产的估值。
具体步骤如下：1.收集市场数据：收集类似房地产交易的市场数据，包括交易价格、交易日期、房地产的特征等。
2.选择可比较物件：根据目标房地产的特征，筛选出与之具有相似特征的类似房地产交易数据。
3.进行比较分析：对选择出的可比较物件进行比较分析，找出其相似之处和不同之处，评估这些差异对估值结果的影响。
4.进行调整：根据比较分析的结果，进行必要的调整，以确保可比较物件与目标房地产的特征尽可能一致。
5.得出估值结果：根据比较分析和调整结果，计算出目标房地产的估值，并进行合理的决策。
3. 市场比较法的优缺点3.1 优点•信息易得：市场比较法所依赖的市场数据较易获取，可以通过多种渠道获得，如房地产交易报告、房地产中介机构、公开信息等。
•可信度高：市场比较法基于真实的市场交易数据，相对客观可信。
•灵活性强：市场比较法适用于各种类型的房地产，包括住宅、商业、土地等。
3.2 缺点•数据依赖：市场比较法的可靠性与所依赖的市场数据质量直接相关。
如果市场数据不完整或不准确，估价结果可能存在偏差。
•特征匹配难度：寻找与目标房地产具有相似特征的可比较物件可能存在困难。
•市场波动：市场比较法使用的市场数据可能受到市场波动的影响，仅反映了特定时期的市场情况。
4. 市场比较法的应用场景市场比较法适用于以下情况：•市场活跃：市场上存在大量类似房地产交易的情况，市场数据丰富。
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计算表 1 1 1 1 1 1
0.99009901 0.99009901
1 1 1 0.970873786 0.980392157 0.943396226 0.970873786 0.961538462
房地产市场价格=29,891*面积
1 1 1 1 1 1 1 0.99009901 1 1 1 0.970873786 0.980392157 0.943396226 0.970873786 0.961538462
1 1 1 1 0.980392157 0.980392157 1 1 1 1 1 0.970873786 0.980392157 0.943396226 0.970873786 0.961538462
房地产市场价格=29,891*面积
表一 因素
销售均价 交易时间 交易方式 使用年限 物业用途 交通便捷度 道路通达性 区域因素 商业繁华程度 状况 距商业中心距离 环境质量优劣度 基础设施完备度 临路状况 物业管理水平 个别因素 设备装修 状况 新旧程度 建筑结构 地块外形
因素条件说明表
估价对象 待估
2010.4 正常 40 商业 较好 较好
实例三 37,232 100 100 100 100 102 102 100 100 100 100 100 103 102 106 103 104
比较因素条件指数表
表二
因素
实例一 实例二
销售均价
36,084 36,171
交易时间
100/100 100/100
交易方式
100/100 100/100
C：评估 对象区域 因素条件 指数/比 较案例房 地产区域 因素条件
D：评估 对象个别 因素条件 指数/比 较案例房 地产个别 因素条件
比较因素条件指数表
表二
因素
估价对象 实例一
销售均价
36,084
交易时间
100
100
交易方式
100
100
使用年限
100
100
物业用途
100
100
交通便捷度
100
100
29,652 30,021
估价对象评估价格 （元/平方米）
29,891
实例三 37,232 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/103 100/102 100/106 100/103 100/104 29,999
实例三 37,232 2010.3 正常 40 商业 好 好 较繁华 较近 较好 较齐备 一面临街 好 较好 新 钢混 较规则
市场法
公式： Pd=Pb×A ×B×C× 其中： Pd：评估 对象价 格；
Pb：比较 案例房地 产价格；
A：评估 对象交易 情况指数 /比较案 例房地产 交易情况
B：评估 对象评估 期日房地 产指数/ 比较案例 房地产交 易期日房 地产指
基础设施完备度
100/100 100/100
临路状况
100/100 100/100
物业管理水平
100/103 100/103
个别因素 设备装修 状况 新旧程度
100/102 100/106
100/102 100/106
建筑结构
100/103 100/103
地块外形
100/104 100/104
比准价格（元/平方米）
道路通达性
100
100
区域因素 商业繁华程度
100
101
状况
距商业中心距离
100
101
环境质量优劣度
100
100
基础设施完备度
100
100
临路状况
100
100
物业管理水平
100
103
个别因素 设备装修
状况
新旧程度
100
102
100
106
建筑结构
100
103
地块外形
100
104
实例二 36,171 100 100 100 100 100 100 100 101 100 100 100 103 102 106 103 104
使用年限
100/100 100/100
物业用途
100/100 100/100
交通便捷度
100/100 100/100
道路通达性
100/100 100/100
区域因素 商业繁华程度 状况 距商业中心距离
100/101 100/101
100/100 100/101
环境质量优劣度
100/100 100/100
较繁华 较近 较好
较齐备 一面临街
较差 较差 较旧 砖木 较不规则
实例一 36,084 2010.3 正常 40 商业 较好 较好 繁华 近 较好 较齐备 一面临街 好 较好 新 钢混 较规则
实例二 36,171 2010.3 正常 40 商业 较好 较好 较繁华 近 较好 较齐备 一面临街 好 较好 新 钢混 较规则